N. R.G. 1960/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO di MILANO
Quarta Sezione CIVILE nelle persone dei seguenti magistrati:
dott. Alberto Massimo Vigorelli Presidente dott.ssa Francesca Vullo Consigliere dott.ssa Cristina Giannelli Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 1960/2024 promossa da:
(C.F./P.IVA ), con il patrocinio dell'avv. Pietro AR C.F._1
CALZAVARA
APPELLANTE contro
(C.F. ), (C.F. Controparte_1 C.F._2 CP_2
) e (C.F. ), con il patrocinio C.F._3 Controparte_3 C.F._4 dell'avv. Monica Angela GARGANTINI
APPELLATA
OGGETTO: Impugnazione della sentenza del Tribunale di Milano n. 5220/2024, pubblicata il
15/05/2024; materia: Vendita di cose immobili
CONCLUSIONI
Per parte appellante:
pagina 1 di 17

“voglia la Corte d'Appello, previa ogni necessaria declaratoria, per i motivi di cui sopra e ad integrale riforma della sentenza di primo grado pronunciata dal Tribunale di Milano n. 5220/2024, rep. 4325/2024, datata 15 maggio 2024, notificata il 27 maggio 2024: NEL MERITO
− rigettare le domande e le eccezioni degli attori in quanto infondate in fatto ed in diritto;

− accertare l'esistenza, la validità e l'efficacia, per tutti i motivi esposti in narrativa, del Contratto Preliminare del 18.5.2018 e degli accordi integrativi dello stesso e degli obblighi da essi derivanti in forza dei quale i Signori si sono obbligati a cedere al geom. o ad altra persona o CP_1 AR società da nominare, che si è obbligato ad acquistare, la piena ed esclusiva proprietà dell'immobile sito in EL OM, Via Orobona angolo Via Lupicaccia, catastalmente identificato nel
NCEU di detto Comune al Foglio 4, mappali 582 e 583 graffati, (Categoria D/7) con annessi cortili e pertinenze;

− accertare l'autenticità delle sottoscrizioni apposte sul Contratto Preliminare del 18.5.2018, nonché su tutti i successivi accordi modificativi ed integrativi stipulati tra le parti indicati in narrativa, come provenienti dai Signori e dal geom. CP_1 AR
− disporre ai sensi e per gli effetti degli artt. 2645-bis c.c. e 2657 c.c. la trascrizione presso la Conservatoria immobiliare competente della scrittura privata 18.5.2018 e degli atti integrativi e modificativi di cui è stata accertata giudizialmente l'autentica delle sottoscrizioni;

− condannare i sig.ri e in via tra loro solidale, Controparte_3 Controparte_1 CP_2 al rimborso dell'importo complessivo di € 56.483,72 già corrisposto dal geom. in forza AR della sentenza impugnata a titolo di spese legali, o in subordine al rimorso dell'importo pagato a ciascuno di essi pari ad € 18.827,92. IN VIA SUBORDINATA
− nella denegata ipotesi di accoglimento anche parziale delle domande degli attori di invalidità, inefficacia, o risoluzione del contratto, condannare gli stessi alla restituzione in favore del geom. dell'intera caparra confirmatoria di € 30.000,00 ovvero del maggiore o minore importo AR che verrà ritenuto di giustizia, oltre in ogni caso alla restituzione delle spese di lite già pagate dal geom. in forza della sentenza impugnata. AR
IN VIA ISTRUTTORIA
Senza consentire all'inversione dell'onere probatorio A) si chiede ex art 210 c.p.c. che codesta Corte di Appello ordini l'esibizione per le ragioni evidenziate (i) della istanza presentata al Comune di EL L.do il 4.10.2022 prot. 3788 da parte dei sig.ri di cui la stessa nota 2.11.2022 (all. C) rappresenta riscontro (ii) della nota completa CP_1

