N. 3261/2020 R.G.A.C.

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
Il Tribunale Ordinario di Napoli Nord, II SEZIONE CIVILE, in composizione monocratica, in persona del G.M., dott. Maria Grazia Savastano, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 3261/2020 R.G.A.C. assegnata in decisione alla scadenza dei termini di trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c. fissata per il 28.11.2024 con la concessione dei termini previsti dall'art. 190 c.p.c.,
TRA
(c.f.: ), in proprio e in qualità di Parte_1 C.F._1
erede di (c.f.: , elettivamente Persona_1 C.F._2
domiciliato in Giugliano in Campania alla via Staffetta n. 209, Parco Aprovitola, presso lo studio dell'Avv. VITULLI ALESSANDRA (c.f.: ), dal quale C.F._3
è rappresentato e difeso in virtù di procura in atti
ATTORE
E
(c.f.: ), elettivamente Controparte_1 C.F._4
domiciliato in Napoli alla via Caravaggio n. 76, presso lo studio dell'Avv. CHIANESE
MAURIZIO (c.f.: ), dal quale è rappresentato e difeso in virtù C.F._5
di procura in atti
E
(c.f.: ), rappresentato e difeso Controparte_2 C.F._6
dall'Avv. LOFARI CORRADO (c.f.: con domicilio digitale C.F._7
eletto presso la casella di p.e.c. del medesimo avvocato, in virtù di procura in atti
CONVENUTI
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Oggetto: Vendita di immobili.
Conclusioni: Come da atti introduttivi e comparse conclusionali
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione in riassunzione notificato a mezzo pec in data 12.3.2020, a seguito di pronuncia di incompetenza territoriale del Tribunale di S. Maria C.V. preventivamente adito ( giudizio R.G. 2426/2019), e Parte_1 Per_1
convenivano in giudizio, dinanzi al Tribunale di Napoli Nord,
[...] Controparte_2
e deducendo: che stipulava, in data Controparte_1 Parte_1
3.4.2018, contratto preliminare di compravendita immobiliare con Controparte_1
conoscente di suo fratello con la promessa di acquistare
[...] Controparte_3
per sé o per persona da nominare, un immobile sito in Castel Volturno che era stato visionato da ed era stato ritenuto idoneo alle sue esigenze;
che Parte_1 nell'attesa della documentazione necessaria alla stipula del rogito notarile, Parte_1
versava, al momento della sottoscrizione del contratto preliminare di
[...]
compravendita la somma di € 10.000,00 per la quale nel contratto stesso di compravendita rilasciava quietanza;
con il successivo atto di Controparte_1
compravendita del 10.4.2018 Repertorio 2056, Raccolta 1717, trascritto a Caserta-
MC il 7.5.2018, al n. 15962 RG e al n. 12573 R.P., registrato a Pozzuoli il
07.05.2018 al n. 1515 per Notaio con Studio in Piazza Fratelli Roselli Controparte_2
n. 3 in Qualiano di Napoli, gli attori e Parte_1 Persona_1
acquistavano da la piena ed esclusiva proprietà della seguente Controparte_1
consistenza immobiliare facente parte del fabbricato sito nel Comune di Castel
Volturno, località OP MA, al Viale Darsena Occidentale, fabbricato Royal
Pan Residence e precisamente il bene così descritto nel rogito notarile: “appartamento sito al piano terra, distinto dal numero interno A/6, composto da un vano, posto di cottura e bagno, con terrazzino antistante di circa 12 (dodici) metri quadrati, confinante a nord con corridoio, a sud con strada privata di proprietà della società
“ o suoi aventi causa, ad est con appartamento numero Controparte_4
interno A/4 e ad ovest con appartamento numero interno A/8, salvo altri. Nel catasto fabbricati del Comune di Castel Volturno al foglio 47, particella 5224, sub. 8, categoria
A/4 classe 4, vani 1,5, superficie catastale totale mq 42 (quarantadue), superficie totale escluse aree scoperte mq 40 (quaranta) con r.c. di Euro 59,65.”; che in realtà il
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terrazzino di 12 mq, di fatto annesso all'immobile, era di proprietà, per due terzi, della che l'art. 1 dell'atto notarile riportava che Controparte_5
“L'intestazione catastale dell'unità immobiliare in oggetto del presente atto è conforme alle risultanze dei Registri Immobiliari”, mentre tale conformità non sussisteva e non era stata verificata dal notaio rogante;
che l'art. 2 dell'atto notarile riportava che il prezzo era pattuito nella misura di € 47.000,00, mentre invece il prezzo corrispondeva ad € 50.000,00, e riportava che il pagamento veniva effettuato a mezzo di un assegno bancario non trasferibile di € 10.000,00 n. 1066966461-02 tratto su banco di Napoli filiale di Napoli via Aniello Falcone, 364, a mezzo di un assegno bancario non trasferibile di € 36.000,00 n. 1066966463-04 tratto su banco di Napoli filiale di Napoli via Aniello Falcone, 364, a mezzo di un acconto di € 1.000,00 che le parti dichiaravano di aver già corrisposto;
che, come documentato nell'atto preliminare di compravendita,
aveva già versato la somma di € 10.000,00 una settimana prima del Parte_1 rogito, in sede di sottoscrizione dell'atto preliminare di compravendita ma, prima della sottoscrizione del rogito, erano stati versati altri € 4.000,00 in contanti dei quali solo €.
