N. 749/2018 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CATANZARO
Prima Sezione Civile
La Corte d'Appello di Catanzaro, Prima Sezione Civile, composta dai magistrati:
1) dott. Alberto Nicola Filardo Presidente
2) dott. Fabrizio Cosentino Consigliere
3) dott.ssa Tiziana Drago Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado d'appello iscritta al n. 749/2018 R.G. vertente tra
(C.F.: ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F.: , quest'ultimo in proprio e nella qualità di
[...] CodiceFiscale_2 legale rappresentante pro-tempore della “ (P.I.: Controparte_1
), rappresentati e difesi dall'Avv. Antonio Cortese;
P.IVA_1 appellanti principali-appellati incidentali
e
(C.F.: , Controparte_2 C.F._3 rappresentata e difesa dall'Avv. Antonio Luca Maria Sapienza;
appellata principale-appellante incidentale
e
, in persona del liquidatore sig. Controparte_3 [...]
; Parte_2
; Controparte_4
, in persona del liquidatore sig. Controparte_5 Parte_2
;
[...]
; Controparte_6
1 , in persona del legale rappresentante pro- Controparte_7 tempore sig. ; Controparte_6 appellati non costituiti
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 1927/2017 del Tribunale di Cosenza, pubblicata il 02.10.2017, avente ad oggetto nullità contrattuale per violazione patto commissorio, risoluzione contrattuale
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per gli appellanti principali: “si riporta ai propri scritti difensivi qui da intendersi integralmente trascritti, impugna e contesta tutto quanto ex adverso dedotto, eccepito e richiesto ed insiste per l'accoglimento delle rassegnate conclusioni che si precisano come in atti e verbali di causa”.
Per l'appellante incidentale: “precisa le conclusioni riportandosi a quelle rassegnate nell'atto di costituzione contenente appello incidentale, e per le stesse ragioni ivi spiegate insiste per il rigetto dell'appello principale e l'accoglimento dell'appello incidentale con condanna di parte avversa alle refusione delle spese e compensi di entrambi i gradi di giudizio”.
FATTO e DIRITTO
§ 1. Il giudizio di primo e secondo grado

1.1. e in proprio e nella qualità di legale Parte_1 Parte_2 rappresentante della convenivano in giudizio innanzi al Tribunale Parte_3 di Cosenza la sig.ra per far sentire dichiarare la nullità Controparte_2 di cinque atti stipulati tra le parti nell'anno 2010 per asserita violazione del divieto di patto commissorio ex artt. 2744 e 1963 c.c. e precisamente: A) contratto di compravendita del 28.06.2010 con cui la trasferiva in Parte_4 proprietà a parte convenuta un immobile sito in Isola di Capo Rizzuto (foglio 35 particella n. 1144 sub 9); B) contratto di compravendita del 09.09.2010 con cui la sig.ra trasferiva in proprietà a parte convenuta un immobile sito in Pt_1
IN (foglio 6 particelle n. 740 sub 2 graffata con la particella n. 738 sub. 21);
C) scrittura privata del 09.09.2010 con cui la sig.ra autorizzava e Parte_1 delegava la sig.ra a pagare taluni debiti;
D) contratto di Controparte_2 comodato d'uso del 09.09.2010 con cui parte convenuta trasferiva la detenzione
2 dell'immobile di cui alla lettera B alla sig.ra ; E) contratto preliminare Parte_1 di vendita del 09.09.2010 con cui parte convenuta si obbligava a vendere alla sig.ra
, che si obbligava ad acquistare allo stesso prezzo l'immobile sito in Parte_1
IN di cui alla lettera B.
Esponevano gli attori che tramite le società Controparte_1 Parte_5
operanti nel settore vacanze, già dal 2007 intrattenevano
[...] Controparte_8 rapporti commerciali con le società Immobiliare Imperia s.r.l. e entrambe CP_7 riferibili al sig. , marito della;
che in forza dei predetti Controparte_6 CP_2 rapporti commerciali negli anni avevano eseguito pagamenti in favore del sig.
[...]
e/o delle società dallo stesso amministrate per oltre €1.000.000,00 subendo CP_6 gravi ripercussioni economiche per le loro società; che erano stati sottoposti a continue minacce di discredito e di male ingiusto da parte della e che a CP_2 causa di tali pressioni erano stati costretti a trasferirle in proprietà i due beni immobili siti in Isola di Capo Rizzuto e IN sopra descritti, a prezzi irrisori mai pagati;
che era evidente la elusione del divieto del patto commissorio anche in considerazione del fatto che nella stessa data, relativamente alla villa in IN, erano stati stipulati tra le stesse parti un preliminare di compravendita, un contratto di comodato d'uso e una scrittura privata di delega di pagamento;
che ricorrevano, infatti, gli elementi sintomatici della causa di garanzia e precisamente: 1) rapporto debito-credito tra venditore e acquirente;
2) mancata consegna del bene compravenduto;
3) sproporzione tra il valore del bene trasferito ed il corrispettivo versato dall'acquirente; 4) non definitività dell'attribuzione di proprietà.
Il giudizio veniva iscritto al n. 4582/2010 R.G..
