R.G.N. 140/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione terza civile nelle persone dei seguenti magistrati: dr. AU RA AG Presidente dr. Elena Mara Grazioli Consigliere dr. LA IA IA RD Consigliere Est. Giudice Ausiliario ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo generale sopra riportato, promossa con atto di citazione ritualmente notificato
DA
(C.F. , in proprio, con studio professionale - presso il Parte_1 C.F._1 quale è elettivamente domiciliato - sito a Milano in via Podgora 9;
APPELLANTE
CONTRO
(C.F.: ) e Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
(C.F.: , entrambe domiciliate presso lo Studio dell'avv. Marco C.F._3
ZA (C.F.: del Foro di Brescia sito in Brescia via Malta n. 7/c, C.F._4 che le rappresenta e difende giusta delega in atti
APPELLATE e APPELLANTI INCIDENTALI avente ad oggetto:
“Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso.”
Sulle seguenti conclusioni.
Per Avv. Parte_1
“…si chiede che l'Ecc.ma Corte di Appello civile adita, contrariis reiectiis, voglia, in accoglimento del presente gravame e in riforma dell'impugnata sentenza del Tribunale civile di Milano n. 5303/2024, così giudicare: in via preliminare e processuale:
pagina 1 di 15 - dichiarare il difetto di procura ad litem conferita dalla signora in capo Controparte_2 all'avv. Marco ZA, con ogni conseguente statuizione in rito e di merito, quantomeno con riguardo alla regolazione delle spese di giudizio;
nel merito:
- accertare e dichiarare che il contratto di locazione de quo si è risolto per grave inadempimento imputabile al fatto e colpa delle Locatrici signore CP_1
- per l'effetto dichiarare tenute e condannare, in via tra loro solidale, le signore Controparte_1 ed in quanto responsabili delle inadempienze e delle condotte
[...] Controparte_2 illegittime sopra dedotte a pagare, in favore dell'avv. la somma complessiva di € Parte_1
13.787,44 per le causali di cui sopra, o di quella diversa somma ritenuta di giustizia, anche in via equitativa.
Con vittoria di spese e onorari di entrambi i gradi di giudizio”.
Per ed Controparte_1 Controparte_2
“A. Nel merito e in via principale: respingere, perché infondato in fatto e in diritto, l'appello proposto da AVV. , in Parte_1 proprio, avverso la sentenza n. 5303/2024 del Tribunale Civile di Milano, sez. 13° G.U. dott.
JA ND pronunciata in data 21/05/2024 all'esito del giudizio RGN 25463/2021
B. In via incidentale: in riforma parziale della impugnata sentenza, accogliere i capi d'appello formulati in via incidentale dalla sig.ra e dalla sig.ra e Controparte_1 Controparte_2 per l'effetto:
– confermare la sentenza n. 5303/2024 del Tribunale Civile di Milano nella parte in cui rigetta integralmente la domanda di parte ricorrente volta ad accertare e dichiarare la Parte_1 risoluzione del contratto locatizio intercorso tra le parti oggi costituite per asserito grave e colpevole inadempimento delle locatrici CP_1
- riformare la sentenza n. 5303/2024 del Tribunale Civile di Milano nelle parti oggetto di appello incidentale e quindi riformarla rigettando tutte le domande ed eccezioni svolte dall'avv.
, in proprio, nel giudizio di primo grado R.G. 25463/2021, con vittoria di spese, Parte_1 competenze e onorari di entrambi i gradi di giudizio, oltre spese forfettarie al 15% e oneri di legge.
Le appellate richiamano ogni istanza, eccezione, deduzione e domanda svolta in primo grado, che non possono in alcun modo reputarsi rinunciate e che quivi si reiterano integralmente, nonché i documenti tutti ivi prodotti, fermo il passaggio in giudicato della sentenza quivi in esame, in relazione alla parte motiva non impugnata ex adverso.
pagina 2 di 15 C. In via istruttoria:
Ammettersi, senza inversione del relativo onere, prova per testi e per interrogatorio formale delle parti sui capitoli di cui al ricorso di primo grado, da qui aversi integralmente trascritti e preceduti dalla locuzione “È vero che”, nonché occorrendo prova contraria sui capitoli di controparte, insistendo per l'ammissione dei testi indicati nel ricorso introduttivo”.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
Nella descrizione dei fatti:
L'Avv. ha introdotto ricorso innanzi al Tribunale di Milano chiedendo la Parte_1 risoluzione del contratto di locazione relativo all'immobile sito in Milano, via Corridoni n. 11, stipulato in data 1° aprile 2011 con le sig.re ed Controparte_1 CP_2 Controparte_2 deducendo gravi inadempimenti delle locatrici.