1.000,00 dichiarati dal notaio nell'atto; che all'art. 3 della suddetta compravendita si dava atto che: “la vendita è fatta a corpo, con ogni diritto, ragione ed azione e la parte acquirente consegue da oggi il possesso dell'immobile in oggetto con tutte le annessioni, accessioni, dipendenze, pertinenze, servitù attive e passive esistenti” e all'art. 7 risultava dichiarato che “Ai sensi e per gli effetti dell'articolo 40, comma secondo, della legge n.ro 47/85 e successive integrazioni e modificazioni, la parte venditrice, ai sensi del D.P.R. n.ro 445/2000, articoli 3 e 76, preventivamente da me notaio edotta sulle responsabilità penali cui può andare incontro in caso di dichiarazione mendace, dichiara: che i lavori di costruzione del fabbricato di cui fa parte l'immobile in oggetto sono stati iniziati (oltre che ultimati) in data anteriore al 1 settembre 1967; che, successivamente in relazione all'immobile in oggetto non sono mai stati eseguiti altri interventi edilizi o mutamenti di destinazione per i quali fosse necessario il rilascio di licenze, concessioni, permessi di costruire anche in sanatoria o autorizzazioni in genere D.I.A.;…”; che, tuttavia, vi era una pratica di condono non ancora conclusa presentata al Comune di Castel Volturno in data 27.9.1986 presentata dalla in relazione allo specifico immobile compravenduto;
Controparte_4
che il rogito notarile non faceva alcun riferimento allo stato civile di Controparte_1 né al fatto che l'atto di provenienza dell'immobile compravenduto facesse
[...]
riferimento alla coniuge in comunione dei beni sig.ra , come risultante CP_6
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dall'atto di compravendita immobiliare consegnato dal notaio agli attori solo in epoca postuma alla compravendita;
che nel giorno stesso della stipula del rogito, immediatamente prima di entrare nella stanza ove avveniva la lettura dell'atto,
pagava la somma di € 2.500,00 in contanti, a titolo di compenso Parte_1
per il notaio comprensivo delle tasse di registrazione, che venivano consegnati nelle mani del collaboratore-segretario che aveva postazione di lavoro in una stanza a latere della stanza del notaio;
che in data il 16.5.2018 veniva alla luce che, in totale difformità rispetto a quanto dichiarato dal venditore e dal notaio stesso nell'atto di compravendita,
l'immobile non comprendeva che parte (corrispondente a 1/3) del terrazzino di 12 metri quadrati, come si evidenziava dalla planimetria catastale fornita dal notaio nella stessa data, in seguito a sollecitazioni del ma senza che il documento fosse stato Parte_1 allegato e firmato dalle parti alla stipula dell'atto; che, in realtà, come risultante dalla perizia dell'ing. allegata, il terrazzino indicato nell'atto di compravendita per i Per_2
2/3 era di proprietà della che in data 17.5.2018 Controparte_7
veniva contattato e raggiunto fisicamente da Controparte_1 Parte_1
, il quale gli denunciava le gravi irregolarità e i vizi scoperti con riferimento alla
[...] difformità dell'immobile compravenduto rispetto alla mappa catastale e con riferimento alla pendenza della pratica di condono e, vista la gravità della situazione, gli chiedeva di procedere immediatamente alla riduzione del prezzo nella misura di € 25.000,00 ed al risarcimento del danno anche esistenziale ed in termini di perdita di chance; che
[...] manifestava la propria contrarietà e dichiarava che l'affare era stato Controparte_1
comunque buono per il compratore;
pertanto, il preavvisava al Parte_1 [...]