Si costituiva la sig.ra che chiedeva il rigetto della domanda delle parti CP_2 attrici ed in via riconvenzionale di accertare ed annullare ex artt. 1427,1429 e 1439
c.c. il contratto di comodato d'uso (lettera D) ed il contratto preliminare di vendita dell'immobile sito in IN (lettera E) poiché inficiati da dolo e/o errore essenziale. Sempre in via riconvenzionale e subordinata, chiedeva che il detto contratto di comodato venisse dichiarato inefficace per intervenuta decorrenza dei termini e che il preliminare venisse dichiarato risolto in forza di clausola risolutiva espressa, stante il mancato pagamento delle rate del prezzo.
La , nelle more, proponeva avanti al Tribunale di Cosenza anche CP_2 ricorso ex art. 447 bis c.p.c. per far sentire dichiarare l'avvenuta estinzione del
3 contratto di comodato d'uso stipulato tra le parti in data 09.09.2010 (lettera D) per decorrenza dei termini ivi indicati.
La causa, portante il n. 5126/2010 R.G., veniva riunita a quella n. 4582/2010 R.G..
Autorizzata la chiamata in causa dei terzi , Controparte_3 Controparte_4
, , la causa veniva CP_5 Controparte_6 Controparte_7 istruita mediante l'espletamento di interrogatorio formale delle parti e prova testimoniale.
Con sentenza n. 1927/2017 il Tribunale rigettava tanto le domande attrici quanto la domanda riconvenzionale e compensava interamente tra le parti le spese di lite.
In particolare, il giudice di prime cure riteneva che parte attrice non avesse fornito alcuna prova circa la propria, seppur dedotta, coartazione della volontà di cedere i beni immobili al fine di garantire l'inadempimento di un futuro debito. Osservava che l'interrogatorio formale della aveva semmai confermato la volontà CP_2 della di vendere detti immobili al fine di adempiere ad obbligazioni già Pt_1 scadute ex art. 1197 c.c. e non una coartazione della volontà al fine della creazione di una garanzia di un debito futuro;
la non aveva riferito di alcuna CP_2 coercizione della volontà di parte attrice, ma piuttosto della volontà della stessa di vendere ricevendo il prezzo tramite un assegno non trasferibile che era stato ridato alla affinché con quella cifra lei estinguesse un debito che la CP_2 Pt_1 aveva col . Rilevava ancora che emergeva documentalmente un'ingente CP_6 esposizione debitoria dei coniugi e della loro società e la loro libera volontà Pt_2 di farvi fronte con una vendita eseguita in pagamento di debiti scaduti e sfociati in un persistente inadempimento.
Il Tribunale rigettava per difetto di prova in ordine all'errore della volontà della nella stipulazione dei contratti di cui alle lettere D) ed E) anche la CP_2 domanda riconvenzionale dalla stessa proposta.

1.2. Avverso detta sentenza proponevano appello, con citazione notificata il
03.04.2018, e anche nella qualità di legale Parte_1 Parte_2 rappresentante della sulla base dei seguenti motivi: 1) Controparte_1 violazione e falsa applicazione dell'art. 2744 c.c.; rilevavano gli appellanti che il convincimento del Giudice di primo grado si fondava su un'erronea e assolutamente non prudente applicazione della predetta norma ai fatti di causa;
che parte convenuta in sede di interrogatorio formale, sulla circostanza contenuta nel capitolo 19 delle memorie istruttorie di parte attrice, aveva affermato testualmente “... l'assegno è
4 stato da me compilato, firmato e consegnato alla sig.ra e da questa non Pt_1 incassato perché la sig.ra con questo ricavato doveva chiudere Pt_1 parzialmente l'esposizione debitoria che aveva avverso mio marito, sig. CP_6
. Preciso che poiché l'assegno in questione non era trasferibile non poteva
[...] essere girato a mio marito dalla sig.ra . Per tali ragioni la sig.ra Pt_1 Pt_1 mi ha restituito l'assegno ed io, per l'importo pari all'assegno, mi sono impegnata nei confronti della sig.ra ad estinguere per pari importo parte del debito Pt_1 che aveva nei confronti di mio marito. Preciso che mio marito era a conoscenza di questo accordo tra me e la sig.ra ”; che detta affermazione andava senza Pt_1 dubbio ad avvalorare la tesi sostenuta dagli attori in merito all'esistenza di un patto commissorio fra le parti;
che da essa emergeva che l'immobile de quo aveva costituito la garanzia per il pagamento di una somma in favore del marito della sig.ra con la previsione che, solo con il pagamento di quanto preteso, il bene CP_2 medesimo sarebbe ritornato nella proprietà della sig.ra e del sig. Pt_1 [...]