Il conduttore ha lamentato, in particolare, il mancato pagamento dell'imposta di registro per le annualità 2014-2020, con conseguente fermo amministrativo della propria autovettura da parte dell'Agenzia delle Entrate;
la mancata esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria
(riparazione del wc “Sanitrit”, ripristino della parete della sala riunioni danneggiata da lavori nell'appartamento adiacente, sostituzione del boiler dell'acqua calda); ulteriori violazioni del diritto al pacifico godimento dell'immobile per rumori e danneggiamenti derivanti da lavori di ristrutturazione nell'appartamento confinante;
la mancata convocazione del conduttore alle assemblee condominiali aventi ad oggetto spese e interventi di efficientamento energetico;
nonché irregolarità contabili, consistenti nella mancata emissione di ricevute per i canoni e nella gestione non trasparente delle spese condominiali. Ha chiesto, pertanto, il risarcimento dei danni per € 19.387,44, il rimborso di € 14.650,00 oltre IVA per spese di ripristino da lui anticipate, l'indennizzo di € 10.338,85, per migliorie apportate (impianto di climatizzazione) e la rifusione delle spese legali.
- Va premesso che analoga domanda era stata già formulata dall'Avv. in via Pt_1 riconvenzionale nel procedimento RG 28797/2021, instaurato dalle sorelle a seguito di CP_1 intimazione di sfratto per morosità. In quella sede, le locatrici avevano dedotto: che aveva Pt_1 corrisposto complessivamente € 354.500,00 a fronte di canoni maturati per € 416.750,00, con morosità residua di € 62.250,00; che non aveva rimborsato integralmente le imposte di registro
(con € 633,88 ancora dovuti); che non aveva pagato spese condominiali per € 18.871,81 e che non aveva rinnovato la fideiussione bancaria prevista in contratto. L'Avv. si era opposto Pt_1 allo sfratto, contestando la debenza delle somme e chiedendo la risoluzione del contratto per grave inadempimento delle locatrici. Il Tribunale, con sentenza n. 8638/2024, aveva dichiarato inammissibile la domanda riconvenzionale di ai sensi dell'art. 418 c.p.c., accertato il Pt_1
pagina 3 di 15 grave inadempimento del conduttore, dichiarato la risoluzione del contratto e ordinato il rilascio dell'immobile per il 20 settembre 2021, eseguito il 28 settembre 2021, condannando alle Pt_1 spese di lite. Tale sentenza è stata appellata dall'Avv. , con udienza fissata per il 22 ottobre Pt_1
2025 e trattata in via “parallela” da altro Collegio.
- Nel procedimento, invece, oggetto del presente appello, definito con sentenza n. 5303/2024 del 18 giugno 2024, il Tribunale, rilevato che il ricorrente non aveva articolato istanze di prova orale, ha rigettato la domanda di risoluzione per presunto grave inadempimento delle locatrici, ritenendo non sufficientemente provati gli addebiti. Ha invece accertato la grave morosità del conduttore e dichiarato che le contestazioni relative al wc “Sanitrit” e alle fessurazioni della parete della sala riunioni non fossero imputabili alle locatrici, ma a terzi, o comunque fossero irrilevanti ai fini della risoluzione. Ha accolto solo parzialmente le domande di , Pt_1 riconoscendogli € 341,60 per la sostituzione del boiler ed € 1.600,00 per spese legali sostenute nel procedimento tributario sul fermo amministrativo dell'auto, per complessivi € 1.941,60, oltre interessi legali. Le spese di lite sono state compensate per nove decimi, con condanna delle locatrici al pagamento del residuo di € 700,00 oltre IVA, CPA e rimborso forfettario.
-Con ricorso depositato il 18 gennaio 2025, l'Avv. ha impugnato la sentenza chiedendone Pt_1 la riforma e l'accoglimento delle proprie conclusioni. Con comparsa di costituzione del 14 aprile 2025, le sorelle hanno eccepito l'inammissibilità e comunque il rigetto CP_1 dell'appello, replicando ai motivi di impugnazione e proponendo appello incidentale avverso la condanna al rimborso delle somme per la riparazione del boiler, per il fermo amministrativo e per le spese di lite.
-All'udienza del 2 luglio 2025, l'appellante ha dichiarato di avere prodotto telematicamente il fascicolo relativo all'appello contro la sentenza n. 8638/2024 (RG 28797/2021), assegnato ad altro consigliere istruttore per l'udienza del 22 ottobre 2025, e ha chiesto il rinvio del presente giudizio alla medesima udienza per consentire l'eventuale riunione delle cause, attesa la connessione soggettiva e oggettiva. L'Avv. ZA, per le sig.re si è opposto, CP_1 sostenendo che la riunione sarebbe stata finalizzata a superare le preclusioni istruttorie maturate nel presente procedimento. La Corte, onde valutare l'opportunità della riunione, ha rinviato all'udienza del 22 ottobre 2025.
-A tale udienza, le cause sono state decise separatamente per ragioni di opportunità processuale, trattandosi di impugnazioni aventi ad oggetto sentenze diverse. I procuratori delle parti hanno discusso la causa oralmente, insistendo nelle rispettive conclusioni, e la Corte, all'esito della camera di consiglio, ha dato lettura del dispositivo.
