REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
SEZIONE CIVILE NONA (ex QUARTA A)
riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti magistrati:
dott. Eugenio FORGILLO Presidente
dott.ssa Natalia CECCARELLI Consigliere rel./est.
dott.ssa Maria DI LORENZO Consigliere
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 4625/2020 R.G.A.C., riservata in decisione all'udienza collegiale dell'8.4.2025 con espressa rinuncia delle parti alla concessione di nuovi termini conclusionali
TRA
), rappresentato e difeso dall'avv. MINIERO Parte_1 C.F._1
SERGIO ), presso il cui studio elettivamente domicilia in Via Cappella C.F._2
Vecchia 3 Napoli – Email_1
APPELLANTE
E
e, per essa, quale procuratrice, (già denominata Controparte_1 CP_2
, in persona del suo legale rappresentante pro tempore (codice fiscale e numero di CP_3 iscrizione al Registro delle Imprese di Verona n. partita IVA n. ), rapp.ta e P.IVA_1 P.IVA_2
1 difesa dall'avv. Giovanni Di Iorio ( ), elettivamente domiciliata presso il suo C.F._3 studio in Napoli in via Giovanni Porzio n.

4 - Centro Direzionale - Isola E1 - avv. .salerno.it Email_2 CP_4
APPELLATA
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 1321/2020 dell'01/10/2020 del Tribunale di Benevento, notificata il 17.11.2020
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E CONCLUSIONI
Con citazione del 25/01/2018 AN (già CP_2 Parte_2
convenne in giudizio, innanzi al Tribunale di Benevento, il notaio chiedendo
[...] Parte_1 accertarsi la colpa professionale del Notaio in relazione al contratto di mutuo del 30/11/2006, rogato in favore della società e conseguirne la condanna al ristoro del pregiudizio Parte_3 economico asseritamente patito, quantificato in € 242.083,35 per rate insolute, capitale residuo ed interessi di mora maturati e maturandi al 01/01/2011, oltre gli ulteriori interessi maturati e maturandi ai tassi e modalità di cui al contratto di mutuo, con il favore delle spese di lite.
A tal fine esponeva che, con il contratto di mutuo ipotecario stipulato in data 30/11/2006 a rogito del professionista convenuto, la società aveva concesso alla società Controparte_5 [...] un mutuo, da destinarsi alla costruzione di un edificio composto da 4 garages, 2 locali Parte_3 commerciali e 5 abitazioni, per l'importo di € 290.000,00, a garanzia del quale era stata iscritta ipoteca in favore della sui due fabbricati, siti (o meglio da erigersi) in Castel Campagnano (CE) alla Via CP_5
XXIV Ottobre, “in corso di costruzione”.
Deduceva che il mutuo era stato regolarmente erogato, che la parte mutuataria si era resa inadempiente, che la aveva effettuato intervento nella procedura esecutiva immobiliare pendente in danno della CP_5 società davanti al Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, relativa agli immobili di Parte_3 cui alla citata ipoteca;
che la procedura esecutiva era stata dichiarata improcedibile poiché il G.E. aveva rilevato che la società esecutata non aveva acquistato dalla proprietaria, sig.ra Persona_1
l'immediato diritto reale sull'area edificatoria, essendo stato l'effetto traslativo condizionato alla realizzazione dei fabbricati da parte della società costruttrice, la quale, però, non li aveva realizzati;
che, successivamente, il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, con sentenza 3782/2014, aveva dichiarato la risoluzione del contratto di permuta stipulato dalla con la proprietaria del Parte_3 terreno (contenente la riserva di proprietà del terreno fino alla realizzazione dei fabbricati e all'acquisto di una porzione di essi in capo al detto proprietario: cfr. sentenza in atti).
2 Sul presupposto che, quindi, non vi fosse mai stato alcun trasferimento del diritto reale di proprietà in favore della sui beni attinti da ipoteca – come, del resto, emergeva dalla nota Parte_3 di trascrizione dell'atto di permuta nei registri immobiliari - la CA attrice deduceva la responsabilità del Notaio che, nella sua relazione, “esaminati i titoli di provenienza”, aveva dichiarato “assumendone la piena responsabilità che in base a detti documenti e registri i beni sopra indicati” risultavano “per la piena proprietà di
”, per avere - con il suo comportamento omissivo, negligente ed Controparte_6 imprudente ovvero in violazione del proprio dovere di diligenza professionale - creato un danno grave ed irreparabile alla CA, impossibilitata al soddisfacimento del suo credito mediante l'espropriazione civile dell'immobile posto a garanzia del mutuo erogato.
