REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO CORTE D'APPELLO DI BARI Seconda Sezione Civile La Corte d'appello, 2^ sezione civile, riunita in camera di consiglio, con l'intervento dei signori Magistrati: dott. Luciano Guaglione Presidente dott. Alberto Binetti Consigliere avv. Francesco Mele G.A. Relatore ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. 203 R.G. 2020 relativa all'appello proposto avverso la sentenza n. 157/2019 resa dal Tribunale di Trani il 15.01.2019, avente ad oggetto: esecuzione specifica dell'obbligo di contrattare
T R A
e , rappresentati e difesi Parte_1 Parte_2 dall'avv. Francesco Veroli per mandato in calce all'atto di appello, elettivamente domiciliati presso il suo studio, in Gioia del Colle (BA)
=Appellanti ed Appellati Incidentali= E
in persona del curatore pro tempore, Controparte_1 rappresentato e difeso dall'avv. Eugenio Mangone per mandato allegato alla comparsa di costituzione in appello, elettivamente domiciliato nel suo studio, in Bari
=Appellata ed Appellante incidentale=
All'udienza collegiale dell'8 settembre 2023, tenutasi mediante lo scambio di note scritte ai sensi del disposto dell'art. 127 ter c.p.c., la causa, sulle conclusioni rassegnate dai procuratori delle parti costituite, depositate telematicamente ed accluse al fascicolo telematico del procedimento, il cui contenuto è da intendersi qui integralmente trascritto, è stata riservata per la decisione con la concessione dei termini di cui all'articolo 190 c.p.c.
- SVOLGIMENTO DEL PROCESSO-
Con atto di citazione notificato in data 04.02.2008 (trascritto il 14.02.2008),
e convennero in giudizio, dinanzi Parte_1 Parte_2 al Tribunale di Bari – ex Sezione distaccata di Acquaviva delle Fonti, la società
esponendo che con contratto sottoscritto in data Controparte_1
pagina 1 di 13 30/01/2004 detta Società aveva promesso di vendere , ovvero Parte_2
a “persona, ente o Società da nominare nell'atto definitivo”, l'unità immobiliare ivi indicata, facente parte del complesso edilizio in corso di costruzione in Gioia del Colle, denominato "Centro Polifunzionale Integrato", riportato in catasto al foglio di mappa 44, particella 1072 sub 36, per il corrispettivo di € 124.000,00, versati a titolo di caparra confirmatoria, oltre Iva per € 24.800 che avrebbero dovuto versarsi alla stipula dell'atto pubblico traslativo della proprietà. L'immobile compromesso avrebbe dovuto trasferirsi libero da vincoli e trascrizioni pregiudizievoli -“ad eccezione dell'ipoteca temporanea prestata a garanzia del finanziamento concesso dalla Banca Antonveneta, che la parte venditrice si impegna a cancellare anteriormente alla stipula del rogito definitivo e limitatamente alla porzione promessa in vendita”- entro il termine del 31.12.2004. Tale termine non era stato osservato, per cui il promissario acquirente, dopo aver comunicato alla promittente venditrice, con nota a/r del 06-22.02.2005, il nominativo di quale soggetto in cui favore avrebbero Parte_1 dovuto prodursi i diritti ed obblighi rivenienti dal preliminare, aveva invitato la suddetta promittente a comparire il giorno 13.12.2005 innanzi al notaio Persona_1 per la stipula del rogito notarile. Questa, tuttavia, non aveva avuto luogo, avendo accertato, il notaio officiato del rogito, la persistenza dell'ipoteca indicata nel contratto preliminare oltre che la trascrizione di un pignoramento effettuato su parti comuni del complesso residenziale. Peraltro, nemmeno era stata completata la edificazione dell'unità immobiliare e delle parti comuni del complesso.
Tanto premesso, gli attori chiesero: (a) trasferirsi in favore , Parte_1 ex art. 2932 c.c., la proprietà della corrispondente unità immobiliare, con condanna della società convenuta a completare i lavori di realizzazione dell'immobile secondo il disciplinare allegato al contratto del 30/01/2004, nonché a cancellare, a sua cura e spese l'ipoteca gravante sull'immobile, ponendo a carico del il pagamento della Parte_1 residua somma dovuta a titolo di IVA sul corrispettivo già integralmente versato a titolo di caparra confirmatoria;
(b) Subordinatamente, dichiararono, essi attori, di recedere dal contratto, ai sensi dell'art. 1385 c.c. (c) In via ancor più gradata chiesero dichiararsi risolto, ovvero risolversi, il medesimo negozio, ex art. 1457 c.c. e/o 1454 c.c. e/o 1453 c.c., per fatto e colpa esclusivi della convenuta.
La società convenuta, costituitasi ritualmente, contestò le avverse domande, chiedendo gradatamente che l'eventuale sentenza traslativa fosse condizionata al pagamento della residua somma dovuta a titolo di saldo del prezzo.