2.11.2022 del Comune di EL L.do 2.11.2022 prot. 3788 con i relativi allegati al Comune di
EL L.do., agli appellati , e , e Controparte_3 CP_2 Controparte_1 dell'architetto c/o via I° maggio 13/A. Controparte_4 Sempre senza consentire all'inversione dell'onere probatorio che nel caso in esame grava unicamente sulle Controparti, si insiste per l'ammissione delle istanze istruttorie formulate con le memorie ex art. 183, co. 6, c.p.c. e ci si oppone a quelle formulate delle Controparti per tutti i motivi ivi dedotti. In particolare:
B) ISTANZA DI AUTORIZZAZIONE AL DEPOSITO
Per massimo scrupolo, si rinnova la richiesta di essere autorizzati al deposito in Cancelleria degli originali dei documenti per i quali si chiede l'accertamento delle sottoscrizioni;
C) PROVA PER TESTI Sempre senza consentire l'inversione dell'onere della prova, solo per scrupolo difensionale e per la denegata e non creduta ipotesi in cui il Tribunale ritenesse non già documentale la controversia, si chiede di essere ammessi alla prova per testi sui seguenti capitoli di prova: pagina 2 di 17 (1) Vero che i Signori sin dai primi contatti intercorsi con il geom. sono stati CP_1 AR costantemente assistiti dal tecnico di loro fiducia geom. CP_5
(2) Vero che durante le trattative per la definizione dei testi del Contratto Preliminare nonché delle scritture integrative e modificative i Signori sono stati costantemente assistiti dal tecnico di CP_1 loro fiducia geom. CP_5
(3) Vero che il geom. veniva assistito dal consulente geom. ? AR Testimone_1
(4) Vero che nella mattina del 27.9.2018 il geom. tentava di mettersi in contatto telefonico AR con il geom. CP_5
(5) Vero che, non avendo ricevuto risposta, lo stesso giorno (27.9.2018) il geom. scriveva AR una e-mail al geom. chiedendole di fissare un incontro urgente per discutere sulla tema della CP_5 domanda di Piano Attuativo Convenzionato da presentare al Comune di EL OM (cfr. doc. 5 che si rammostra al teste)?
(6) Vero che il geom. e il geom. concordavano di incontrarsi il 2.10.2018 presso CP_5 AR lo studio del geom. CP_5
(7) Vero che il 2.10.2018 presso lo studio del geom. si teneva una riunione alla quale CP_5 partecipavano il geom. il geom. e i Signori AR CP_5 CP_1 (8) Vero che all'incontro del 2.10.2018 il geom. informava il geom. di aver AR CP_5 appreso che il PGT del Comune di EL OM non quantificava in termini di metricubi la volumetria riedificabile assegnata agli immobili promessi in vendita dai Signori limitandosi CP_1 ad indicate genericamente che la volumetria potesse essere al massimo “pari al volume esistente” (cfr. art. 42.5)?
(9) Vero che nel corso della riunione del 2.10.2018 il geom. e i Signori AR CP_1 concordavano circa l'esigenza di ottenere dal Comune di EL OM un parere preventivo atto a definire in base alle norme del PGT quale fosse la volumetria (espressa in metricubi) dei fabbricati esistenti e quindi quale fosse la massima volumetria riedificabile derivante dagli stessi? (10) Vero che sempre all'incontro del 3.10.2018 i Signori incaricavano quindi il geom. CP_1 di predisporre un'istanza al Comune di EL OM volto a farsi rilasciare un CP_5 parere preventivo atto a definire in base alle norme del PGT quale fosse la volumetria (espressa in metricubi) dei fabbricati esistenti e quindi quale fosse la massima volumetria riedificabile derivante dagli stessi? (11) Vero che il 9.11.2018 il geom. informava le parti di aver ultimato l'istanza di cui al CP_5 punto precedente? (12) Vero che prima di procedere al deposito dell'istanza, le Parti concordavano di sottoscrivere una scrittura privata che recepisse le intese intercorse ed in particolare concordavano di inserire al Contratto Preliminare l'art. 10 bis del seguente tenore: “preliminarmente alla predisposizione e presentazione al Comune delle domande di cui al precedente articolo 10, i Promittenti Venditori presenteranno al predetto Comune apposita istanza di Parere Preventivo, completa di elaborati grafici con il conteggio della volumetria esistente proposta in approvazione, atto ad accertare e definire la volumetria fabbricati esistenti, conteggiata in base alle norme del vigente PGT” (cfr. doc. 6 che si rammostra al teste)?
(13) Vero che a fronte di tale nuovo adempimento posto in capo ai Signori le Parti decidevano CP_1 altresì di prorogare i termini previsti dall'art. 10 del Contratto Preliminare per la presentazione delle domande di approvazione del Piano Attuativo e dell'atto abilitativo a costruire, che venivano rifissati in “60 giorni dal rilascio del parere preventivo di cui all'art. 10/bis” e in “90 giorni dell'approvazione del Piano Attuativo”, nonché prevedevano una integrazione della caparra confirmatoria dell'importo di € 30.000,00, che il geom. avrebbe dovuto versare entro 30 giorni dal rilascio del AR predetto parere preventivo da parte del Comune (cfr. doc. 6 che si rammostra al teste)? pagina 3 di 17 (14) Vero che a seguito della sottoscrizione della scrittura modificativa del 9.11.2018, il geom. inviava al Comune di EL OM l'istanza per il '“rilascio di parere preventivo in CP_5 merito all'accertamento della volumetria esistente – fabbricati in EL OM (MI), via Orobona/via Lupaccia”, sottoscritta anche dai proprietari Signori (cfr. doc. 7 che si CP_1 rammostra al teste)?
(15) Vero che il Comune di EL OM con comunicazione del 14.3.2019 evidenziava l'incompletezza dell'istanza e chiedeva al geom. di fornire le seguenti integrazioni: “1. CP_5
Dimostrazione analitica del calcolo del volume geometrico, con l'ausilio di schemi in tre dimensioni;

2. Indicare all'interno della pratica i passaggi intervenuti in ordine alla demolizione parziale dell'immobile e che detto volume calcolato a parte, è fatto salvo, in ragione della documentazione agli atti dell'Ente;

3. Poiché il volume geometrico è definito con riferimento al volume emergente rispetto al piano di spiccato occorre integrare gli elaborati con la quota di spiccato, come definito dall' art.20 (NTA del PGT) e quote altimetriche in ordine all'atezza massima degli edifici per come definita nelle Nta vigenti, occorre altresì quotare anche le sezioni rappresentate;

