REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
QUARTA SEZIONE CIVILE
La Corte D'Appello di Venezia, in persona dei magistrati: dott. Guido Marzella Presidente dott. Elena Rossi Consigliere dott. Gianluca Bordon Consigliere estensore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado iscritta al n. 820/2025 R.G. promossa da
(C.F. ), assistito e difeso Parte_1 C.F._1 dall'Avvocato domiciliatario DAVIDE FENT, con studio in VIA ROMA n.
30, FELTRE
PARTE APPELLANTE contro
Controparte_1
(C.F. ), assistita e
[...] P.IVA_1 difesa dall'Avvocato domiciliatario COSTANTINO DEL VESCO, con studio in PIAZZA DEI MARTIRI n. 52, CP_1
PARTE APPELLATA
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Belluno 3 aprile 2025, n. 46/25
CONCLUSIONI DI PARTE APPELLANTE: IN VIA PRELIMINARE
D'URGENZA: accertare e dichiarare la sussistenza del periculum in mora ex art. 447 bis co. 3 c.p.c. e per l'effetto disporre ai sensi del medesimo articolo e/o ai sensi dell'art. 283 c.p.c. la sospensione dell'esecutività della sentenza n. 46/2025 del Tribunale di Belluno oggi impugnata;
NEL MERITO: I) in accoglimento dell'appello proposto, dichiarare la nullità della sentenza n.46/2025 del 3.4.2025 per i motivi meglio esposti in narrativa e per l'effetto rinviare la causa al giudice di prime cure per la riassunzione della causa avanti un giudice persona fisica diverso da quello che ha pronunciato il provvedimento dichiarato nullo;
II) in riforma totale e/o parziale della sentenza n. 46/2025 del 3.4.2025 emessa dal tribunale di Belluno annullare il decreto Direttoriale n. 457 del 30.8.2024 e per l'effetto ordinare ad di rinnovare il CP_1 contratto di locazione relativo all'immobile oggetto del decreto direttoriale n. 457 del 30.08.24 nonché accertare e dichiarare la legittima detenzione dell'immobile da parte del ricorrente;
IN CP_1
VIA SUBORDINATA: I) in riforma totale e/o parziale della sentenza n.
46/2025 del 3.4.2025 emessa dal tribunale di Belluno accertare e dichiarare l'obbligo a contrarre in capo ad come previsto dalla CP_1
L.R. 39/2017 artt. 25 e ss. e 34 e per l'effetto pronunciarsi sentenza che tenga luogo degli effetti del contratto di locazione non concluso alle condizioni di cui alla Legge Regionale richiamata. IN OGNI CASO: Con vittoria di spese e onorari, oltre IVA e C.P.A. come per Legge per ambedue i gradi di giudizio. IN VIA ISTRUTTORIA: I) si offrono in comunicazione i seguenti allegati: A) fascicolo di parte relativo al giudizio di primo grado con documenti;
B) duplicato informatico nativo digitale della sentenza impugnata estratto dal fascicolo informatico del procedimento di prime cure;
C) ordinanza di rigetto dell'istruttoria; D) attestazione ISEE 2025. II) Si reitera in questa sede l'istanza di ammissione di prova per testi sui seguenti capitoli di prova: 1) Vero che il sig. chiedeva, a marzo 2024, all'ufficio CAAF della CISL di Pt_1
RE un appuntamento per ottenere l'attestazione ISEE? 2) Vero che il delegato del CAAF rinviava più volte l'appuntamento? 3) Vero che il delegato CAAF, in un incontro avvenuto ad aprile 2024, riferiva che pag. 2/13 l' poteva richiedere direttamente l'attestazione ISEE all'INPS? 4) CP_1
Vero che in tale incontro il delegato del CAAF rassicurava il sig. Pt_1 sul fatto che l'INPS avrebbe inoltrato, a richiesta dell' , CP_1
l'attestazione ISEE? 5) Vero che a giugno 2024 il sig. a Pt_1 seguito delle sollecitazioni di , chiedeva un ulteriore appuntamento CP_1 con l'ufficio CAAF? 6) Vero che l'appuntamento veniva fissato i primi giorni di luglio 2024? 7) Vero che solo all'incontro di luglio 2024 il sig. apprendeva dal delegato del CAAF che l'attestazione ISEE non Pt_1 poteva essere rilasciata per la carenza di un'autocertificazione? 8) Vero che mai prima di luglio 2024 il delegato del CAAF aveva comunicato al sig. che era necessario integrare la documentazione affinché Pt_1
l'INPS rilasciasse l'attestazione ISEE? 9) Vero che il sig. si Pt_1 attivava immediatamente per produrre l'autocertificazione mancante a seguito della quale l'INPS rilasciava l'attestazione ISEE? Si indicano a testimoni i signori: di ON (BL); Parer Testimone_1 Tes_2
di ON (BL) e di di VE (BL).