; che a suffragare la ricorrenza del patto commissorio concorrevano Parte_2
i seguenti ulteriori dati: il trasferimento immobiliare avvenuto in data 09 settembre
2010 risultava preceduto dal trasferimento di un immobile sito in Isola di Capo
Rizzuto, località Anastasi Villaggio Capo Piccolo, avvenuto per l'irrisorio prezzo di
€ 50.000,00, mai pagato;
il trasferimento immobiliare avvenuto in data 09 settembre
2010, per un apparente prezzo mai pagato, risultava concatenato con la stipula nel medesimo giorno e sempre dinanzi il Notaio di tre contratti: Persona_1
Contratto preliminare di vendita per l'acquisto del secondo immobile già compravenduto alla signora in favore della signora Controparte_2
contratto di comodato d'uso del medesimo immobile Parte_1 compravenduto dalla Signora e promesso in vendita alla Controparte_2 signora;
Scrittura privata di delega all'incasso del fantomatico Parte_1 assegno bancario n. 0000663828 tratto sulla Banca di Credito Cooperativo San
Michele Agenzia n. 2 Caltanisetta, indicato dalla stessa Signora Controparte_2 nel menzionato atto di compravendita, in favore della Signora
[...] Parte_1
per l'estinzione di altrettanto fantomatiche debitorie delle Società tutte
[...] riconducibili e amministrate dal signor , suo marito. Tanto valeva Controparte_6
a sconfessare l'erroneo convincimento del Giudice di prime cure che la compravendita avesse costituito una datio in solutum e quindi il pagamento con una prestazione diversa di un debito scaduto ed insoluto. Ciò emergeva dalla stessa
5 dichiarazione confessoria della sig.ra atteso che appariva quanto meno CP_2 inverosimile che la , anzichè incassare l'assegno ed effettuare quindi il Pt_1 pagamento tracciabile del debito in favore del sig. , avesse preferito CP_6 restituire l'assegno senza avere alcuna garanzia del pagamento del detto debito che sarebbe stato in tal modo garantito a parole e senza alcuna tracciabilità. Deducevano gli appellanti che la Corte di legittimità costantemente ed uniformemente affermava che il patto commissorio può essere ravvisato anche rispetto a più negozi tra loro collegati, qualora da essi “scaturisca un assetto di interessi complessivo tale da far ritenere che il meccanismo negoziale attraverso il quale deve compiersi il trasferimento di un bene del creditore sia effettivamente collegato, piuttosto che alla funzione di scambio, ad uno scopo di garanzia, a prescindere dalla natura meramente obbligatoria, o traslativa, o reale del contratto, ovvero dal momento temporale in cui l'effetto traslativo sia destinato a verificarsi, nonché dagli strumenti negoziali destinati alla sua attuazione e, persino, dalla identità dei soggetti che abbiano stipulato i negozi collegati, complessi o misti, sempre che tra le diverse pattuizioni sia ravvisabile un rapporto di interdipendenza e le stesse risultino funzionalmente preordinate allo scopo finale di garanzia (Cass. civ., Sez. II,
19/05/2004, n. 9466; cfr. anche Cass. 30 ottobre 1991 n. 11638, Cass. 10749/82; n.
8325/90, 11924/99); che nel caso in esame era di palmare evidenza come l'elusione del patto commissorio fosse stata attuata attraverso la redazione, nello stesso giorno e tra le stesse parti, di più atti: A) compravendita dell'immobile sito in Isola di Capo
Rizzuto, località Anastasi Villaggio Capo Piccolo per l'irrisorio prezzo, mai pagato, di €50.000,00, giusto atto per notar rep.27722 racc.12155 del 28 Persona_1 giugno 2010, mentre il valore effettivo era di €130.000,00, in favore della Signora
B) compravendita della villa con annessa corte Controparte_2 esclusiva sita in IN, c.da Pasquali, Via Leonardo da Vinci n. 20 al prezzo, mai pagato, di €276.572,00, giusta atto del 9 settembre 2010 per Notar Per_1 da Cosenza rep. 27763 racc. 12189, in favore della signora
[...] Controparte_2
C) preliminare di compravendita avente ad oggetto il futuro trasferimento
[...] della villa compravenduta di cui al precedente punto identificato alla lettera B) dalla sig.ra alla sig.ra (amministratore della Controparte_2 Parte_1
e moglie di socio e amministratore della Parte_5 Parte_2
Par e;
D) scrittura privata di comodato con Controparte_9 Controparte_1 cui sempre lo stesso immobile veniva concesso in “comodato mensile” alla sig.ra
6 ; E) scrittura privata di delega di pagamento;
che era significativo il Parte_1 fatto che gli atti relativi alla Villa sita in IN (CS) (compravendita immobiliare;
preliminare di vendita;
comodato d'uso e scrittura privata di delega di pagamento); 2) violazione e falsa applicazione degli articoli 115 e 116 del c.p.c.; osservavano gli appellanti che il Giudice aveva onerato la sig.ra di CP_2 produrre, ex art.210 c.p.c., la prova del pagamento del prezzo della compravendita all'udienza del 20 ottobre 2015, ma la stessa era rimasta inspiegabilmente inerme senza offrire alcunchè e senza provare, a sostegno della sua labile tesi, l'inveritiero assunto del pagamento da ella effettuato in favore del di lei marito per conto della sig.ra ; che tanto emergeva chiaramente dal verbale di udienza del 20 ottobre Pt_1 del 2015 ove il Magistrato dichiarava la decadenza della produzione ordinata all'udienza precedente e non ottemperata nei termini disposti;
che il Giudice di prime cure nella sentenza appellata aveva proceduto ad una arbitraria valutazione del dato probatorio emerso allorquando a pag.9 non rilevava la declaratoria di decadenza dall'ordinata produzione documentale suddetta ma stranamente riteneva che controparte avesse comunque ottemperato all'ordine ex art.210 c.p.c. e che la mancata produzione fosse imputabile agli istituti di credito;
che il Giudice di primo grado aveva proceduto ad una ulteriore arbitraria ed infondata valutazione del dato probatorio allorquando, pur a fronte della confessione della circa il CP_2 mancato incasso dell'assegno poiché a lei restituito, aveva finito con l'affermare persino che l'assegno risultava non incassato per difetto di provvista. Sulla scorta di tali motivi gli appellanti chiedevano che, in riforma della sentenza impugnata, venisse accolta la domanda spiegata nel giudizio di primo grado, con vittoria di spese del doppio grado.
