R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN N O ME D EL PO PO LO I TA LI A N O
LA C O R TE D I A PPE L L O D I RO MA
SEZI O N E Q U A R T A C IV I L E
riu n ita in ca m era d i c on s ig lio in p er s on a d e i ma g is tr a ti:
- d o tt . Giuseppe Staglianò Pr e s id en te
- d o tt.s sa G iov ann a Sch ipa n i C o n s ig lie re
- d o tt.s sa Ma tilde Ca rp ine lla C o n s ig lie re r e l.
h a pron un c ia to la s eg ue n te
SE N T E N Z A
(a r tt. 35 0 , co m ma 6 , e 28 1 -se x ie s c .p .c .)
n e lla ca u sa c iv ile d i a p pe llo is cr itta a l n . 3 05 6 de l R u o lo ge n er a le pe r g li affari contenziosi dell'anno 2021 decisa all'udienza del 20.2.2025 e vertente
T R A
( e Parte_1 C.F._1 Parte_2
( , e le ttiv a me n te d om ic ilia ti in Ro ma , v ia G iu lio Ru b in i C.F._2
n . 4 8 /D , p re s so lo s tu d io d eg li a vv oc a ti R af f a e le G u llo
( ) e D om en ico So r ac e ( , c he li C.F._3 C.F._4
ra pp re se n ta no e d ifen do no in v ir tù d i pr oc u ra in ca lce a ll' a tto di a p pe llo
- PA R TE A PPELLA N TE -

pag. 1 di 17 E
( ) e Controparte_1 C.F._5 CP_2
( ), e le ttiv a me n te d om ic ilia ti in R om a , v ia le G iu s ep pe C.F._6
Ma z z in i n . 41 , presso lo studio dell'avv. Ma r co C e se tti
( , ch e li r ap p re se n ta e d if en de in v ir tù de lla p r oc ur a C.F._7
in c a lc e a lla co mp a rsa d i p rimo g ra do
- PA R TE A PPELLA TA -

O G G ETTO: ap pe llo av ve rso s en ten z a d e l Tr ibu na le d i R oma n . 6 64 4 /2 021
p ub b lic a ta il 20 .4 .202 1 (c om p ra ve nd ita d e l d ir itto d i su pe r f ic ie in ma te r ia d i e d iliz ia ag ev o la ta co nv en z io na ta e x a r t. 3 5 L. n . 8 65 /19 71 ) .
C O N C L U SI O NI
Co m e d a v e rb a le d i ud ien za .
FA TTI R I L E V A N T I D E L L A CA U SA
§ 1 . – Con ricorso ex a rt. 7 02 -b is c .p .c . de po s ita to il 2 .2 .20 18 Parte_1
e co nv en iva no in g iu d iz io io e
[...] Parte_2 Controparte_3 CP_2
, d a i qu a li a ve va no a cq u is ta to la p ro pr ie tà su pe r f ic ia r ia d e ll' im mob ile
[...]
in Ro m a , p ia zz a le Mon te sq u ie u n . 2 8 ( ap pa r tam en to a l qu a rto p ian o de lla s c a la F, in te rn o 7 , c on c an tina e p o s to au to ) , a l p re zz o d i € 37 5 .0 00 ,00 , c on c on tra tto de l 19 .1 .2 009 a rog ito d e l no ta io c h ied end o d i Persona_1
d ich ia rare la nu llità e x a rt. 1 41 9 c .c . d e l c on tr a tto p e r la pa rte e cc ed en te il p rez zo m a s s imo d i c e ss ion e p re v is to d a lla c on ve nz ion e s tip u la ta a i s e ns i dell'art. 35 L. n. 865/1971 e da determinare a mezzo di espletamento di consulenza tecnica di ufficio e, per l'effetto, condannare i convenuti in solido pag. 2 di 17 a lla re s tituz ion e d e lla d iffe re nz a tr a il p r ez zo p ag a to e il p re z zo v inc o la to ,
c a lco la to s ec on do i c rite ri de lla co nv en z io ne a lle ga ta .
Si c o s titu iv an o in g iud iz io i co nv en u ti, i q ua li, e cc ep ita l a n u l li t à d el ricorso per violazione dell'art. 702-b i s c.p . c. i n r el azio n e all 'om esso av v i so ai sensi dell'art. 163, comma 3, n. 7) c.p.c. e chiesta l'autorizzazione alla chiamata i n cau sa d el t er zo co n clu d ev an o p er i l r i g et t o Controparte_4
d el l e d o man d e e, i n caso d i co n d an n a, d i esser e m anl ev ati e t enut i i n d enn i d all a t er za ch i am at a d al p ag am en to d i o g ni so mm a d ov u t a, i n f or za d el l' art . 4 d el contratto di compravendita dell'1.7.1996.
Il Trib un a le a d ito au to riz za va la ch iam a ta de l ter zo R FI s .p .a . , ch e s i c o s titu iva in g iu d iz io , c h ie d end o il r ige tto d e lle av ve r s e do m and e c on tr op a rti,
e d isp on ev a il mu tam en to d e l r ito da s om m ar io a o rd ina r io . Q u in d i, con s e n te nz a n . 6 644 /20 21 :
- d a to a tto d e ll'a vv enu ta pre se n ta z io ne a l C om un e d i R oma d a p a r te de i c on ve nu ti de lla rich ies ta d i a f f ra nc az ion e f in a liz z a t a a lla r im o z io ne de l v inc o lo c on ve nz ion a le d e l p re zz o m as s imo d i c e ss ion e , in b a se a q ua n to d is po s to d a l c o mm a 49 b is de ll' ar t. 31 d e lla L. n . 44 8 /1 99 8 , co m e m od if ica to dall'art. 25 -und e c ie s d e l D .L. 11 9 /2 01 8 , in se r ito da lla le gg e d i c on ve r s io ne n .
