REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI TRENTO
SEZIONE SECONDA CIVILE
La Corte di Appello di Trento in persona dei magistrati: dr.ssa L.Guzzo Presidente
Dr.ssa M.Tulumello Consigliere
Dr.ssa R.Fermanelli Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado R.G. 124/2024 tra
(C.F. ), assistito e difeso dall'Avv. BRESCIANI STEFANO elett. Parte_1 P.IVA_1
AN GIORGIO, 14/A 38062 ARCO CP_1
appellante e
(C.F. ), assistito e difeso dagli Avv.ti J.Masè e Controparte_2 C.F._1
A.Urcioli ed elett dom. presso lo studio del secondo in Pinzolo, Via 27 Giugno 2 appellato
( ), assistito e difeso dall'Avv. S.La Via ed elett. dom. Controparte_3 C.F._2
presso il suo studio in Riva del Garda Via Vannetti 9 appellata
Avente ad oggetto: mediazione
In punto: riforma della sentenza del Tribunale di Rovereto n. 174/2024
Causa decisa nella camera di consiglio del giorno 13.5.25 , sulle seguenti
CONCLUSIONI
pagina 1 di 17 PARTE APPELLANTE:
Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Trento, contrariis reiectis:In via principale e nel merito, accogliere per i motivi dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 174/2024 emessa dal Tribunale di Rovereto, Sezione Civile, Giudice Unico Dott.ssa Monica Izzo, nell'ambito del giudizio n. R.G. 87/2023, pubblicata il 07/05/2023, notificata il 09/05/2023, accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado che qui si riportano:“Nel merito:- Accertare e dichiarare il diritto della società in persona del suo legale Controparte_4 rappresentante pro tempore, a percepire da entrambi i convenuti la provvigione per l'attività di intermediazione immobiliare prestata in relazione all'atto di compravendita concluso in data
17.02.2022 e relativo all'immobile sito in Riva del Garda via Ardaro n.17, contraddistinto dalla p.ed.
1795 sub 1 e 2, provvigione quantificata in base agli usi vigenti nella Provincia di Trento nella percentuale del 2% del prezzo di compravendita, ammontante ad Euro 865.000,00=;- per l'effetto, condannare la Sig.ra al pagamento in favore dell'attrice dell'importo di Euro Controparte_3
21.106,00 iva compresa (Fatt. n. 18/V1 dd. 25.01.2023);- per l'effetto, condannare il Signor
[...]
al pagamento in favore della società attrice dell'importo di Euro 21.106,00= iva compresa CP_2
(Fatt. n. 19/V1 dd. 25.01.2023)”e conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dagli appellati dinanzi al Tribunale per i motivi meglio esposti nell'atto di citazione in appello d.d. 10.06.2024;
- In Via Principale:- di rigettare l'eccezione di nullità del contratto di mediazione in quanto destituita di ogni fondamento;

In via subordinata: Accogliere l'appello e, per l'effetto, riformare parzialmente la sentenza impugnata limitatamente alla condanna al pagamento delle spese di lite, con compensazione delle stesse;

In ogni caso: Condannare i convenuti al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge.
PARTE APPELLATA : Controparte_2
- nel merito, in via principale, rigettare l'appello proposto da CP_4
avverso la sentenza del Tribunale di Rovereto n. 174/2024 e
[...]
per l'effetto confermare la medesima, rigettando tutte le domande
formulate da da ritenersi inammissibili ed infondate, anche in CP_4
accoglimento della eccezione di nullità del contratto di mediazione;

pagina 2 di 17 ● in ogni caso, con vittoria di compensi e spese di causa, oltre a 15% spese
generali, CNPA ed I.V.A. riguardo ad entrambi i gradi di giudizio;

PARTE APPELLATA : Controparte_3
In via principale:
- Rigettare l'appello e tutte le domande proposte in via principale e subordinata dalla società
( ), in persona del Presidente del Consiglio di Controparte_4 P.IVA_1
Amministrazione e legale rappresentante p.t. GN;
CP_5
- Per l'effetto, confermare la sentenza n. 174/2024 d.d. 05.05.2024 emessa dal Tribunale di
Rovereto, Giudice dott.ssa Monica Izzo, sub RG n. 87/2023 e pubblicata in data 07.05.2023, accogliendo le conclusioni avanzate dalla GN nel giudizio di primo grado che qui si CP_3 riportano: Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis In via preliminare: Accertare e dichiarare la nullità per impossibilità del suo oggetto ai sensi del combinato disposto degli articoli 1346 e 1418 c.c. del contratto di incarico di mediazione immobiliare sottoscritto tra la GN (CF ) e la Controparte_3 C.F._2 Controparte_6
(p.iva in data 14/05/2019 per i motivi enunciati nel corpo dell'atto
[...] P.IVA_1
e per l'effetto dichiarare che il contratto debba ritenersi privo di effetti. Nel merito: Respingere per le ragioni sopra esposte le domande attoree formulate nei confronti della GN
[...]
