N. 263/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI CAMPOBASSO
La Corte di Appello di Campobasso, collegio civile, riunita in camera di consiglio, composta dai magistrati: dr. Maria Grazia d'Errico Presidente dr. Rita Carosella Consigliere dr. Gianfranco Placentino Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nel procedimento n. 263/2024 R.G. di appello avverso la sentenza n. 544/2024 pubblicata il 04/06/2024 dal Tribunale di Campobasso in composizione monocratica nel procedimento n. 1717/21 R.G., notificata il 24.6.2024, avente ad oggetto: Risoluzione del contratto di locazione uso diverso per inadempimento – clausola penale
TRA
(C.F. , Parte_1 P.IVA_1
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO REGIONALE (C.F. Parte_2 P.IVA_2 con il patrocinio dell'AVVOCATURA DELLO STATO DI CAMPOBASSO, elettivamente domiciliato in VIA INSORTI D'UNGHERIA 74 86100 CAMPOBASSO presso il difensore
APPELLANTI
E
(C.F. , Controparte_1 C.F._1
(C.F. ) CP_2 C.F._2
(C.F. ), Controparte_3 C.F._3
( ) CP_4 C.F._4
(C.F. ) Controparte_5 C.F._5 tutti rappresentati e difesi dall'Avv. Carmela Lalli ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in Campobasso (CB), Corso Bucci, n. 28
APPELLATI
E
(C.f. ) CP_6 C.F._6
( ), CP_7 CodiceFiscale_7 entrambi in proprio e nella qualità di eredi della sig.ra Persona_1
Pag. 1 a 6

rappresentati e difesi dall'Avv. Ulisse Corea con domicilio telematico all'indirizzo pec del difensore e domicilio fisico presso lo studio del medesimo in Roma, via di Villa CH n. 9
APPELLATI
E
( ) Controparte_8 C.F._8 in proprio e in qualità di erede della Sig.ra Persona_1 rappresentata e difesa dall'Avv. GIUSEPPE RUTA e dall'Avv. ANTONIO LECCESE, domiciliata presso lo studio dell'avv. Ruta in Campobasso al C.so Vittorio Emanuele n. 23
APPELLATA
CONCLUSIONI
All'udienza del 7/5/25 tenuta con trattazione scritta: per gli appellanti, l'AVVOCATURA DELLO STATO DI CAMPOBASSO si riporta integralmente alle argomentazioni spese nei propri scritti difensivi – di primo e secondo grado – all'atto di appello proposto, alla documentazione prodotta e alle conclusioni già formulate e chiede, in accoglimento dell'impugnazione spiegata, la riforma della sentenza di prime cure impugnata nei termini e per le motivazioni illustrate in atti.
l'avv. LALLI CARMELA chiede che la Corte voglia così provvedere:
“- rigettare l'appello proposto giacché inammissibile ed infondato per tutte le ragioni esposte in narrativa e, comunque, rigettare tutte le domande formulate da parte appellante e, per l'effetto, confermare integralmente la sentenza n.544/2024, pubblicata dal Tribunale di Campobasso in data 4.6.2024, resa nel giudizio di primo grado R.G. n.1717/2021.
- condannare l'appellante alle spese di lite.”;
l'Avv. Ulisse Corea chiede che la Corte voglia così provvedere:
“- rigettare l'appello proposto dal TAR , siccome infondato per i motivi sopra esposti e, Pt_2 per l'effetto, confermare la sentenza impugnata;
- in ogni caso, rigettare le domande avversarie riproposte in appello, siccome infondate. In ogni caso, con vittoria delle spese di lite”; gli Avv.ti Giuseppe Ruta e Antonio Leccese chiedono che la Corte voglia così provvedere:
“rigettare l'atto di appello proposto dalla e del Parte_1 [...] in persona dei rispettivi legali rappresentanti p.t. avverso la Sentenza. 544/2024 del Pt_3 Tribunale di Campobasso perché infondato in fatto e in diritto per le motivazioni di cui alle difese 2. con vittoria di spese e competenze di lite del doppio grado di giudizio da distrarsi in favore dei procuratori che si dichiarano antistatari2
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Con ricorso ex artt. 447 bis c.p.c. depositato il 19.10.2021, la PRESIDENZA DEL CONSIGLIO DEI MINISTRI ed il TRIBUNALE AMMINISTRATIVO REGIONALE PER IL MOLISE (TAR) convenivano in giudizio , , , , Controparte_1 CP_2 CP_4 Parte_4 CP_7
, , , e per chiedere
[...] CP_6 Controparte_8 Controparte_3 Controparte_5 la risoluzione del contratto di locazione concluso tra le parti il 4.05.2017 e la condanna dei resistenti al pagamento di euro 316.750,00 a titolo di penale, calcolata fino alla data del deposito del ricorso.
