N. R.G. 1328/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO di TORINO
Sezione Seconda Civile composta dai IGg. Magistrati: dott. Alfredo GROSSO Presidente dott.ssa Tiziana MACCARRONE ConIGliere dott.ssa Maria Gabriella RIGOLETTI ConIGliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n. 1328/2022 promossa da:
(C.F. ), nata a [...] il [...], residente in [...], Parte_1 C.F._1
ed elettivamente domiciliata in Torino, via Vassalli Eandi n. 37, presso lo studio dell'avv. Aldo
Scarafiotti del foro di Torino, che la rappresenta e difende, unitamente all'avv. Aldo Bimbato del foro di Roma, come da procure speciali allegate all'atto di citazione in appello
APPELLANTE contro
(C.F. ), nato a [...] il [...], residente in [...]CP_1 C.F._2
della Torre, via Sis n.132, (C.F. ), nato a [...] il [...], CP_2 C.F._3 residente in [...] e (C.F. ), nata Controparte_3 C.F._4
a Rivoli il 10.12.1958, residente in [...], tutti elettivamente domiciliati in
Torino, corso Duca degli Abruzzi n. 32, presso lo studio dell'avv. Andrea Longo, che li rappresenta e difende come da procura allegata alla busta telematica contenente la comparsa di costituzione di nuovo difensore depositata in data 04/12/2023
APPELLATI
OGGETTO: Appello avverso la sentenza n. 2757/2022 del Tribunale di Torino pubblicata in data
27.06.2022
Recesso contratto preliminare di compravendita immobiliare
pagina 1 di 16 CONCLUSIONI
Per parte appellante:
“Voglia la Corte di Appello Ill.ma, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, in totale riforma dell'impugnata sentenza.
IN VIA PRELIMINARE
Disporre ed ordinare la sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata
IN VIA ISTRUTTORIA EX ART. 356 C.P.C. (-OMISSIS-)
IN VIA PRINCIPALE
In totale riforma dell'appellata sentenza, rimossa ogni contraria eccezione ed ogni obbligo pecuniario sorto in capo all'appellante con l'impugnata decisione
- Previo accertamento degli errores in procedendo et in iudicando, nonché degli errori omissivi o logico-omissivi in cui il Giudice a quo è incorso, e come tratteggiati nel corso di quest'atto, con riguardo alle parti impugnate della sentenza, come individuate ai Capi che precedono ed ai motivi di gravame come sopra individuati, previa totale ricostruzione dei fatti e riconsiderazione dei fatti, accertata la violazione dell'art. 1455 cod. civ. e la sussistenza del grave inadempimento risolutorio in capo ai convenuti qui appellati,
Ed in accoglimento delle conclusioni tutte di merito definitivamente tolte in primo grado,
- Accertare e dichiarare che parte venditrice è inadempiente rispetto ai contratti preliminari stipulati portanti obbligazioni di trasferimento cui non è attualmente in grado di adempiere, nonché agli obblighi di cui all'art. 1476 n. 2 cod. civ. in ragione di tutti gli impedimenti di natura civile e fiscale di cui in premessa.
- Accertare e dichiarare la legittimità del recesso contrattuale dichiarato a mente dell'art. 1385 cod. civ. dalla IG.ra , per fatto e colpa di parte venditrice. Parte_1
- Accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione delle scritture preliminari di cui in premessa in forza di tal legittimo recesso, e per l'effetto
- Accertare e dichiarare che ha diritto alla corresponsione del doppio della caparra Parte_1
versata pari ad Euro 22.500,00 (ventiduemilacinquecento/00), e conseguentemente dichiarare tenuti e condannare i IGnori e , tra loro in solido, a corrispondere a CP_2 CP_1 CP_3 [...]
la somma di Euro 45.000,00. Pt_1
In ulteriore subordine, dichiarare non essere dovuto alcun canone di occupazione dell'immobile essendo il ritardo nel rogito dovuto alla mancata rettifica delle successioni sino alla corretta intestazione catastale e in particolare fino al 30/7/2021.
Con vittoria di onorari e spese di entrambi i gradi di giudizio.”
pagina 2 di 16 Per parte appellata:
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello adita, rigettata ogni contraria istanza, eccezione, produzione e deduzione
— dichiarare inammissibile e/o comunque rigettare perché destituito di fondamento giuridico e fattuale l'appello proposto dalla IG.ra con atto di citazione del 14 ottobre 2022 Parte_1
notificato in pari data rigettando tutte le domande con esso formulate da parte appellante sia in via preliminare che in via principale che in via istruttoria e per l'effetto confermare integralmente la sentenza n. 2757/2022 emessa dal Tribunale di Torino - Dott.ssa Raffaella Bosco - nella causa civile
RG n. 201/2021 del 21.06.2022 in virtù della quale il Tribunale di Torino pronunziandosi definitivamente sulla vicenda ha: - respinto integralmente la domanda della IG.ra ; Parte_1
- accertato il legittimo recesso dei IGg.ri e dal contratto CP_1 CP_2 CP_3
preliminare del 12.12.2018; - accertato e dichiarato il diritto dei IGg.ri e CP_1 CP_2
di ritenere la somma di € 22.500,00 a titolo di caparra;
- condannato al CP_3 Parte_1 pagamento in favore dei IGg.ri e della somma di € 8.400,00 per CP_1 CP_2 CP_3
l'occupazione dell'immobile di proprietà di questi ultimi sito in via Maria Bricca n. 22 – Pianezza, oltre ad € 240,00 mensili per ogni mese di occupazione ulteriore da aprile 2022 fino al rilascio dell'immobile; - condannato al rilascio in favore dei IGg.ri e Parte_1 CP_1 CP_2
dell'immobile, libero da persone e/o cose, di proprietà di questi ultimi sito in via Maria CP_3
Bricca n. 22 – Pianezza;
- condannato a rimborsare ai IGg.ri e Parte_1 CP_1 CP_2
le spese processuali del presente giudizio, liquidate in € 6.334,00, oltre al rimborso spese CP_3
forfettarie nella misura del 15% del compenso totale della prestazione, oltre ad I.V.A. e C.P.A. come per legge, oltre € 237,00 per contributo unificato (domanda riconvenzionale), nonché le spese di registrazione della presente sentenza e successive occorrende.
