REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Lecce
Seconda Sezione civile
Nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. Antonio F. Esposito - Presidente
Dott.ssa Consiglia Invitto - Consigliere rel.
Dott. Giovanni Surdo - Consigliere
Ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al N. 147 del Ruolo Generale delle cause dell'anno 2024 promossa da
(c.f. , rappresentato e difeso, giusta mandato in atti, Parte_1 CodiceFiscale_1 dall'Avv. Emanuela Galati ed elettivamente domiciliato presso il suo studio legale in Surano, alla Via Due luglio, n. 8 appellante
e
(c.f. ), rappresentata e difesa, giusta mandato in atti, CP_1 C.F._2 dall'Avv. Barbara Vocale ed elettivamente domiciliata presso il suo studio legale in Foggia, Via Brindisi
n. 17 appellata
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CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note di precisazione delle conclusioni depositate nei termini assegnati e da note scritte depositate ai sensi dell'art. 127 ter cpc in sostituzione dell'udienza del 7.10.2025 fissata ex art. 352 cpc
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MOTIVAZIONE
§ 1 . Con sentenza n. 143/2024, emessa ex art. 281 sexies c.p.c. in data 12.01.2024, il Tribunale di Lecce, accogliendo in parte la domanda proposta con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. del 27.10.2022 da Parte_2
[...
[...] nei confronti di dichiarava l'illegittimità dell'occupazione da parte del convenuto
[...] Parte_1 del fabbricato oggetto del giudizio e condannava al pagamento, in favore di parte attrice, Parte_1 della somma di € 16.600,21, oltre interessi legali dalla data di pubblicazione della sentenza sino all'effettivo soddisfo.
§1.1. Invero, con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. premettendo di essere comproprietaria per CP_1
1/3 dell'immobile e dell'area antistante a detto immobile, sito a Surano, contraddistinto al fg. 10 p.lla 240 categoria C/3, agiva in giudizio deducendo di aver concesso in locazione a titolare Pt_1 Pt_1 dell'omonima ditta di rivendita auto, l'area antistante il fabbricato, giusta contratto dell'11.10.2019.
Aggiungeva che il contratto, che prevedeva un canone mensile di locazione di € 700,00 dal 15.10.19 al
15.11.21, poteva essere revisionato alla scadenza del primo biennio, ampliandone l'oggetto, in modo da includere anche il locale, insistente sull'area locata, a fronte di un incremento del canone, pattuito in €
1.500,00. Lamentava la ricorrente l'avvenuta occupazione illegittima del predetto fabbricato, dal momento che il senza domandare alcuna revisione contrattuale, alla scadenza del biennio, ne Pt_1 aveva comunque preso possesso, occupandolo senza titolo.
Concludeva chiedendo di accertare l'occupazione illegittima dell'immobile e, per l'effetto, condannare il al pagamento dell'indennità da occupazione nella misura di 1/3 di € 800,00 (quale differenza tra Pt_1 la somma dovuta, pari a € 1.5000,00, e il canone di locazione versato, ossia € 700,00) dal 01.08.2020, quantificabile in € 7.470,00 al momento della domanda, nonché degli importi ulteriori maturati sino al rilascio dell'immobile oltre interessi.
§ 1.2. Ritualmente costituitosi in giudizio, eccepiva, preliminarmente, l'inammissibilità del Parte_1 ricorso ex art. 702 bis c.p.c., attenendo lo stesso alla materia locatizia, e chiedeva la conversione del rito sommario di cognizione in quello locatizio ovvero in quello ordinario. Nel merito, a detta del resistente, la revisione del canone, con mutamento del canone locatizio in € 1.500,00, era subordinata all'avveramento della condizione sospensiva della regolarizzazione dell'immobile abusivo. Pertanto, il mancato avveramento della condizione (regolarizzazione dell'illecito urbanistico) aveva impedito la revisione del canone locativo, che era rimasto quello originariamente pattuito. Contrariamente a quanto sostenuto da parte ricorrente, il specificava di aver utilizzato il fabbricato abusivo lecitamente, Pt_1 con il consenso dei locatori e con l'intesa che, solo a seguito della regolarizzazione urbanistica, come concordato nel contratto locativo, il canone sarebbe stato aumentato in € 1.500,00 mensili.
