Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Napoli - II sezione civile, in persona dei Magistrati: dott.ssa Alessandra Piscitiello Presidente dott.ssa Maria Teresa Onorato Consigliere relatore dott.ssa Paola Martorana Consigliere all'esito dell'udienza di discussione del 18 giugno 2025 celebrata in presenza e della successiva camera di consiglio, ha pronunciato ai sensi dell'art. 437 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 2060/2022 R.G. e vertente
TRA
(già di in persona del legale Parte_1 Parte_2 Parte_3 rappresentante dott. con sede in Napoli al viale Colli Aminei 40, c.f. Parte_3
, rappresentata e difesa giusta mandato in calce al ricorso dagli Avvocati Fiorita P.IVA_1
Iasevoli, c.f. e Gennaro Macri, c.f. , con loro CodiceFiscale_1 CodiceFiscale_2 elettivamente domiciliata in Napoli alla piazza Bovio n. 22. indirizzi di posta elettronica certificata – domicili digitali e Email_1
Email_2
APPELLANTE
CONTRO
, nata a [...] il [...], c.f. , rappresentata e CP_1 CodiceFiscale_3
difesa in virtù di procura alle liti su foglio separato integrante la memoria di costituzione dall'Avvocato Antonio Garofalo, c.f. , nel cui studio in San Nicola la CodiceFiscale_4
Strada alla via Ugo La Malfa n. 30 elettivamente domicilia, indirizzo di posta elettronica certificata – domicilio digitale Email_3
APPELLATA
OGGETTO: appello alla sentenza del Tribunale di Napoli XII sezione civile n. 3540/2022, pubblicata in data 7 aprile 2022 e notificata in data 11 aprile 2022 in materia di risoluzione del contratto di locazione ad uso diverso per morosità e condanna al pagamento dei canoni
1

Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda
CONCLUSIONI: come da verbale d'udienza che si abbia per integralmente riprodotte
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. (già di in persona del legale Parte_1 Parte_2 Parte_3
rappresentante dott. con ricorso iscritto in data 11 maggio 2022, ha Parte_3
impugnato la sentenza n. 3540/2022, pubblicata in data 7 aprile 2022 e notificata in data 11 aprile 2022 con cui il Tribunale di Napoli ha accolto la domanda rivoltale da e CP_1
dichiarato la risoluzione del contratto di locazione inter partes stipulato in data 12 novembre
2015 per suo grave inadempimento;
le ha ordinato, per l'effetto, l'immediato rilascio, in favore della dell'immobile locato, sito in Napoli al viale Colli Aminei n. 40 sc. F. int. CP_1
12; l'ha condannata al pagamento in favore dell'attrice della somma di € 93.600,00, per canoni scaduti alla data della decisione, oltre canoni a scadere fino all'effettivo rilascio dell'immobile, oltre interessi legali maturati e maturandi dalle singole mensilità, fino al soddisfo;
ha posto a suo carico le spese processuali dell'attrice liquidandole in € 286,00 per spese ed € 7.795,00 per compensi professionali, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
L'appello, contenente istanza sospensiva, è stato affidato a cinque motivi all'esito dei quali ha così concluso “a) accertare e dichiarare la tempestività e fondatezza della eccezione di compensazione del credito vantato dall'appellata con il maggiore credito vantato dall'appellante come documentato negli atti del giudizio di primo grado in ragione dei pagamenti effettuati in favore dell' ed enti previdenziali per debiti non pagati dal cedente prima della cessione Controparte_2 delle quote della società; b) conseguentemente, accertare e dichiarare la insussistenza della morosità nel pagamento dei canoni di locazione dell'immobile per cui è causa, essendo l'obbligazione di pagamento dei canoni estinta per compensazione;
c) conseguentemente, respingere la domanda di risoluzione del contratto di locazione stipulato dalle parti in data 12 novembre 2015 e di condanna al rilascio dell'immobile accolte in primo grado;
d) in via istruttoria, accogliere la domanda formulata ai sensi dell'art. 210 c.p.c. finalizzata ad ottenere da tutti i documenti Controparte_3 relativi alla posizione di coobbligata nel mutuo ipotecario n. 5790098470900000, e dall' il CP_4
DURC relativo al numero 2137955 presuntivamente relativo alla posizione debitoria della
[...] per e INAIL al gennaio 2016; e) in subordine, sospendere il giudizio ai sensi dell'art. Parte_2 CP_4
295 c.p.c. in attesa dell'esito del giudizio pendente dinanzi al Tribunale di Napoli tra le stesse parti avente r.g. 6032 del 2018, f) in ogni caso, condannare l'appellata al pagamento delle spese di entrambi
i gradi di giudizio.”.
2 Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda

2. Notificato il ricorso in appello con il pedissequo decreto si è costituita per CP_1
chiederne il rigetto e la conferma della decisione con esso impugnata, con il favorevole regolamento delle spese anche del grado. Si è opposta all'istanza sospensiva e al deposito di documentazione eventualmente non precedentemente versata nel fascicolo del
Tribunale.