4. Presentare planimetria generale con indicati i corpi di fabbrica A-B-C interessati alla verifica volumetrica;

5. Documentazione fotografica (cfr. doc. 8 che si rammostra al teste)?
(16) Vero che il geom. provvedeva solo in data 17.4.2019 a predisporre la bozza di risposta e CP_5
i relativi allegati tecnici? (17) Vero che il geom. chiedeva ai Signori di poter esaminare le bozze predisposte AR CP_1 dal geom. ivi compresi gli allegati tecnici più significativi? CP_5
(18) Vero che il geom. esaminata la bozza, formulava alcune osservazioni al geom. AR ed in particolare evidenziava che nei conteggi volumetrici venivano computati consistenti CP_5 volumi relativi ad alcune porzioni di fabbricato che venivano considerate come “esistenti” ai fini del calcolo della cubatura ma che in realtà non erano più presenti né visibili e tantomeno “esistenti” alla data della stipula del Contratto Preliminare in quanto crollate alcuni anni prima?
(19) Vero che il geom. ometteva di trasmettere al Comune la bozza di risposta e i relativi CP_5 allegati tecnici?
(20) Vero che in data 10.5.2019 le Parti, dato atto del “notevole ritardo” con cui il Comune aveva provveduto a dare una prima risposta alla richiesta di parere preventivo, stipulavano una seconda scrittura integrativa, che modificava l'art. 18 del Contratto Preliminare prorogando, nel solo interesse del geom. dal 31.12.2019 al 30.10.2020 il termine entro cui doveva avverarsi la condizione AR sospensiva (cfr. doc. 9 che si rammostra al teste)?
(21) Vero che, stante il mancato deposito da parte del geom. delle integrazioni richieste dal CP_5 Comune di EL OM, le Parti concordavano sull'opportunità di una sostituzione del tecnico con un nuovo studio professionale che fosse adeguato per il tipo di prestazione che veniva richiesta e che non fosse tecnico di fiducia di nessuna delle Parti per evitare strumentali accuse di conflitti di interesse?
(22) Vero che in tale sede i Signori affermavano di non conoscere altri tecnici oltre al geom. CP_1
e chiedevano al geom. se potesse individuare un nominativo adeguato allo scopo? CP_5 AR
(23) Vero che il indicava ai Signori il nominativo della di cui AR CP_1 Controparte_6 aveva sentito positivi commenti?
(24) Vero che in data 10.9.2019 le Parti stipulavano una terza scrittura integrativa (doc. 10) a mezzo della quale convenivano che i Signori avrebbero incaricato di presentare CP_1 Controparte_6 per loro conto presso il Comune di EL OM una nuova istanza di rilascio di parere preventivo volta a definire la volumetria dei “fabbricati esistenti”?
pagina 4 di 17 (25) Vero che le Parti concordavano altresì circa l'opportunità che i Signori presentassero CP_1 una ulteriore istanza al Comune di EL OM volta a sentir chiarire cosa dovesse intendersi con il concetto di “esistenza” di cui all'art. 42.5 del PGT? (26) Vero che i Signori in data 10.10.2019 depositavano presso il Comune di EL CP_1 OM tale istanza, denominata “primo parere preventivo” (cfr. doc. 12 che si rammostra al teste)? (27) Vero che il Comune con comunicazione del 5.11.2019 prot. 5431/2019 così rispondeva: “cosa rientra nel concetto di “volumetria esistente”, si premette che, in linea generale, si considerano esistenti tutti i volumi presenti alla data di adozione dello strumento urbanistico (cioè il 19/12/2012) se non diversamente individuato dalla normativa. Nel nostro caso questo concetto è applicabile alle porzioni del mappale 583 escluse dal piano attuativo, quindi anche al porticato (o sua parte) crollata nel 2009. Per quanto riguarda ciò che ricade all'interno del perimetro del piano attuativo predeterminato (PA1) invece è consentito il mantenimento delle volumetrie dei corpi di fabbricati demoliti, purché costruite all'interno del perimetro del comparto. Questo in virtù della norma speciale che disciplina le modalità di intervento all'interno del comparto PA1” (cfr. doc. 13 che si rammostra al teste)?
(28) Vero che il geom. rilevava la contraddittorietà di alcuni punti della risposta e AR chiedeva di poter avere chiarimenti? (29) Vero che i Signori a fronte della risposta del Comune, rifiutavano di procedere con la CP_1 richiesta del parere preventivo volto a sentir accertare l'esatta quantificazione della volumetria derivante dai “fabbricati esistenti” oggetto degli impegni assunti con la prima scrittura privata modificativa?
(30) Vero che il geom. richiesto di fornire chiarimenti, riferiva al geom. Controparte_7 di non aver mai ricevuto alcun incarico dai Signori AR CP_1
(31) Vero che nel settembre del 2020 i Signori chiedevano al geom. la disponibilità CP_1 AR
a sottoscrivere un nuovo testo contrattuale che recepisse le quattro scritture modificative condensandole in un unico documento?
(32) Vero che con e-mail del 4.9.2020 il geom. trasmetteva al geom. il testo del CP_5 AR contratto aggiornato sottolineando come vi fossero solo “piccole modifiche grammaticali e altre richieste della parte venditrice che ho evidenziato in giallo” (cfr. doc. 20 che si rammostra al teste)?
(33) Vero che quello che mi si rammostra è il testo del contratto allegato alla mail 4.9.2020 del geom.
(cfr. doc. 21 che si rammostra al teste)? CP_5
Si indicano quali testimoni su tutti i capitoli di prova i signori: arch. ; geom. Testimone_1 Tes_2
[...]
D) PROVA CONTRARIA PER TESTI
Nella denegata e non creduta ipotesi di ammissione dei capitoli formulati dalla Controparte, si chiede di essere ammessi alla prova contraria sugli stessi con i medesimi testimoni indicati a prova diretta.
IN OGNI CASO Con vittoria di onorari, spese generali, IVA e CPA di entrambi i gradi di giudizio”
Per parte appellata:
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, disattesa ogni contraria domanda, istanza, eccezione e difesa, così provvedere In via preliminare e pregiudiziale
1) Dichiarare inammissibile e/o improcedibile, per manifesta infondatezza ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 348 bis c.p.c., l'appello proposto dal signor per i motivi spiegati in atti;
AR pagina 5 di 17 2) In ogni caso dichiarare inammissibili ex art. 345 c.p.c. le domande nuove formulate in sede di appello dal signor e dichiarare l'inammissibilità e l'irrilevanza della nuova AR produzione documentale e dei nuovi mezzi istruttori richiesti, per i motivi tutti dedotti in atti;