Si costituiva in data 16.07.2018 la quale chiedeva il Controparte_2 rigetto dell'appello e, in via incidentale, chiedeva la riforma della sentenza di primo grado nella parte in cui aveva rigettato le domande riconvenzionali da essa formulate in via subordinata e cioè quelle di dichiarazione di inefficacia per decorrenza dei termini del comodato, di risoluzione del preliminare di vendita e di rilascio del bene immobile di IN. Deduceva, al riguardo, che tale capo della sentenza era del tutto erroneo in quanto il Giudice aveva dapprima errato nella esatta identificazione della domanda rinunciata in sede di precisazione delle conclusioni e poi nel capoverso successivo si era pronunciato, rigettandola, proprio sull'unica domanda rinunciata della parte convenuta e cioè quella di annullamento dei contratti di
7 comodato e preliminare per vizi della volontà, con la conseguenza che il Tribunale aveva omesso di pronunciarsi proprio sulla domanda riconvenzionale dei contratti in questione l'uno risolto per avvenuta decorrenza dei termini e l'altro per inadempimento della;
la sentenza era dunque erronea per difetto di Pt_1 motivazione ed omessa pronuncia, avendo il Giudice errato nella ricostruzione di parte del fatto e nella mancata trattazione e decisione su una domanda riconvenzionale formulata dalla convenuta e nella conseguente statuizione sulle spese.
Con ordinanza del 26.02.2019 la Corte fissava l'udienza del 12.02.2021 per la precisazione delle conclusioni.
Seguivano rinvii per ragioni organizzative e di sovraccarico del ruolo.
Con decreto di variazione tabellare del 09.09.2024 veniva disposta l'assegnazione del presente procedimento alla dr.ssa Tiziana Drago, magistrato applicato a questa
Corte per il raggiungimento degli obiettivi del PNRR, giusta delibera del CSM del
26.07.2024.
Con provvedimento del 13.06.2025 il Consigliere Istruttore assegnava alle parti i termini di cui al novellato art. 352 c.p.c. e fissava avanti a sé l'udienza del 14.10.2025 di rimessione della causa in decisione.
All'esito della stessa, svoltasi in modalità cartolare ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la causa veniva riservata al Collegio per la decisione.
§ 2. Le valutazioni della Corte

2.1. Preliminarmente deve darsi atto che l'unico atto di citazione contiene due distinti appelli, l'uno proposto da quale parte legittimata rispetto alla Parte_1 chiesta declaratoria di nullità dell'atto di compravendita del 09.09.2010 (e degli atti ad esso collegati) e l'altro proposto dalla società Punto Vacanza s.a.s. in persona del legale rappresentante pro-tempore , quale parte legittimata Parte_2 rispetto alla chiesta declaratoria di nullità dell'atto di compravendita del 28.06.2010
L'appello proposto da è meritevole di accoglimento per le ragioni Parte_1 di cui appresso.
Com'è noto, si definisce patto commissorio, ai sensi dell'art. 2744 c.c., il negozio con cui debitore e creditore convengono che, in mancanza del pagamento del debito nel termine concordato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore.
8 La norma sottoponendo alla sanzione della nullità il patto così costruito, mira, da un lato, a salvaguardare l'interesse del debitore, sottraendolo alla coazione morale del proprio creditore, dall'altro a tutelare l'interesse degli altri creditori, i quali verrebbero pregiudicati dalla sottrazione di un bene alla garanzia patrimoniale generica di cui all'art. 2740 c.c., al di fuori delle cause legittime di prelazione di cui all'art. 2741c.c. (cfr. Cass. n. 1787/1993).
Alla luce dell'indicata ratio della disciplina, la giurisprudenza di legittimità ha ritenuto che qualsiasi negozio possa integrare tale violazione nell'ipotesi in cui venga impiegato per conseguire il risultato concreto, vietato dall'ordinamento giuridico, di far ottenere al creditore la proprietà del bene dell'altra parte nel caso in cui questa non adempia la propria obbligazione (ex plurimis, Cass. 20/02/2013, n. 4262; Cass.
12/01/2009, n. 437). Si è ritenuta, quindi, ad esempio, la nullità della procura a vendere un immobile, conferita dal mutuatario al mutuante contestualmente alla stipulazione del mutuo, qualora si accerti che tra il mutuo e la procura sussista un nesso funzionale (cfr. Cass. n. 15486/2014; Cass. n. 1075/2016; Cass. n.
