N. R.G. 1052/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI NUORO
SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, nella persona del Giudice, dott. Salvatore Falzoi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1052 del Ruolo Generale degli Affari Civili
Contenziosi dell'anno 2022,
promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Francesco Parte_1 C.F._1
CAREDDU (C.F. , elettivamente domiciliato a Nuoro, via Oggiano n. C.F._2
15, presso lo studio del difensore;

attore
contro
(C.F. , con il patrocinio degli avvocati Giuseppe Controparte_1 C.F._3
FLORIS (C.F. ) e Angelo CODA (C.F. ), C.F._4 C.F._5
elettivamente domiciliato a Nuoro, via Mughina n. 73, presso lo studio dei difensori;

convenuto
CONCLUSIONI
Nell'interesse dell'attore (precisate nelle note ex art. 127 ter c.p.c. depositate il 16.12.2024):
1 “si insiste in questa sede per l'ammissione dei mezzi di prova dedotti e non ammessi, più esattamente quelli indicati dalla parte attrice con le memorie ex art. 183 c.p.c. n. 2: lettera a), punti: a1-a2-a3-a5-a6-a7; lettera b), in riferimento alle circostanze: dalla a1 alla a7 dell'espositiva ivi richiamata;
lettera c), punti c1; c5; c6; c7, del 24 aprile 2023; lettera d), sul quale il G.I. nulla ha disposto nel provvedimento di ammissione dei mezzi di prova del 26 maggio 2024. In subordine, in ogni caso, si confermano le conclusioni di cui all'atto introduttivo di causa a pagina 11 di seguito riportate:
“Per tutto quanto sopra esposto, con il presente atto, nell'interesse dell'attore, si conclude affinché l'Ill.mo Tribunale di Nuoro, disattesa ogni contraria istanza, difesa, deduzione, eccezione e conclusione Voglia:
a) Accertare e dichiarare l'inadempimento di rispetto agli obblighi Controparte_1 derivanti dal contratto di vendita dell'immobile sito in Nuoro alla Via Verdi s.n.c., distinto in catasto al F. 42, mappale 937 sub.

4. ZC. 1 ctg. A/2 cl. 1, vani 6, rendita catastale Euro.
573,27.
b) Per effetto dell'accertamento di cui al capo a) delle presenti conclusioni, accertare e dichiarare il diritto dell'attore al risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi come conseguenza dell'inadempimento del convenuto ed in relazione alle voci di danno di cui alle lettere: C1, C2, C3 e D dell'elencazione che precede, tutto oltre interessi e rivalutazione dalla mora al saldo, in ogni caso, nella misura che verrà ritenuta provata e di giustizia in corso di causa all'esito dell'istruttoria; con consequenziale statuizione di condanna al pagamento in capo a . Controparte_1
c) Tutto oltre il diritto dell'attore del rimborso di onorari e spese legali”.
Nell'interesse del convenuto (rassegnate nella comparsa di risposta e confermate nelle note ex art. 127 ter c.p.c. depositate il 17.12.2024):
“In via principale:
-dichiarare infondata in fatto e diritto l'avversa domanda, mandando assolto il convenuto
[...]
da ogni avversa pretesa;
CP_1
Con vittoria di spese e di onorari.
- In via subordinata, salvo gravame, nella denegata ipotesi che il Tribunale Ill.mo accolga, anche parzialmente, l'avversa domanda:
-dichiarare l'odierno convenuto al pagamento degli oneri di fiscalizzazione in favore degli odierni attori al fine di consentire all'immobile, oggetto della causa, di esistere
2 legittimamente nel suo stato di fatto e pertanto di essere commercializzato ad un congruo prezzo di mercato.
-con vittoria di spese o compensazione favorevole delle stesse”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione regolarmente notificato, ha esposto quanto segue: Parte_1
a. in virtù della proposta avanzata da nell'ottobre 2004 ed alle Controparte_1
intese successive:
i. il convenuto si era obbligato ad alienare a esso attore la proprietà di un immobile ad uso abitativo sito a Nuoro, via Verdi s.n.c., fabbricato ancora in corso di costruzione, da ultimarsi con materiali di buona qualità, in particolare:
o “- un impianto di riscaldamento a gasolio nuovo ed autonomo, con
impianto di acqua calda funzionante. - ingresso indipendente con
relativa scala ed un posto auto in giardino all'aperto. - cancello di
ingresso automatizzato con comando a distanza. - infissi esterni in
alluminio a taglio termico, con relative persiane a palmette
orientabili. - muri esterni isolati con poliuretano da 3 cm e forato
da 8 cm affiancato. - agli esterni, il posizionamento di piastrelle
antiscivolo (sull'area delle verande e delle scale). - isolamento
delle verande esterne con guaina catramata con risvolto muro. -
isolamento acustico di tutti i solai”;
o “pavimenti dal costo massimo di Euro.13 a mq.; battiscopa dal
costo massimo o pari a 3,20; bagno principale con sanitari Bagno
Astro dal costo pari ad Euro. 281;00; vasca D0lomite da 1.60 mt.;
Per_ cassetta incasso pucci mod: " " dal costo pari ad Euro. 72,00;
miscelatori dal costo pari ad Euro. 215,00; n..4 rubinetti snodo con
3 filtro con 2 sifoni, piletta doccia e fissaggjo dal costo pari ad Euro.
59,00; colonna da Euro. 28,0; saliscendi stop dal costo pari ad
Euro. 45,00; porte interne dal costo pari ad Euro. 335,00;
portoncino ingresso dal costo pari ad Euro. 775,00; impianto
elettrico a Ticino;
piatto doccia, water, bidet, lavandino, impianto
elettrico idraulico e altre dotazioni, in generale, di buona qualità”.
b. prima della stipulazione del contratto definitivo, esso attore aveva fornito al convenuto tutti i mezzi economici necessari per l'ultimazione dei lavori e per l'acquisto dei materiali menzionati nel punto che precede;

