REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA VIII SEZIONE CIVILE così composta:
Franca Mangano Presidente
Riccardo Massera Consigliere rel.
Caterina Garufi Consigliere riunita in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 7138 dell'anno 2019, promossa da
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'avv. Parte_1 C.F._1
MADDALENA BOFFOLI;

- Appellante - contro
(C.F. ) quale gestore del Fondo di investimento Controparte_1 P.IVA_1 immobiliare chiuso denominato «i3-Regione Lazio», rappresentata e difesa dall'avv.
LUCA RIPOLI;

(C.F. ), rappresentata e difesa dall'avv. RITA SANTO;
CP_2 P.IVA_2
- Appellate -
OGGETTO: Appello avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 9434/2019 pubblicata il 06/05/2019, in punto di Abitazione Uso.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. ha convenuto in giudizio la e la Parte_1 Controparte_1 CP_2 chiedendo che venga accertato il suo diritto di abitazione sull'appartamento/attico posto al quinto piano dell'immobile sito in Roma alla via di Parione n. 37 (34-39) e con questo il suo diritto di prelazione nella vendita del bene, al prezzo che dovrà essere quantificato tenendo conto delle migliorie da lei apportate e delle somme corrisposte a titolo di oblazione per abuso edilizio e di indennità di occupazione, previa la sospensione della procedura di vendita avviata dalla CP_1

1.1. Con sentenza n. 9434/2019 del 06/05/2019 il Tribunale di Roma ha respinto la domanda e ha posto le spese di lite a carico dell'attrice, osservando che:
- a fondamento del diritto di abitazione sull'appartamento l'attrice aveva allegato un decreto di omologa della separazione personale dell'11 maggio 1999, con il quale Pag. 1 di 5

erano stati a lei affidati i figli minori, all'epoca dell'età di 13 e 15 anni, e le era stata assegnata la casa familiare;

- l'efficacia del provvedimento di assegnazione, per l'intrinseca provvisorietà dei provvedimenti in materia di famiglia, può essere liberamente messa in dubbio dal terzo che contesti l'insussistenza originaria o sopravvenuta dei presupposti per l'assegnazione stessa;

- tali presupposti sono ormai venuti meno, avendo i figli l'età di 32 e 34 anni, tanto che l'attrice ha lasciato la dimora ben 11 anni prima dell'instaurazione della causa, in forza di una sentenza passata in giudicato che, oltre ad accertare la qualità di occupante senza titolo, ne ha disposto l'allontanamento (con pagamento di una indennità di occupazione) con ciò finanche escludendo, anche in questo caso con efficacia di giudicato, l'esistenza di un diritto di abitazione in capo alla attrice, dal momento che il giudicato copre il dedotto e il deducibile.

2. ha impugnato la sentenza chiedendo l'accoglimento delle Parte_1 domande già proposte in primo grado.
Tanto la quanto la hanno chiesto il rigetto dell'appello Controparte_1 CP_2 con vittoria delle spese del grado.
Il 10/10/2024 la causa è stata trattenuta in decisione con concessione dei termini per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.

3. Con l'unico motivo di appello sostiene che il Tribunale ha Parte_1 interpretato erroneamente le sue richieste: il primo giudice ha ritenuto che il diritto di abitazione, derivante dall'assegnazione della casa coniugale, non fosse più valido;
tuttavia, il suo interesse non era quello di accertare un diritto di abitazione
«attuale», ma al momento del rilascio dell'immobile; e a quella data l'assegnazione della casa familiare era ancora efficace.
Contesta inoltre l'interpretazione del Tribunale secondo cui la precedente sentenza che l'ha condannata al rilascio avrebbe valore di giudicato anche con riguardo all'inefficacia del provvedimento di assegnazione della casa familiare, deducendo che essa non poteva opporsi al rilascio, basato sulla «non abitabilità» dell'appartamento, dato che le autorizzazioni necessarie erano state negate dalla
. CP_2
L'appellante deduce poi che la vendita dell'immobile a un valore superiore, con una destinazione d'uso residenziale che le era stata precedentemente negata, costituisce un'ingiustizia. Le migliorie da lei apportate all'immobile hanno aumentato il suo valore, e la vendita a terzi senza riconoscerle il diritto di prelazione rappresenta un danno ingiusto. La e la hanno sfruttato le CP_1 CP_2
Pag. 2 di 5 migliorie per aumentare il valore di vendita dell'immobile senza riconoscerle alcun diritto o risarcimento. Questo comportamento, secondo costituisce un Pt_1 abuso del diritto che deve essere sanzionato;
essa chiede quindi, nella sostanza, di poter esercitare il diritto di prelazione come forma di risarcimento per il danno subito.
Infine, l'appellante argomenta che le autorizzazioni e i nulla osta ottenuti per i lavori di ristrutturazione avevano generato in lei un legittimo affidamento nella futura stipula di un contratto di locazione. Il principio del legittimo affidamento impone all'Amministrazione di salvaguardare le situazioni soggettive consolidate per effetto di atti e comportamenti idonei a generare un ragionevole affidamento nel destinatario. Al contrario, questo affidamento è stato ingiustamente deluso dalla vendita dell'immobile a terzi, senza riconoscerle alcun diritto.