1 36 /20 18 , e de i p rinc ip i enu nc ia ti da lla C o r te d i ca s s az ion e ne lla s en ten za n .
1 81 35 de l 1 6 .9 .20 15 , d ic h ia rav a imp r oc ed ib ili le d om an de d i d e c la r a to r ia d i n u llità d e lla c lau so la de te rm in a tiv a d e l pa ttu ito p re zz o d i co m pr av en d ita e ripetizione dell'indebito ;
- rite n ev a n on rile va n te la q ue s tion e d i leg ittim ità c os tituz iona le s o llev a ta in c o rso d i ca us a da g li a tto ri de i c om m i 49 -b is, 4 9-te r e 4 9 -qu a ter d e ll' a r t. 3 1 L.
pag. 3 di 17 n . 44 8 /1 99 8 , c on rife rim en to a g li a r tt. 3 , 24 , pr im o c om m a , 10 2 e 11 7 d e lla
Costituzione, quest'ultimo in relazione all'art. 6 della Convenzione per la salvaguardia dei diritti dell'uomo e delle libertà fondamentali (CEDU) ;
- riten ev a a s so rb ita la d o ma nd a d i m an lev a p rop o s ta d a i c on ve nu ti n e i c on fron ti de lla te rz a c h ia m a ta R FI s .p .a .;
- c o mp en sa va in te ra me n te tra le pa r ti le s pe s e d i lite , s ta n te il m u ta to qu ad ro n o rm a tivo d i rife rime n to e la c on se gu en te imp r oc ed ib ilità de lla d o ma nd a .
§ 2 . – La sentenza è stata impugnata , con atto di citazione notificato il
1 4 .5 .20 21 , da e , i q ua li ha nn o f o rm u la to Parte_1 Parte_2
q ua ttro m o tiv i, ch ied e ndo ch e , in r ifo r m a d e lla se n te nz a g r av a ta , s ian o a c co lte le do ma nd e av an za te ne l g iud iz io in p r imo g r ado , e , in v ia is tr u ttor ia ,
s ia d isp o s ta c on su len z a tec n ic a d i u ff ic io p e r ca lc o la r e con e s atte z za il p r e zz o m a s s imo d i c e ss ion e e g li in te r e ss i e la r iv a lu ta z io ne s ulle s o mm e da re s titu ire .
§ 3 . – Le p a rti app e lla te , co s titu ite s i in g iud iz io , h an no con te s ta to la fondatezza dell'appello, instando per il suo rigetto e, in via subordinata,
h an no rip ro po s to le d o ma nd e svo lte in p r imo g ra do .
§ 4 . – All'udienza di prima comparizione la Corte, verificata l'integrità
d e l co n tra dd ito rio , ha rinv ia to la c au s a p e r la p re c isa z io ne d e lle c on c lu s io n i.
Nel corso del giudizio entrambe le parti hanno depositato l'atto di a ffran ca z io ne in te rv enu to tra Ro m a Ca p ita le e i co n iu g i e , CP_5 CP_2
a u ten tica to n e lle firme da l no ta io il 13 .7.2 02 2 re p . n n . Persona_2
1 28 59 1 e 12 859 - ra c c . n . 14 85 2 , tr a sc r itto pr e ss o l' A ge nz ia d e l te r r ito r io il pag. 4 di 17 a lle ga ta a nc h e un a co mu n ic az ion e f ir ma ta d a l d if en so r e , e n o ta c on c lu s io na le d eg li a pp e lla ti in da ta 2 2 .1 .20 25 ) .
Co nc e s so term ine pe r il de po s ito d i n o te co nc lus ion a li, a ll' od ie rn a u d ie n za le p a rti ha nn o p re c is a to le c o nc lus ion i e d is cu s so o r a lm e n te la c a us a
e x a rt. 2 81 -se x ies c .p .c .; a ll'e s ito , la C o r te ha p ro nu nc ia to se n ten za , da nd o le ttu ra d e l d isp os itivo e d e lla c on c is a e s po s iz ion e d e lle r ag ion i d i fa tto e d i d iritto d e lla d ec is ion e .
R A G I O NI D E L L A D E C I SI ON E
§ 1 . – Pre lim in a rm en te , an ch e in r e laz ion e a ll'a ppo s ita r ich ies ta a va nz a ta d ag li a pp e lla n ti n e lle n o te co nc lu s io na li, va d ich ia ra ta l'a mm is s ib ilità d e l d ep o s ito d e i d oc um en ti p rod o tti d a tu tte le pa r ti ne l c o rso de l p r e se n te g iud iz io , tra ttan do s i a ll'e v id en za d i do cu m en ti d i fo r ma z ion e s u cc e ss iva a lla pronuncia di primo grado e alla proposizione dell'impugnazione, per di più
p riv i d i n a tu ra p ro ba to ria , in q ua n to c on ce r ne n ti s o lta n to il pe r f ez ion a me n to d e lla p ro ce du ra d i a ffra nc a z ion e , g ià d iba ttu ta in p r im o g r ad o , la c u i p rod uz ion e , du nqu e , no n v io la il d iv ie to d i n ov a p re v is to d a ll' a r t. 34 5 ,
c o mm a 3 , c .p .c .