L'appello principale di Parte_1
pagina 4 di 15 -Con il primo motivo, rubricato “In via preliminare e processuale: nullità / invalidità del mandato alle liti conferito dalla sig.ra in prime cure in capo all'avv. Marco CP_2
ZA, in violazione dei disposti di cui all'art. 83 c.p.c.”, l'appellante reitera l'eccezione processuale già sollevata in primo grado all'udienza di comparizione del 4 aprile 2022. Egli deduce che il difensore della controparte, come verbalizzato in quella sede, si era costituito in giudizio munito di un mandato alle liti conferitogli dalla sig.ra in data Controparte_2
11 gennaio 2021, genericamente riferito ad una “controversia insorta con il sig. Parte_1 per il mancato pagamento di canoni di locazione stipulato il giorno 1° aprile 2011”, senza alcun riferimento specifico al presente giudizio avente ad oggetto la risoluzione del contratto di locazione. Lamenta che il Giudice di prime cure avrebbe riservato al prosieguo ogni diversa, ulteriore ed eventuale statuizione, sia di rito che di merito, statuizione che tuttavia non è stata poi adottata né nel corso del giudizio né in sentenza.
-Con il secondo motivo, rubricato “Error in procedendo in cui è incorso il Giudice di prime cure nella valutazione delle prove fornite dalla parte ricorrente a sostegno delle proprie domande risarcitorie, in violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c.”, l'appellante censura la decisione del Tribunale che aveva ritenuto non articolate istanze di prova orale per testi.
Deduce, al contrario, che nel parallelo giudizio R.G. n. 25463/2021 lo stesso Giudice aveva ammesso la prova orale dedotta dall'odierno appellante a sostegno della domanda risarcitoria relativa ai danneggiamenti alla sala riunioni e alla rottura del boiler, circostanze che avevano determinato la parziale inagibilità dello studio dal febbraio al settembre 2020. La teste , Tes_1 escussa in quel giudizio all'udienza del 13 giugno 2023, aveva confermato i capitoli di prova ammessi. L'errore processuale del Giudice di prime cure avrebbe comportato la violazione dei principi sulla disponibilità e valutazione delle prove sanciti dagli artt. 115 e 116 c.p.c., con conseguente ingiusto disconoscimento delle ragioni del conduttore. L'appellante sostiene che, se il Tribunale avesse adeguatamente valutato le prove documentali e la testimonianza resa dalla teste (regolarmente assunta nell'altro giudizio pendente tra le stesse parti), Tes_1 avrebbe dovuto riconoscere il fondamento della pretesa risarcitoria azionata nei confronti delle sig.re CP_1
-Con il terzo motivo, rubricato “Sulla declaratoria di rigetto della domanda di risoluzione del contratto locatizio per grave e incolpevole inadempimento delle locatrici signore CP_1
Violazione per errata interpretazione e mancata applicazione degli artt. 1575 punti 2) e 3),
1576 comma 1, 1585, 1175 e 1375 c.c.”, l'appellante censura la sentenza nella parte in cui ha ritenuto mancante la prova del grave e colpevole inadempimento delle locatrici, reputando invece prevalente l'inadempimento del conduttore per i canoni non corrisposti. Deduce che le pagina 5 di 15 violazioni delle norme locatizie da parte delle proprietarie risultano comprovate sia dalla documentazione prodotta, sia dalle deposizioni testimoniali, sia dalle dichiarazioni rese personalmente dalle parti innanzi al Giudice istruttore circa lo stato di ammaloramento dell'immobile.
-Con il quarto motivo, rubricato “Sul capo di sentenza riguardante il c.d. 'Sanitrit': violazione dei principi sulla disponibilità e valutazione delle prove di cui agli artt. 115 e 116 c.p.c.
Violazione degli artt. 1575 punti 2) e 3) e art. 1576 c.c.”, l'appellante censura la statuizione del
Tribunale relativa alla rottura dell'apparecchio “Sanitrit”, verificatasi nel maggio 2016. Il
Giudice aveva escluso la responsabilità delle locatrici, ritenendo che i danni fossero conseguenti ai lavori di spostamento del bagno effettuati dal conduttore, rispetto ai quali le proprietarie si erano riservate in contratto il diritto di chiederne la rimozione alla scadenza della locazione.
L'appellante sostiene invece che l'apparecchio “Sanitrit” non fosse collegato alle opere di spostamento del lavandino e della relativa tubatura previste dall'art. 14 del contratto di locazione, trattandosi di un sanitario di proprietà delle locatrici. La rottura sarebbe derivata, come comprovato dalla documentazione in atti, da guasti alle tubature condominiali. Pertanto insiste nel riconoscimento del danno, quantificato in € 1.960,54.
-Con il quinto motivo, rubricato “Sul capo di sentenza riguardante il danneggiamento occorso alla sala riunioni a causa delle (illecite) lavorazioni effettuate negli anni 2019-2020 dalla soc.
proprietaria del latistante appartamento: violazione dei principi sulla disponibilità e CP_3 valutazione delle prove di cui agli artt. 115 e 116 c.p.c. Violazione degli artt. 1575 punti 2) e
3), 1576 e 1375 c.c.”, l'appellante censura la motivazione del Tribunale che, a pag. 7 della sentenza, aveva escluso la responsabilità delle locatrici, affermando che il danno al muro della sala riunioni era stato causato da lavori edili di ristrutturazione dell'appartamento confinante, di proprietà di terzi, e che pertanto non poteva essere imputato alle sig.re L'appellante CP_1 deduce invece che, sulla base della documentazione prodotta e della testimonianza resa dalla teste (nella già richiamata causa parallela), nonché della mancata contestazione da parte Tes_1 della sig.ra presente all'udienza del 12 luglio 2022, la motivazione di rigetto della CP_1 domanda risarcitoria risulta ingiusta alla luce dei principi civilistici che regolano la responsabilità contrattuale ed extracontrattuale nel rapporto locatizio. Insiste pertanto nella richiesta di liquidazione del danno nella misura di € 2.423,41.