che gli avrebbe fatto pervenire una raccomandata tramite il proprio legale;
CP_1 emergeva inoltre, che, contrariamente a quanto dichiarato dal venditore nell'atto di compravendita, non corrispondeva al vero che i lavori di costruzione dell'immobile erano stati ultimati entro il 1 settembre 1967 ed era altrettanto falso che non fossero stati eseguiti ulteriori interventi edilizi o mutamenti di destinazione per i quali fosse necessario il rilascio di licenze, concessioni, permessi di costruire anche in sanatoria o autorizzazioni in genere, dal momento che l'immobile, di fatto, era stato oggetto di una domanda di condono con protocollo del Comune di Castel Volturno n. 028772 del
27.09.1986 presentato dalla in qualità di impresa Parte_2
costruttrice, per il quale non risultava mai rilasciato titolo conclusivo;
che anche il terrazzino che sconfinava per i 2/3 nella proprietà della era Controparte_4
stato realizzato abusivamente in epoca successiva al 1 settembre 1967, come appreso da
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informazioni assunte dall'attore presso il vicinato;
che veniva Parte_1
richiesta, a mezzo raccomandata AR indirizzata al venditore e messaggio pec inoltrato al notaio rogante, la riduzione del prezzo e/o la risoluzione del contratto con il risarcimento di tutti i danni subiti e subendi anche in termini di perdita di chances, il quale, tuttavia declinava ogni responsabilità mentre il venditore risultava irreperibile sia all'indirizzo della sua residenza che a quello di via Staffetta, 54 ove di fatto viveva;
che provvedeva a denunciare penalmente l'accaduto ritenendo di essere Parte_1
stato vittima di truffa depositando denuncia querela alla Procura della Repubblica presso il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere in data 3.8.2018; che in data 1.10.2018 con istanza prot. n. 153/2018 all'Istituto Mediaconnoi gli attori incardinavano procedimento di mediazione al quale la parte avversa, regolarmente convocata, decideva di non presentarsi;
che la mancata risposta all'invito a mediazione lascia intendere che il trasferimento “a non domino” del terrazzino di 12 mq antistante l'immobile compravenduto e la dichiarazione falsa circa le condizioni urbanistiche erano state attuate da attraverso un raggiro compiuto nei confronti Controparte_1 dell'acquirente; che il notaio, inoltre, non aveva adottato la diligenza richiesta ad un professionista, nel caso, anche in veste di pubblico ufficiale, omettendo di acquisire tutte le conoscenze che, per la sua funzione, costituivano presupposti inderogabili al corretto svolgimento del mandato ricevuto e della funzione della quale egli era investito.
Gli attori chiedevano, pertanto:
• In via preliminare accertare e dichiarare, per le causali di cui in narrativa, l'evizione parziale relativamente al bene compravenduto con atto del 10.04.2018 Repertorio 2056
Raccolta 1717 trascritto a Caserta MC il 07.05.2018, al n. 15962 RG e n. 12573 R.P. registrato a Pozzuoli il 07.05.2018 al n. 1515 a rogito Notaio con Controparte_2
Studio in Piazza Fratelli Roselli n. 3 in Qualiano di Napoli
• Sempre in via preliminare accertare e dichiarare come falsa la dichiarazione resa dal sig. nel detto atto di compravendita in ordine alla regolarità Controparte_1
urbanistica ed alla mancata pendenza di domande di condono
• Ancora in via preliminare accertare e dichiarare l'inadempimento del sig.
[...]
alle obbligazioni assunte nel contratto di vendita del 10.04.2018 Controparte_1
Repertorio 2056 Raccolta 1717 trascritto a Caserta MC il 07.05.2018, al n. 15962
RG e n. 12573 R.P. registrato a Pozzuoli il 07.05.2018 al n. 1515 per Notaio CP_2
con Studio in Piazza Fratelli Roselli n. 3 in Qualiano di Napoli e
[...]
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• Sempre in via preliminare accertare l'inadempimento del Notaio dr. Controparte_2
alle obbligazioni assunte nel contratto di opera intellettuale relativo alla stipula del contratto di vendita del 10.04.2018 Repertorio 2056 Raccolta 1717 trascritto a Caserta
MC il 07.05.2018, al n. 15962 RG e n. 12573 R.P. registrato a Pozzuoli il 07.05.2018 al n. 1515
• condannare il convenuto alla riduzione e restituzione del Controparte_1
prezzo incassato, da Euro 50.000,00 percepiti ad Euro 22.064,25 corrispondenti al valore effettivo dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova e, per
l'effetto, condannare la parte convenuta alla restituzione della somma di € 27.935,75, oltre rivalutazione ed interessi dal dovuto al saldo o diversa somma che sarà determinata in corso di causa anche a seguito CTU Tecnica;

• condannare solidalmente entrambi i convenuti al risarcimento, in favore degli attori, dei danni sofferti, patrimoniali e non, da perdita di chances e relativamente al danno esistenziale oltre che per l'acquisto di un bene differente, nella misura che sarà quantificata dal CTU o che l'Ill.mo Sig. Giudicante vorrà equitativamente determinare;

• in ogni caso, accertata la responsabilità contrattuale relativamente al contratto
d'opera intellettuale condannare il notaio convenuto al risarcimento del danno subìto dagli attori nella misura di 10.000,00 € o in quella maggiore o minore accertata in corso di giudizio, oltre rivalutazione ed interessi dal dovuto al saldo.
• Con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio e con salvezza di ogni altro diritto, ragione ed azione.
Si costituiva in data 8.9.2020 il quale impugnava il libello Controparte_1 introduttivo perché infondato ed eccepiva l'improcedibilità della domanda, mancando agli atti la prova dell'espletamento della procedura di mediazione obbligatoria. Il convenuto deduceva che, anche laddove fosse stata fornita la prova, occorreva dimostrare che l'organismo di mediazione adito fosse competente territorialmente in riferimento al Tribunale di Napoli Nord e non a quello precedentemente adito di Santa
Maria Capua Vetere e rappresentava, altresì, che la parte attrice doveva provare, a pena di nullità, di aver chiamato in mediazione tutte le parti successivamente citate in giudizio.