— In ogni caso, con il favore delle spese nonché dei diritti ed onorari tutti del presente giudizio oltre rimborso forfettario spese generali 15%, C.P.A., I.V.A (ove dovuta) e successive occorrende come per legge.
IN VIA ISTRUTTORIA (-OMISSIS-).”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato conveniva dinanzi al Tribunale di Parte_1
Torino e chiedendo di accertare e dichiarare CP_1 Controparte_3 CP_2
l'inadempimento delle controparti agli obblighi di cui ai contratti preliminari stipulati, nonché agli obblighi di cui all'art. 1476 n. 2 c.c., di accertare e dichiarare la legittimità del recesso esercitato ex art. 1385 c.c., dichiarare quindi l'intervenuta risoluzione dei citati contratti preliminari per effetto del pagina 3 di 16 recesso esercitato, e così condannare i convenuti a restituire il doppio della caparra versata e, dunque,
l'importo complessivo di € 45.000,00.
Esponeva l'attrice di aver sottoscritto, in data 09.11.2018, per il tramite dell'agenzia immobiliare
Tempocasa, una proposta di acquisto dell'immobile sito in Pianezza, via Maria Bricca n. 22, piano primo, censito al N.C.E.U. del Comune di Pianezza al Foglio 30, particella 43 sub. 12, categoria A/4, classe 2, consistenza 4 vani, rendita catastale € 206,58, accettata dai convenuti in data 15.11.2018; di aver deciso di acquistare il predetto immobile perché disponeva anche di un giardino sotto casa e di un posto auto di proprietà; di aver sottoscritto in data 12.12.2018 un primo contratto preliminare, nel quale veniva fissato, quale termine per la stipula del definitivo, la data del 30.09.2019; che, successivamente, lo studio notarile aveva verificato l'impossibilità di procedere alla stipula dell'atto, a causa Per_1
dell'omesso inserimento dei beni, di provenienza successoria, nelle dichiarazioni di successione;
che, al fine di consentire ai promittenti venditori di rimediare a tali problematiche, relative all'intestazione catastale degli immobili, sottoscriveva in data 08.10.2019 un secondo contratto preliminare, nel quale veniva previsto, quale termine ultimo per il definitivo, la data del 31.10.2019; di aver richiesto e ottenuto, sin dalla proposta di acquisto, la consegna delle chiavi dell'immobile; che i promittenti venditori avevano preteso il riconoscimento della somma di € 1.200,00 a titolo di comodato oneroso dell'immobile; che, nei mesi successivi, erano insorti nuovi problemi relativi all'individuazione del terreno/giardino e del posto auto promessi in vendita;
che, nel dicembre 2019, il notaio le Per_1 aveva comunicato l'impossibilità di procedere all'atto in quanto, nell'ambito dei terreni formalmente assegnati in divisione tra i vari condomini non era riportata la particella n. 125 (foglio 30), sita al piano terra dell'alloggio (oggetto dell'acquisto), ma apparentemente le particelle n. 129 e n. 133, che distavano dall'alloggio circa 70 mt. e risultavano coltivate, da oltre venti anni, da soggetti terzi e, comunque, diverse da quelle (particelle n. 46 e n. 42) oggetto delle successioni in rettifica;
che il dato letterale del preliminare “al piano terra appezzamento di terreno” stava ad indicare l'“immediata prossimità” del giardino all'abitazione; che, in tutti i documenti stipulati tra le parti si era sempre usata l'espressione “porzione di terreno” e non “due piccoli appezzamenti di terreno della superficie di mq
75 e di mq 125”, come invece indicato nel rogito notarile del notaio del Persona_2
24.09.1981, con cui i beni erano pervenuti ai IG.ri e danti causa dei Persona_3 Parte_2 convenuti;
che il notaio aveva altresì evidenziato l'impossibilità di alienare e trascrivere un Per_1
“posto auto esclusivo”, stante la mancata indicazione di un siffatto diritto reale nei titoli di provenienza e l'assenza di qualsivoglia riferimento, contenuto nel Regolamento condominiale del 14.05.1981, ad
“un piazzale ove oggi le auto verrebbero lasciate a rotazione, senza spazi assegnati e delimitati”; che, al contrario, il Regolamento di condominio vieterebbe, all'art. 15, l'occupazione, anche solo pagina 4 di 16 temporanea, delle aree di proprietà comune;
che la possibilità di parcheggiare nel cortile condominiale sarebbe stata solo una prassi, non supportata da alcuna delibera condominiale in tal senso;
di aver scoperto che il rubinetto generale idrico dell'alloggio in oggetto poteva solo essere chiuso da una saracinesca sita nel confinante alloggio di terzi e che l'impianto caldaia non era conforme, a causa della non corretta evacuazione dei fumi ed il costo per l'adeguamento e la certificazione di detto impianto ammontava ad € 1.500,00; di avere, in attesa della stipula del definitivo, effettuato, in buona fede, rilevanti ristrutturazioni (sostituzione pavimenti, rasatura, stuccatura, decorazione muri, rifacimento bagno, e impianti idraulici ed elettrici) per un valore di circa € 20.000,00; di aver corrisposto, in adempimento delle proprie obbligazioni e in buona fede, ai IG.ri € 500,00 il 9.11.2018, € CP_1
7.000,00 il 12.12.2018 ed € 15.000,00 l'8.10.2019; di aver altresì predisposto, in previsione dell'atto notarile di fine dicembre, e consegnati allo studio notarile n. 3 assegni circolari (n. Per_1
4900677924-12 NC BPM intestato a , n. 4900677954-00 NC BPM intestato a CP_1
e n. 4900677928-03 NC BPM a tutti di € 7.167,00); che, anche CP_2 Controparte_3
dopo la rettifica delle successioni, il notaio non avrebbe potuto trasferire né il posto auto, né il terreno, in quanto i risultavano intestatari solamente dei mappali n. 42 e n. 46, ma non dei mappali n. CP_1
126, 133 e 129, e l'alloggio risultava ancora intestato a deceduta il 02.01.2017; che, in Parte_2 data 28.11.2019, l'agenzia immobiliare Tempocasa, rispondendo ad una richiesta documentale del notaio aveva dichiarato, in una e-mail, che il posto auto era “assegnato all'immobile e non di Per_1 proprietà”; di avere, quindi, comunicato, ai IG.ri con le raccomandate del 24.06.2020 e del CP_1
22.10.2020, il proprio recesso, chiedendo la corresponsione del doppio della caparra;
di aver dunque agito in giudizio, chiedendo la risoluzione per inadempimento, non potendo, in difetto di completa identificazione catastale del terreno e del posto auto, agire per la pronuncia di una sentenza costitutiva, ex art. 2932 c.c.; che, solamente in data 08.11.2020, era stata eseguita la corretta trascrizione della proprietà delle particelle del terreno.