Chiedeva quindi il rigetto delle avverse pretese.
§ 2. All'esito dell'istruzione probatoria, espletata mediante produzione documentale, il primo giudice accoglieva la domanda attorea, ritenendola supportata da adeguato riscontro probatorio. CP_ In particolare, il Tribunale reputava provata l'occupazione illegittima del fabbricato da parte della resistente sin da ottobre 2019, alla luce dalla documentazione fotografica agli atti, che ne confermava l'utilizzo quale autosalone, nonché della stipula di una polizza assicurativa da parte della ditta conduttrice,
2 per un incendio divampato nell'immobile de quo. Di contro, il non aveva assolto all'onere Pt_1 probatorio, su di sé gravante, di dimostrare la asserita legittimità dell'occupazione del locale, il cui carattere abusivo non limitava né escludeva la responsabilità dell'occupante. Conseguentemente, il primo giudice, ritenendo sussistente anche la prova del danno da occupazione sine titulo, sulla base dello stesso contratto, che dimostrava la volontà della ricorrente di far fruttare il bene, liquidava la somma di € 16.600,21 ( pari ad € 800/3 x 63 mesi, da ottobre 2019 a gennaio 2024).
Le spese del giudizio venivano liquidate secondo soccombenza.
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§ 3- motivi di appello
Con atto di citazione notificato il 09.02.224 ha proposto appello avverso la sentenza Parte_1 suindicata, censurandola nel merito affidandosi a sette motivi di gravame, e segnatamente:
1. Inammissibilità del rito sommario di cognizione in luogo del rito locatizio. Necessaria conversione del rito ex art 702 bis c.p.c. in rito ordinario: l'appellante lamenta che il primo giudice non abbia statuito alcunché in merito all'eccezione, sollevata dal resistente e reiterata nella fase di discussione della causa, di inammissibilità del ricorso ex art. 702 bis c.p.c. applicato alla materia locatizia, nonché in merito alla conversione del rito sommario di cognizione in quello ordinario. In particolare, l'azione proposta da sarebbe inammissibile perché CP_1 introdotta con rito sommario di cognizione in luogo di quello locatizio, oltre al fatto che il giudizio non era idoneo ad essere definito nelle forme di cui al rito sommario di cognizione, trattandosi di causa che richiedeva un'adeguata istruzione probatoria, sicché il giudice avrebbe errato a non disporre la conversione del rito.


2. Mancata ammissione delle prove. Necessità di istruttoria della causa. Violazione dell'art.
2697 c.c. in relazione all'art. 132 c.p.c.: il deducente si duole che il Tribunale abbia ritenuto il inadempiente all'onere di provare l'insussistenza del carattere abusivo dell'occupazione, Pt_1 anche se il convenuto aveva formulato, a tal fine, apposite richieste istruttorie, non ammesse però dal tribunale, con conseguente compromissione del suo diritto di difesa. L'appellante, quindi, reitera in tale fase di giudizio tutti i mezzi istruttori richiesti e non ammessi nel primo grado del procedimento.
3. Insussistenza dell'obbligo di revisione del canone locatizio. Operatività della condizione sospensiva di revisione del canone. Violazione dell'art. 1362 c.c. Nullità della sentenza ex art. 112 e 132 c.p.c.: il contesta che il primo giudice, affrontando il differente tema Pt_1 dell'abusivismo edilizio, abbia trascurato la condizione sospensiva, cui era subordinato il mutamento del canone, omettendo di esaminare la circostanza secondo cui il canone locativo sarebbe stato aumentato solo in caso di revisione del contratto, previa regolarizzazione
3 dell'immobile, circostanza che, corrispondente alla comune volontà delle parti, emergerebbe anche da un'accurata interpretazione complessiva del contratto.