Intervenuto nelle more del giudizio il fallimento della società convenuta (dichiarato dal Tribunale di Bari con sentenza n. 183/2012 del 19/11/2012) gli attori lo riassunsero, insistendo nelle domande già formulate fatta eccezione per quelle di condanna, delle quali riservarono la proposizione innanzi al Tribunale fallimentare.
La EL del fallimento, costituitasi con comparsa depositata il 21.01.2014, dichiarò di sciogliersi dal contratto preliminare ex art. 72 L.F.. Chiese, pertanto, il rigetto della domanda ex art. 2932 c.c. e la declaratoria di improcedibilità delle altre.
pagina 2 di 13 Istruita la causa documentalmente, anche mediante l'acquisizione dal comune di Gioia del Colle della certificazione e documentazione attestante la regolarità urbanistica degli immobili oggetto di causa, il Tribunale adito, con la sentenza in epigrafe indicata, oggetto del presente gravame, ha così statuito: «- Accoglie la domanda parzialmente e, per l'effetto, dichiara l'intervenuto recesso degli attori dal contratto sottoscritto in data 30.01.2004;
- Dichiara improcedibili la domanda di condanna ai sensi dell'art. 2932 c.c. e ogni ulteriore domanda di condanna indicata nella parte motiva;

- Ordina all'Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di Bari-Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare, di trascrivere la presente sentenza, con esonero da ogni responsabilità;
- Ordina all'Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di Bari-Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare la cancellazione della trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica contenuta nell'atto di citazione del 4.2.2000 eseguita in data 14.2.2008 6918 di registro generale, 4549 di registro particolare e 182 pres.g., con esonero da ogni responsabilità;
- Compensa per tre quarti le spese di lite del presente giudizio e condanna la
[...]
in persona del Curatore, al Controparte_2 pagamento in favore degli attori della restante parte delle spese di lite che si liquidano complessivamente in complessivi € 2.866,86 (…) oltre ogni accessorio (…)».
A fondamento della decisione assunta, il Tribunale ha rilevato che gli attori, con il ricorso in riassunzione, avevano insistito soltanto nella domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. con condanna della curatela al completamento delle opere ancora da eseguirsi ed alla cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti gravanti sull'immobile oggetto del preliminare;
subordinatamente avevano chiesto l'accertamento della legittimità del recesso ex art. 1385 c.c. e, in via ulteriormente gradata, la risoluzione del contratto ex art. 1453 e ss. c.c.. Sempre nel ricorso per riassunzione, gli attori avevano fatto riserva di esercitare nella competente sede fallimentare le richieste restitutorie (somma versata in acconto alla stipula del preliminare) e risarcitorie (pagamento della caparra confirmatoria e penale) dichiarando di rinunciare agli atti relativi alle suddette domande con conseguente declaratoria di estinzione del procedimento rispetto alle stesse. Ciò posto, ha ritenuto, il Tribunale, che la domanda di esecuzione in forma specifica, in quanto trascritta prima della dichiarazione di fallimento, in linea generale era procedibile nonostante la curatela avesse dichiarato disciogliersi dal contratto preliminare inter partes ex art. 72 L.F.. Tuttavia, nella specie, essa non poteva trovare accoglimento in ragione del pignoramento immobiliare avente ad oggetto l'immobile da trasferirsi la cui trascrizione era avvenuta prima che fosse stata trascritta quella domanda. Tanto in ossequio al principio giurisprudenziale secondo cui il vincolo di indisponibilità dei beni pignorati prima della dichiarazione di fallimento permaneva in favore della massa fallimentare, con facoltà, per il curatore, di sciogliersi dal contratto preliminare avente ad oggetto i beni pignorati nonostante la trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. prima del fallimento.
pagina 3 di 13 Era, invece, procedibile e fondata la domanda volta ad accertare la legittimità del recesso ex art. 1385 c.c., proposta in via subordinata con l'atto introduttivo del giudizio, la cui trascrizione privava di effetti lo scioglimento del contratto successivamente comunicato dalla curatela, essendo stato documentalmente provato il grave inadempimento della promittente venditrice. Alla declaratoria di legittimità del recesso non poteva far seguito la pronuncia sugli effetti dello stesso (restituzione de prezzo e pagamento della caparra confirmatoria ed eventuale penale) avendo gli attori fatto riserva di proporre le relative domande in sede fallimentare. L'accertata legittimità del recesso esercitato degli attori comportava l'assorbimento dell'ulteriore domanda gradata di risoluzione del contratto ex art. 1453 e ss. c.c. mentre andavano dichiarate improcedibili, in quanto non esercitabili in sede ordinaria, le altre originarie domande per le quali vi era stata rinuncia agli atti, non essendo stata detta rinuncia accettata dalla curatela. Quanto alle spese di giudizio, il Tribunale, in ragione dell'accoglimento della sola domanda subordinata e della declaratoria di improcedibilità delle altre, le ha compensate in ragione di ¾, ponendo la restante quota a carico della curatela.