3) In subordine sempre in via preliminare accertare il valore da attribuirsi alla presente causa ai sensi del combinato disposto di cui all'art. 12 cpc e art. 13 del DPR 115/2002 per i motivi dedotti in narrativa.
In via principale e nel merito
- Respingere nel merito il gravame proposto, in quanto infondato in fatto ed in diritto per i motivi spiegati in narrativa e per l'effetto confermare integralmente la sentenza n. 5220/2024 del Tribunale di Milano, pubblicata in data 15 maggio 2024.
- In ogni caso ordinare ai sensi e per gli effetti dell'art. 2668 c.c. la cancellazione delle trascrizioni pregiudizievoli di cui ai nn. 97891/66583 in data 05.07.2021 e nn. 105148/71625 in data 15/07/2021
e/o la cancellazione delle trascrizioni pregiudizievoli derivanti dal presente giudizio, a cura e spese del Geom. condannando lo stesso alla rifusione delle spese necessarie alla loro AR esecuzione.
In subordine Nel denegato caso di accoglimento anche solo parziale dell'appello, si richiamano e ribadiscono integralmente, anche e per gli effetti di cui all'art. 346 c.p.c., le domande, eccezioni, difese tutte già svolte nei giudizi di primo grado sia con riferimento al procedimento n. 27492/21 che al n. 28977/21
R.G. e si richiamano le conclusioni tutte formulate nei giudizi di primo grado da intendersi qui integralmente trascritte e meglio riportate nella nota 1) della comparsa di risposta in data 6.12.2024, cui si rimanda per brevità espositiva, insistendo nel loro accoglimento.
In tutti i casi con vittoria di spese e compensi professionali del doppio grado di giudizio, da calcolarsi come da tabelle del Consiglio dell'Ordine degli avvocati di Milano in collaborazione con la Presidenza della Corte d'Appello di Milano, scaglione 700.001,00/1.000.000,00, oltre all'aumento di cui all'art. 4 comma 2 del DM 55/2014 per l'assistenza a più parti e al rimborso forfettario delle spese generali, CPA ed IVA ai sensi di legge.
In via istruttoria A) Si chiede l'ammissione delle istanze istruttorie non ammesse e/o rigettate in primo grado meglio dettagliate nelle memorie ex art. 183 VI° comma cpc, depositate in entrambe i fascicoli dei giudizi di primo grado da intendersi qui integralmente trascritte, ivi compresa la produzione documentale richiamata;

B) A seguito di autorizzazione al deposito fisico in cancelleria del materiale audio contenuto in CD/DVD, si dà atto dell'avvenuto deposito in data 12.12.2024 del dischetto contenente la documentazione informatica in formato audio e si chiede l'acquisizione del materiale probatorio ivi contenuto, già acquisito in primo grado;
C) Ci si oppone, all'acquisizione dell'avversa nuova allegazione documentale, già dichiarata tardiva in primo grado, chiedendo l'estromissione dal presente giudizio di gravame del documento prodotto quale allegato C) nel fascicolo di parte appellante, nonché il rigetto degli ordini di esibizione ex art. 210 cpc dallo stesso appellante formulati nell'atto introduttivo del presente giudizio, in quanto mezzi di prova nuovi ed inammissibili per tutte le ragioni esposte nel presente atto.
D) Si richiama tutta la produzione documentale allegata nei giudizi di primo grado RG n. 24792/21 e n. 28977/21, come meglio dettagliata anche nelle difese del presente giudizio, nonché la produzione documentale di cui agli allegati A) e B) della comparsa di costituzione e risposta nel presente giudizio di gravame.
pagina 6 di 17 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. La sentenza impugnata
Con sentenza n. 5220/2024 pubblicata il 15 maggio 2024, il Tribunale di Milano, definitivamente pronunciando nella causa tra e i fratelli ha accolto la domanda dei di AR CP_1 CP_1
accertamento della legittimità del recesso comunicato il 23.10.2020 e del loro conseguente diritto a trattenere la caparra di € 30.000 ricevuta;
ha respinto la domanda dei di condanna di CP_1 AR
a versare, a titolo di integrazione della caparra, la somma di € 30.000 ed ha respinto altresì la domanda di volta ad accertare l'autenticità delle sottoscrizioni apposte dai al contratto AR CP_1
preliminare e alle sue successive integrazioni, condannando a rifondere ai le spese AR CP_1
di lite.

