REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
VII Sezione civile composta dai magistrati: dott. Franco Petrolati Presidente
dott.ssa Assunta Marini Consigliere
dott.ssa Anna Maria Giampaolino Consigliere relatore
Ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 341/2020 vertente
TRA
(P.I.: ) in persona del l.r. pro tempore Sig.ra Parte_1 P.IVA_1 [...]
, con l'avv. PIERLUIGI ALESSANDRINI Parte_2
Appellante
E
(C.F.: ) con l'avv. SABRINA BERNARDI Controparte_1 C.F._1
Appellato
CONCLUSIONI: Come in atti
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.- Con atto di appello regolarmente notificato ha impugnato la sentenza n. Parte_1
13063/2019 con cui il Tribunale ordinario di Roma ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione sottoscritto con la il 01.09.2017, registrato mediante servizio telematico Parte_1
Entratel in data 25.09.2017 al n. 006326- Serie 3T – Agenzia delle Entrate - Ufficio Territoriale di
Roma 6 – Eur Torrino, ad uso deposito/magazzino, per la durata di anni sei a far data dal 01.09.2017, avente ad oggetto l'immobile sito in Roma, Via Vittore Ghiliani, n. 2 e precisamente: porzione del capannone avente ingresso dal civico 2 della superficie coperta di circa mq. 1800 + tettoia, con annesso piazzale antistante della superficie di circa mq. 2000, per grave colpa del conduttore, essendo cessata la materia del contendere in ordine al rilascio dello stesso avvenuto in data 31.07.2018; ha condannato la in persona del l.r.p.t. al pagamento in favore del Sig. Parte_1 [...]
dell'importo di € 36.500,00 pari alle mensilità intimate (di cui € 3.500,00 a saldo canone CP_1 novembre 2017 e € 33.000,00 per i canoni di dicembre 2017, gennaio e febbraio 2018 (11.000,00 X 3 ), oltre i canoni successivamente maturati fino alla data del rilascio, comprensivi di interessi di mora dalle singole scadenze al soddisfo;
ha condannato la in persona del l.r.p.t. al Parte_1 pagamento della penale prevista ai sensi dell'art. 7 del contratto di locazione pari al 4%
1 dell'ammontare complessivo della morosità come calcolata al momento dell'avvenuta riconsegna dell'immobile; ha condannato infine la in persona del l.r.p.t. al pagamento delle spese Parte_1
e dei compensi del presente giudizio che si sono liquidate in complessivi Euro 2.850,00 di cui Euro
350,00 per esborsi, ed Euro 2.500,00 per compensi, oltre oneri di legge, somme tutte da distrarsi in favore del difensore costituito di parte attrice dichiaratosi antistatario.
2.- I fatti di causa sono così riportati in sentenza: “Con atto di citazione ritualmente notificato il Sig.
in qualità di procuratore generale dei Sig. e , chiedeva Controparte_1 Parte_3 Parte_4 all'adito Tribunale di convalidare lo sfratto per morosità, con contestuale richiesta di ingiunzione, nei confronti della adducendo il mancato pagamento dei canoni di locazione per Parte_1 complessivi € 36.500,00 di cui € 3.500,00 a saldo canone novembre 2017 e € 33.000,00 per i canoni di dicembre 2017, gennaio e febbraio 2018 (11.000,00 X 3) in relazione all'immobile sito in Roma, Via Vittore Ghilliani, 2 concesso in locazione ad uso deposito magazzino giusto contratto del 01.09.2017 regolarmente registrato. L'intimante lamentava altresì una serie di gravi violazioni delle pattuizioni contrattuali, quali la mancata costituzione del deposito cauzionale (cfr. art. 4 del contratto di locazione), il mancato rilascio della polizza fideiussoria (cfr. art. 4 del contratto di locazione), nonché il mancato rilascio di polizza di assicurazione (cfr. art. 18 del contratto di locazione), con la precisazione che tale ultima inadempienza era espressamente prevista quale motivo di risoluzione di diritto del contratto ai sensi dell'art. 18. All'udienza del 05.03.2018, si costituiva la società intimata opponendosi alla convalida e chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Rigettare la domanda in quanto infondata in fatto e in diritto, poiché la non è debitrice, avendo Controparte_2 corrisposto somme per lavori dovuti dal locatore ed essendo l'immobile viziato con infiltrazioni copiose dal tetto e l'impianto elettrico non funzionante. Comunque, in subordine, non concedere il decreto ingiuntivo essendo contestato l'importo dovuto e da quantificare quanto dovuto per il risarcimento danni e il rimborso di quanto pagato. Con ogni più ampia riserva e disposto il mutamento del rito per il merito della causa, disporsi ctu che deve accertare: a) il canone di locazione in ragione dello stato dell'immobile e quantificare i danni. Modificato il rito, condannare l'intimata al pagamento del risarcimento dei danni per il grave inadempimento del locatore derivante dalle infiltrazioni e la mancata riparazione dei problemi del tetto e dell'impianto elettrico e del rimborso della somma di € 8.925,20 corrisposta dal conduttore per lavori spettanti al locatore, per i canoni pagati in eccesso sin dall'inizio per i vizi dell'immobile. Ci si riserva di proporre la domanda riconvenzionale nel merito della questione”. Con vittoria delle spese di lite. All'esito dell'udienza in data 04.04.2018 veniva emessa ordinanza di rilascio dell'immobile e disposto il mutamento del rito con concessione dei termini per il deposito degli atti integrativi. In data 31.07.2018 l'intimante, in sede di esecuzione forzata della disposta ordinanza di rilascio, è rientrato nella disponibilità dell'immobile. La causa, esaurientemente istruita senza l'ulteriore ammissione dei mezzi istruttori, è stata discussa e decisa all'odierna udienza.”