Il convenuto assumeva poi che la parte attrice era tenuta fornire anche la prova di non essersi costituita parte civile nel procedimento penale in corso deducendo che, in caso contrario, il presente giudizio andava interrotto in attesa dell'esito di quello penale. Con riferimento al prezzo della compravendita, rappresentava che il prezzo pattuito era
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quello riportato nel contratto di compravendita e precisava che il rogito, quale atto pubblico, costituiva piena prova, fino a querela di falso, della provenienza del documento dal pubblico ufficiale che lo aveva redatto, nonché delle dichiarazioni rese delle parti.
La parte convenuta assumeva poi che alcuna falsa dichiarazione era stata resa in occasione della stipula da e rilevava che l'immobile Controparte_1
compravenduto era parte del fabbricato denominato Royal Pan Residence.
Rappresentava che detto manufatto era stato costruito con regolare licenza del Sindaco del Comune di Castel Volturno rilasciata in data 14.03.1964 alla S.p.A. Villaggio
OP MA e che al momento del rogito non esisteva alcuna domanda di condono effettuata da il quale non aveva alterato in alcun modo Controparte_1
lo stato dei luoghi rispetto a quello che gli era pervenuto dal suo dante causa R_
. Evidenziava, poi, che la pratica di condono del 27.9.1986 richiamata dagli
[...]
attori non prevedeva alcuna sanatoria di opere effettuate in difformità della licenza edilizia o di ristrutturazione, ma semplicemente una richiesta di mutamento di destinazione d'uso e precisamente da residence a civili abitazioni. Assumeva, inoltre, che la pratica - della cui esistenza era all'oscuro per non essere mai stato informato dal suo dante causa - era stata comunque regolarmente espletata e completata e che per l'intero edificio, in data 3.6.1971, era stato rilasciato dal Comune di Castel Volturno il permesso di abitabilità (oggi permesso di agibilità deducendo che quest'ultimo non avrebbe potuto essere rilasciato per un immobile abusivo e/o non sanato.
Il convenuto si riservava la facoltà ed il diritto di chiamare in Controparte_1
causa , che per primo aveva omesso di dichiarare l'esistenza della Persona_3
pratica di condono in corso e per sentir dichiarare nulla a sua volta la compravendita ed ottenere il risarcimento dei danni subiti. In ogni caso, manifestando la propria buona fede al momento della compravendita, il convenuto dichiarava di essere disposto ad accollarsi l'onere e le spese relative al completamento della pratica amministrativa.
Con riferimento alla proprietà parziale del terrazzino argomentata dagli attori, il convenuto ne deduceva l'infondatezza. Rilevava che, come ricavabile dal contratto di compravendita, la vendita dell'immobile era avvenuta “a corpo” e non “a misura”; . che non corrispondeva alla realtà dei fatti l'assunto degli attori secondo cui il terrazzino facente parte dell'immobile, della consistenza di 12 metri quadrati, fosse di proprietà per un terzo di e per i restanti due terzi della soc. OP Controparte_1
MA; che nella planimetria, che gli attori assumevano di non aver visionato al
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momento del rogito, ma dagli stessi depositata in atti, la presenza del terrazzino era ben visibile nelle sue precise dimensioni. Il convenuto evidenziava che il terrazzino era completamente delimitato da un muro di cinta che lo delimitava da proprietà aliena.
Assumeva, pertanto, che il terrazzino era parte dell'appartamento venduto in quanto parte integrante ed in godimento esclusivo del proprietario dell'immobile. In ogni caso, per quanto concerne il detto ultimo manufatto, assumeva che trattavasi di mera difformità catastale, agevolmente risolvibile con una procedura di annessione di corte, il cui costo il convenuto era disposto ad accollarsi. Il convenuto Controparte_1
rilevava poi che gli attori avevano provveduto ad installare nella parte del terrazzino da essi ritenuta di proprietà aliena una cucina esterna, una fontana, una panchina in cemento oltre ad aver impreziosito il muro con mattonelle di ceramica, evidenziando, pertanto, che tale comportamento non fosse identificabile con un disponente non dominus.
Il convenuto deduceva, inoltre, che alcun addebito in relazione alle dichiarazioni rese poteva essere avanzato nei suoi confronti atteso che le stesse non erano state né menzognere né reticenti, ma in linea con le circostanze di cui era a conoscenza e richiamava all'uopo il contenuto dell'atto di compravendita per notaio
[...]
ove all' art. 4, – suo dante causa - dichiarava che “gli Persona_4 Persona_3
immobili in oggetto fanno parte di un fabbricato che è stato realizzato in virtù di licenza edilizia rilasciata dal Comune di Castel Volturno il 14.03.1964 , e successivamente non hanno subito alcuna modificazione o variazione.”
Rappresentava di aver venduto quanto dallo stesso acquistato da EL in Per_5
data 7 febbraio del 2002 e che alcun risarcimento del danno era dovuto ai sensi dell'art. 1489 c.c., attesa l'assoluta mancanza di mala fede da parte del venditore, ignaro dell'esistenza della pratica amministrativa richiesta dalla OP MA risalente ad oltre trent'anni prima.