2. Il giudizio di primo grado
Così riassume i fatti salienti della vicenda il Giudice di primo grado:
“In data 18/05/2018 i fratelli odierni attori, hanno concluso con un contratto CP_1 AR preliminare con il quale hanno promesso di vendere a quest'ultimo, che si è impegnato ad acquistare, un immobile a loro pervenuto per successione ereditaria sito a EL OM (MI), via Orobona
angolo via Lupicaccia, in catasto fabbricati identificato al foglio 4, particelle 582 e 583, costituito da vari fabbricati originariamente a destinazione agricola, da tempo disabitati.
Il prezzo è stato convenuto in Euro 950.000,00 di cui Euro 30.000,00 contestualmente versati a titolo di caparra confirmatoria.
La stipulazione del contratto definitivo e il pagamento del residuo prezzo sono stati sottoposti alla condizione sospensiva costituita dal rilascio, da parte del Comune di EL OM, del titolo abilitativo alla costruzione di nuovi fabbricati residenziali, con l'integrale demolizione di quelli esistenti,
per un volume complessivo non inferiore a 7700 metri cubi (art. 9).
Inoltre, al successivo art. 10, il ha assunto a proprio esclusivo carico il compito di far AR predisporre tutta la documentazione tecnica necessaria per il prescritto Piano Attuativo Convenzionato mentre i signori all'art. 11, si sono impegnati a collaborare ai fini del rilascio dei necessari titoli CP_1 edilizi, “…in particolare sottoscrivendo le istanze e gli elaborati che saranno predisposti dal Promissario
Acquirente…”.
Tale contratto è stato poi modificato e integrato quattro volte e precisamente con scritture in data
09/11/2018, 10/03/2019, 10/09/2019 e 02/07/2020.
pagina 7 di 17 In particolare, con la prima modifica in data 09/11/2018, è stato aggiunto l'art. 10-bis con il quale le parti hanno previsto che, prima di avviare le pratiche edilizie di cui al precedente art. 10, il promittenti venditori avrebbero dovuto presentare un'istanza di parere preventivo “…atto ad accertare e definire la volumetria dei fabbricati esistenti, conteggiata in base alle norme del vigente PGT”, il tutto con spese tecniche a carico del promissario acquirente ma avvalendosi di un geometra indicato dai venditori e, a seguito della successiva integrazione in data 10/09/2019, anche tramite uno studio tecnico di fiducia del AR
( . Controparte_6
Con l'ultima modifica del 02/07/2020, infine, le parti hanno stabilito che la condizione sospensiva di cui all'art. 9 si sarebbe considerata verificata anche in caso di autorizzazione di una volumetria edificabile inferiore a 7700 metri cubi, essendo comunque prevista all'art. 8 la revisione del prezzo nel caso in cui la volumetria autorizzata fosse inferiore o superiore di mc. 300 rispetto a quella di mc. 8000 ritenuta assentibile.
Frattanto i promittenti venditori avevano provveduto a richiedere all'ufficio tecnico comunale il parere preventivo di cui all'art. 10-bis del contratto, parere che veniva reso con nota del 04/11/2019 (documento n. 41 della produzione di parte attrice) e che era sostanzialmente favorevole, pur non quantificando l'effettiva volumetria autorizzabile.
Ne è seguita una lunga serie di comunicazioni, incontri ecc., testimoniata dall'ampia documentazione versata in atti dagli attori, dalla quale emerge che questi hanno tentato in tutti i modi di indurre il a dare impulso al progetto in modo da consentire l'avveramento della condizione sospensiva AR
cui era sottoposto il contratto, ma senza esito.
Dal canto suo il convenuto si è impuntato sulla questione della volumetria massima assentibile e, in particolare, circa la possibilità di utilizzare a tal fine anche i volumi occupati da tutta una serie di porticati, in parte crollati, facenti parte del complesso immobiliare.
A questo punto gli attori, dopo anni di inutili trattative, ritenendo di non poter più sopportare questa situazione di stallo a loro avviso maliziosamente voluta dal in quanto privo dei mezzi CP_8 economici necessari e intendendo comunque alienare a terzi l'immobile, anche a causa del suo degrado e dei connessi obblighi di custodia, con raccomandata del 23/10/2020 ricevuta dal il 03/11/2020 AR
(documento n. 66), gli hanno intimato di procedere, nel termine ultimativo di giorni quindici, alla stipulazione del contratto definitivo di vendita tramite notaio da lui indicato contestualmente avvertendolo che, in difetto, il contratto preliminare si sarebbe risolto e la caparra sarebbe stata incamerata.
Essendo rimasta senza riscontro anche detta ultima diffida, gli attori hanno avviato il presente giudizio mentre il convenuto ha promosso, contemporaneamente, il giudizio iscritto al n. 28977/2021 R.G., inteso ad ottenere l'accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni del contratto preliminare, trascrivendo la pagina 8 di 17 relativa domanda nei registri immobiliari. Indi, riuniti i giudizi e respinte le istanze istruttorie, la causa è stata posta in decisione sulle conclusioni in epigrafe trascritte.”
In particolare, i fratelli hanno chiesto di accertare la legittimità del recesso da essi comunicato CP_1 al promissario acquirente il 23.10.2010 ed il loro conseguente diritto a trattenere la caparra di € 30.000.
Hanno altresì chiesto la condanna di ai sensi dell'art. 1385, 2° comma, c.c., a versare AR
l'ulteriore somma di € 30.000 che il promissario acquirente avrebbe dovuto versare, a titolo di integrazione della caparra confirmatoria, dopo l'approvazione definitiva del Piano attuativo convenzionato, atteso che il mancato avveramento della condizione era addebitabile a fatto e colpa di
AR
Il Tribunale ha accolto la prima domanda, avendo ritenuto legittimo il recesso comunicato dai CP_1
i quali legittimamente non avevano inteso ulteriormente attendere il che, a oltre due anni di AR
distanza dalla stipula del contratto preliminare, non si era mai adeguatamente attivato per ottenere l'approvazione del progetto attuativo, attività che, secondo contratto, era suo esclusivo carico, tenuto conto che il Comune non poteva essere più preciso sulla volumetria assentibile senza un progetto attuativo e che peraltro, secondo l'integrazione contrattuale pattuita, l'eventuale riconoscimento da parte del Comune di una volumetria inferiore a quella inizialmente attesa di 7700 mc avrebbe semplicemente comportato l'obbligo di rinegoziare (in diminuzione) il prezzo, ma non avrebbe legittimato il a sottrarsi arbitrariamente all'accordo. AR
Il Tribunale ha invece respinto la seconda domanda, in quanto il versamento dell'ulteriore somma di €
30.000,00 era condizionata all'approvazione definitiva del Piano attuativo convenzionato, che invece non era mai stato approvato, e i non avrebbero potuto invocare la fictio di cui all'art. 1359 c.c. CP_1
Inoltre, stante l'accertata inefficacia del contratto preliminare di vendita, il Tribunale ha respinto la domanda di accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni proposta da nella causa riunita AR
e ha ordinato alla Conservatoria di cancellare le trascrizioni di detta domanda, condannando AR
alla rifusione delle spese di lite in favore dei CP_1

3. Il presente giudizio di appello
La sentenza è stata impugnata da che con il suo atto di appello ha evidenziato che: AR
- dopo la stipulazione del contratto preliminare del 18 maggio 2018, le parti, resesi conto che per addivenire alla compravendita era necessario verificare la probabile cubatura assentibile, con una prima scrittura integrativa del 9.11.2018 inserivano l'art. 10 bis (cfr. doc. 6 , sulla scorta del quale AR pagina 9 di 17 i fratelli avrebbero dovuto chiedere al Comune un parere preventivo in merito alla cubatura CP_1
esistente, posto che la cubatura assentibile sarebbe stata quantificata sulla scorta di quella esistente;

- la geom. su incarico dei inviava la richiesta di parere ma il Comune, quattro mesi CP_5 CP_1
dopo, chiedeva documentazione grafica integrativa;

- predisponeva detta documentazione integrativa ma non la depositava presso il Comune;
in CP_5
ogni caso esaminata la documentazione grafica integrativa predisposta da si AR CP_5 avvedeva che nei calcoli della cubatura aveva considerato come esistente anche un'area CP_5
porticata in realtà demolita da tempo;

- non avendo più nessuno provveduto al deposito della documentazione integrativa richiesta dal
Comune, la richiesta di parere del 9.11.2018 decadeva e le parti sottoscrivevano, in data 10.9.2019, una nuova – la terza - scrittura integrativa, con cui i previa accettazione del nuovo tecnico CP_1
incaricato suggerito da si impegnavano a presentare una nuova richiesta di parere AR
preventivo al Comune;