§ 2 . – Pas s an do a l me rito , c on il p r im o mo tivo g li a pp e llan ti la m en tan o la v io laz ion e e /o e rro ne a ap p lica z io ne d e i co m m i 49 -b is, 49 -te r e 4 9 -qu a ter
dell'art. 31 L. n. 448/1998, come novellati dall'art 25 -u nd icie s de l D .L. n .
1 19 /20 18 , co nv . in L. n . 1 36 /201 8 , la illog ic ità e c on tr add itto r ie tà d e lla motivazione, nella parte in cui dichiara l'improcedibilità della domanda di m e rito d e i rico rren ti, og g i ap pe llan ti e la v io laz ion e d i legg e , c on r if e r ime n to all'art. 112 c.p.c.
pag. 5 di 17 In p a rtic o la re , de du co no c he il T r ib u n al e sar eb b e i n cor so i n m an i fest a co n t rad d i zi o n e e i l lo g i ci t à n el l a p ar t e i n cu i , p er u n v er so , h a r i co n o sci ut o (p ag .
2 1 ri g o 11 e seg g . sen t en za ap p ell at a) l a p er du r ant e vi g en za d el r eg i m e d el prezzo “massimo di cessione”, nonché del principio del prezzo “convenzionale”
a t u tt i i tr asf er im en ti su ccessi vi al pr i mo e, p er alt r o v er so , n e h a st abi l it o l a vanificazione attraverso una lettura non orientata dell'art. 25 -u n d eci es D . L.
1 1 9 / 20 1 8 , con v . co n L. n . 1 3 6/ 2 0 18 , r ecant e m o di fi ca del co m m a 4 9 -b i s e i n tr o d u zi o n e d el co m m a 4 9 -q ua t er r el ati v am en t e al l' art . 31 d el l a L. n . 4 48 / 19 9 8 .
Riportato il testo dell'art. 49-qu a t er, af f er m ano q u i nd i ch e l a n ov el la l eg i sl at i v a av r eb b e m o d ul at o co n n ett ezza i l m eccan i sm o di af fr an cazio n e e l e i m p li cazi on i su i gi u d izi i n cor s o , di sp o n en d o ch e: a) ch e n essu n ef f et t o si p r o du ce su i g i u di zi i n cor so , o r ien t at i al r im b or so d el l e di ff eren ze d i pr ezzo,
si n o a d ef in i zio n e d el l a p r o ced ur a;
b) ch e, n el l a pen d en za d el p r o cedi m ent o d i af fr an cazi o n e, i l co n tr att o d i v en di t a r im an e in eff i cace, n ell a p ar t e con cern en t e il differenziale di prezzo;
c) che l'estinzione della domanda di rimborso si p r o du ce sol o ed esclu si v am en t e co n l a co m pi u t a e d ecr et at a affr an cazio n e, n o n p r im a.
A l l a l u ce d el p r ed et to qu ad ro no rm at iv o , l a sent en za d i p ri m o g r ad o av r eb b e er r at o , q u in d i, n el d i chi ar ar e l 'i m pr o cedi b il i tà d el l a d om an d a d i cu i al ricorso introduttivo, verificandosi l'estinzione della domanda di rimborso solo i n p resen za d i u n a com p i ut a ri m ozi o n e d ei vi n col i , secon d o l e mo d al it à d i cu i ai co m m i 4 9-b i s e 4 9-t er, n el caso i n esam e an co r a n o n av v e nu t a ( l et t . A) .
I n ap p el l o, d u nq u e, d o vr eb b e esser e d i ch i arat a l a n u ll i t à/ i n effi caci a d el co n t rat t o d i v en di t a d el 2 0 0 9, n ell a p ar t e co n cer n ent e il pr ezzo m agg i or at o r i sp ett o a q u ell o v i n co l ato ( art . 5 ), co n so st i tu zi o ne ad esso , ai sen si d el pag. 6 di 17 co m b in at o d i sp o st o d eg l i art t . 1 3 39 e 14 1 9 c. c. , d i q u ell o m assim o di cessi o n e,
come determinato per legge (€ 32.053,546) e conseguente rimborso della d i ff er en za di pr ezzo v er sat a (l et t. B).
Gl i app el l an t i r i ch i am an o e r i b ad i sco no , in f in e, tu t t e l e d ed u zio n i co n t enu t e n el r i cor so di pr im o g r ado a so st eg n o d ell a do m and a, i l cu i t est o r ip or t an o i n t er am ent e ( l ett . C) .
§ 3 . – Con il s e co nd o mo tivo g li ap pe llan ti la m en tan o ch e il Tr ib u na le a v re bb e de l tu tto om e ss o d i v a lu ta r e u n 'u lte r io r e q ue s tio ne s o llev a ta ,
c on c erne n te « la n on a ttitu d in e de lla n ov e lla leg is la tiv a a m u ta r e in p e ju s u n d iritto de ju r e c on d ito a fferm a to e d in p en de nz a d i g iu d iz io », v io lan do c o s ì
l'art. 112 c.p.c .
