N. R.G. 481/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione seconda nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott.ssa Maria Elena CATALANO Presidente estensore
Dott. Andrea Francesco PIROLA Consigliere
Dott.ssa Manuela ANDRETTA Consigliere
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile di secondo grado, iscritta al n. 481 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2025, promossa con atto di citazione in appello notificato il 12 febbraio 2025.
[...]
(P.I. ) in persona dell'amm.re unico Parte_1 P.IVA_1 Parte_2
( ) rappresentato e difeso dall'avv. Michele Rotondo ed elettivamente
[...] C.F._1 domiciliato presso il suo studio in Vietri sul Mare, Corso Umberto I, n. 8 giusta delega in atti
APPELLANTE PRINCIPALE
Contro
(C.F. ) amministrato dalla Controparte_1 P.IVA_2
(C.F./P.IVA , con sede a Milano (MI), al Corso Buenos Controparte_2 P.IVA_3
Aires n. 77, in persona del legale rappresentante dott. (c.f. , CP_3 C.F._2
pagina 1 di 24 rappresentato e difeso dagli avv.ti Roberto Usai, Ilaria Vizzuso e Francesca Boselli ed elettivamente domiciliato presso lo studio dei medesimi difensori, a , via dei Bossi n. 6, giusta delega in atti CP_1
APPELLATO/ APPELLANTE INCIDENTALE
Contro

(CF. ) e (C.F. Controparte_4 C.F._3 Parte_3
) rappresentati e difesi, giusta delega a margine del presente dell'atto dall'Avv. C.F._4
LL AL e dall'Avv. Carola Promontorio ed elettivamente domiciliati presso il loro studio, Corso
Venezia, 61 – 20121 Milano (MI)
APPELLATI
PER LA RIFORMA
della sentenza del Tribunale di Milano, dott. Gian Piero Vitale, n. 204/2025, pubblicata in data 10 gennaio 2025, resa nella causa n. 11490/2023 R.G.
OGGETTO: Responsabilità ex artt. 2049 – 2051 – 2052 c.c.
Conclusioni:
Per l'appellante principale Parte_1
“- in via cautelare, sospendere l'efficacia esecutiva della sentenza o, altrimenti, dell'esecuzione, ove nelle more avviata;

- nel merito:
- dichiarare inammissibile e/o comunque rigettare la domanda ex art. 1669 c.c. per le ragioni articolate nel motivo n. 1;
- in subordine, rigettare la domanda per assenza dei gravi difetti (motivo n. 2);
- dichiarare inammissibile e/o rigettare la domanda ex art. 1669 c.c. per prescrizione o, in alternativa, per decadenza (motivo n. 3)
- dichiarare inammissibile e/o rigettare la domanda per le ragioni articolate nel motivo n. 4, previa declaratoria di inammissibilità e/o di nullità della CTU;

- in subordine, per l'eliminazione al punto n. 1 del dispositivo, della condanna al pagamento di interessi e rivalutazione perché non formulata (motivo n. 5); pagina 2 di 24 - per l'accertamento della responsabilità esclusiva del con condanna dello stesso, in CP_1 favore della al pagamento degli importi che quest'ultima fosse condannata Parte_1
a pagare, a titolo di danni e di spese di lite, in favore degli attori (motivo n. 6);
- in ulteriore subordine, per l'accertamento del grado di effettiva responsabilità della
[...] nella causazione degli eventi in misura inferiore al 50%; con condanna del Parte_1 CP_1 al rimborso dei maggiori importi che la società dovesse pagare agli attori, a qualunque titolo, per effetto di condanna solidale (motivo 6);
- con ogni conseguente statuizione sulle spese di lite;
con esclusione, comunque, delle spese della fase di CTU preventiva, che restano a carico degli attori per i motivi di cui in atto.”
Per l'appellato/appellante incidentale : Controparte_5
“voglia l'ecc.ma Corte d'Appello di Milano, rigettata ogni contraria domanda, conclusione e richiesta, così statuire: nel merito
rigettare integralmente, siccome priva di fondamento giuridico, per le ragioni tutte dedotte negli atti rassegnati nel primo grado di giudizio - qui richiamate ex art. 346 cod. proc. civ. - e nel secondo grado di giudizio, anche in quelli da depositarsi ai sensi dell'art. 352, 1° comma, nn. 2 e 3, cod. proc. civ.,
l'impugnazione proposta da conseguentemente, confermare, per tutte le Parte_1 parti non specificamente impugnate in via incidentale dal , la Controparte_1 sentenza n. 204/2025, emessa e pubblicata in data 10 gennaio 2025 dal Tribunale di Milano, a definizione della causa recante il n. 11490/23 di R.G.; in via di impugnazione incidentale
disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, in riforma parziale della sentenza n.
204/2025, emessa e pubblicata in data 10 gennaio 2025 dal Tribunale di Milano, a definizione della causa recante il n. 11490/23 di R.G.:
o accertare e confermare che i locali acquistati dai sigg.ri e sono, per Parte_4 Parte_5 quota altimetrica e collocazione geografica, una cantina;

o accertare e confermare l'applicabilità ai suddetti locali dell'art. 7 del Regolamento di Condominio e dell'onere che il medesimo pone in capo ai proprietari in ordine alla pulizia delle cantine per l'ipotesi di rigurgiti di fogna;

pagina 3 di 24 o conseguentemente, dichiarare tenuti i proprietari sigg.ri e a Parte_6 Parte_3 provvedere, a propria cura e spese, alla pulizia dell'immobile da loro acquistato per l'ipotesi di infiltrazioni o rigurgiti di fogna, escludendo qualsivoglia responsabilità dell'esponente
[...]
; Controparte_1
o per l'effetto, condannare i sigg.ri e alla restituzione della somma Parte_6 Parte_3 corrisposta dall'esponente Condominio in esecuzione della sentenza di primo grado, per complessivi
Euro 55.103,72, come da contabili dei bonifici prodotte quale doc. 5 unitamente alla comparsa di risposta con impugnazione incidentale in data 23 maggio 2025;
o in via subordinata, accertato che le infiltrazioni verificatesi nei locali di proprietà dei sigg.ri Pt_3 sono da ascriversi anche al malfunzionamento della condotta fognaria pubblica posta sulla
[...]
, determinare di conseguenza la quota di responsabilità del CP_1 Controparte_1
[...
nella misura non superiore ad un terzo del totale;

o per l'effetto, ridurre l'ammontare del risarcimento spettante ai sigg.ri e condannare i Pt_3 medesimi alla restituzione dell'eccedenza ad essi corrisposta dall'esponente in esecuzione CP_1 della sentenza di primo grado.
Con il favore in ogni caso delle spese e dei compensi del presente grado di giudizio, da liquidarsi ex
d.m. 147/22, oltre all'ulteriore rimborso forfetario delle spese generali, della Avv. ex art. CP_6
11 l. 576/80 e dell'IVA nella misura di legge.
Con ampia riserva di proporre ogni ulteriore e consentita difesa con le memorie di cui all'art. 352, 1° comma, nn. 2 e 3, cod. proc. civ.”
Per gli appellati e : Controparte_7 Parte_3
“Voglia la Corte d'appello adita
– Nel merito, rigettare l'appello principale della e incidentale del Parte_1
in quanto infondati in fatto e in diritto;
Controparte_1
– Per l'effetto, confermare integralmente la sentenza n. 204/2025 emessa dal Tribunale di Milano,
R.G.N. 11490/2023;
– In ogni caso, con integrale vittoria di spese, diritti e onorari del doppio grado di giudizio.
