REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
QUARTA SEZIONE CIVILE
La Corte D'Appello di Venezia, in persona dei magistrati: dott. Clotilde Parise Presidente dott. Marco Campagnolo Consigliere dott. Gianluca Bordon Consigliere estensore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado iscritta al n. 45/2025 R.G. promossa da
(C.F. ), assistita e difesa dall'Avvocato Parte_1 P.IVA_1 domiciliatario PIERANTONIO FADEL, con studio in VIA F. GERA n. 4,
CONEGLIANO
PARTE APPELLANTE contro
(C.F. ), assistita e difesa Controparte_1 P.IVA_2 dall'Avvocato domiciliatario VALERIA BARBANTE, con studio in VIA
MADONNA n. 43, CONEGLIANO
PARTE APPELLATA

OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Treviso
10.12.24, n. 2103

CONCLUSIONI DI PARTE APPELLANTE: nel merito: accertarsi e dichiararsi la legittimità della risoluzione del contratto di locazione alla data del 23.09.2023, con conseguente revoca del successivo provvedimento di convalida della intimazione di sfratto per morosità e ingiunzione di pagamento dei canoni, in quanto infondato in fatto e in diritto per tutti i motivi di cui in premesse. Si chiede che il Giudice escluda dal pagamento le spese condominiali, i canoni e indennità dai mesi di giugno 2023 alla riconsegna o in subordine ridetermini la giusta somma che risultasse dovuta in relazione alla effettiva utilità che risultasse in corso di causa. Condannarsi la locatrice al risarcimento dei danni subiti dalla conduttrice, fatti salvi quelli oggetto di specifica quantificazione, che si quantificano in € 77.128,40= come da fatture in atti, oltre alle spese di trasloco come saranno provate in corso di causa,
o nel maggiore o minore importo che sarà ritenuto di giustizia e provato in corso di causa. Portarsi in detrazione dal predetto importo le somme che dovessero risultare dovute alla intimante/appellata per canoni od occupazione dell'immobile, con condanna per il supero. Condannarsi la locatrice al pagamento dei maggiori canoni pari ad € 2.404,99.
Condannarsi la intimante al pagamento di € 268,40 come da fattura doc. 11 per la rottura dello scaldabagno. Condannarsi la parte locatrice alla responsabilità aggravata e al risarcimento dei danni da determinarsi nella somma che sarà provata in corso di causa o determinata anche d'ufficio dal Giudice. In tutti i casi in cui il danno risultasse certo e ne facesse carico alla intimante e non fosse possibile per i motivi più vari una sua esatta determinazione in sede processuale si chiede che il
Giudice vi provveda con una valutazione equitativa. In ogni caso si chiede che parte intimante venga condannata al pagamento sulle somme dovute degli interessi calcolati al saggio previsto al Dlgs 231 del
2002 art.5 dalle scadenze dei termini di pagamento al saldo effettivo e, in subordine, con gli interessi legali. Con vittoria di spese e competenze di causa di entrambi i gradi e rimborso dei c.u.. In istruttoria si insiste sulla ammissione dei capitoli di prova per testi, ingiustamente non ammessi ed invece necessari alla appellante per far valere le proprie ragioni, sulle seguenti circostanze. 1) Vero che le e-mail docc. 2-3-4-6-
pag. 2/22 7-8-9-10 che mi si rammostrano corrispondono a mail che sono state Parte inviate o ricevute dalla nei rapporti con e / o CP_1
l'amministratore del condominio;
2) Vero che in data 10.08.2023 Parte interveniva presso i locali occupati dalla il dipartimento di prevenzione Spisal della Ulss2 come da doc. n. 19 che mi si rammostra;

3) Vero che in data 10.08.2023 la temperatura rilevata dallo Sisal era di
27 gradi e l'umidità 33%; 4) Vero che a giugno e luglio 2023 ho Parte misurato la temperatura dei locali locati alla rilevando nella maggior parte delle giornate temperature superiori ai 30 gradi centigradi;
5) Parte Vero che negli uffici della locati da da giugno 2023 ad CP_1 aprile 2024 non ha funzionato né il raffrescamento, né il riscaldamento, né il ricircolo dell'aria; 6) Vero che in data 22.09.2023 interveniva Parte nuovamente presso il Dipartimento presso i locali occupati dalla come da doc. 20 che mi si rammostra;
7) Vero che per la quantificazione dei danni venivano emesse le fatture come da doc. da
11 a 18 che mi si rammostrano;
8) Vero che le predette fatture sono state contabilizzate dalla e dalla 9) Vero che da Pt_1 CP_1 maggio fino a settembre l'impianto di raffrescamento non era funzionante costringendo a un utilizzo parziale dei locali ridotto ad una unica stanza mediante la messa in funzione di raffrescatore tipo