Con riferimento alla somma richiesta dagli attori, il convenuto impugnava la perizia di parte depositata in quanto non indicativa dell'effettivo valore di mercato dell'immobile periziato, rilevando che il valore del bene era quello concordato dalle parti e riportato nel rogito notarile. Da ultimo, evidenziava che tutti gli immobili del fabbricato e dell'intero parco erano corredati da identici terrazzini sui quali mai nessuno aveva rivendicato o accampato diritti o limitato in alcun modo il godimento. Pertanto, deduceva che il presente giudizio traeva origine da un ripensamento circa l'acquisto
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effettuato e/o il prezzo pagato e che trattavasi di un tentativo di trarre un ingiusto profitto da un errore notarile.
Per tali ragioni, chiedeva il rigetto delle domande avanzate dagli attori.
Con comparsa di costituzione e risposta, depositata in data 9.10.2020, si costituiva tardivamente in giudizio il quale, richiamando le eccezioni e Controparte_2
deduzioni già svolte nel giudizio RG. 2426/2019 presso il Tribunale Civile di MC , deduceva l'improcedibilità/inammissibilità della domanda attorea, in ragione del mancato esperimento - nei confronti del Notaio - del tentativo di Controparte_2
mediazione di cui al D.Lgs. n. 28/2010 e ss.mm.ii., e comunque, per il mancato esperimento, nei confronti del medesimo Notaio, della negoziazione assistita di cui al
D.L. n. 132/2014; il corretto operato del Notaio in relazione alla conformità catastale atteso che il D.L. 78/2010, nel disciplinare la materia, non prevedeva l'obbligo di allegazione in atti della planimetria catastale relativa all'immobile oggetto di stipula;

l'irrilevanza delle deduzioni di controparte relative al regime patrimoniale del convenuto;
l'irrilevanza, del richiamo operato da controparte ad un Controparte_1
contratto preliminare, privo di sottoscrizioni autografe nella prima pagina e privo dei dati utili a perimetrare l'oggetto del contratto Deduceva, inoltre che la condotta del
Notaio , nell'ambito dell'attività espletata, risultava del tutto autonoma ed CP_2
eziologicamente scollegata rispetto alle ulteriori doglianze degli attori relative a presunte irregolarità urbanistiche atteso che risultava documentalmente provato, sia nell'atto che nell'atto di provenienza, l'espressa dichiarazione “ante 1967” resa CP_2
delle rispettive parti alienanti (allora tal e poi ) ai sensi Persona_6 Controparte_1
di legge e sotto propria responsabilità, nonché previo richiamo fatto dal Notaio sulle responsabilità penali previste in caso di dichiarazioni mendaci;
che con riferimento alle doglianze circa l'effettiva metratura del terrazzino annesso all'immobile acquistato dagli attori, la vendita era avvenuta a corpo e non a misura ex art. 1538 co. 1 c.c.; che la perizia di parte, non giurata, a firma dell'Ing. non era esaustiva, in quanto Per_2
ancorata soltanto alla situazione dello stato catastale;
che gli attori non avevano subito limitazioni al proprio diritto di proprietà, e comunque al possesso del terrazzino nella sua interezza, che peraltro doveva presumersi, allo stato dei fatti, continuato rispetto a quello già pure esercitato dal precedente proprietario, e via via a ritroso, con ogni conseguenza anche rispetto ad eventuali ipotetici ed astratti ragionamenti in termini di intervenuta usucapione del terrazzino nella sua interezza, al più solo da accertarsi e dichiararsi;
che il valore di mercato – quale che fosse rispetto alla effettiva consistenza
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dell'immobile – era irrilevante ed ininfluente rispetto alla libera e consapevole determinazione del prezzo, da parte del venditore e alla corrispondente accettazione degli acquirenti e che tale aspetto esulava comunque da qualsiasi coinvolgimento in merito del Notaio. Eccepiva, infine , la genericità dei danni richiesti e non provati .
Rassegnava nel presente giudizio le seguenti conclusioni:
“1) In via preliminare, accertare e dichiarare l'improcedibilità/inammissibilità della domanda attorea, in ragione del mancato esperimento - nei confronti del Notaio
- del tentativo di mediazione di cui al D.Lgs. n. 28/2010 e ss.mm.ii., e Controparte_2
comunque, per il mancato esperimento, nei confronti del medesimo Notaio, della negoziazione assistita di cui al D.L. n. 132/2014, in considerazione dell'oggetto di causa.
2) In via principale, rigettare, in quanto inammissibile, improcedibile e comunque infondata, in fatto ed in diritto, e non provata, ogni avversa domanda per come azionata nel presente giudizio nei confronti del Notaio . Controparte_2
3) In subordine, ridurre comunque la richiesta di risarcimento avanzata dagli attori nella misura effettivamente corrispondente ai danni dagli stessi effettivamente sofferti e provati.
4) In ogni caso con vittoria di spese e compensi del presente giudizio, nonché di quelli di cui al giudizio già definito presso il Tribunale di S.M.C.V, di fronte al quale nessuna statuizione è stata adottata al riguardo, con rinvio alla decisione del presente giudizio.”