Radicatasi la lite, il convenuto rimaneva contumace.
La causa, istruita solo documentalmente, veniva, all'esito, decisa con la sentenza oggi appellata, con la quale il Tribunale riteneva provata, sulla base degli atti negoziali esibiti dall'attrice, la colpa grave professionale in cui ebbe ad incorrere il notaio convenuto nell'espletamento del contratto di prestazione d'opera intellettuale.
In sintesi, il primo giudice, premesso che tra i doveri che il notaio rogante incaricato ha nei confronti dei clienti vi era quello di verificare l'effettiva sussistenza in capo alla del diritto di proprietà dei beni Controparte_7 immobili sui quali concedeva ipoteca volontaria, ravvisava la colpa professionale del convenuto nella mancata verifica del diritto di proprietà in capo alla società mutuataria e nell'invalidità conseguenziale della iscrizione ipotecaria e del successivo pignoramento, quantificando il pregiudizio economico subito dall'attrice nella somma di euro
242.083,35, pari a quella non restituita dalla società mutuante per rate scadute insolute, capitale e interessi.
Avverso la citata pronuncia, con citazione del 15/12/2020, ha proposto tempestivo appello il notaio
, deducendone l'erroneità e chiedendone la riforma nel senso del rigetto della domanda Pt_1 risarcitoria della CP_8
[... ppellata in epigrafe si è costituita con comparsa del 24.6.2021 (per l'udienza del 28.6.2021, differita d'ufficio al 29.6.2021), resistendo al gravame e concludendo per il rigetto.
Con ordinanza del 5.7.2021 la Corte ha disposto la sospensione della efficacia esecutiva della impugnata sentenza per la somma eccedente la metà di quelle riconosciute in primo grado a titolo risarcitorio, interessi esclusi, e per spese di lite, sull'assunto che dovessero ritenersi meritevoli di approfondimento le censure formulate dall'appellante afferenti la eventuale rilevanza ai fini del decidere del complessivo comportamento … serbato nella vicenda dedotta dalla banca mutuante, stante in particolare la prevista erogazione del finanziamento in più soluzioni previa stima degli stati avanzamento a mezzo di perizia tecnica.
3 Riservata, una prima volta, in decisione e rimessa sul ruolo per la riassegnazione del fascicolo ad altro relatore, la causa è stata nuovamente riservata in decisione all'udienza in epigrafe indicata, con espressa rinuncia delle parti alla concessione di nuovi termini conclusionali.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello – ammissibile in quanto rispettoso del contenuto motivazionale imposto dall'art. 342 c.p.c., da interpretarsi, secondo l'insegnamento dei Supremi Giudici, nel senso che “l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di “revisio prioris instantiae” del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata” (Cass. SS.UU.
27199/2017) - è fondato nei limiti di seguito esposti.
Va premesso che l'appellante allega di non avere avuto cognizione dell'atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado a causa di non meglio precisate problematiche di ordine tecnico ai computer del di lui
Studio.
La precisazione viene fatta esclusivamente al fine di giustificare la sua mancata costituzione in primo grado, senza tradursi in formale istanza di rimessione in termini rispetto alle preclusioni già maturate.
Ciò posto, è sicuramente inammissibile il primo motivo, col quale, per la prima volta, si eccepisce la prescrizione della pretesa risarcitoria azionata dalla CP_5
Trattandosi, pacificamente, di eccezione di merito non rilevabile di ufficio, la sua proposizione per la prima volta in appello incorre, infatti, nella preclusione di cui all'art. 345 co. 2 c.p.c.
Con ulteriore motivo di gravame si deduce l'insussistenza di responsabilità del notaio in relazione alla stipula del contratto di mutuo ipotecario da erogare in più soluzioni secondo lo stato di avanzamento dei lavori su immobile in costruzione, mediante singoli atti di erogazione e quietanza.