23670/2015) o del patto commissorio "occulto", avente ad oggetto immobili di proprietà di terzi, che abbiano assunto la figura di venditori a garanzia del debito altrui (cfr. Cass. n. 5426/2010) o, ancora, della vendita con patto di riscatto o di retrovendita, qualora il versamento del prezzo da parte del compratore non si configuri come corrispettivo dovuto per l'acquisto della proprietà, ma come erogazione di un mutuo, rispetto al quale il trasferimento del bene risponda alla sola finalità di costituire una posizione di garanzia provvisoria, capace di evolversi in maniera diversa a seconda che il debitore adempia o meno l'obbligo di restituire le somme ricevute (Cass. n. 8957/2014; Cass. n. 4514/2018).
Le ipotesi richiamate a titolo esemplificativo evidenziano come la giurisprudenza di legittimità abbia sin da tempi risalenti condiviso il principio per cui la norma contenuta nell'art. 2744 c.c. è destinata a trovare applicazione non soltanto alle alienazioni a scopo di garanzia sospensivamente condizionate all'inadempimento del debitore, ma anche a quelle immediatamente traslative risolutivamente condizionate all'adempimento del debitore (Cass. Sez. U. 03/04/1989, n. 1611).
Pertanto, nel caso in cui il debitore vende al creditore un proprio bene per garantire il pagamento del debito, la causa di garanzia permea l'intero contratto e lo stesso diventa il mezzo per eludere il divieto del patto commissorio posto dall'art. 9 2744 c.c. (cfr. Cass., SS.UU., 3.4.1989, n. 1611; Cass. 3.2.2012, n. 1675; Cass.
10.3.2011, n. 5740).
In tale caso il contratto è nullo, ancorché non integri direttamente un patto commissorio, perché è diretto ad eludere il divieto di esso ed a norma dell'art. 1344 c.c. esprime una causa illecita (cfr. Cass. 8.2.2007, n. 2725; Cass.
4.3.1996, n. 1657).
Affinché la vendita realizzi una forma di garanzia ed incorra nel divieto del patto commissorio occorre che il venditore sia debitore del compratore per una ragione di credito preesistente o coeva alla vendita stessa (cfr. Cass. 3.2.2012, n.
1675).
Occorre, inoltre, che le parti, pur dichiarando formalmente di volere vendere e comprare, in concreto concordino che il creditore –compratore diventerà proprietario soltanto quando il debitore –venditore non estinguerà il debito, in questo modo ponendo in essere una vendita sotto condizione sospensiva (cfr. Cass. 13.5.1998, n.
4816).
La situazione non muta se il trasferimento della proprietà del bene è immediato, ma sia destinato a risolversi in caso di adempimento (condizione risolutiva) perché il debitore acconsente a privarsi irrevocabilmente del bene solo se non riesce a soddisfare il credito (cfr. Cass. 3.2.2012, n. 1675).
In entrambi i casi la vendita è provvisoria e risulta realizzata la funzione di garanzia.
Sul punto, occorre osservare come più volte, dottrina e giurisprudenza abbiano fissato degli indici in base ai quali è possibile ritenere che la vendita realizzi una forma di garanzia impropria, rientrante nelle previsioni dell'art. 2744 c.c.. In particolare, essi sarebbero ravvisabili nella sproporzione fra il valore del bene oggetto della garanzia e il credito garantito;
nella circostanza che il trasferimento in garanzia induce il debitore a confidare in una possibilità di recupero del bene;
nella posizione debitoria dell'alienante nei confronti dell'acquirente e nell'esistenza di clausole che attribuiscono al debitore la facoltà di trattenere la disponibilità materiale del bene spettante al venditore, spesso attraverso il contratto di comodato.
La sanzione di nullità connessa al divieto del patto commissorio è applicabile anche rispetto a più negozi tra loro collegati, "qualora scaturisca un assetto di interessi complessivo tale da far ritenere che il meccanismo negoziale attraverso il quale deve compiersi il trasferimento di un bene del creditore sia effettivamente
10 collegato, piuttosto che alla funzione di scambio, ad uno scopo di garanzia, a prescindere dalla natura meramente obbligatoria, o traslativa, o reale del contratto, ovvero dal momento temporale in cui l'effetto traslativo sia destinato a verificarsi, nonché dagli strumenti negoziali destinati alla sua attuazione e, persino, dalla identità dei soggetti che abbiano stipulato i negozi collegati, complessi o misti, sempre che tra le diverse pattuizioni sia ravvisabile un rapporto di interdipendenza
e le stesse risultino funzionalmente preordinate allo scopo finale di garanzia" (Cass.
19.5.2004, n. 9466).
Ai fini dell'accertamento della violazione del divieto in parola il giudice deve verificare quale sia in concreto la causa dell'operazione contrattuale nel suo complesso. In particolare deve: a) svolgere un'interpretazione funzionale e complessiva del comportamento negoziale delle parti;
b) accertare che tipo di relazione o collegamento esse abbiano inteso stabilire tra la vendita del bene ed il debito del venditore;
c) prendere in considerazione e valorizzare ogni elemento e circostanza di fatto pure temporale;
d) valutare il risultato effettivamente voluto anche alla luce del comportamento complessivo delle parti (cfr. per tutte Cass.
10.3.2011, n. 5470, in motivazione).