Con atto di citazione notificato l'8.09.2020 e Parte_1
hanno proposto appello avverso la sentenza, chiedendone la Parte_2 parziale riforma con l'accoglimento delle seguenti conclusioni: «1) trasferire in favore del Sig. , ex art. 2932 c.c., la Parte_1 proprietà dell'unità immobiliare oggetto del contratto preliminare di compravendita sottoscritto in data 30/01/2004 con la sita in Gioia del Controparte_1
Colle alla Via Pastore, riportata in catasto al foglio di mappa 44, particella n. 1072 sub 36;
2) condannare la EL convenuta a completare i lavori di realizzazione dell'immobile, secondo il disciplinare allegato al contratto del 30.01.04 nonché a cancellare, a propria cura e spese, l'ipoteca ed il pignoramento gravanti sul medesimo cespite, condizionando il pagamento della sola IVA ancora dovuta dal sig. Parte_1 all'adempimento di tali obblighi ed all'effettuazione ed all'annotamento di tali cancellazioni;

3) ordinare alla competente Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di Bari – Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare di trascrivere l'emananda sentenza, esonerandola da ogni responsabilità;
4) condannare la EL appellata al pagamento integrale delle spese, dei compensi e degli accessori (…) del primo grado del giudizio, da distrarre in favore del deducente avvocato, in quanto anticipatario, se del caso previa declaratoria di estinzione delle domande ritenute improcedibili dal Tribunale;

5) in via di mero subordine -ove sia confermata la condanna della medesima CP_2 al pagamento per quota pari ad un quarto, così come statuito dal Tribunale di primo grado, delle spese, dei compensi e degli accessori (….) del primo grado del giudizio- determinare detta quota conformemente a quanto dedotto dagli appellanti nei motivi di impugnazione di cui sub IIc) e IId) del presente atto, se del caso mediante correzione della erronea liquidazione fattane dal Tribunale, egualmente da distrarre in favore del deducente avvocato, in quanto anticipatario;
pagina 4 di 13 6) condannare la EL appellata al pagamento delle spese, dei compensi e degli accessori (...) anche del presente grado del giudizio, da distrarre in favore del deducente avvocato, in quanto anticipatario».
Con comparsa depositata il 14.05.2020 si è costituita la
[...]
la quale, oltre a contrastare estensivamente il Controparte_2 gravame, ha altresì proposto appello incidentale, censurando il capo della sentenza che aveva dichiarato la risoluzione del contratto preliminare per l'intervenuto recesso del promissario acquirente. Ha, quindi, chiesto all'adita Corte di: «1.- rigettare il gravame proposto dai sigg.ri e Parte_1 [...]
in quanto infondato in fatto ed in diritto;
Parte_2
2.- in accoglimento dello spiegato appello incidentale e in riforma della sentenza impugnata, accertare e dichiarare l'improcedibilità e l'infondatezza della domanda avversaria di accertamento della legittimità del recesso ex art. 1385 c.c.;
3.- condannare l'appellante al pagamento integrale delle spese, competenze ed onorari del doppio grado di giudizio».
Acquisita la documentazione in atti, all'udienza collegiale dell'8.09.2023, rassegnate dalle parti le conclusioni di cui in epigrafe, la causa è stata introitata a sentenza con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c..
=Motivi della decisione=
L'appello principale è affidato a due articolati motivi:
1)-con il primo si deduce l'erroneità dell'impugnata pronuncia per avere il Tribunale ritenuto improcedibile la domanda principale di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in ragione del pignoramento trascritto prima della trascrizione di detta domanda. Assumono, in primo luogo, che la questione degli effetti preclusivi del precedente pignoramento era stata sollevata dalla EL solo nella comparsa conclusionale per cui, non essendo stata oggetto di specifica eccezione nel corso del procedimento, essa doveva considerarsi inammissibile e, comunque, non rilevabile d'ufficio dal Giudicante. Per altro verso, la sentenza impugnata era comunque erronea in quanto il pignoramento in questione, di cui nemmeno era stata fornita prova da parte della curatela, in realtà, non aveva attinto l'immobile oggetto della domanda bensì solo alcune parti e beni comuni del realizzando centro polifunzionale. Esso, pertanto, non interessava il predetto immobile, allibrato in catasto al foglio 44, particella 1072 sub 36, la cui conformità urbanistica ed edilizia era stata, peraltro, attestata dal Comune di Gioa del Colle con la certificazione del 31.03.2018 acquisita agli atti di causa.
2)-Con il secondo motivo, gli appellanti, gradatamente, censurano la sentenza impugnata in punto di liquidazione delle spese.