e per l'effetto accertare e dichiarare che nulla è dovuto da quest'ultima per nessun CP_3 titolo e ragione all'attrice.
pagina 3 di 17 In ogni caso: Con vittoria di spese e compensi professionali oltre rimborso forfettario per spese generali, oltre Iva e Cpa come per legge.
In ogni caso:
Con vittoria di spese e compensi professionali oltre rimborso forfettario per spese generali, oltre Iva e
Cpa come per legge
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, la in persona del legale rappresentante, CP_4
conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Rovereto e , Controparte_3 Controparte_2
chiedendo il pagamento delle provvigioni maturate per l'attività di mediazione immobiliare effettuata a mezzo della agenzia (regolarmente iscritta al ruolo degli agenti di affari in mediazione) di CP_6
cui era titolare, con riferimento alla compravendita di un immobile sito in Riva del Garda di proprietà
di . Esponeva in particolare che in data 14.5.19 le aveva conferito Controparte_3 Controparte_3
l'incarico di mediazione in esclusiva al fine di reperire un acquirente per l'acquisto di una villa unifamiliare con giardino di pertinenza, ad un prezzo richiesto di euro 1.550.000 (successivamente ridotto fino ad euro 1.070.000), con scadenza dell'incarico pattuita al 31/12/20, rinnovabile in assenza di disdetta;
che in data 18.6.20 sia rivolto all'agenzia della società attrice in quanto Controparte_2
interessato ad acquistare l'immobile in questione ed in occasione della visita egli aveva ottenuto informazioni circa i dati normativi, tecnici e patrimoniali relativi all'immobile visionato;
che in data
26.6.20 aveva formulato una prima proposta di acquisto offrendo il prezzo di 1 Controparte_2
milione di euro e, nella stessa giornata, aveva ritirato la proposta, presentandone una nuova in data
1/7/20 offrendo il prezzo di euro 900.000 e consegnando all'agenzia immobiliare un assegno bancario di euro 10.000; tale proposta era stata rifiutata dalla proprietaria in quanto non soddisfatta del prezzo offerto;
l'incarico era scaduto in data 31/12/20 a seguito di disdetta inoltrata da;
che Controparte_3
con contratto di compravendita stipulato in data 17.2.22 aveva venduto a Controparte_3 CP_2
pagina 4 di 17 e l'immobile in questione al prezzo complessivo di euro CP_2 Persona_1 Persona_2
865.000; che la società attrice aveva richiesto il pagamento delle proprie provvigioni quantificate nella misura del 2% pari alla misura stabilita degli usi della CCIAA di Trento e pari quindi ad euro
21.106,00 Iva compresa per ciascuno dei convenuti;
che doveva infatti ritenersi che la compravendita fosse stata conclusa per effetto ed in conseguenza dell'attività di mediazione svolta dall'agenzia di era titolare. Chiedeva pertanto la condanna dei convenuti al pagamento di detta somma.