4. L'appello è manifestamente infondato e deve essere respinto.

4.1. Il diritto di prelazione reclamato dall'appellante in vista della vendita dell'immobile oggetto di causa può trovare la propria fonte (oltre che in uno specifico negozio stipulato dalle parti, che nel caso in esame non è stato nemmeno allegato) nell'art. 3 della legge n. 431 del 1998 o nel regolamento della Regione
n. 5 del 2012, modificato con regolamento n. 19 del 2014, il quale prevede CP_2 criteri, modalità e strumenti operativi per la gestione e valorizzazione del patrimonio immobiliare regionale.
La prima disposizione attribuisce il diritto di prelazione per l'acquisto dell'immobile al conduttore di un immobile locato ad uso abitativo quando il locatore si sia avvalso della facoltà di diniego del rinnovo alla prima scadenza adducendo, quale motivazione, che è sua intenzione venderlo e che egli non possiede altri immobili ad uso abitativo.
Il regolamento regionale di cui si è detto, poi, all'art. 7 (giacché deve ritenersi che Parte l'immobile ricada nella «fascia centrale individuata dall' essendo ubicato in
Roma «a circa 100 mt. dal Chiostro del Bramante e a 150 mt. da Piazza Navona»: così l'annuncio di vendita prodotto dall'attrice) attribuisce «ai conduttori di beni immobili ad uso abitativo» il diritto di prelazione per l'acquisto del bene, nonché il diritto di opzione all'acquisto al prezzo base d'asta nel caso di mancata aggiudicazione al primo incanto e il diritto di prelazione all'acquisto in caso di vendita ad un prezzo inferiore a quello da loro già offerto in opzione. Ai conduttori che abbiano compiuto sessantacinque anni, poi, è inoltre riconosciuto, in caso di mancata aggiudicazione alla prima asta pubblica, il diritto di opzione per l'acquisto del diritto di abitazione vitalizio.
Pag. 3 di 5 In tutte le ipotesi, quindi, perché possa essere riconosciuto il diritto di prelazione rivendicato dall'appellante è necessario rivestire la qualità di conduttore dell'immobile, in virtù di un regolare contratto di locazione. Ogni altra considerazione potrà dare adito a pretese di diverso tenore, ma non può costituire titolo per il riconoscimento di un diritto di prelazione sull'acquisto dell'immobile.

4.2. rivendica la titolarità del diritto di prelazione deducendo che Parte_1
l'immobile è stato a lei assegnato in sede di omologa della separazione consensuale, avvenuta con decreto del Tribunale di Roma dell'11 maggio 1999.
Qualora la casa familiare non sia di proprietà dei coniugi, il provvedimento di assegnazione adottato dal giudice della crisi familiare determina la successione dell'assegnatario nel rapporto in cui trovava fonte la detenzione (v., con riguardo alla locazione, l'art. 6 legge n. 392 del 1978). Esso non attribuisce, quindi, un indiscriminato diritto di abitazione nell'immobile che appartenga a terzi fino al venir meno delle esigenze della prole. Al contrario, la detenzione trova titolo in un contratto ed è quindi legata alle sorti di questo: scaduto o risolto il contratto, viene meno anche il diritto di godimento dell'immobile garantito dal provvedimento di assegnazione della casa familiare.
Ebbene, nel caso in esame il Tribunale di Roma con sentenza n. 22627 del 2003, pronunciata nel contraddittorio della stessa che era intervenuta nel Pt_1 processo deducendo di essere assegnataria dell'immobile, confermata dalla Corte di appello e passata in giudicato, ha accertato che alcun valido contratto di locazione è mai stato stipulato relativamente all'appartamento oggetto di causa, che e il coniuge lo occupavano senza titolo e che erano pertanto Parte_1 tenuti a rilasciarlo. ha quindi rilasciato l'immobile nel 2007, e in quell'occasione sono Parte_1 venuti meno gli effetti del provvedimento di assegnazione della casa familiare.
L'immobile è stato messo in vendita con annuncio pubblicato il 29 luglio 2016.
Essa non può quindi rivendicare, con riferimento alla vendita dell'immobile, la sua qualità di assegnataria, venuta meno già nove anni prima. non può quindi vantare alcun diritto di prelazione in relazione alla Pt_1 prospettata vendita dell'appartamento, sia perché non ha mai rivestito la qualità di conduttore dell'immobile, sia perché quando questo è stato messo in vendita gli effetti del provvedimento di assegnazione erano venuti meno ormai da lungo tempo.

5. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo secondo i parametri previsti dal d.m. 10 marzo 2014, n. 55 per le cause di valore
Pag. 4 di 5 indeterminato, in mancanza di indicazioni circa il prezzo fissato come base d'asta per la vendita dell'immobile, con esclusione dei compensi per la fase istruttoria.

5.1. La temerarietà della pretesa impone la condanna dell'appellante a corrispondere a ciascuna delle appellate, ai sensi dell'art. 96, terzo comma c.p.c., una somma di denaro che si ritiene equo determinare in misura pari a 1/4 di quanto liquidato a titolo di spese di lite.

5.2. Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater d.P.R. n. 115 del 2002, inoltre, la Corte deve dare atto che l'appellante è tenuta al versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) rigetta l'appello;
2) condanna al rimborso in favore delle appellate delle spese del Parte_1 presente procedimento, che liquida per ciascuna di esse in 7.000 € per compenso di avvocato, oltre spese generali 15%, Iva e Cpa come per legge;

3) condanna al pagamento in favore di ciascuna delle appellate, ai Parte_1 sensi dell'art. 96, terzo comma, c.p.c., della somma di 1.750 €;
4) dà atto che l'appellante è tenuta al versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione il 09/01/2025
Il Consigliere estensore
Riccardo Massera La Presidente
Franca Mangano
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