3. In grado d'appello non è occorsa attività istruttoria e, negata l'istanza sospensiva, dopo le verifiche preliminari e l'acquisizione del fascicolo anche cartaceo del primo grado è stata fissata udienza di discussione che parte appellante ha chiesto di celebrare in presenza.

4. Per rendere meglio comprensibili le questioni su cui tuttora si disputa è opportuno ripercorrere i passaggi salienti dei rispettivi atti processuali e di quanto accaduto nel corso del primo grado del giudizio.

4.1. Con l'intimazione di sfratto notificato il 1° marzo 2018, ha chiesto al CP_1
Tribunale di Napoli di condannare la al rilascio dell'immobile locato e al Parte_2
pagamento dei canoni scaduti e relativi alla locazione dell'immobile di sua proprietà sito in
Napoli al viale Colli Aminei n. 40 Sc. F int. 12, rappresentando di non avere mai ricevuto il canone di locazione stabilito in € 1.300,00 mensili e indicando la morosità della conduttrice nell'importo alla data di € 29.900,00 per il periodo marzo 2016 - febbraio 2018.

4.2. All'udienza di comparizione si è costituita la società intimata opponendosi alla convalida di sfratto e depositando documentazione afferente ad altro giudizio tra le parti riguardante la cessione delle quote societarie che ha indicato connesso al presente e al quale ha ritenuto necessaria la riunione di quello in oggetto. Ha giustificato il suo omesso pagamento dei canoni di locazione con il raggiro subìto dalla locatrice in sede di acquisizione delle quote societarie della dichiarandosi creditrice di oltre € Parte_2
150.000,00. Ha riferito che e hanno acquistato da e Per_1 CP_5 CP_1
tutte le quote della società poi risultata avere un'elevata Persona_2 Parte_2
esposizione debitoria (per debiti con INAIL e la ASL), cui le cessionarie hanno, CP_4
pertanto, dovuto far fronte successivamente alla stipula della cessione di quote societarie, divenendo, così, titolari di numerosi ed elevati crediti nei confronti delle cedenti, tutti derivanti dal contratto di cessione di quote. Pertanto, in ragione delle predette pendenze procedimentali e dei dedotti crediti vantati nei confronti dell'attrice, la società convenuta ha eccepito di non doverle nulla e ha chiesto il rigetto della domanda avversaria.
3 Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda

4.3. Disposto il mutamento del rito e negata per la necessità di migliori approfondimenti di merito l'ordinanza immediatamente esecutiva di rilascio;
esperito senza successo il tentativo di mediazione;
respinta dal magistrato titolare del fascicolo di più antica iscrizione l'istanza di riunione del giudizio al procedimento n.r.g. 6032/2018, giusta ordinanza del 16 dicembre 2019, motivata con l'esistenza di ragioni di connessione parziale e solo soggettiva,
a fronte di un'assoluta diversità di oggetto e di rito processuale applicato ai due giudizi
(quello speciale locativo del presente giudizio e quello ordinario dell'altro); respinta anche l'istanza di sospensione ai sensi dell'art. 295 c.p.c., è stata fissata udienza di discussione.

5. Il Tribunale, con la sentenza impugnata, ha accolto la domanda attrice dichiarando risolto il contratto di locazione e condannando la società al rilascio dell'immobile e al pagamento dei canoni scaduti e a scadere fino al rilascio, gravandola anche delle spese.

5.1. Preliminarmente ha ribadito l'inesistenza dei presupposti per la riunione reiteratamente richiesta da parte convenuta, riportandosi alle valutazioni già svolte con la citata ordinanza circa l'insussistenza dei presupposti di connessione soggettiva, e, soprattutto, oggettiva
(avendo, i due giudizi, ad oggetto due diversi contratti, sia pure intercorsi tra le medesime parti), che giustifichino una trattazione unitaria, nonché una conseguente conversione di rito.