Nel corso del giudizio decedeva e in data 24.11.2021 si costituiva in Persona_1
qualità di erede universale che, in proprio, era già parte del Parte_1 giudizio manifestando l'intenzione di proseguire il procedimento.
Nel corso del giudizio veniva espletata la fase istruttoria con l'interrogatorio formale di e l'escussione di un teste di parte attrice e di un teste di parte Parte_1
convenuta , e disposta ed espletata la CTU. Controparte_1
All'esito della scadenza dei termini per le note ex art. 127 ter c.p.c. fissata per il
28.11.2024 la causa veniva in decisione con termini ex art. 190 c.p.c..
Preliminarmente va ritenuta infondata l'eccezione di improcedibilità della domanda avanzata dal convenuto notaio tenuto conto del fatto che la domanda Controparte_2
avanzata nei confronti del medesimo ha per oggetto accertamento di inadempimento a contratto d'opera professionale e conseguente risarcimento dei danni che non rientra
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nelle previsioni dell'art. 5 d. lgs. 28/2010 nè nella negoziazione assistita prevista dal
D.L. 132/2014.
Nel merito la domanda avanzata dall'attore attiene alla responsabilità per vendita di cosa parzialmente altrui disciplinata dall'art. 1480 c.c.c che prevede che “ Se la cosa che il compratore riteneva di proprietà del venditore era solo in parte di proprietà altrui, il compratore può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno a norma dell'articolo precedente, quando deve ritenersi, secondo le circostanze, che non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte di cui non è divenuto proprietario;
altrimenti può solo ottenere una riduzione del prezzo, oltre al risarcimento del danno” .
Nel caso di specie lo stesso attore acquirente ha proposto solo domanda di riduzione del prezzo e di risarcimento dei danni.
L'ipotesi di vendita di cosa parzialmente altrui, disciplinata dall'art. 1480 c.c. si configura sulla base della situazione oggettiva della res alienata al momento della stipula del relativo negozio, quando il diritto del venditore è limitato ad una porzione materiale del bene e non all'intero, ovvero quando egli venda l'intero pur avendo un diritto pro quota. Gli elementi soggettivi - conoscenza o ignoranza del compratore al riguardo - si riflettono solo sulle conseguenze dell'atto, e difatti la norma citata prevede che il compratore può chiedere la risoluzione del contratto solo se, al momento della conclusione, ignorasse che il bene non era interamente di proprietà del venditore e se, inoltre, si possa ritenere - secondo le circostanze e alla stregua del criterio oggettivo di cui all'art. 1455 cod. civ. - che egli non avrebbe acquistato il bene senza quella parte di cui non è divenuto proprietario. In mancanza dell'una o dell'altra delle predette condizioni, il compratore ha diritto soltanto alla riduzione del prezzo corrispondente alla parte che non ha potuto acquistare, sul presupposto della efficacia del trasferimento della parte del bene di proprietà del venditore ( Cassazione civile sez. II, 09/10/2015
n.20347; Cass., sez. 2A, sentenza n. 2892 del 1996).
L'art. 1480 cod. civ. esprime, infatti, il favor dell'ordinamento al riconoscimento dell'efficacia parziale del contratto, a sua volta espressione del più generale principio di conservazione del negozio giuridico.
Nel caso di specie è lo stesso attore acquirente che, ignorando che una porzione del bene (parte del terrazzino) fosse di proprietà altrui, ha optato per l'actio quanti minoris oltre al risarcimento del danno.
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In ogni caso la domanda diretta ad accertare la parziale alienità della cosa compravenduta, al fine di farne discendere gli effetti previsti dall'art. 1480 c.c. nei rapporti tra venditore e compratore, non realizza un'ipotesi di litisconsorzio necessario rispetto al terzo proprietario della cosa stessa. (Cassazione civile sez. II, 27/10/1984,
n.5517).
L'attore e la sua moglie con atto per Notaio rep. Parte_1 Controparte_2
2056 trascritto in Santa Maria Capua Vetere il 07.05.2018 ai nn. 15962/12573 acquistavano da l'unità immobiliare al piano terra identificata Controparte_1 con l'interno A/6 facente parte del complesso “Royal Residence” nel Comune di Castel
Volturno al Viale Darsena, identificato catastalmente al Foglio 47 part.lla 5224 sub. 8 con annesso terrazzino. Con il citato atto veniva acquistato l'“appartamento sito al piano terra, distinto dal numero interno A/6, composto da un vano, posto di cottura e bagno, con terrazzino antistante di circa 12 (dodici) metri quadrati….”, come da atto di provenienza del 07.02.2002 per Notaio rep. 93441, trascritto Persona_4
in Santa Maria Capua Vetere il 13.06.2002 ai nn. 16916/1334.
Tenuto conto delle doglianze dell'attore, al CTU sono stati posti i seguenti quesiti:
“verifichi il CTU sulla base dei titoli e della documentazione allegati la doglianza degli attori sulla parziale titolarità altrui di parte dell'area adibita a terrazzino annesso all'immobile acquistato dagli attori dal venditore con atto per Controparte_1
notaio del 10.4.2018 , oggetto di causa;
verifichi altresì la legittimità Controparte_2 urbanistica dell'immobile con riferimento all'esito della pratica di condono presentata al Comune di Castelvolturno il 27.9.1986 n. 028772 dall'impresa costruttrice
[...]