A fondamento della domanda, i ricorrenti esponevano quanto segue:
- in data 4.05.2017, con atto pubblico notarile registrato in Roma all'Ufficio delle Entrate il 5.05.2017, al n. 14768, Serie IT, veniva stipulato il contratto di locazione avente per oggetto alcune unità immobiliari, site in Campobasso, al corso Vittorio Emanuele II n. 49, facenti parte del fabbricato denominato Palazzo D'Onofrio, da adibire a sede del;
Parte_3
i locatori si obbligavano a ristrutturare l'immobile al fine di adeguarlo alle esigenze logistiche, funzionali ed operative del , con data di consegna dell'immobile entro il 6.12.2017, a Parte_3
Pag. 2 a 6 lavori di ristrutturazione ultimati;
con atto datato 1.12.2017 il TAR Molise, su istanza dei locatori, concedeva una proroga, fissando il termine per la consegna dell'immobile al 30.04.2018 nonché, esclusivamente per il completamento dei lavori esterni, il termine del 30.06.2018; contestualmente all'accoglimento dell'istanza di proroga, nel medesimo patto del 1.12.2017, il TAR Molise rinunciava espressamente alla risoluzione del contratto prevista dall'art. 6 e veniva stabilita una penale a carico della parte locatrice, quantificata in euro 250,00 per ogni giorno di ritardo nella consegna dell'immobile; attesa la mancata consegna dell'immobile entro il temine pattuito, parte ricorrente chiedeva di dichiarare la intervenuta risoluzione, ex art. 1453 c.c., del contratto di locazione;
chiedeva, altresì, il pagamento dell'importo di euro 316.750,00 a titolo di penale prevista con il patto di proroga dell'1.12.2017.
Si costituivano i locatori, chiedendo il rigetto della domanda, contestando, tra l'altro, che la clausola penale, unilateralmente predisposta, era manifestamente eccessiva e doveva ritenersi vessatoria, per il significativo squilibrio tra le prestazioni;
nel caso di ritenuta applicabilità della clausola, ne chiedevano la riduzione, essendo manifestamente eccessiva e onerosa, da computarsi anche con criterio equitativo ai sensi dell'art. 1384 c.c., contestando anche il termine finale indicato fino alla data del deposito del ricorso, giacché detto deposito si sostanziava in un'attività discrezionalmente posta in essere dall'amministrazione.
Rigettata la richiesta di chiamata in causa del terzo e/o la chiamata trasversale, che era stata effettuata da alcuni dei locatori, il tribunale di Campobasso, con sentenza n. 544/24 pubblicata in data 4/6/24, notificata il 24.6.2024, dichiarava risolto il contratto di locazione per inadempimento dei locatori e li condannava al pagamento della somma di € 32.620,00, oltre interessi dalla sentenza al saldo, a titolo di penale contrattualmente prevista, oltre al pagamento delle spese processuali.
Il tribunale rilevava che l'immobile non era stato consegnato negli indicati termini pattuiti, poi prorogati, e neppure successivamente, evenienza pacifica tra le parti.
L'inadempimento non poteva in alcun modo reputarsi di “scarsa importanza”, motivo per cui la domanda di risoluzione si prospettava del tutto fondata.