A sostegno della decisione, il Tribunale ha così ragionato: “L'opposizione di parte convenuta deve essere rigettata perché infondata in fatto ed in diritto e del tutto sfornita di supporti probatori in relazione alle asserzioni sostenute: le eccezioni e domande formulate ex adverso, difettano nel caso di specie qualsiasi idonea allegazione probatoria in riguardo sia alla dichiarata necessità dei pretesi esborsi sostenuti, sia quanto alla loro effettiva sussistenza, nonché in riguardo ai danni lamentati. Alla luce delle esposte considerazioni, la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della parte conduttrice è fondata e merita accoglimento. Parte attrice infatti, attraverso la produzione del contratto di locazione regolarmente registrato, dal quale risulta l'obbligazione del convenuto di corrispondere il canone nei termini espressi nell'atto introduttivo del giudizio, ha dato prova del fatto costitutivo della pretesa azionata. Il pagamento delle morosità intimate dopo l'introduzione del contraddittorio, qualora avvenga, non costituisce sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento,
2 operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell'art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all'introduzione della domanda di risoluzione contrattuale. La purgazione della mora infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell'intimazione di sfratto non è ostativa, ai sensi del citato articolo 1453 c.c., all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell'ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti (Cass. 7/3/2001 n. 3341). Di conseguenza il pagamento in corso di causa, ove avvenga, dei canoni di locazione e degli altri importi scaduti, non esclude la valutazione della gravità dell'inadempimento del conduttore dedotta con l'intimazione di sfratto, in modo particolare ove l'inadempimento in esame sia stato preceduto da altri prolungati, reiterati e ravvicinati ritardi nel pagamento del canone medesimo. (Cass. Civ., III Sez. n. 8550/1999). La valutazione dell'importanza dell'inadempimento nel contratto di locazione, la cui natura giuridica lo pone nell'ambito dei contratti sinallagmatici, va affermata anche in relazione all'esecuzione del contratto secondo buona fede, ai sensi dell'art. 1375 c.c., che impone di evitare il pregiudizio dell'interesse della controparte alla corretta esecuzione dell'accordo ed al conseguimento della relativa prestazione (Cass. Civ. Sez. III, n. 19879/2011). Pertanto la gravità dell'inadempimento di una delle parti contraenti non va commisurata solamente all'entità del danno, che potrebbe anche non sussistere, ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura ed alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell'altra parte all'esatta e tempestiva prestazione. Le omissioni poste in essere dal conduttore hanno penalizzato il locatore sotto l'aspetto economico del dedotto inadempimento ed hanno evidenziato come il comportamento posto in essere dal medesimo, in relazione all'interesse concreto del locatore al puntuale pagamento dei canoni, abbia inciso in modo decisivo sull'economia complessiva del rapporto, tanto da determinare uno squilibrio nel sinallagma funzionale (Cass. Civ. Sez. III, n. 15363/2010). L'inadempimento del conduttore configura infatti una rilevante alterazione del sinallagma contrattuale, tale da determinare la risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c., in conformità al consolidato orientamento della giurisprudenza secondo cui “in tema di risoluzione per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell'inadempimento deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazioni, quella del pagamento del canone” (Cass. 1/10/2004 n. 19652). Il pagamento del canone costituisce infatti la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la corresponsione e ciò perché la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l'applicazione dell'art. 1460 c.c. solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che come noto, si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione.