E invero, anche nell'ipotesi, non ancora verificatasi, di futura stipulazione della convenzione di affrancazione, la disposizione di cui all'art. 4 9 -q ua ter s a reb be c om un qu e in ap p lica b ile a l c a so d i s pe c ie . Es s a , s ec on do il principio per cui la legge non può che operare per l'avvenire e non può
o pe ra re re troa ttiv am en te (a rt. 1 1 p re le gg i) , p o tre bb e tr ov a re ap p lic a z ion e lim ita ta me n te a fa tti su cc e ss iv i a lla s ua en tr a ta in v igo r e , co n s a lv ez za de lle fa ttis pe c ie , qu a le q ue lla in d is cu s s io ne , in s or te in p e r io do a nte c ed en te , no n v e rte nd o s i in n e s sun a d e lle ipo te s i d i ca r a tte r e e c ce z io na le in c u i è c on se n tita la d e ro ga s e co ndo i p rin c ip i a f fe r m a ti d a lla C .C os t. c on la s e n te nz a n .
1 2 /2 01 8 .
G li a p pe llan ti rip ro po ngo no , d unq ue , le q ue s tio n i d i c o s titu z io n a lità
s o llev a te in prim o g rad o , rite nu te n on m an ife s ta me n te f ond a te e r ile va n ti.
pag. 7 di 17 § 4 . – Con il terzo motivo ci si duole del rigetto da parte del primo g iud ic e d e lla ric h ie s ta d i rim e tte r e la ca us a su l r uo lo e d i r invia r la ov ve r o d i s o sp en de rla in a tte s a d e lle d e te rm ina z io n i de lla C o r te co s titu z ion a le s u lla s o llev a ta q ue s tio ne d i le g ittim ità co s tituz ion a le d e i c ita ti c om m i 4 9 -b is, 49 -
te r e 4 9 -q ua ter d e ll'a rt. 3 1 de lla l. 4 4 8 /19 98 , c o me n ov e llati d a ll' a r t. 2 5 -
u nd ec ie s de l D .L. n . 1 19 /20 18 , c on r if e r im en to ag li a r tt. 3 , 24 , p r im o co m ma ,
102 e 117 della Costituzione, quest'ultimo in relazione all'art. 6 della
Convenzione per la salvaguardia dei diritti dell'uomo e delle libertà
fo nd am en ta li (CED U ) ; c iò n on os tan te l' ev ide n te r ile va nz a e ine r en z a d e l te ma s u l c a so in e s am e , co n se n te nd o ta le p r on un c ia il r ip r is tin o de l q ua d ro n o rm a tivo an te rio re a lla mo d ific an o e co n se n te nd o la r ipe tiz ion e de lle so m me ille g ittim am en te p ag a te .
§ 5 . – Con il quarto motivo si lamenta la violazione dell'art. 92, ultimo comma c.p.c., laddove il giudice ha disposto l'integrale compensazione delle s p e se in ra g io ne de lla s op ra vv en u ta no r m a tiv a e d e lla c on s egu en te im p ro c ed ib ilità d e lla do ma nd a . Sar eb be s ta to , d unq ue , p i ù co ng r uo , s ta n te l'incidenza della sopravvenienza normativa su un quadro interpretativo ormai c ris ta llizz a to , p rov ve de re a lla co nd ann a d e lle p ar ti c onv en u te in ap p lica z io ne d e l p rin c ip io d i s oc co mb en z a v ir tu a le , d ov en do r ad ic ar s i la c o nd an na a lle spese alla situazione esistente al momento dell'introduzione del giudizio e,
d un qu e , in re la z ion e a un a p ro gn os i pr oc e ss ua le fo r mu la ta s enz a ten er e c on to d e lle sop r av ve n ie nz e n o rm a tive ( v . Ca s s . 21 .1 .2 021 n . 109 8 ) .
§ 6 . – G iov a p re me tte re ch e la v ic en da d ev e e s s er e r iva lu ta ta e d ec is a te n en do c on to c he , ne l co rso d e l g iud iz io d i a pp e llo , è in te r ve nu to l'a tto pag. 8 di 17 n o ta rile d i a ffra nc a z ion e d e l 19 .7 .2 022 , c he ha co mp o r ta to la r imo z io ne dell'obbligo convenzionale del prezzo massimo di cessione e il venir meno di o gn i q ue s tion e c irc a la va lid ità /e f f ica c ia d e lla c la us o la s u l p re z zo c on tes ta ta
(a rt. 5 de l co n tra tto d e l 1 9 .1 .20 09 ) .
C iò a lla luc e d e l d ispo s to d i c u i a ll'a r t. 31 , co mm a 4 9-qu a te r, d e lla L. n .
4 48 /19 98 , a te no re de l qu a le « In p en de nz a d e lla r imo z ion e dei v inc o li d i cu i a i c o mm i 49 - b is e 4 9- te r, il c on tr a tto d i tr as f e r im en to de ll' im m ob ile non p rod uc e e ffe tti lim ita tam en te a lla d if f e re nz a tr a il p re z zo c on ve nu to e il prezzo vincolato. L'eventuale pretesa di rimborso della predetta differenza, a q ua lun qu e tito lo ric h ie s to , s i e s tin gu e c on la r im oz ion e d e i v inc o li se co nd o le m o da lità d i cu i a i c o mm i 49 -b is e 4 9- te r . La r im oz ion e d e l v inc o lo de l p re zz o m a s s imo d i c e s s ion e co mp o rta a ltr es ì la r im oz ion e d i q ua lsia s i v inc o lo d i n a tu ra so gg e ttiv a .»
