REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI VENEZIA SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dai Signori Magistrati
Dott. Enrico Schiavon Presidente
Dott. Dario Morsiani Consigliere
Dott. Francesco Marchio Cons. Ausiliario rel. ed est. ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
Nella causa civile in grado d'appello iscritta al n. 1638 del Ruolo Generale dell'anno
2023. T R A
(c.f. ) e (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), rappresentati e difesi dall'avv. Maria Cristina Giglio, con C.F._2 domicilio eletto presso lo studio in Venezia, San Marco 5369/A.
PARTE APPELLANTE E
(c.f. ), rappresentata e difesa dagli avv.ti CP_1 C.F._3
Daniela Cappon e Marco Zendinella, con domicilio eletto presso lo studio in Venezia,
Cannaregio 3918.
PARTE APPELLATA
Oggetto della causa: appello avverso l'ordinanza ex art. 702-ter c.p.c. n. R.G.
3854/2022 del Tribunale di Venezia pubblicata il 17/8/2023.
Causa decisa nella camera di consiglio del 12/12/2024.
CONCLUSIONI
Per la parte appellante
Voglia l'Ill. ma Corte d'Appello di Venezia adita, ogni contraria istanza, reietta e disattesa, previa sospensione dell'efficacia esecutiva della ordinanza impugnata, previa ammissione delle istanze istruttorie sopra ribadite ed in totale riforma dell'impugnata ordinanza ex art. 702 bis c.p.c. (Tribunale di Venezia – R.G. n. 3854/2022), così pronunciarsi
In via preliminare
Per tutti i motivi esposti in narrativa accertarsi e dichiararsi che l'appello proposto dalla sig.ra e dal sig. , è fondato e ammissibile e per Parte_1 Parte_2 l'effetto, sospendere l'efficacia esecutiva dell'ordinanza ex art. 702 bis c.p.c. - Tribunale di Venezia – R.G. n. 3854/2022.
Nel merito
In riforma totale della ordinanza impugnata (Tribunale di Venezia – R.G. n. 3854/2022), accertare e dichiarare, per tutti i motivi in fatto e in diritto ivi dedotti, previa ammissione delle prove istruttorie formulate dagli appellanti in primo grado, con ammissione e espletamento della richiesta CTU, che la sig.ra non è CP_1 autorizzata ad accedere nello scoperto di proprietà esclusiva della sig.ra Parte_1 e del sig. , sito in Venezia, Lido, via Jacopo de Cavalli, 23/A, facente Parte_2 parte della unità immobiliare identificata al catasto fabbricati del Comune di Venezia al foglio 29, con la particella 25 e subalterno 1, con le maestranze incaricate dalla stessa per l'installazione del motocondensante dell'impianto di climatizzazione del proprio appartamento e non permettere l'occupazione con il trabattello degli spazi indicati nel documento 19 di primo grado della medesima, oggi documento 11, per la durata di due giorni.
In ogni caso Spese, diritti ed onorari di causa integralmente rifusi per entrambi i gradi di giudizio.
In via istruttoria
Voglia la Corte adita ammettere le prove istruttorie così come richieste in primo grado anche con l'ammissione della CTU.

Per la parte appellata
Tutto ciò esposto, la signora , come sopra rappresentata, chiede il rigetto CP_1 dell'impugnazione promossa dai signori e per la Parte_1 Parte_2 riforma dell'ordinanza del Tribunale di Venezia n. cron. 6925 e rep. 5240 del 17 agosto 2023
Con vittoria di spese per entrambi i gradi di giudizio.

FATTO E DIRITTO

1. Con ricorso ex art. 702-bis c.p.c. depositato innanzi al Tribunale di Venezia, CP_1
, proprietaria di un appartamento al primo piano del fabbricato in Via Jacopo de'
[...]
Cavalli n. 23, Venezia Lido, chiedeva la condanna di e Parte_1 [...]
, proprietari dell'appartamento al piano terra, a consentire il passaggio per CP_2 due giorni sul loro scoperto esclusivo al fine di collocare sulla facciata laterale condominiale l'unità esterna di un impianto di climatizzazione.