Con riserva di ogni ulteriore deduzione, istanza e produzione anche in replica.”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato e convenivano in Controparte_7 Parte_3 giudizio il e la società al fine di Controparte_1 Parte_1
pagina 4 di 24 far accertare e dichiarare la responsabilità degli stessi per tutti i danni cagionati all'immobile di loro proprietà sito in a e per l'effetto condannarli, in via solidale o alternativa, a Controparte_1 CP_1 corrispondere ai sig.ri e la somma di € 52.866,00 (55.366,00 Controparte_7 Parte_3 dedotti € 2.500,00 già versati dall'assicurazione ) come indicato dal CTU, o altro importo, CP_8 maggiore o minore, che dovesse risultare accertato e dovuto, in solido tra loro o nella misura del 50%; oltre al rimborso delle spese processuali del primo grado di giudizio, nonché alle spese e competenze del procedimento di ATP sia per CTU che CTP che spese legali.
Nello specifico, gli attori deducevano di avere acquistato al 50%, in data 19 settembre 2019, dalla società un appartamento al piano seminterrato del Parte_1 Parte_1 Controparte_1
in e che, poco dopo l'acquisto, l'appartamento iniziava a presentare
[...] CP_1 problematiche dovute a delle abbondanti infiltrazioni.
In particolare, nei mesi di ottobre 2019 e maggio 2020 si verificavano dei riversamenti di acqua piovana che penetravano dagli scarichi, dalle docce, dagli infissi delle finestre e dalla porta d'ingresso e provocavano gravi danni all'immobile, appena ristrutturato, e ai beni di proprietà degli attori.
Tuttavia, nonostante i reiterati solleciti, la situazione non veniva risolta dal e dalla CP_1 [...]
pertanto i sig.ri depositavano ricorso per ATP all'esito del quale i CTU, con Parte_1 Pt_3 relazione depositata in data 30.01.2023, individuavano le cause degli sversamenti nelle modifiche dell'impianto fognario e nel nuovo e diverso allaccio dell'immobile e ravvisavano la CP_9 responsabilità dei danni cagionati all'appartamento nella misura del 50%, in capo al per la CP_1 nuova sistemazione dei pluviali esterni, in capo alla per avere eseguito i lavori di Parte_1 fognatura interna all'appartamento.
Pertanto, gli attori, all'esito dell'ATP, imputavano ogni responsabilità al ex art. 2051 c.c., CP_1 quale custode delle tubazioni e titolare del potere di intervento, e alla ex art.1669 Parte_1
e/o 2043 c.c., quale dante causa dell'immobile dalla medesima ristrutturato prima della vendita ai sig.ri
. Pt_3
Si costituiva in giudizio il eccependo l'infondatezza delle domande attoree. CP_1
In particolare, deduceva che l'art. 7 del regolamento prevedeva che in caso di CP_9 allagamento delle cantine cagionato da temporali o nubifragi o, in ogni caso, dovuto a rigurgito di fogne, i condomini dovevano provvedere a proprie spese alla pulizia delle cantine e che, pertanto, era da ritenersi escluso qualsiasi obbligo di risarcimento in capo al CP_1
pagina 5 di 24 Contestava, altresì, la sussistenza di responsabilità ex art. 2051 c.c., imputando la causa degli sversamenti alla modifica dell'impianto fognario interno dell'immobile effettuata dalla società
[...]
nei cui confronti svolgeva domanda di garanzia nonché il quantum della pretesa Parte_1 risarcitoria.
Il Condominio, pertanto, chiedeva il rigetto della domanda attorea nei propri confronti e, in via subordinata, in caso di responsabilità (anche parziaria) del Condominio, di essere tenuto indenne dalla società chiedeva, altresì l'autorizzazione alla chiamata in causa del Parte_1 CP_10
e di in quanto responsabili per il cattivo funzionamento della rete pubblica di
[...] CP_11 smaltimento delle acque lungo la , nonché della compagnia UnipolSai, con cui era stata CP_1 stipulata polizza assicurativa per la responsabilità civile.
Si costituiva in giudizio la convenuta la quale eccepiva la prescrizione e/o Parte_1 decadenza della domanda ex art. 1669 c.c. svolta nei propri confronti nonché l'infondatezza della stessa per l'insussistenza dei gravi difetti lamentati;
contestava, altresì, di avere eseguito interventi alla linea fognaria interna dell'appartamento e sosteneva che la responsabilità degli sversamenti oggetto di causa fosse da ascriversi unicamente al che aveva fatto eseguire interventi di modifica della CP_1 condotta CP_9
Da ultimo, la società convenuta contestava il quantum della pretesa risarcitoria e chiedeva il rigetto della domanda svolta nei propri confronti e, in subordine, l'accertamento della responsabilità esclusiva del Condominio e la condanna dello stesso al pagamento degli importi che la convenuta fosse stata condannata a pagare, a titolo di danni e di spese di lite, in favore degli attori;
in via di ulteriore subordine, chiedeva l'accertamento del grado di effettiva responsabilità della Parte_1 nella causazione degli eventi, con condanna del al rimborso dei maggiori importi che la CP_1 società fosse tenuta a pagare, a qualunque titolo, agli attori per effetto di eventuale condanna solidale.
Il Tribunale autorizzava la chiamata in causa di UnipolSai richiesta dal convenuto mentre CP_1 rigettava, per ragioni di economia processuale, la richiesta di chiamata in causa del Controparte_10
e di CP_11
Si costituiva la compagnia assicuratrice, chiedendo il rigetto della domanda avanzata dal CP_1 per inoperatività della garanzia poiché i danni subiti dall'immobile erano conseguenza di due allagamenti verificatisi in data antecedente alla stipula del contratto assicurativo e, inoltre, la causa degli allagamenti non era di natura accidentale, bensì derivante dalla condizione di insufficienza strutturale della condotta fognaria CP_9
pagina 6 di 24 Il Giudice disponeva l'acquisizione del fascicolo concernente il procedimento di ATP n. 46064/2021 e, con ordinanza fuori udienza del 19.02.2024, rigettava le richieste di prova orale formulate dalle parti.
Con sentenza n. 204/2025 il Tribunale di Milano dichiarava la responsabilità concorrente dei convenuti e (in misura del 50% ciascuna) e, per l'effetto, Controparte_1 Parte_1 li condannava, in solido tra loro, a corrispondere all'attrice, a titolo di risarcimento danni, la somma di
€ 26.447,00.
Rigettava la domanda avanzata dal nei confronti della terza chiamata CP_1 Controparte_12
e condannava i convenuti e in solido tra
[...] Controparte_1 Parte_1 loro, al pagamento, in favore dell'attrice, delle spese del giudizio nonché al pagamento delle spese relative al procedimento di ATP n. 46064/2021, ovvero le spese di CTU come liquidate con decreto del
10.03.2023 (esclusa la quota già eventualmente corrisposta dai convenuti al c.t.u.) ed euro 3.000,00 per competenze legali.
Dichiarava, altresì, tenute e condannava le parti convenute a tenersi indenni l'un l'altra limitatamente alla quota del 50%, dichiarava compensate le spese tra le parti convenute e condannava il CP_1 al pagamento delle spese di giudizio in favore di Controparte_12
In particolare, il Tribunale, con riferimento alle cause dei fenomeni infiltrativi e alla quantificazione dei danni, riteneva di condividere le conclusioni della CTU espletata in sede di ATP, in quanto congruamente e logicamente motivate.