La clausola penale era stata validamente pattuita, ma andava ridotta in applicazione della previsione di cui all'art 1384 c.c.; parte ricorrente aveva chiesto il pagamento di complessivi euro 316.750,00 quale penale per il ritardo, computando la somma di euro 250,00 al giorno fino alla data del deposito del ricorso, mentre i resistenti avevano chiesto, in via subordinata la riduzione dell'importo della penale, in quanto manifestamente eccessivo, in applicazione dell'art. 1384 c.c.; la penale appariva eccessiva, anche valutato il canone annuo di locazione pattuito, dato che si trattava di pagamento di somma di denaro corrispondente a quasi tre anni di canone;
la penale andava dunque stabilita, in via necessariamente equitativa, nella somma di euro 100,00, per ogni giorno di ritardo, a far data dal 30.04.2018, termine ultimo per la consegna del bene, e fino al 22.03.2019, data del deposito della domanda di mediazione, con la quale i ricorrenti avevano manifestato chiaramente la propria intenzione di ottenere la risoluzione del contratto e il loro disinteresse all'adempimento della prestazione.
La e il TAR Molise proponevano appello avverso Parte_1 tale pronuncia con ricorso depositato il 23/7/24, chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“-dichiarare illegittima e/o annullare e/o riformare la sentenza di prime cure per la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1174 e 1362 c.c., nonché degli artt. 113, comma 1 e 116 c.p.c., nella parte in cui il Tribunale di Campobasso ha fissato il dies ad quem di riferimento del periodo di calcolo della penale alla data della proposizione della domanda di mediazione e, per l'effetto, disporre la condanna delle controparti al pagamento della citata penale in favore del in relazione Parte_3 all'arco di tempo intercorrente tra la maturazione del definitivo inadempimento (30.4.2018) e il deposito del ricorso introduttivo del giudizio di primo grado (19.10.2021);
- dichiarare illegittima e/o annullare e/o riformare la sentenza di prime cure per la violazione
Pag. 3 a 6 e/o falsa applicazione dell'art. 1384 c.c. e dell'art. 113, comma 1, c.p.c. e, per l'effetto, condannare le controparti al pagamento, in favore del , della somma di euro 250,00 per ciascun Parte_3 giorno di ritardo nell'adempimento, come sopra calcolato, ovvero nella diversa somma ritenuta equa, in ogni caso superiore rispetto al quantum liquidato dal Tribunale di Campobasso nella predetta sentenza”.
Si costituivano gli appellati, come indicati in epigrafe, chiedendo il rigetto dell'appello.
All'esito dell'udienza del 7/5/25, tenuta con trattazione scritta, la causa, sulle conclusioni di cui alle note scritte come riportate in epigrafe, veniva decisa mediante deposito della presente sentenza.
2. Con il primo motivo “VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE E/O INTERPRETAZIONE DEGLI ARTT. 1174 E 1362 C.C - VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE DEGLI ARTT. 113, COMMA 1 E 116 C.P.C. – PRONUNCIA CONTRA LEGEM - ERRONEA VALUTAZIONE DEI FATTI E DELLE PROVE DECISIVI” si contesta la sentenza nella parte in cui ha fissato il dies ad quem di riferimento del periodo di calcolo della penale alla data della proposizione della domanda di mediazione;
gli appellanti hanno chiesto la condanna delle controparti al pagamento della citata penale in relazione all'arco di tempo intercorrente tra la maturazione del definitivo inadempimento (30.4.2018) e il deposito del ricorso introduttivo del giudizio di primo grado (19.10.2021); secondo parte appellante, al momento dell'attivazione della procedura di mediazione il TAR aveva il perdurante interesse ad ottenere la consegna dell'immobile e tanto fino al momento del deposito del ricorso introduttivo di primo grado, in quanto:
-dopo lo spirare del termine per la consegna il TAR non aveva adottato alcuna iniziativa;

-con il patto di proroga del 2017 il TAR aveva manifestato l'interesse a ottenere la consegna dell'immobile;
-la pattuizione della clausola penale era in funzione compensativa e di ripristino dell'equilibrio dei rapporti tra le parti;

-il TAR avrebbe potuto avvalersi della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 20 del contratto di locazione;

- dopo l'introduzione del procedimento di mediazione il TAR avrebbe inviato una diffida ad adempiere ai locatori, manifestando interesse all'adempimento.