5.2. Indi ha respinto la domanda di sospensione del presente procedimento, in attesa della definizione del procedimento n.r.g. 6032/2018, non ravvisando i presupposti di cui all'art. 295 c.p.c. che prevede che il giudice sospenda il processo nel caso in cui egli stesso, o altro giudice, deve risolvere una lite dalla cui definizione dipende la decisione della causa.
Nell'indicare la relazione di dipendenza nel vincolo di conseguenzialità tra questioni, delle quali l'una costituisca un indispensabile antecedente logico-giuridico dell'altra, e la funzione dell'istituto nell'evitare un possibile contrasto dei giudicati, ha escluso entrambi i presupposti. In particolare, ha osservato come l'eventualità di un contrasto di giudicati non si ravvisi nella vicenda esaminata, stante la non sovrapponibilità delle materie del contendere: nell'un caso è in esame il contratto di locazione di un immobile, stipulato tra l'attrice, proprietaria, e la società convenuta, e nell'altro è in esame il diverso contratto di cessione di quote societarie e i rapporti di debito-credito derivanti da esso.

5.3. Il primo giudice ha anche negato un collegamento negoziale tra i due contratti tale da richiederne l'esame congiunto.
4 Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda
Dopo avere ricordato che il collegamento negoziale costituisce il meccanismo attraverso il quale le parti perseguono un risultato economico unico che vuole il nesso teleologico tra due negozi volti a realizzare un assetto economico globale ed unitario e il requisito soggettivo costituito dal comune intento delle parti di conseguire sia l'effetto tipico dei singoli negozi posti in essere, sia il coordinamento tra gli stessi, ha ravvisato nel caso presente l'unico elemento della identità dei soggetti che hanno stipulato i due contratti. Per il resto il Tribunale ha osservato come non siano stati specificamente allegati né provati gli altri requisiti e il fatto che la finalità dei due negozi sia stata unica.

5.4. Neppure ha trovato accoglimento in prime cure la richiesta istruttoria reiterata dalla società anche in occasione dell'udienza di discussione e formulata ai sensi dell'art. 210 c.p.c. di ottenere da “tutti i documenti relativi alla posizione di Controparte_3 coobbligata nel mutuo ipotecario n. 579 0098470900000”, e dall' “il DURC relativo al numero CP_4
2137955 presuntivamente relativo alla posizione debitoria della per e INAIL Parte_2 CP_4 al gennaio 2016”. Essa è stata ritenuta inammissibile in quanto assolutamente esplorativa e finalizzata, come dichiarato dallo stesso procuratore della convenuta, a “far luce sulla vicenda legata al mutuo del bene” e “comprendere la posizione di attore e convenuto”. Ancora, essa è stata valutata irrilevante per l'oggetto del giudizio.

5.5. Tanto premesso, la domanda di risoluzione del contratto di locazione dell'immobile, per inadempimento della società convenuta, gravemente morosa, formulata da è Parte_4
stata valutata fondata e meritevole d'essere accolta.
Dagli atti di causa il Tribunale ha verificato la regolare conclusione del contratto di locazione ad uso commerciale dell'immobile sito in Napoli al viale Colli Aminei n. 40 sc. F. int. 12, al canone mensile di € 1.300,00, mai versato dal mese di marzo 2016 all'attualità, valorizzando che la circostanza dell'omesso versamento non sia stata neanche contestata dalla Pt_2 che, in ogni caso, non ha provato i relativi pagamenti. Ha piuttosto stigmatizzato la
[...]
difesa dell'intimata secondo cui la sua condotta sarebbe giustificata dal proprio credito verso la locatrice per l'anticipazione di pagamenti effettuati per suo conto, ammontanti a circa € 150.000,00. Sennonché, all'assenza di una tempestiva e formale eccezione di compensazione - non rilevabile d'ufficio – e sollevata solo nelle note conclusionali, dunque, tardivamente, il Tribunale ha aggiunto che i crediti eccepiti non siano certi e liquidi e che non sussistono, neanche per questa ragione, i presupposti per disporre la compensazione giudiziale. Ha richiamato il principio nomofilattico per il quale “In tema di compensazione dei 5 Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda
crediti, se è controversa, nel medesimo giudizio instaurato dal creditore principale o in altro già pendente, l'esistenza del controcredito opposto in compensazione, il giudice non può pronunciare la compensazione, neppure quella giudiziale, perché quest'ultima, ex art. 1243, comma 2, c.c., presuppone l'accertamento del controcredito da parte del giudice dinanzi al quale è fatta valere, mentre non può fondarsi su un credito la cui esistenza dipenda dall'esito di un separato giudizio in corso e prima che il relativo accertamento sia divenuto definitivo. In tale ipotesi, resta pertanto esclusa la possibilità di disporre la sospensione della decisione sul credito oggetto della domanda principale, ed è parimenti preclusa l'invocabilità della sospensione contemplata in via generale dall'art. 295 c.p.c.
o dall'art. 337, comma 2, c.p.c. in considerazione della prevalenza della disciplina speciale dell'art.
1243 c.c.”. Pertanto, a fronte del dedotto inadempimento della società convenuta, in mancanza di ogni prova del pagamento dei canoni, il Tribunale ha applicato l'ulteriore principio per il quale “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento dei danni, ovvero per l'adempimento, deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore è gravato dalla prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” e, accertato il grave inadempimento della di non scarsa importanza per numero delle Parte_2
mensilità impagate, ha dichiarato la risoluzione del contratto, con ordine della società convenuta all'immediato rilascio dell'immobile e statuito condannata al pagamento dei canoni maturati a decorrere dal mese di marzo 2016 all'attualità (n. 72 mensilità), per complessivi € 93.600,00 (pari ad € 1300 per 72 mensilità), oltre interessi legali dalla data di scadenza di ciascuna mensilità fino al soddisfo, oltre la condanna al pagamento dei canoni a scadere fino al rilascio dell'immobile.