“pinguino”; 10)Vero che la situazione è continuata successivamente per tutto l'inverno costringendo all'utilizzo di stufette elettriche poiché neppure l'impianto di riscaldamento ha funzionato come pure non ha funzionato l'impianto di ricircolo dell'aria; 11)Vero che a causa della Parte inagibilità dei locali la ha collocato i dipendenti in smart working;
Parte 12)Vero che da giugno 2023 era di fatto priva della sede operativa e ha licenziato alcuni dipendenti;
13)Vero che dal 23 settembre 2023 la Parte ha cominciato a ricercare un locale dove trasferire i propri uffici Parte riuscendo a trovarne uno solo nel 2024; 14)Vero che ha dovuto pag. 3/22 arredare i locali presi in affitto dalla come da doc. 25 che mi si Pt_2 rammostra riuscendo a completarli solo a giugno 2024; 15)Vero che il completamento dei locali affittati dalla è stato complesso e ha Pt_2 scontato problemi per i tempi delle forniture dei mobili e delle attrezzature oltre che per il collegamento alle utenze;
16)Vero che al Parte momento dell'ingresso nei locali affittati dalla la ha speso CP_1 circa € 50.000, per attrezzature lasciate al momento della riconsegna;
Parte 17)Vero che la sta pagando un canone di locazione alla Fralma di €
1.176,50 mensili e che detto canone aumenterà ad € 1.276,00 mensili dal 01.02.2025. 18)Vero che per il trasloco degli uffici dai locali locati Parte dalla a quelli locati dalla la ha corrisposto CP_1 Pt_2 all'incaricato la somma di € 2.600,00. Si indicano a testi da essere sentiti a prova diretta sui capitolo di prova sopra indicati i signori: 1)
, Via Buonabitacolo n. 7/9, 31053 Pieve di Soligo (TV), 2) Testimone_1
, da Giavera del Montello (TV), 3) , da Testimone_2 Testimone_3
Conegliano (TV); 4) , da Paese (TV); 5) Controparte_2 CP_3
, da IA (TV); 6) , da Conselve (PD); 7)
[...] CP_4 [...]
da Mareno di Piave;
8) da Campagna Lupia. CP_5 Controparte_6
Gli stessi andranno sentiti a prova contraria su eventuali capitoli di controparte che fossero ammessi. Ci si oppone comunque alla ammissione dei capitoli avversari in quanto in parte superflui e/o inammissibili poiché valutativi e/o contenenti giudizi. In relazione alla richiesta avanzata con il doc. 5 si chiede che il Giudice voglia ordinare all'amministratore del condominio la produzione della documentazione inerente ai consumi elettrici e ai criteri di ripartizione per gli anni 2023 e
2024, e anche di tutte le spese condominiali e i criteri applicati, anche ai fini della esclusione delle spese condominiali stesse quali oggetto di specifica richiesta in questo giudizio ai fini della loro esclusione in tutto o in parte. Si fa riserva di richiedere un ulteriore rimborso/risarcimento pag. 4/22 all'esito di detto incombente o una sua specifica determinazione allo stato non possibile. Ammettersi CTU per la esatta quantificazione dei consumi elettrici, delle spese condominiali e quantificazione della quota gravante su parte intimata

CONCLUSIONI DI PARTE APPELLATA: IN VIA PRELIMINARE:- dichiararsi il ricorso inammissibile per carenza dei requisiti di cui al riformato art. 434 c.p.c., nonché per violazione dell'art. 121 c.p.c. per i motivi tutti indicati nella parte espositiva della presente comparsa di costituzione e risposta.- considerata la manifesta infondatezza dell'appello proposto da ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c., Parte_1 disporre la discussione orale della causa ai sensi del vigente art. 436 bis c.p.c.. NEL MERITO IN VIA PRINCIPALE: - rigettare l'impugnazione promossa da in quanto manifestamente infondata sia in fatto Parte_1 sia in diritto per i motivi supra esposti e confermare in toto la Sentenza
n. 2103/2024 pronunciata dal Tribunale di Treviso all'esito della causa civile n. 1672/2024 R.G. e pubblicata il 10.12.2024. NEL MERITO IN VIA
SUBORDINATA: - respingere tutte le domande avversarie in quanto infondate in fatto ed in diritto, per i motivi esposti in narrativa e, pertanto, dichiarare che nessuna somma è dovuta da a Controparte_1
- previa ogni più opportuna declaratoria, accertato Parte_1
l'inadempimento contrattuale da parte di per l'effetto: a) Parte_1 dichiarare la risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale stipulato tra le parti in data 29.04.2003 e registrato presso l'Ufficio dell'Agenzia delle Entrate di Oderzo il 30.04.2003 e successivi rinnovi;

b) condannare ex art. 1218 c.c. al pagamento della somma Parte_1 complessiva di Euro 14.664,40, a titolo di canoni scaduti da Aprile 2023 sino a Giugno 2024 e di cui alle fatture n. 2/001 del 24.03.2023, n.