Si costituiva in giudizio , chiedendo il rigetto della domanda proposta dalla società Controparte_2
attrice ed esponendo che il primo incontro con la proprietaria era già avvenuto prima dell'intervento dell'agenzia immobiliare, in quanto le parti erano state messe in contatto da conoscenti comuni;
che aveva preso contatto con l'agenzia immobiliare su invito della proprietaria e di aver CP_6
effettivamente avanzato due proposte d'acquisto, rifiutate dalla proprietaria medesima;
che tale prima trattativa non conduceva alla conclusione dell'affare; che dopo che l'incarico all'agenzia era cessato, le parti venivano nuovamente in contatto e da ciò era nata una seconda trattativa del tutto nuova;
che tuttavia, al momento della predisposizione del contratto di compravendita, il notaio incaricato aveva rilevato un abuso edilizio che impediva il trasferimento della proprietà se non previa demolizione di una parte dell'immobile abusivo al fine dell' ottenimento di un titolo edilizio in sanatoria;
che conseguentemente la proprietaria aveva effettuato gli interventi edilizi necessari per la regolarizzazione dell'immobile, demolendo una grande terrazza che esisteva il piano rialzato con perdita del sottostante portico;
che solo dopo tale intervento era stato stipulato l'atto di compravendita al prezzo di euro
865.000 in relazione alle diverse caratteristiche sopravvenute dell'immobile; che pertanto non era vero che era stata l'agenzia a mettere in contatto le parti e comunque l'immobile oggetto del CP_6
contratto di compravendita doveva ritenersi diverso da quello oggetto dell'incarico di mediazione;
che l'agenzia immobiliare era stata inadempiente agli obblighi imposti dell'articolo 1759 cc, non avendo informato il promissario acquirente dell'esistenza di una irregolarità urbanistica.
pagina 5 di 17 Si costituiva in giudizio anche , esponendo che i contatti con gli acquirenti erano Controparte_3
iniziati nel giugno del 2020 tramite conoscenti comuni;
che gli acquirenti avevano visionato l'immobile ed erano stati invitati dalla proprietaria a rivolgersi all'agenzia immobiliare per presentare CP_6
eventuali offerte di acquisto, precisando che le proposte di acquisto effettuate dagli interessati erano state da lei rigettate;
che successivamente, dopo la seconda metà dell'anno 2021, quando il mandato conferito all'agenzia immobiliare era scaduto, vi era stato tra e la proprietaria un Controparte_2
successivo contatto al quale erano seguite nuove ed autonome trattative;
che al momento di procedere alla redazione del contratto definitivo era emersa la divergenza tra lo stato di fatto e lo stato catastale dell'immobile con conseguente impossibilità di stipulare il contratto di compravendita;
che conseguentemente la proprietaria aveva dato l'incarico ad un tecnico per rilevare l'esistenza e quindi sanare gli abusi e regolarizzare l'immobile, attività che erano state eseguite con la demolizione delle terrazza esistente al piano rialzato, demolizione alla quale era derivata una sostanziale modifica della conformazione e delle caratteristiche dell'immobile; che pertanto l' agenzia della società attrice non solo non aveva favorito la conclusione del contratto di compravendita, ma non aveva nemmeno adempiuto correttamente il proprio incarico, omettendo la fase di accertamento presso gli uffici competenti della regolarità urbanistica e catastale dell'immobile.
Deduceva pertanto la nullità del contratto di mediazione in quanto avente un oggetto impossibile,
stanti le gravi irregolarità urbanistiche che rendevano l'immobile inalienabile e non commerciabile.
Chiedeva pertanto che fosse dichiarata la nullità per impossibilità del soggetto del contratto di mediazione immobiliare intercorso tra lei e l'agenzia di cui la società attrice era titolare e comunque rigetto delle domande proposte della società attrice.
La causa veniva istruita mediante l'acquisizione della documentazione prodotti dalle parti e l'assunzione di prove testimoniali.
pagina 6 di 17 Con sentenza numero 174/24 il tribunale di Rovereto rigettava la domanda proposta dal CP_4
nei confronti di e , condannando la società attrice al rimborso in Controparte_3 Controparte_2
favore dei convenuti delle spese di lite.