-Con il sesto motivo, rubricato “in relazione al mancato coinvolgimento del conduttore nelle assemblee condominiali riguardanti le spese e le modalità di gestione del servizio di riscaldamento e la modificazione degli altri servizi comuni: violazione dell'art. 10 della L.
392/78 e dei principi di lealtà e correttezza di cui agli artt. 1175 e 1375 c.c.”, l'appellante pagina 6 di 15 censura la statuizione del Tribunale che aveva escluso la legittimazione del conduttore a partecipare alle assemblee condominiali, affermando che la delibera relativa all'impianto di riscaldamento riguardava interventi di manutenzione straordinaria, estranei al diritto di voto del conduttore, e che analoga esclusione doveva valere per il servizio di portierato, non essendo stata fornita prova di alcun danno subìto. L'appellante sostiene, invece, che tale decisione contrasti con l'art. 10 della L. 392/1978, il quale attribuisce al conduttore il diritto di voto, in luogo del proprietario, nelle delibere concernenti spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento d'aria, nonché il diritto di intervento, senza voto, nelle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. Deduce che, nel caso di specie, il aveva deliberato l'installazione del sistema delle cd. Controparte_4
“termo-valvole” e modificato il servizio di portierato durante la vigenza del rapporto locatizio, sicché la mancata convocazione del conduttore alle relative assemblee integra una condotta omissiva delle locatrici, contraria ai doveri di lealtà e correttezza che devono improntare il rapporto contrattuale ai sensi degli artt. 1175 e 1375 c.c.
-Con il settimo e ultimo motivo, rubricato “in relazione alla doglianza relativa al mancato regolare e puntuale pagamento, da parte delle locatrici, della tassa di registrazione del contratto per le annualità 2014-2015-2016-2017-2018-2019 e 2020 e alla domanda risarcitoria conseguente al fermo amministrativo subìto dalla vettura del ricorrente a causa del mancato pagamento delle due annualità del 2014 e del 2015: violazione degli artt. 115 e
116 c.p.c., motivazione contraddittoria e illogica, violazione dell'art. 112 c.p.c.”, l'appellante censura la pronuncia del Tribunale che, pur dando atto del mancato pagamento dell'imposta di registro da parte delle locatrici, ha limitato l'accoglimento della domanda al rimborso delle spese legali sostenute dal conduttore nel giudizio innanzi alla Commissione Tributaria
Provinciale di Milano (RG 5771/2019), liquidate in € 1.600,00, escludendo il risarcimento del danno da mancato utilizzo della vettura, quantificato dall'appellante in € 5.500,00. Lamenta che la motivazione del Tribunale, fondata sulla cessazione della materia del contendere dichiarata dalla CTP con sentenza n. 2534/02/2020, sia illogica e contraddittoria, non avendo valutato la gravità dell'inadempimento delle locatrici ai fini della risoluzione contrattuale e non avendo riconosciuto integralmente le spese legali documentate, pari a € 3.561,89 (comprensive del contributo unificato di € 60,00), conformi ai parametri professionali vigenti.
-Quanto all'appello incidentale proposto da ed Controparte_1 CP_2
[...]
-Con il primo motivo, rubricato “violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1218 e 1227 c.c.
– erronea valutazione dei fatti e dei documenti di causa – motivazione illogica e
pagina 7 di 15 contraddittoria”, le appellate- appellanti incidentali censurano la statuizione del Tribunale che ha riconosciuto al conduttore il rimborso di € 1.600,00 per spese legali sostenute nel giudizio tributario. Pur riconoscendo che contrattualmente le imposte di registro erano a carico del locatore, deducono che l'aggravamento del danno sia imputabile al conduttore, il quale avrebbe potuto evitarlo anticipando l'importo richiesto nella cartella esattoriale e chiedendone successivamente il rimborso al 50% al locatore, ai sensi dell'art. 1227 c.c.
-Con il secondo motivo, rubricato “violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1577 c.c. – violazione e/o falsa applicazione dell'art. 8 del contratto di locazione – erronea valutazione dei fatti e dei documenti di causa – motivazione illogica e contraddittoria”, le appellate censurano la statuizione del Tribunale che ha posto a carico delle locatrici la spesa di € 341,60 per la sostituzione del boiler; deducono che, ai sensi dell'art. 8 del contratto di locazione, la manutenzione e riparazione del boiler era espressamente a carico del conduttore, insieme alle riparazioni di piccola manutenzione agli impianti di acqua, luce e sanitari;
evidenziano che tale previsione contrattuale si inseriva nel contesto della riduzione del canone concessa per le prime sei annualità, a fronte dell'obbligo del conduttore di eseguire lavori di ristrutturazione, come previsto dall'art. 3 del contratto.