7/001 del 26.06.2023, n. 10/001 del 25.09.2023, n. 13/001 del pag. 5/22 21.12.2023 e n. 2/001 del 27.03.2024 emesse da ex Controparte_1 art. 2 del succitato contratto di locazione commerciale di data
29.04.2003 per l'importo di Euro 2.932,88 cadauna, oltre gli interessi al saggio previsto al D.Lgs. n. 231 del 2002, art. 5, dalle singole scadenze sino al saldo effettivo, nonché della somma relativa ai canoni a scadere fino all'effettivo rilascio dell'immobile, ovvero della diversa somma che dovesse essere accertata in corso di causa. IN OGNI CASO: con vittoria di spese e compenso professionale di entrambi i gradi del giudizio e con l'applicazione della maggiorazione del compenso ex art. 4 co. 1 bis D.M.
55/2014, così come aggiornato a seguito dell'entrata in vigore del D.M.
147/2022; - previa valutazione della condotta processuale ed extraprocessuale dell'appellante, condannare l'appellante ai Parte_1 sensi dell'art. 96 c.p.c. al pagamento dei danni patiti dalla CP_1 per essersi dovuta difendere anche nel presente grado d'appello,
[...] che si quantificano nell'importo di Euro 1.000,00 o nella diversa somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, oltre al pagamento che riterrà di giustizia a favore della Cassa delle Ammende, ai sensi del riformato art. 96, co. 4, c.p.c.. IN VIA ISTRUTTORIA: Chiede ammettersi prova orale sulle seguenti circostanze: 1) “Vero che il IG. nei Persona_1 mesi di luglio e agosto 2023 ha telefonato più volte ed inviato più e- mail, come da doc. 5 e 19 che si rammostrano, allo studio immobiliare amministrazioni chiedendo di convocare l'assemblea Tes_4 straordinaria del Condominio “BLUE CENTER” sito in 31027 IA
(TV), Via Galvani n. 7 per far deliberare la sostituzione del gruppo frigo a servizio del condominio stesso?”; 2) “Vero che di regola e per prassi del Condominio “BLUE CENTER” sito in 31027 IA (TV), Via
Galvani n. 7 l'impianto di riscaldamento centralizzato viene acceso ogni anno nel periodo da ottobre a maggio, salvo diverse esigenze dettate dalle condizioni meteorologiche?”; 3) “Vero che in data 12.10.2023 è
pag. 6/22 stato richiesto dallo studio immobiliare amministrazioni alla Tes_4 ditta Tecnoclimat s.r.l. l'accensione dell'impianto di riscaldamento del
Condominio “BLUE CENTER” sito in 31027 IA (TV), Via Galvani
n. 7?”; 4) “Vero che in data 02.05.2024 è stato richiesto con e-mail dallo studio immobiliare amministrazioni alla ditta Tecnoclimat Tes_4
s.r.l. lo spegnimento dell'impianto di riscaldamento del Condominio
“BLUE CENTER” sito in 31027 IA (TV), Via Galvani n. 7?”; 5)
“Vero che in data 18.10.2023 i tecnici manutentori della ditta
Tecnoclimat S.r.l. si sono recati presso il Condominio “BLUE CENTER” sito in 31027 IA (TV), Via Galvani n. 7 e hanno attivato l'impianto di riscaldamento condominiale come da doc. 15 che si rammostra?”; 6) “Vero che in data 03.05.2024 tecnici manutentori della ditta Tecnoclimat S.r.l. si sono recati presso il Condominio “BLUE
CENTER” sito in 31027 IA (TV), Via Galvani n. 7 e hanno spento l'impianto di riscaldamento condominiale come da doc. 15 che si rammostra?”; 7) “Vero che durante l'estate 2023, da giugno ad agosto,
i tecnici manutentori della ditta Tecnoclimat S.r.l. hanno eseguito su segnalazione dei condomini e dello studio immobiliare amministrazioni almeno 8 interventi di manutenzione sul gruppo frigo installato Tes_4
a servizio del Condominio “BLUE CENTER” sito in 31027 IA (TV),
Via Galvani n. 7?”; 8) “Vero che dopo gli interventi eseguiti da giugno ad agosto 2023 da parte dei tecnici manutentori della ditta Tecnoclimat
S.r.l. di cui al capitolo che precede il Chiller a servizio del lato sud del
Condominio “BLUE CENTER” sito in 31027 IA (TV), Via Galvani
n. 7 funzionava al 50% della potenza?”; 9) “Vero che il problema riscontrato dalla ditta Tecnoclimat S.r.l. riguardava specificatamente l'impianto di condizionamento ed in particolare il Chiller a servizio del lato sud del fabbricato e che ciò dipendeva dalla rottura del compressore e dalla perdita di gas nel circuito?; 10) Vero che alla luce pag. 7/22 delle problematiche riscontrate la ditta Tecnoclimat S.r.l. ha proposto quale unico intervento la sostituzione dell'impianto di raffreddamento installato nel Condominio “BLUE CENTER” sito in 31027 IA (TV),
Via Galvani n. 7, con altro nuovo?”; Testimoni: si indicano a testimoni sui capitoli 1 e 2 l'amministratrice IG.ra (C.F. Testimone_5
; sui capitoli da 1 a 4 la IG.ra , C.F._1 Testimone_6 impiegata front office dello studio di Amministrazioni condominiali
(P.IVA ); sui capitoli da 5 a 10 il IG. Tes_4 P.IVA_3 Tes_7
legale rappresentante pro tempore della Tecnoclimat S.r.l.