Riteneva il tribunale che i convenuti avevano dimostrato che il primo incontro tra di essi e la prima visita dell'immobile erano avvenuti grazie ad amici comuni, escussi come testi, sicché poteva ritenersi accertato che la visita dell'immobile da parte dei coniugi fosse avvenuta in un momento CP_2
antecedente rispetto al contatto con l'agenzia immobiliare, intervenuta per condividere i dati tecnici dell'immobile, effettuare un'altra visita e raccogliere l'offerta, in forza dell'incarico di mediazione ricevuto. Riteneva il tribunale che, dopo l'intervento dell'agenzia immobiliare e dopo la scadenza del contratto di mediazione, le condizioni della successiva vendita erano mutate e che non sussisteva prova che l'affare fosse stato concluso per effetto dell'attività dell'intermediario. Era risultato che nel mese di aprile del 2021 gli acquirenti e avevano versato l'importo di Controparte_2 Persona_2
euro 75.000 ciascuno per l'acquisto dell'immobile, circostanza dalla quale era possibile argomentare che dopo nove mesi le parti avessero trovato un accordo soddisfacente per entrambe, anche se non risultava formalizzato. Rilevava che momento del rogito il prezzo era diminuito sensibilmente rispetto a quello iniziale in quanto l'immobile aveva subito importanti trasformazioni, posto che era risultato dalle prove testimoniali assunte che, per sanare un abuso edilizio, era stata demolita una terrazza di circa 20 m quadri. In sostanza riteneva il tribunale che dall'istruttoria svolta era emerso che l'intervento dell'agenzia immobiliare, avviato dopo un contatto diretto e autonomo tra le parti, si era arrestato prima che venisse individuato il prezzo finale della vendita e prima che la parte esterna della villa assumesse una diversa conformazione a causa dell'abuso edilizio accertato.
Avverso tale sentenza la ha proposto appello, formulando i motivi di appello di CP_4
seguito esaminati.
pagina 7 di 17 Si sono costituiti in giudizio e con distinte difese, chiedendo il Controparte_3 Controparte_2
rigetto dell'appello, contestando le argomentazioni contenute nell'atto di appello e rinnovando, quanto a , la questione della nullità del contratto di mediazione in conseguenza della nullità Controparte_3
del contratto di compravendita.
Quindi la causa, sulle conclusioni delle parti come in epigrafe precisate nei termini di cui all'art 189
cpc, veniva trattenuta in decisione all'udienza del 22.4.25 e decisa nella camera di consiglio del
13.5.24.
* * * *
Con il primo motivo di impugnazione la lamenta che erroneamente il tribunale abbia CP_4
valutato le dichiarazioni dei testi e i quali, pur essendo indifferenti ai Testimone_1 Tes_2
fatti di causa in quanto non legati da vincoli di parentela, erano amici del convenuto ed hanno CP_2
reso dichiarazioni da considerarsi comunque inattendibili;
che non poteva essere valutato come valido riscontro della ricostruzione dei fatti riferita dei coniugi le dichiarazioni rese dai testi Parte_2
, marito della venditrice e di , moglie di;
che era Tes_3 CP_3 Persona_2 Controparte_2
inverosimile che vi fosse stato tra le parti un incontro il 6/6/20, periodo in cui era in vigore la fase due dell'emergenza da Covid, in un periodo in cui erano vigenti rigidissime prescrizione in ordine agli spostamenti, mentre i testi avevano riferito che gli incontri sarebbero avvenuti presso un bar, per poi recarsi a vedere la villa e quindi in pizzeria per cenare, aggiungendo che i coniugi Persona_3
all'epoca erano residenti in altro paese, Carisolo, e non avrebbero potuto nemmeno recarsi a Riva del
Garda, circostanza che riguardava anche il teste che aveva dichiarato di essere residente a Tes_2
Bocenago. Rilevava pertanto la società appellante che, in relazione a tali ragioni, non poteva considerarsi intervenuta la messa in contatto tra le parti prima dell'intervento dell'agenzia CP_6
Sostiene l'appellante che doveva ritenersi errata anche la valutazione del primo giudice secondo cui verosimilmente la proprietaria aveva sparso la voce della vendita del proprio immobile a causa del pagina 8 di 17 tempo trascorso dall'incarico conferito all'agenzia immobiliare, senza riscontri, mentre in realtà
numerosi erano stati soggetti interessati e vi era stata una efficiente attività di promozione da parte dell'agenzia immobiliare. Peraltro doveva ritenersi che la venditrice avesse preteso un prezzo maggiore
(euro 1.550.000) rispetto alla valutazione fatta dell'agenzia immobiliare di un range tra euro 900.000
ed euro 1 milione.