Assumono che il Tribunale aveva disposto la compensazione delle stesse nella misura dei 3/4 dell'intero in ragione dell'accoglimento della sola domanda subordinata laddove le altre domande proposte erano state dichiarate improcedibili.
pagina 5 di 13 Tale presupposto era tuttavia insussistente in quanto, riguardo alle domande per le quali vi era stata rinunzia agli atti, il Tribunale avrebbe dovuto dichiarare l'estinzione del giudizio ovvero la cessazione della materia del contendere, non essendo a tal fine necessaria l'accettazione della rinunzia da parte della EL che non aveva interesse ad opporvisi. L'errata declaratoria di improcedibilità delle domande rinunciate non avrebbe potuto dunque valutarsi come motivo giustificativo della disposta compensazione;
parimenti, inidoneo a giustificare detta compensazione era l'accertata improcedibilità della domanda di esecuzione in forma specifica atteso che, quando la stessa era stata riproposta nei confronti del fallimento, la giurisprudenza era costante nell'affermare il principio della inefficacia dello scioglimento dal contratto ex art. 72 L.F. riguardo alla domanda ex art. 2932 c.c. trascritta prima della dichiarazione di fallimento. In ogni caso, la misura della disposta compensazione si appalesava estremamente eccessiva considerato il rilevante valore economico della domanda accolta. Tant'è che in ragione del manifestato recesso, essi appellanti, facendo valere il credito riveniente dall'esercitato recesso, avevano presentato istanza di ammissione al passivo per euro 348.000,00 corrispondenti al doppio del corrispettivo versato a titolo di caparra confirmatoria.
Gradatamente, gli appellanti censurano anche la misura dei compensi liquidati al netto della disposta compensazione (€ 2.682,50) per avere, la relativa statuizione, espressamente escluso la debenza si quelli relativi alla fase istruttoria, asseritamente assente, laddove, con le memorie ex art. 183 comma 6 c.p.c. ed anche nelle successive difese, essi appellanti non solo avevano prodotto ulteriore documentazione ma avevano altresì formulato istanze istruttorie, sia pur non ammesse dal Giudicante. In ogni caso, l'importo liquidato dal Giudicante, considerati i parametri medi di cui al DM 59/2014 ed il valore della controversia (€ 148.000, corrispondenti al prezzo dell'immobile in compromesso) evidenziava che per la fase “trattazione ed istruttoria”, sempre al netto della disposta compensazione, il giudicante aveva liquidato l'importo di € 675,00, corrispondente, per l'intero, ad € 2.700,00 pari alla metà dell'importo medio previsto per la detta fase. In via ulteriormente gradata gli appellanti chiedono la riforma dell'impugnata sentenza ove con la stessa la misura dei compensi liquidati in dispositivo dovesse ritenersi riferita a quelli spettanti per l'intero (così come sostenuto dalla EL successivamente alla pronuncia della sentenza) non anche alla sola quota non compensata ovvero, in via ancora più gradata, l'eventuale sua correzione in tal senso ex art. 287 c.p.c..
L'appello incidentale è anch'esso affidato a due motivi:
1)-con il primo, la EL del fallimento lamenta l'erroneità della sentenza per aver ritenuto procedibile la domanda volta ad accertare la legittimità del recesso ex art. 1385 c.c.. L'eccezione in parola era stata sollevata dalla curatela non quale effetto della dichiarata volontà di sciogliersi dal contratto ex art. 72 L.F. ma perché, congiuntamente al manifestato recesso prima della dichiarazione di fallimento, gli originari attori avevano pagina 6 di 13 altresì chiesto la condanna della convenuta alla restituzione dell'acconto versato ed al pagamento del doppio della caparra. Sicché, ricorrendo detta ipotesi, la domanda volta ad accertare l'intervenuta risoluzione del contratto, in ossequio al disposto di cui all'art. 72 comma 5, L.F., avrebbe dovuto trasferirsi nella competente sede fallimentare.
2)-con il secondo motivo si censura in via gradata la sentenza per aver ritenuto fondato il recesso manifestato dalla curatela nonostante non ricorressero i presupposti di cui all'art. 1385 c.c., atteso che l'importo asseritamente versato a titolo di caparra confirmatoria in realtà costituiva l'intero prezzo della compravendita, risultando dovuta la sola IVA, da assolversi al momento della stipula del rogito traslativo.
Sinteticamente richiamati i motivi di gravame, ritiene la Corte che debba preliminarmente delibarsi, stante il suo carattere pregiudiziale, il primo motivo dell'appello principale.
Esso è giuridicamente infondato con riferimento ad entrambi i profili di censura cui è affidato, per cui deve essere disatteso.