4. Difetto di prova circa la debenza e determinazione del danno. Violazione dell'art. 2697
c.c. Inversione onere della prova: la difesa del censura la sentenza nella parte in cui Pt_1 ha considerato di fatto sussistente in re ipsa il danno derivante dall'occupazione abusiva, ritenendolo provato in base allo stesso contratto di locazione, dal quale si evincerebbe l'intento della ricorrente di mettere a frutto l'immobile, laddove, invece, la non avrebbe diritto CP_1 ad alcuna indennità di occupazione, mancando la prova dell'effettiva lesione. Invero, a parere del deducente, la , oltre a non aver dimostrato di aver patito un danno, non ha offerto CP_1 elementi presuntivi in tal senso né avrebbe potuto farlo posto che il fabbricato de quo insiste su un terreno locato al conduttore.


5. Nullità della sentenza per violazione degli artt. 99 e 112 c.p.c. ultrapetizione errata determinazione del risarcimento/indennizzo: l'istante lamenta che il primo giudice sia incappato nel vizio di ultrapetizione, avendo il Tribunale accolto la domanda di indennità di occupazione con decorrenza dal mese di ottobre 2019, pronunciandosi oltre i limiti di quanto richiesto, dal momento che la aveva domandato l'indennità a far data dal 01.08.2020, CP_1 per un totale di € 7.470,00. In subordine, in caso di mancato accoglimento delle precedenti censure, l'appellante contesta l'erronea determinazione del danno, per aver il primo giudice considerato come maturate 63 mensilità (ottobre 2019-gennaio 2024) in luogo di 52.


6. Difetto di prova dell'avvenuta illecita occupazione del fabbricato. Illogicità della motivazione. Violazione degli artt. 2697 e 2712 c.c. Omessa motivazione: lamenta il deducente che il giudice di prime cure abbia ritenuto provata l'occupazione illegittima ponendo a fondamento della sua decisione la documentazione fotografica e la polizza assicurativa, senza considerare che quest'ultima era stata stipulata a garanzia del locale, perché parte locatrice aveva acconsentito l'uso occasionale e precario del fabbricato. Di contro, la documentazione fotografica, tempestivamente disconosciuta dal è stata ritenuta utilizzabile senza Pt_1 motivarne la ragione e senza accertarne la conformità all'originale. A tal riguardo, precisa che la documentazione fotografica prodotta non è idonea a fornire la prova della continuità temporale dell'occupazione del fabbricato dal mese di ottobre 2019 a gennaio 2024, in quanto detti fotogrammi attengono a singole giornate differenziate nel tempo, tant'è che per l'anno 2023 non vi sono prove dell'occupazione del locale.


7. Errata determinazione delle spese legali. Violazione del D.M. 147/2022 in relazione al decreto 55/2014: l'appellante, contestando l'erroneo regolamento delle spese di lite, lamenta che il primo giudice abbia liquidato i compensi al valore medio, includendo anche quelli dovuti per la
4 fase istruttoria, pur trattandosi di un giudizio afferente a questioni giuridiche non complesse, espletato senza alcuna fase istruttoria.

3.1. Ritualmente costituitasi in giudizio, eccepisce, preliminarmente, l'inammissibilità CP_1 dell'appello ex art. 342 c.p.c., chiedendo, nel merito, il rigetto delle avverse censure.

3.2. All'udienza del 04.07.2024 il Cons. Istruttore, ritenuto di non dover procedere ai sensi dell'art. 350 bis c.p.c., fissava innanzi a sé, ai sensi dell'art.352 c.p.c., l'udienza di rimessione della causa in decisione, assegnando alle parti i termini di legge per il deposito di note scritte contenenti la precisazione delle conclusioni;
nonché per il deposito delle comparse conclusionali e per il deposito delle note di replica.
All'esito, sulle conclusioni come innanzi precisate, all'udienza del 07.10.2025 la causa, stante il tempestivo deposito di note di trattazione scritta, è stata rimessa al Collegio per la decisione.