L'appellante deduce, sul punto, la contraddittorietà dell'atto di permuta - col quale il proprietario del terreno lo aveva ceduto all'impresa con riserva di proprietà fino alla realizzazione allo stato rustico dei manufatti, di cui avrebbe acquisito una porzione in permuta del terreno ceduto.
4 Assume che l'atto di permuta aveva, in realtà, realizzato automaticamente il trasferimento del diritto di proprietà del terreno in capo all'impresa, e che la riserva di proprietà ivi prevista era priva di effetto.
Deduce che, in ogni caso, non era suo compito controllare se fossero stati effettivamente realizzati i manufatti che costituivano il corrispettivo della permuta in favore dell'alienante.
La doglianza è infondata per quanto concerne l'an dell'accertata responsabilità.
Il notaio, incaricato da una banca di redigere una relazione finalizzata all'erogazione di un mutuo ipotecario, ha l'obbligo di individuare, nell'ambito dell'indagine in ordine alla libertà e disponibilità del bene dato in garanzia, l'esatta entità del diritto spettante al mutuatario sull'immobile. (Cass. Sez. 3 - ,
Ordinanza n. 20794 del 18/07/2023).
Nel caso di specie, l'appellante ha redatto una relazione preliminare nella quale ha semplicemente atte- stato, sotto la propria responsabilità, che gli immobili erano di proprietà della società mutuataria, omettendo di evidenziare quanto testualmente emergeva dalle risultanze della Conservatoria (quadro D della nota di trascrizione dell'atto di permuta: cfr. doc. 11 della produzione di primo grado di parte appellata), e cioè che la sig.ra trasferiva “a titolo di permuta”, alla società Persona_1 [...]
la piena ed esclusiva proprietà del terreno edificabile, in cambio del trasferimento alla Parte_3
, “a titolo di permuta”, della piena ed esclusiva proprietà delle porzioni dei fabbricati che Per_1
“verranno realizzati” dalla società permutante sul terreno, allorquando fossero “venuti ad esistenza allo stato rustico” e “con riserva della proprietà, ai sensi dell'art. 1523 C.C.” fino a quando le dette porzioni di fabbricato non fossero state costruite.
Era, senz'altro, dovere del notaio evidenziare alla l'esistenza di tale articolata previsione, CP_5 incidente sulla piena ed esclusiva titolarità del terreno in capo alla mutuataria.
Assumere, come fa l'appellante, che la permuta avesse efficacia immediatamente traslativa, non lo autorizzava a tacere del tutto gli estremi della predetta iscrizione, come, invece, avvenuto nella relazione resa alle parti in occasione della stipula del mutuo, nella quale la riserva di proprietà in favore della parte cedente il terreno non viene in alcun modo menzionata.
Dubbi non residuano in ordine all'an dell'affermata responsabilità professionale, e la sentenza non merita censura in parte qua.
Meritano, piuttosto, condivisione le censure incentrate sugli effetti del mutuo ipotecario concesso dalla banca, da erogare in più soluzioni secondo lo stato di avanzamento dei lavori su immobile in costruzione, mediante singoli atti di erogazione e quietanza.
5 Emerge, invero, in atti che il contratto prevedeva l'erogazione del complessivo importo di euro
290.000,00 “da corrispondere in più erogazioni … mediante atti di consegna e quietanza”, “secondo stato di avanzamento lavori … previo accertamento da parte di un perito di gradimento della CA … del medesimo stato di avanzamento lavori, anche su presentazione delle fatture dei pagamenti effettuati, e del valore dei beni costituiti in garanzia.” (cfr. contratto di mutuo + erogazione, doc. 4 della produzione di primo grado di parte appellata).
Di fatto, la erogò la complessiva somma di euro 223.000,00 senza effettuare alcuna verifica sullo CP_5 stato di avanzamento dei lavori.