- i però, rimanevano inadempienti all'obbligo assunto con la scrittura integrativa del CP_1
10.9.2019, non conferendo alcun incarico al nuovo tecnico individuato – e si Controparte_6
limitavano invece a presentare una richiesta preliminare al parere preventivo, con cui chiedevano in sostanza se i porticati crollati nel 2009 potessero essere considerati al fine del calcolo della cubatura esistente;
il Comune rispondeva in maniera poco chiara ma plausibilmente nel senso di escludere i porticati crollati dal calcolo della cubatura.
In sostanza, nel suo atto di appello addebita la mancata conclusione del contratto definitivo AR
di compravendita ai fratelli che con la loro condotta inadempiente agli obblighi assunti, CP_1
avrebbero omesso di chiedere il parere preventivo al Comune sulla cubatura, ritenuto indispensabile dalle parti.
L'appellante ha articolato i seguenti motivi di appello.
I) Erroneamente il Tribunale afferma che i avevano regolarmente adempiuto agli obblighi a CP_1
loro carico, chiedendo il parere preventivo al Comune.
In realtà, alla richiesta di parere preventivo formulata mediante la geom. il Comune non CP_5
aveva risposto, affermando di necessitare di documentazione integrativa al fine di effettuare i calcoli esatti del volume esistente, documentazione che non era più stata depositata. Ciò che avevano fatto i era chiedere, d'accordo con il parere preventivo circa il fatto se anche il porticato CP_1 AR
crollato nel 2009 e quello demolito nel 2014 potessero rientrare nei calcoli di volumetria esistente, ma pagina 10 di 17 non avevano poi domandato alcun successivo parere preventivo, utile al calcolo preciso della volumetria esistente.
Contrariamente a quanto accertato dal Tribunale, dunque, i rimasero inadempienti agli obblighi CP_1
contrattuali assunti.
II) Erroneamente, poi, il Tribunale aveva ritenuto che fosse rimasto inadempiente agli AR
obblighi contrattuali assunti.
Infatti senza il preventivo parere del Comune sui conteggi precisi della volumetria esistente AR
– parere preventivo che era obbligo dei richiedere ed ottenere- non avrebbe mai potuto CP_1
procedere alla formulazione e dunque alla richiesta di approvazione del progetto esecutivo e, dunque, neppure alla richiesta della concessione edilizia. Senza quell'atto a carico di la condizione CP_1
sospensiva non si sarebbe verificata, e non si verificò per fatto e colpa dei CP_1
Del resto, è falso quanto asserito dai circa il fatto che al fine di procrastinare a CP_1 AR
tempo indeterminato la stipulazione del definitivo, si era inutilmente arroccato sulla questione dell'esatto calcolo della volumetria esistente: furono i per contro, a pretendere che i portici CP_1
crollati/demoliti andassero conteggiati, e ciò al fine di lucrare sul prezzo della compravendita. Come invece emerso più tardi, con nota del Comune in data 2.11.2022, emessa a seguito della pratica inoltrata dai in vista della vendita dell'immobile ad altro soggetto, i volumi relativi ai porticati non CP_1
potevano essere conteggiati al fine di determinare la volumetria esistente.
III) I avevano formulato domanda di risoluzione per inadempimento ai sensi dell'art. 1454 c.c.: CP_1
pertanto il Tribunale non avrebbe potuto accogliere la domanda di accertamento del loro diritto di trattenere la caparra ricevuta, posto che tale diritto discende soltanto dal legittimo recesso ex art. 1385,
2° comma, c.c.
IV) Stante l'inadempimento dei e l'esatto adempimento di con conseguente CP_1 AR
necessità di riformare la sentenza impugnata, risulta errata la regolamentazione delle spese di lite.
In subordine, il Tribunale erroneamente ha applicato la maggiorazione del 60% per la pluralità delle parti senza prima applicare la riduzione di cui all'art. 4, comma 4, d.m. 55/2014, relativa al fatto che la difesa è stata identica per tutte parti difese dal medesimo procuratore.
V) In conseguenza della richiesta riforma della sentenza impugnata, dovranno essere accolte le domande svolte da in primo grado, con condanna dei alla restituzione della caparra AR CP_1 ed accertamento dell'autenticità delle firme al contratto del 18 maggio 2018 e alle sue successive integrazioni.
pagina 11 di 17 Si sono costituiti i fratelli chiedendo il rigetto dell'appello e l'integrale conferma della CP_1
sentenza impugnata.
La causa è stata discussa e decisa nella camera di consiglio del 9 aprile 2025.

4. Decisione
Vanno anzi tutto respinte le istanze istruttorie formulate dalle parti: l'istanza di esibizione relativa all'istanza presentata dai al Comune di EL OM il 4.10.2022 risulta del tutto CP_1
superflua, considerato che, come si dirà meglio in seguito, l'inclusione o meno dei porticati nel calcolo della volumetria edificabile non aveva incidenza alcuna sull'avveramento della condizione sospensiva e sugli obblighi gravanti sui contraenti, mentre le prove orali reiterate in questa sede risultano anch'esse del tutto superflue alla luce della documentazione versata in atti.
Nel merito l'appello è infondato e va respinto, con integrale conferma della sentenza impugnata.