1.1. Esponeva la ricorrente di aver ottenuto l'autorizzazione da parte del CP_3
e che gli altri condomini avevano dato il loro assenso scritto al posizionamento
[...] sul muro perimetrale in corrispondenza del loro appartamento.

2. Si costituivano e chiedendo il rigetto di tutte le Parte_1 Controparte_2 domande ed esponendo:
- di essere proprietari di un appartamento al piano terra con scoperto esclusivo ed entrata esclusiva, mentre la ricorrente, proprietaria dell'abitazione al primo piano, accede dal civico 23 di via J. de Cavalli con altri comproprietari del medesimo stabile;

- che l'autorizzazione del Comune prevedeva una distanza di almeno 2 metri dalle finestre e dal terreno e che la collocazione sarebbe stata a meno di 2 metri dal tetto della veranda dei resistenti al piano terra;

- l'installazione “avverrebbe in contrasto con il dettato normativo e il significato stabilito dal legislatore dell'articolo 843 c.c., in quanto la limitazione del diritto di proprietà dei resistenti non avrebbe una durata limitata nel tempo”, in violazione del decoro e dell'estetica del fabbricato e potrebbe essere considerata molesta per il rumore;

- infine, aggiungeva parte resistente, oltre alla violazione del Regolamento Edilizio, l'unità esterna violava gli articoli 905, 907 e 889 c.c.. 3. Il Tribunale, istruita la causa con l'acquisizione di documenti, così disponeva: 1) condanna i resistenti signori e a far accedere allo Parte_1 Controparte_2
pag. 2/7 scoperto di loro proprietà esclusiva sito in Venezia Lido, Via Jacopo de Cavalli n. 23/A, facente parte della loro unità immobiliare identificata al Catasto Fabbricati del
Comune di Venezia al Foglio 29, con la Particella 25 e Subalterno 1, le maestranze incaricate dalla signora per l'installazione del motocondensante CP_1 dell'impianto di climatizzazione del suo appartamento ed a permettere l'occupazione con il trabattello degli spazi indicati nel doc. 19 allegato al ricorso, per la durata di due giorni;

2) condanna i resistenti, in solido, a rifondere alla ricorrente le spese di lite, liquidate in euro 4.358,00 per compensi, oltre 258,00 per spese, 15% per spese generalo, IVA e
CpA.

4. Rilevava il Tribunale per quanto ancora di interesse:
- l'accesso al fondo dei resistenti con il trabattello risultava essere l'unica modalità per l'installazione del macchinario, in assenza di specifiche eccezioni anche in relazione ad eventuali danni derivanti dallo stesso accesso;

- quanto al rispetto delle norme sulle distanze nelle costruzioni ex art. 873 c.c. e in base ai regolamenti comunali richiamati, affermava il primo giudice: “non trovano immediata applicazione negli edifici condominiali, bensì un'applicazione subordinata al rispetto della disciplina in tema di condominio, e, dunque, solo nel caso in cui l'utilizzo del bene comune, nel caso di specie il muro perimetrale, avvenga in maniera difforme da quanto normalmente effettuato e riduca in modo irragionevole la possibilità di pari utilizzo del medesimo bene da parte degli altri condomini”;
- nella specie, la prevista installazione dell'unità esterna di un condizionatore, in corrispondenza del perimetro esterno dell'unità abitativa dei ricorrenti, rilevava il giudice di prime cure, costituiva un uso normale ex art. 1102 c.c. del muro condominiale e non pregiudicava la possibilità dell'uso per gli altri condomini;

- inoltre, la predetta unità esterna dell'impianto rispettava il limite di 2 metri dalle finestre dei resistenti, previsto dall'art. 78 del Regolamento Edilizio del Comune di Venezia, mentre nessun apprezzabile pregiudizio derivava dalla vicinanza alla tettoia di copertura della veranda dei resistenti.