Tanto emerge dal documento denominato “Atto intermedio di erogazione e quietanza di mutuo ipotecario” (cfr. doc. 4 citato), da cui risulta che: all'atto della stipula del contratto di mutuo
(30.11.2006), l'impresa aveva ricevuto dalla “a parziale somministrazione del Mutuo”, la somma CP_5 di euro 10.000,00; l'ulteriore somma di euro 128.000,00 era stata erogata in data 30.1.2007; una terza tranche di euro 85.000,00 era stata erogata in data 27.3.2007, in assenza di prova e/o di attestazione di qualsivoglia verifica, che era onere della eseguire, in ordine allo stato di avanzamento dei lavori. CP_5
Ciò considerato, il danno patito dalla CA, direttamente imputabile al notaio rogante in ragione della negligenza sopra descritta, non eccede, a parere della Corte, l'importo dei 10.000,00 euro erogati all'atto della stipula del contratto di mutuo, oltre interessi di mora come determinati in sentenza.
Gli ulteriori importi erogati dalla in assenza di qualsivoglia verifica sullo stato di avanzamento CP_5 dei lavori, non sono ragionevolmente imputabili al notaio, ben avendo potuto la evitarne CP_5
l'esborso compiendo le verifiche cui, da contratto, aveva subordinato l'erogazione.
A tenore dell'art. 1227 co. 2 c.c., il risarcimento non è dovuto per i danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza.
Non vi è dubbio che, se la CA avesse verificato lo stato di non avanzamento dei lavori usando l'ordinaria diligenza, avrebbe legittimamente potuto rifiutare l'erogazione delle tranches successive.
Circa la rilevabilità, giova rammentare che il concorso del fatto colposo del creditore ex art. 1227, comma 1, c.c. integra un'eccezione in senso lato ed è, pertanto, rilevabile d'ufficio anche in appello, fermo restando il limite del giudicato interno, sicché, qualora sulla questione vi sia stata una statuizione di primo grado, il giudice di secondo grado può pronunciarsi solo se la decisione gli sia stata devoluta mediante l'impugnazione (Cass. Sez. 3 - , Ordinanza n. 27258 del 21/10/2024).
6 In questi termini la sentenza impugnata deve essere, dunque, riformata, con assorbimento di ogni altra questione (es.: la richiesta di condanna della CA ex art. 96 c.p.c. per “lite temeraria”, formulata come secondo motivo di gravame dal notaio appellante).
L'accoglimento (parziale) del gravame importa la rideterminazione delle spese del doppio grado (alla stregua dell'esito globale della lite), atteso che, in base al principio di cui all'art. 336 c.p.c., la riforma della sentenza del primo giudice determina la caducazione del capo della pronuncia che ha statuito sulle spese (Cass. 30/12/2013, n. 28718; Cass. 22/12/2009, n. 26985; Cass. 4/06/2007, n.12963; v. anche
Ca.ss. 1/06/2016, n. 11423). Pertanto, le spese del doppio grado seguono la prevalente soccombenza del notaio appellante, e vanno liquidate come da dispositivo con riguardo ai parametri di cui al D.M.
55/2014, come aggiornati con decreto n. 147/2022, e, dunque, tenuto conto del valore del decisum (euro
10.000,00 oltre interessi), attestandosi nei minimi per la scarsa complessità delle questioni affrontate e senza attribuzione, in quanto non richiesta.

P. Q. M.

La Corte di Appello, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto avverso la sentenza in epigrafe indicata, così provvede:
- In parziale accoglimento dell'appello ed in parziale riforma della sentenza impugnata, ridetermina in euro 10.000,00 oltre interessi di mora come determinati in sentenza, l'importo della condanna inflitta a a titolo di risarcimento danni per responsabilità Parte_1 professionale per i fatti per cui è lite;

- Rigetta nel resto;

- Condanna al pagamento delle spese processuali del doppio grado in favore Parte_1 della parte appellata, che liquida, per il primo grado, in euro 786,00 per esborsi ed euro 2.540,00 per compensi, e, per il secondo grado, in euro 2.906,00 per compensi, oltre rimborso spese forfettarie in misura del 15%, oltre ulteriori accessori come per legge;

Così deciso in Napoli, l'11.4.2025
IL CONSIGLIERE EST. IL PRESIDENTE
dott.ssa Natalia CECCARELLI dott. Eugenio FORGILLO
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