c. con atto pubblico del 4.3.2005 (a rogito del Notaio, dott. , rep. n. Persona_2
494159 – racc. n. 32630) esse parti avevano stipulato il contratto definitivo di vendita dell'immobile – censito nel N.C.E.U. di Nuoro al foglio 42, particella 937
sub. 4., ZC. 1 categoria. A/2, cl. 1, vani 6, rendita catastale 573,27 euro – al prezzo di 66.500,00 euro, di cui l'alienante non aveva consegnato il certificato di agibilità;
d. nell'ambito di detta operazione economica il convenuto aveva percepito complessivi 121.165,00 euro, di cui 20.000,00 con assegno bancario n.
0130596804-00 del 26.10.2004, 21.165,00 euro con assegno bancario n.
0130596808-04 del 23.2.2005 e 80.000,00 euro con assegno bancario n.
0136845495-07 del 10.3.2005, con la precisazione che i titoli relativi ai primi due pagamenti erano stati emessi da germano di esso Persona_3
attore;
e. a suo dire, il convenuto si era reso inadempiente alle obbligazioni assunte, poiché,
come accertato all'esito di una consulenza tecnica di parte, commissionata da esso attore, sia per accedere ai benefici fiscali riconosciuti dalla legge nell'ambito dei
4 lavori di manutenzione straordinaria, sia per l'eventuale alienazione futura dell'immobile, quest'ultimo:
i. presentava irregolarità volumetriche insanabili e, nello specifico, difformità
tra il progetto e lo stato di fatto, quali “ampliamento volumetrico sulla
camera da letto sul lato retrostante”, “costruzione terrazza sul lato fronte
strada”, “differente posizionamento della porta di .Ingresso principale” e
“diversa distribuzione degli spazi interni”;
ii. la mancata demolizioni o rimessa in pristino delle difformità parziali comportava sanzioni quantificabili in 14.413,32 euro;

f. era interesse di esso attore ottenere dal convenuto il risarcimento dei danni subiti in conseguenza del suddetto inadempimento, in particolare:
i. i 121.165,00 euro (oltre ad interessi e rivalutazione monetaria) versati per l'acquisto dell'immobile o, in subordine, la differenza tra l'importo versato e l'effettivo valore del bene,
ii. quantomeno la differenza tra 161.600,00 euro – importo corrispondente al valore stimato dell'investimento effettuato con l'acquisto del bene (esteso
101 mq.) ed ottenuto sottraendo al valore attuale al mq. (1.600,00 euro) di un immobile con analoghe caratteristiche e ubicazione di quello oggetto di causa (regolare sul piano edilizio) – e il suddetto corrispettivo di
121.165,00 euro, stante l'incommerciabilità del fabbricato;

iii. 14.143,32 euro per la “fiscalizzazione” delle opere o per il pagamento delle sanzioni al fine di evitare la demolizione delle opere abusive;

iv. 500,00 euro a titolo di costi sostenuti per la consulenza tecnica di parte;