Si costituivano in giudizio e contestando in fatto e in CP_1 Controparte_3 CP_2
diritto le domande attoree e chiedendo, in via riconvenzionale, che fosse accertata l'illegittimità del recesso esercitato da ed il suo grave inadempimento agli obblighi nascenti dal Parte_1
preliminare. Chiedevano pertanto che fosse dichiarata la legittimità del recesso da essi esercitato, con conseguente diritto a trattenere la caparra di € 22.500,00, ovvero ad ottenere dall'attrice un risarcimento non inferiore ad € 22.500,00, nonché la condanna di all'immediata Parte_1 restituzione dell'immobile sito in Pianezza, via Maria Bricca n. 22, e al pagamento della somma di €
1.200,00, per il periodo da maggio 2019 a settembre 2019, e di una somma, a titolo d'indennità
pagina 5 di 16 d'occupazione, per ogni mese di occupazione dell'immobile a partire dall'ottobre 2019 fino alla riconsegna effettiva.
Precisavano i convenuti che gli annunci immobiliari relativi all'immobile oggetto di causa riportavano la dicitura “posto auto all'interno del complesso” e indicavano, quale porzione di giardino annessa all'alloggio, la stessa di cui erano proprietari i loro danti causa, per averlo acquistato con atto notarile del 24.09.1981 (“Foglio 30, particella 129, seminativo are 0,75 e Foglio 30, n. 133 seminativo di are
1,25”); che, prima della formulazione della proposta di acquisto, la aveva avuto occasione Pt_1 di visionare l'immobile e tutte le relative adiacenze e pertinenze, compresa la porzione di giardino, distante 30-40 mt. dall'abitazione e non coltivata da alcuno, oltre all'area adibita a parcheggio;
che, nella proposta d'acquisto e nel primo preliminare (12.12.2018), non si era fatto alcun cenno né al posto auto, né ad un “giardino sotto casa”; che, al momento della stipulazione del primo preliminare, le erano state consegnate le chiavi dell'alloggio, quelle di accesso al cortile adibito a parcheggio e quelle di accesso alla porzione di giardino recintata, allo scopo di consentirle di effettuare i lavori di ristrutturazione;
che, terminati i lavori di ristrutturazione (febbraio 2019), dal mese di marzo 2019, la aveva trasferito la propria abitazione e residenza nell'immobile oggetto di causa;
che, Pt_1
prima della data fissata per il definitivo, posto che il notaio aveva riscontrato che la porzione Per_1
di giardino oggetto di vendita non era stata inserita nella dichiarazione di successione, e quindi era necessaria una rettifica, le parti, con scrittura privata dell'08.10.2019 predisposta unilateralmente dall'attrice, avevano differito la data del definitivo al 31.10.2019 e avevano previsto la possibilità per l'attrice di trasferire la propria residenza all'interno dell'abitazione, con versamento di un'integrazione di € 15.000,00 della caparra, e corresponsione, al momento del definitivo, di una ulteriore somma di €
1.200,00 (pari ad € 240,00/mese) per l'occupazione dell'immobile dal maggio al settembre 2019; di avere risolto, per il tramite dello Studio “Piano 99”, le problematiche relative alla successione in data
12.11.2019, allorquando vennero registrate le successioni n. 387 e 388 vol. 9990 presso l'Agenzia delle
Entrate di Rivoli;
che, nonostante i ripetuti inviti alla per addivenire alla stipula del Pt_1 definitivo, l'attrice si era resa pressoché irreperibile;
che, in sede di negoziazione assistita, era emerso che la porzione di giardino annessa all'alloggio (catastalmente indicata con il n. 129 e il n. 133) non era stata correttamente riportata dal professionista incaricato nella dichiarazione di successione presentata in data 12.11.2019 e di avere quindi proceduto, in data 17.11.2020, a rettificare nuovamente la denuncia di successione.