Ciò premesso, il giudice di prime cure ha escluso la riconduzione - indiretta – della fattispecie per cui è causa al patto commissorio vietato dall'art. 2744 c.c. sulla scorta delle seguenti argomentazioni: “Parte attrice alcuna prova ha fornito circa la propria, seppur dedotta, coartazione della volontà di cedere i beni immobili al fine di garantire l'inadempimento di un futuro debito. L'interrogatorio formale della
ha semmai confermato la volontà di vendere detti immobili al fine di CP_2 adempiere ad obbligazioni già scadute ex art. 1197 c.c. e non una coartazione della volontà al fine della creazione di una garanzia di un debito futuro. La CP_2 non riferisce di alcuna coercizione della volontà di parte attrice, che non viene provata in alcun modo, ma riferisce proprio della volontà di parte attrice di vendere ricevendo il prezzo tramite un assegno non trasferibile che è stato ridato alla
affinché con quella cifra lei estinguesse un debito che la aveva CP_2 Pt_1 col ” (cfr. pag. 7 della sentenza) ed ancora “Nessuna indebita pressione CP_6 pertanto è imputabile, come artatamente sostenuto da parte avversa, alla
non potendosi desumere dall'espletata istruttoria e dalla CP_2 documentazione prodotta, alcuna connessione tra la sua condotta e la stipula dei rogiti, emergendo piuttosto un'ingente esposizione debitoria dei coniugi e Pt_2
11 della loro società e la loro libera volontà di farvi fronte con una vendita eseguita in pagamento di debiti scaduti e scaturiti in un persistente inadempimento” (pag. 8 della sentenza).
Ritiene la Corte che siffatta esclusione sia stata motivata sulla scorta di una valutazione atomistica e parcellizzata del solo atto di vendita, qualificato come datio in solutum ex art. 1197 c.c., senza tenere conto, secondo una ponderazione unitaria e complessiva, dell'intera concatenazione di atti posti in essere nella fattispecie concreta, sviluppatasi secondo un iter articolato.
Tale iter si è sviluppato in forza del seguente percorso: a) la stipulazione tra la e la in data 9 settembre 2010 del contratto di compravendita Pt_1 CP_2 con il quale la prima trasferiva in proprietà alla seconda un immobile costituito da villa con annessa corte sita in IN (foglio 6 particelle n. 740 sub 2 graffata con la particella n. 738 sub. 21) per il prezzo di €276.572,00 “pagato a mezzo assegno bancario non trasferibile di pari importo n. 0000663828 della Banca di
Credito Cooperativo San Michele agenzia n. 2 di Caltanissetta emesso in data odierna all'ordine della parte venditrice”; b) la stipulazione sempre in data
09.09.2010 tra le stesse parti di una scrittura privata con cui la sig.ra Pt_1 consegnava alla sig.ra la somma di €276.572,00 emergente dall'assegno CP_2 sopra indicato sub a) “autorizzandola e delegandola ad utilizzare tale somma per
l'estinzione dei seguenti debiti: euro 120.000,00 (centoventimila virgola zero zero) dovuti alla società con sede in Caltanissetta;
euro 156.572,00 Parte_6
(centocinquantaseimilacinquecentosettantadue virgola zero zero) dovuti al sig.
contratti in proprio dai signori , Parte_7 Parte_2
e dalle seguenti società…..” prevedendosi che “Il predetto Parte_1 pagamento in estinzione di debiti, sarà effettuato entro il termine massimo di 120
(centoventi) giorni da oggi, dalla signora , che si Controparte_2 impegna nello stesso termine a ritirare tutti i titoli e le relative quietanze, relative ai suddetti debiti”; c) la stipulazione sempre in data 09.09.2010 di una scrittura privata con cui la sig.ra concedeva a titolo di comodato d'uso alla sig.ra CP_2
l'immobile di cui alla lettera a) per utilizzarlo come abitazione, Pt_1 convenendosene la durata in 30 giorni, rinnovabili salvo disdetta e pattuendosi il pagamento a carico della comodataria di tutte le imposte relative all'immobile; d) la conclusione, tra le stesse parti nella stessa data del 09.09.2010, di un preliminare di vendita con scrittura privata con cui la sig.ra si obbligava a vendere alla CP_2
12 sig.ra , che si obbligava ad acquistare, l'immobile sito in IN al Pt_1 prezzo di €276.572,00 il cui pagamento veniva così regolato: “ - euro 29.868,00
(ventinovemilaottocentosessantotto virgola zero zero) saranno pagate il 10 ottobre
2010; - la rimanente somma di euro 246.704,00
(duecentoquarantaseisettecentoquattro virgola zero zero) sarà pagata in 17
(diciassette) rate di euro 14.512,00 (quattrodicimilacinquecentododici virgola zero zero) ciascuna, scadenti il 10 di ogni mese, la prima scadente il 10 novembre 2010
e l'ultima scadente il 10 marzo 2012” con la previsione di stipula del definitivo al pagamento dell'ultima rata e comunque entro e non oltre il 31 marzo 2012.
Ritiene il Collegio che i documenti appena menzionati chiaramente indichino l'esistenza di una alienazione immobiliare con funzione (non di scambio, ma) di garanzia del credito.
Innanzitutto, al fine di escludere la funzione solutoria ravvisata dal primo giudice, va evidenziato che l'effetto estintivo dei debiti di cui alla scrittura privata del
09.09.2010 non era previsto quale conseguenza diretta ed immediata del trasferimento immobiliare, ma era rimesso ad un successivo atto di pagamento da parte della in favore del da compiersi entro 120 giorni, CP_2 CP_6 pagamento di cui non vi è traccia documentale (come eccepito da parte appellante a pag. 12 del gravame).