Deduceva che il Collegio peritale aveva individuato quali cause degli allagamenti verificatisi presso l'appartamento degli attori il cattivo funzionamento del sistema di smaltimento delle acque meteoriche del e le intervenute modifiche apportate nella linea fognaria interna Controparte_1 dell'appartamento (cfr. CTU pagg. 18-19) e ravvisato una concorrente responsabilità (in misura del
50%) del per l'insufficiente tenuta dell'impianto di scarico, e della CP_1 Parte_1
per avere eseguito i lavori sulla fognatura interna all'appartamento (cfr. pag. 27 relazione CTU).
[...]
Pertanto, così individuate le cause, riteneva doversi affermare la sussistenza della responsabilità solidale delle convenute nella determinazione del fatto dannoso occorso.
Rilevava che nei confronti del gli attori avevano azionato una domanda risarcitoria CP_1 extracontrattuale per danni da cose in custodia ex art. 2051 c.c., per essere il custode della CP_1 cosa causativa di danni (impianto fognario condominiale).
Il aveva contestato ogni imputabilità, sia sulla base di quanto previsto dagli artt. 7 e 18 del CP_1 regolamento condominiale, sia individuando quali responsabili dei danni la convenuta Parte_1
pagina 7 di 24 (nei cui confronti viene svolta una domanda trasversale di regresso) per le modifiche Parte_1 apportate all'impianto fognario interno dell'appartamento nonché il per Controparte_13 il cattivo funzionamento della linea fognaria comunale pubblica sulla . CP_1
Il giudice, tuttavia, riteneva che, nel caso di specie, non potevano trovare applicazione gli artt. 7 e 18 del regolamento condominiale in quanto l'immobile danneggiato non è una cantina bensì un appartamento al piano seminterrato residenziale ed abitabile a seguito di cambio di destinazione d'uso approvato dallo stesso Condominio.
Quanto alla responsabilità del in relazione alla custodia della tubazione fognaria, il CP_1
Tribunale riteneva di condividere l'orientamento della Suprema Corte in base al quale la responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia ex art. 2051 c.c. ha carattere oggettivo e, può essere esclusa solamente dal caso fortuito, che attiene ad un elemento esterno, recante i caratteri dell'imprevedibilità, dell'eccezionalità e dell'inevitabilità.
Pertanto, il convenuto per liberarsi dalla responsabilità deve offrire la prova contraria alla presunzione
“iuris tantum” della responsabilità (esclusiva e/o concorrente), mediante la dimostrazione positiva del caso fortuito, cioè del fatto estraneo alla sua sfera di custodia, avente impulso causale autonomo e carattere di imprevedibilità e di assoluta eccezionalità.
Il Giudice rilevava che, nel caso di specie, il Collegio peritale aveva accertato che gli allagamenti e danneggiamenti all'immobile degli attori erano derivati sia dalle modifiche eseguite alla linea fognaria interna dell'appartamento dei signori che da una situazione pregressa di cattivo funzionamento Pt_3 della rete di smaltimento delle acque fognarie e acque meteoriche.
Pertanto, riteneva che non vi fossero dubbi sul nesso causale tra gli eventi infiltrativi lamentati da parte attrice e la tubazione fognaria del come chiaramente dettagliato nella relazione dei CTU. CP_1
Ciò premesso, il giudice precisava che rispetto agli sversamenti verificatisi, il cd. “fatto del terzo”, ovvero dell'impresa (per le modifiche apportate all'impianto fognario interno Parte_1 dell'appartamento durante i lavori di ristrutturazione dell'immobile nei termini di cui si dirà in seguito), non liberava il custode dalla sua responsabilità presunta ex art.2051 c.c., avendo un'incidenza concausale e concorsuale che riteneva congruo valutare in pari misura, come ritenuto dai CTU (cfr. pag. 27 e risposta n. 14 della relazione).
Allo stesso modo riteneva che la responsabilità del non potesse ritenersi esclusa dal CP_1 cattivo funzionamento della linea fognaria comunale pubblica sulla , solo genericamente CP_1
pagina 8 di 24 adombrato quale possibile concausa degli sversamenti nella relazione dei CTU e, in ogni caso, non idonea a interrompere il nesso causale tra la cosa e il danno.
Inoltre, precisava che, a fronte delle indicate anomalie, le precipitazioni meteorologiche verificatesi in occasione degli allagamenti non potevano assumere gli estremi del caso fortuito in quanto anche quando eccezionali ed imprevedibili, possono esonerare il custode da responsabilità solo se costituiscono causa sopravvenuta autonomamente sufficiente a determinare l'evento nonostante la più scrupolosa manutenzione e pulizia dei sistemi di smaltimento delle acque piovane e purché, dunque, non vi siano condotte colpose imputabili al soggetto che invoca l'esimente (cfr. Cass. 2015, n.18877;
Cass. 2016, n. 5877), mentre, al contrario, nella fattispecie in esame, siffatte condotte colpose del devono ritenersi sussistenti. CP_1
Il Giudice rilevava, altresì, che, nel caso de quo, il fatto dannoso doveva ritenersi ascrivibile oltre che al anche alla convenuta che aveva venduto ai sig.ri CP_1 Parte_1 Pt_3
l'appartamento di dopo averlo ristrutturato. Controparte_1
Nei confronti della predetta convenuta veniva fatta valere dagli attori la responsabilità per gravi difetti dell'opera ai sensi dell'art.1669 c.c., la quale è suscettibile di venire in considerazione anche nei confronti – ad es. - del progettista, del direttore dei lavori e, per quanto qui in particolare interessa, del venditore costruttore che abbia costruito o ristrutturato l'immobile con propria gestione diretta (cfr.
Cass. n. 3406 del 2006; Cass. n. 17874 del 2013).
Il giudice, sulla base degli elementi probatori e dei principi di diritto applicabili, riteneva che la società rivestisse la qualifica di venditore-costruttore, in quanto aveva ceduto agli Parte_1 attori un immobile dopo aver eseguito la ristrutturazione e le modifiche interne, come comprovato dalla documentazione e confermato dai consulenti tecnici d'ufficio.
Il Tribunale rigettava l'eccezione preliminare di decadenza e prescrizione ex art. 1669 c.c. accogliendo la tesi prospettata dalla giurisprudenza prevalente in base alla quale il termine annuale per la denuncia dei vizi decorre dalla scoperta degli stessi, che si verifica solo con l'acquisizione di una piena e precisa consapevolezza della natura e delle cause del difetto, normalmente attestata dagli accertamenti tecnici
(Cass. n. 11/2019 e altri).
Pertanto, riteneva che, nel caso di specie, tale momento dovesse identificarsi con il deposito della relazione tecnica in sede di accertamento tecnico preventivo avvenuto in data 30.01.2023, in quanto solo da quel momento gli attori avevano avuto piena cognizione delle cause delle infiltrazioni.
pagina 9 di 24 Quanto al merito, riteneva accertata dalla consulenza tecnica l'esistenza di gravi infiltrazioni d'acqua riconducibili sia a un cattivo funzionamento del sistema di smaltimento delle acque meteoriche condominiali, sia alle modifiche eseguite da sulla rete fognaria interna Parte_1 dell'appartamento, con conseguente compromissione della funzionalità dell'opera.