Il Tribunale, con sentenza pronunciata in data 27.06.2022, respingeva le domande proposte da ed accertava il legittimo recesso dei convenuti dal contratto preliminare del Parte_1
12.12.2018, dichiarando il loro diritto a trattenere la somma di € 22.500,00 ricevuta a titolo di caparra;

pagina 6 di 16 condannava inoltre la all'immediato rilascio dell'immobile e al pagamento in favore dei Pt_1
convenuti della somma di € 8.400,00 a titolo di indennità per l'occupazione dell'immobile maturata sino al marzo 2022, oltre ad € 240,00 per ogni mese di occupazione ulteriore da aprile 2022 fino al rilascio, nonché alla rifusione delle spese di lite.
Con atto di citazione notificato in data 14.10.2022, ha proposto appello avverso la Parte_1
predetta sentenza, chiedendone l'integrale riforma, con accoglimento delle domande già proposte in primo grado.
Si sono costituiti in giudizio gli appellati, eccependo l'inammissibilità, ex art. 342 c.p.c., del gravame e chiedendone, in ogni caso, il rigetto.
Precisate le conclusioni all'udienza del 06.03.2024, la causa veniva quindi trattenuta a decisione con assegnazione dei termini per il deposito degli scritti conclusionali.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La sentenza impugnata
Con la sentenza impugnata il Tribunale di Torino ha, innanzitutto, ritenuto pacifico e/o documentale la corresponsione da parte della ai convenuti di un importo pari ad € 22.500,00 a titolo di CP_4
caparra confirmatoria, la disponibilità da parte dell'attrice dell'immobile per cui è causa dal
12.12.2018, momento in cui le erano state consegnate le chiavi, immobile in cui, dal maggio 2019, era andata ad abitare;
la presenza, nel cortile condominiale, di posti auto a disposizione di tutti i condomini;
la circostanza per cui il termine per la stipulazione del contratto definitivo è stato differito dal 30.09.2019 al 31.10.2019, per consentire la rettifica della dichiarazione di successione ad opera dei convenuti;
l'effettiva rettifica della predetta dichiarazione in data 17.11.2020.
Ciò premesso, il primo Giudice, nell'esaminare i reciproci asseriti inadempimenti, lamentati dalle parti, ha ritenuto che dovessero essere esclusi gli inadempimenti denunciati dalla promissaria acquirente, o comunque che quelli non integrassero degli inadempimenti gravi, ex art. 1455 c.c., a differenza della condotta tenuta dall'attrice che, nel rifiutarsi di addivenire alla stipulazione del contratto definitivo, aveva posto in essere un grave inadempimento delle obbligazioni assunte.
In particolare, il Tribunale, con riferimento all'individuazione della porzione di giardino, oggetto della promessa di vendita, ha rilevato come sia il preliminare del 12.12.2018, che la scrittura privata dell'08.10.2019 si riferiscono ad un “appezzamento di terreno al piano terra”, pervenuto per rogito notarile del 24/09/1981 ai genitori dei convenuti, prodotto da entrambe le parti e dal quale emerge, in modo inequivocabile, che la porzione di terreno è quella di cui alle particelle n. 129 e n. 133, come peraltro era ben noto a già residente nell'alloggio, prima della redazione della Parte_1 scrittura dell'08.10.2019.
pagina 7 di 16 Con riferimento al “posto auto esclusivo”, il Tribunale ha osservato come né il preliminare del
12.12.2018, né il titolo di provenienza, e cioè il contratto di acquisto stipulato dai genitori dei convenuti, contengano alcuna menzione, diretta o indiretta, al posto auto. Solo la scrittura privata del
08.10.2019 lo menziona, tuttavia, alla luce del tenore letterale dell'atto e dell'intenzione delle parti, va inteso come un refuso o un'espressione “atecnica”, diretta ad indicare genericamente la possibilità di utilizzo del cortile condominiale per parcheggiare l'auto, come da uso fino ad allora invalso. Lo scopo della scrittura in data 08.10.2019 non era infatti quello di ampliare i beni oggetto del preliminare, anche in considerazione del fatto che il prezzo complessivo non era stato modificato, ma era unicamente quello di differire la data per la stipula del contratto definitivo, nonché di dare atto della corresponsione dell'ulteriore importo di € 15.000,00, a titolo di caparra confirmatoria, e prevedere un'indennità a carico dell'attrice, a titolo di “comodato oneroso”, per la disponibilità dell'immobile nel periodo maggio-settembre 2019.
Il Tribunale ha, sul punto, altresì precisato come, quand'anche le parti avessero voluto ampliare i beni oggetto di compravendita, e, quindi, ricomprendere anche un posto auto esclusivo, la previsione, o meno, del posto auto non aveva comunque inciso sul prezzo della vendita, per cui nell'economia complessiva del contratto rivestiva per i contraenti una scarsa importanza, tale da escludere che il mancato trasferimento del posto auto potesse integrare un inadempimento di gravità tale da giustificare il recesso.
Con riferimento agli ulteriori inadempimenti asseritamente lamentati dalla (rubinetto Pt_1
generale idrico collocato nel confinante alloggio e caldaia non in regola), il Tribunale ne ha rilevato l'irrilevanza in quanto non specificamente provati e, in ogni caso, privi del carattere della gravità di cui all'art. 1455 c.c., posto che l'attrice, nella disponibilità dell'immobile quantomeno dal maggio 2019, contestualmente alla sottoscrizione della scrittura privata, aveva versato l'ulteriore somma di €
15.000,00, impegnandosi a pagare il saldo, senza pretendere, in considerazione di tali asseriti difetti, alcuna riduzione di prezzo.
