REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE TERZA CIVILE
in persona dei signori magistrati dott. Silvia Di Matteo – presidente rel. dott. Paolo Andrea Taviano - consigliere dott. Pasquale Cabato – giudice ausiliario ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nella causa civile di appello iscritta al numero 433/2020 tra
con gli avv.ti Giovanni Castoro e Andrea Mesiano Parte_1
Appellante
e
e , entrambi in proprio e quali Controparte_1 Controparte_2
eredi di , con l'avv. Daniela Muratori Persona_1
Appellati avverso sentenza Tribunale di Civitavecchia n. 918/2019 oggetto vendita di cose immobili conclusioni come in atti

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
e convenivano avanti al Tribunale di Persona_1 Controparte_2
Civitavecchia la società proponendo opposizione al d.i. con il quale Parte_1
la società aveva intimato il pagamento di euro 25.823,00 chiedendo che, previa revoca del decreto ingiuntivo la società fosse condannata alla riduzione del prezzo ed al risarcimento del danno con riferimento all'immobile acquistato.
A fondamento dell'opposizione deducevano che l'immobile loro venduto dalla società era privo del certificato di abitabilità e che la costruzione integrava un abuso edilizio.
Si costituiva la società opposta che eccepiva la decadenza dalla garanzia per i vizi ex art. 1495 c.c. e la prescrizione del diritto al risarcimento danni;
chiedeva pertanto il rigetto dell'opposizione.
Con la sentenza impugnata il Tribunale di Civitavecchia accoglieva l'opposizione, revocava il decreto ingiuntivo e compensava le spese di lite.
Nel corso del giudizio decedeva e il processo veniva riassunto Persona_1
dagli eredi e Controparte_1 Controparte_2
Il Tribunale, dopo avere accertato il grave inadempimento del venditore poiché
l'immobile era risultato abusivo, qualificava la vendita come aliud pro alio, applicando la disciplina della risoluzione contrattuale ex art. 1453 c.c. e riteneva che il residuo prezzo, richiesto in sede monitoria, non era più dovuto dagli acquirenti in forza del principio ex art. 1460 c.c.
Avverso la detta sentenza proponeva appello la società Parte_1
chiedendo che, in riforma della sentenza, fosse accertata la decadenza dall'azione di riduzione del prezzo e la prescrizione dell'azione promossa dagli opponenti.
La causa veniva quindi trattenuta in decisione all'udienza del 27/11/2024 con termini di legge per il deposito di scritti difensivi. MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo si deduce il vizio di ultrapetizione e conseguente errata applicazione di norme di diritto in ragione dell'errata valutazione delle eccezioni di decadenza e prescrizione sollevate da parte opposta.
Con il secondo motivo si lamenta l'errata valutazione della vicenda processuale – stravolgimento dei fatti- insussistenza della ritenuta condizione di vendita di aliud pro alio.
Con il terzo motivo l'appellante deduce l'errata applicazione dell'art. 1460 c.c. e vizio di ultrapetizione.
I motivi possono essere esaminati congiuntamente in quanto strettamente connessi.
Va premesso che, nell'esposizione della vicenda in fatto, gli opponenti avevano dedotto che con contratto in data 25/2/2002 avevano acquistato un immobile da adibire ad abitazione, sito in Trevignano Romano;
che era stato concordato che gli acquirenti avrebbero pagato il residuo prezzo di euro 25.823,00 al conseguimento del certificato di abitabilità; tuttavia la società venditrice ometteva di comunicare che presso il Tribunale di Civitavecchia era pendente un procedimento penale a carico del legale rappresentante della società e del direttore dei lavori per aver realizzato le opere abusivamente in difformità della concessione edilizia tanto che il GUP disponeva oltre, che il rinvio a giudizio del legale rappresentante della , anche il sequestro preventivo dell'immobile Pt_1
oggetto di compravendita.
Quindi gli acquirenti solo dopo circa 20 mesi dall'acquisto, con il dissequestro ed il pagamento dell'oblazione per gli illeciti edilizi, tornavano in possesso dell'immobile.
Il Tribunale, dopo aver verificato attraverso la documentazione prodotta la correttezza di tale ricostruzione, inquadrava la fattispecie nella vendita di aliud pro alio, richiamata peraltro anche dagli opponenti nel loro atto di citazione. La Suprema Corte recentemente ha affermato:” Nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché vale a incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico - sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commercialità. Il mancato rilascio della licenza di abitabilità, pertanto, integra un inadempimento del venditore per consegna di
"aliud pro alio", adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abilità' o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza” ( v. Cass. n. 23265/2019).
Il Tribunale, dopo aver inquadrato il caso in esame nella disciplina prevista dall'art. 1453 c.c. ha spiegato che tale azione è svincolata dai termini più ristretti previsti dall'art. 1495 c.c. rimanendo soggetta alla prescrizione decennale.
Avendo poi esaminato l'azione proposta dagli opponenti di risarcimento del danno, l'ha dichiarata prescritta.
Il vizio censurato dall'appellante di ultrapetizione non sussiste, non avendo il
Giudice né dichiarato la risoluzione né operato una riduzione del prezzo, proprio perché ha escluso l'applicabilità dell'art. 1495 c.c.
Ed ancora l'appellante sostiene che il Tribunale sia incorso nel vizio di ultrapetizione laddove ha ancorato la propria decisione al principio di eccezione di inadempimento previsto dall'art. 1460 c.c., anziché considerare che gli opponenti si erano limitati, negli scritti conclusivi, a chiedere la riduzione del prezzo nella misura di euro 25.823,00 o in quella diversa ritenuta di giustizia.
Anche detto motivo è infondato.
Il Tribunale ha testualmente affermato:” Va altresì rammentato che parte opponente oltre a richiedere il risarcimento del danno ha chiesto accertarsi anche
l'altrui inadempimento. Si tratta in sostanza dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. proposta in via d'azione con l'opposizione a d.i. e con la quale si tende a paralizzare
l'altrui domanda di adempimento, che nella specie è stata azionata in via monitoria. Per l'eccezione di inadempimento non opera la prescrizione in ragione del noto principio secondo cui” quae temporalia ad agendum perpetua ad eccipiendum sunt”.
Rileva il collegio che, secondo il contratto di compravendita stipulato tra le parti in data 25/2/2002 – in particolare all'art.