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§ 4. Eccezione preliminare di inammissibilità
Va rigettata la eccezione preliminare di inammissibilità dell'appello per mancanza del requisito di specificità, formulata dalla appellata, che deduce come l'atto di appello sia stato formulato in modo del tutto generico, senza una precisa indicazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata, nonché delle relative doglianze. Ed invece l'atto introduttivo del presente giudizio, valutato nel suo complesso, è perfettamente coerente con il dettato di cui all'art. 342 c.p.c., per come interpretato dalla giurisprudenza di legittimità (Cass., S. U., sent. n. 27199 del 16.11.2017), ciò in quanto in esso risultano esaustivamente specificati, sia i 'motivi' in base ai quali si ritiene che la pronuncia appellata debba essere integralmente riformata – e la propria domanda accolta – sia le circostanze da cui deriva la violazione di legge e la loro rilevanza ai fini della decisione.
Del resto, la stessa Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con ordinanza n. 36481 del 13.12.2022, ha recentemente chiarito che “l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di “revisio prioris instantiae” del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata”.
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§ 5. L'appello si fonda su sette motivi.
§ 5.1. Con il primo motivo si sostiene che la scelta del rito sommario è errata perché rito non applicabile alla materia oggetto di controversia soggetta invece al rito locatizio ex art. 447 bis cpc, e perché in ogni caso la complessità dell'istruzione imponeva quantomeno la conversione del rito da sommario ad ordinario, come pure richiesto, ma disatteso dal tribunale.
Tale motivo è infondato sotto entrambi gli aspetti.
5 § 5.1.1. La controversia è relativa alla detenzione sine titulo di un immobile precedentemente condotto in locazione, comportando a carico dell'occupante l'obbligo al pagamento dell'indennità di occupazione in favore del proprietario, a titolo di risarcimento: in tale ipotesi la giurisprudenza afferma che la controversia può essere decisa sia con il rito ordinario, che, con il rito di cui all'art. 447 bis c.p.c., ove nella domanda proposta al fine di conseguirne l'immediata disponibilità risulti prevalente il carattere proprio della locazione. L'importante è in ogni caso che nell'ipotesi in cui una controversia sia stata erroneamente trattata in primo grado con il rito ordinario, anziché con quello speciale del lavoro, le forme del rito ordinario debbono essere seguite anche per la proposizione dell'appello, che, dunque, va proposto con citazione a udienza fissa. Se, invece, la controversia sia stata trattata con il rito del lavoro anziché con quello ordinario, la proposizione dell'appello segue le forme della cognizione speciale. Ciò, in ossequio al principio della ultrattività del rito, che - quale specificazione del più generale principio per cui l'individuazione del mezzo di impugnazione esperibile deve avvenire in base al principio dell'apparenza, cioè con riguardo esclusivo alla qualificazione, anche implicita, dell'azione e del provvedimento compiuta dal giudice - trova specifico fondamento nel fatto che il mutamento del rito con cui il processo è erroneamente iniziato compete esclusivamente al giudice.
§ 5.1.2. Non è vero che il tribunale non abbia provveduto in merito alla conversione del rito sommario di cognizione in quello ordinario;
infatti, con ordinanza del 18.7.2023 il tribunale ha rigettato la richiesta di mutamento del rito da sommario ad ordinario, non ravvisandone i presupposti. Ad ogni modo,
l'omesso mutamento del rito (da quello speciale locatizio a quello ordinario e viceversa) non comporta l'inesistenza o la nullità della sentenza resa all'esito del giudizio non mutato, ma rileva solo se alla parte, che se ne duole in sede di impugnazione, ha arrecato un pregiudizio processuale incidente sulla competenza, sulle prove, o sui diritti di difesa.
In difetto, tale soluzione non comporta alcun effetto ai fini della validità della pronuncia.
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§. 6. Con il secondo motivo si censura la sentenza che contraddittoriamente, nonostante la mancata ammissione delle prove orali, finalizzate a provare che l'occupazione non fosse illegittima, ma consentita invece da altri comproprietari dell'immobile, avrebbe poi fondato l'iter decisionale sulla mancanza di prova della mancata occupazione illegittima da parte del L'appellante chiede pertanto Pt_1
l'ammissione in appello delle prove non ammesse in primo grado.