Con il medesimo motivo di impugnazione la società attrice lamenta l'erroneità della valutazione circa la responsabilità dell'agenzia immobiliare per la mancata rilevazione dell'abuso edilizio costituito dalla presenza di un piccolo terrazzo abusivo, sostenendo che la conoscibilità di tale difformità edilizia non poteva avvenire agevolmente, tanto che era stato necessario l'intervento di due tecnici e di un legale per verificarla. Espone la società appellante che era stata la venditrice a consegnare all'agenzia immobiliare la documentazione tecnica;
che l'abuso derivava dall'intervento di ristrutturazione realizzato dalla medesima proprietaria;
che realtà non si trattava di un abuso edilizio ma di un mero adeguamento catastale, realizzato solo al fine di sottrarsi al pagamento della provvigione, come dimostrato anche dal fatto che il prezzo effettivamente versato fosse di euro 865.000 di poco inferiore rispetto alla proposta rifiutata di euro 900.000 e sostenendo che tale differenza di prezzo era dovuta all'adeguamento alle mutate esigenze di mercato conseguente agli effetti della pandemia Covid.
Sostiene l'appellante che il pregio dell'immobile era costituito dalla sua posizione al centro di Riva del
Garda e non dalle sue caratteristiche edilizie.
Con il secondo motivo di impugnazione della società appellante lamenta la violazione e la falsa applicazione dell'art. 1755 c.c. rilevando che il diritto alla provvigione sussiste quando la messa relazione tra le parti costituisce un precedente indispensabile al perfezionamento dell'affare. Sostiene
la società appellante che se la proprietaria avesse voluto sviluppare una trattativa autonoma avrebbe dovuto informare l'agenzia immobiliare, comunicando di avere avuto un contatto con un potenziale cliente, così come il soggetto interessato avrebbe dovuto, in occasione della visita Controparte_2
pagina 9 di 17 dell'immobile avvenuta il 18.6.20, comunicarle di aver già visto l'immobile. Alla luce di tali circostanze doveva ritenersi che la conclusione dell'affare fosse avvenuta per effetto della messa in contatto qualificata realizzata dalla società attrice, essendo priva di importanza giuridica l'incontro casuale tra le parti, se avvenuto, del giugno del 2020. Deduce la società appellante che
[...]
non avrebbe avuto alcuna necessità di rivolgersi all'agenzia immobiliare nemmeno per CP_2
ottenere le planimetrie dell'immobile posto che tali documenti erano stati forniti all'agenzia immobiliare proprio dalla venditrice, che avrebbe potuto consegnarli direttamente al soggetto interessato. La condotta di poteva essere giustificata esclusivamente dalla necessità di Controparte_2
essere messo in contatto effettivo e qualificato con la parte venditrice ovvero per conoscere l'affare nei dettagli;
del resto significativamente aveva formulato due proposte d'acquisto tramite Controparte_2
l'agenzia.
Con il terzo motivo di impugnazione la società appellante lamenta la violazione e la falsa applicazione dell'art. 1759 c.c..
Rileva la società appellante che nel caso di specie tra la venditrice ed il mediatore era intervenuto un contratto scritto di mediazione all'interno del quale era inserita la clausola 2 nella quale l'agente immobiliare veniva espressamente esentato dall' eseguire i controlli presupposto degli obblighi di informazione. Tale pattuizione era giustificata dal fatto che proprio la venditrice aveva effettuato la ristrutturazione dell'immobile nel 1999 e aveva rassicurato l'agenzia immobiliare che in tale occasione avevo ottenuto il relativo titolo edilizio e che le risultanze catastali erano conformi a quanto realizzato .
Inoltre la venditrice aveva consegnato all'agenzia il certificato di abitabilità.
Significativa era la circostanza che la stessa aveva affermato che non era necessario recuperare CP_3
le planimetrie catastali e del resto che la stessa non fosse disponibile a spendere somme anche minime per completare la documentazione per il rogito era dimostrato dal fatto che la stessa non aveva voluto affidare l'incarico per redigere l'attestazione di prestazione energetica. In ogni caso l'agenzia pagina 10 di 17 immobiliare aveva effettuato in autonomia i controlli costituiti da un'ispezione presso la banca dati telematica del servizio catasto per verificare l'accatastamento dell'immobile ed una ulteriore ispezione presso la banca dati telematica del servizio del libro fondiario per accertare che l'immobile fosse intavolato;
aveva anche richiesto al Comune di Riva del Garda copia dei titoli edilizi. Deduce la società appellante che ogni caso le opere abusive dovevano considerarsi ininfluenti al fine della conclusione dell'affare come dimostrato dal fatto che l'opera poteva essere sanata con una banale pratica amministrativa rientrando la fattispecie edilizia nella previsione dell'articolo 134 della legge provinciale n.1/08 e non nella più grave ipotesi di cui all'art. 129, come dimostrato dal fatto che l'abbattimento della terrazza era avvenuto in quanto il muro di sostegno non rispettava le distanze dal confine e quindi per una questione di tipo civilistico, difficilmente apprezzabile da parte anche dei più
avveduti mediatori. Sostiene che era comunque dovuta la provvigione da parte venditrice.
