REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI BARI
TERZA SEZIONE CIVILE
La Corte d'Appello, in composizione collegiale nelle persone dei seguenti Magistrati:
dott. Salvatore GRILLO Presidente
dott. Antonello VITALE Consigliere
avv. Marcello TRAVAGLIONE Consigliere Ausiliario relatore nella causa civile in grado d'appello iscritta al RGN° 259/2024, promossa da:
( ), rappresentato e difeso congiuntamente e Parte_1 C.F._1 disgiuntamente dall'Avv. Annalena FERRUCCI ( – pec: C.F._2
e dall'Avv. Giovanni BRUNO Email_1
( - pec C.F._3 Email_2
APPELLANTE

Contro

: il Condominio , c.f. in persona del l.r.p.t., con Parte_2 P.IVA_1
l'avv. Mario Rinaldi ( - pec: C.F._4 Email_3
APPELLATO per la riforma della sentenza n. 76/2024 del Tribunale di Foggia - seconda sezione civile, pubblicata l'11.01.2024, resa nel giudizio RGN. 2163/2023.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso del 23.03.2023 notificato il 04.09.2023, , sull'assunto di essere Parte_1 proprietario di un'unità immobiliare, facente parte del sito nel Controparte_1 comune di Peschici, adiva l'A.G. per ottenere l'annullamento della delibera adottata dall'assemblea in data 12/11/2022, eccependo l'invalidità complessiva delle delibere assunte in Assemblea per i seguenti motivi: “il complesso dei prospetti costituenti il rendiconto condominiale non è rispondente a quanto richiesto dall'art. 1130 bis c.c., non contiene la dovuta copia del registro di contabilità, la nota sintetica esplicativa della pagina 1 di 8 gestione, con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti (Cass. ord. n.33038/2018); - il prospetto dello Stato Patrimoniale al 30/09/2022 era del tutto approssimativo e riportava una voce a pareggio, denominata impropriamente “fondo cassa”, non attenendosi al disposto dell'art.1135 c.c., co. 1, n.3), per
l'impiego del residuo attivo;
- la difformità tra il bilancio comunicato ai condomini, in sede di convocazione assembleare e quello presentato ed approvato in assemblea, inviato in allegato alla pec del 16/11/2022. Quanto sopra é integrato dal contenuto della perizia contabile redatta dal dott. Per quanto riguarda Persona_1 il punto 6, contratti con i manutentori, deve ritenersi inammissibile ed impropria la delega concessa all'amministratore e ai consiglieri di poter, ad nutum, stipulare, modificare e revocare ogni situazione contrattuale riguardante la collettività condominiale. Inoltre, i punti 7/8/9/10 non potevano essere deliberati perché mancava un supporto tecnico, amministrativo ed economico sulla fattibilità di quanto ritenuto;
la delibera sul punto 10, avente ad oggetto un'innovazione (art. 1120 c.c.), approvata con millesimi 582,187 richiedeva però una maggioranza qualifica di 2/3 (666,67millesimi), come previsto dall'art.1136 c.c..In merito alla delibera sul punto 11, il contenuto riportato nell'ordine del giorno non è stato approvato, ma è stato modificato estemporaneamente.”, e concludeva per sentire accogliere le seguenti conclusioni: “in rigetto di ogni avversa istanza, difesa ed eccezione, venga accolta la presente opposizione e dichiarata
l'invalidità complessiva delle delibere adottate dall'assemblea in data 12/11/2022, con l'annullamento delle stesse e condanna del , con sede nel Comune Controparte_1 CP_2 amministrato dalla , in persona dell'amministratore , al Controparte_3 Controparte_4 pagamento delle spese e competenze di causa”.
Si costituiva il , che contestava l'assunto dell'istante e concludeva per il rigetto della CP_1 domanda con vittoria di spese.
All'esito dell'istruttoria, sostanzialmente documentale il Tribunale, rigettava la domanda e condannava l'istante al pagamento delle spese legali.
Censurava la sentenza il per sentir: “a) dichiarare l'invalidità complessiva delle delibere Parte_1 adottate dall'assemblea in data 12/11/2022, con l'annullamento delle stesse;
b) condannare il
, con sede nel Comune di Peschici, amministrato dalla Controparte_1 [...]
in persona dell'amministratore , al pagamento delle spese e Controparte_3 Controparte_4 competenze di causa del presente giudizio e del giudizio di primo grado”.
Resisteva il che contestava i motivi e concludeva per il rigetto del gravame con vittoria di CP_1 spese.
All'udienza collegiale del 14.05.2025, svoltasi telematicamente la causa è stata riservata per la decisione, sulle conclusioni rassegnate dai procuratori delle parti nelle note di trattazione scritte da intendersi qui per richiamate e trascritte,
pagina 2 di 8 MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appellante, col primo motivo lamenta l'erronea valutazione del thema decidendum, avendo egli
“impugnato la delibera per un motivo completamente diverso: innanzitutto, all'avviso di convocazione non è stato allegato il rendiconto contenente il registro di contabilità, la nota sintetica esplicativa della gestione, con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti;