Riteneva, altresì, infondata, poiché smentita dalla documentazione in atti, la contestazione della
[...] la quale aveva asserito di non aver svolto gli interventi di modifica della linea Parte_1 fognaria interna dell'appartamento.
In conclusione, il giudice reputava sussistente la responsabilità solidale dei convenuti danneggianti ex art. 2055 c.c. nella misura del 50% e, con riferimento al quantum debeatur, riteneva corretta la stima dei costi degli interventi di eliminazione delle cause delle infiltrazioni e di ripristino dello stato dei luoghi eseguita dai CTU in quanto congruamente motivata (cfr. pag. 29 – 35 CTU).
Riteneva infondata la domanda di garanzia svolta dal nei confronti di UnipolSai dal CP_1 momento che i danni subiti dall'appartamento degli attori si erano verificati a seguito di due allagamenti avvenuti in data antecedente alla stipula del contratto assicurativo.
Avverso tale pronuncia ha proposto appello, con atto di citazione notificato in data 12 febbraio 2025, la società lamentando in particolare l'erroneità della stessa per i seguenti Parte_1 motivi:

1. Violazione artt. 61, 62, 99,112, 115,116, 171 ter, co. 1 n. 1, 191 e 194 c.p.c. errata valutazione delle prove – carenza probatoria della CTU – nullità della CTU – circostanze dedotte in ritardo – difetto di corrispondenza tra chiesto e pronunciato;
Violazione art. 1669 c.c.: assenza della qualifica di costruttore/venditore; Violazione art. 1655 e 1135 c.c.: riferibilità dei lavori su fogna condominiale.

2. Violazione art. 1669 c.c. e art. 3 D.P.R. 380/01: assenza dei gravi difetti.

3. Violazione art. 1669 c.c., artt. 115 e 116 c.p.c., art. 7 reg. cond: decadenza e/o prescrizione – errata valutazione delle ammissioni degli attori e del materiale probatorio.

4. Violazione artt. 61, 62, 132 co. 1 n. 4, 115, 116, 191, 194 e 696 bis c.p.c.: inammissibilità della CTU preventiva – in subordine, illogicità e contraddittorietà della CTU e difetto di motivazione della sentenza – Violazione artt. 1669 e 2043 c.c.: insussistenza del nesso causale.

5. Violazione artt. 99 e 112 c.p.c.: vizio di ultrapetizione e/o extrapetizione.

6. Erroneità della sentenza ove ravvisa la responsabilità solidale di entrambe le parti convenute con rigetto delle domande riconvenzionali proposte dall'odierna appellante verso il CP_1
pagina 10 di 24 In data 23 maggio 2025 si è costituito il che ha proposto appello Controparte_1 incidentale per i seguenti motivi:

1. Applicabilità all'immobile dei sig.ri dell'art. 7 del Regolamento di Condominio con esclusione Pt_3 della responsabilità dell'ente di gestione.

2. In via gradata, accertamento delle quote di responsabilità ai sensi e per gli effetti dell'art. 2055, 3 comma, c.c.
In data 16 giugno 2025 si sono costituiti i sig.ri i quali hanno chiesto il rigetto dell'appello Pt_3
Par principale della e incidentale del in quanto Parte_1 Controparte_1 infondati in fatto e in diritto e per l'effetto la conferma della sentenza di primo grado.
All'udienza del 1 luglio 2025 il consigliere istruttore, riservata al collegio la decisione anche in punto rinnovazione CTU, visti gli artt. 127 ter e 352 c.p.c., fissa davanti a sé l'udienza del 23.09.2025, per la rimessione della causa in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE Par L'appello principale della Parte_1
Con il primo motivo di gravame l'appellante contesta la riferibilità dei lavori di ristrutturazione alla ditta e quindi la qualifica di venditore - costruttore sostenendo che dalle pratiche Parte_1 edilizie richiamate nella CTU e prodotte in atti emerge che gli stessi furono eseguiti dal sig. CP_14 precedente proprietario dell'immobile.
In particolare, parte appellante impugna la sentenza di primo grado nella parte in cui il giudice sulla base della CTU ha ritenuto che l'odierna appellante avrebbe effettuato un cambio di destinazione con frazionamento sia apportato modifiche all'impianto fognario interno dell'appartamento per cui è causa, invero mai realizzati.
Il Tribunale, secondo parte appellante ha errato nel fondare la decisione su presunti fatti acclarati dai
CTU ma non emergenti dai documenti.
Deduce la non riferibilità alla società degli interventi approvati dal sulla fogna comune e CP_1 risultanti dal verbale di assemblea condominiale del 16.04.2019 e rileva che le conclusioni della relazione peritale sono confutate dalle pratiche edilizie/documentazione richiamate nella CTU.
Afferma che il giudice ha errato nell'attribuire all'appellante la realizzazione di una nuova linea fognaria “che si allaccia in un punto di una diversa linea condominiale fognaria” che risulterebbe provata dalla dichiarazione di conformità in quanto quest'ultima è stata rilasciata per il rifacimento dell'impianto idrico/riscaldamento e non riguarda interventi al sistema di scarico.
pagina 11 di 24 Secondo l'appellante, dunque, l'esame della dichiarazione confermerebbe che gli interventi non hanno riguardato le condotte di scarico ma solo quelle di adduzione dell'acqua calda e fredda.
Ciò posto deduce che la non può qualificarsi come venditore – costruttore non Parte_1 avendo eseguito o fatto eseguire né interventi di ristrutturazione dell'appartamento, né interventi all'impianto fognario interno dell'appartamento, né modifiche sulla fogna condominiale, pertanto, la domanda ex art. 1669 c.c. dovrà essere rigettata per assenza dei presupposti.
Tale motivo è infondato.
Quanto alla questione della classificazione dell'immobile non risulta dirimente in quanto anche se posta in essere dal dante causa della ditta non fa venir meno il fatto che i lavori di Parte_1 ristrutturazione, dalla documentazione in atti, risultano essere stati realizzati dall'appellante (cfr. verbale di assemblea condominiale e dichiarazione di conformità).
Peraltro, dal raffronto tra gli atti di compravendita risulta evidente che dopo l'acquisto da parte della
[...]
i locali sono stati oggetto di lavori di ristrutturazione in quanto i vani sono stati Parte_1 trasformati da 4 a 5 e i mq sono passati da 81 a 89.
Contrariamente a quanto affermato dall'appellante che contesta di aver svolto gli interventi di modifica della linea fognaria interna dell'appartamento di proprietà dei sig.ri dalla documentazione in atti Pt_3
e dalle risultanze della CTU emerge il contrario.
I CTU hanno, infatti, accertato che la società ha effettuato lavori di Parte_1 ristrutturazione sulla condotta fognaria interna all'appartamento de quo e che tali interventi hanno concorso a cagionare le infiltrazioni verificatesi nei locali.