[...]
(C.F./P.IVA ) con sede legale in 31020 Villorba (TV), Viale P.IVA_4 della Repubblica 22/a. Nella denegata e non creduta ipotesi di ammissione di eventuali capitoli di prova testimoniale avversari, si chiede sin d'ora di essere abilitati a prova contraria diretta ed indiretta sugli stessi con i medesimi testi già sopra indicati e con espressa riserva di indicarne altri e di ulteriormente capitolare in caso di necessità
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con sentenza n. 2103/2024 il Tribunale di Treviso ha dichiarato risolto per grave inadempimento della conduttrice il contratto Parte_1 di locazione 29.4.2003 a uso non abitativo, condannandola a pagare la somma di euro 14.664,40 per canoni maturati da aprile 2023 a giugno
2024, oltre agli interessi moratori ex d.lgs. n. 231 del 2002 dalle singole scadenze al saldo. L'unità immobiliare è inserita nel complesso commerciale e direzionale “Blue Center” sito in IA (TV).
1.1 L'inadempimento della conduttrice nel pagamento del canone – spiega il Tribunale – si è protratto per oltre un anno ed assume i caratteri della gravità richiesti dall'art. 1455 c.c.. L'eccezione pag. 8/22 d'inadempimento della conduttrice, fondata sul mancato funzionamento dell'impianto di raffrescamento e di riscaldamento, non è fondata per le seguenti ragioni:
- la morosità risale all'aprile 2023 e quindi a un momento antecedentemente il primo lamentato malfunzionamento dell'impianto di raffrescamento dell'immobile, verificatosi nel giugno 2023. I canoni del trimestre aprile-giugno 2023 avrebbero dovuto essere pagati entro il
5 aprile 2023;
- il mancato funzionamento anche dell'impianto di riscaldamento non
è stato provato e quindi non è giustificabile il mancato pagamento del canone per il periodo successivo alla stagione estiva 2023;
- il malfunzionamento dell'impianto di raffrescamento è stato riconosciuto dalla locatrice ma non ha comportato la completa inutilizzabilità dei locali. Nemmeno nel periodo estivo era giustificata la completa sospensione del pagamento del canone;

- per l'ultimo periodo dell'occupazione (maggio e giugno 2024) manca l'allegazione di un qualsiasi inadempimento.
1.2 Per il Tribunale, con riferimento al mancato funzionamento dell'impianto di riscaldamento dell'immobile, a) manca documentazione;

b) l'unico capitolo di prova orale (cap. 10) non specifica il periodo in cui l'impianto avrebbe smesso di funzionare, le temperature rilevate nell'immobile ed è valutativo;
c) nonostante tutta la corrispondenza dell'estate 2023 relativa al mancato funzionamento dell'impianto di raffrescamento, nessuna contestazione era stata sollevata per il periodo invernale dalla conduttrice per l'impianto di riscaldamento;
d) nella memoria difensiva per la fase sommaria la conduttrice aveva menzionato problemi solo dell'impianto di raffrescamento, facendo pag. 9/22 cenno all'impianto di riscaldamento esclusivamente nella memoria integrativa ex art. 416 c.p.c..
1.3 Sempre per il Tribunale, con riferimento malfunzionamento dell'impianto di raffrescamento, a) la conduttrice avrebbe potuto munirsi di condizionatori portatili e chiedere alla proprietà il ristoro delle maggiori spese mentre la totale sospensione dei pagamenti dei canoni appare una reazione sproporzionata;
b) la stessa conduttrice aveva specificato di aver dovuto rinunciare al lavoro dei dipendenti in ufficio nelle ore pomeridiane e non anche al mattino;
c) dal verbale ispettivo
SPISAL 10.8.2023 risulta che un dipendente fosse in ufficio, altri in smart working e altri ancora in ferie e, tenuto conto del periodo, è probabile che molti dipendenti fossero in ferie;
d) dal verbale SPISAL
22.9.23 risulta che cinque dipendenti fossero in ufficio mentre non è provato che i quattro dipendenti lavorassero in smart working per necessità collegate alla fruibilità dei locali;
e) la presenza di fuliggine all'esterno delle bocchette di aereazione e la presenza di muffa sono irrilevanti sia perché tali circostanze non erano state poste a giustificazione dell'eccezione d'inadempimento (l'eccezione era stata fondata solo sul mancato funzionamento dell'impianto di climatizzazione) sia perché la fuliggine dipendeva dalla carenza di manutenzione ordinaria, di competenza della conduttrice, e le macchie di muffa non incidevano sulla possibilità di utilizzo dei locali.