È s ta to a ltres ì p rec isa to , co n r ig ua r do a l mo m en to in c u i il v in co lo de ve c on s ide ra rs i rimo s so , ne l de c re to d e l Min is tr o de ll' e con o m ia e de lle f in an z e ,
c u i fa rife rim en to il c ita to co m ma 4 9-b is ( R eg o la me n to r e ca n te r im o z io ne d a i v inc o li d i p re z zo grav an ti s ug li imm ob ili co s tru iti in re g im e d i e d iliz ia c on ve nz ion a ta), a do tta to il 2 8 se tte mb r e 2 02 0 , c on nu m e ro 151 e d e n tra to in v igo re il 25 n ov em b re 20 20 , a rt. 1 , co m ma 4 , c he « I l v in co lo è r im o s so , an ch e ai fini dell'estinzione delle pretese di rimborso di cui all'articolo 31, comma
4 0 – qu a ter, s e con do pe riod o , d e lla le gg e 2 3 d ice m br e 19 98 , n . 4 48 pe r e f fe tto d e lla de lla con ve nz ion e tr a le pa r ti .» . CP_6
Il fa tto n uo vo in terve nu to de lla s tipu la de ll' a tto d i a f f ra nc az io ne – c he e n tra m be le pa rti ha nn o v a lu ta to n e lle no te con c lus ion a li, r ich ia ma te in s e de pag. 9 di 17 d i p re c is a z io ne d e lle co nc lus io n i e in s ed e d i d is cu s s io ne o r ale , pe r r ib ad ir e la fo nd a te zz a de lle in iz ia li co nc lu s io n i d a c ia s cu na d i e ss e fo rm u la te – r en de in u tile s tab ilire , c om e rich ie s to co l p r imo mo tivo d i app e llo , se s ia co r r e tta o m e no la d ec is io ne a do tta ta da l g iu d ice d i p r im e c ur e , c he , in p en de nz a de lla p roc ed u ra d i a ffra nc az ion e p e r la r imo z ion e d e i v inc o li, h a d ich ia ra to im p ro c ed ib il i le d om an de a va nz a te d a i co n iug i e d ire tte a Pt_1 Pt_2
o tte ne re vu o i la d ic h ia ra z ion e d i nu llità p a rz ia le /in e ff ic ac ia de l c on tr a tto d i c o mp rav end ita , in re laz ion e a lla c la u so la c on pa ttu iz ion e d i un p re zz o s u pe riore a qu e llo m as s imo , vu o i la r ipe tiz io ne de l p rez z o p ag a to in e c ce de nz a;
do m an de c u i s i co lleg av a l' is tan za , re ite ra ta in ap pe llo , d i d is po rre c on su len za te cn ica d i u f f ic io .
Ta n to , a lla luc e de l ch ia ro e ine qu ivo co de tta to no r m a tiv o ch e fa d is ce nd e re la rimo z io ne de l v in co lo d a lla s tipu la de lla con ve nzio ne .
§ 7 . – Con riferimento al terzo motivo (sospetta illegittimità
c o s titu z io na le d e lla n uov a d isc ip lin a ) e a l s ec on do m o tiv o ( ir r e tr o a ttiv ità
d e lla nu ov a d is c ip lina ), s i o s se r va co me i r ec en ti pr in c ip i e nu nc ia ti d a lla
Co rte c o s titu z io na le e d a lla Co rte d i c a ss az ion e c on s en tano d i r e s p in ge r e tu tti g li a rgo me n ti sv ilupp a ti a so s te gn o d e i su dd e tti mo tiv i.
§ 7 .1 – Più specificamente, q uanto al primo profilo, è sufficiente r ic h iam a re la se n te nz a d e lla C o r te co s tituz ion a le de l 5 .1 1.2 02 1 n . 21 0 ,
in te rv en u ta s uc ce s s iv a me n te a lla p ron un c ia g ra va ta , ch e h a d ich ia ra to inammissibile la questione di legittimità costituzionale dell'art. 25 -un de c ies
D.L. n. 119/2018, convertito, con modificazioni, in L. n. 136/2018, e dell'art.
pag. 10 di 17 c ita to a rt. 25 -un de c ie s, c en s ura ti p e r v io laz ion e de lla « no r ma tiv a c om un ita r ia relativa al divieto di “ aiuti di Stato”» , in quanto modifica retroattivamente il re g ime d e lla rim oz ion e d e l v in co lo de l p re z zo m as s imo d i c e s s io ne d eg li im m ob ili d i ed iliz ia c on ve nz ion a ta , m e n tr e ha d ich iar a to n on f on da te le q ue s tion i d i leg ittim ità c o s titu z io na le de i s udd e tti a r tic o li, s o lle va te in rife rim en to a g li a rtt. 3 , 2 4 , 42 , 4 7 , se co nd o co mm a , 77 , s e con do c om m a , 10 1 ,
102, 104, 111 e 117, primo comma, della Costituzione, quest'ultimo in relazione all'art. 6 della Convenzione per la salvaguardia dei diritti dell'uomo e delle libertà fondamentali (CEDU), nonché all'art. 1 del Protocollo
a dd iz ion a le a lla CEDU , in qu an to p re ve don o c he il v in co lo d e l p re zz o m a s s imo d i c e ss ion e de g li imm ob ili d i ed iliz ia c onv en z ion a ta p os s a e s s er e rim o s so , do po c he s ia no tra sc o r s i a lm en o c in qu e an n i da lla d a ta de l p r imo tra s fe rim en to , a rich ie s ta d e lle p er s on e f is ic he c he v i a bb iano in te re s s e , an ch e s e no n p iù tito la ri d i d iritti rea li s u l b en e imm ob ile .