Anche tale censura non ha pregio, posto che le prove richieste in primo grado e reiterate in appello non sono ammissibili;
quanto ai capitoli nn. 1, 2, 6, 7 e 8 gli stessi infatti vertono su circostanze già provate documentalmente e/o pacifiche e/o irrilevanti ed ininfluenti ai fini del decidere;
quanto invece ai capitoli nn. 3, 4 e 5, - con cui si vorrebbe provare la esistenza di un patto assunto fra le parti, coevo alla stipula del contatto, ma contrario al contenuto nell'atto scritto, e cioè che sin dalla stipula del contratto di locazione, limitata al solo piazzale, di fatto il rapporto era da intendersi esteso anche all'immobile ed ai
6 locali, che non potevano però essere locati e menzionati in contratto, per difformità urbanistiche non sanate - è di tutta evidenza che la prova per testi - riproposta in appello - miri a dar prova di pattuizioni, asseritamente contenute (ma comunque non esplicitate) nel contratto, contrarie rispetto a quanto pattuito dalle parti, come risulta in contratto.
La prova subisce quindi le limitazioni previste dall'art. 2722 c.c. perché non è finalizzata ad accertare elementi di fatto sui quali si fonda il consenso dei contraenti;
al contrario, tale mezzo di prova è volto ad accertare una minima modifica del vincolo contrattuale, ampliando o restringendo la portata dell'accordo, incorrendo nel divieto di cui all'art. 2722 c.c.
Ne discende la conferma della motivazione resa sul punto dal giudice di prime cure come fondata sulla corretta interpretazione dell'art. 2722 c.c. ed il rigetto del secondo motivo di appello.
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§. 7. Appare opportuno, per l'effetto dirimente della lite, esaminare con precedenza rispetto agli altri motivi di gravame, che pure attingono nel merito la motivazione della sentenza, il quarto motivo di appello, che concerne la mancanza di prova del danno da occupazione illegittima, sia con riferimento alla debenza dell'indennizzo, in difetto di una concreta dimostrazione dell'effettivo pregiudizio sofferto dalla parte, sia con riferimento ad un vizio di ultrapetizione della pronuncia, che nel fissare la decorrenza dell'indennizzo avrebbe indicato una data diversa e più favorevole all'attrice di quella oggetto di domanda
(1.8.2020).
Il motivo è fondato.
§ 7.1. Il danno da occupazione sine titulo non può più essere inteso come danno “in re ipsa”. Il punto di svolta giurisprudenziale è rappresentato dalla sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n.
33645/2022, che ha definitivamente superato tale nozione. Secondo tale pronuncia, la perdita del godimento del bene da parte del proprietario non si presume automaticamente per effetto della condotta illecita altrui, ma deve essere dedotta e, se necessario, dimostrata, seppur attraverso mezzi indiretti.
Con la sentenza in parola le Sezioni Unite sono state chiamate a dirimere una questione, a lungo dibattuta in giurisprudenza, sulla natura e risarcibilità del danno derivante dall'occupazione senza titolo di immobile. Le SS.UU., superando il precedente orientamento che configurava il danno subito dal proprietario quale danno "in re ipsa" ( rapportato cioè al semplice fatto della perdita della disponibilità del bene da parte del "dominus" ed all'impossibilità per costui di conseguire l'utilità normalmente ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso), hanno chiarito che il danno da occupazione abusiva di immobile non può ritenersi sussistente "in re ipsa" e coincidere con l'evento, che è viceversa un elemento del fatto produttivo del danno, ma trattasi pur sempre di un danno- conseguenza;
quindi, in caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità,
7 andata perduta, di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione a terzi dietro corrispettivo.
La locuzione di “danno in re ipsa” va sostituita con quella di “danno presunto” o “danno normale”: la
Corte, privilegiando la prospettiva della presunzione basata su specifiche circostanze da cui far derivare il pregiudizio allegato, ritiene meritevole di risarcimento anche la sola violazione dell'ordine giuridico, intesa come violazione del contenuto stesso del diritto. In sostanza, affinché si configuri un danno risarcibile, è necessario che vi sia un danno-conseguenza, ossia una perdita che, sulla base del nesso di causalità giuridica, sia conseguenza immediata e diretta dell'evento dannoso. In tal caso, l'evento di danno riguarda non la cosa oggetto del diritto, ma proprio il diritto di godere in modo pieno ed esclusivo della cosa stessa. Il danno risarcibile è quindi rappresentato dalla perdita della possibilità di godere del bene quale conseguenza immediata e diretta della occupazione abusiva.