1.4 Non è accoglibile la domanda della conduttrice di riduzione del canone per il minor godimento dell'immobile sia perché formulata in termini generici (non è indicata la misura) sia perché proposta per la prima volta con la memoria integrativa ex art. 416 c.p.c. senza richiesta di fissazione di nuova udienza ex art. 418 c.p.c.. La riduzione avrebbe pag. 10/22 potuto essere disposta a tutto concedere per la quattro mensilità giugno
– settembre 2023 e non certo per l'intero periodo.
1.5 I danni derivanti dalla mancata presenza dei dipendenti in ufficio, per la mancata produttività e per la mancata fatturazione appaiono allegati in maniera generica e non sono provati. Non è specificato di quanto si sarebbe ridotta la produttività né provato il nesso fra ridotta presenza in ufficio dei dipendenti e il mancato guadagno. È pacifico che i dipendenti non in ferie lavorassero in smart working. La conduttrice non può pretendere di dimostrare il danno attraverso fatture da essa stessa emesse e quindi tramite documentazione formata unilateralmente.
1.6 Il danno per i maggiori canoni pagati a un terzo dopo il trasferimento e il danno per i costi di trasloco sono “assorbiti” dall'accoglimento della domanda di risoluzione del locatore. La prima domanda è anche inammissibile ex art. 418 c.p.c.. Il costo per la sostituzione dello scaldabagno non è rimborsabile perché non vi è prova del malfunzionamento, del fatto che la conduttrice aveva chiesto la sua sostituzione, e della spesa. La conduttrice ha depositato una fattura da essa stessa emessa.
1.7 La memoria integrativa contiene un riferimento al valore delle attrezzature lasciate nell'immobile locato. L'allegazione non si è tradotta in una domanda riconvenzionale di risarcimento. La domanda sarebbe in ogni caso inammissibile ex art. 418 c.p.c. ed anche infondata perché dal verbale di riconsegna risulta che i locali siano stati rilasciati liberi da persone e cose. La mancata asportazione di beni mobili costituirebbe un inadempimento della conduttrice, per mancato adempimento pag. 11/22 dell'obbligo di restituire i locali liberi. Non si comprende nemmeno di quale attrezzatura si tratterebbe e quale valore potesse avere.
2. L'appellante chiede che, in riforma della sentenza, sia Parte_3 accertata la legittimità della “risoluzione” del 29 settembre 2023.
Chiede di non pagare canoni e indennità da giugno 2023 alla riconsegna o in subordine la rideterminazione della “giusta somma” da pagare in relazione all'effettivo utilizzo dei locali. Chiede la condanna della locatrice al pagamento della somma di euro 77.128,40 per le “fatture in atti”, delle spese di trasloco, dei “maggiori canoni”, della fattura per la rottura dello scaldabagno e per responsabilità aggravata.
Senza suddividere l'atto di appello in distinti motivi, aventi ciascuno i requisiti dell'art. 434 c.p.c., con una premessa seguita da 15 punti (v. atto di appello, pag. 8-21: punti da 2 a 16), la difesa di Parte_1 lamenta:
- che deve essere escluso il pagamento dei canoni quantomeno dal giugno 2023 perché l'immobile era inidoneo all'uso mentre l'inadempimento della locatrice risulta per tabulas (punto 2);
- che la clausola solve et repete non è d'ostacolo a una pronuncia sulla debenza o meno del canone, a fronte del mancato godimento dell'immobile (punto 3);
- che il mancato pagamento del canone da aprile 2023 era dovuto a una “situazione di malfunzionamenti” già esistente nell'inverno
2022/23, poi acuitasi nell'estate del 2023 per la vetustà dell'impianto
(punto 4);
- che lo SPISAL aveva accertato che i locali fossero inidonei il
10.8.2023 e il 22.9.2023. Se tali accertamenti non fossero stati ritenuti sufficienti, avrebbero dovuto essere ammesse le richieste di prova pag. 12/22 orale. Il capitolo 5 non è generico perché si chiede se siano state utilizzate stufette elettriche nella stagione invernale (punto 5);
- che, pur essendo la corrispondenza riferita al periodo estivo, anche nei mesi invernali l'impianto non era stato sostituito (punto 6);
- che, dopo aver riconosciuto che l'impianto di raffrescamento non funzionava, il giudice avrebbe dovuto considerare che l'immobile aveva ampie vetrate tutte esposte al sole e non poteva addossare alla conduttrice l'onere di dotarsi di condizionatori portatili. La conduttrice ne aveva utilizzato uno ma senza conseguire grandi vantaggi (punto 7);
- che non spetta al giudice decidere come un'impresa debba organizzare la propria attività nei mesi estivi e lo smart working e le ferie erano una conseguenza dell'inidoneità dei locali (punto 8);
- che vi è un'omessa pronuncia in merito alla richiesta di esclusione o riduzione del pagamento del canone (punti 9 e 11). La domanda di esclusione è quella che maggiormente risponde alle condizioni d'invivibilità dell'immobile;
- che fuliggine e muffe rilevano perché, unitamente al resto delle contestazioni, delineano un quadro di assoluta inutilizzabilità dei locali
(punto 10);
- che il danno per la conduttrice è consistito nel non aver ottenuto la controprestazione dei propri dipendenti. Delle perdite subite l'impresa aveva prodotto la relativa documentazione, costituita dalle fatture emesse. La locatrice ha riconosciuto le somme come dovute, chiedendo di emettere una nota di credito e di addebitare gli importi al condominio
(punto 12);
- che, avendo la conduttrice rilasciato l'immobile per l'inadempimento della locatrice, i costi del trasloco devono essere rimborsati (punto 13);
- che la sostituzione dello scaldabagno è stata autorizzata dalla conduttrice, che non ha mai contestato la circostanza (punto 14);
pag. 13/22 - che, quanto alle attrezzature lasciate nei locali, la domanda era contenuta nella comparsa di costituzione della fase sommaria. Le attrezzature su misura lasciate avrebbero potuto essere utilizzate ancora per molti anni (punto 15);
- che la risoluzione va ricondotta all'inadempimento della locatrice per la data 23.9.2023, non avendo rispettato l'intimazione formulata dalla Parte società
3. ha chiesto di confermare la sentenza appellata e la Controparte_1 condanna di per responsabilità aggravata. Ha dedotto che Parte_1
l'atto di appello viola in modo evidente l'art. 434 c.p.c. che prescrive che il ricorso sia motivato in modo chiaro, sintetico e specifico. I motivi appaiono non individuati al pari delle violazioni di legge e il gravame è talmente confuso che si stenta a comprendere quali siano le parti della decisione impugnate.