5. Per la riforma della sentenza proponevano appello e Parte_1 [...]
. CP_2
Si costituiva chiedendone il rigetto come da comparsa di costituzione e CP_1 risposta. Concessi i termini per la precisazione delle conclusioni, per il deposito delle comparse conclusionali e delle note di repliche, la causa veniva trattenuta in decisione.
* * *
Motivi di appello

6. Con il primo motivo di appello si deduce l'errata applicazione dell'art. 843 c.c. e dell'art. 2697 c.c. non avendo il ricorrente provato i presupposti per l'accesso alla proprietà esclusiva dei signori . Parte_3
Con il secondo motivo si sostiene l'erroneità della motivazione sulle distanze minime legali in materia di costruzioni, che non troverebbero immediata applicazione negli edifici condominiali, non essendo stato costituito un Condominio. In ogni caso, l'uso del muro perimetrale sarebbe difforme dalla normale utilizzazione.
pag. 3/7 Con il terzo motivo si censura la decisione per erronea interpretazione del regolamento edilizio, che prevede una distanza minima di m. 2 dalle finestre, sostenendo che:
“benché la motocondensante non si trovi a una distanza inferiore ai 2 mt dalle finestre dei resistenti, la stessa e il carabottino di protezione” si troveranno ad una distanza inferiore da quella legale dal tetto della veranda dei resistenti al piano terra.
Con il quarto motivo si lamenta la mancata pronuncia sull'eccezione relativa alla violazione del decoro architettonico e dell'estetica derivante dalla collocazione della macchina esterna dell'impianto di condizionamento “lungo il muro perimetrale”. Con il quinto motivo deduce l'appellante l'illegittima condanna al pagamento delle spese di lite di primo grado nonostante l'accoglimento solo parziale del ricorso proposto dall'appellato.
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7. Il primo, il secondo e il terzo motivo di appello, esaminati congiuntamente in quanto strettamente connessi, sono infondati e vengono respinti per le assorbenti considerazioni che seguono.

7.1. Innanzitutto, si osserva incidentalmente che:
- per la formazione dell'ente "condominio", diversamente da quanto sostenuto da parte appellante, non è necessario un formale atto di costituzione, essendo sufficiente la presenza di un edificio in cui vi sia una separazione della proprietà delle distinte unità immobiliari che lo compongono e la presenza di talune parti comuni, in rapporto alla specifica funzione di esse di servire all'utilizzazione ed al godimento delle parti di proprietà esclusiva;

- il condominio si costituisce "ex se" ed "ope iuris", senza che sia necessaria deliberazione alcuna, nel momento in cui più soggetti costruiscano su un suolo comune, ovvero quando l'unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l'oggettiva condizione del frazionamento che ad esso dà origine (cfr. Cass. 18226/2004);
- circostanze che nella specie emergono da quanto dedotto dalla stessa parte resistente ora appellante.

7.2. Ciò posto, secondo consolidata giurisprudenza, in tema di accesso al fondo altrui per l'esecuzione di interventi, ai fini della verifica delle condizioni di cui all'art. 843 cod. civ., la valutazione comparativa dei contrapposti interessi delle parti deve essere compiuta con riferimento alla necessità non della costruzione o manutenzione, ma dell'ingresso e del transito, nel senso che l'utilizzazione del fondo del vicino non è consentita ove sia comunque possibile eseguire i lavori sul fondo stesso di chi intende intraprenderli, oppure su quello di un terzo, con minore suo sacrificio (cfr. Cass.
7768/2011 e 28234/2008).
Il diritto in questione, che trova effettivamente il suo titolo giuridico nella citata norma, non è diretto ad imporre una servitù a carico della proprietà esclusiva, trattandosi di una semplice limitazione al diritto del titolare del fondo contro il quale si fa valere la pretesa, presupposto della quale è l'utilità occasionale e transeunte di chi esercita il diritto.