§ 7 .2 – Con riferimento all'aspetto della retroattività della disciplina, le
Se z ion i un ite d e lla Co rte d i ca s sa z io ne , c on la s e n te nz a d e l 6.7.2022 n. 21348
(ripresa da numerose successive pronunce, tra cui, da ultimo, C a s s . o rd .
2 4 .2 .20 24 n . 5 24 7 ) , d op o a ve re ric h ia m a to i princ ip i con tenu ti n e lla c ita ta s e n te nz a C.Co s t. n . 21 0 /2 02 1 , ha nn o p re c isa to c he « La p r oc ed ur a d i a ffran ca z io ne fin a liz z a ta a ll ' e lim in az ion e d e l v in co lo d i p r e zz o pe r i s u cc e ss iv i a cqu iren ti d eg li im m ob ili d i e d iliz ia r e s id en z ia le p u bb lica , c h e l'art. 25 - undecies del d.l. n. 119 del 2018 ha esteso in favore di tutti gli in te res s a ti, è con s en tita , se co nd o la p r ev is io ne de l co m ma 2 de lla c ita ta d is po s iz ion e , an c he in re la z io n e a g li a tti d i c es s ion e avv en u ti a n te r io r m en te pag. 11 di 17 a lla d a ta d i e n tra ta in v igo re d e ll'a r t. 5 , co m ma 3 - b is , de l d .l. n . 70 d e l 2 01 1
(1 3 lu g lio 20 11 ); la pe nd en za de lla pr oc ed u ra d i r imo z ion e de i v in co li d e term ina la lim itaz ion e de g li e ff e tti de i r e la tiv i c on tr a tti di tr a s f e r ime n to d eg li im mo b ili, ne i te rm in i d i cu i a ll 'a r t. 31 , co m ma 49 - qua te r , de lla l. n .
4 48 de l 19 98 » .
§ 7 .3 – Può dunque affermarsi che, alla luce della nuova disciplina,
a pp lic ab ile a nc he a l con tra tto pe r cu i è c au s a , la po s itiva con c lu s ion e d e lla p roc ed u ra a m m in is tra tiv a d i a f f ra nc az ion e , a ttiva ta d a i ve nd ito r i, h a r es o e ffica c e e qu ind i v a lid a la c lau so la d e l p re zz o co nv en u to e cc ed en te il p r e zz o m a s s imo d i c e ss ion e fin d a l m om en to de lla s tipu la e h a d ete r m ina to , c on e ffica c ia re tro a ttiv a , l'e s tin z io ne d e ll 'a z io ne d i r ip e tiz ione d i in d eb ito e s e rc ita ta d ag li ac qu iren ti, ren de nd o l' imm ob ile a f f r an ca to lib e ra me n te tra s fe rib ile , s ia s o tto il p ro filo d e l p re zz o , ch e so tto il p ro f ilo d e i r eq u is iti s o gg e ttiv i de ll ' ac qu iren te .
§ 8 . – Gli appellanti nelle note conclusionali hanno sviluppato ulteriori a rgo m en taz ion i p e r s os ten e re ch e , pu r e s s end o in ter ve nu t o l'a tto d i affrancazione tra gli appellati e il Comune di Roma il 13.7.2022, l'immobile ris u lte re bb e an co ra as s ogg e tta to a l v inc o lo d e l p re zz o ma s s im o d i c es s ion e previsto dall'originaria convenzione e sarebbero ancora fondate le domande d a i me de s im i av an za te .
In particolare, levano che l'art. 3 dell'atto di affrancazione CP_7
c on tie ne u na sp ec ifica c la u so la r e la tiva a l « con gu ag lio» p e r il co s to definitivo dell'area acquisita , stabilendo che «[…] Le parti convengono e c on fe rm an o , pe r q u e l c he po s sa oc co r r er e , ch e il d ive r s o c on gu ag lio , r e la tivo pag. 12 di 17 a l c o s to de fin itiv o d e ll 'a rea , r ive s te la n a tu r a g iu r id ica di o b b lig az ion e p rop te r re m , e q u in d i g rav an te v ia v ia su i tito la r i d i d ir itti r e a li su i b en i,
q ua le d e riv an te d a lla legg e e d a ll ' ar t. 35 , co mm a 1 2 , L. n . 8 65 /19 71 […].
Pe rta n to i s ig no ri e , ed il No ta io r og an te o Controparte_8 CP_2
a u ten tica n te le so tto s c riz ion i d i qu a lu nq ue a tto d i tra s fe r im ento a q ua lun qu e tito lo so no s in d a ll 'o rig in e o bb lig a ti, ino ltr e , ad ins e r ire (o a d a ve r g ià
in s e rito ) a nc he a i s en s i e pe r g li e f fe tti de ll ' a r t. 1 339 de l C od ic e C iv ile , n eg li a tti d i tra s fe rim en to - a qu a lunq ue tito lo - d i c ia sc un im mo b ile c he v ien e q u i a ffran ca to , c lau so la e sp re s sa d i r ic on os c ime n to e d ac ce ttaz io ne d i q ua n to p rev is to ne l co m ma pre ce de n te d e l p r e se n te ar tico lo . I l m an ca to in s e r im en to d i de tta c lau so la , fe rm i re s ta ndo g li e f fe tti d e ll ' ar t.13 39 d e l C o d ic e C iv ile ,
c o s titu is ce g rav e v io laz ion e co nv en z ion a le ch e co mp o r te r à la r is o lu z io ne d i d iritto , e x a rt. 1 45 6 c .c ., d e l p re s en te a tto d i a f f ra nc az ion e pe r la r im oz ion e d e i v inc o li c on ve nz ion a li d e l p re z zo ma s s im o d i ce s s io ne e d e l c an on e d i lo c az ion e .»