g. il convenuto avrebbe dovuto essere inoltre condannato al risarcimento dei danni derivanti dalla sua assenza ingiustificata al tentativo di mediazione (48,80 euro,
5 oltre a 5,00 euro, IVA esclusa, per la spedizione della domanda) ed al mancato riscontro all'invito a concludere la negoziazione assistita (6,55 euro).
2. Con comparsa di risposta, depositata il 20.2.2023, ha contestato la Controparte_1
fondatezza della domanda risarcitoria formulata dall'attore, sostenendo quanto segue:
a. il 2.10.2024 esse parti avevano sottoscritto:
i. il preliminare di vendita, nel quale era stata prevista la stipulazione del contratto definitivo in concomitanza con quella del mutuo (a prescindere dalla mancata ultimazione dell'immobile), nonché il prezzo di complessivo di 123.950,00 euro e il contestuale versamento dell'acconto di 20.000,00
euro;
ii. una scrittura privata nel cui punto 13 era stato previsto come il venditore fosse “libero di apportare modifiche alla parte esterna dell'edificio quali,
ad esempio, la realizzazione delle rampe delle scale e dei muri in cemento
armato “in modo diverso da quella prevista nel progetto”, mentre nel precedente punto 11 il medesimo alienante si era impegnato ad accollarsi unicamente “le spese e gli oneri di presentazione di eventuali domande di
sanatoria”;
b. alla luce dell'accordo complessivo, l'acquirente era quindi a conoscenza della modificabilità dell'immobile rispetto alle previsioni progettuali e, quindi,
dell'impossibilità di ottenere il certificato di agibilità;
c. poiché i lavori erano stati ultimati un anno dopo la stipulazione del rogito notarile,
(la denuncia di fine lavori era stata depositata il 13.3.2006 al Comune di Nuoro), le lamentate difformità ricadevano sulla responsabilità dell'acquirente, né esso venditore avrebbe potuto richiedere il certificato dopo l'atto traslativo;

d. nel contratto definitivo (art. 2) era stata infatti pattuita la somma di 66.500,00 euro,
6 con contestuale versamento a saldo dell'importo di 46.500,00 euro;

e. le somme pretese dall'attore non erano quindi dovute, in particolare:
i. il prezzo di 121.165,00 euro, sul rilievo che non era stata chiesta la risoluzione del contratto;

ii. la riduzione, laddove l'acquirente, il quale aveva quantificato in
161.600,00 euro il valore dell'immobile idoneo all'ottenimento dell'agibilità, aveva invero versato soli 66.500,00 euro a titolo di corrispettivo;

iii. in disparte l'eccessività della spesa stimata di 14.413,32 euro, l'eventuale fiscalizzazione avrebbe consentito all'attore di alienare l'immobile ad un congruo prezzo di mercato;

iv. quelle pretese per la consulenza tecnica di parte e per la mancata partecipazione di esso convenuto ai tentativi di soluzione stragiudiziale della lite instaurati dall'attore.
Il convenuto ha quindi chiesto il rigetto della domanda formulata dall'attore o, in subordine, di essere riconosciuto debitore della somma necessaria per la fiscalizzazione.
3. In seguito alla sostituzione dell'udienza del 20.2.2023 ex art. 127 ter c.p.c., con provvedimento reso in pari data ai sensi del comma 3 della predetta disposizione, il giudice ha assegnato alle parti i termini previsti dall'art. 183, comma 6, c.p.c.
4. In seguito alla sostituzione dell'udienza del 26.5.2023 ex art. 127 ter c.p.c., con provvedimento reso in pari data ai sensi del comma 3 della predetta disposizione, il giudice ha ammesso l'interrogatorio formale del convenuto, chiesto dall'attore (sul solo capitolo a4 della sua seconda memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c.), rigettando le altre istanze di prova orale avanzate da quest'ultimo.
5. Nell'udienza del 27.9.2023 il convenuto ha reso l'interrogatorio formale dinanzi al
7 giudice onorario delegato all'assunzione della prova orale.
6. Con decreto reso il 17.11.2023 il giudice ha disposto consulenza tecnica d'ufficio, avente ad oggetto il seguente incarico:
“Letti gli atti e la documentazione prodotta, ispezionato l'immobile ed effettuata ogni
opportuna verifica, sentite le parti e i loro consulenti, con autorizzazione ad acquisire
presso gli Uffici pubblici competenti l'ulteriore documentazione ritenuta necessaria, il
CTU:
- descriva l'immobile oggetto di causa, dandone rappresentazione grafica e fotografica;

- accerti se l'immobile sia idoneo all'ottenimento del certificato di agibilità e:
o in caso positivo:
▪ individui i lavori e le pratiche amministrative necessarie a tal fine,
quantificandone i costi;

▪ dica se e in quale misura ai lavori menzionati nel punto che precede consegua il
deprezzamento dell'immobile;
o in caso negativo, quantifichi il valore di mercato dell'immobile”.
7. In seguito alla mancata accettazione da parte dei primi due ausiliari nominati, nell'udienza del 19.3.2024 è stato conferito l'incarico peritale all'ing. . Persona_4
8. Il 23.7.2024 l'ing. ha depositato l'elaborato peritale, in relazione al Persona_4
quale, con decreto reso il 25.10.2024, il giudice ha liquidato al CTU complessivi 1.461,39
euro (oltre ad oneri previdenziali e I.V.A. di legge) – di cui 1.401,39 euro, a titolo di onorari e 60,00 euro per rimborso spese – ponendo tale importo a carico di entrambe le parti, in solido tra loro nei rapporti con l'ausiliare.
9. In seguito alla sostituzione dell'udienza del 24.10.2024 ex art. 127 ter c.p.c., con provvedimento reso il 25.10.2024 ai sensi del comma 3 della predetta disposizione, il giudice ha rinviato all'udienza del 17.12.2024 per la precisazione delle conclusioni.
8 10. In seguito alla sostituzione dell'udienza del 17.12.2024 ex art. 127 ter c.p.c., la parte attrice ha depositato le note nelle quali ha precisato le conclusioni come trascritte in epigrafe e, con provvedimento reso il 18.12.2024 ai sensi del comma 3 di detta disposizione, il giudice ha trattenuto la causa in decisione, assegnando i termini previsti dall'art. 190 c.p.c.
***
11. La domanda con cui ha chiesto accertarsi “l'inadempimento di Parte_1 [...]
rispetto agli obblighi derivanti dal contratto di vendita dell'immobile sito in CP_1
Nuoro alla Via Verdi s.n.c., distinto in catasto al F. 42, mappale 937 sub.