7.3. Inoltre, in relazione alla collocazione sul muro perimetrale condominiale e all'asserita violazione dell'art. 1102 c.c. nell'uso della cosa comune, la nozione di pari uso: “non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa pag. 4/7 comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri. Essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto (così Cass., sez. 2^, 30-05-2003, n. 8808). Muovendo da questi principi, che contengono pertinenti richiami al principio solidaristico, si impone una rilettura delle applicazioni dell'istituto di cui all'art. 1102 c.c., che sia quanto più favorevole possibile allo sviluppo delle esigenze abitative” (cfr. Cass. 14107/2012). Diversamente interpretando l'estensione dell'art. 1102 c.c., è stato precisato, si verificherebbe il paradosso di un sostanziale divieto della possibilità di servirsi della cosa da parte di ogni condomino anche quanto da tale utilizzo non ne derivi un'alterazione del rapporto di equilibrio nel godimento dell'oggetto della comunione
(cfr. Cass. 7466 /2015).

7.4. Ha chiarito ulteriormente la giurisprudenza di legittimità che, sempre in tema di condominio, qualora “l'uso della cosa comune sia avvenuto nell'esercizio dei poteri e nel rispetto dei limiti stabiliti dall'art. 1102 c.c. a tutela degli altri comproprietari, deve ritenersi legittima l'opera realizzata senza il rispetto delle norme sulle distanze tra proprietà contigue, applicabili, di regola, anche in ambito condominiale, purché la relativa osservanza sia compatibile con la particolare struttura dell'edificio condominiale”, cfr. Cass. 1989/2016 e 10477/2023). "Le norme sulle distanze legali, le quali sono fondamentalmente rivolte a regolare rapporti tra proprietà autonome e contigue, sono applicabili anche nei rapporti tra il condominio ed il singolo condomino di un edificio condominiale nel caso in cui esse siano compatibili con l'applicazione delle norme particolari relative all'uso delle cose comuni (art. 1102 cod. civ.), cioè nel caso in cui l'applicazione di queste ultime non sia in contrasto con le prime e delle une e delle altre sia possibile un'applicazione complementare;
nel caso di contrasto, prevalgono le norme relative all'uso delle cose comuni, con la conseguenza della inapplicabilità di quelle relative alle distanze legali che, nel condominio di edifici e nei rapporti tra il singolo condomino ed il condominio stesso, sono in rapporto di subordinazione rispetto alle prime (nella specie, si trattava della installazione, in appoggio al muro condominiale ed in prossimità della finestra di un condomino, della canna fumaria di un locale di altro condomino adibito ad esercizio di pizzeria)" cfr. Cass. 15394/2000.
Ne consegue che la normativa sulle distanze non opera nel caso di impianti adeguati all'evoluzione delle esigenze generali dei cittadini nel campo abitativo (cfr. Cass.
8801/1999).
Nello stesso senso, Cass. 6546/2010 in tema di balconi;
Cass.
14096/2012 e 10852/2014 in tema di ascensori;
Cass. 1989/2016 in tema di tubazioni;
Cass. 30528/2017 in un caso di realizzazione di tettoia in appoggio al muro perimetrale del fabbricato;
Cass. 14096/2012 in tema di vedute.
pag. 5/7 7.5. Trattandosi di impianti, quelli in oggetto, ormai comuni ai fini di una completa e reale utilizzazione di un immobile residenziale, ove non siano superati i limiti di cui all'art. 1102 c.c. o provati concreti e rilevanti pregiudizi, come nella specie, il passaggio sullo scoperto esclusivo dell'appellante, condivisibilmente è stato ritenuto dal primo giudice l'unico possibile, non essendo emerso un percorso alternativo (considerata la documentazione fotografica allegata dalla ricorrente e la mancanza di tempestive allegazioni sul punto da parte dei resistenti) per consentire il raggiungimento dello scopo con minor sacrificio per chi chiede il passaggio e per il proprietario del fondo. In altre parole, non essendo controverso il rispetto del limite di 2 metri dalle finestre dei resistenti, previsto dall'art. 78 del Regolamento Edilizio del Comune di Venezia come evidenziato dal giudice di prime cure, la collocazione dell'unità esterna dell'impianto di climatizzazione si configura quale lecita utilizzazione del muro perimetrale comune da parte del singolo condomino ai sensi dell'art. 1102 c.c., poichè non ne altera la naturale e precipua destinazione di sostegno dell'edificio condominiale e non impedisce l'esercizio concorrente del diritto degli altri partecipanti di fare uguale uso del muro.