-Con il terzo motivo, rubricato “violazione e/o falsa applicazione dell'art. 91 c.p.c.”, le appellate censurano la statuizione del Tribunale che ha compensato le spese di lite per nove decimi, ponendo il residuo a loro carico. Chiedono che, in accoglimento dell'appello incidentale, le spese di lite siano integralmente poste a carico del conduttore, quale parte inadempiente, per entrambi i gradi di giudizio.
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In via preliminare deve essere esaminata l'eccezione di inammissibilità dell'appello sollevata dalle appellate ai sensi degli artt. 342 e 434 c.p.c. (cfr. pag. 10 della comparsa di costituzione).
Sul punto, occorre richiamare i principi elaborati dalla giurisprudenza di legittimità in ordine al c.d. filtro di ammissibilità dell'appello, introdotto dall'art. 434 c.p.c. – come novellato dalla riforma Cartabia – anche per il rito del lavoro, in coerenza con il paradigma generale di cui all'art. 342 c.p.c.
La Suprema Corte ha chiarito che non è richiesta una forma sacramentale né la riproduzione pedissequa della sentenza appellata con diverso contenuto, bensì l'individuazione chiara ed esauriente del quantum appellatum, mediante la delimitazione del giudizio di gravame agli specifici capi della sentenza impugnata e ai passaggi argomentativi che la sorreggono, accompagnata dalla formulazione delle ragioni di dissenso rispetto al percorso motivazionale del primo giudice, tali da evidenziare la loro idoneità a determinare una modifica della decisione pagina 8 di 15 censurata (Cass. 7 settembre 2016, n. 17712). La norma novellata impone dunque un onere processuale più rigoroso rispetto al passato, consistente nella necessità che l'atto di gravame offra una ragionata e diversa soluzione della controversia rispetto a quella adottata dal primo giudice, pena la sanzione di inammissibilità. Tuttavia, nel caso di specie, l'atto di appello risulta comprensibile e analiticamente illustrativo dell'oggetto delle censure e delle ragioni di dissenso, sicché deve ritenersi idoneo a superare le censure di inammissibilità, non essendo richieste forme sacramentali né la redazione di un progetto alternativo di decisione (Cass.
SS.UU. 27 novembre 2017, n. 27199).
-Passando all'esame dei motivi dell'appello principale,
-il primo motivo non merita accoglimento.
All'udienza del 4 aprile 2022 l'Avv. aveva eccepito l'invalidità della procura alle liti Pt_1 conferita dalla sig.ra all'Avv. Marco ZA. Tale eccezione è Controparte_2 infondata, poiché la procura depositata telematicamente in sede di costituzione nel giudizio di primo grado conteneva tutti gli elementi necessari a rendere inequivoco lo ius postulandi attribuito al difensore con riferimento alla “controversia insorta con il sig. per il Parte_1 mancato pagamento di canoni di locazione stipulato il giorno 1° aprile 2011 (…) in ogni fase comunque connessa (…) per ogni stato e grado”. La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che la funzione della procura consiste nel conferire al difensore la rappresentanza processuale, senza che la legge imponga un contenuto predeterminato, salvo la distinzione tra procura generale e speciale (art. 83, comma 2, c.p.c.) e il limite degli atti dispositivi del diritto controverso che richiedono potere espresso (art. 84 c.p.c.). È stata ritenuta valida anche la procura generica, che, pur sintetica, non limita i poteri del difensore e gli consente di compiere tutti gli atti processuali non riservati alla parte, con ampia discrezionalità tecnica (Cass. 20 giugno 1978, n. 3033; Cass. 1984/1999; Cass. 15619/2005; Cass. 4356/2000). Ne consegue che la procura “pura e semplice” abilita il difensore a impostare la lite, formulare o ridurre le domande, rinunciare a eccezioni o conclusioni e modulare le domande in relazione all'evoluzione del thema decidendum. Nel caso di specie, il giudizio in cui l'Avv. ZA è intervenuto quale procuratore era strettamente connesso alla controversia relativa al procedimento di sfratto per morosità, condividendone soggetti e rapporto sostanziale. Pertanto, non può ravvisarsi alcuna carenza di poteri rappresentativi. In ogni caso, il deposito di una nuova procura rilasciata l'11 luglio 2022, prodotto nel corso del giudizio di primo grado a titolo prudenziale, ha confermato la piena validità del potere rappresentativo del difensore anche ai sensi dell'art. 182 c.p.c.
-Il secondo motivo di appello è parimenti infondato.
pagina 9 di 15 Dall'esame degli atti del giudizio di primo grado emerge con certezza che il conduttore non aveva mai formulato istanze istruttorie nel procedimento R.G. 25463/2021, la cui pronuncia definitoria è oggetto del presente gravame, come si evince dalla lettura del ricorso introduttivo e del verbale d'udienza del 12 luglio 2022, nel quale lo stesso Avv. dichiarava Pt_1 espressamente “di non avere formulato alcuna istanza istruttoria di prova orale”. Ne consegue che la doglianza, secondo cui il Giudice avrebbe omesso di provvedere sulle richieste istruttorie,
è priva di fondamento, poiché tali richieste non furono mai avanzate. La ricostruzione dell'appellante non può essere ricondotta a mero errore percettivo, essendo frutto della sovrapposizione con il diverso procedimento R.G. 28797/2021, nel quale il medesimo difensore aveva effettivamente articolato istanze istruttorie e riproposto domande analoghe.