O rb en e , p o ic hé da lla d is am ina de ll' a tto d i c o mp ra ve nd ita tr a g li a pp e lla ti e g li ap pe llan ti , risu lta c he , a s uo te mp o , d e tta c la u so la n on è s ta ta inserita nell'atto di trasferimento della proprietà dell'immobile oggetto della c on ve nz ion e d i a ffran c az ion e , n é s i s ar eb be p ro vv edu to suc c es s iva m en te ,
c o me fo rma lm en te so lle c ita to da g li ap pe llan ti c on la n o ta de l 2 5 .10 .202 2 ,
o pe re re bb e la riso lu z io n e d i d ir itto , ex a r t 14 56 c .c ., r ic h iama ta d a ll o s tes so a tto d i a ffra nc az ion e a ll'a rt. 3 ; l' af f r an ca z io ne s a re bb e , d un qu e , c o me
ta m qu am n on e s se t , in q ua n to in id on ea , g iu r id ica m en te a con s eg u ire il s u o s c op o .
pag. 13 di 17 G li a pp e llan ti co nc lud on o , p e r ta n t o , ne i s eg ue n ti ter m in i:
« 1 ) Dichiarare la nullità dell'art 5 del contratto di vendita del 19.01.2009 a firm a d e l N o ta io , co n cu i Persona_1 Controparte_8 CP_2
hanno venduto a e l'intera proprietà Parte_1 Parte_2
s u pe rfic ia ria fac en ti pa rte d e l c om p le s so imm ob ilia re s ito n e l c o mun e d i
Ro m a , Piaz za le Mon te sq u ie u n . 28 . Seg na ta me n te , ap pa r ta me n to pe r c iv ile abitazione, sito al quarto piano della scala “F”, distinto con il numero d'interno 7, di sei vani catastali oltre locale uso cantina, al piano s e m in te rra to , d is tin to co n il nu m e ro 7 2 e po s to au to c op e r to , se m p re a l p ian o s e m in te rra to d is tin to da l nu me r o 5 8 , n e lla pa r te in cu i d e te r m ina in e u ro
3 70 .00 0 ,0 0 il p re zz o d i v en d ita , co n so s tituz ion e d i e s so , ex ar t 1 339 e 14 19
c o mm a 2 C.C., co n il p re zz o ma s s imo d i ce s s io ne d i Eu r o 8 8 .8 74 ,87 ,
c a lco la to s ec on do le p roc ed u re co n te nu te n e lla c on ve nz ion e;

2 ) Pe r e ffe tto d i qu an to a l pu n to pr e ce de n te , co n s id e ra ta la m an c a ta e f f ic ac ia d e lla co nv en z io ne d i a ffran c az ion e de l 1 3 .0 7 .2 02 2 , p er ess e r e la s te s sa in e ffic a ce e riso lta ex le gg e p e r gr av e ed in sa na b ile v io laz ion e d e i p re su ppo s ti c on ve nz ion a li (a rt 3 a f f r an ca z io ne ) , c on da nn a re g li a pp e lla ti a lla re s tituz ion e in fav o re de g li a pp e llan ti de lla d if f e re nz a tra il p r ez zo d i leg ge
Eu ro 8 8 .8 74 ,87 ed il p re zz o p ag a to eu ro 37 0 .0 00 ,00 ov ve ro n e lla s o mm a d i e u ro 28 1 .1 25 ,13 , co n fa vo re d i in ter e ss i le ga li e r iv a lu ta z io ne m o ne ta r ia .
3 ) In og n i c a so con da nn a re g li a pp e lla ti a lle s pe se de l do pp io g r ado d i g iud iz io . »
Re pu ta la Co rte ch e g li a rg om en ti e le co nc lus ion i s op ra r ipo r ta ti n on siano fondati, in quanto basati su un'interpretazione della convenzione del pag. 14 di 17 1 3 .7 .20 22 no n c on fo rm e a lla d is c ip lina e a i p r in c ip i g iu r is pru de nz ia li so p ra in d ica ti .
La s tipu la d e ll'a tto d i a ff r an ca z ion e è imm ed ia tam en te e f f ica c e e c o mp orta la rimo z io ne de i v inc o li c on ve nz ion a li de l p re zzo ma s s imo d i c e s s io ne , c om e s i le gg e in p iù p ar ti n e llo s te s so a tto d i a ff r anc a z io ne , p u r se la ind en n ità - co rrisp e ttiv o rich ie s ta d a Ro ma C ap ita le (n e lla m isu r a d i €
3 .20 6 ,6 8 ) e versata prima dell'atto notarile, è stata riconosciuta e s p re s sa m en te d a lle p a rti co me p ro vv iso r ia ed è s ta to f a tto s alv o l' ev en tua le c on gu ag lio d ovu to , a s eg u ito d i su c ce s s iv e e d ov e ro s e v er if ich e a m m in is tra tiv e e co n ta b ili da p a r te d i R o ma C a p ita le , c h e i p r iva ti a ffran ca ta ri s i so no imp eg na ti a ve r sa r e p e r sé s tes s i e i pr op r i a v en ti ca u sa .