3- la corresponsione del residuo prezzo di euro 25.823,00 da parte acquirente era subordinata alla condizione che il certificato di agibilità fosse consegnato entro 45 giorni dalla richiesta fatta al
Comune ( con protocollo n. 1711 del 20/2/2002.
Ora risulta dagli atti che il certificato fu consegnato ma con oltre un anno di ritardo e solo a seguito del condono di alcuni abusi edilizi.
Il Tribunale, sulla base della documentazione in atti, ha correttamente accertato l'inadempimento del venditore agli obblighi assunti e cioè di consegnare un immobile conforme alle norme urbanistiche e di consegnare il certificato di abitabilità nel termine previsto dal contratto.
Le difformità urbanistiche hanno infatti comportato anche il sequestro dell'immobile e il fatto che solo dopo 20 mesi parte acquirente ne ha riacquistato la disponibilità.
L'obiezione di parte appellante, secondo cui non sarebbe configurabile alcun inadempimento a suo carico, in quanto gli abusi edilizi sono state poi condonati ed è stato concesso anche il certificato di abitabilità da parte del Comune, non è sufficiente ad inficiare la decisione impugnata.
Infatti va rilevato che il rifiuto di adempiere la prestazione ex art. 1460 c.c. e cioè di pagare il residuo prezzo da parte degli acquirenti era giustificato dall'accertato inadempimento della società venditrice.
L'appello va pertanto rigettato. Le spese del presente grado seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo ex art. D.M. n. 55/2014 e succ. mod.
Va infine dichiarata la sussistenza dei presupposti per la debenza in capo all'appellante di una somma pari al contributo unificato.


P.Q.M.


La Corte, pronunciando sull'appello proposto dalla società nei Parte_1
confronti di e entrambi in proprio e Controparte_1 Controparte_2
quali eredi di avverso la sentenza del Tribunale di Persona_1
Civitavecchia n. 918/2019, così decide:
a) rigetta l'appello;
b) condanna l'appellante alla rifusione, in favore degli appellati, delle spese processuali del presente grado che liquida in complessivi euro 3.966,00, oltre a rimborso forfetario 15% e ad oneri accessori come per legge se dovuti;

c) dichiara la sussistenza dei presupposti per la debenza in capo all'appellante di una somma pari al contributo unificato.
Roma, li 26 marzo 2025
Il presidente estensore