Conseguentemente, al fine di ottenere il risarcimento richiesto, l'attore è tenuto a fornire la prova dell'occupazione abusiva dell'immobile, occupazione che di per sé stessa impedisce al proprietario di ricavare l'utilità che tale bene offre, allegando concrete possibilità di godimento perdute. Di contro, il convenuto, per andare esente da responsabilità, dovrà provare che il proprietario mai avrebbe esercitato il diritto di godimento, essendosi totalmente disinteressato del bene. Solo in presenza di detta specifica contestazione sorge per l'attore l'onere della prova dello specifico godimento perso, onere che però può essere assolto anche mediante le nozioni di comune esperienza o mediante presunzioni semplici.
Una volta accertata la perdita del godimento, la quantificazione del danno non richiede necessariamente una prova analitica dell'ammontare subìto, sicché il giudice può procedere ad una liquidazione equitativa, ai sensi dell'art. 1226 c.c., tenendo conto, ad esempio, del valore del canone locativo di mercato dell'immobile nel periodo di occupazione abusiva.
§ 7.2. Il tribunale non ha fatto buon uso di tali principi giurisprudenziali cui pure si è formalmente richiamato, perché per il risarcimento del danno da occupazione sine titulo non basta la prova della esistenza di una occupazione, pure pacifica e non contestata in atti (ne è contestata semmai solo la illegittimità). Occorre invero che il danneggiato che chieda in giudizio il risarcimento alleghi di aver subito un'effettiva lesione del proprio patrimonio per aver perduto occasioni di godimento del bene;
nel caso di specie, la parte attrice in primo grado non allega alcuna circostanza foriera di danno per mancata disponibilità dell'immobile (spese per il reperimento di spazi alternativi, perdita di potenziali canoni di locazione avendo l'intenzione di metterlo a reddito, o altro); peraltro – a fronte della contestazione del convenuto che nega la sussistenza di tale danno, non fornisce alcuna prova di perdite di occasioni di utilizzo;
anzi, la circostanza, pacifica in atti, che si tratti di immobile abusivo e come tale non suscettibile di essere oggetto di locazione a terzi, perché inagibile, esclude che possa essersi verificato un danno per mancato utilizzo del bene, in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso, posto che il bene non poteva comunque essere oggetto, neppure potenzialmente, di locazione.
8 Inoltre, il fatto che sia stato oggetto di locazione al il piazzale antistante il fabbricato è ulteriore Pt_1 circostanza che porta ad escludere, anche in via meramente ipotetica, presuntiva e potenziale, che l'immobile potesse essere suscettibile di un godimento da parte di terzi, estranei al contratto, che avrebbero dovuto passare necessariamente attraverso la zona locata al così come neppure Pt_1 poteva essere suscettibile di un uso diretto della stessa , proprio per la impossibilità di accedervi CP_1 senza utilizzare il piazzale antistante.
Non vi è quindi né deduzione né prova, neppure a livello presuntivo, di un danno derivato alla proprietaria per effetto della occupazione;
del resto la non ha neppure allegato, oltre che CP_1 provato, di aver avuto richieste di locazione e/o di acquisto dell'immobile che siano sfumate a causa della occupazione del ovvero di avere interesse ad usare il bene per sue attività, e tanto – Pt_1 indipendentemente dalla illegittimità o meno di tale occupazione - esclude in radice la esistenza di un danno risarcibile e dunque la fondatezza della pretesa risarcitoria proposta.
Né la prova può ricavarsi ex se dal contratto di locazione del piazzale, come sostiene il tribunale;
il contratto prevede, nella premesse, semplicemente una riserva della facoltà di una revisione del contratto
“esclusivamente nella eventualità di cambiamento dello stato di regolarità dell'immobile”, necessario perché, come indicato all'art. 3, per l'utilizzo, il fabbricato avrebbe dovuto essere agibile e aperto al pubblico, il che significa, in via ermeneutica, che la mera previsione di una tale eventualità, in difetto di regolarizzazione urbanistica ( che allo stato non sembra essere mai intervenuta) non integra la volontà di mettere a frutto anche il fabbricato già in capo ai contraenti al momento della conclusione del contratto, che appunto escludeva proprio il fabbricato, in quanto non poteva essere utilizzato.