4. La suddivisione dei motivi di gravame per punti contenuta nell'atto di appello non rispetta l'art. 434 c.p.c. perché il difensore dell'appellante prende in considerazione atomisticamente alcune delle argomentazioni del Tribunale, senza specificare la rilevanza delle critiche a ciascuna ai fini di una diversa decisione. È vero, a titolo esemplificativo, che il
Tribunale richiama il principio solve e repete (v. atto di appello, pag. 9, punto 3) ma è altrettanto vero che il giudice specifica che la risoluzione per inadempimento del contratto di locazione si giustifica per le ragioni indicate a pag. 10 della sentenza: per alcuni mesi il conduttore non aveva allegato alcun inadempimento del locatore;
il malfunzionamento dell'impianto di riscaldamento dei mesi estivi non aveva comportato una totale inutilizzabilità dei locali;
non vi è prova del malfunzionamento dell'impianto di riscaldamento. Ancora, l'appellante non spiega perché la pag. 14/22 fuliggine non sia riconducibile a un difetto di manutenzione ordinaria (e quindi a interventi sull'impianto spettanti alla conduttrice) e perché la richiamata macchia di umidità avesse pregiudicato, anche solo in maniera parziale, l'uso di uno dei locali dell'ufficio (atto di appello, pag.
16, punto 19).
5. Rispetto ad alcune delle domande riconvenzionali, il Tribunale ha osservato che la parte conduttrice ha violato l'art. 418 c.p.c., applicabile al rito locatizio, non chiedendo lo spostamento dell'udienza, previsto a pena d'inammissibilità della domanda. Si tratta della domanda di riduzione del canone, della domanda di risarcimento per i maggiori canoni pagati a seguito della necessità di concludere un nuovo contratto di locazione e della eventuale domanda di risarcimento per le attrezzature e il mobilio lasciati nei locali, ammesso che sul punto fosse stata formulata una domanda. L'appellante obietta (v. atto di appello, pag. 19 e 20, punto 15) che nel procedimento per convalida di sfratto, la domanda riconvenzionale può essere proposta dall'intimato in seno alla comparsa di risposta della fase sommaria, senza necessità di chiedere lo spostamento dell'udienza ai sensi dell'art. 418 c.p.c. (Cass., sez. 3, ord. n. 17772 del 2023 e Cass., 6-3 ord. n. 24819 del 2016).
Non specifica, tuttavia, quali delle domande riconvenzionali richiamate dal Tribunale fosse già stata formulata nella fase sommaria. Nella memoria di costituzione 25.3.2024 non erano state formulate le domande riconvenzionali ritenute inammissibili dal giudice.
6. Nel merito, la prima questione da affrontare è se sussista un inadempimento di non scarsa importanza della conduttrice che giustifichi la risoluzione del contratto di locazione.
pag. 15/22 6.1 Rispetto al mancato pagamento del canone trimestrale con scadenza 5.4.2023, a cui è eseguito il completo totale mancato pagamento di tutti i canoni sino al rilascio dei locali nel giugno 2024, la difesa di parte conduttrice oppone in maniera molto generica (v. atto di appello, pag. 10 punto 4) un malfunzionamento anche dell'impianto di riscaldamento risalente del tempo. La difesa non è in grado spiegare quando tali carenze dell'impianto di riscaldamento si fossero manifestate per la prima volta e quando fossero state comunicate alla locatrice. Non corrisponde al notorio né è stato documentato che in caso d'impianti centralizzati, il malfunzionamento dell'impianto di raffrescamento comporti necessariamente un malfunzionamento anche dell'impianto di riscaldamento (v. atto di appello, pag. 12, punto 6).