Il Tribunale ha poi evidenziato come le rettifiche della dichiarazione di successione, resesi necessarie da parte dei convenuti per poter procedere alla stipula del contratto definitivo, non abbiano rivestito alcun effettivo rilievo sul rifiuto dell'attrice di concludere il contratto, secondo quanto è dato evincere dai motivi addotti dalla per giustificare il suo recesso. Pt_1
Infine, accertato lo scioglimento del contratto, per effetto del recesso esercitato da Parte_1
e con la proposizione della domanda CP_1 Controparte_3 CP_2
riconvenzionale, è stata condannata al rilascio dell'immobile, nonché alla corresponsione dell'importo concordato con la scrittura in data 08.10.2019 per il periodo maggio-settembre 2019, pari ad €
pagina 8 di 16 1.200,00, oltre all'ulteriore somma di € 8.400,00 per il periodo da ottobre 2019 a marzo 2022, e ulteriori € 240,00 per ogni successivo mese di occupazione sino all'effettivo rilascio.
I motivi di impugnazione
Gli appellati hanno eccepito l'inammissibilità dell'appello per violazione dell'art. 342 c.p.c., in quanto l'appellante si sarebbe limitato a “ricopiare” l'intero provvedimento giurisdizionale, anziché riportare le sole parti di esso contenenti i passaggi non condivisi, esprimendo le specifiche ragioni di dissenso rispetto al percorso seguito dal primo Giudice, così da esplicitare l'idoneità di tali ragioni a determinare le modifiche richieste alla decisione censurata.
L'impugnazione valutata nel suo complesso – pur nell'evidente peculiarità della tecnica espositiva seguita – non risulta inammissibile, essendo possibile individuare le critiche ad alcuni dei passaggi motivazionali, attraverso i quali si articola l'iter logico della sentenza impugnata, pur risultando tali critiche intrinsecamente contraddittorie, oltre che non sempre coerenti con le allegazioni, in fatto e in diritto, che sorreggevano le domande proposte in primo grado.
La prima parte della sentenza oggetto d'impugnazione è indicata al punto A dell'atto d'appello, che si limita a riportare l'intero dispositivo, mentre la critica della motivazione è riportata alle lettere seguenti.
Al punto B dell'atto d'appello, che si afferma riferito alla parte di motivazione esposta alle pagg. da 4 a
7 della pronuncia impugnata, integralmente ritrascritta, censura che il Tribunale Parte_1
abbia operato un'errata ricostruzione dei fatti e, in particolare, abbia omesso di considerare, quale causa principale del recesso esercitato in data 24.06.2020, l'impossibilità per il notaio di procedere al rogito dell'atto definitivo a causa degli errori commessi dai nell'intestazione dei beni immobili CP_1
oggetto di compravendita.
Sostiene l'appellante di aver concesso due proroghe (una in data 30.09.2019 e l'altra in data
31.10.2019), al fine di consentire alle controparti di rettificare le dichiarazioni di successione errate, adempimento per eseguire il quale avrebbero atteso sostanzialmente un anno, provvedendovi solo nell'imminenza della causa e, comunque, mesi dopo il recesso esercitato dalla promissaria acquirente;
che, allorquando ad aprile 2020, i IGg.ri avevano mandato una lettera raccomandata, CP_1
contenente la diffida ad adempiere rivolta alla il notaio aveva confermato Pt_1 Per_1
l'impossibilità a rogitare l'atto, dati gli errori d'intestazione ancora presenti nelle dichiarazioni di successione, tanto che solo in data 18.11.2020 (dopo 994 giorni dal 09.11.2018, data della sottoscrizione della proposta d'acquisto), gli odierni appellati avevano provveduto a trascrivere le dichiarazioni di successione con i dati degli immobili corretti;
di aver specificato chiaramente nella lettera che il recesso era giustificato dall'impossibilità di addivenire alla stipula del definitivo, tanto pagina 9 di 16 entro il 31.10.2019, quanto entro il 23.12.2019 o entro il 01.04.2020, a causa delle irregolarità catastali riscontrate.
La sentenza impugnata non avrebbe invece tenuto conto di questa successione degli eventi e non avrebbe pertanto compreso come la stipula del rogito non sia stata possibile per colpa certamente non imputabile alla che si era resa disponibile più volte a posticipare l'atto. Pt_1
Allo scopo di verificare quali siano state le ragioni addotte a fondamento del recesso, ex art. 1385 c.c., occorre certamente fare riferimento alla lettera in data 24/6/2020 inviata da ai Parte_1
promittenti venditori, nonché tenere conto delle allegazioni addotte a fondamento dell'atto di citazione in primo grado.
Occorre anzitutto premettere come la lettera di recesso del 24/06/2020 sia stata inviata dall'odierna appellante, pochi giorni dopo aver dichiarato, in data 22/06/2020, tramite il proprio difensore, di aderire alla negoziazione assistita (v. doc. 9 appellati), promossa dai promittenti venditori per addivenire una definizione delle questioni insorte relativamente alla stipula della compravendita, con ciò manifestando a quel momento il permanere dell'interesse alla conclusione del contratto definitivo.
Con la lettera del 24/06/2020 la promissaria acquirente dichiarava invece di esercitare il diritto di recesso, motivandolo "principalmente perché il rogito che avrebbe dovuto tenersi entro il 30/9/2019 non ha potuto avere luogo neppure entro il giorno 31/10/2019, e neppure il 23/12/2019… e infine neppure entro il 01/04/2020…
Le irregolarità catastali riscontrate nei terreni hanno pertanto reso impossibile procedere al rogito"; la lettera proseguiva quindi facendo riferimento ad ulteriori inadempienze dei promittenti venditori e cioè che: “A) il locale "bagno in comune" sito al piano terra previsto di uso comune come da rogito notarile… risulterebbe invece essere utilizzato in via esclusiva da altri soggetti
B) il posto auto "esclusivo" di cui al compromesso non risulta da atto di provenienza, non è trasferibile ne garantibile, anzi il regolamento condominiale vieta di parcheggiare negli spazi comuni
C) il rubinetto generale idrico dell'alloggio può ad oggi essere aperto solo da una saracinesca sita nel confinante alloggio di terzi soggetti
D) la caldaia non risulta essere regolarmente installata e non sono state consegnate le dichiarazioni di conformità
E) il terreno promesso in vendita indicato per il tramite dell'agenzia immobiliare in quello sito immediatamente sotto l'alloggio ("al piano terra" come scritto nel preliminare) risulta non essere di vostra proprietà. Questo è il punto più importante poiché mi sono determinata all'acquisto dell'alloggio solo perché mia figlia avrebbe potuto giocare sotto casa e io avrei potuto agevolmente controllarla. Ora invece (come confermato anche dal Vs. legale) ho realizzato che il terreno è
pagina 10 di 16 presumibilmente sito a diverse decine di metri da casa a fianco della sponda del fiume…" (v. doc. 10 appellante).