5.6. Le spese sono state regolate secondo soccombenza.

6.1. L'impugnazione è stata curata tempestivamente nel termine breve dalla notifica della sentenza.

6.2. Quanto all'ammissibilità dell'appello di cui dubita la difesa appellata giova riferire che dopo alcuni contrasti giurisprudenziali sull'esegesi degli art. 342 e 434 c.p.c. le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con sentenza n. 27199/2017 depositata il 16 novembre 2017, hanno escluso che l'appello vada interpretato come un mezzo di impugnazione a critica vincolata. Il giudice della nomofilachia ha chiarito che le disposizioni citate, anche l'indomani delle modifiche dell'anno 2012, vanno interpretate nel senso che l'atto deve
6 Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda contenere una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della decisione gravata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, ma non per questo, in considerazione della permanente natura di revisio prioris instantiae del giudizio di appello, rivestire particolari forme sacramentali. La maggiore o minore ampiezza e specificità delle doglianze ivi contenute è una diretta conseguenza della motivazione del giudice di primo grado e, ove le argomentazioni della sentenza impugnata dimostrino che le tesi della parte non sono state in effetti vagliate, l'atto di appello potrà anche consistere, con i dovuti adattamenti, in una ripresa delle linee difensive del primo grado.
L'individuazione di un «percorso logico argomentativo alternativo a quello del primo giudice», poi, non deve necessariamente tradursi in un «progetto alternativo di sentenza», non avendo il legislatore inteso porre a carico delle parti un onere paragonabile a quello del giudice nella stesura della motivazione di un provvedimento decisorio. Quello che viene richiesto è che la parte appellante ponga il giudice superiore in condizione di comprendere con chiarezza qual è il contenuto della censura proposta, indicando perché la decisione impugnata sarebbe da emendare.