Quanto all'asserita inammissibilità dell'eccezione volta a conseguire lo scioglimento del contratto preliminare in forza del pignoramento ad istanza di uno dei creditori della società fallita trascritto prima della trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c., si osserva che secondo i più recenti arresti della Giurisprudenza di legittimità, richiamati nell'impugnata pronunzia, <Il curatore del fallimento del promittente venditore può esercitare la facoltà di scelta ex art. 72 l.fall. allorché, pur essendo stata la sentenza di fallimento trascritta dopo la trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c., quest'ultima sia stata preceduta dalla trascrizione del pignoramento sull'immobile, in quanto le azioni esecutive individuali pendenti al momento della sentenza dichiarativa di fallimento sono assorbite dalla procedura concorsuale, ma gli effetti anche sostanziali degli atti già compiuti che non siano incompatibili con il sistema dell'esecuzione fallimentare, tra i quali anche il vincolo d'indisponibilità dei beni derivante dal pignoramento, restano salvi in favore della massa dei creditori>> (Cass. 10/05/2018, n.11365; in termini, Cass. 26/02/2019, n. 5655).
La Corte di legittimità ha poi chiarito che "la facoltà del curatore di sciogliersi dal contratto preliminare di vendita stipulato dal fallito e non ancora eseguito, ai sensi dell'art. 72, comma 4, legge fall., può essere esercitata fino all'avvenuto trasferimento del bene, ossia fino all'esecuzione del contratto preliminare attraverso la stipula di quello definitivo, ovvero fino al passaggio in giudicato della sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ., resa in difetto di adempimento del preliminare, e dunque anche nel giudizio di appello: il limite alla proponibilità delle eccezioni in senso proprio, previsto dall'art. 345 cod. proc. civ., non assume infatti rilevanza rispetto al compimento dell'atto in esame, il quale costituisce esercizio di un diritto potestativo di carattere sostanziale e manifestazione di una scelta discrezionale spettante al curatore, che opera direttamente sul contratto e può essere effettuata anche in sede stragiudiziale, senza vincoli di forma" (Cass. n. 542 del 2006); l'assenza di vincoli di forma in ordine all'esercizio del diritto potestativo del curatore è stata evidenziata anche da Cass. n. 18149 del 2015, secondo cui "la facoltà ex art. 72, comma 4, l.fall. del curatore pagina 7 di 13 fallimentare del promittente venditore di un immobile può essere esercitata anche nel corso del giudizio d'appello ex art. 2932 c.c., trattandosi di atto di esercizio di un diritto potestativo di carattere sostanziale, rientrante nella discrezionalità del curatore, che opera direttamente sul contratto, sicché può essere effettuata mediante dichiarazione nella comparsa di costituzione o in altro scritto difensivo, come la comparsa conclusionale, o atto del procuratore, anche non sottoscritto dal curatore, la cui sussistenza è rilevabile d'ufficio ai fini della decisione” (conf.: Cass. 09.08.2017, n. 19754).
Non assume quindi rilievo la circostanza che solo in comparsa conclusionale la EL del fallimento abbia dichiarato la volontà di sciogliersi dal contratto anche in ragione del pregresso pignoramento, stante la natura della stessa e gli effetti che ne conseguono, come delineati dalla richiamata giurisprudenza di legittimità, dovendosi pertanto ritenere corretta la statuizione del primo Giudice che, in ragione della volontà della curatela di sciogliersi dal contratto ex art. 72 L.F., ha dichiarato improcedibile la domanda principale ex art. 2932 c.c. proposta dagli originari attori.
Nemmeno coglie nel segno l'ulteriore doglianza degli appellanti, circa la mancanza di prova del pignoramento in parola e la sua inerenza a beni diversi dall'unità immobiliare compromessa.
Premesso che furono gli stessi originari attori a dedurre che il rogito notarile non poté essere stipulato anche in ragione di un pregresso pignoramento sugli immobili oggetto del preliminare, tant'è che con la proposta domanda hanno chiesto che la relativa trascrizione fosse cancellata a cure e spese del fallimento, va rilevato che, sempre gli originari attori, hanno prodotto in giudizio la relativa nota di trascrizione. Sicché, sebbene quella produzione è avvenuta per fini diversi da quelli presi in considerazione dal primo Giudice, va ricordato il pacifico insegnamento secondo cui
“il principio dell'onere della prova non implica affatto che la dimostrazione dei fatti costitutivi del diritto preteso debba ricavarsi esclusivamente dalle prove offerte da colui che è gravato dal relativo onere, senza poter utilizzare altri elementi probatori acquisiti al processo, poiché nel vigente ordinamento processuale vige il principio di acquisizione, secondo il quale le risultanze istruttorie, comunque ottenute e quale che sia la parte ad iniziativa o ad istanza della quale sono formate, concorrono tutte, indistintamente, alla formazione del convincimento del giudice, senza che la diversa provenienza possa condizionare tale formazione in un senso o nell'altro” (Cass. 24/06/1995 n. 7201; 3/05/1996 n. 4077; 16/06/1998 n. 5980; 25/09/1998 n. 9592; 24/01/2003 n. 1112; Cass. Cass. 14.11.2012, n. 19870).