A d iv e rs a co nc lu s ion e no n co ndu c e la c ir co s tan za c he n e l con tr a tto d e l
1 9 .1 .20 09 p e r cu i è c a u sa n on s ia s ta ta ins e r ita la c la u sola e s p re s sa d i riconoscimento e accettazione di quanto previsto nell'atto di affrancazione in ordine all'eventuale conguaglio;
e infatti, l'obbligo d 'inserimento non può
c h e v a le re p e r i co n tra tti s tipu la ti su cc e s s iv am en te a ll'a f f ra nca z ion e e , a nc he a vo le rlo rite ne re rife rito a g li a tti d i co mp r av end ita s tipu la ti in p r ec ed en za ,
con l'eventuale forma della rettifica, non è ravvisabile nessun inadempimento d e i co n iu g i e r is pe tto a lla le tte ra d e l 25 .10 .2 02 2 co n cu i i CP_5 CP_2
d ifen s ori de g li od ie rn i a pp e lla n ti, n e l va lu ta r e il te s to d e lla tr a n sa z io ne lo r o in v ia to ( tra n sa z io ne non p ro do tt a in g iu d iz io ) , ha nn o s e mp lic em en te s o llec ita to u n in co n tro pe r e sa m in a re la s itua z io ne e c er c ar e una s o lu z io n e p e r superare le criticità createsi a seguito dell'atto di affrancazione.
pag. 15 di 17 Pu ò c on c lud e rs i , p e rta n to , a nc he in d if e tto d i p ro va c irc a in iz ia tiv e in trap re se d a Ro ma Cap ita le a l f ine d i p r ov oc a re la r iso luzio ne d i d ir itto d e ll'a tto d i affran ca z io ne , ex ar t. 14 56 c .c . , ch e de tto a tto s ia tu tto r a v a lido e d e ffic ac e e du nq ue l'im mob ile in o gg e tto s ia lib er o d a i v inc o li de l p re zz o m a s s imo d i c e ss ion e;
c iò ch e d e te r m ina l' inf on da te zz a a llo s ta to d e l le d o ma nd e de g li ap pe llan ti d ire tte a f a r d ic h iar a re l a in v a lid ità o in e f f ica c ia dell'art. 5 del contratto del 19.1.2009 e a ripetere il maggior prezzo versato.
§ 9 . – In de fin itiv a , l'a pp e llo v a re sp in to .
La pa rtico la re co mp le ss ità d e lla ma te r ia , og ge tto d i a mp io d iba ttito e d i n u me ro s i in te rv en ti leg is la tiv i , la p ro nu nc ia d i se n te nz e vuo i d e lla C o r te c o s titu z io na le , vu o i de lle Se z io n i un ite de lla C o r te d i c as s a z io ne , e il m u tam en to d e lle c irco s ta nz e d i f a tto , r igu a rd an ti la p r oc ed u ra d i a ffran ca z io ne , a nc he do po l a p r op os iz io ne de ll' im pug na z ione , in du co no a c on fe rm a re il c a po de lla s en ten za g r av a ta ch e ha d isp os to la c o mp en sa z ion e d e lle s pe se d i lite (o gg e tto d e l q ua r to mo tivo d i ap pe llo ) e a c o mp en sa r e p e r in te ro a nc he le sp es e de l p re se n te g r ado , a i s en s i d e ll' ar t. 9 2 , co m ma 2 , c .p .c .
Il rigetto dell'appello costituisce il presupposto, del quale si dà atto con la p res en te se n te nz a , pe r il pa ga me n to a ca r ico de lla p a r te ap pe lla n te d i u n u lte rio re imp o rto a tito lo d i co n tr ib u to un if ica to p a r i a q uello d ov u to pe r l'impugnazione, ai sensi dell'art. 13, comma 1 -qua te r, D .P.R . n . 1 15 /20 02 ,
nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, L. n. 228/2012.

pag. 16 di 17

P.Q .M.


la Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto contro la s e n te nz a d e l Trib un a le d i Ro ma n . 66 44 /202 1 p ubb lic a ta il 20 .4 .202 1 , o gn i c on tra ria is tan z a , d ed uz ion e e d e c ce z io ne d isa tte sa , co s ì p rov ve d e :
1 . – rigetta l'appello ;
2 . – compensa interamente tra le parti le spese di lite;

3 . – dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte degli appellanti, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione, ai sensi dell'art. 13, comma 1 -qua te r, D .P.R . n .
1 15 /20 02 .
Co s ì de c iso in Ro m a il 2 0 .2 .20 25
Il Co n s ig li ere es t. I l Pr e s id en te
- Ma tild e Ca rp in e lla - - G iu s e pp e Sta g lia nò -
pag. 17 di 17 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
2 0 .7 .20 22 r.p . 6 96 16 , r.g . 9 90 87 ( v . no ta de l 1 3 .12 .202 3 de g li ap pe lla n ti, cu i è
3 1 , co m m i 49 -b is, 4 9-te r e 49 -q ua te r, L. n . 4 48 /1 99 8 , co m e m o d if ic a to d a l