Appare del tutto inverosimile che l'impianto di riscaldamento non abbia funzionato per tutta la stagione invernale 2023-24 e che, nonostante questo, l'amministratore della società conduttrice abbia omesso di denunciarlo, specie se si considera il precedente comportamento tenuto nei mesi estivi, quando il problema aveva riguardato il raffrescamento.
Il capitolo di prova 10 (cfr. pag. 6 della sentenza) è effettivamente generico perché il guasto dell'impianto di riscaldamento non è individuato e viene dedotto che “per tutto l'inverno” sarebbero state usate un numero non precisato di stufette elettriche. Non è dato sapere, nemmeno a livello di allegazione, quali temperature vi fossero nei diversi locali dell'ufficio. Il capitolo non può, inoltre, riguardare la fase iniziale (aprile 2023) e quella finale (aprile-giugno 2024) dell'inadempimento. L'inadempimento della conduttrice si è concretizzato prima del periodo estivo ed è sicuramente grave, tenuto conto dell'arco temporale di molti mesi per cui è proseguito (cfr. Cass., sez. 3, sent. n. 30730 del 2019; Cass., sez.

3. sent. n. 17738 del 2002;
pag. 16/22 Cass., sez. 3, sent. n. 1234 del 2000; Cass., s.u., sent. n. 12210 del
1990 sull'inadempimento di non scarsa importanza del conduttore).
6.2 Il malfunzionamento durante la stagione estiva dell'anno 2023 dell'impianto di raffrescamento costituisce un inadempimento della locatrice ma segue temporalmente quello della conduttrice ed è di minore gravità perché non ha mai reso completamente inutilizzabili locali, a maggior ragione al di fuori del periodo più caldo dell'anno.
L'appellante sostiene il contrario ma non specifica da quale parte dei verbali dello SPSAL (v. atto di appello, pag. 11, punto 5) risulti la prova di quanto affermi. Non richiama alcun circostanziato capitolo (v. atto di appello, pag. 11, punto 5) che avrebbe dovuto essere ammesso per consentire la prova che i locali non fossero utilizzabili e non venissero utilizzati. Come non aveva avuto alcun motivo per non pagare il canone alla scadenza dell'aprile 2025, nemmeno in alcun periodo successivo la conduttrice avrebbe potuto legittimamente sospendere completamente il pagamento del canone. In tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l'exceptio non rite adimpleti contractus dell'articolo 1460 c.c. si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionato all'inadempimento del locatore (Cass., sez. 6-3, ord. n. 17029 del 2022 e Cass., sez. 3, sent.
n. 8425 del 2006).
pag. 17/22 6.3 Deve dunque confermarsi che il contratto di locazione si è risolto per inadempimento della conduttrice, con conseguente esclusione della possibilità di configurare come danni giuridicamente rilevanti, anche a prescindere dalla inammissibilità di alcune delle domande, i costi di trasloco, il valore del mobilio che la conduttrice avrebbe dovuto lasciare nell'immobile e la differenza fra il canone concordato e il nuovo canone corrisposto al nuovo locatore. Vengono in rilievo costi e perdite dovuti a un inadempimento della conduttrice. Qualora abbia omesso di rimuovere alcuni beni dall'interno dell'ufficio, la conduttrice è inoltre rimasta inadempiente anche rispetto all'obbligo di provvedere alla completa liberazione dei locali.
7. La seconda questione riguarda l'obbligazione della conduttrice di pagare il canone e, dalla domanda di risoluzione, il corrispettivo convenuto ai sensi dell'art. 1592 c.c. sino alla riconsegna.
L'inadeguato funzionamento dell'impianto di raffrescamento durante la stagione estiva non era stato contestato (v. doc. 7 e 8: mail
17.8.2023 18.7.2023 dell'amministratore della società locatrice all'amministratore del condominio) ed è stato riconosciuto anche dal giudice di primo grado. Il 10.8.23 alle ore 11:45 il personale dello
SPISAL non dispose la chiusura dell'ufficio ma constatò che la temperatura al suo interno era di 27 gradi, l'umidità del 33% e che la ventilazione meccanica non era in funzione. Nei confronti della conduttrice risponde la locatrice e non il condominio né è rimproverabile alla conduttrice di non aver fatto fronte alla situazione con condizionatori portatili, perché semmai l'iniziativa sarebbe spettata alla locatrice. Sotto questo profilo, le critiche alla sentenza impugnata sono fondate. Stabilire la misura in cui l'elevata temperatura estiva possa pag. 18/22 aver inciso sull'utilizzo dei locali non è agevole, anche perché la gravità del problema è necessariamente connesso alle diverse temperature giornaliere registrate e la conduttrice non aveva formulato sul punto capitoli di prova circostanziati. Il pregiudizio non è in ogni caso provabile nel suo preciso ammontare. In via equitativa, può ritenersi che l'inadempimento potesse giustificare, per un periodo di tre mesi, il mancato pagamento del canone nella misura di un terzo e che quindi della fattura 7 del 26.6.2023 di euro 2.932,88 per il trimestre luglio- settembre 2023, la conduttrice fosse legittimata a non pagare la somma di euro 977,62. Nonostante i disagi, i locali rimasero sempre utilizzati.