In particolare, per quanto concerne le modifiche all'impianto fognario i CTU hanno evidenziato che “In particolare è stata dismessa una parte di linea condominiale, che raccoglieva anche acque meteoriche ed è stato realizzato un nuovo tratto a servizio dei due bagni interni, connettendo le linee dei pluviali
[...] Le modifiche effettuate durante la ristrutturazione dell'appartamento hanno influito negativamente sulla resistenza delle nuove tubazioni rispetto ai flussi fognari della valvola di non ritorno. La pressione che si crea durante eventi atmosferici meteorici di rilievo non permette un normale deflusso delle acque e la valvola di non ritorno non ha contribuito a fermare il flusso di ritorno delle acque della linea condominiale, creando i fenomeni di allagamento riscontrati nell'appartamento dei signori
. Il bagno esistente nei locali, a servizio del laboratorio di panetteria, si allacciava alla esistente Pt_3 linea fognaria condominiale interna, parallela al muro perimetrale, a fianco della scala di accesso ai locali. A seguito della richiesta dei , autorizzata con delibera condominiale, la nuova rete Parte_1
pagina 12 di 24 interna fognaria dei nuovi bagni si allaccia in un punto di una diversa linea condominiale fognaria, anch'essa preesistente, posizionata su un lato diverso, con percorso sotto l'androne di accesso al palazzo. Questa linea è stata modificata dai , allungando il suo percorso, posto sotto il Parte_1 pavimento dei locali in esame, per raccogliere anche i pluviali e le acque di scarico dei pozzetti del cortile, a cielo aperto, posti nell'angolo del [...].” (cfr. relazione peritale, pagg. 21 - 24). CP_1
Inoltre, il fatto che i lavori di ristrutturazione tra cui quelli di sistemazione della condotta fognaria si siano svolti su impulso dell'appellante emerge anche dalla documentazione in atti e in particolare dal verbale di assemblea condominiale del 16 aprile 2019 (cfr. doc. 11 fascicolo primo grado e pag. 17 relazione peritale) e dalla dichiarazione di conformità (cfr. doc. 2 appello incidentale).
In particolare, dall'esame del verbale condominiale di cui sopra, risulta rubricato come punto 8) dell'ordine del giorno “Aggiornamento cambio d'uso ex proprietà delibere conseguenti” ed CP_14 emerge che “È presente in assemblea il sig. da parte del condomino e Pt_7 Parte_1
l'amministratore spiega gli interventi che vengono richiesti: apertura di una porta, uguale e simmetrica esattamente di fronte a quella della portineria;
sistemazione delle tubazioni condominiali passanti nei locali seminterrati. ll sig. specifica che, come richiesto dall'amministratore, le Pt_7 tubazioni verranno sostituite con delle nuove con spesa a loro intero carico, con l'utilizzo di un'impresa mandata dal condominio e sotto la supervisione del tecnico del condominio, ing. Pt_8
Solamente il tratto fognario che presenta un buco e dal quale può fuoriuscire acqua e liquame, verrà sostituito dai condomini” (cfr. verbale assemblea condominiale pag. 4).
Risulta, dunque, che il delegato presente per l'impresa ha illustrato le modifiche Parte_1 da effettuarsi all'interno dell'immobile a seguito del cambio di destinazione d'uso dei locali e, come evidenziato anche nella relazione peritale “ha affidato totalmente il lavoro di idraulica sia per quanto concerne l'impianto privato interno all'appartamento, che per le modifiche all'impianto condominiale esterno, ad un'impresa scelta dal Condominio, che ha operato sotto la supervisione di un tecnico indicato dal condominio ovvero l'ing. (cfr. CTU pag. 17). Pt_8
La ditta incaricata della sostituzione della porzione di tubazione condominiale passante nei locali seminterrati è stata quindi incaricata dell'esecuzione delle opere da parte dell'appellante e ha svolto lavori di sostituzione della porzione di impianto.
Inoltre, la relazione peritale ha accertato che “A seguito della richiesta dei , autorizzata con Parte_1 delibera condominiale, la nuova rete interna fognaria dei nuovi bagni si allaccia in un punto di una
pagina 13 di 24 diversa linea condominiale fognaria, anch'essa preesistente, posizionata su un lato diverso, con percorso sotto l'androne di accesso al palazzo.
Questa linea è stata modificata dai , allungando il suo percorso, posto sotto il pavimento dei Parte_1 locali in esame, per raccogliere anche i pluviali e le acque di scarico dei pozzetti del cortile, a cielo aperto, posti nell'angolo del (vedi planimetria a pagina 18). CP_1
L'aver inserito, in questa preesistente linea fognaria condominiali, le acque dei pozzetti del cortile, senza le ispezioni prescritti dalle norme, ha aumentato il carico e flusso diretto delle acque in tale linea: queste acque non possono più ritenersi “pulite”, come sono tipicamente le acque dei pluviali”
(cfr. CTU pag. 24).
Dall'esame della dichiarazione di conformità dell'impianto idrico risulta che i lavori di ristrutturazione dell'impianto fognario dell'appartamento dei sig.ri sono stati realizzati/eseguiti dalla società PM Pt_3
Idraulica di che ha rilasciato la dichiarazione di conformità prot. n. 0026-2019. Controparte_15
In particolare, dall'esame della suddetta dichiarazione risulta espressamente sia che i lavori di ristrutturazione sono stati commissionati alla società PM Idraulica dalla sia che Parte_1 hanno riguardato non solo le condotte di adduzione dell'acqua calda e fredda, come pretestuosamente sostenuto dall'appellante (cfr. atto di citazione in appello pag. 17), ma anche interventi sulle le condotte di scarico ovvero il rifacimento dell'impianto fognario interno dell'immobile, infatti la società esecutrice ha così indicato “Realizzazione di nuovo impianto idrico sanitario per due bagni e cucina, impianti realizzati in tubo multistrato coibentato con tipologia a collettore (ogni via chiusa singolarmente) senza giunture sotto tracce,
- produzione acqua calda mediante scaldabagno elettrico (Marca Ariston Modello Velis 80LT Classe
B)
- scarichi realizzati in materiale plastico ad innesto, (Marca Valsir) Allaccio alla rete fognaria condominiale, tramite valvola di non ritorno posizionata al ingresso della rete fognaria” (cfr. dichiarazione di conformità pag. 14 e 24).
Anche la relazione peritale ha chiarito che tali interventi, diversamente da quanto sostiene parte appellante, sono stati realizzati dalla e che proprio tali modifiche eseguite Parte_1 dismettendo una parte della linea condominiale che raccoglieva acque meteoritiche e realizzando un nuovo tratto a servizio dei due bagni hanno contribuito alla determinazione dei danni per cui è causa.
Inoltre, dalla segnalazione certificata per l'agibilità richiesta in data 13.09.2019 con prot. n.
405921/2019, presentata e sottoscritta dalla si evince che la stessa è stata Parte_1
pagina 14 di 24 rilasciata all'esito dei lavori da essa svolti che hanno comportato altresì la “variazione dell'iscrizione catastale” (cfr. doc. 1 appellante incidentale pag. 12)
Oltretutto se, come sostenuto da parte appellante, i lavori di ristrutturazione fossero stati eseguiti dalla precedente proprietà è ragionevole ritenere che sarebbe stata richiesta l'estensione del CP_14 contradditorio anche nei confronti di quest'ultima.
Tanto premesso deve ritenersi che sia stata la ad eseguire nell'immobile le Parte_1 modifiche che hanno riguardato anche l'impianto fognario e, per tale motivo, ha certamente rivestito la qualifica di costruttrice/venditrice ai sensi dell'art. 1669 c.c..
Pertanto, appare corretto quanto riportato dalla CTU nonché quanto statuito dal giudice di prime cure, il quale ha affermato la sussistenza in capo all'appellante della responsabilità per i gravi vizi e difetti ex art. 1669 c.c. che hanno determinato i danni nell'appartamento dei sig.ri , Pt_3
Alla luce delle considerazioni sopra esposte, il primo motivo di appello non può trovare accoglimento.