Il Tribunale ha ritenuto che con la proposizione della domanda di mediazione il TAR ha manifestato chiaramente la propria intenzione di ottenere la risoluzione del contratto, rendendo chiaro il proprio disinteresse all'adempimento della prestazione della consegna;
ha fatto rifermento al principio statuito dalla Cassazione con pronuncia n. 10441 del 27 aprile 2017 secondo la quale “In ipotesi di risoluzione del contratto per inadempimento e di condanna al pagamento della penale, che sia stata pattuita dalle parti anche per il solo ritardo nell'adempimento, nella determinazione dell'importo della detta penale, non deve tenersi conto del periodo successivo alla notificazione della citazione contenente la domanda di risoluzione quando, al momento della proposizione di tale domanda, il ritardo sia già di non scarsa importanza avuto riguardo all'interesse del creditore, e, quindi, sussista il requisito richiesto per l'operatività del limite posto all'adempimento tardivo dall'art. 1453, ultimo comma, c.c.”.
Ritiene la Corte che il motivo di appello sia infondato.
Dalla lettura della domanda di mediazione proposta dal TAR datata 22/3/2019 si evince in modo inequivocabile che il TAR ha manifestato l'intenzione di promuovere un procedimento avente ad oggetto “azione di risoluzione del contratto di locazione del 4 maggio 2017 stipulato da
[...]
+ 6 e da in rappresentanza del Tribunale Amministrativo regionale per Parte_5 Parte_6 il Molise, nonché dalla successiva proroga del 2 dicembre 2017. Azione di risarcimento danni e di corresponsione degli importi previsti dalla clausola penale contenuta nell'atto di proroga del 2 dicembre 2017”.
Deve essere confermato che alla data di proposizione della domanda di mediazione il TAR ha manifestato il proprio disinteresse all'adempimento della prestazione;
rientra nel potere discrezionale del giudice di merito il cui esercizio è incensurabile in sede di legittimità, se fondato, a
Pag. 4 a 6 norma dell'art. 1384 cod. civ., sulla valutazione dell'effettivo interesse del creditore all'adempimento e sulla concreta situazione contrattuale, indipendentemente cioè da una rigida ed esclusiva correlazione con l'entità del danno subito (confr. Cass. n. 3716/15; Cass. civ. 16 febbraio 2012, n. 2231; 16 marzo 2007, n. 6158); l'interesse deve essere vagliato anche con riguardo al momento in cui la prestazione è stata tardivamente eseguita o è rimasta definitivamente ineseguita, poiché anche nella fase attuativa del rapporto trovano applicazione i principi di solidarietà, correttezza e buona fede, di cui all'art. 2 Cost., artt. 1175 e 1375 cod. civ., conformativi dell'istituto della riduzione equitativa (Cass. n. 3716/15); per il rilevante periodo di tempo trascorso tra la scadenza del termine prorogato (30/4/18) e il momento della proposizione della domanda di mediazione 22/3/19 – quasi tre anni – deve ritenersi sia venuto meno l'interesse del creditore all'adempimento già prima della proposizione della domanda giudiziale, tenuto conto della concreta situazione contrattuale, tenuto conto anche del fatto che la proposizione della domanda giudiziale è stata effettuata a distanza di due anni e sette mesi dalla domanda di mediazione (19.10.2021); a tal fine va pure considerato il periodo di tempo ritenuto congruo dalle parti per l'esecuzione delle ristrutturazioni e per la consegna, pari a poco più di sette mesi secondo quanto previsto in contratto e a poco più di cinque mesi, secondo quanto previsto dalla proroga del termine.