7. Tenuto conto delle superiori indicazioni, conviene accedere alla disamina del merito, non senza premettere le circostanze fattuali come esposte dalla società appellante e che essa vorrebbe acquisire al giudizio in quanto da queste, fermamente contestate dalla sua avversaria, emergerebbe oltre all'opportunità dei provvedimenti ordinatori su cui ha insistito nel corso dell'intero svolgimento del giudizio in entrambi i gradi in cui si è finora declinato, la necessità di riforma della sentenza di primo grado.
L'appellante ha ricordato che la sua legale Parte_2 Controparte_6
rappresentante, e di , socia di minoranza, è stata ceduta con atto per Persona_2 notar del 29 febbraio n. 11215SIT a e la quale Persona_3 CP_5 Per_1
ultima con atto del 7 novembre 2016 ha poi ceduto la propria quota al dott. Parte_3
Ha richiamato l'art. 4 del contratto de quo con cui le cedenti si sono impegnate a rispondere dei debiti e delle passività maturate dalla società sino alla data del 29 febbraio 2016 e il proveniente dall' e dall'INAIL prot. INPS_21437955 attestante la regolarità dei CP_7 CP_4
versamenti di imposte sui redditi fino alla data fornitole da . CP_1
Ha invece esposto l'enorme esposizione debitoria della società ed afferente ad epoca antecedente la cessione e la scoperta postuma di questa perché celatale con premeditazione 7 Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda e dolo. Ha ricordato che appena un mese dopo il trasferimento l'ASL NA1 Centro le ha inviato comunicazione di avvio del procedimento di recupero somme corrisposte indebitamente per una somma inizialmente indicata di € 19.109,43, ottenendo iniziali rassicurazioni dal coniuge della che la questione sarebbe stata chiarita, cosa però non CP_1
avvenuta, seguita da comunicazioni di ulteriori accertamenti di debiti verso la ASL per €
73.539,72, fino alla missiva del 25 maggio 2016 con cui questa ha comunicato l'avvio di un procedimento di recupero di € 84.369,24 a carico della società (che sarebbe avvenuto con la compensazione sulla prima mensilità corrente utile dovuta per prestazioni erogate in regime di convenzione).
Ha riferito della sua diretta interlocuzione con l' da cui ha appreso che le Parte_5
partite di pagamento risalirebbero in massima parte a fatture degli anni 2009, 2010, 2011 e
2012, pur non avendo piena contezza del debito per l'impossibilità di acquisire tutta la documentazione.
Ha ricordato altre pendenze con Equitalia Sud S.p.A. per contributi non versati per una somma pari ad € 57.804,49 rateizzata in 72 pagamenti (debiti non versati dal 2010) e CP_4
per emolumenti INAIL non versati per € 119.868,68 relativi al periodo 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2016, anch'esse riconducibili alla gestione CP_1
Ha aggiunto che, per evitare ulteriori problemi alla società, ha attivato due procedure di rateizzo, accollandosene l'onere per assicurarsi la correntezza contributiva, funzionale alla convenzione con il sistema sanitario nazionale.
Ha indicato l'immobile locato come unico bene su cui potrà soddisfarsi dei suoi crediti, aggiungendo che la non le ha mai richiesto i canoni, evidentemente persuasa che il CP_1 pagamento sia avvenuto con gli importi per lei anticipati dall'istante, e le iniziative per risolvere le questioni anche con l'acquisto dell'immobile oggetto della locazione, fallite per l'esosa pretesa di controparte.
Infine, ha richiamato il suo atto di citazione con contestuale richiesta di sequestro per ottenere il pagamento delle somme anticipate nei confronti del fisco, delle ASL, dei dipendenti e del condominio ma spettanti alla , recentemente definito con sentenza CP_1
gravata anch'essa da appello presso altra sezione della Corte, e della scoperta della morosità della verso la per le rate di mutuo contratto per CP_1 Controparte_8
l'acquisto dell'immobile locato, venendo compulsata anch'essa a corrisponderle.
8 Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda

8. Nel primo motivo di appello la è insorta contro la motivazione con cui il Parte_2
Tribunale ha respinto l'istanza di riunione osservando come, contrariamente a quanto opinato dal Tribunale (§ 5.1.), le ragioni di connessione sarebbero totali poiché le parti del giudizio che dovrebbe condurre all'accertamento dell'ascrivibilità dei debiti societari alla cedente sono le stesse del giudizio di risoluzione giudiziale del contratto di locazione.
8.1. Il motivo è inammissibile.
La riunione è stata negata dal Tribunale con l'ordinanza del 16 dicembre 2019, motivata con l'esistenza di ragioni di connessione parziale e solo soggettiva, a fronte di un'assoluta diversità di oggetto e di rito processuale applicato ai due giudizi (quello speciale locativo del presente giudizio e quello ordinario all'altro).
Contro detto provvedimento, che la sentenza ha solo richiamato, non è esperibile l'appello trattandosi di decisione basata su ragioni di mera opportunità e che costituisce esercizio del potere discrezionale del giudice a carattere solo ordinatorio (Cassazione civile, SS.UU., 6 febbraio 2015, n. 2245; Cassazione civile, 30 marzo 2018, n. 8024; Cassazione civile, 30 settembre 2022, n. 28539). La decisione invero non disciplina una fase dell'iter formativo della decisione, ma solo l'ordine del procedimento, sicché anche eventuale decisione errata non riverbera in alcun vizio della sentenza (Cassazione civile, 18 febbraio 2004, n. 3139). Si tratta, in altre parole, di atto processuale a carattere preparatorio e privo di contenuto decisionale per cui la valutazione dell'opportunità della trattazione congiunta o meno di due cause è rimessa esclusivamente alla discrezionalità del giudice innanzi al quale i due giudizi sono pendenti e tale scelta è insindacabile in fase di gravame (Cassazione civile, 2 febbraio 2004 n. 1873; Cassazione civile, 16 maggio 2006, n. 11357; sull'impossibilità di accedere al regolamento di competenza per ottenere la rivisitazione del provvedimento,
Cassazione civile, 1° dicembre 2000, n. 15362; Cassazione civile, 1° giugno 2001, n. 7446;
Cassazione civile, 3 maggio 2005, n. 9112; Cassazione civile, 30 aprile 2015, n. 8757).
Si tratta del corollario del principio per il quale le cause ancorché riunite conservano la propria autonomia e così anche quando la ragione della connessione, a differenza della fattispecie, sia fondata non solo sull'identità (totale o parziale) dei soggetti coinvolti, ma per l'oggetto (Cassazione civile, 23 maggio 2000, n. 6733; Cassazione civile, 9 aprile 2003, n. 5595) per cui l'autonomia dei giudizi resta inalterata (Cassazione civile, 13 luglio 2018, n. 18649;
Cassazione civile, 1° ottobre 2004, n. 19652) e gli atti e le statuizioni riferibili ad un processo
9 Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda non si ripercuotono sull'altro (Cassazione civile, 18 settembre 2019, n. 23260; Cassazione civile, 13 luglio 2007, n. 15383).