Con il secondo motivo di appello la società ha impugnato la sentenza di primo Parte_1 grado con riferimento al capo in cui il giudice ha qualificato l'intervento sullo scarico interno un'opera di ristrutturazione edilizia o comunque manutentivo o modificativo di lunga durata.
L'appellante deduce che secondo l'art. 3 co. 1, lett. b) del d.p.r. 380/01 la realizzazione e l'integrazione dei servizi igienico sanitari e tecnologici rientra negli “interventi di manutenzione straordinaria” pertanto chiede il rigetto della domanda ex art. 1669 c.c. non ravvisandosi nella modifica della linea di scarico interna/ nell'allaccio degli scarichi in altra parte della fognatura condominiale un intervento di lunga durata ed eccepisce, altresì, l'assenza dei gravi difetti.
Tale motivo è infondato.
I lavori in esame rientrano, infatti, nell'ambito di applicabilità dell'art. 1669 c.c. in quanto gli interventi eseguiti sugli scarichi fognari non possono che ricomprendersi negli interventi manutentivi di lunga durata trattandosi dell'esecuzione di opere destinate a durare nel tempo.
Oltretutto, gli interventi manutentivi di lunga durata rientrano principalmente nella manutenzione straordinaria, che comprende opere di consolidamento, rinnovamento e sostituzione di parti, anche strutturali, di un edificio.
Per quanto concerne l'assenza dei gravi difetti dedotta dall'appellante, occorre rilevare che sulla nozione di gravi difetti si è pronunciata la Cassazione la quale ha ritenuto che un difetto su un'opera edilizia può essere considerato “grave” anche se di modesta entità in quanto la gravità dipende dalle conseguenze che da esso derivano o possano derivare e non dalla sua isolata consistenza.
pagina 15 di 24 La Suprema Corte ha, infatti, così affermato “In ogni modo, la gravità di un difetto, agli effetti dell'art.
1669 c.c., è correlata alle conseguenze che da esso siano derivate o possano derivare, e non dipende, pertanto, dalla sua isolata consistenza obiettiva, né è perciò esclusa ex se dalla modesta entità, in rapporto all'intera costruzione, del singolo elemento che ne sia affetto” (Cass. ordinanza n.
1423/2019).
Sempre in tal senso “In tema di contratto d'appalto, sono gravi difetti dell'opera, rilevanti ai fini dell'art. 1669 c.c., anche quelli che riguardino elementi secondari ed accessori (come impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi, etc.), purché tali da comprometterne la funzionalità globale
e la normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo” (Cass. S.U. sent.
n. 7756/2017).
La Cassazione, dunque, considera tali difetti gravi perché capaci di ledere in modo grave il normale godimento, funzionalità e/o abitabilità della stessa, così come la realizzazione avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d'arte, anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell'opera.
Nel caso de quo, il giudizio sull'applicabilità di tale disposizione si fonda, dunque, sulla constatazione della diffusione dei fenomeni di infiltrazione e di umidità riscontrati tali da incidere in modo apprezzabile sul godimento dell'immobile nonché, come correttamente rilevato dal giudice di primo grado “sulla causa dei difetti che derivano anche dalla modalità di realizzazione della linea fognaria interna, fattori questi che evidenziano uno stato di degrado di un elemento essenziale per la consistenza e la funzionalità dell'opera” (cfr. sentenza primo grado pag. 12).
Pertanto, è evidente, nel caso di specie la sussistenza dei gravi vizi nonché la loro ascrivibilità ai lavori effettuati dalla sugli scarichi fognari interni all'appartamento. Parte_1
Il secondo motivo di gravame, dunque, non può trovare accoglimento.
Con il terzo motivo di gravame l'appellante lamenta che il Tribunale non abbia accolto le eccezioni dalla stessa sollevate nel primo grado di giudizio sulla decadenza e prescrizione del procedimento di merito azionato dai sig.ri . Pt_3
Nello specifico, impugna la sentenza di primo grado con riferimento al capo in cui il giudice ha erroneamente ritenuto che il termine di decadenza decorresse dal deposito della CTU omettendo di valorizzare il fatto che gli attori dopo il primo evento verificatosi ad ottobre 2019 avessero fatto immediata denuncia al Condominio e al venditore sia la successiva denuncia del 30.06.2020 con cui avevano chiesto alla società l'eliminazione delle cause tramite la messa in ripristino e il risarcimento dei danni.
pagina 16 di 24 Deduce che, se gli attori avevano denunciato il fatto nel 2019, alla data di deposito del ricorso ex art. 696 c.p.c. (dicembre 2021) era già decorso il termine di prescrizione di un anno ex art. 1669 co. 2 c.c.
L'appellante, inoltre, ritiene che, nel caso di specie, gli accertamenti tecnici non erano necessari per comprendere la gravità dei difetti e stabilire il corretto collegamento causale in quanto l'origine della problematica non poteva che imputarsi al cattivo funzionamento degli scarichi.
Tale motivo è infondato.
Risulta di palese evidenza che la causa delle infiltrazioni, il nesso causale tra i lavori di ristrutturazione e i danni come anche i suoi responsabili non erano pacifici al momento in cui si sono verificate le infiltrazioni all'interno dell'immobile per cui è causa e che una chiara cognizione delle cause è stata possibile solo all'esito delle indagini effettuate dai CTU (fondate su rilievi accurati, videoispezioni e sull'analisi della documentazione allegata) che hanno permesso di stabilire con certezza il collegamento causale.
Pertanto deve ritenersi che il Tribunale abbia correttamente respinto le eccezioni di prescrizione e decadenza proposte dall'appellante facendo riferimento alla giurisprudenza maggioritaria che ha ritenuto che “In tema di garanzia per gravi difetti dell'opera ai sensi dell'art. 1669 cod. civ., il termine per la relativa denunzia non inizia a decorrere finché il committente non abbia conoscenza sicura dei difetti e tale consapevolezza non può ritenersi raggiunta sino a quando non si sia manifestata la gravità dei difetti medesimi e non si sia acquisita, in ragione degli effettuati accertamenti tecnici, la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione ed imputazione delle sue cause, non potendosi onerare il danneggiato della proposizione di azioni generiche a carattere esplorativo” (cfr.
Cass. ord. n.27693/2019; Cass. 11/2019; Cass. n. 14199/2017).
Sempre in tal senso “Il termine annuale di decadenza ex art. 1669 c.c. per la denuncia dei gravi difetti decorre dal momento in cui il committente consegue un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei vizi e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera, coincidente con il deposito della relazione del consulente nominato in sede di ATP” (Cass. sent. n. 3974/2024).
Tanto premesso, è evidente che avendo i sig. depositato ricorso ex art. 696 volto ad accertare Pt_3
l'esistenza dei vizi e la loro imputabilità alle parti convenute il termine di decadenza deve farsi decorrere dalla data di deposito della CTU (30.01.2023) poiché solo in quel momento i ricorrenti hanno acquisito piena cognizione della derivazione causale dei vizi lamentati.
Pertanto, come correttamente rilevato anche dal giudice di primo grado, quando l'azione risarcitoria è stata promossa con atto di citazione notificato in data 01.03.2023 non era ancora decorso il termine di pagina 17 di 24 un anno dalla scoperta dei vizi, pertanto la domanda promossa dai sig.ri deve ritenersi Pt_3 tempestivamente proposta.