; accerti il CTU l'effettivo valore del bene all'epoca dell'acquisto Controparte_4
tenuto conto delle risultanze delle verifiche operate sub 1 e 2)”.
Le risultanze della espletata CTU, che possono essere condivise in quanto frutto di indagine correttamente espletata ed aderente alle evidenze documentali valorizzate, hanno confermato che parte del terrazzino oggetto della vendita era di proprietà aliena.
Infatti dalla sovrapposizione in scala dell'estratto di mappa con il rilievo metrico espletato, suffragato dalla tavola unica dello stato di fatto approvata dalla sovrintendenza, il CTU ha verificato che il terrazzo area 2, pari a 12,00 mq., occupa altra particella 5304 del medesimo foglio 47 di proprietà Parte_2
Il CTU ha, in particolare, confrontato la tavola di rilievo dello stato di fatto legittimo della Licenza Edilizia n. 47 del 14.03.1964 ricadente sul Foglio 47 p.lla 5224 - approvato nelle sue consistenze metriche dalla Soprintendenza e dal Comune di Castel
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Volturno, con l'estratto di mappa catastale Foglio 47 p.lla 5224 e p.lla 5304, ed ha indagato su quest'ultima p.lla al fine di verificarne la titolarità che è risultata riconducibile alla a seguito di frazionamento delle due p.lle Controparte_7
prima identificate (cfr. visura storica catastale)
Il CTU ha altresì accertato che per il la società OP Controparte_8
MA in data 27/09/1986 aveva presentato domanda di condono ex Legge 47/85 per cambio di destinazione d'uso da residence a civile abitazione per l'intero complesso immobiliare ricadente in area sottoposta a vincolo paesaggistico ex D.M. 19.05.1965 e art. 142 c. 1 lett. A. Successivamente, in data 20.12.2018 l'amministratore del
, dott. aveva presentato al Comune di Controparte_8 Persona_7
Castel Volturno richiesta di parere paesaggistico in relazione alla pratica di condono edilizio dell'intero fabbricato presentata nel 1986 dalla società OP MA e la richiesta era stata sottoscritta da tutti i condomini in sede di assemblea del
06.05.2017. A seguito di tale richiesta esprimeva parere favorevole la Commissione locale in data 20.12.2018 e successivamente, in data 18.05.2022 la stessa
, quest'ultimo registrato al protocollo del Controparte_9 [...]
il 14.09.2022. Pertanto, solo a partire da tale data tutti i proprietari delle Parte_3
singole unità abitative del complesso immobiliare tramite integrazioni spontanee potevano ottemperare alla sanabilità di cambio di destinazione d'uso da residenza turistica a civile abitazione.
Il CTU ha precisato che la cellula A/6, corrispondente all'immobile dell'attore, rinvenuta con progressivo di condono edilizio riconducibile a quello generale consegnato nel 1986 dalla società OP MA, dovrà essere integrata di tutta la documentazione grafica, tecnica, relazionale e descrittiva con il pagamento di oblazione e danno ambientale ed ha quantificato i relativi importi per la sanatoria in complessivi euro 1.546,00 di cui :
- oneri concessori € 400,00
- diritti di istruttoria € 440,00
- oneri per danno ambientale € 206,00
- Spese tecniche € 500,00
In risposta al terzo quesito il CTU ha quantificato in complessivi euro 2.751,00 il valore del terrazzo “area 2” ( corrispondente ai 12 mq di superficie del terrazzo di proprietà aliena) unità “A/6”, con riferimento all'epoca di acquisto dell'immobile da parte dell'attore .
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Tale importo di euro 2.751,00 , oltre agli interessi dalla data dell'atto di compravendita al saldo, unitamente alla somma di euro 1.546,00 , necessaria per il perfezionamento della sanatoria (quest'ultima già calcolato dal CTU all'attualità) corrisponde al minor valore del bene rispetto al costo sostenuto dall'attore al momento dell'acquisto e tali somme vanno restituite dal convenuto e solo entro tali limiti va Controparte_1
accolta la domanda quanti minoris avanzata dal medesimo.
Le spese per l'assistenza tecnica alla sanatoria sono già ricomprese nella voce “ spese tecniche” quantificate dal CTU.
E' invece irrilevante la minore quantificazione del valore di mercato dell'immobile stimata dal CTU (pur senza tener conto della diminuzione per la parte di terrazzino di proprietà aliena) rispetto al prezzo versato dall'attore in sede di acquisto dell'immobile in quanto il prezzo di vendita è stato comunque concordato ed accettato dagli acquirenti che, eccettuato il diritto alla restituzione del minor valore corrispondente alla porzione altrui, non possono rimettere in discussione la restante stima oggetto di accordo.