Appare poi quantomeno singolare che la , anzichè incassare l'assegno Pt_1 consegnatole a titolo di corrispettivo della vendita ed effettuare quindi il pagamento tracciabile del debito direttamente in favore del suo creditore, avesse preferito restituire l'assegno alla , come da questa espressamente dichiarato in CP_2 sede di interrogatorio formale, senza avere alcuna garanzia del pagamento di detto debito.
Invero, se in uno stesso giorno il proprietario vende la propria casa d'abitazione
(compravendita) senza riscuotere il relativo prezzo, ne mantiene il godimento
(comodato) e si impegna a riacquistarla dopo un anno e mezzo (preliminare), la logica conclama che non siamo dinanzi a una vendita, cioè a un trasferimento immobiliare nel quale i contraenti hanno il reciproco interesse a scambiare denaro contro bene, perché l'acquirente, nel primo periodo di tempo considerato (sino al termine per l'esecuzione del preliminare), mai godrà del bene, mentre nel secondo
(dopo quella scadenza), non sarà più proprietario, se il preliminare sarà stato
13 adempiuto, ovvero, consoliderà il proprio diritto dominicale, se il preliminare non sarà adempiuto dal promissario.
Nella fattispecie in esame siamo, invece, dinanzi ad una operazione dove il trasferimento immobiliare costituiva la garanzia per l'adempimento dei debiti nei confronti del sig. e della società allo stesso riferibile, Controparte_6 CP_7 nel cui interesse la ebbe ad operare, come dimostra l'espressa CP_2 indicazione contenuta nella scrittura privata del 09.09.2010 laddove le parti prevedevano che la somma portata dall'assegno restituito dalla venditrice alla venisse utilizzata per il pagamento dei debiti maturati nei confronti del CP_2
e della contestualmente elencati, garanzia destinata a venir meno CP_6 CP_7 in caso di adempimento del debitore il quale, estinguendo il debito sotto forma di pagamento rateale del prezzo (si badi bene con scadenza del pagamento della prima rata il 10.10.2010 e dunque a distanza di appena un mese dalla vendita), avrebbe ricomprato il bene, oppure, in caso contrario (inadempimento del debitore/promissario), ad operare appunto quale garanzia, consolidando in capo all'acquirente la proprietà del bene del debitore, ciò che è esattamente il risultato vietato dall'art. 2744 c.c..
La vendita costituiva la garanzia per la restituzione del debito tanto che la Pt_1 veniva lasciata nella piena disponibilità dell'immobile a dimostrazione del fatto che alla nulla interessava dell'immobile, essendo la causa negoziale la CP_2 restituzione dei debiti e non la compravendita.
Il mancato versamento del prezzo della vendita (come ammesso dalla stessa in sede di interrogatorio formale) e il mancato utilizzo della somma CP_2 corrispondente per l'estinzione dei debiti, la concessione del bene in comodato alla venditrice la quale avrebbe dovuto continuare a pagare tutte le imposte relative all'immobile (e dunque anche quelle di competenza della proprietà), la previsione del riacquisto a fronte del pagamento rateale del prezzo coincidente con l'ammontare dei debiti e con scadenza della prima rata a ridosso del preliminare, sono tutti elementi che confermano che la vendita aveva il solo fine di creare una garanzia per il creditore sino al saldo del debito, e non quella di immetterlo nel pieno godimento dello stesso, come sarebbe presumibile in caso di datio in solutum.
A fronte del riconosciuto collegamento causale tra i negozi il giudice di prime cure ha incongruamente escluso l'operatività del divieto di patto commissorio in ragione dell'anteriorità dell'inadempimento del credito, senza considerare che la
14 vendita in garanzia può essere stipulata in relazione ad un debito precedentemente sorto che venga prorogato (Cass. n. 7882/1994), ciò che nella specie è dimostrato dal fatto che al trasferimento immobiliare non ha fatto seguito l'estinzione del debito in discussione.
La vicenda fattuale finora esaminata va, inoltre, letta tenuto conto del fatto che da un lato il preteso trasferimento con funzione estintiva del debito è avvenuto senza alcuna previsione di stima del valore dell'immobile in base ai valori correnti in quel momento, dall'altro il prezzo di vendita – euro 276.572,00 – risulta sproporzionatamente basso rispetto all'effettivo valore dell'immobile quale risultante dalla perizia di parte appellante prodotta in primo grado che determina un valore di euro 420.000,00, non sconfessato da elementi di segno contrario.
Inoltre, sotto altro e connesso profilo, il Giudice di primo grado ha ritenuto rilevante l'assenza di prova in ordine ad una "coartazione della volontà” in danno della per la vendita dell'immobile, senza considerare che tale elemento è Pt_1 assorbito nel collegamento funzionale tra l'inadempimento dell'obbligo presupposto e l'effetto traslativo del bene concesso in atipica garanzia.
I vari rapporti negoziali sono stati, dunque, concepiti e voluti come funzionalmente connessi e tra loro interdipendenti, in modo da risultare idonei al raggiungimento di un comune scopo di garanzia.