Viene fatto riferimento a un periodo di tre mesi partendo dalla presunzione che il periodo più caldo dell'anno inizi nella seconda metà di giugno e si concluda nella prima metà di settembre. Non si procede a una riduzione del canone ma si ritiene consentita e proporzionata l'eccezione d'inadempimento nei limiti indicati. Il credito della locatrice, determinato dal giudice di primo grado in euro 14.664,40, viene rideterminato nella somma di euro 13.686,78, sempre con gli interessi moratori dalle singole scadenze dei canoni trimestrali e dell'indennità di occupazione al saldo.
8. La terza questione attiene ai danni invocati dalla conduttrice per il minor utilizzo dei locali. Come correttamente rilevato dal
Tribunale, la prova è completamente mancata. Innanzitutto, occorre tener conto che nel periodo più caldo dell'anno sono solitamente concentrate le ferie del personale e che i dipendenti lavoravano anche in smart working. In secondo luogo, il danno avrebbe eventualmente potuto essere dimostrato, qualora effettivamente sussistente, attraverso un confronto con i ricavi degli anni precedenti nel corrispondente periodo con adeguati correttivi. Nell'atto di appello non pag. 19/22 si fa riferimento a scritture contabili che consentano di ricostruire i minori ricavi e il mancato guadagno. La liquidazione equitativa non può essere invocata da una parte che non assolve ai propri oneri probatori.
La parte appellante sostiene di aver fornito la prova ma richiama fatture contenenti un'autoliquidazione del danno, priva di valore probatorio.
L'e-mail 18 agosto 2018 (doc. 9 res.) non contiene alcun riconoscimento del danno. Documenta unicamente che la locatrice riteneva responsabile il condominio dei disagi della propria conduttrice. La locatrice non può non aver contestato ciò che non era in grado di conoscere.
9. Sul rimborso delle spese di sostituzione dello scaldabagno la difesa della conduttrice non spiega quando avesse informato la locatrice della necessità dell'intervento né da dove risulti l'autorizzazione. Nella memoria di costituzione nella fase sommaria la conduttrice aveva dedotto di aver sostituito lo scaldabagno per l'inerzia della conduttrice (v. memoria 25.3.2024, pag. 5) e non a seguito dell'autorizzazione della conduttrice. Il Tribunale ha anche spiegato che non può dimostrare la spesa sostenuta con una propria Parte_1 fattura. Avrebbe dovuto depositare la fattura dell'impresa che aveva eseguito i lavori idraulici.
10. Anche se l'importo della condanna deve essere ridotto da euro
14.664,40 a euro 13.686,78, parte soccombente rimane la conduttrice.
Le spese processuali vengono liquidate sulla base del d.m. 10 marzo
2014, n. 55. Considerando le tre fasi svolte, il compenso è determinabile nella somma di euro 9.991,00 nel rispetto dei parametri medi (euro 2.977,00 + euro 1.911,00 + euro 5.103,00) dello scaglione applicabile (euro 52.001,00 – euro 260.000,00) individuato dalla stessa appellante (v. atto di appello, pag. 24). Non si giustifica una riduzione pag. 20/22 dei compensi al di sotto dei valori medi, nonostante la parziale riduzione del credito. Pur non rendendo l'intera impugnazione inammissibile, le modalità di redazione dell'atto di appello hanno ostacolato il diritto di difesa della parte appellata. La riduzione del credito esclude che siano riavvisabili i presupposti per una condanna dell'appellante per responsabilità aggravata.
11. Ai sensi dell'art. 52 d.lgs. 30 giugno 2003 n. 196, si dispone che, in caso di diffusione del presente provvedimento, siano omesse le generalità e gli altri dati identificativi delle parti e dei soggetti menzionati nel medesimo.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti di avverso la sentenza Parte_1 Controparte_1 del Tribunale di Treviso 10 dicembre 2024, n. 2103/2024, respinta ogni ulteriore richiesta, così provvede:
1) in parziale riforma della sentenza, che per il resto conferma, condanna al pagamento in favore di della Parte_1 Controparte_1 minor somma di euro 13.686,78, oltre interessi moratori ex d.lgs. n.
231 del 2002 dalle singole scadenze dei canoni e delle indennità di occupazione al saldo;

2) condanna la parte appellante al pagamento, in favore Parte_1 della parte appellata delle spese del presente grado Controparte_1 di giudizio, liquidate nella somma di euro 9.991,00 per compensi, oltre spese generali (15%), i.v.a. e c.p.a.;
3) in caso di diffusione della sentenza devono essere omesse le generalità delle parti gli altri dati identificativi delle parti e dei soggetti menzionati, a norma dell'art. 52 d.lgs. n. 196 del 2003.
Venezia, 16/04/2025
pag. 21/22 il Consigliere estensore dott. Gianluca Bordon
pag. 22/22
la Presidente dott. Clotilde Parise