4. ZC. 1 ctg. A/2
cl. 1, vani 6, rendita catastale Euro. 573,27” deve essere accolta, per le ragioni che seguono.
11.1 Come costantemente affermato dalla giurisprudenza di legittimità, “in tema di prova
dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione
contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto
provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza,
limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della
controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto
estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento delle sue
obbligazioni” (tra le tante, Cass. n. 8903/2025, n. 3587/2021, n. 98/2019, n. 6844/2017,
n. 7530/2012, n. 15659/2011, n. 1743/2007, n. 20073/2004, SS.UU. n. 13533/2001).
È noto che l'agibilità di un immobile (inizialmente riconosciuta con certificato, il quale è stato sostituito dalla relativa segnalazione certificata, in seguito all'entrata in vigore del D.Lgs. n. 222/2016) inerisce all'indagine “che l'amministrazione è chiamata
a svolgere per il rilascio dell'autorizzazione, mediante accertamento della conformità
della costruzione al progetto approvato e della mancanza di cause di insalubrità,
9 limitate alla costruzione edilizia in sé considerata, ossia della sussistenza delle
condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli
impianti in essi installati (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 5963 del 05/03/2024; Sez. 2,
Sentenza n. 23605 del 02/08/2023; Sez. 2, Sentenza n. 23604 del 02/08/2023)” (Cass. n.
31128/2024, n. 31127/2024).
In materia di vendita di fabbricati destinati ad abitazione è stato chiarito che “la
mancanza del certificato di abitabilità configura alternativamente l'ipotesi di vendita di
aliud pro alio, qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili,
l'ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le
difformità riscontrate siano sanabili, ovvero l'ipotesi dell'inadempimento non grave,
fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore ma non di risoluzione del
contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a
semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa (Cass. Sez. 2,
Sentenza n. 23605 del 02/08/2023; Sez. 2, Sentenza n. 23604 del 02/08/2023)” (Cass. n.
9507/2025), carenza sostanziale o formale, la quale non integra un vizio genetico dell'atto traslativo (Cass. n. 23604/2023, n. 16216/2008, n. 24957/2007), bensì incide sul sinallagma contrattuale, con intensità e ricadute differenti a seconda della tipologia e della gravità dei vizi, nonché delle alterazioni effettivamente interessanti il bene compravenduto.
Sono quindi configurabili tre ordini di fattispecie, in particolare:
- “Si ricade nel campo di operatività della garanzia edilizia in senso tecnico per vizi
redibitori (rilevante sul piano oggettivo), con riferimento alla cosa consegnata,
qualora questa presenti imperfezioni che la rendano inidonea all'uso cui dovrebbe
essere destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”;
- “Si ha, invece, mancanza di qualità essenziali quando – in ragione delle alterazioni
10 subite – la cosa appartenga, per sua natura o per gli elementi che la
caratterizzano, ad un tipo o ad una specie diversa da quella pattuita, pur
rimanendo nell'ambito dello stesso genere”;
- “Per contro, sussiste consegna di aliud pro alio, che dà luogo all'azione
contrattuale di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c., qualora il bene consegnato
sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità,
consistenza e destinazione, cosicché, appartenendo ad un genere diverso, si riveli
funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico-sociale della
res promessa e, quindi, a fornire l'utilità presagita”.
Occorre infine richiamare il consolidato insegnamento secondo cui “Solo in presenza
di un'espressa rinuncia al requisito dell'abitabilità o dell'esonero del venditore
dall'obbligo di ottenere la relativa licenza, l'alienante non può rispondere verso
l'acquirente di detta carenza (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 23265 del 18/09/2019; Sez. 2,
Sentenza n. 1514 del 26/01/2006; Sez. 2, Sentenza n. 2729 del 25/02/2002; Sez. 2,
Sentenza n. 442 del 20/01/1996; Sez. 2, Sentenza n. 6576 del 10/06/1991)” (la già
menzionata Cass. n. 9507/2025).
11.2 Applicando le condivisibili coordinate ermeneutiche sopra riportate al caso in esame,
alla luce delle allegazioni delle parti, della documentazione prodotta e delle conclusioni alle quali è pervenuto il CTU – la cui relazione è stata predisposta con metodo corretto ed esente da vizi logici, dalla quale il giudice non ha pertanto motivo di discostarsi –
deve concludersi che si è reso inadempiente nei termini sostenuti da Controparte_1
poiché: Parte_1
a. nell'atto di compravendita del 4.3.2005 (doc. 1 atto di citazione) non è presente alcuna clausola avente ad oggetto la rinuncia da parte dell'acquirente o l'esonero dell'alienante dall'obbligo di ottenere l'agibilità dell'immobile oggetto di causa,
11 appalesandosi irrilevante, sia che i lavori siano stati ultimati in un momento successivo alla stipulazione, sia che l'attore fosse eventualmente a conoscenza di vizi del bene che impedivano il rilascio del certificato;