Con il quarto motivo di impugnazione la società appellante lamenta la violazione e falsa applicazione
DL n. 132/2014 in quanto il tribunale l'aveva condannata al rimborso delle spese di lite senza tener conto della circostanza che l'invito alla negoziazione assistita era stata rifiutato dalla convenuta mentre il convenuto non aveva nemmeno ritirato la raccomandata. Sostiene la società CP_3 CP_2
appellante che l'espletamento del procedimento di negoziazione sarebbe stato utile in quanto solo con la costituzione in giudizio delle controparti era venuta a conoscenza dell'abuso edilizio e che di tale comportamento il giudice doveva tener conto ai fini della regolamentazione delle spese di lite.
La società appellante chiede l'autorizzazione alla produzione documenti da 3 a 9, che non ha prodotto nel giudizio di primo grado in quanto la necessità della loro produzione nasce dalla ricostruzione dei fatti emersa d'ufficio solo con la sentenza del tribunale di Rovereto (finalizzati a provare il numero di persone che avevano visitato l'immobile, l'attività di verifica della situazione urbanistica, catastale e tavolare dell'immobile, la valutazione dell'immobile fatta dall'appellante).
pagina 11 di 17 Si ritiene logicamente prioritario l'esame del secondo motivo di impugnazione con il quale la soc.
appellane deduce la erroneità della decisione del giudice di primo grado per aver escluso il collegamento causale tra l'attività da essa svolta e la conclusione dell'affare.
Tale motivo è fondato.
Come è noto l'insegnamento delle Suprema Corte (tra le altre Cass. n. 25851/14) è costante nell'affermare che “In tema di mediazione, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, senza che sia richiesto un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, essendo sufficiente, che il mediatore - pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo -
abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata”.
Nel caso concreto in esame deve ritenersi provato tale collegamento causale.
Anche a voler ritenere provato che ci fu un iniziale incontro tra i convenuti in vista della compravendita dell'immobile in questione a mezzo di conoscenti comuni, risultò fin da subito chiara la volontà di non procedere a trattative dirette, posto che è pacifico che si rivolse Controparte_2
all'agenzia della società attrice su indicazione della proprietaria . A cura dell'agenzia Controparte_3
ha effettuato una ulteriore visita dell'immobile ed ha ricevuto le relative planimetrie Controparte_2
(doc. 3 parte appellante); alla stessa agenzia fece due proposte l'acquisto, la prima Controparte_2
ritirata e la seconda rifiutata dalla venditrice, versando anche un assegno di euro10.000 (doc. 4-5-6).
Già tali attività effettuate dall'agenzia per specifica volontà di entrambe le parti sono CP_6
significative per poter affermare che l'intermediazione dell'agenzia sia stata determinante per la conclusione dell'affare.
pagina 12 di 17 Che non si volesse occupare direttamente della gestione della compravendita (anche Controparte_3
per effetto dell'esclusività dell'incarico conferito all'agenzia immobiliare) è provato anche dal fatto che la stessa non consegnò a le planimetrie di cui pure era in possesso, avendole Controparte_2
pacificamente consegnate alla stessa agenzia immobiliare. Secondo quanto riferito dai testi, nel corso della visita organizzata tramite conoscenti comuni non vennero consegnati i documenti relativi all'immobile né si parlò del prezzo richiesto (teste : “Davanti a me non hanno Testimone_1
parlato di prezzi…Non si è parlato di planimetrie davanti a me”; teste : “Dopo la visita, Tes_4
al rientro nel negozio non ricordo se avessero parlato del prezzo. In quella occasione non CP_7
ricordo se siano state chieste le planimetrie”).