[...] Tes_3 Per_1

CONCLUSIONI DI PARTE APPELLATA: voglia l'Ecc.ma Corte
d'Appello adita, disattesa ogni contraria domanda, istanza, eccezione e difesa, ritenuti fondati i motivi esposti nel presente atto, così provvedere: A) In via preliminare: respingersi la richiesta di sospensione dell'esecutività della impugnata sentenza n. 46/2025 del
Tribunale di Belluno, per le ragioni tutte esposte in atto;
B) Nel merito: per i motivi tutti esposti, disporsi il rigetto dell'appello proposto dal sig. in via principale e subordinata e, per l'effetto, Parte_1 confermare integralmente la sentenza n. 46/2025 emessa dal Tribunale di Belluno e pubblicata in data 03.04.2025, con valutazione di una possibile condanna di parte appellante ex art. 96 c.p.c., attesa la temerarietà dell'impugnazione; C) In via istruttoria: ci si oppone, anche pag. 3/13 in questa sede, all'ammissione delle prove testimoniali tenorizzate da parte appellante e già escluse nel procedimento di primo grado, in quanto irrilevanti ai fini del decidere ed attesa la natura documentale della controversia. Con vittoria di competenze di lite, oltre agli accessori di legge.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con sentenza n. 46/2025 il Tribunale di Belluno ha rigettato le domande proposte dal conduttore nei confronti dell' Parte_1 [...]
: Controparte_1
- in via principale, di dichiarare la nullità del decreto direttoriale n.
457 del 30.8.24 e ordinare all' di rinnovare il contratto di locazione CP_1 relativo all'immobile oggetto del decreto e accertare la legittimità della detenzione dell'immobile;
- in via subordinata, di accertare l'obbligo a contrarre in capo ad ai sensi degli artt. 25 s. e 34 L.R.V. n. 39 del 2017 (Norme in CP_1 materia di edilizia residenziale pubblica) e per l'effetto pronunciare sentenza che tenga luogo degli effetti del contratto di locazione non concluso.
Il conduttore non aveva presentato tempestivamente, prima della scadenza del contratto, la documentazione necessaria per la L.R.V. n.
39 del 2017 ai fini del suo rinnovo.
1.1 Il conduttore aveva dedotto di aver concluso con Parte_1
l' un contratto di locazione che avrebbe dovuto essere rinnovato il CP_1
30.6.2024 ed evidenziato che, pur essendosi attivato, non era riuscito, senza colpa, a ottenere tempestivamente l'attestazione ISEE, rilasciatagli solo il 7.7.2024. Nonostante la consegna dell'attestazione, con decreto direttoriale n. 457 del 30.8.2024 l' aveva disposto il CP_1
pag. 4/13 mancato rinnovo/decadenza dall'assegnazione. La locatrice aveva replicato che il conduttore, nonostante gli inviti, non si era attivato tempestivamente, impedendole così di svolgere le dovute verifiche in ordine alla permanenza dei requisiti per il rinnovo del contratto di locazione.
1.2 Il Tribunale ha evidenziato che il contratto di locazione è disciplinato dall'art. 34 L.R. Veneto n. 39 del 2017, secondo cui: “1. Il contratto di locazione, stipulato ai sensi dell'articolo 24, comma 3, ha la durata di cinque anni ed è rinnovato ad ogni scadenza per uguale periodo alle seguenti condizioni: a) permanenza dei requisiti per
l'assegnazione dell'alloggio ai sensi dell'articolo 25, comma 3; il requisito di cui al comma 2, lettera e), dell'articolo 25 è rispettato se il valore dell'ISEE-ERP non supera del 30 per cento il valore di accesso fissato dall'articolo 27, comma 3; b) assenza delle cause che determinano l'annullamento o la decadenza dall'assegnazione dell'alloggio di cui agli articoli 31 e 32”. Dagli artt. 25 e 27 emerge che, ai fini dell'accesso agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, sia necessario valutare la situazione economica del nucleo familiare, quale risulta dall'ISEE-ERP.