Infine, va rilevato che l'allegazione di parte appellante secondo la quale con nota del 18.5.2021 indirizzata ai sig.ri il TAR era intimato ai locatori l'adempimento, è fatto del tutto nuovo CP_1 dedotto per la prima volta in appello, inammissibile ex art. 345 cpc, peraltro sfornito di prova, non essendo stato depositato alcun documento al riguardo, né in primo grado, né in grado di appello.
3. Con il secondo motivo “VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE E/O INTERPRETAZIONE DELL'ART. 1384 C.C., NONCHÉ LA VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE DELL'ART. 113, COMMA 1, C.P.C. - PRONUNCIA CONTRA ” si contesta l'avvenuta riduzione della penale dall'importo di CP_9
€ 250,00 al giorno, all'importo di € 100,00 al giorno, anche in relazione al dedotto consolidamento dell'inadempimento definitivo da parte dei sig.ri alla data del deposito del ricorso CP_1 introduttivo del primo grado di giudizio, motivo per cui spettava la corresponsione di una penale sensibilmente maggiore rispetto alla somma di 100,00 euro per ciascun giorno di ritardo;
il Tribunale aveva erroneamente ritenuto che l'inadempimento all'obbligo di consegna non aveva influito sull'espletamento delle attività istituzionali del TAR;
il TAR al contrario – aveva subito una serie di problematiche di tipo logistico e organizzativo che lo avevano costretto ad una fitta e prolungata corrispondenza, sia con la Europa Gestione Immobiliari S.p.A., sia con il Ministero del Lavoro;
il TAR Cont si era esposto al rischio di risarcire a danni derivanti dalla mancata consegna dei locali di via S. Giovanni dei Gelsi alla Direzione Territoriale del lavoro di Campobasso;
il TAR era stato costretto a revocare il recesso anticipato e a permanere presso la vecchia sede, soltanto all'esito di lunghe e dispendiose trattative;
allo stato versava in condizione di “ABUSIVO OCCUPANTE” dell'immobile di Cont via San Giovanni dei Gelsi, e versava all' non un canone di locazione, ma un' “INDENNITA' DI OCCUPAZIONE”.
Con motivazione non oggetto di specifica contestazione, il Tribunale ha condivisibilmente rilevato che al TAR Molise, che avrebbe dovuto lasciare libero l'immobile già precedentemente CP_1 locato, sito in Via San Giovanni dei Gelsi, di proprietà di Europa gestioni immobiliari spa ( , entro il 1° giugno 2018, era restato nella disponibilità di detto immobile e aveva rinnovato il contratto di locazione in precedenza disdetto, senza penalizzazione delle condizioni contrattuali, come era stato confermato dal teste che, in qualità di Presidente del TAR all'epoca Tes_1 Pt_2 dei fatti, aveva precisato che -pur dopo la disdetta- gli uffici del TAR occupati all'interno della sede in Via San Giovanni dei Gelsi non erano stati “condivisi” con il nuovo conduttore, ossia con la Direzione territoriale del lavoro di Campobasso;
inoltre, da quanto emergeva dalla nota CP_1 dell'Avvocatura Distrettuale dello Stato prot. 1665 del 22.01.2019, l' aveva anche accordato al TAR una riduzione del canone di locazione rispetto a quello originariamente pattuito;
nonostante l'inadempimento dei resistenti, il TAR Molise aveva potuto proseguire le proprie attività istituzionali e giurisdizionali nella sede in precedenza locata, senza che ne fosse derivata un'interruzione del servizio.
Il fatto di aver intrattenuto “fitta e prolungata corrispondenza” sia con la Europa Gestione Immobiliari S.p.A. sia con il Ministero del Lavoro, non costituisce pregiudizio tale da comportare come conseguenza l'applicazione della misura della penale nell'importo come pattuito, essendo fatto del tutto marginale;
nella fase attuativa del rapporto trovano applicazione i principi di
Pag. 5 a 6 solidarietà, correttezza e buona fede, come sopra precisato;
nessun danno è stato risarcito per la mancata consegna dei locali di via S. Giovanni dei Gelsi;
va pure ribadito che il TAR ha ottenuto pure una riduzione del canone originariamente pattuito, con situazione sopravenuta vantaggiosa per l'appellante, che ha proseguito la propria attività istituzionale senza alcuna interruzione del servizio.