il suddetto contratto definitivo costituisce l'unica fonte delle obbligazioni assunte delle parti, considerato che “ove alla stipula di un contratto preliminare
segua ad opera delle stesse parti la conclusione del contratto definitivo,
quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al
particolare negozio voluto, in quanto il contratto preliminare, determinando
soltanto l'obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta
superato da questo, la cui disciplina, con riguardo alle modalità e condizioni,
anche se diversa da quella pattuita con il preliminare, configura un nuovo
accordo intervenuto tra le parti e si presume sia l'unica regolamentazione del
rapporto da esse voluta. La presunzione di conformità del nuovo accordo alla
volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto
dalla prova - che deve risultare da atto scritto ove il contratto abbia ad oggetto
beni immobili - di un accordo posto in essere dalle stesse parti
contemporaneamente alla stipula del definitivo dal quale risulti che altri obblighi
o prestazioni, contenuti nel preliminare, sopravvivono al contratto definitivo (Sez.
2, 30735, 21/12/2017, Rv. 646612 - 01)” (Cass. n. 12090/2024), atto scritto non rinvenibile nel caso in esame;

b. a conclusioni differenti non si perverrebbe, peraltro, qualora si tenesse conto della regolamentazione contenuta nella scrittura privata del 26.10.2004 – stipulata nella medesima data del contratto preliminare (rispettivamente, documenti 3 e 4 della comparsa di risposta) – e, in particolare, delle clausole corrispondenti ai punti 11
(ripartizione tra i contraenti di spese ed oneri “di eventuale domanda di sanatoria”
12 e 13 (libertà del venditore “di apportare modifiche nella finitura della parte
esterna dell'immobile”), la prima perché come detto l'agibilità postula la sussistenza di requisiti (salubrità, igiene etc.) ulteriori rispetto alla mera conformità
dell'immobile al progetto assentito, la seconda sul rilievo che l'autorizzazione data al venditore non implicava certo assenso a modifiche (limitate alla parte esterna)
tali da impedire l'ottenimento dell'agibilità;
c. ha inoltre allegato lo specifico inadempimento del venditore in Parte_1
ordine all'inidoneità dell'immobile al rilascio della certificazione de qua;
d. all'esito delle operazioni peritali, il CTU:
i. ha individuato le attività e opere edilizie relative all'immobile oggetto di causa difformi dal progetto assentito (“variante alla C.E. n. 23 del 06/02/20223
progetto 1718/1 per la costruzione di un edificio di civile abitazione /
Concessione per la esecuzione di opere n. 105 del 02/07/2004 Prot.
26990/SG”)”, quali:
13 ii. ha concluso che “Le difformità riscontrate nell'alloggio si sarebbero potute
realizzare legittimamente con una variante in corso d'opera se l'ampliamento
eseguito al piano terra non avesse comportato un aumento di superficie
coperta oltre i limiti vigenti al momento in cui furono eseguiti i lavori del
fabbricato al quale l'immobile oggetto di CTU appartiene”, nonché come
“L'incremento di superficie coperta, pari a 13,00 mq, non è sanabile con
l'accertamento di conformità in quanto il residuo di superficie coperta, pari a
1,11 mq, non è sufficiente a regolarizzare l'aumento illecito di superficie
coperta (…) Per riportare la superficie coperta al di sotto del valore indicato
dal P.L. si dovrebbe procedere all'abbattimento della volumetria in più
14 realizzata negli alloggi sottostanti - non oggetto di CTU - e precisamente si
dovrebbe ripristinare la volumetria del piano terra e del sottostante piano
seminterrato mediante eliminazione del solaio e del muro perimetrale costruiti
per chiudere, al piano seminterrato, il giardino di fronte alla “cucina-
pranzo4” (vds. tavole di progetto) e, al piano terra, la “terrazza23” e,
pertanto, “l'immobile oggetto di CTU non è sanabile con il criterio della Legge
regionale 11 ottobre 1985, n. 23. Art. 16 c.