Con l'atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado lamentava come non Parte_1
solo non fosse stato possibile "addivenire ad un atto notarile, ma quanto proposto in vendita era radicalmente diverso da quanto pattuito" (v. punto 17) atto di citazione), precisando come non fosse secondaria la posizione del terreno, ed anche dopo la rettifica delle dichiarazioni di successione non avrebbero potuto essere trasferiti i beni come da atto di provenienza, poiché i promittenti venditori risultavano intestatari soltanto dei mappali 42 e 46, e non anche del mappale 126 del foglio 130, e le porzioni di terreno loro intestate catastalmente non trovavano corrispondenza con quelle indicate nell'atto di provenienza.
È dunque evidente come tanto con la lettera di recesso, quanto nel proporre la domanda di accertamento della legittimità del recesso, l'odierna appellante abbia sempre fatto riferimento ad una pluralità di inadempimenti, che avevano comportato l'impossibilità di pervenire alla stipula di un atto, non essendo possibile concordare tra le parti “su qualità e tipologia dei beni venduti” (v. punto 28 atto di citazione).
Pertanto, il Tribunale ha esaminato e motivato in ordine alla sussistenza e gravità dei dedotti inadempimenti relativi all'ubicazione della porzione di terreno oggetto della promessa di vendita e all'utilizzo del posto auto, oltre che sugli inadempimenti di minore rilevanza (caldaia, ubicazione del rubinetto per la chiusura dell'acqua ecc.), mentre ora afferma l'appellante che "La motivazione del recesso non va ricercata nella problematica della posizione del terreno (per quanto anche quello potesse essere un fattore di disturbo secondario)” (v. pag. 19 atto d'appello), ed ulteriormente ribadisce come non si possa "...peraltro sostenere che l'appellante non avrebbe comunque comprato l'immobile se fosse stato possibile effettuare il rogito. In nessun documento di parte…è rilevabile detto intento a carico dell'appellante. Tanto nelle missive, quanto nella nostra citazione in primo grado, gli altri elementi (la posizione del terreno, il posto auto, il rubinetto, la caldaia) sono stati proposti come questioni secondarie, certamente di una importanza risibile rispetto alla impossibilità… di ricevere un rogito da parte del notaio.” (v. pag. 24 atto di appello).
La tesi così prospettata dall'appellante non è coerente con il sopra riportato tenore della lettera di recesso e con le allegazioni fondanti, in primo grado, la legittimità del recesso esercitato, sicché i temi esaminati dalla sentenza impugnata non sono frutto di un fraintendimento da parte del primo Giudice.
È l'appellante che ora modifica/riduce la propria prospettazione, asserendo che l'unico, o comunque determinante inadempimento, che l'ha condotta a recedere dal contratto preliminare va ravvisato nel protrarsi del tempo necessario ad addivenire alla stipula del contratto definitivo.
pagina 11 di 16 L'assunto - anche a voler valutare in questa diversa e più limitata prospettiva, l'inadempimento addebitato ai promittenti venditori - non conduce all'esito auspicato dall'appellante.
Alcuni elementi fattuali necessitano al riguardo di essere precisati:
- per effetto della proroga convenuta con la scrittura privata del 08/10/2019, il termine per la stipula del contratto definitivo era stato posticipato al 31/10/2019 con l'aggiunta “(salvo rettifica successione)”, essendosi evidentemente le parti rappresentata la possibilità che la presentazione della denuncia di rettifica potesse richiedere tempi più lunghi di quelli previsti;

- la necessità di procedere alla presentazione di una denuncia di successione integrativa era sorta in conseguenza del fatto che la porzione di terreno promessa in vendita (censita ai mappali 129
e 133) non era stata inserita nella prima denuncia di successione;

- gli adempimenti per la presentazione della denuncia integrativa di successione venivano dai promittenti venditori affidati allo , che provvedeva in data 19/11/2019 Controparte_5
ad inoltrare ai IGg.ri le denunce integrative presentate e le volture catastali. CP_1
Dopo il mese di novembre del 2019 sono intercorsi scambi epistolari, o via mail, tra i legali, che assistevano le parti, di cui viene atto nella comparsa di costituzione in primo grado degli odierni appellati, non prodotte, ma il cui contenuto non ha formato oggetto di contestazione, ed a mezzo dei quali la esprimeva doglianze relativamente all'ubicazione del terreno annesso all'alloggio Pt_1
e al posto auto all'interno del cortile, finché in data 28/05/2020 i promittenti venditori trasmettevano l'invito alla negoziazione assistita. In tale invito i IGg.ri indicavano come fosse ampiamente CP_1
scaduto il termine fissato per la stipula del definitivo e nulla ostasse alla sottoscrizione del rogito, che affermavano non essere ancora stato concluso a causa dell'indisponibilità della Pt_1
nonostante i ripetuti solleciti.