Va , poi, precisato che in ipotesi di trasferimento della proprietà su una porzione di bene inferiore a quanto previsto nell'accordo negoziale, l'obbligazione del venditore di restituire parte del prezzo, conseguente all'accoglimento dell'"actio quanti minoris" ex art. 1480 c.c., ha natura non di debito di valore ma di valuta, trattandosi non di un'obbligazione risarcitoria ma di un rimborso a favore dell'acquirente, in quanto derivante dal venir meno, per effetto dell'accertamento della parziale alienità della cosa, della causa dell'obbligazione di pagamento dell'intero prezzo ( Cass. civ. n. 2060/2013).
La domanda di risarcimento dei danni, tra l'altro solo genericamente avanzata dall'attore nei confronti di entrambi i convenuti va invece rigettata per mancanza di prova del preteso danno.
Infatti risulta confermato dall'istruttoria espletata e riconosciuto dal medesimo attore in sede di interrogatorio formale che lo stesso ha in ogni caso potuto disporre e fruire dell'intero terrazzo anche per la parte di proprietà aliena e che nessuna domanda di rivendica è mai stata avanzata da alcun soggetto.
Alcuna prova risulta poi fornita dei pretesi danni da perdita di chance o addirittura del danno esistenziale, tra l'altro difficilmente ipotizzabile in relazione alla violazione di diritti di credito senza incidenza su beni costituzionalmente protetti . Va, infatti, rilevato che da tempo la giurisprudenza della Suprema Corte ha chiarito che il c.d. pregiudizio di tipo esistenziale è risarcibile solo entro il limite segnato dalla ingiustizia
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costituzionalmente qualificata dell'evento di danno: se non si riscontra lesione di diritti costituzionalmente inviolabili della persona non è data tutela risarcitoria.
La mancanza di prova del danno comporta il rigetto della relativa domanda anche nei confronti del notaio . Controparte_2
Infatti va ribadito che la mera potenzialità dannosa di un illecito non comporta che l'accertamento dello stesso sia sufficiente a conseguire la condanna del suo autore al risarcimento e pertanto non esaurisce l'onere probatorio dell'attore, sicchè il giudice potrà pronunciarsi sulla relativa domanda solo nei limiti in cui è stata fornita la prova del danno effettivamente subito. I danni risarcibili sono solo conseguenza del fatto lesivo ma non si identificano con questo, né si pongono in termini di automatismo causale (in senso conforme Cass. II Sez. Civ. sent. 12 maggio -19 agosto 2011 n. 17427 che riafferma il principio secondo cui il danno risarcibile costituisce un “ danno conseguenza che deve essere allegato e provato, non potendosi accogliere la tesi che identifica il danno con l'evento dannoso parlando di danno evento ovvero che il danno sarebbe in re ipsa, perché snatura la funzione del risarcimento che verrebbe concesso non in conseguenza dell'effettivo accertamento di un danno, ma quale pena privata per un comportamento lesivo”). Nel vigente ordinamento il diritto al risarcimento del danno conseguente alla lesione di un diritto soggettivo non è, invero, riconosciuto con caratteristiche e finalità punitive ma in relazione all'effettivo pregiudizio subito dal titolare del diritto leso.
Tenuto conto dell'esito del giudizio le spese di lite nel rapporto tra l'attore e il convenuto seguono la soccombenza e si liquidano come da Controparte_1
dispositivo con applicazione dei parametri di cui al D.M. n. 55/14, tenuto conto della natura dell'affare, delle questioni trattate e dell'opera prestata e paramentrate al decisum .
Sussistono invece le ragioni per la compensazione delle spese di lite nei confronti del convenuto , tenuto conto del fatto che la mancata allegazione della Controparte_2 piantina catastale all'atto , pur non integrando uno specifico obbligo di legge del notaio, avrebbe comunque consentito agevolmente di evidenziare la minore superficie del terrazzino contestato.
Le spese di CTU, come liquidate da separato decreto, vanno poste definitivamente a carico del convenuto in base ai principi di causalità e Controparte_1
soccombenza.


P Q M


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Il Giudice monocratico del Tribunale di Napoli Nord, II sezione civile, definitivamente pronunciando nella causa proposta da in proprio e quale erede di Parte_1
nei confronti di e di , così Persona_1 Controparte_1 Controparte_2
provvede:
- accoglie per quanto di ragione la domanda di riduzione del prezzo avanzata da nei confronti di e per l'effetto condanna Parte_1 Controparte_1 quest'ultimo alla restituzione in favore dell'attore della somma di euro 2.751,00 oltre agli interessi dalla data dell'atto di compravendita al saldo, e al pagamento della somma di euro 1.546,00 per le spese di sanatoria;

- rigetta la domanda di risarcimento dei danni avanzata da nei Parte_1
confronti di entrambi i convenuti;

- condanna al pagamento in favore di Controparte_1 Parte_1 delle spese di lite , che liquida in €. 545,00 per spese e €. 2700,00 per compenso professionale, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario come per legge;

-compensa le spese di lite nei confronti del convenuto;
Controparte_2
- pone le spese della CTU definitivamente a carico del convenuto Controparte_1
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Così deciso in Aversa, 20.3.2025
IL GIUDICE
dott. Maria Grazia Savastano
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