1 - Accertamento di conformità, e
quindi non è idoneo all'ottenimento del certificato di agibilità” (pagine 9-12
elaborato peritale);
e. a prescindere dalla sussumibilità della fattispecie oggetto di causa nell'alveo della vendita di aliud pro alio o della mancanza delle qualità promesse (non essendo state formulate domande di risoluzione o riduzione del prezzo), è quindi evidente l'inadempimento in cui è incorso il venditore nell'alienare un immobile privo dei requisiti per l'ottenimento dell'agibilità;
f. si appalesano conseguentemente superflue le prove orali dedotte in proposito dall'attore nella sua seconda memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c., capitoli non ammessi nel provvedimento ex art. 127 ter c.p.c. reso il 27.5.2023 (alle medesime conclusioni deve pervenirsi riguardo al capitolo d. formulato nella predetta memoria, su cui in sede istruttoria il Tribunale non si era pronunciato).
12. La domanda risarcitoria formulata dall'attore deve invece essere respinta, poiché:
a. sebbene sia pacifico come tale tutela possa essere invocata anche autonomamente
– ossia “senza chiedere né la risoluzione, né la riduzione del prezzo (Cass. Sez. 2,
Ordinanza n. 1218 del 17/01/2022; Sez. 2, Sentenza n. 15481 del 06/12/2001; Sez.
2, Sentenza n. 15104 del 22/11/2000; Sez. 2, Sentenza n. 4980 del 19/07/1983)”
(Cass. n. 29783/2024) – tale criterio di riparto dell'onere della prova in tema di
15 inadempimento, congegnato nei termini indicati nel punto 11-a che precede,
esonera invero “il creditore dell'obbligazione asseritamente non adempiuta
dall'onere di provare la colpa del debitore, ma non da quello di dimostrare il
nesso di causa tra la condotta del debitore e il danno di cui si chiede il
risarcimento”, considerato che il criterio di vicinanza alle fonti di prova “non
coinvolge il nesso causale tra la condotta dell'obbligato e il danno lamentato del
creditore, rispetto al quale si applica la distribuzione dell'onus probandi di cui
all'art. 2697 c.c. Tale disposizione, mentre fa carico all'attore della prova degli
elementi costitutivi della propria pretesa, non permette di ritenere che l'asserito
danneggiante debba farsi carico della prova liberatoria rispetto al nesso di causa
(Cass. 19/07/2018, n. 19204; Cass. 13/07/2018, n. 18557; Cass. 09/05/2018, n.
11165)” (Cass. n. 7715/2024):
b. avendo proposto unicamente la domanda risarcitoria, le poste astrattamente invocabili dall'attore attengono non solo ai danni “relativi alle spese necessarie
per l'eliminazione dei vizi accertati, ma anche a quelli inerenti alla mancata o
parziale utilizzazione della cosa, o al lucro cessante per la mancata rivendita del
bene (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 14986 del 28/05/2021)” (Cass. n. 29783/2024);
c. nella prospettazione dei danni lamentati, è invero ravvisabile un'evidente locupletazione delle poste risarcitorie astrattamente pretendibili dall'attore, il quale chiede la condanna del convenuto a pagargli:
i. l'intero prezzo (121.625,00 euro) a suo dire versato al medesimo venditore o, in subordine, la differenza tra la somma versata e l'effettivo valore commerciale dell'immobile;
ii. un'ulteriore somma, quale differenza tra il prezzo versato e il maggior valore stimato (161.600,00 euro) di un immobile con analoghe
16 caratteristiche rispetto a quello di causa (il “teorico investimento fatto
dall'attore”), in ragione della sua incommerciabilità;
iii. 14.143,32 euro a titolo di spese per la “fiscalizzazione” delle opere o per il pagamento delle sanzioni al fine di evitare la demolizione delle opere abusive;

d. nel caso in esame, all'attore non spetta tuttavia alcun ristoro, in quanto:
i. il CTU ha stimato il valore attuale di mercato dell'immobile oggetto di causa in 102.333,51 euro – somma ottenuta detraendo dal “valore di
mercato della porzione regolare” (125.229,00 euro) “l'importo delle spese
di demolizione delle porzioni irregolari” (21.395,49 euro) e “delle
conseguenti sanzioni amministrative pecuniarie irrogate dalla pubblica
amministrazione per tenere conto delle opere eseguite in difformità dal
titolo edilizio, ma che si sarebbero potute svolgere sia al momento della
realizzazione dell'intervento, sia al momento dell'accertamento della
violazione (diversa distribuzione degli spazi interni, diverso vano porta
d'ingresso, ricadenti nel regime edilizio della )” (1.500,00 Parte_2
euro), valutazione in ordine alla quale le parti non hanno sollevato alcuna contestazione;