Nel caso di specie non vi è contestazione in merito alla circostanza che la parte conduttrice abbia continuato a godere dell'immobile mantenendolo nella propria piena disponibilità, tanto da indurre parte attrice a domandarne il rilascio in corso di causa. La sussistenza del grave inadempimento in capo al conduttore è questione assorbente di ogni altra eccezione sollevata nel corso del giudizio.”

3.- ha proposto appello per i motivi che di seguito si enunciano, mentre Parte_1 [...]
ha chiesto rigettarsi integralmente il gravame condannando l'appellante al pagamento di CP_1 spese, diritti e onorari.
4.- Con il primo motivo l'appellante chiede la riforma della sentenza per “OMESSA PRONUNCIA e/o OMESSA MOTIVAZIONE CIRCA LA DOMANDA RICONVENZIONALE – OMESSA
3 MOTIVAZIONE SULLA MANCATA AMMISSIONE CTU – OMESSA MOTIVAZIONE SULLA
MANCATA QUANTIFICAZIONE CANONE” L'appellante censura la valutazione del Tribunale in base alla quale gli esborsi effettuati per eseguire i lavori non fossero necessari. Il giudice avrebbe errato, altresì, nell'affermare la mancanza di allegazione probatoria in relazione sia alla necessità degli esborsi sostenuti, sia quanto alla loro effettiva sussistenza. L'appellante sostiene difatti di aver dimostrato con documentazione fotografica che vi erano carenze igienico sanitarie, carenze in materia di sicurezza sul lavoro e carenze strutturali che avrebbero inciso sul godimento dell'immobile, determinando un inadempimento contrattuale da parte del locatore. L'appellante afferma che l'immobile, per come strutturato, non sarebbe risultato idoneo al rilascio del certificato di prevenzione incendi. Pertanto, la parte sostiene che i propri inadempimenti relativi sia alla richiesta di fideiussione, sia alla polizza di assicurazione sarebbero riconducibili alla circostanza che il locale non avrebbe rispettato le norme di legge e, come tale, non poteva essere garantito né assicurato. Inoltre, la parte avrebbe provveduto a proprie spese alla riparazione del sistema elettrico le cui lacune ne avrebbero compromesso la funzionalità durante le piogge, entrando in cortocircuito con il cancello automatico. Al contempo, l'appellante lamenta che anche il tetto del capannone, in quanto bucato, avrebbe limitato l'uso e, dunque, il godimento dell'immobile. L'appellante, dunque, insiste nell'ammissione della ctu per verificare lo stato dell'immobile e determinare sia l'adeguamento dell'importo del canone, sia il risarcimento del danno, nonché la compensazione;
nel caso in cui la ctu dovesse risultare impossibile da effettuare, la parte chiede a questo giudice di stabilire d'ufficio il canone e la compensazione delle spese. La parte quantifica le spese sostenute per lavori non dovuti in euro 8.925,20 e, in merito ai danni lamentati, sostiene che l'appellato non avrebbe mai preso posizione Il motivo è infondato e non merita accoglimento.