Ma l'elemento più significativo che dimostra l'efficacia e l'utilità dell'intervento dell'agenzia immobiliare è rappresentata dal fatto che in data 14.4.21, a pochi mesi dal venir meno dell'incarico di mediazione conferito alla società attrice da (in data 31.12.20 a seguito di disdetta da Controparte_3
parte della stessa -doc. 7), i futuri acquirenti versarono l'importo complessivo di euro 150.000, in vista della stipula del contratto definitivo, come risulta dalle indicazioni circa le modalità di pagamento del prezzo del contratto stipulato dinanzi al notaio (doc. 8 parte attrice).
Dal versamento di tale significativo acconto è possibile ritenere che le parti, a distanza di pochissimo tempo della cessazione dell'incarico conferito all'agenzia immobiliare, avevano già raggiunto l'accordo circa la definitiva compravendita dell'immobile. Ciò contrasta con le affermazioni contenute negli atti difensivi dell'appellata la quale, costituendosi in giudizio in Controparte_3
primo grado, avevano sostenuto che dopo la seconda metà del 2021 vi era stato un successivo contatto tra lei ed il sig. che aveva portato le parti ad instaurare nuove ed autonome trattative. CP_2
La valutazione complessiva delle circostanze costituite dal fatto che l'agenzia curò la CP_6
visita dell'immobile richiesta da , consegnò allo stesso le planimetrie relative Controparte_2
all'immobile ed acquisì le due offerte del e che il pagamento del significativo importo di euro CP_2
pagina 13 di 17 150.000,00 sia intervenuto a distanza di pochissimi mesi da quando era venuto meno l'incarico (in esclusiva) affidato da all'agenzia immobiliare consentono di affermare che la Controparte_3
compravendita intervenne per effetto dell'intervento dell'agenzia che compì tutte le attività utili ai fini della conclusione dell'affare (visita dell'immobile, informazioni documentali sulle sue caratteristiche,
raccolta delle offerte e trasmissione delle stesse alla proprietaria a dimostrazione della serietà delle intenzioni del futuro acquirente, con il quale in precedenza la proprietaria non aveva parlato di prezzi).
Anche a voler ritenere che l'iniziale contatto tra le parti appellate fosse avvenuto prima nel momento in cui un si rivolse all'agenzia immobiliare, è possibile ritenere che per effetto Controparte_2
dell'intervento dell'agenzia l'interessamento generico all'acquisto si trasformò in una decisione effettiva e concreta, tanto da depositare due offerte di acquisto. E per effetto di tale offerta è possibile ritenere che acquisì la convinzione che era seriamente interessato Controparte_3 Controparte_2
all'acquisto proprio attraverso l'acquisizione delle offerte da parte dell'agenzia immobiliare.
Ne può rilevare la circostanza che l'immobile oggetto del contratto definitivo di compravendita abbia subito una modifica in quanto, per effetto dell'esistenza di un abuso edilizio, venne ridotta l'estensione di un terrazzo sotto il quale venivano parcheggiate autovetture.
La circostanza che, dopo aver effettuato il versamento del significativo acconto di euro 150.000
(nell'aprile 2021, prima che emergessero i problemi urbanistici), gli acquirenti si siano comunque determinati a stipulare il contratto definitivo di compravendita, sia pure ovviamente ad un prezzo inferiore (euro 865.000,00) rispetto a quello della seconda offerta raccolta dall'agenzia immobiliare
(euro 900.000,00), costituisce prova del fatto che l'immobile era comunque di gradimento degli acquirenti a prescindere all'estensione della terrazza.
Circa la modifica dell'oggetto della mediazione va richiamato l'insegnamento della Suprema Corte
(Cass. n. 25851/14) secondo cui “Il diritto del mediatore alla provvigione non postula una coincidenza totale tra oggetto iniziale delle trattative ed oggetto conclusivo dell'affare, sicché va riconosciuto anche pagina 14 di 17 quando la variazione oggettiva concerna il bene, più compiutamente identificato, e il prezzo, a condizione che l'opera del mediatore sia valsa a far intavolare trattative, poi confluite nella conclusione di un vincolo giuridico relativa a un bene univocamente, anche se non totalmente, riferibile a quello dedotto nella iniziale messa in relazione delle parti”.