ii. ha fornito idonea dimostrazione del pagamento del Parte_1
prezzo di 66.500,00 euro, sui seguenti rilievi:
o è incontestato tra le parti l'incasso da parte dell'alienante di complessivi 41.165,00 euro con assegni bancari n. 0130596804-00
del 26.10.2004 (20.000,00 euro) e n. 0130596808-04 del 23.2.2005
(21.165,00 euro), versamenti che trovano ulteriore conferma nelle ricevute per accettazione sottoscritte dal convenuto in calce alle
17 copie dei predetti titoli di credito (doc. 11 seconda memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c.) ;
o non vi è invece prova del pagamento degli 80.000,00 euro indicati nell'assegno bancario n. 0136845495-07 del 10.3.2005, laddove, di fronte alla contestazione sollevata in proposito dal convenuto
(ribadita anche in sede di interrogatorio formale all'udienza del
27.9.2023), difettano, sia la dichiarazione di ricevuta per accettazione (presente in calce alla copia dei primi due assegni)
sottoscritta dal medesimo, sia la consegna stessa del titolo,
considerato peraltro che nemmeno quest'ultima “determina
l'estinzione del debito, che si perfeziona soltanto nel momento
dell'effettiva riscossione della somma portata dal titolo, poiché la
consegna dello stesso deve considerarsi effettuata, salva diversa
volontà delle parti, "pro solvendo" (Cassazione civile sez. II,
05/06/2018, n.14372)” (Cass. n. 15709/2021), sebbene sia
“sufficiente che il debitore dimostri l'avvenuta emissione e la
consegna del titolo, incombendo invece al creditore la prova del
mancato incasso, la quale, pur costituendo una prova negativa, non
si risolve in una "probatio diabolica", in quanto, avuto riguardo
alla legge di circolazione del titolo, il possesso dello stesso da
parte del creditore che lo ha ricevuto implica il mancato
pagamento" (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 17749 del 30/07/2009, Rv.
609903)” (Cass. n. 33566/2021);
né tantomeno il pagamento de quo – la parte attrice non ha prodotto l'estratto del proprio conto corrente relativo al trimestre in
18 cui sarebbe stata prelevata la somma – avrebbe potuto essere provato per testimoni (sul capitolo a4, dedotto ed ammesso solo per l'interrogatorio formale del convenuto), sia per l'assenza di un principio di prova scritta (trattandosi di assegno compilato dall'attore, documento unilateralmente predisposto da quest'ultimo), sia per la genericità del capitolo formulato, non avendo l'attore precisato in quali circostanze di tempo e luogo l'unico testimone indicato (il germano Persona_3
avrebbe assistito alla consegna del titolo, fatto neppure
[...]
allegato nei suoi precedenti scritti difensivi;

o nell'art. 2 del contratto di vendita del 4.3.2005 si legge tuttavia che il prezzo era stato pattuito in 66.500,00 euro, “somma che la parte
venditrice dichiara di aver ricevuto dalla parte acquirente alla
quale rilascia quietanza di saldo”;
o tale affermazione disvela la contraddittorietà della ricostruzione difensiva del convenuto, il quale, da un lato, nella sua comparsa di risposta ha allegato di avere ricevuto il saldo di 46.500,00 euro al momento del rogito notarile (quindi, in aggiunta ai 20.000,00 euro già incassati contestualmente alla sottoscrizione del contratto preliminare del 26.10.2004), mentre nel sopra menzionato interrogatorio formale ha dichiarato di avere ricevuto i primi due assegni, dell'importo complessivo di 41.165,00 euro;

o di fronte a tale ambiguo contegno processuale, deve comunque ritenersi sufficientemente provato il pagamento dell'importo indicato nel contratto definitivo;

19 iii.
alla luce dei pregiudizi lamentati dall'attore e degli elementi sopra riportati
(nel quadro delle poste astrattamente risarcibili, menzionate nel punto 12-c che precede):
o quanto al prezzo versato per l'acquisto, trattasi di pretesa che sarebbe stata suscettibile di accoglimento solo a titolo restitutorio e previa proposizione della domanda di risoluzione del contratto,
tutela tuttavia non invocata;

o riguardo alla differenza tra il prezzo versato dall'acquirente
(66.500,00 euro) e il valore effettivo dell'immobile (102.333,51
euro), è sufficiente osservare come quest'ultimo sia superiore al primo;