1.3 Costituisce onere dell'interessato – prosegue il giudice - attivarsi per tempo e procurarsi l'attestazione ISEE prima della scadenza del contratto, in modo da consentire all' di svolgere le necessarie CP_1 verifiche e procedere all'eventuale rinnovo. Nel caso specifico a) il conduttore aveva ripetutamente ricevuto comunicazioni dirette a ricordargli la necessità di ottenere l'attestazione ISEE prima della scadenza contrattuale;
b) l'attestazione ISEE fu rilasciata il 7.7.2024, oltre la scadenza contrattuale del 30.6.2024, a fronte della pag. 5/13 presentazione della Dichiarazione Sostitutiva Unica da parte dell'interessato, necessaria ai fini della successiva attestazione ISEE, in data 5.7.2024; c) l'attestazione ISEE presuppone la previa presentazione di una Dichiarazione Sostitutiva Unica da parte dell'interessato, il quale è chiamato a fornire le necessarie informazioni anagrafiche, reddituali e patrimoniali affinché possa essere poi valutata la situazione economica del nucleo familiare.
2. chiede che, in riforma della decisione, a) sia Parte_1 dichiarata la nullità della sentenza con rimessione della causa al giudice di primo grado;
b) siano accolte le conclusioni principali o subordinate presentate nel giudizio di primo grado. Lamenta:
2.1 la violazione o falsa applicazione dell'art. 111 Cost. per motivazione illogica o contraddittoria. La motivazione è tautologica perché la mera ricostruzione delle circostanze di fatto non può assurgere a motivazione del provvedimento. La motivazione deve essere tale da consentire di comprendere le basi della decisione e il ragionamento seguito dal giudice;

2.2 la violazione o falsa applicazione degli artt. 25, 32, 36 e 42 L.R.
Veneto n. 39 del 2017. La legge richiede esclusivamente che i requisiti
ISEE-ERP per il mantenimento dell'alloggio permangono alla scadenza del contratto. Per l'art. 25 il requisito deve sussistere alla data della assegnazione dell'alloggio e della stipulazione del contratto di locazione con riferimento al valore dell'ISEE-ERP per l'accesso vigente in quel momento. Nel disciplinare la decadenza l'art. 32 non menziona la tardiva produzione dei documenti. La circolare 4.1.2018, Reg. Prot.
402361/79.00.01.05 disciplina un'ipotesi diversa. Non richiede che i pag. 6/13 requisiti debbano perentoriamente essere dimostrati alla data di scadenza e il conduttore, sia pure tardivamente, aveva provato di disporre di tutti i requisiti richiesti dalla norma per mantenere in conduzione l'appartamento. Ancora meno un incolpevole ritardo può integrare una causa di caducazione del diritto al rinnovo. Appare evidente che i requisiti certificati alla data del 7.7.2024 sussistessero anche il 30.6.2024, data di scadenza del contratto. Il Tribunale non ha considerato che il parere per la decadenza è stato rilasciato l'8.7.2024, solo un giorno dopo il rilascio dell'attestazione al È stato Pt_1 documentato che già il 3.6.2024 era stato avviato un procedimento di decadenza per mancata presentazione dell'ISEE 2024;
2.3 la violazione o falsa applicazione dell'art. 115 c.p.c. per la mancata ammissione di capitoli di prova su un fatto decisivo. I capitoli non erano irrilevanti, perché i requisiti di specificità e rilevanza sono pienamente soddisfatti dai capitoli volti a dimostrare il ritardo incolpevole e in ogni caso non grave del conduttore nella presentazione della Dichiarazione Sostituiva Unica e conseguentemente dell'attestazione ISEE. Occorreva procedere con la ricostruzione per testimoni dell'iter amministrativo presso il Caaf di RE.