4.1. I primi due motivi di appello
I primi due motivi di appello vanno trattati congiuntamente, mirando entrambi a far ricadere sui promittenti venditori, e non già sul promissario acquirente la responsabilità circa il mancato AR
avveramento della condizione sospensiva prevista nel contratto preliminare.
Va sul punto premesso che l'efficacia del contratto preliminare di compravendita (e dunque dei rispettivi obblighi delle parti di addivenire alla stipulazione del contratto definitivo) era subordinata alla condizione sospensiva del rilascio, da parte del Comune di EL OM, dell'atto abilitativo edilizio, rilascio che dipendeva sia dall'inoltro della relativa istanza, sia -ancor prima- dall'approvazione del piano attuativo convenzionale.
Orbene, l'art. 10 del contratto preliminare (così come modificato dall'integrazione del 9.11.2018: doc.
6 con cui le parti avevano deciso che risultava importante, preliminarmente, avere contezza AR
della volumetria dei fabbricati esistenti, per poter calcolare la volumetria riedificabile, e dunque ottenere un parere preventivo in merito da parte del Comune) proprio “al fine di consentire l'avverarsi della condizione sospensiva” (ovvero il rilascio, da parte del Comune, del titolo abilitativo) prevedeva l'obbligo, in capo al promissario acquirente di “predisporre e presentare in Comune, a AR propria esclusive cura e spese”, le domande di i) approvazione del piano attuativo convenzionato entro
60 giorni dal rilascio del parere preventivo, ii) rilascio dell'atto abilitativo edilizio entro 90 giorni dall'approvazione definitiva del piano attuativo convenzionato.
In forza dell'art. 11 del contratto, i promittenti venditori “in qualità di proprietari”, erano CP_1
pagina 12 di 17 invece obbligati a “collaborare in modo da favorire il rilascio di dette approvazioni ed atti di assenso a costruire da parte del Comune, in particolare sottoscrivendo le istanze e gli elaborati che saranno sottoposti dal Promissario acquirente…”.
In base al contratto preliminare, dunque, gli obblighi dei si limitavano ad un dovere di CP_1
collaborazione e di disponibilità a sottoscrivere le apposite istanze predisposte e pagate dal AR mentre gravava su quest'ultimo l'obbligo di attivarsi – mediante il conferimento dei relativi incarichi ai professionisti, che doveva provvedere a remunerare- per l'ottenimento degli atti di approvazione ed assenso da parte del Comune.
Né tale assetto pattizio muta a seguito dell'integrazione del 9.11.2018 (doc. 6 cit.), con cui le parti stabiliscono, all'art. 10 bis, che “i Promittenti Venditori presenteranno al predetto Comune apposita istanza di Parere Preventivo……mentre i corrispondenti oneri professionali saranno assunti a carico del Promissario Acquirente”, tantomeno a seguito della successiva integrazione del 10.9.2019 (doc. 10
, con cui le parti decidono di sostituire il tecnico, precedentemente individuato nella geom. AR
con lo “ dal Promissario Acquirente quale CP_5 Controparte_9
studio qualificato per il tipo di incarico conferito ed espressamente accettato dagli stessi Promittenti
Venditori. Gli oneri professionali inerenti il detto incarico saranno ad esclusivo carico del
Promissario Acquirente”.
Anche dopo quest'ultima modifica contrattuale – in cui, ribadita l'importanza di ottenere un “parere preventivo” del Comune sulla volumetria esistente, veniva individuato un professionista di fiducia di per la predisposizione della relativa istanza e della documentazione necessaria – l'obbligo di AR conferire l'incarico a detto professionista e di remunerarlo rimane in carico a gravando sui AR fratelli soltanto l'obbligo di rendersi disponibili, in qualità di proprietari, a sottoscrivere le CP_1
relative istanze.
Ciò detto, dalla documentazione versata in atti emerge quanto segue:
- in data 9.11.2018 viene depositata presso il Comune, a firma della geom. la richiesta di CP_5
parere preventivo, corredata della relativa documentazione (doc. 16 ; il Comune, in data CP_1
28.2.2019, ritenuta la documentazione depositata non sufficiente al fine dell'esatto calcolo della volumetria esistente, chiede un'integrazione documentale (doc. 18 ; CP_1
- nonostante l'integrazione documentale fosse stata predisposta dalla geom. sin dal mese di CP_5
aprile 2019 (doc. 25 , dapprima ritiene necessario far effettuare un ulteriore rilievo CP_1 AR in loco e poi non provvede comunque a fornire gli elaborati dell'ulteriore rilievo effettuato, senza pagina 13 di 17 peraltro fornire spiegazione alcuna (docc. da 27 a 33):
- chiede, invece, ai fratelli a fine luglio 2019, di rivolgere un'istanza propedeutica AR CP_1 al Comune circa la possibilità di considerare come “esistenti”, al fine del calcolo della volumetria, i porticati crollati spontaneamente nel 2009 (doc. 34 e i provvedono immediatamente a CP_1 CP_1 sottoporre una bozza dell'istanza a che però non dà l'assenso al testo di volta in volta AR
riproposto dai sino ai primi di ottobre 2019 (docc. da 34 a 40 ; il Comune risponde CP_1 CP_1 all'istanza il 4.11.2019 (doc. 41 ; CP_1
- nonostante i avessero espressamente acconsentito, con l'integrazione contrattuale del CP_1
10.9.2019 (doc. 10 cit.), alla richiesta del promissario acquirente di conferire ad un altro AR soggetto, diverso dalla geom. la predisposizione dello “schema dell'istanza e gli elaborati CP_5 grafici con il conteggio della detta Volumetria esistente proposta in approvazione”, non vi è alcuna evidenza che abbia dato seguito al mandato conferito al nuovo soggetto di sua fiducia AR
( per ottenere il parere sulla volumetria esistente, né che comunque si sia mai Controparte_6
attivato per ottenere tale parere e procedere finalmente con la predisposizione del piano attuativo, risultando, per contro, che nonostante i reiterati solleciti dei - i quali ancora per un altro intero CP_1
anno continuarono a pazientare, ad interfacciarsi di propria iniziativa con i funzionari comunali per ottenere le informazioni pretese da redendosi persino disponibili a consegnare AR
personalmente a detti funzionari la documentazione topografica acquisita da nei mesi AR precedenti- quest'ultimo non fece altro che procrastinare senza spiegazioni (“sono stato assente…”,
“sono fuori a cena…”, “vi farò sapere…, “sono impegnato…”, “richiamerò io….”) gli adempimenti necessari perché potesse avverarsi la condizioni sospensiva prevista dal contratto preliminare (docc. da
42 a 63 . CP_1
Emerge, dunque, con evidenza dai documenti versati in atti che mentre i – sui quali gravava CP_1
l'obbligo di collaborare con il promissario acquirente, rendendosi disponibili a sottoscrivere tutte le istanze necessarie perché potesse avversarsi la condizione sospensiva- hanno pienamente adempiuto agli obblighi a loro carico, per di più pazientando per oltre due anni ed attivandosi direttamente affinché potesse ottenere la desiderata preventiva contezza della esatta volumetria esistente, AR
non ha adempiuto gli obblighi a suo carico, omettendo di attivarsi concretamente per AR ottenere l'approvazione del piano attuativo, necessaria al fine di ottenere il successivo permesso di costruire.
Il promissario acquirente, lungi dal risultare adempiente, si è arroccato sull'asserita necessità di pagina 14 di 17 ottenere un parere preventivo sulla volumetria esistente -senza poi però mai attivarsi concretamente per ottenerlo- quando non solo detto parere preventivo non era né necessario né utile in vista della presentazione del piano attuativo (cfr. risposta del funzionario comunale alle domande Per_1
rivoltegli in merito dai doc. 46 cit.), ma -soprattutto- nonostante la preventiva conoscenza CP_1 dell'esatta volumetria edificabile non avrebbe avuto alcun effetto sulle sorti del contratto preliminare di compravendita: con l'integrazione contrattuale del 3.7.2020 (doc. 14 le parti hanno AR
precisato che il contratto di compravendita definitivo sarebbe stato sottoscritto anche qualora il
Comune avesse rilasciato il permesso di costruire per una volumetria complessiva edificabile inferiore ai 7.700 mc, e che il superamento o la diminuzione di oltre 300 mc della volumetria presunta di 8.000 mc avrebbe semplicemente determinato la necessità di – rispettivamente- aumentare o diminuire proporzionalmente il prezzo concordato nel preliminare del 18.5.2018.
Ciò detto, deve dunque concludersi che con il suo comportamento dilatorio e AR ingiustificatamente ostruzionistico, ha di fatto impedito l'avveramento della condizione sospensiva cui era condizionato il contratto preliminare. infatti, non ha mai, durante i due anni e cinque AR
mesi che trascorsero tra la stipulazione del contratto preliminare (18.5.2018) e la comunicazione di recesso dei (23.10.2020), posto in essere attività utili al fine di predisporre, presentare ed CP_1 ottenere l'approvazione del piano attuativo, necessaria per richiedere il successivo permesso di costruire, non avendo neppure completato le attività a suo carico per ottenere il preteso “parere preliminare”.
La condizione cui era sottoposto il contratto preliminare inter partes non si è dunque avverata per esclusiva colpa del promissario acquirente, che si è reiteratamente sottratto agli obblighi a suo carico, preordinati all'avveramento della condizione (cfr. Cass. 28956/2024, secondo cui “L'art. 1359 c.c., secondo cui la condizione si considera avverata qualora sia mancata per causa imputabile alla parte che aveva interesse contrario all'avveramento, introducendo una "fictio" di avveramento a tutela di possibili comportamenti dolosi o colposi posti in essere dal soggetto controinteressato, è applicabile alla condizione potestativa mista, il cui avveramento dipende in parte dal caso o dalla volontà di un terzo, in parte dalla volontà di uno dei contraenti, e incombe sul creditore, che lamenti tale mancato avveramento, l'onere di provarne l'imputabilità al debitore a titolo di dolo o di colpa”).
La condizione deve dunque reputarsi avverata ai sensi e per gli effetti dell'art. 1359 c.c. e, in mancanza di stipula del contratto definitivo, i promittenti venditori hanno diritto a trattenere, ai sensi dell'art. 1385 c.c., la caparra a suo tempo ricevuta.
pagina 15 di 17 4.2. Il terzo motivo di appello
Premesso che spetta al giudicante qualificare le domande proposte dalle parti, a prescindere dalle norme dalle stesse invocate (Cass. 5153/2019), il Tribunale, nella sentenza impugnata, ha correttamente qualificato la domanda svolta in via principale dai come domanda ex art. 1385, 2° comma, c.c., CP_1 posto che nei primi due punti delle conclusioni dell'atto di citazione, così come della memoria n. 1), gli attori avevano chiesto espressamente di “dichiarare la legittimità del diritto di recesso esercitato dagli attori in data 23.10.2020 e per l'effetto”, di “accertare e dichiarare il diritto degli attori ex art. 1385 comma 2 c.c. alla ritenzione della caparra confirmatoria”.
Anche il terzo motivo d'appello deve dunque essere respinto.