In materia di locazione la corresponsione del canone di locazione rappresenta obbligazione principale a cui è tenuto il conduttore. A fronte di ciò, qualora tale parte risulti inadempiente, si determina un'alterazione del sinallagma contrattuale idoneo a dichiarare sciolto il vincolo. In questi termini, si ritiene di condividere la decisione del Tribunale che ha ritenuto l'adempimento della Pt_1 connotato da quel carattere di non scarsa importanza tale da porre a fondamento la dichiarazione di risoluzione. Nel caso che qui ci occupa, infatti, il conduttore ha continuato a godere dell'immobile senza, però, corrispondere i canoni pattuiti. Si rammenta che l'eccezione ai sensi dell'art. 1460 c.c. che consente di sospendere l'adempimento della propria prestazione trova applicazione solo nel caso in cui la prestazione dell'altra parte venga completamente meno;
appare evidente come ciò non sia accaduto nel caso concreto. Invero, l'appellante lamenta una serie di vizi dell'immobile da cui sarebbero scaturiti degli esborsi senza fornire alcuna prova sul punto. Peraltro, a fronte dell'asserita non spettanza di tali spese, il conduttore non fornisce neppure alcuna prova circa la diffida nei confronti del locatore di compiere le suddette riparazioni. Tale mancanza probatoria è stata già correttamente rilevata dal Tribunale e non può che essere confermata in questa sede, stante l'assenza agli atti di qualsiasi riscontro probatorio che consenta di censurare la decisione.
Al riguardo, non sopperisce alla carente produzione probatoria l'evocazione dell'espletanda CTU in virtù del noto principio per cui essa non può costituire un mezzo sostitutivo dell'onus probandi.
Con il secondo motivo l'appellante adduce “OMESSA MOTIVAZIONE – VALIDITA' DELLA PENALE” L'appellante censura la motivazione del giudice di primo grado in quanto trascurerebbe il tema della illegittimità della penale richiesta dal locatore ai sensi dell'art. 1383 c.c..; in particolare, la parte lamenta che il locatore avrebbe potuto richiedere il pagamento della penale solo in caso di ritardo e non anche nel caso di totale mancato pagamento. Inoltre, il locatore avrebbe domandato unitamente alla penale anche l'adempimento dell'obbligazione principale.
4 La censura è priva di pregio e non può trovare accoglimento. Secondo costante giurisprudenza di legittimità “l'art. 1383 c.c. vieta il cumulo tra la domanda della prestazione principale e quella diretta ad ottenere la penale per l'inadempimento, ma non esclude che si possa chiedere tale prestazione insieme con la penale per il ritardo e, nella ipotesi di risoluzione del contratto, il risarcimento del danno da inadempimento e la penale per la mancata esecuzione dell'obbligazione del termine stabilito ovvero, cumulativamente, la penale per il ritardo è quella per l'inadempimento, salva, nel caso di cumulo di penale per il ritardo e prestazione risarcitoria per l'inadempimento, la necessità di tenere conto, nella liquidazione di quest'ultima, della entità del danno ascrivibile al ritardo che sia stato già autonomamente considerato nella determinazione della penale, al fine di evitare un ingiusto sacrificio del debitore” (ex multis Sent. Cass. n. 27994 del 31.10.2018).
Nel caso che qui ci occupa, il Tribunale ha correttamente qualificato la penale in oggetto come dovuta per il ritardo. Infatti, dalla lettura del contratto e, in particolare, dall'art. 7 dello stesso emerge come la quantificazione della penale in misura del 4% dell'ammontare complessivo della morosità sia indice che si tratti di penale contrattuale convenuta per il solo ritardo. Dunque, non può trovare applicazione il divieto di cumulo previsto dall'art. 1383 c.c. 5.- Alla luce di tali considerazioni, l'appello di è infondato e deve essere rigettato. Parte_1
6.- Le spese di lite del grado seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da avverso la sentenza Parte_1
n. 13063/2019 del Tribunale Ordinario di Roma, così provvede:

1) rigetta l'appello;
2) condanna al pagamento delle spese di lite, in favore dell'appellata, che si liquidano in complessivi euro 2.800, per compensi professionali, oltre spese generali nella misura forfettaria del 15% ed accessori di legge;

3) dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, del DPR n.115/2002 per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Così deciso in Roma il giorno 14.05.2025
Il Consigliere Estensore
Il Presidente
Dr. Anna Maria Giampaolino Dr. Franco Petrolati
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