3. L' ha chiesto la conferma della CP_1 Controparte_1 sentenza di primo grado e l'eventuale condanna di parte appellante ex art. 96 c.p.c., attesa la temerarietà dell'impugnazione. Ha replicato:
3.1 che la motivazione è esaustiva perché spiega che il contratto avrebbe dovuto essere rinnovato entro il 30.6.2024 e che il rinnovo presuppone la sussistenza di alcuni requisiti, tra cui, ai sensi dell'art. 25, comma 2, lett. e) L.R. Veneto n. 39 del 2017, una determinata pag. 7/13 “situazione economica del nucleo familiare, rappresentata dall'ISEE-ERP ai sensi dell'articolo 27”. La verifica può essere eseguita solo se il soggetto interessato alla permanenza nell'alloggio si attivi in tempo utile, prima della scadenza del contratto, non avendo l' poteri di CP_1 indagine sui redditi e sui patrimoni degli assegnatari;

3.2 che all'atto della presentazione della domanda di assegnazione di un alloggio , ovvero entro il termine di vigenza del contratto, in CP_1 caso di interesse al rinnovo, il soggetto deve comprovare, come previsto dall'art. 25 cit., la situazione economica del proprio nucleo familiare, trattandosi di alloggi riservati a persone di ridotte capacità reddituali e patrimoniali. Solo provando la propria situazione economica l'interessato può conseguire il rinnovo del contratto e la situazione economica è
“fotografata” esclusivamente dall' . La normativa regionale CP_2 prevede espressamente la messa a disposizione dell'ISEE entro i termini perentori di scadenza del bando di concorso (in caso di assegnazione) o di scadenza del contratto di locazione (in ipotesi di rinnovo), pena l'inammissibilità della domanda di accesso o la decadenza dall'assegnazione. Equivalente alla mancata messa a disposizione dell'ISEE deve considerarsi una produzione effettuata fuori termine, a contratto già cessato. L'ISEE non ha efficacia retroattiva;

3.3 che i capitoli di prova dedotti dal ricorrente avevano ad oggetto questioni inconferenti rispetto all'oggetto di causa, volendosi dimostrare un inadempimento contrattuale del CAAF CISL di RE, a cui Pt_1 si era rivolto per l'ottenimento dell'attestazione ISEE. L' della CP_1
aveva inviato ancora nel mese di ottobre 2023 a Controparte_1 tutti gli assegnatari di edilizia residenziale pubblica nella medesima posizione di compreso quest'ultimo, una prima Parte_1
pag. 8/13 comunicazione, con la quale aveva ricordato la scadenza del contratto di locazione prevista per il 30.06.2024, la possibilità di rinnovo dello stesso per ulteriori cinque anni, ovviamente se in possesso dei requisiti di legge.
4. Il primo motivo di appello sulla nullità della sentenza con conseguente rimessione del procedimento al giudice di primo grado è manifestamente infondato. Le ratio decidendi della sentenza impugnata risulta chiara: il conduttore non aveva dimostrato entro il termine ultimo, costituito dalla scadenza del rapporto contrattuale, di essere in possesso dei presupposti per il rinnovo del contratto. La richiesta dell'appellante di retrocessione del procedimento non sarebbe in ogni caso ammissibile perché i casi rimessione al primo giudice sono esclusivamente quelli elencati dall'art. 354 c.p.c. (cfr., sulla tassatività dei motivi di rimessione, Cass., sez. 2, ord. n. 30969 del 2023 e Cass., sez. 2, sent. n. 27516 del 2016). Dichiarata la nullità della sentenza il giudice di secondo grado avrebbe comunque dovuto decidere la causa nel merito.
5. Il terzo motivo di appello sul rigetto delle istanze istruttorie non è accoglibile. I capitoli riportati in calce al ricorso in appello sono, innanzitutto, generici al fine di dimostrare le informazioni ricevute dall'ufficio CAAF della CISL di RE (cfr. in particolare i cap. 3 e 4 che non riportano con precisione il giorno in cui sarebbe avvenuto l'incontro né il nome del funzionario che avrebbe rilasciato le informazioni errate e fuorvianti). La loro genericità comporta l'inammissibilità delle istanze istruttorie. I capitoli sono altresì irrilevanti perché eventuali erronee informazioni ricevute da un soggetto terzo non sono idonee a giustificare il ritardo del conduttore rispetto all' . Più volte CP_1
pag. 9/13 sollecitato, avrebbe avuto tutto il tempo necessario per Pt_1 depositare prima della scadenza del contratto di locazione la documentazione richiesta sulla propria condizione patrimoniale. Errori commessi da un terzo possono eventualmente giustificare una responsabilità di quest'ultimo verso ma non produrre Pt_1 conseguenze dirette sul rapporto di locazione.
6. Il secondo motivo di appello sul termine entro cui avrebbe dovuto essere depositata la documentazione è destituito di fondamento.
6.1 Il contratto di locazione può essere rinnovato ai sensi dell'art. 34
L.R. Veneto n. 39 del 2017 alla scadenza dei cinque anni qualora permangano i requisiti previsti per l'assegnazione dell'alloggio ai sensi dell'art. 25, comma 3 della stessa legge. Tra i requisiti necessari l'art. 25, comma 3, lett. e) prevede “la situazione economica del nucleo familiare, rappresentata dall'ISEE ERP ai sensi dell'art 27”. Il valore dell'ISEE ERP viene specificato dall'art. 27. La situazione economica, presupposto indispensabile per il rinnovo, deve risultare dall'ISEE ERP e non in altro modo.