o in riferimento al danno da incommerciabilità del bene, trattasi di allegazione plasticamente infondata, sull'assorbente rilievo che la mancanza di agibilità di un immobile non inficia la validità degli atti traslativi aventi ad oggetto quest'ultimo (trattandosi di difformità sostanziale del bene dal relativo titolo edilizio, non già di omessa menzione di quest'ultimo nel contratto di vendita o di non riferibilità del medesimo all'immobile, sul punto Cass. n.
10914/2025, n. 23394/2023, n. 30425/2022, SS.UU. n. 8230/2019),
né tantomeno l'attore ha sostenuto come siffatta carenza abbia concretamente causato il fallimento di trattative di vendita del bene
(o limitazioni totali o parziali al suo godimento);
o in relazione, infine, alle spese quantificate dal CTU per le demolizioni e per il pagamento delle sanzioni da mancata
SCIA/CILA (complessivi 21.895,49 euro), trattasi di importo che,
20 sommato al prezzo versato dall'attore (66.500,00 euro) è comunque inferiore al valore stimato dell'immobile (102.33,51 euro).
13. Le spese di lite debbono essere regolate in virtù del principio della soccombenza parziale reciproca, previsto dall'art. 92, comma 2, c.p.c., ritenuto congruo porle a carico di per la quota di due terzi e compensarle per il terzo residuo, considerato Parte_1
come, nell'economia complessiva del giudizio, rispetto alla domanda di accertamento dell'inadempimento del convenuto (fondata), prevalga la (infondata) pretesa risarcitoria,
avanzata nell'atto di citazione (in via principale) e pari a complessivi
(121.165,00+40.435,00+14.413,32=) 176.013,32 euro, con conseguente maggiore soccombenza dell'attore.
Alla liquidazione, contenuta nel dispositivo, si perviene in base ai valori tabellari previsti dal D.M. 55/2014, secondo lo scaglione compreso tra 52.000,01 euro e
260.000,00 euro, con riduzione della metà per i compensi di tutte le fasi, in particolare:
a. per le fasi di studio ed introduttiva, atteso il livello modesto di complessità della controversia in fatto e in diritto;

b. per la fase istruttoria, nella quale il convenuto non ha prodotto documenti, non ha formulato istanze istruttorie, né risulta che quest'ultimo abbia nominato un proprio consulente di parte per l'espletamento delle operazioni peritali o formulato osservazioni all'elaborato peritale;

c. per la fase decisionale, considerato che nella comparsa conclusionale e nella memoria la parte convenuta si è limitata a ribadire pedissequamente quanto sostenuto nei suoi precedenti scritti difensivi.
14. Nei rapporti interni tra le parti, le spese di CTU – liquidate con decreto reso il 25.10.2024,
in complessivi 1.461,39 euro (oltre ad oneri previdenziali e I.V.A. di legge), di cui
1.401,39 euro, a titolo di onorari e 60,00 euro per rimborso spese – debbono essere poste a
21 carico di entrambe le parti in base ai medesimi criteri indicati nel punto che precede per le spese processuali, tenuto conto che l'accertamento peritale ha consentito di accertare, sia l'inadempimento del convenuto, sia l'infondatezza della domanda risarcitoria formulata dall'attore.
15. In ragione dell'esito della causa, non compete all'attore il rimborso delle spese della consulenza tecnica di parte, le quali spettano unicamente alla parte (totalmente o parzialmente) vittoriosa (sul punto Cass. n. 26729/2024).
16. La pretesa risarcitoria è infondata anche con riguardo alle spese di mediazione e negoziazione assistita, laddove la mancata partecipazione dell'altra parte a dette procedure stragiudiziali rileva unicamente qualora questi ultimi costituiscano condizioni di procedibilità della domanda – come previsto, rispettivamente, dagli artt. 5 e 8, comma 4
bis del D.Lgs. 28/2010 (nella formulazione ratione temporis applicabile) per la prima e dagli artt.

3-4 del D.L. 132/2014 per la seconda – presupposti non ricorrenti nel caso in esame.


PER QUESTI MOTIVI


17. Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:
a. accerta l'inadempimento di in ordine alla carenza dell'agibilità Controparte_1
dell'immobile sito a Nuoro, via Verdi s.n.c., (censito nel NCEU di detto Comune al foglio 42, particella 937, sub.

4. ZC. 1, Categoria A/2, cl. 1, vani 6, rendita catastale
573,27 euro), oggetto del contratto di compravendita stipulato il 4.3.2005 (atto pubblico a rogito del Notaio, dott. , rep. n. 494159 – racc. n. 32630) Persona_2
tra il convenuto e Parte_1
b. rigetta la domanda risarcitoria formulata da Parte_1
c. condanna a rimborsare ad i due terzi delle Parte_1 Controparte_1
22 spese processuali, con compensazione del terzo residuo, così liquidate:
€ 1.276,00 per compensi di avvocato della fase di studio;

€ 814,00 per compensi di avvocato della fase introduttiva;

€ 2.835,00 per compensi di avvocato della fase istruttoria;

€ 2.126,50 per compensi di avvocato della fase decisionale;

€ 7.051,50 totali;

€ 4.701,00 complessivi (con compensazione di un terzo), oltre a spese generali 15%, CPA e IVA di legge;

d. dispone che, nei rapporti interni tra le parti, le spese di CTU – liquidate con decreto reso il 17.10.2024 in 2.890,66 euro (oltre ad oneri previdenziali e IVA di legge) per onorari, 145,60 euro per rimborso spese di viaggio e 400,00 euro (oltre ad oneri previdenziali e IVA di legge) per onorari del collaboratore – siano poste a carico di per la quota di due terzi e di per la quota di un Parte_1 Controparte_1
terzo.
Nuoro, 7.5.2025
Il Giudice
dott. Salvatore Falzoi
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