inoltre, l'attore non ha partecipato alla seduta assembleare del 12/11/2022 ed è stato assente, per cui l'amministratore con la pec in data 16/11/22 ha comunicato la deliberazione assembleare del 12/11/2022 senza allegare il rendiconto con tutti i documenti prescritti dall'art.1130 c.c.”, e col secondo motivo eccepisce l'invalidità della delibera di approvazione del rendiconto perché il rendiconto allegato allo stato patrimoniale approvato era diverso da quello allegato all'avviso di convocazione come provato dalla
“Perizia contabile” in data 12/12/2022 a firma del CTP dott. Commercialista Persona_1
Le censure sono infondate.
Nel ricorso introduttivo l'odierno appellante ha testualmente contestato l'invalidità del deliberato assembleare poichè: “il complesso dei prospetti costituenti il rendiconto condominiale non è rispondente a quanto richiesto dall'art. 1130 bis c.c., non contiene la dovuta copia del registro di contabilità, la nota sintetica esplicativa della gestione, con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti (Cass. ord. n.33038/2018)” e “la difformità tra il bilancio comunicato ai condomini, in sede di convocazione assembleare e quello presentato ed approvato in assemblea, inviato in allegato alla pec del 16/11/2022”.
La Suprema Corte, con ordinanza n. 23893/2024 del 05.09.2024, della seconda sezione civile, ha statuito che “l'amministratore del non ha l'obbligo di depositare la documentazione CP_1 giustificativa del bilancio negli edifici, essendo tenuto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, gravando su questi ultimi l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha consentito di esercitare detta facoltà”. Lo stesso dicasi, nel caso in cui si trasmetta il verbale dell'assemblea che ha approvato il bilancio al condomino assente, il quale, in qualunque momento, avrebbe potuto richiedere all'amministratore di prendere visione ed esaminare i documenti contabili condominiali. Quindi, ove tale richiesta non sia stata avanzata, il singolo condomino non può invocare l'illegittimità della successiva delibera di approvazione per l'omessa allegazione dei documenti contabili all'avviso di convocazione dell'assemblea (o analogamente al verbale trasmesso al condomino assente alla riunione), ma può impugnarla per motivi che attengano esclusivamente alla modalità di approvazione o al contenuto delle decisioni assunte (cfr.
Cass. Civ. n. 21271/2020; Cass. Civ. n. 25693/2018, da ultimo Tribunale Napoli 5202/2025 del pagina 3 di 8 26.05.2025). Nella fattispecie non risulta che il ricorrente (odierno appellante) abbia mai chiesto all'amministratore di visionare la documentazione inerente all'approvazione del rendiconto e che l'amministratore si sia rifiutato. Risultano poi allegati al verbale di assemblea condominiale del
12.11.2022 la descrizione analitica del bilancio consuntivo dal 17.07.2021 al 30.09.2022 il bilancio consuntivo 2021/22, lo stato patrimoniale al 30.09.2022, la descrizione analitica del bilancio preventivo dal 01.10.2022 al 30.09 2023 ed il bilancio preventivo 2022/23 ed il riepilogo quote da versare.
“In tema di condominio degli edifici, per la validità della delibera di approvazione del rendiconto consuntivo è necessario che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione” (Cass. 1370/2023).
I detti bilanci e la descrizione analitica degli stessi, sia pur estremamente sintetici, ad avviso della Corte risultano intellegibili.
Di contro, riguardo le risultanze della CTP, l'appellante nell'elencare una serie di presunte irregolarità in alcun modo precisa e soprattutto quantifica quale pregiudizio economico ha subito (o gli deriverebbe) in conseguenza del deliberato condominiale, né può pretendere che tale onere su di lui incombente possa essere soddisfatto attraverso una CTU non essendo la Consulenza d'ufficio uno strumento idoneo ad esonerare la parte dal soddisfare il proprio onere della prova. Le deduzioni del
CTP, il quale NON ha accertato alcuna discrasia tra le entrate e le uscite condominiali, non possono inficiare la validità dei bilanci approvati con la delibera impugnata. La delibera è stata approvata nel rispetto delle maggioranze previste dalla legge e, tra l'altro, giova ricordare che il condomino, che impugna la delibera assembleare poiché ritenuta illegittima, non solo deve assolvere all'onere della prova, previsto come principio di ordine generale nell'ordinamento giuridico ex art. 2967 cod. civ., riguardante la circostanza e quindi la violazione lamentata, ma deve anche fornire specifica indicazione e prova dell'ulteriore circostanza rappresentata dal danno economico subito per effetto della delibera assembleare presa non in conformità della legge. Tale pregiudizio, in particolare, deve riverberarsi sul patrimonio del condomino impugnante e deve, altresì, essere oggetto di quantificazione da parte di quest'ultimo. Ciò si rende necessario in funzione di quell'orientamento giurisprudenziale che vieta di proporre impugnative di delibere assembleari che, oltre a ripercuotersi negativamente sull'andamento dell'intera vita dei condomini impedendone il libero raggiungimento dei fini previsti per l'utilità comune, non hanno però il fine di apportare un interesse concreto;