Risulta da detta nota che il pignoramento in questione era stato eseguito e trascritto (in data 11.11.2005) sui beni contraddistinti catastalmente dal foglio 44, particelle 1072 sub 3, sub 66, sub 70, sub 71 e sub 72, nonché 993. Assumono gli appellanti che tra le unità immobiliari pignorate non rientrerebbe quella oggetto del contratto preliminare in quanto riportata in catasto al foglio 44, particella 1072 sub 36, come peraltro attestato nella certificazione rilasciata dal Comune di Gioia
pagina 8 di 13 del Colle circa la regolarità urbanistica delle centro polifunzionale a seguito della concessa sanatoria.
Va per converso rilevato che parte appellante non ha in alcun modo documentato che la unità immobiliare oggetto del preliminare -che all'epoca della sua stipula non era stata ancora accatastata in quanto in fase di realizzazione- sia stata in seguito allibrata al foglio 44, particella 1072 sub 36 e che essa corrisponda, pertanto, al detto subalterno.
Assume, in ogni caso, rilievo dirimente il principio della coincidenza tra i beni oggetto del contratto preliminare e quelli che possono trasferirsi ai sensi dell'art. 2932 c.c., in base al quale la prestazione oggetto del preliminare non può frazionarsi ovvero modificarsi giacché, in tale modo, si verrebbe ad attuare con la sentenza un contratto diverso da quello voluto dalle parti. Il principio già affermato dalla risalente Cass. 22.04.1981, n. 2363 è stato ribadito da Cass. 19/10/2012, n. 18050 e dalla recente Cass. 08/07/2024, n. 18545.
Nel caso di specie, il contratto preliminare aveva ad oggetto non solo un'unità immobiliare di mq. 80 (ancora da realizzarsi) individuata mediante rinvio alla planimetria allegata all'atto, ma anche la quota proporzionale delle parti comuni che sarebbero state individuate dalla società, anche catastalmente, alla stipula dell'atto di vendita.
Ebbene, è la stessa parte appellante a riferire nella propria comparsa conclusionale (pag. 5) che il pignoramento di cui trattasi aveva ad oggetto “anche beni comuni a tutti i proprietari delle unità ricomprese nel Centro Le (quelli riportati al catasto al Pt_3 foglio 44, particelle 993 e 1072 sub 3, costituenti rispettivamente un terreno e pare una cabina elettrica)”.
Ne consegue che, in forza del richiamato principio, non può disporsi ex art. 2932 c.c. il trasferimento della sola unità immobiliare (come invocato da parte appellante) con esclusione delle parti comuni del complesso polifunzionale, dovendo l'emananda sentenza necessariamente riprodurre il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche.
Sempre per ragioni di pregiudizialità, si impone a questo punto l'esame dell'appello incidentale proposto dalla ., il quale -sebbene ammissibile, non CP_2 rilevando al riguardo la produzione solo per estratto dell'istanza del curatore volta a conseguire l'autorizzazione del Giudice Delegato a costituirsi nel giudizio di gravame proposto dalle controparti, non essendo a tal fine richiesto che detta autorizzazione contempli espressamente anche l'appello incidentale poi proposto dalla curatela (cfr. Cass. 13/12/1986, n. 7492)- deve anch'esso disattendersi con riferimento ad entrambi i motivi su cui si fonda.
Quanto al primo, occorre rilevare che, come già riportato nell'esposizione della vicenda processuale oggetto di causa, gli originari attori, nel riassumere il giudizio nei confronti del fallimento della promittente venditrice, instarono esclusivamente (seppur gradatamente, rispetto alla domanda principale ex art. 2932 c.c.) soltanto nella declaratoria della legittimità del recesso ex art. 1385, comma 2, c.c., manifestato con pagina 9 di 13 l'atto introduttivo del giudizio rinunciando espressamente alla prosecuzione del giudizio in sede ordinaria con riferimento alle domande restitutorie e condannatorie conseguenti a quella pronuncia.