Ne deriva che va dichiarata la nullità del contratto di compravendita stipulato per atto pubblico rogato dal Notaio il 09.09.2010 con il quale Persona_1 Parte_1
ha venduto a l'immobile costituito da villa con
[...] Controparte_2 annessa corte sita in IN, in catasto al foglio 6 particella n. 740 sub 2 graffata con la particella n. 738 sub. 21; nonché dei seguenti atti ad esso collegati: contratto preliminare di compravendita del medesimo bene immobile, stipulato per scrittura privata del 09.09.2010 fra la promittente venditrice e la Controparte_2 promissaria acquirente;
contratto di comodato del medesimo bene Parte_1 immobile, stipulato per scrittura privata del 09.09.2010 fra la comodante e la comodataria;
scrittura privata di Controparte_2 Parte_1 delega di pagamento del 09.09.2010 fra e Parte_1 Controparte_2
[...]

2.2. Resta invece estraneo alla descritta funzione di garanzia il contratto di compravendita stipulato in data 28.06.2010 tra e Controparte_1 [...]
rispetto al quale non è dato ravvisare gli indici rivelatori della CP_2
15 elusione del divieto del patto commissorio, sicchè l'appello proposto dalla
[...] deve essere rigettato. CP_1

2.3. Alla declaratoria di nullità dei negozi del 09.09.2010 come sopra pronunciata consegue poi il rigetto delle domande riconvenzionali della fondate su CP_2 tali negozi.

3. Le spese processuali

3.1. Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, seguono il principio della soccombenza. Pertanto, va condannata alla rifusione Controparte_2 delle spese di lite di entrambi i gradi in favore di (disponendosi il Parte_1 pagamento in favore dello Stato solo per il primo grado ove la risulta Pt_1 ammessa al patrocinio a spese dello Stato, mentre per il presente grado manca in atti il decreto di ammissione) e la va condannata alla rifusione delle Controparte_1 spese di entrambi i gradi in favore della . CP_2
Le spese vanno invece compensate riguardo alle altre parti, non essendo configurabile rispetto ad esse una situazione di soccombenza.
Stante il rigetto dell'appello principale proposto da e Controparte_1 dell'appello incidentale proposto da sussistono i Controparte_2 presupposti per il pagamento, da parte degli appellanti, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'impugnazione proposta, a norma del comma 1-quater dell'art. 13 del D.P.R. n. 115/2002.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello principale proposto da e in proprio e nella qualità di legale Parte_1 Parte_2 rappresentante pro-tempore della , nonché sull'appello Controparte_1 incidentale proposto da avverso la sentenza del Controparte_2
Tribunale di Cosenza n. 1927/2017 pubblicata in data 02.10.2017, così provvede:
1) accoglie l'appello principale proposto da e, per l'effetto, in Parte_1 riforma della sentenza impugnata, dichiara la nullità del contratto di compravendita stipulato per atto pubblico rogato dal Notaio il 09.09.2010 rep. 27763 Persona_1 racc. 12189 con il quale ha venduto a Parte_1 Controparte_2
l'immobile costituito da villa con annessa corte sita in IN (CS), in catasto al foglio 6 particella n. 740 sub 2 graffata con la particella n. 738 sub. 21; nonché dei seguenti atti a esso collegati: contratto preliminare di compravendita del medesimo bene immobile, stipulato per scrittura privata del 09.09.2010 fra la promittente
16 venditrice e la promissaria acquirente;
Controparte_2 Parte_1 contratto di comodato del medesimo bene immobile, stipulato per scrittura privata del 09.09.2010 fra la comodante e la comodataria Controparte_2
; scrittura privata di delega di pagamento del 09.09.2010 fra Parte_1 Parte_1
e
[...] Controparte_2
2) rigetta l'appello principale proposto da nella qualità Parte_2 di legale rappresentante della Controparte_1
3) rigetta l'appello incidentale;

4) condanna al pagamento, in favore di Controparte_2 Parte_1
, delle spese processuali di entrambi i gradi che liquida: a) per il giudizio di
[...] primo grado, in complessivi €3.972,00 per compensi, oltre al 15% sui compensi per rimborso forfettario di spese generali, nonché oltre cap e iva di legge, disponendo che il pagamento sia eseguito in favore dello Stato;
b) per il giudizio di secondo grado, in complessivi €4.996,00 per compensi, oltre al 15% sui compensi per rimborso forfettario di spese generali, nonché oltre cap e iva di legge;

5) condanna in persona del legale rappresentante pro- Controparte_1 tempore, al pagamento, in favore di delle spese Controparte_2 processuali di entrambi i gradi che liquida: a) per il giudizio di primo grado, in complessivi €1.384,00 per compensi, oltre al 15% sui compensi per rimborso forfettario di spese generali, nonché oltre cap e iva di legge;
b) per il giudizio di secondo grado, in complessivi €1.738,00 per compensi, oltre al 15% sui compensi per rimborso forfettario di spese generali, nonché oltre cap e iva di legge;

6) compensa le spese nei riguardi delle altre parti.
Dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante principale e dell'appellante incidentale, di un ulteriore importo Controparte_1
a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione proposta.
Così deciso in Catanzaro, nella camera di consiglio del 17.10.2025
Il Consigliere estensore Il Presidente dott.ssa Tiziana Drago dott. Alberto Nicola Filardo
17