8.2. In questa preliminare osservazione si assorbe il rilievo altrimenti corretto, speso dalla difesa appellata, per il quale l'oggetto del contendere del procedimento iscritto al ruolo del
Tribunale di Napoli n.r.g. 6032/2018 di cui sono prodotti alcuni atti (e la sentenza che lo ha concluso in primo grado rigettando la domanda della società) verte su situazioni debitorie della vecchia compagine societaria diverse dal contratto di locazione la cui stipula, avvenuta il 12 novembre 2015, ha preceduto la cessione delle quote con atto per notar Persona_3 del 29 febbraio 2016.

9. Con il secondo motivo di appello la ha impugnato anche il rigetto della Parte_2
sospensione per necessaria pregiudizialità che ha chiesto al Tribunale e che ha reiterato alla
Corte distrettuale (sull'affermazione dell'avvenuta impugnazione della sentenza resa a conclusione dell'altro giudizio già iscritto al n.r.g. 6032/2018). A parere dell'impugnante sussisterebbe tra i due giudizi un rapporto di continenza che avrebbe giustificato la sospensione del giudizio di risoluzione del contratto in attesa della decisione sul rapporto che ha dato origine alla locazione. A suo dire, il contratto di cessione di quote sociali ha comportato la cessione anche degli obblighi derivanti dal contratto di mutuo stipulato per l'acquisto dell'immobile e, essendo la cessionaria coobbligata nel mutuo, sarebbe stato opportuno fare luce su tali rapporti “al fine di evitare che la corrisponda somme per un Pt_2 immobile di cui è proprietaria configurando una ipotesi di contratto con se stesso stipulato in frode ai cessionari”. Per pervenire a tale conclusione la difesa dell'appellante ha posto attenzione al fatto che solo successivamente alla cessione di quote, senza neanche ben conoscere il contratto di mutuo, i nuovi soci hanno stipulato altro contratto di locazione di un cespite ove esercitare l'attività ambulatoriale autorizzata dal Servizio Sanitario Nazionale che deve possedere non comuni caratteristiche di adeguatezza. Da ciò ha inferito il collegamento diretto e necessario della cessione societaria e della locazione.
9.1. Il motivo è infondato.
Il collegamento contrattuale che parte appellante ritiene esistere tra la cessione societaria
(successiva) e la locazione (precedente e inadempiuta) non è evidente in atti (questione oggetto di successivo motivo d'appello) e non fonda il presupposto per sospendere il giudizio in attesa della definizione del giudizio asserito pregiudicante. Non si ravvisa tra le due vertenze che occupano le parti quel vincolo di stretta ed effettiva conseguenzialità tra 10 Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda le due emanande statuizioni che ponga il serio rischio di un contrasto tra decisioni (in argomento, Cassazione civile, 26 maggio 1999, n. 5082; Cassazione civile, 24 maggio 2000, n.
6792; Cassazione civile, 14 dicembre 2010, n. 25272; Cassazione civile, 3 ottobre 2012, n.
16844; Cassazione civile, 29 luglio 2014, n. 17235 e in ultimo Cassazione civile, 28 novembre
2023, n. 32996). Nessuna questione comune ai due giudizi potrebbe neanche condizionare con efficacia di giudicato l'altra, proprio perché l'oggetto dell'uno e dell'altro è diverso
(Cassazione civile, 23 febbraio 2023, n. 5761). Nessuna di loro costituisce neanche un indispensabile antecedente logico-giuridico da cui possa dipendere la decisione dell'altra
(Cassazione civile, 6 marzo 2003, n. 3361; Cassazione civile, 3 settembre 2003, n. 12855;
Cassazione civile, 25 maggio 2007, n. 12233; Cassazione civile, 21 dicembre 2011, n. 27932).
Il riferimento di parte appellante alla continenza dei due giudizi, senza migliore indicazioni a conforto se non il fatto che l'oggetto sociale si è svolto (fino al rilascio a seguito di reperimento di altro immobile con caratteristiche di adeguatezza tali da permettere la convenzione con il Servizio Sanitario Nazionale) è del tutto eccentrico.
Il fatto che altro immobile sia stato reperito con carattere di adeguatezza costituisce prova controfattuale di quanto asserito dall'appellate circa l'inerenza dell'un negozio all'altro e dell'inscindibile legame tra l'attività sociale e il bene immobile in cui si esercita.