Il terzo motivo di appello, dunque, deve essere rigettato.
Con il quarto motivo di gravame l'appellante lamenta l'acritico recepimento della CTU da parte del giudice di primo grado e deduce che debba essere dichiarata inammissibile e/o nulla ove si accertano fatti non confermati dai documenti prodotti in giudizio.
In particolare, l'appellante contesta che il Tribunale abbia ritenuto ammissibile la CTU nonostante ci sia un'omessa formulazione dell'istanza e omessa contestazione della an debeatur.
Sul punto il Tribunale ha correttamente confermato che i sig.ri hanno proposto un ricorso Pt_3 ammissibile ai sensi dell'art. 696 bis c.p.c. essendo stata espressamente richiesta la consulenza tecnica preventiva anche ai fini della conciliazione della controversia come si evince dal contenuto dell'atto introduttivo.
Pertanto, in punto di inammissibilità della CTU, il motivo di appello deve essere respinto in quanto il ricorso per ATP è stato proposto con espressa richiesta di CTU.
Per quanto concerne la presunta illogicità e contraddittorietà della CTU, diversamente da quanto sostenuto dall'appellante la relazione peritale risulta congruamente e logicamente motivata, inoltre le conclusioni della consulenza si fondano su rilievi accurati, videoispezioni oltre che sull'analisi della documentazione allegata e anche la parte relativa alle osservazioni dei CTP appare adeguatamente motivata.
Per di più, le conclusioni a cui sono giunti i CTU appaiono coerenti con le loro argomentazioni e, diversamente dalla prospettazione dall'appellante, escludono la responsabilità esclusiva del evidenziando che anche i lavori di ristrutturazione eseguiti dalla società CP_1 Parte_1 hanno concorso in egual misura a cagionare le infiltrazioni e i danni all'immobile.
[...]
Inoltre, le cause del fenomeno individuate dai CTU, permettono di evidenziare sia gli errori in cui è incorsa l'appellante che il nesso causale.
Per quanto riguarda la circostanza che l'appellante non abbia commissionato alcun intervento sugli scarichi interni e nemmeno sulla condotta condominiale si rimanda al motivo n. 1 in cui si è ampiamente disquisito su tale punto esaminando i documenti che provano la realizzazione dei lavori da parte della Parte_1
Tanto premesso anche il quarto motivo di appello deve essere rigettato.
pagina 18 di 24 Con il quinto motivo di gravame l'appellante lamenta il vizio della sentenza per ultrapetizione e/o extrapetizione per aver il giudice di prime cure emesso condanna anche al pagamento di “interessi e rivalutazione” in assenza di espressa domanda da parte degli attori.
Il motivo è infondato.
Sul punto è intervenuta più volte la giurisprudenza che ha chiarito che in caso di debiti di valore, come quello per cui è causa “gli interessi sulla somma liquidata hanno natura compensativa e non moratoria, essendo diretti a ristorare il pregiudizio derivante al creditore dal ritardato conseguimento dell'equivalente pecuniario del danno subito. La domanda di risarcimento include implicitamente la richiesta sia degli interessi compensativi sia del danno da svalutazione monetaria, quali componenti necessarie e concorrenti del risarcimento, aventi funzioni diverse. Il giudice deve pertanto attribuirli anche in assenza di espressa richiesta, pure in grado di appello, senza incorrere in ultrapetizione. La liquidazione degli interessi deve avvenire o sulla somma originaria via via rivalutata anno per anno, oppure sulla somma originaria rivalutata in base ad un indice medio, con decorrenza dal giorno dell'evento dannoso e non dalla sentenza” (Cass. ordinanza n. 32985/2022; Cass. sent. n. 12140/2016).
Pertanto, nella domanda di risarcimento del danno deve ritenersi inclusa, anche se non espressamente formulata, sia la richiesta di riconoscimento degli interessi compensativi sia del danno da svalutazione monetaria.
Sulla somma riconosciuta al danneggiato a titolo di risarcimento occorre quindi che si consideri, in sede di liquidazione oltre alla svalutazione, che ha la funzione di ripristinare la situazione patrimoniale del danneggiato antecedente alla consumazione dell'illecito: c.d. danno emergente, anche il nocumento finanziario (lucro cessante) subito a causa della mancata tempestiva disponibilità della somma di denaro dovuta a titolo di risarcimento (somma che, se tempestivamente corrisposta, avrebbe potuto essere investita per lucrarne un vantaggio finanziario).
Ne consegue che, nel caso di specie, il giudice di merito ha correttamente attribuito entrambe queste voci ai danneggiati, anche se questi ultimi non le avevano espressamente richieste, senza che questo abbia determinato un vizio di ultrapetizione.
Anche il quinto motivo di appello, pertanto, non può trovare accoglimento.
Con il sesto motivo di gravame l'appellante impugna le parti della sentenza di primo grado in cui il giudice ha ravvisato la responsabilità solidale di entrambe le parti convenute, con rigetto delle riconvenzionali proposte dalla società nei confronti del Parte_1 CP_1
pagina 19 di 24 Deduce che anche qualora l'appellante fosse da ritenersi responsabile nel rapporto con gli attori, permarrebbe l'esclusiva responsabilità del Condominio nell'origine causale dei fenomeni che si sono verificati nell'immobile per cui è causa.
Il infatti, deve ritenersi l'esclusivo responsabile per l'innesto dei pluviali nella fogna CP_1 condominiale che, incidendo su una situazione di già precario smaltimento nella fogna comunale ha aggravato le problematiche legate all'allagamento dell'appartamento.
Ritiene, altresì, che, qualora la Corte non dovesse riconoscere la responsabilità esclusiva del il grado di responsabilità della società appellante dovrebbe essere quantificato in misura CP_1 notevolmente inferiore rispetto al 50% dal momento che il contributo causale dell'impianto interno deve ritersi trascurabile data la preesistenza del fenomeno.
Il motivo è infondato.
Nella relazione peritale i CTU dopo aver indagato sulle cause del fenomeno infiltrativo anche mediante videoispezioni delle tubature private e condominiali con l'ausilio di tecnici specializzati hanno evidenziato che “le modifiche effettuate durante la ristrutturazione dell'appartamento hanno influito negativamente sulla resistenza delle nuove tubazioni rispetto ai flussi fognari della valvola di non ritorno. La pressione che si crea durante eventi atmosferici meteorici di rilievo non permette un normale deflusso delle acque e la valvola di non ritorno non ha contribuito a fermare il flusso di ritorno delle acque della linea condominiale, creando i fenomeni di allagamento riscontrati nell'appartamento dei signori . Pt_3
A seguito della richiesta dei , autorizzata con delibera condominiale, la nuova rete interna Parte_1 fognaria dei nuovi bagni si allaccia in un punto di una diversa linea condominiale fognaria, anch'essa preesistente, posizionata su un lato diverso, con percorso sotto l'androne di accesso al palazzo.