I due procedimenti, tuttavia, non sono mai stati riuniti, sicché le attività istruttorie svolte nel giudizio R.G. 28797/2021 non possono essere “trasferite” né utilizzate nel procedimento R.G.
25463/2021.
-Il terzo, il quarto e il quinto motivo di appello, da esaminarsi congiuntamente per la stretta connessione delle questioni trattate, non sono fondati.
L'appellante ha invocato la responsabilità contrattuale delle locatrici ai sensi dell'art. 1575 c.c., norma che pone a carico del locatore l'obbligo di mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto, obbligo che si traduce nella necessità di eseguire tutte le riparazioni necessarie a conservare l'immobile nelle condizioni originarie, con esclusione delle riparazioni di piccola manutenzione che incombono sul conduttore (artt. 1576 e 1577 c.c.). In ipotesi di danni all'immobile, grava sul locatore una presunzione di responsabilità, superabile mediante la prova che l'evento sia imputabile a caso fortuito o a fatto illecito del terzo, in applicazione dell'art. 1218 c.c., secondo cui il debitore è tenuto al risarcimento del danno salvo che dimostri l'impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile (Cass. 11903/2008).
Ciò posto, va ribadito che la sospensione totale dell'obbligo di pagamento del canone da parte del conduttore è legittima soltanto quando venga completamente a mancare la controprestazione del locatore, determinando una alterazione del sinallagma contrattuale e uno squilibrio tra le prestazioni (Cass. 11783/2017). Inoltre, ai sensi dell'art. 1460 c.c., la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme ai principi di lealtà e buona fede (Cass. 13887/2011).
Nel caso di specie, la sospensione unilaterale del pagamento dei canoni da parte del conduttore, protrattasi per l'intero anno 2020 e parte del 2021 fino al rilascio dell'immobile avvenuto il 28 settembre 2021, deve ritenersi arbitraria, tanto più che già dal 2019 l'Avv. aveva Pt_1 corrisposto il canone di locazione con un ritardo di circa dieci mensilità. Nonostante ciò, il pagina 10 di 15 conduttore ha continuato ad occupare e utilizzare l'immobile, lamentando una limitazione d'uso della sala riunioni a causa di lavori eseguiti da terzi nell'appartamento confinante.
Tale condotta contrasta con i principi di correttezza e buona fede, soprattutto dopo che era stato accertato che le fessurazioni alla parete erano dovute a lavori di ristrutturazione eseguiti da un'impresa terza (Impresa Qazim) nell'appartamento adiacente, di proprietà di soggetti estranei al rapporto locatizio.
La stessa impresa si era riconosciuta responsabile dei danni e si era offerta di sostenere i costi di ripristino. La sentenza di primo grado ha correttamente rilevato che fu il conduttore a gestire direttamente il sinistro con il vicino, come dimostra la corrispondenza in atti (doc. 9), dalla quale emerge che egli decise di affrontare la questione senza coinvolgere le locatrici;
e quando infine le interpellò, queste si dichiararono disponibili a far intervenire l'impresa responsabile, ma il conduttore rispose di avere già provveduto autonomamente (email del 18 settembre 2020, doc. 10). In tali condizioni, non può essere imputata alcuna omissione alle locatrici, le quali si erano comunque attivate per programmare la riparazione delle lesioni alla parete.
-Pertanto, i danni lamentati dal conduttore risultano imputabili esclusivamente alla condotta di un terzo estraneo, avente efficacia causale esclusiva nella produzione dell'evento lesivo, con conseguente venir meno della responsabilità del locatore ex art. 1575 c.c. (Cass. 7044/2020).
Quanto alla rottura dell'apparecchio “Sanitrit”, verificatasi nel maggio 2016, la relativa spesa di sostituzione non rientra tra quelle a carico del locatore. L'apparecchio, infatti, era stato installato dal conduttore per proprie esigenze, quale soluzione posticcia per convogliare acque nere o grigie in zone non predisposte dall'impianto originario. La sentenza di primo grado ha correttamente rilevato che il “Sanitrit” non faceva parte dell'impianto preesistente né era stato richiesto dalla proprietà, ma costituiva un bene nella disponibilità esclusiva del conduttore. Tale circostanza, dedotta dalle locatrici sin dalla comparsa di risposta, non è mai stata contestata dal conduttore, sicché deve ritenersi pacifica ex art. 115 c.p.c. Essendo il “Sanitrit” un apparecchio installato dal conduttore, su di lui incombeva l'obbligo di manutenzione ordinaria, in conformità all'art. 8 del contratto che poneva a carico del conduttore la manutenzione degli impianti idrici, elettrici e sanitari. La documentazione prodotta (doc. 4 di ricorso di primo grado, in relazione alla occlusione della braga del WC) dimostra inoltre che i problemi derivavano da mancata manutenzione ordinaria dell'apparecchio e non da difetti strutturali dell'immobile.