4.3. Il quarto ed il quinto motivo di appello.
Stante il rigetto dei primi tre motivi di appello, non vi è spazio per modificare la regolamentazione delle spese di primo grado, che dovranno rimanere a carico di AR
Quanto alla contestata quantificazione delle spese, all'aumento del 60% per il numero delle parti aventi la stessa posizione processuale il giudice non ha – condivisibilmente – associato la diminuzione di cui al quarto comma dell'art. 4 d.m. 55/2024, ciò al fine di tener conto della difesa spiegata dagli attori nell'ambito del giudizio riunito introdotto da AR
Il quinto motivo di appello rimane assorbito dal rigetto dei primi tre motivi.

5. Conclusioni
In conclusione, l'appello è respinto, con integrale conferma della sentenza impugnata.
Le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.
Sussistono altresì i presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte dell'appellante, a norma del comma 1 quater dell'art. 13 del DPR 115/2002, così come modificato dall'art. 1 comma 17 della L. n. 228/2012.

P.Q.M.

La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- respinge l'appello proposto da avverso la sentenza del tribunale di Milano n. AR
5220/2024, pubblicata il 15/05/2024; per l'effetto:
- conferma integralmente la sentenza impugnata;

- condanna l'appellante a rimborsare agli appellati le spese di lite del presente grado AR
pagina 16 di 17 di giudizio, che si liquidano in € 18.511,00 per compensi professionali, oltre i.v.a. se dovuta, c.p.a. e rimborso spese generali al 15%;
- dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte dell'appellante, a norma del comma 1 quater dell'art. 13 del DPR 115/2002, così come modificato dall'art. 1 comma 17 della L. n. 228/2012.
Così deciso in Milano, nella camera di consiglio di questa Corte in data 9 aprile 2025.
Il Cons. rel. Il Presidente
Cristina Giannelli Alberto Massimo Vigorelli
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