È quindi inutile anche il riferimento al mutuo contratto per l'acquisto dell'immobile al cui adempimento sarebbe chiamata anche la società dopo la sua cessione.
10. Con il terzo motivo di appello è stata attinta la motivazione che ha escluso – incedendo nel denunciato error in iudicando - il collegamento negoziale fra l'atto di cessione di quote sociali e il contratto di locazione dell'immobile necessario per l'esercizio dell'attività sociale.
La difesa della società ha ribadito che il contratto di cessione di quote sociali si sarebbe reso necessario per trasferire le autorizzazioni ad esso connesse e relative alla gestione delle attività ambulatoriali con accreditamento presso il Servizio Sanitario Nazionale, esercitabili solo in locali adeguati e già autorizzati allo svolgimento delle attività ambulatoriali. A dire della la stipula del contratto di locazione sarebbe indissolubilmente collegata al Parte_2 contratto di cessione perché senza la prima l'attività oggetto della cessione di quote non avrebbe potuto essere esercitata.
10.1. Il motivo è infondato.
La prova del contrario di quanto sostenuto nel motivo è data sia dalla precedenza temporale della locazione (novembre 2015) rispetto alla cessione societaria (29 febbraio 2016) sia 11 Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda dall'avere l'appellante reperito (e documentato) altro immobile poi locato in cui ha trasferito gli ambulatori e dunque la sua attività (cosa già ricordata al precedente paragrafo).
Nessun elemento contrattuale depone nel senso del collegamento negoziale fra i due contratti ed esso non è individuabile nell'oggetto sociale né nelle autorizzazioni necessarie all'esercizio di attività ambulatoriali. La sola cosa evidente è che al momento della cessione il contratto di locazione era regolarmente vigente e la nuova compagine sociale, subentrandovi, ha acquisito i diritti (che constano essere stati esercitati con il godimento del cespite) e gli obblighi (in primis quello di rimettere i canoni) alle stesse condizioni precedentemente convenute.
Proprio l'inadempimento – neanche contestato – all'obbligazione di pagamento per numerose mensilità ha comportato la risoluzione per colpa della conduttrice e la sua condanna al rilascio e al pagamento nei termini stabiliti dal Tribunale che si confermano validi.
I principi applicati, incluso quello nascente dall'art. 1218 c.c., non sono stati attinti da critica se non con le allegazioni fattuali riferite al § 7, della cui non spendibilità in questa sede si è già detto. Nessuna critica ha ricevuto neppure l'osservazione del Tribunale secondo cui alcuna eccezione di compensazione è stata validamente e tempestivamente svolta.
Osserva il Collegio che neanche mai è stata invocata l'applicazione dell'art. 1460 c.c. per cui
è finanche superfluo dire che eventuali controcrediti mai potrebbero giustificare la sospensione dal pagamento dei canoni per un immobile pienamente goduto.
11. Nel quarto motivo l'appellante è insorta contro la decisione giudiziale di non dare ingresso alla prova tramite l'ordine di esibizione dalla società mutuante latrice delle missive in atti per il pagamento dei ratei insoluti.
11.1. Il motivo è inammissibile e infondato.
È inammissibile in quanto esso non si confronta con la valutazione di irrilevanza per cui il
Tribunale non ha reputato necessario accedervi, né con l'ulteriore argomento che si tratterebbe di esplorazione inammissibile e contraria al principio dispositivo delle prove che governa l'ordinamento.
È infondata perché l'istruttoria omessa non sarebbe comunque tale da giustificare l'inadempimento nel pagamento dei canoni di locazione per cui è causa.
12. Nell'ultimo motivo del suo appello la ha stigmatizzato l'errore decisionale Parte_2
in cui sarebbe incorso il Tribunale nel negare sia stata validamente proposta l'eccezione di 12 Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda compensazione, per veicolare la quale ai sensi dell'art. 35 c.p.c. ha ricordato non essere necessarie formule sacramentali, ritenendo – al contrario - sufficiente l'allegazione di pagamenti di debiti altrui in misura superiore alla pretesa da paralizzare.