La motivazione del Tribunale relativa alla disposta riduzione dell'importo della penale ad € 100,00 giornalieri, in considerazione del disposto di cui all'art. 1384 cc. ed al fatto che la somma richiesta di oltre € 316.000,00 è sproporzionata rispetto all'interesse del creditore all'adempimento, anche in relazione a valutazione comparativa del canone annuo di locazione (somma pari a quasi tre anni di locazione), non è stata oggetto di specifica contestazione e deve essere pienamente confermata in questa sede.
Il criterio di riferimento per il giudice, nell'esercizio del potere di riduzione della penale, non è la valutazione della prestazione in sé astrattamente considerata, ma l'interesse che la parte ha, secondo le circostanze, all'adempimento di essa, tenendo conto delle ripercussioni dell'inadempimento sull'equilibrio delle prestazioni e della sua effettiva incidenza sulla situazione contrattuale concreta. (Nella specie, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza impugnata che non aveva valutato se potesse considerarsi giustificata, alla luce dell'interesse del creditore, una penale comportante il pagamento di una somma pari alla metà del valore del contratto anche per un solo giorno di ritardo nell'adempimento) (Cass. n. 26901/2023).
4. Parte appellante, integralmente soccombente, va condannata a rimborsare alle parti appellate le spese del presente grado, liquidate in dispositivo in applicazione D.M. n. 147/22, in ragione del valore della causa e dell'attività prestata, con compensi minimi, attesa la non particolare complessità delle questioni trattate.
Non è dovuto il raddoppio del contributo unificato ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater perché le Amministrazione dello Stato ne sono esenti (Cass., Sez. IV, 29/09/2020, n. 20682; Cass., Sez. VI-IV, 29/01/2016, n. 1778; Cass., Sez. III, 14/03/2014 n. 5955).


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Campobasso, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da ed il TRIBUNALE AMMINISTRATIVO REGIONALE PER IL Parte_1 MOLISE, avverso la sentenza n. 544/2024 pubblicata il 04/06/2024 dal Tribunale di Campobasso, così provvede:
- rigetta l'appello e conferma la sentenza impugnata;

-condanna PRESIDENZA DEL CONSIGLIO DEI MINISTRI ed il TRIBUNALE AMMINISTRATIVO REGIONALE PER IL MOLISE in solido al pagamento, in favore di Controparte_1 CP_2 e delle spese del presente grado di giudizio Controparte_3 CP_4 Controparte_5 che liquida in complessivi € 10.060,00 per compensi, oltre rimborso forfetario del 15%, IVA, CPA come per legge;

-condanna ed il TRIBUNALE AMMINISTRATIVO Parte_1
REGIONALE PER IL MOLISE in solido al pagamento, in favore di e delle CP_6 CP_7 spese del presente grado di giudizio che liquida in complessivi € 10.060,00 per compensi, oltre rimborso forfetario del 15%, IVA, CPA come per legge;

-condanna PRESIDENZA ed il TRIBUNALE AMMINISTRATIVO Parte_1
REGIONALE PER IL MOLISE in solido al pagamento, in favore di delle spese del Controparte_8 presente grado di giudizio che liquida in complessivi € 10.060,00 per compensi, oltre rimborso forfetario del 15%, IVA, CPA come per legge, con distrazione in favore dei procuratori dichiaratisi antistatari.
Così deciso in Campobasso, nella camera di consiglio della sez. civile della Corte d'Appello, in data 08/05/2025. Il Presidente Dr. Maria Grazia D'Errico Il Consigliere est. Dr. Gianfranco Placentino
Pag. 6 a 6