Solo in sede di negoziazione assistita, nel corso dell'incontro avvenuto in data 08/07/2020, emergeva che la denuncia integrativa di successione e le volture catastali presentate dallo Tecnico Piano CP_5
99 nel novembre del 2019 erano errate, poiché non erano stati indicati i mappali 129 e 133, bensì i mappali 42 e 46. Pertanto, al momento dell'invio della lettera di recesso, in data 24/06/2020, la non era consapevole dell'esistenza di quella ragione ostativa, che avrebbe condotto alla Pt_1
presentazione di una nuova rettifica della denuncia di successione e delle volture catastali in data
17/11/2020 (v. doc. 11 appellati).
Né può ritenersi che l'attesa per pervenire alla stipula del definitivo, che avrebbe dovuto protrarsi ancora per alcuni mesi, dopo l'invito alla negoziazione assistita, vista la necessità di emendare l'errore, rappresentasse per la un ritardo rilevante nell'adempimento, considerato che la stessa era Pt_1
nella detenzione dell'immobile sin dal momento della sottoscrizione della proposta d'acquisto, aveva pagina 12 di 16 eseguito all'interno dell'immobile lavori di ristrutturazione per adattarlo alle sue eIGenze (v. doc. 25 appellante), era andata ad abitarvi e vi era formalmente residente dal 28/10/2019 (v. doc. 6 bis appellati).
Non ha infatti la nel dolersi che la sentenza impugnata non abbia adeguatamente Pt_1 considerato l'impossibilità di procedere alla stipula del rogito, a causa dei dati errati nella presentazione delle denunce di successione, indicato quale rilevanza, e dunque quale gravità - in un assetto di rapporti come quello sopra descritto - rivestisse il ritardo, ancora di qualche mese, nel trasferimento della proprietà degli immobili.
A tale proposito, va precisato come sia volutamente erronea l'indicazione da parte dell'appellante di un ritardo di 994 giorni nella stipula del contratto definitivo, dal momento che il ritardo deve essere valutato con riferimento al termine posticipato del 31/10/2019, che peraltro, come già precisato, non era perentorio, vista che veniva comunque fatta salva la necessità di procedere agli adempimenti relativi alla presentazione delle denunce integrative di successione, e considerato altresì che solo a luglio del 2020, e non prima, è stata acquisita la consapevolezza di dover procedere ad ulteriori rettifiche, poi operate a novembre del 2020. Anche a tale riguardo non è corretta l'affermazione dell'appellante secondo cui solo in data 30/07/2021 sarebbe stata recepita dal catasto terreni la voltura catastale a nome dei promittenti venditori, atteso che il documento prodotto "Ricevuta di registrazione di domanda di volture" reca in alto a destra la data del 30/07/2021, ore 11:26, in cui il documento è stato estratto, ma la certificazione indica come data del documento ed efficacia della denuncia di successione quella del 17/11/2020.
Non è quindi vero che il trasferimento degli immobili non risultasse possibile, né tanto meno tale impossibilità sussisteva al momento in cui è stato introdotto il giudizio di primo grado.
Ciò dimostra l'infondatezza della tesi propugnata con l'atto d'appello, secondo cui la ragione legittimante il recesso consiste nella “impossibilità a rogitare a causa delle successioni errate o mancanti della controparte”. (v. pag. 25 atto d'appello).
Per quanto riguarda le argomentazioni svolte relativamente all'ubicazione del terreno, l'esame delle stesse risulta del tutto irrilevante, viste le premesse poste in questo grado di giudizio dall'appellante, laddove ha sostenuto che: "La motivazione del recesso non va ricercata nella problematica della posizione del terreno (per quanto anche quello potesse essere un fattore di disturbo secondario)” (v. pag. 19 atto d'appello).
Peraltro le deduzioni relative alla difforme ubicazione della porzione di giardino/terreno sono palesemente destituite di fondamento, atteso che lo stesso annuncio dell'Agenzia immobiliare
Tempocasa, riportava ben due fotografie del terreno in oggetto, che con tutta evidenza rappresentano pagina 13 di 16 un orto semiabbandonato e certo non una porzione di giardino condominiale, oltre ad essere indicato come posto “a pochi metri dell'abitazione”, e dunque non adiacente a quella, o facente parte del medesimo complesso in cui era ubicato l'alloggio; oltre ad averlo la visionato prima di Pt_1 sottoscrivere la proposta d'acquisto, non essendo diversamente dato comprendere quale altro giardino/terreno avrebbe potuto ritenere oggetto della promessa di vendita.
Al punto B) dell'atto d'appello la riprende la questione del posto auto, sostenendo che la Pt_1 sentenza di primo grado si sarebbe pronunciata “in aperto spregio” degli art. 1362 ss. c.c., erroneamente interpretando la scrittura in data 08.10.2019, nel senso di ritenere che il “posto auto esclusivo” in quella menzionato rappresenti un “refuso o un'espressione atecnica per indicare genericamente la possibilità di utilizzo del cortile comune per parcheggiare l'auto”, confondendo “il diritto reale assoluto di proprietà con quello relativo di uso”.
Sempre con riferimento al tema del posto auto, alla lettera C) dell'atto d'appello, Parte_1
impugna la sentenza per avere ritenuto che l'inadempimento nel trasferimento del posto auto non avrebbe rivestito i caratteri della gravità, in considerazione della possibilità concessa a tutti i condomini di parcheggiare l'auto nel cortile condominiale senza opposizione da parte degli altri.
Le doglianze esposte alle lettere B) e C) risultano inammissibili sotto plurimi profili.