Infine, il conduttore aveva agito autonomamente nei confronti del condominio, riconoscendo implicitamente la propria competenza sul macchinario. Sul punto è pertinente la giurisprudenza di legittimità (Cass. civ., Sez. 3, n. 10983/2023), secondo cui il proprietario risponde dei danni pagina 11 di 15 derivanti da strutture murarie e impianti conglobati nell'edificio, mentre il conduttore risponde dei danni derivanti da accessori e parti dell'immobile poste nella sua disponibilità esclusiva.
Ne consegue che i motivi di appello relativi ai danni della sala riunioni e alla rottura del
“Sanitrit” devono essere rigettati, essendo corretta la decisione del Tribunale di escludere la responsabilità delle locatrici.
-Il sesto motivo di appello non merita accoglimento. L'art. 100 c.p.c. impone che la parte che propone una domanda o un'impugnazione sia titolare di un interesse concreto e attuale all'accoglimento, inteso come utilità pratica derivante dalla pronuncia giudiziale. Ne consegue che non può sorreggere l'impugnazione un interesse meramente astratto o ipotetico. Nel caso di specie, l'appellante ha dedotto la mancata convocazione alle assemblee condominiali, invocando la violazione dell'art. 10 L. 392/1978. Tuttavia, egli non ha allegato né provato alcun pregiudizio effettivo, economico o funzionale derivante dalla sua mancata partecipazione;
le delibere richiamate hanno avuto ad oggetto interventi qualificati come manutenzione straordinaria sull'impianto di riscaldamento e modifiche del servizio di portierato, senza che sia stato dimostrato un effetto negativo o peggiorativo sulla posizione del conduttore;
né è stato indicato quale concreta utilità egli avrebbe tratto da un eventuale voto contrario o intervento assembleare. In assenza di un danno o di un'utilità concreta conseguibile dalla partecipazione, deve ritenersi insussistente l'interesse ad agire richiesto dall'art. 100 c.p.c. L'azione non può fondarsi su una mera violazione formale del diritto partecipativo, quando tale violazione non ha inciso sulla sfera giuridica del soggetto. Dagli atti emerge, inoltre, che il conduttore non ha mai corrisposto al locatore alcun rimborso delle spese condominiali, comprese quelle relative ai servizi di riscaldamento o di portierato;
ne deriva che nessuna delibera assembleare ha inciso su somme poste a suo carico, né egli ha sopportato alcun costo derivante dalle decisioni condominiali, sicché la sua posizione è rimasta invariata. Pertanto, la doglianza è priva di effetti lesivi in quanto, anche ove convocato, il conduttore non avrebbe subìto alcuna modifica economica o patrimoniale. È altresì esclusa la violazione dei principi di buona fede e correttezza ex artt. 1175 e 1375 c.c., non essendo ravvisabile alcun concreto pregiudizio.
La doglianza, priva di utilità pratica, si risolve quindi in una mera rivendicazione astratta e deve essere rigettata.
-Il settimo motivo di appello principale ed il primo motivo di appello incidentale, da trattare congiuntamente per ragioni di stretta connessione, non meritano accoglimento.
L'Avv. invoca la violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., sostenendo che il primo Giudice Pt_1 avrebbe travisato la prova documentale o omesso di considerare circostanze decisive. Tuttavia, la motivazione impugnata mostra di avere analizzato con puntualità la documentazione,
pagina 12 di 15 ricostruendo le annualità effettivamente pagate, quelle omesse e la disciplina applicabile ratione temporis. Quanto all'art. 112 c.p.c., la sentenza contiene un esame completo del thema decidendum, senza che sia ravvisabile alcuna ultra o extra-petizione.
Sul piano sostanziale, la pretesa dell'appellante principale di qualificare come “grave”
l'inadempimento delle locatrici per il mancato pagamento dell'imposta di registro non può essere accolta. Le annualità contestate (2014-2015) ricadono nel regime anteriore alla modifica introdotta dalla L. 208/2015: agli artt. 17 e 57 del DPR 131/1986, nel testo vigente, era prevista la solidarietà passiva del locatore e del conduttore nei confronti dell'Erario. L'Agenzia delle
Entrate era dunque legittimata a rivolgersi al conduttore per il pagamento dell'imposta e delle relative sanzioni, senza che ciò potesse costituire conseguenza di un inadempimento della parte locatrice. L'appellante si trovava nella medesima posizione debitoria della parte locatrice e l'omissione non poteva assumere il rilievo qualificato che egli pretende.
Ne consegue che anche la doglianza relativa al danno da fermo amministrativo non può essere accolta. L'iscrizione del fermo è stata determinata non dal comportamento delle locatrici, bensì dalla scelta autonoma dell'appellante di non pagare le cartelle esattoriali ricevute, pur essendo coobbligato solidale e pur potendo evitare l'aggravamento. In presenza di obbligazione solidale tributaria, il debitore che riceve richiesta di pagamento non può rimanere inerte imputando a terzi le conseguenze della propria inattività. L'art. 1227, comma 2, c.c. esclude la risarcibilità dei danni che il creditore avrebbe potuto evitare con l'ordinaria diligenza;
nel caso di specie, il pagamento tempestivo avrebbe evitato ogni pregiudizio. Manca pertanto il requisito della causalità giuridica ex art. 1223 c.c.