l'interesse all'annullamento di una delibera deve essere oggetto di valutazione economica e deve essere anche apprezzabile e non meramente irrisorio. “Il , il quale intenda proporre l'impugnativa di una delibera CP_1 dell'assemblea, per l'assunta erroneità della disposta ripartizione delle spese di gestione, deve allegare
pagina 4 di 8 e dimostrare di avervi interesse, interesse che presuppone la derivazione dalla deliberazione assembleare di un apprezzabile suo personale pregiudizio, in termini di mutamento della rispettiva posizione patrimoniale” (cfr. Cass. 07.04.2023, n. 5544/2023 Cass. 09/03/2017 n. 6128). L'interesse ad impugnare deve essere un interesse concreto, dovendo riguardare il conseguimento, per il condominio, di un vantaggio effettivo come effetto della caducazione della deliberazione adottata in sede di assemblea;
alla luce della necessità che tale interesse all'impugnazione rivesta i caratteri della concretezza, la domanda ex art. 1137 c.c. non può essere sorretta dal semplice interesse alla "legalità della gestione comune", poiché questo sarebbe un interesse astratto e, in quanto tale, inidoneo ad integrare gli estremi dell'interesse ad agire di cui all'art. 110 del c.p.c..
Col terzo motivo l'appellante censura la valutazione del Tribunale che ritiene corretta e legittima l'approvazione da parte della maggioranza del “fondo spese”, in quanto argomento non previsto dall'OD.G.. Nel ricorso introduttivo l'odierno appellante aveva testualmente eccepito che ““il prospetto dello Stato Patrimoniale al 30/09/2022 era del tutto approssimativo e riportava una voce a pareggio, denominata impropriamente “fondo cassa”, non attenendosi al disposto dell'art. 1135 c.c., co. 1, n.3), per l'impiego del residuo attivo”.
Sul punto il aveva dedotto e documentato “”che la voce a pareggio impropriamente CP_1 denominata “fondo cassa” rinviene da un precedente bilancio ove è riportata una differenza attiva di complessivi € 11.088,72”; quindi, correttamente il primo giudice ha ritenuto che “l'assemblea ha deciso di accantonare le entrate già accantonate nell'anno precedente, riportandole a nuovo nell'esercizio successivo e destinandole alla costituzione di un fondo cassa per sostenere le spese di manutenzione e conservazione dei beni comuni;
e né sono riscontrabili vizi di eccesso di potere, peraltro nemmeno dedotti dall'attore”.
Le ulteriori censure svolte dall'appellate, al di là dei profili di inammissibilità, in difetto di una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo Giudice, sono comunque infondate.
Col quarto motivo l'appellante censura la decisione del Tribunale che ha ritenuto legittima la delega all'amministratore di ed ai consiglieri a stipulare, modificare e revocare i contratti con i CP_1 manutentori.
La censura è infondata “La stipula, in nome e per conto del , di un contratto di appalto CP_1 attinente a lavori ed opere sulle parti comuni dell'edificio condominiale, nei limiti della manutenzione ordinaria, rientra tra le attribuzioni dell'amministratore, e quindi non richiede l'apposita preventiva, deliberazione dell'assemblea dei condomini”.
pagina 5 di 8 Col quinto motivo, l'appellante lamenta che la motivazione addotta dal Tribunale in merito all'impugnazione dei punti 8 e 9 del deliberato condominiale è errata “” in quanto il Tribunale non considera affatto che come ammesso e riconosciuto dal con la sua costituzione, “le CP_1 relative deliberazioni non sono state eseguite in mancanza di ulteriore (necessaria) deliberazione volta ad individuare le opere e i costi a realizzarsi”, per cui le censure e i vizi proposti dall'attore erano legittime e fondate””.