Anzitutto, e in via dirimente, va osservato come, dopo avere l'appellante asserito, secondo quanto già riportato, che “…gli altri elementi (la posizione del terreno, il posto auto, il rubinetto, la caldaia) sono stati proposti come questioni secondarie, certamente di una importanza risibile rispetto alla impossibilità… di ricevere un rogito da parte del notaio.” (v. pag. 24 atto di appello), è escluso che possa nuovamente valutarsi la rilevanza di quell'asserito inadempimento, che per espressa qualificazione di parte appellante è definito “risibile”, e quindi, per ciò solo, non idoneo a legittimare il recesso.
Ulteriormente le censure sono inammissibili, in quanto non si confrontano con tutte le argomentazioni svolte dal Tribunale sul punto, ciascuna delle quali costituisce un'autonoma ratio decidendi idonea a sorreggere la decisione sul punto, e cioè: che la scrittura in data 08/10/2019 aveva quale unico scopo quello differire la data di stipula del definitivo e regolare dal punto di vista economico le ricadute di quel differimento (integrazione della caparra e versamento di un importo per il godimento anticipato dell'immobile) e non quello di ridefinire o ampliare l'oggetto del contratto, che rimaneva dunque quello indicato nella proposta d'acquisto e nel contratto preliminare in data 12/12/2018, in cui non era menzionato alcun posto auto;
i beni oggetto della promessa di vendita non sono stati incrementati con la scrittura in data 08/10/2019, dato che non è stato modificato il prezzo;
anche ad ammettere l'inserimento del posto auto con la scrittura in data 08/10/2019, siccome a quella nuova pattuizione non pagina 14 di 16 si è accompagnata alcuna variazione del prezzo d'acquisto, deve ritenersi che, nell'economia generale del contratto, il trasferimento di quel diritto rivestisse scarsa rilevanza.
Tutti questi singoli passaggi dell'iter logico- motivazionale non sono stati non solo confutati, ma neppure compiutamente esaminati, da parte appellante, che si è limitata a svolgere considerazioni del tutto disancorate da esse.
L'appellante si duole altresì “Quanto ai punti A e B e C” della mancata ammissione delle istanze istruttorie, che il primo Giudice avrebbe “sbrigativamente liquidate” e che sarebbero state “necessarie
a dimostrare l'assunto della impercorribilità del trasferimento”.
Il motivo è, da un lato, inammissibile, in quanto non fa specifico riferimento ai capi di prova di cui è censurata la mancata ammissione, esplicitandone così la rilevanza, al fine di pervenire ad una ricostruzione dei fatti diversa da quella operata dal primo Giudice;
in secondo luogo, è infondato, poiché, sulla base della disamina sopra operata, sono documentali gli elementi sulla base dei quali valutare se e quando - una volta operate tutte le rettifiche, nei limiti in cui quelle erano necessarie in relazione all'effettivo oggetto del contratto - il contratto definitivo avrebbe potuto essere stipulato.
Il punto D) dell'atto d'appello è infine meramente reiterativo delle considerazioni già svolte nei punti precedenti, senza apportare nulla di nuovo e tanto meno di pertinente in relazione al contenuto della sentenza impugnata.
Mette infine conto evidenziare come nell'ondivaga prospettazione delle ragioni fondanti la propria pretesa, parte appellante introduca financo con la memoria di replica alla comparsa conclusionale avversaria un ulteriore motivo di risoluzione del contratto, che afferma di indicare “solamente in via residuale”, riferito al certificato di agibilità dell'immobile “assente o non rintracciabile”.
Si tratta con tutta evidenza di un'allegazione del tutto nuova, operata in violazione dell'art. 345 c.p.c., e pertanto inammissibile, oltre che tardivamente introdotta a contraddittorio ormai esaurito con la controparte.
Sulla scorta delle argomentazioni svolte, l'appello deve pertanto essere integralmente respinto.
Le spese del giudizio
Le spese anche del presente grado seguono la soccombenza dell'appellante e vengono liquidate in favore degli appellati, avuto riguardo ai parametri di cui al DM 55/2014, come aggiornato dal DM
147/2022, e facendo applicazione dello scaglione di valore di riferimento, da € 26.000,00 a €
52.001,00, in complessivi € 7.228,00 per compensi, sulla base dei valori prossimi ai medi previsti per la fase di studio (€ 2.058,00), introduttiva (€ 1.700,00) e decisionale (€ 3.470,00), il tutto oltre rimborso spese forfettario ed accessori di legge.
pagina 15 di 16 Tenuto conto della reiezione dell'appello, deve darsi atto dell'obbligo di cui all'art. 13, comma 1 quater, del Testo Unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002 n. 115, così come inserito dall'art. 1, commi
17 e 18, legge 24 dicembre 2012 n. 228 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato – Legge di Stabilità 2013), del versamento da parte di di un Parte_1 ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello già versato all'atto della costituzione in giudizio.


P. Q. M.


La Corte d'Appello di Torino - Sezione Seconda Civile, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza n. Parte_1
2757/2022 pronunciata in data 27.06.2022 dal Tribunale di Torino, respinge l'appello, confermando l'impugnata sentenza;
condanna a rifondere a e le spese Parte_1 CP_1 Controparte_3 CP_2
del presente grado di giudizio, che si liquidano in € 7.228,00 per compensi, oltre rimborso forfettario del 15%, C.P.A. ed IVA, se dovuta, e successive occorrende;
dà atto della sussistenza dell'obbligo, ai sensi dell'art. 13, comma 1, quater, del DPR 30.5.2002, n. 115, così come novellato dalla l. 24.12.2012, n. 228, a carico dell'appellante incidentale, Parte_1 del versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello già versato all'atto della costituzione in giudizio.
Così deciso nella camera di conIGlio in data 12/06/2024.
Il ConIGliere est. dott.ssa Maria Gabriella Rigoletti Il Presidente
dott. Alfredo Grosso
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