In tale prospettiva deve essere valutata anche la domanda di € 5.500,00 per il mancato utilizzo dell'autovettura tra novembre 2019 e giugno 2020. L'importo, quantificato sulla base di preventivi di noleggio, è stato correttamente respinto dal Tribunale: la mancata disponibilità del veicolo non discendeva da condotta delle locatrici, ma dalla scelta del conduttore di non pagare la cartella esattoriale. Inoltre, non è stato allegato né provato alcun esborso concreto per noleggio, sicché la richiesta si fonda su un costo potenziale e teorico, privo di attualità e prova documentale.
Parimenti infondata è la richiesta di rimborso integrale delle spese sostenute nel giudizio avanti alla Commissione Tributaria Provinciale. Il Tribunale, rilevata la compensazione - in quella sede- delle spese e l'estinzione del giudizio per cessazione della materia del contendere, ha riconosciuto al conduttore un ristoro equitativo di € 1.600,00, valutazione che non viola alcuna norma e rientra nella discrezionalità del giudice di merito.
pagina 13 di 15 -Non meno infondato è l'appello incidentale, proposto sul punto dalle locatrici. La pretesa di eliminare anche la somma riconosciuta a titolo di ristoro non può trovare accoglimento. Il primo
Giudice ha riconosciuto un ristoro in via equitativa, fondato sulla circostanza che la condotta delle locatrici, pur non idonea a generare responsabilità risarcitoria, ha concorso a determinare un contesto nel quale il conduttore si è trovato nella necessità di attivarsi. Tale valutazione non appare contraddittoria né illogica ed è stata adeguatamente motivata del giudice di merito. Non vi è dunque alcun presupposto per riformare la sentenza in senso più favorevole alle appellanti incidentali.
-Anche il secondo motivo di appello incidentale non merita accoglimento.
Nel contratto di locazione, l'art. 8 pone a carico del conduttore le riparazioni di piccola manutenzione e, in modo specifico, la riparazione e la manutenzione del boiler. La clausola non contempla la sostituzione integrale dell'apparecchio, che per sua natura non può essere assimilata a un intervento di manutenzione ordinaria. La sostituzione di un boiler costituisce infatti una spesa straordinaria, che ricade sul locatore ai sensi dell'art. 1576 c.c., il quale obbliga il proprietario ad eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione.
L'interpretazione estensiva della clausola contrattuale, volta a ricomprendere anche la sostituzione, non trova giustificazione né nel tenore letterale né nella comune intenzione delle parti. La previsione contrattuale, limitata alla “riparazione e manutenzione”, non può essere dilatata fino a comprendere il rimpiazzo totale del bene, che esula dalla manutenzione ordinaria e rientra invece nelle spese straordinarie. Pertanto, la somma anticipata dal conduttore per la sostituzione del boiler doveva essere rimborsata dal locatore, come correttamente statuito dal
Giudice di primo grado.
-Il terzo motivo di appello incidentale, relativo alla condanna alle spese di lite, deve ritenersi assorbito dal rigetto dei precedenti motivi, in corretta applicazione delle regole della soccombenza di cui agli artt. 91 e 92 c.p.c. Invero, in ipotesi di reciproca e parziale soccombenza, la regola di cui all'art. 91 c.p.c. non trova applicazione automatica, dovendo essere contemperata con il principio di causalità. Quando entrambe le parti risultano in parte vittoriose e in parte soccombenti, il giudice può disporre la compensazione totale o parziale delle spese di lite, attribuendole proporzionalmente in relazione all'esito complessivo della causa. Tale facoltà trova fondamento nell'art. 92 c.p.c., che consente la compensazione in ipotesi di soccombenza reciproca. Nel caso di specie, il Tribunale ha correttamente esercitato tale facoltà, con statuizione sorretta da motivazione idonea a giustificare la deroga alla regola pagina 14 di 15 generale della condanna alle spese, a fronte della dichiarata reciproca parziale soccombenza nel giudizio di primo grado.
- In conclusione, sia l'appello principale, sia l'appello incidentale devono essere entrambi rigettati, con conseguente conferma della sentenza impugnata.
-Le spese del grado sono compensate tra le parti in ragione degli aspetti di reciproca soccombenza.
-Deve darsi atto che ricorrono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater d.p.r. 20/5/2002
n. 115 per il versamento, da parte dell'appellante principale e dell'appellante incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello principale e per l'appello incidentale.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto
DA in proprio;
Parte_1
-appellante-
CONTRO
; Controparte_1
; Controparte_2
-appellata/o avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 5303/2024, pubblicata in data 18/06/2024, così provvede:
1. rigetta l'appello principale e l'appello incidentale e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

2. compensa integralmente le spese del grado;

3. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante principale e dell'appellante incidentale dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex
D.P.R. n. 115/2002, art. 13 c. 1 quater, comma inserito dall'art. 1 c. 17 L. n. 228/2012.
Così deciso, in Milano il 22/10/2025.
Il Consigliere Estensore Il Presidente
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