REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Lecce-Sezione distaccata di Taranto-Sezione Civile- così composta:
1) Dott. ssa Annamaria LASTELLA - Presidente-
2) Dott.ssa Rossella DI TODARO - Consigliere relatore-
3) Dott.ssa Maria Filippa LEONE - Consigliere ausiliario ha pronunciato la seguente
Sentenza nella causa civile, in grado di appello, iscritta al N. 49 del Ruolo Generale delle cause dell'anno
2025, avverso la sentenza n. 2568/2024(RG 6644/2021) pronunciata dal giudice civile di Taranto in materia di locazione, promossa da:

Parte_1
rappr. e dif. dall' avv. A. AIELLO
- Appellante - contro rappr. e difeso dall'avv. C. PARISI Controparte_1
-Appellata-
OGGETTO: “Locazione”
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso in appello depositato in data 24/2/2025 l'istante in epigrafe indicata, affittuaria del locale commerciale sito in via Cesare Battisti n. 338, Taranto, ha impugnato la sentenza con la quale il Tribunale ha rigettato l'opposizione a decreto ingiuntivo n. 1729/2022 con cui la opposta aveva ottenuto l'ingiunzione al pagamento dei canoni di locazione maturati nel periodo giugno- settembre 2022, ritenendo insussistenti i gravi motivi addotti per il recesso esercitato con comunicazione del 30/12/2021.
Ha assunto l'appellante l'erroneità della pronuncia impugnata, per non avere il giudice ravvisato il grave motivo di recesso, nonostante essa non fosse tenuta a provare la sussistenza delle ragioni economiche poste a base del recesso, che tra l'altro la società opposta non aveva contestato. Il motivo peraltro era chiaro e derivava dalla crisi economica generale seguita alla pandemia da covid- sars.
1 Ha concluso chiedendo l'accoglimento della sua opposizione, stante l'efficacia del recesso esercitato nel dicembre 2021.
Si è costituita l'opposta contestando la prospettazione della appellante, avendo contestato sin dall'inizio la sussistenza dei gravi motivi che giustificavano il recesso anticipato dal contratto.
L'appello è infondato.
Per giurisprudenza consolidata “in tema di recesso del conduttore di immobile adibito ad uso non abitativo, le ragioni che consentono al locatario di liberarsi in anticipo del vincolo contrattuale, ai sensi dell'art. 27, ultimo comma, l. n. 392 del 1978, devono essere determinate da avvenimenti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, che ne rendano oltremodo gravosa la prosecuzione. La gravosità di tale prosecuzione, che deve avere una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal medesimo conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo, deve non solo eccedere l'ambito della normale alea contrattuale, ma consistere, altresì, ove venga in rilievo l'attività di un'azienda, in un sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni originarie idoneo ad incidere significativamente sull'andamento dell'azienda stessa globalmente considerata e, quindi, se di rilievo nazionale o multinazionale, anche nel complesso delle sue varie articolazioni territoriali”1.
Insomma deve trattarsi di un evento sopravvenuto, estraneo alla volontà del conduttore, che abbia alterato l'equilibrio originario tra le prestazioni come concordate in contratto, per cui il conduttore non riesca più a sopportare l'onere del canone di locazione e nello stesso tempo a sopravvivere come realtà imprenditoriale. Lo squilibrio deve essere tale da superare la normale alea contrattuale.
Ebbene nel caso di specie è evidente dal comportamento tenuto dalla società conduttrice, che esercita l'attività di distributore automatico di bevande, che non vi è mai stata una situazione finanziaria compromessa che l'ha costretta a recidere anticipatamente il rapporto contrattuale, ma una mera valutazione di convenienza, che le ha fatto ritenere non utile proseguire tale locazione.
Basti esaminare la documentazione agli atti del giudizio di primo grado depositata dalla stessa conduttrice, da cui risulta che essa in data 20/12/2021 acquistava per atto di notaio l'immobile-locale commerciale- sito in via Cesare Battisti n. 344 al prezzo di 60.000 euro, di cui €
45.000 finanziati mediante prestito in banca ottenuto in data 3/12/2021 e garantito dal fondo di garanzia per le piccole e medie imprese.
Subito dopo avere acquistato un locale commerciale in via Cesare Battisti n. 344 con l'intento ovviamente di allocarvi un distributore di bevande, ha inviato la disdetta dalla locazione del locale commerciale sito sulla stessa via al numero 338. Il trasferimento dell'attività da un locale all'altro, avvenuta poco dopo, è stato comprovato dalle fotografie allegate dalla locatrice sempre in primo grado, ove si vede l'insegna spostata dal civico 338 al civico 344 e il cartello che avvisava gli utenti dello spostamento dell'attività.
E tuttavia, anziché cercare un accordo risolutorio con la locatrice, posto che il contratto di fitto si era rinnovato nel 2019 e avrebbe dovuto proseguire per altri sei anni, ha cercato di imporre la risoluzione inviando una disdetta unilaterale e poi in mancanza di adesione della locatrice, ha proceduto con l'offerta formale di restituzione e rilascio del bene e ha richiesto la nomina di un sequestratario.
Tale situazione si era ripetuta identica un anno prima, quando come comprovato in atti, la società aveva ottenuto in data 11/11/2020 in comodato un locale commerciale sito in via Parte_1
Mazzini n. 115 e aveva immediatamente spostato la sua attività di distribuzione di bevande presso tale sede, risolvendo contestualmente la locazione di un locale commerciale sito in via Cesare
Battisti n. 336/A intrattenuto sempre con la stessa appellata, con recesso del 14/11/2020. In quella occasione la aveva accettato la risoluzione anticipata. Controparte_1
Insomma è evidente che spostare l'attività da un civico all'altro non è certo imputabile ad una crisi finanziaria di qualsiasi portata né può essere ricondotta, come ha cercato di sostenere l'appellante, alle conseguenze della pandemia Covid, che non si sa in quale misura avrebbe nuociuto alla attività della appellante, ma unicamente ad una valutazione di convenienza, abbastanza lampante. Infatti essa ha trovato un immobile in vendita che rispondeva alle sue esigenze, vicino a quello ove già esercitava la sua attività commerciale e lo ha comprato, ritenendo più conveniente nel lungo periodo spostare l'attività in un immobile di proprietà piuttosto che proseguire in affitto.
Ma l'avere acquistato un immobile ha importato una spesa e un impegno restitutorio, per quanto riguarda il prestito richiesto e un investimento per sistemare il nuovo locale rendendolo idoneo ad ospitare il distributore automatico;
allo stesso modo il nuovo locale ottenuto su via Mazzini è stato risistemato per allocarvi altresì la medesima attività. Insomma la conduttrice opponente ha dimostrato una concreta capacità economica di aprire nuovi punti vendita, con le spese che ne conseguono. E ciò contrasta assolutamente con l'asserita crisi economica posta alla base del recesso, che risulta smentita nei fatti.
In conclusione la sentenza deve essere confermata.
Le spese seguono la soccombenza, liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Rigetta l'appello e conferma la sentenza impugnata. Condanna l' appellante alla rifusione delle spese del giudizio, che liquida in complessivi € 3000,00 per compensi professionali, oltre oneri accessori. Ulteriore contributo unificato a carico dell'appellante.
3 Taranto, 11/6/2025
Il Relatore Il Presidente
Dott.ssa R. Di Todaro dott. ssa A. Lastella
4 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Cass. Sez. 3 - , Sentenza n. 23639 del 24/09/2019
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