In ogni caso, poi, ove volessero superarsi tali dirimenti considerazioni inerenti la prova della esistenza di un danno, comunque, proprio in ragione di tale specifica caratteristica del bene, non potrebbe utilizzarsi neppure ai fini del quantum quale criterio equitativo per la stima del danno il valore locativo di 800€ mensili utilizzato dal tribunale, rapportandolo al canone contrattuale, perché tale valore è stato concordato fra le parti solo nella ipotesi in cui fosse intervenuta la sanatoria degli abusi con la regolarizzazione del bene, con estensione ed ampliamento dell'oggetto del contratto, sicché non sarebbe comunque valore adeguato ad un immobile ancora abusivo e come tale inagibile.
Anche tale parametro non è fornito dalla parte danneggiata per provare la perdita per il mancato utilizzo e la entità della perdita .
Deve concludersi, quindi, che, pur in presenza di una occupazione illegittima, nulla spetta alla CP_1
a titolo di risarcimento, per non aver assolto all'onere probatorio incombente sulla appellata- attrice in primo grado, in ordine alla esistenza di un danno perché effettivamente non vi è alcuna prova del danno subito per la occupazione sine titulo posta in essere dal e non può neppure presumersi che Pt_1 diversamente, ove l'immobile fosse rimasto nella disponibilità della , sarebbe potuto essere CP_1 locato a terzi e/o utilizzato dalla stessa comproprietaria.
9 La censura va quindi accolta e tanto comporta la riforma della sentenza, con il rigetto della domanda;
consegue l'assorbimento di ogni altra doglianza, anche in punto di spese di lite, meritando quelle di primo grado una diversa regolamentazione in appello in conseguenza di questa pronuncia.
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§. 8. La riforma della sentenza comporta la caducazione del capo della pronuncia relativo alle spese giudiziali richiedendo un nuovo regolamento da parte del giudice d'appello anche delle spese di primo grado Ed invero, “ Il giudice d'appello allorché riforma in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio
a una nuova regolamentazione delle intere spese processuali, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, poiché
l'onere delle stesse deve essere attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della controversia e tenuto presente, altresì che in base al principio fissato dall'art. 336, comma 1, c.p.c. , la riforma della sentenza ha effetto anche sulle parti dipendenti dalla parte riformata, sì che la riforma, anche parziale, della sentenza di primo grado determina la caducazione ex lege della statuizione sulle spese.” (Cassazione civile, sez. III, 13/04/2010, n. 8727 e di recente Cassazione civile sez. trib., 03/09/2024, n.23639 fra le altre).
Le spese del doppio grado, liquidate come in dispositivo, vanno poste a carico della parte soccombente tenuto conto che la soccombenza va individuata ex post, con riguardo al processo considerato unitariamente, cioè all'esito della controversia decisa dal giudice dell'impugnazione e non dei singoli segmenti (grado e fase) del giudizio, per l'infrazionabilità della domanda.



P.Q.M.


La Corte d'Appello di Lecce, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da con Parte_1 atto di citazione notificato il 09.02.2024 nei confronti di avverso la sentenza del Tribunale CP_1 di Lecce n. 143/2024, pubblicata in data 12.01.2024, così provvede:

1. Accoglie l'appello e per l'effetto, in riforma della sentenza impugnata, rigetta la domanda proposta da con ricorso ex art. 702 bis c.p.c.; CP_1

2. Condanna la parte appellata al pagamento, in favore dell'appellante CP_1 Parte_1 delle spese del doppio grado del giudizio, che liquida in € 3.500,00 per il primo grado ed in €
2.500,00 per il grado di appello, oltre agli accessori di legge e di tariffa.
Così deciso in Lecce nella camera di consiglio del 7 ottobre 2025.

Il Consigliere est. Il Presidente
Dott.ssa Consiglia Invitto Dott. Antonio F. Esposito
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