8. Anche il quarto motivo di appello non può essere accolto.
Premesso che con riguardo alla eccezione sollevata dai resistenti, sulla violazione del decoro e dell'estetica del fabbricato derivante dalla collocazione dell'unità esterna dell'impianto di climatizzazione sul muro perimetrale comune, non sono stati ritualmente forniti idonei elementi per potere ritenere che possa costituire un rilevante pregiudizio estetico, si osserva ulteriormente:
a) è ben vero che non sia necessario che il fabbricato abbia un particolare pregio artistico e tuttavia occorre che vengano alterate, in modo visibile e significativo, la sua particolare struttura e la complessiva armonia (cfr. Cass. 14455/2009);
b) al fine di stabilire se le opere modificatrici della cosa comune abbiano pregiudicato il decoro architettonico di un fabbricato condominiale, devono essere tenute presenti le condizioni in cui quest'ultimo si trovava prima della esecuzione delle opere stesse, con la conseguenza che una modifica non può essere ritenuta pregiudizievole per il decoro architettonico se apportata ad un edificio la cui estetica era stata già menomata a seguito di precedenti lavori (cfr. Cass. 10583/2019).

8.1. Essendo l'obiettivo della tutela quello di preservare l'originaria estetica del prospetto, nella fattispecie, le stesse foto allegate da entrambe le parti sullo stato dei luoghi, inducono a ritenere che la predetta unità esterna non incida sullo stato di fatto esistente e caratterizzato dalla presenza di altra unità esterna collocata al piano terra a ridosso dello stesso muro perimetrale, nonchè di serramenti in alluminio e tubi.

8.2. In questo quadro, si deve pertanto escludere che la collocazione dell'unità esterna dell'impianto di condizionamento comporti una rilevante alterazione al decoro architettonico dell'edificio rispetto alle sue caratteristiche preesistenti dovute a precedenti interventi per i quali, significativamente, non è stato esercitato il diritto a pretendere il ripristino.

9. Alla luce di quanto sopra esposto, la richiesta di prova testimoniale di parte appellante “sui fatti di cui è causa” è inammissibile in assenza di una articolata capitolazione non potendosi ricavare dalla narrativa della comparsa di costituzione e risposta, peraltro contenente fatti generici, circostanze valutative o non rilevanti sul piano probatorio.
pag. 6/7 Del tutto esplorativa appare, invece, la richiesta di c.t.u. non utilizzabile al fine di esonerare la parte dal fornire la prova di quanto assume.
10. L'ultimo motivo di appello, sulla condanna alle spese di lite di primo grado poste a carico della parte resistente, è infondato. E' incontrovertibile, infatti, la soccombenza dei signori e Parte_1 [...]
e pertanto non sussiste alcuna violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c.. Parte_2
11. In conclusione, così integrata la motivazione della decisione impugnata, l'appello viene respinto con condanna degli appellanti in solido alle spese del grado liquidate come in dispositivo, tenuto conto della ridotta attività difensiva svolta.


P.Q.M.

La Corte d'Appello di Venezia, definitivamente pronunziando, respinta ogni contraria istanza, eccezione e difesa così provvede:
1) rigetta l'appello proposto da e avverso l'ordinanza Parte_1 Parte_2 ex art. 703-ter c.p.c. che, per l'effetto, si conferma:
2) condanna gli appellanti in solido al pagamento delle spese di lite del grado che si liquidano in € 1.689,00 oltre spese generali (15%) e accessori come per legge in favore di;
CP_1
3) dà atto che sussistono a carico della parte appellante i presupposti per l'applicazione dell'art. 13, comma 1, quater del d.p.r. n. 115 del 2002 (T.U. in materia di spese di giustizia).
Cosi deliberato in data 12/12/2024
Il Cons. Ausiliario est. Il Presidente
Francesco Marchio Dott. Enrico Schiavon
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