12.1. Il motivo è infondato.
La prova del controcredito opposto in compensazione non è stata offerta.
Allo stato il credito asserito è sub iudice, dopo la sentenza n. 8891/2022 di rigetto pronunciata dal Tribunale.
L'eccezione di compensazione che il Tribunale ha reputato tardivamente svolta (senza contestazione sul punto nella critica contenuta nel motivo che - quindi - non attinge adeguatamente questa dirimente ratio decidendi) è basata allo stato su un'aspettativa sub judice per cui è stata coltivata anche in sede impugnatoria l'istanza di riunione e di sospensione di cui si è già riferito.
L'odierna appellante, ad ogni modo, non ha documentato un proprio controcredito certo, liquido ed esigibile, avendo piuttosto prodotto ancora una volta gli atti e i documenti relativi all'altra causa riguardante i debiti pregressi che l'art. 4 dell'atto per notar ha stabilito Per_3
gravanti sulle cedenti.
Ebbene, non essendo il controcredito dedotto in compensazione nascente dal medesimo rapporto locativo, bensì da altra fonte negoziale, ed essendo esso contestato sia nell'an sia nel quantum, la decisione del Tribunale si dimostra corretta e conforme alla giurisprudenza nomofilattica per la quale “In tema di compensazione dei crediti, se è controversa, nel medesimo giudizio instaurato dal creditore principale o in altro già pendente, l'esistenza del controcredito opposto in compensazione, il giudice non può pronunciare la compensazione, neppure quella giudiziale, perché quest'ultima, ex art. 1243, comma 2, c.c., presuppone l'accertamento del controcredito da parte del giudice dinanzi al quale è fatta valere, mentre non può fondarsi su un credito la cui esistenza dipenda dall'esito di un separato giudizio in corso e prima che il relativo accertamento sia divenuto definitivo. In tale ipotesi, resta pertanto esclusa la possibilità di disporre la sospensione della decisione sul credito oggetto della domanda principale, ed è parimenti preclusa
l'invocabilità della sospensione contemplata in via generale dall'art. 295 c.p.c. o dall'art. 337, comma
2, c.p.c. in considerazione della prevalenza della disciplina speciale dell'art. 1243 c.c.” (Cassazione civile, SS.UU. 15 novembre 2016, n. 23225, in ultimo Cassazione civile, sez. II, 18 ottobre
2024, n. 27113).
13 Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda
Si tratta di principio opportunamente applicato alla fattispecie che conferma ulteriormente l'infondatezza anche delle precedenti ragioni di critica su cui si basa l'appallo che va dunque interamente respinto.
13. Le spese del grado seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.
Si applica il D.M. 147 del 13 agosto 2022 vigente al tempo della decisione.
Va operata la distrazione in favore dell'Avocato Antonio Garofalo che l'ha chiesta.
14. Infine si evidenzia che, a norma dell'art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, introdotto dall'art. 1 comma 17 della legge n. 228 del 24 dicembre 2012, e destinato a trovare applicazione ai procedimenti introdotti in data successiva al 30 gennaio 2013 quando l'impugnazione, anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1 bis.
Per tale ragione, la Corte dà atto che sussistono i presupposti di cui alla norma in esame e che l'obbligo di pagamento sorge al momento del deposito della presente decisione.


P.Q.M.

la Corte di Appello di Napoli - II sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello come in epigrafe proposto e tra le parti ivi indicate, così provvede:
− rigetta l'appello proposto da alla sentenza del Tribunale di Napoli XII Parte_1 sezione civile n. 3540/2022, pubblicata in data 7 aprile 2022 e notificata in data 11 aprile
2022;
− condanna alla rifusione di spese del presente grado di giudizio in Parte_1
favore di che liquida in € 5.200,00 oltre indennizzo forfettario, IVA e CPA CP_1 come per legge, con distrazione all'Avvocato Antonio Garofalo che se ne è dichiarato antistatario;

− dà atto, attesa l'infondatezza dell'appello, che ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002.
Così deciso il 18 giugno 2025
Il consigliere est. Il Presidente
dott.ssa Maria Teresa Onorato dott.ssa Alessandra Piscitiello
14