Sicché, il Giudice di prime cure, accertato il grave inadempimento in cui era incorsa la società promittente venditrice già prima dell'instaurazione della causa (inadempimento non contestato in sede di gravame) correttamente e condivisibilmente ha ritenuto ammissibile e fondata la domanda di mero accertamento della intervenuta risoluzione del contratto in forza del manifestato recesso ex art. 1385, comma 2, c.c.. Tanto, in ossequio all'insegnamento giurisprudenziale secondo cui il recesso dal contratto manifestato dal contraente in bonis prima della dichiarazione di fallimento dell'altra parte inadempiente, comportando la risoluzione di diritto del contratto al momento in cui esso viene manifestato (cfr. Cass. nn.: 5298/013 e 10101/95) esclude la facoltà del curatore di sciogliersi dal contratto non compiutamente eseguito, prevista dall'art. 72 l. fall., presupponendo che il contratto medesimo sia ancora pendente alla data di dichiarazione del fallimento (in termini, Cass. 19/03/2015, n.5523). Non solo, ma in base allo stesso principio, la domanda giudiziale (trascritta) volta ad accertare ex art. 1385, comma 2 c.c., la legittimità del manifestato recesso proposta prima del fallimento del contraente inadempiente rimane procedibile in sede ordinaria senza essere attratta in sede endofallimentare, ove essa non si accompagni, come nella specie, a quella volta a conseguire la restituzione della versata caparra e la condanna dell'inadempiente che l'abbia ricevuta al pagamento dell'ulteriore importo ad essa corrispondente (in argomento, cfr. Cass. 18/05/2015, n.10087). Nella specie, come già rilevato, gli originari attori, intervenuto il fallimento, hanno rinunciato agli atti relativi alle domande condannatorie conseguenti alla declaratoria di legittimità del manifestato recesso, per cui la sola domanda di mero accertamento di quel recesso era -ed è- certamente procedibile, aderendo sul punto, questa Corte, ai principi espressi da Cass. 29/02/2016 n. 3953 secondo la quale “le domande principali (prodromiche) di simulazione e risoluzione contrattuale, trascritte anteriormente alla dichiarazione di fallimento della parte convenuta in giudizio, proseguono legittimamente con il rito ordinario attesa l'opponibilità della relativa sentenza alla massa dei creditori in ragione dell'effetto prenotativo della trascrizione, mentre le pretese, accessorie, di restituzione e risarcimento del danno devono necessariamente procedere, previa separazione dalle prime, nelle forme degli art. 93 e ss. l.fall., in quanto assoggettate alla regola del concorso e non suscettibili di sopravvivere in sede ordinaria”.
Quanto al secondo motivo, si rileva che nel contratto preliminare il versamento della somma versata contestualmente alla sua stipula è stata dalle parti espressamente qualificata come caparra confirmatoria e tanto è sufficiente a rendere applicabile la disciplina dettata dall'art. 1385, comma 2, c.c., richiamandosi, a tal proposito, il consolidato orientamento della Corte di legittimità secondo cui <Qualora le parti con riferimento al versamento di una somma di denaro, effettuato al momento della conclusione del contratto, abbiano adoperato la locuzione "caparra confirmatoria", la dazione della somma deve ritenersi avvenuta a tale titolo in consonanza con l'elemento interpretativo letterale fornito dalla specifica qualificazione contrattuale,
pagina 10 di 13 potendo, al di là delle parole e delle espressioni adoperate dalle parti, la ricerca della comune volontà delle stesse essere diversamente consentita soltanto in presenza di altri elementi interpretativi, quali circostanze e situazioni all'uopo utilizzabili di segno diverso, che evidenzino l'uso improprio di una tale espressione, la non aderenza di essa a situazioni oggettive, la superfettazione della medesima, e quindi la sua inidoneità a manifestare, in modo chiaro e sufficientemente preciso, la comune intenzione dei contraenti>> (Cass. 09/09/1991, n. 9478; conf.: Cass. 20/12/2013, n. 28573 e Cass. 21/05/2018, n. 12423). Nel caso di specie, non si rinvengono dal contesto del contratto e/o dal contegno delle parti elementi interpretativi per poter affermare un uso improprio della locuzione utilizzata. Né, a tal fine, può essere valorizzata la circostanza che la misura della caparra coincideva sostanzialmente con il prezzo pattuito, al netto dell'importo dovuto a titolo di IVA, considerato che, nel momento in cui fu convenuta e versata, l'immobile compromesso non era ancora stato edificato, per cui notevole era il rischio assunto dal promissario acquirente. Né rileva che il preliminare contemplasse anche una penale
“per l'inadempimento”, riferendosi tale ultima previsione a quegli inadempimenti in relazione ai quali il promissario acquirente avesse optato di non avvalersi della facoltà di recesso prevista dall'art. 1385, comma 2, c.c. (sulla compatibilità della contestuale previsione della caparra confirmatoria e della clausola penale, cfr. Cass. 28/06/2012, n.10953; conf. Cass. 16/05/2006, n. 11356).
Infondato è, infine, il secondo motivo dell'appello principale, con il quale si censura, sotto plurimi profili, la compensazione delle spese di giudizio, in misura dei 3/4 disposta con l'impugnata pronuncia.
Si osserva, innanzitutto, che la compensazione è stata disposta dal Giudice di prime cure “stante la improcedibilità della gran parte delle domande e le questioni di complessa interpretazione con specifico riguardo alla domanda avanzata ai sensi dell'art. 2932 c.c.”.