La censura è infondata. Il Tribunale ha correttamente ritenuto generica l'impugnazione del deliberato del seguente testuale tenore: “i punti 7/8/9/10 non potevano essere deliberati perché mancava un supporto tecnico, amministrativo ed economico sulla fattibilità di quanto ritenuto”. Giova evidenziare che per il principio di autosufficienza l'atto introduttivo deve contenere in sé tutti gli elementi necessari per comprendere la domanda e le ragioni che la sostengono, senza necessità di fare riferimento ad altri documenti o atti esterni al di fuori di quelli espressamente indicati. In pratica, la citazione deve essere completa e chiara, in modo che il giudice possa decidere sulla base di quanto in essa contenuto, senza dover consultare altri atti del fascicolo o fare riferimento a documenti esterni per comprendere i fatti, le ragioni della domanda e le prove. Nel caso di specie, inoltre, i deliberati di cui al punto 8 e 9, (proposta videosorveglianza e proposta ampliamento aree per raccolta rifiuti) sono meramente preparatori od interlocutori, in mancanza della previsione del relativo appalto e l'individuazione dell'inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri, e pertanto non sono propriamente impegnativi per il e CP_1 non assumono, perciò, carattere vincolante e definitivo per l'approvazione dei predetti interventi, tant'è che NON sono stati eseguiti (come dedotto dal ). Tali deliberati, inidonei a determinare un CP_1 mutamento della posizione dei condomini nei confronti dell'ente di gestione, suscettibile di eventuale pregiudizio, non sono ritenuti impugnabili dalla giurisprudenza prevalente, mancando l'interesse all'impugnazione (Cassazione sentenza n. 10865 del 25.05.2016, Cassazione, sentenza n. 23903, pubblicata il 23 novembre 2016).
Col sesto motivo l'appellante lamenta la “Violazione e falsa applicazione dell'art art. 1137 c.c.”, per aver ritenuto il Tribunale “infondata la doglianza per cui il punto 10 della delibera” approvata con millesimi 582,187 mentre, avendo ad oggetto un'innovazione, doveva essere approvata con una maggioranza qualifica di 2/3 pari 666,67millesimi, come previsto dall'art.1136 c.c., ragion per cui la delibera in merito a tale punto è invalida.
Anche tale ultima censura NON convince.
Nel verbale di Assemblea del 12.11.2022 in merito al punto 10 è stato deliberato: “l'Assemblea decide di destinare l'area della sub irrigazione ad un campo di svago per ragazzi”.
pagina 6 di 8 È legittima la delibera con cui il condominio decide di individuare un'area verde condominiale da dedicare allo svolgimento di attività sportive per i condomini. Questo utilizzo non costituisce infatti un'alterazione dell'assetto vegetativo dell'area, né impedisce ai condomini di farne pari uso.
La delibera non ha mutato la destinazione dell'area atteso che come dedotto e non contestato sono state collocate sul terreno delle porte per il calcetto ed un canestro amovibili. “Il condominio può destinare le aree comuni a usi diversi, purché non ne alteri la destinazione originaria e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. La modifica della destinazione d'uso di aree condominiali, come la realizzazione di un campo da calcetto e di beach volley, rientra nella facoltà di ciascun condomino di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri. Pertanto, l'installazione di attrezzature amovibili per tali attività ricreative non costituisce un'innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120 c.c., ma un legittimo esercizio del diritto di cui all'art. 1102 c.c., a meno che non comporti una modifica sostanziale della destinazione originaria del bene comune o un impedimento al godimento da parte degli altri condomini. Il giudice, nel qualificare giuridicamente i fatti di causa, può applicare una norma diversa da quella invocata dalle parti, purché rimangano inalterati il petitum e la causa petendi”. (Corte
d'appello di Palermo sentenza 262 del 15 febbraio 2017).
In conclusione, l'appello viene rigettato.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate ex DM 55/2014 come aggiornato dal DM
147/2022, scaglione fino ad € 26.000,00 minimo di tariffa, escluso istruttoria trattazione non svoltasi nella presente fase.
Trattandosi di appello proposto successivamente al 30.01.2013, sussistono le condizioni per l'applicazione dell'art. 13, comma 1 quater del D.P.R. n. 115/2002.

P.Q.M.

la Corte di Appello di Bari, terza sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello iscritto al
RGN° 259/2024, proposto da contro il Parte_1 Controparte_1
, con atto del 19.02.2024, per la riforma della sentenza n. 76/2024 del Tribunale di
[...]
Foggia - seconda sezione civile, pubblicata l'11.01.2024, resa nel giudizio RGN. 2163/2023, ogni diversa istanza disattesa o assorbita, così provvede:

1. rigetta l'appello e conferma l'impugnata sentenza;

2. condanna al pagamento delle spese legali del presente grado Parte_1 in favore del , c.f. in persona Controparte_1 P.IVA_1 pagina 7 di 8 del l.r.p.t., che liquida in € 1.984,00 oltre rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge;

3. dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, a norma del comma 1 - bis dello stesso art. 13.
Così deciso, nella camera di consiglio della terza sezione civile, in data 18.06.2025.
il Consigliere Ausiliario relatore avv. Marcello Travaglione
il Presidente
dott. Salvatore Grillo
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