6.2 La permanenza del requisito economico deve essere provata dall'interessato, non venendo accertata d'ufficio, come peraltro confermato dall'art. 4, comma 4 Regolamento Regionale 10.8.2018, n.
24: “Le dichiarazioni relative al possesso dei requisiti di cui ai commi 1 e
2 dell'articolo 25 della legge regionale da parte del richiedente e dei requisiti di cui alle lettere b), c), d) ed f) del comma 2 del medesimo articolo da parte dei componenti il suo nucleo familiare, sono attestate dal richiedente mediante dichiarazione sostitutiva ai sensi dell'articolo
pag. 10/13 47 del D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445. Il requisito di cui al comma 2, lettera e) dell'articolo 25 della legge regionale deve essere documentato
con dichiarazione unica sostitutiva ISEE …”. D'altronde, che la documentazione relativa all'ISEE dovesse essere prodotta dall'interessato non è nemmeno stato posto in discussione con il motivo di gravame.
6.3 Nel caso di rinnovo del contratto il termine ultimo è necessariamente quello della scadenza contrattuale perché è in quel momento che il contratto può rinnovarsi o cessare di avere efficacia, con la conseguenza che l'alloggio torna nella disponibilità del locatore.
Diversamente si creerebbe una rottura di continuità, tra il primo e il secondo contratto e non si sarebbe in presenza di un semplice rinnovo.
Permarrebbe, inoltre, un'incertezza giuridica sulle sorti del rapporto contrattuale per un periodo di tempo non prevedibile perché – accogliendo la prospettazione dell'appellante- il conduttore potrebbe sempre dimostrare, anche a distanza di tempo, che le sue condizioni economiche fossero compatibili con il mantenimento del diritto all'alloggio di edilizia residenziale pubblica. Non rileva, dunque, che l'art. 32 sulla decadenza dell'assegnazione non contempli, come specifica ipotesi di decadenza quella del ritardo della presentazione della documentazione sulle condizioni economiche;
è sufficiente che preveda come ipotesi di decadenza la perdita dei requisiti per l'accesso di cui all'art. 25. Non rileva nemmeno che la procedura di decadenza fosse iniziata prima della scadenza del contratto perché, qualora le condizioni economiche fossero state documentate tempestivamente, il conduttore avrebbe avuto diritto al rinnovo del contratto e il procedimento amministrativo si sarebbe concluso senza conseguenze negative per il conduttore.
pag. 11/13 6.4 Non si discute di un inadempimento contrattuale rispetto al quale, ai fini della risoluzione del rapporto, deve essere valutata la gravità dell'inadempimento ma della mancanza di uno dei presupposti affinché alla scadenza del quinquennio, termine di durata del rapporto, la parte conduttrice avesse diritto al rinnovo del contratto.
7. L'appello deve essere respinto. Considerando che non è specificatamente contestato che l'attestazione ISEE datata 7.7.2024, qualora retrodatabile e presentata tempestivamente, avrebbe consentito il rinnovo del contratto, non sussistono le condizioni per condannare l'appellante per responsabilità aggravata. Le spese processuali, liquidate sulla base del d.m. 10 marzo 2014, n. 55, seguono la soccombenza di Il mancato accoglimento di Parte_1 una richiesta accessoria, come quella di condanna ex art. 96, comma 3
c.p.c., non influisce sulla soccombenza. Considerando le tre fasi svolte, il compenso è determinabile nella somma di euro 6.946,00 nel rispetto dei parametri medi (euro 2.058,00 + euro 1.418,00 + euro 3.470,00) dello scaglione applicabile (indeterminabile – bassa complessità).
8. Deve darsi atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il gravame, se dovuto.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti dell' Parte_1 [...]
Controparte_1
pag. 12/13 avverso la sentenza del Tribunale di Belluno 3 aprile 2025, n. 46/25 così provvede:
1) rigetta l'appello, confermando la sentenza impugnata;

2) condanna la parte appellante al pagamento, in Parte_1 favore della parte appellata
[...]
, delle spese Controparte_1 del presente grado del giudizio, liquidate nella somma di euro 6.946,00 per compensi, oltre spese generali (15%), i.v.a. e c.p.a.;
3) è obbligato a versare un ulteriore importo a Parte_1 titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, d.p.r. n. 115 del 2002.
Venezia, 16 luglio 2025
il Consigliere estensore la Presidente dott. Gianluca Bordon dott. Guido Marzella
pag. 13/13