L'eventuale errore, dedotto dagli appellanti, in cui sarebbe incorso il Tribunale nel dichiarare improcedibili non anche rinunziate le domande diverse da quella principale, di esecuzione in forma specifica, e subordinata, di accertamento della legittimità del recesso ex art. 1385 c.c., del contratto, non incide sulla correttezza della decisione assunta, in quanto, sebbene quelle domande fossero state in ipotesi ritenute abbandonate, la relativa rinunzia non avrebbe comunque comportato l'onere del pagamento delle spese ad esse inerenti a carico della EL. Resta, quindi, ferma l'ulteriore ragione giustificativa della disposta compensazione (improcedibilità della domanda principale) che di per sé sola l'avrebbe giustificata, ricorrendo, nella specie una chiara ipotesi di soccombenza parziale, laddove la sua misura (parziale e non totale) è stata condivisibilmente motivata dal primo Giudice dalla complessità interpretativa riguardo alla domanda avanzata ai sensi dell'art. 2932 c.c.. conferma anche la misura della disposta compensazione considerata la Pt_4 sostanziale coincidenza tra il valore della domanda principale dichiarata improcedibile e quello della domanda subordinata di mero accertamento che è stata invece accolta.
pagina 11 di 13 Nemmeno si ravvisa, nella specie, la violazione dei parametri di cui al DM 59/2014, atteso che, come parte appellante pure riconosce, il Tribunale ha liquidato la quota residua, non oggetto di compensazione, a carico della , Controparte_2 applicando i parametri medi previsti dal DM in relazione al valore della controversia, ridotti della metà solo con riferimento alla fase istruttoria non avendo questa sostanzialmente avuto luogo, essendo stata la causa istruita solo documentalmente. Deve, pertanto, rammentarsi che < In tema di liquidazione delle spese processuali successiva al Dm n. 55 del 2014, non sussistendo più il vincolo legale della inderogabilità dei minimi tariffari, i parametri di determinazione del compenso per la prestazione defensionale in giudizio e le soglie numeriche di riferimento costituiscono criteri di orientamento e individuano la misura economica "standard" del valore della prestazione professionale;
pertanto, il giudice è tenuto a specificare i criteri di liquidazione del compenso solo in caso di scostamento apprezzabile dai parametri medi>> (così, tra le tante, Cass. 3/05/2022, n.15392). Nella specie, la riduzione alla metà del compenso medio previsto per la fase istruttoria è, ad avviso della Corte, pienamente giustificato, confermandosi, anche sul punto, l'impugnata statuizione.
Da ultimo deve dichiararsi inammissibile per difetto di interesse l'ulteriore cesura formulata con il motivo in esame con il quale si deduce l'erroneità dell'impugnata pronuncia ove l'importo dei compensi liquidato nel dispositivo della sentenza dovesse intendersi riferito a quelli dovuti per l'intero non anche alla residua quota, al netto della disposta compensazione, dovuta dalla curatela. Il chiaro tenore del dispositivo in parola esclude i dubbi interpretativi palesati dagli appellanti essendo in esso specificamente precisato che l'importo liquidato a carico della EL (€ 184,25, per spese ed € 2.682,50, per compensi) corrisponde “alla restante parte delle spese di lite”. Ne discende anche l'infondatezza della domanda di correzione ex art. 287 c.p.c., non essendo riscontrabile alcun errore materiale sul punto. Del resto, la stessa EL, costituendosi in giudizio, ha dedotto, fornendone evidenza documentale, di aver corrisposto al difensore degli appellanti, quale distrattario, le spese liquidate in sentenza nella misura suindicata, aumentata dei relativi accessori di legge.
In definitiva, per le ragioni espresse, tanto l'appello principale che quello incidentale devono essere rigettati, confermandosi integralmente la pronuncia impugnata.
Quanto alle spese del grado, la reciproca soccombenza ne giustifica l'integrale compensazione tra le parti.
Va altresì dato atto che sussistono i presupposti per l'applicazione, a carico degli appellanti principali e dell'appellante incidentale dell'ulteriore versamento del contributo unificato di cui all'art. 13, comma 1 quater, del D.P.R. 115/02.


P.Q.M.

la Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sugli appelli proposti, in via principale, da e e, in via Parte_1 Parte_2
pagina 12 di 13 incidentale, dal in persona del curatore Controparte_1 pro tempore, avverso la sentenza n. 157/2019 resa dal Tribunale di Trani il 15.01.2019, disattesa ogni diversa domanda, eccezione e deduzione, così provvede:
1)- rigetta entrambi gli appelli, principale ed incidentale, e, per l'effetto, conferma integralmente l'impugnata sentenza;

2)- compensa integralmente tra le parti in causa le spese del presente grado di giudizio;

3)- da atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte degli appellanti principali e dell'appellante incidentale, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, ai sensi del D.P.R. 20 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater (introdotto con la L. 24 dicembre 2012, n. 228).
Così deciso nella camera di consiglio della seconda sezione civile, in videoconferenza, in data 2 settembre 2025
Il Presidente
Dott. Luciano Guaglione Il G.A. estensore avv. Francesco Mele
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