Né è rilevante la circostanza che il contratto definitivo dinanzi al Notaio venne concluso nel febbraio 2022; è evidente infatti che prima della stipula del contratto definitivo fosse necessario attendere il procedimento di sanatoria degli interventi.
Deve escludersi che il contratto di mediazione intercorso tra la società attrice e sia Controparte_3
nullo per un effetto “a cascata” dalla nullità del contratto di vendita, derivata dal fatto che tale contratto di vendita avrebbe avuto ad oggetto un immobile in parte abusivo, non potendosi affermare l'esistenza di un legame di stretta reciproca dipendenza.
Premesso che il regime delle nullità è tassativo, nessun elemento consente di ritenere che la nullità
eventuale del contratto di compravendita potessero travolgere il contratto di agenzia considerato anche che la violazione degli obblighi di cui all'art 1759 cc costituisce inadempimento contrattuale che può
dar luogo al risarcimento del danno ed alla risoluzione del contratto qualora ne ricorrano i presupposti di legge.
Va rilevato che non ha chiesto la risoluzione del contratto in conseguenza della Controparte_3
prospettata violazione da parte dell'agenzia immobiliare degli obblighi di cui all'art. 1759 c.c..
L'obbligo di pagamento della provvigione non viene meno nemmeno con riguardo alla posizione di
, considerato che la decisione di acquistare l'immobile, nonostante la modifica dello Controparte_2
stesso per la riduzione dell'estensione del terrazzo, consente di ritenere che l'immobile complessivamente era di suo gradimento, tanto da averlo comunque acquistato anche a seguito delle mutate caratteristiche dell'immobile in questione.
pagina 15 di 17 Deve pertanto essere accolta la domanda proposta dalla società appellante e gli appellati devono essere condannati al pagamento in favore la stessa dell'importo di euro 21.106,00 Iva compresa pari alla percentuale del 2% del prezzo di compravendita effettivo (euro 865.000-doc. 8 parte appellante).
La percentuale del 2% era stabilita nel contratto di mediazione quanto (doc. 2 parte Controparte_3
appellante) e corrisponde agli usi della Camere di Commercio di Trento (doc. 9 parte appellante).
Gli altri motivi di impugnazione risultano assorbiti.
Stante la soccombenza degli appellati, le spese di lite del giudizio di primo grado e quelle del presente giudizio d'appello sono poste a carico dei medesimi nella misura liquidata in dispositivo, tenuto conto dei parametri medi contenuti nel Regolamento n.147/22. La fase di trattazione del giudizio di appello viene liquidata dell'importo minimo in quanto la stessa si è limitata alle note di udienza


P. Q. M.


La Corte di Appello di Trento, ogni diversa o contraria azione, eccezione e deduzione disattesa,
definitivamente decidendo, così provvede:
1) in accoglimento dell'appello proposto dalla avverso la sentenza n. 174/24 del CP_4
Tribunale di Rovereto, condanna e al pagamento Controparte_2 Controparte_3
dell'importo di euro 21.106,60 ciascuno in favore della;
Parte_3
2) condanna e , in solido, al rimborso in favore della Controparte_2 Controparte_3 [...]
in persona del legale rappresentante, delle spese di lite di entrambi i gradi del CP_4
giudizio, liquidate, quanto al giudizio di primo grado, in € 1.701,00 per la fase di studio, €
1.204,00 per la fase introduttiva, € 1.806,00 per la fase istruttoria, € 2.905,00 per la fase decisionale, oltre a spese generali nella misura del 15%, all'I.V.A. ed al contributo C.N.A.P.
nelle misure di legge, se ed in quanto dovuti, oltre euro 548,00 per anticipazioni esenti, e quanto al giudizio di appello, in € 2.058,00 per la fase di studio, € 1.418,00 per la fase introduttiva, € 1.523,00 per la fase di trattazione, € 3.470,00 per la fase decisionale, oltre a pagina 16 di 17 spese generali nella misura del 15%, all'I.V.A. ed al contributo C.N.A.P. nelle misure di legge,
se ed in quanto dovuti e euro 777,00 per anticipazioni esenti .
Cosi deciso in Trento, lì 13.5.24.

Il Consigliere est. Il Presidente
(dott. Renata Fermanelli) (dr.ssa Liliana Guzzo)

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