Questa linea è stata modificata dai , allungando il suo percorso, posto sotto il pavimento dei Parte_1 locali in esame, per raccogliere anche i pluviali e le acque di scarico dei pozzetti del cortile, a cielo aperto, posti nell'angolo del (vedi planimetria a pagina 18). CP_1
L'aver inserito, in questa preesistente linea fognaria condominiali, le acque dei pozzetti del cortile, senza le ispezioni prescritti dalle norme, ha aumentato il carico e flusso diretto delle acque in tale linea: queste acque non possono ritersi “pulite”, come sono tipicamente le acque pluviali” (cfr. pag. 24 relazione peritale pag. 24).
pagina 20 di 24 I periti hanno ritenuto che “Le modifiche dell'impianto fognario condominiale e il nuovo e diverso allaccio hanno certamente contribuito a causare il danno all'appartamento dei ricorrenti nella misura del 100%” (cfr. relazione peritale pag. 25).
Il Collegio peritale ha accertato che i danneggiamenti all'immobile e alle cose in esso contenute sono derivate “sia dalle modifiche eseguite alla linea fognaria interna dell'appartamento dei signori Pt_3 da parte delle Imprese su incarico della Committenza e precedente proprietà , autorizzate Parte_1 dall'Assemblea condominiale, con la supervisione di un tecnico incaricato dall'Amministrazione condominiale, che da una situazione pregressa di cattivo funzionamento della rete di smaltimento delle acque fognarie e acque meteoritiche”.
Quanto alle cause dei predetti danni sulla scorta dei documenti acquisiti e, all'esito dell'ispezione dei luoghi, i CTU hanno evidenziato che “il per la nuova sistemazione dei pluviali esterni e CP_1
l'impresa che ha eseguito i lavori di fognatura interna all'appartamento sono al 50% responsabili dei danni accertati nell'appartamento ” (cfr. relazione peritale pag. 27). Pt_3
Risulta pertanto evidente che, nel caso di specie, la responsabilità del non può ritenersi CP_1 esclusiva avendo contribuito alla causazione del danno occorso all'appartamento dei signori , Pt_3 come evidenziato dai CTU, anche i lavori di ristrutturazione effettuati dalla ditta Parte_1
Anche la misura della responsabilità non può essere diminuita sul punto, infatti, i periti hanno accertato che la società di e il Condominio sono responsabili al 50% per i danni cagionati Parte_1 all'immobile dalle infiltrazioni.
Pertanto, nessuna differente quota di responsabilità, in misura minore rispetto a quella accertata dai
CTU e ritenuta corretta dal giudice di prime cure, può essere riconosciuta.
Tanto premesso anche il sesto motivo di gravame va rigettato.
L'appello incidentale del Controparte_5
Con il primo motivo di appello incidentale il lamenta che il giudice di prime cure non CP_1 abbia accolto l'eccezione relativa all'applicabilità all'immobile acquistato dai sig.ri dell'art. 7 Pt_3 del regolamento contrattuale condominiale che disciplina l'ipotesi di allagamenti e rigurgiti fognari.
In particolare, ritiene che il giudicante abbia errato nel non considerare che, per collocazione geografica e quota altimetrica, l'immobile per cui è causa deve essere parificato ad una cantina.
Deduce, infatti, che quest'ultimo si trova al piano cantinato (ovvero seminterrato o piano sottostrada) e che prima della ristrutturazione con cambio d'uso i locali di proprietà dei sig.ri erano identificati Pt_3 come locali senza permanenza di persone ed adibiti ad uso diverso da quello abitativo.
pagina 21 di 24 Ne consegue, secondo il che risulta pacifica l'applicabilità agli stessi dell'art. 7 del CP_1
Regolamento condominiale con il conseguente onere per i sig.ri di provvedere a propria cura e Pt_3 spese alla pulizia in caso di allagamenti e la conseguente esclusione di qualsivoglia responsabilità del in qualità di custode ex art. 2051 c.c. CP_1
Tale motivo è infondato.
L'appartamento dei sig.ri dopo l'effettuazione dei lavori di ristrutturazione è stato oggetto di un Pt_3 cambio di destinazione d'uso (in precedenza era un laboratorio, nello specifico una panetteria) e accatastato come appartamento.
Oltretutto la trasformazione in locale abitativo è stata approvata con autorizzazione dell'assemblea condominiale dallo stesso Condominio come risulta dalla documentazione prodotta in giudizio (cfr. doc.1 parte attrice – atto di compravendita) e dalla relazione peritale (cfr. pagg. 5 e 20 CTU).
Risulta evidente, dunque, che l'immobile de quo, pur essendo situato al piano seminterrato è a tutti gli effetti un appartamento e non una cantina con conseguente inapplicabilità di quanto previsto dall'art. 7 del regolamento condominiale il quale prescrive che “nel caso di allagamento delle cantine in dipendenza di temporali o nubifragi o comunque da attribuire a rigurgito di fogne, non appena avvenuto lo smaltimento delle acque, i Condomini dovranno provvedere a propria cura e spese alla pulizia delle cantine medesime”.
La disposizione sopra richiamata, infatti, fa espresso riferimento ai soli locali “cantina” e non alla collocazione altimetrica dei locali all'interno dell'edificio condominiale con conseguente inapplicabilità del citato art. 7 reg. condominiale.
Tanto premesso, il primo motivo di appello incidentale non può trovare accoglimento.
Con il secondo motivo di appello incidentale l'appellante in via incidentale lamenta che il giudice abbia errato in punto di determinazione delle quote di responsabilità per gli allagamenti verificatisi nell'immobile dei sig.ri . Pt_3
Deduce che il giudice di prime cure ha suddiviso le quote in via paritaria al 50% unicamente tra i coobbligati solidali e senza tenere in Controparte_1 Parte_1 considerazione l'ulteriore causa delle infiltrazioni accertata dai CTU ovvero il malfunzionamento della condotta pubblica posta sulla , di cui unici responsabili sono il , in CP_1 Controparte_10 qualità di proprietario degli impianti pubblici e la gestore del servizio fognario. CP_11
Infatti, nella relazione peritale i CTU tra le cause delle infiltrazioni e degli allagamenti hanno espressamente individuato “b) il cattivo funzionamento della linea fognaria comunale pubblica sulla
pagina 22 di 24 ” riconoscendo che “fenomeni di cattivo funzionamento della rete pubblica di CP_1 smaltimento delle acque lungo la sono stati più volte accertati”. CP_1
Pertanto, secondo il l'insufficienza della rete comunale ha certamente contribuito a CP_1 determinare gli allagamenti per cui è causa ne consegue che il giudice avrebbe dovuto tenere in considerazione anche questa terza concausa e, di conseguenza, determinare la responsabilità del in misura non superiore ad un terzo. Controparte_1
Tale motivo è infondato.
Il e la non sono parti in causa del presente giudizio ed eventuali azioni di Controparte_10 CP_11 responsabilità nei loro confronti sono fatte salve in altra sede.
Pertanto, anche il secondo motivo di appello incidentale risulta infondato e va rigettato.
La regolamentazione delle spese processuali
L'esito della lite vede la soccombenza dell'appellante principale e Parte_1 dell'appellante incidentale , che vengono quindi condannati, in solido Controparte_1 tra loro, alla refusione delle spese processuali del presente grado di giudizio in favore degli appellati sig.ri , secondo l'insegnamento della Suprema Corte, “Il giudice di appello, allorché riformi in Pt_3 tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale” (Cassazione, Ordinanza n.
9064 del 12/04/2018).
Le spese sono liquidate in dispositivo, in base al D.M. 13 agosto 2022, n. 147, contenente il
“Regolamento recante modifiche al decreto 10 marzo 2014, n. 55, concernente la determinazione dei parametri per la liquidazione dei compensi per la professione forense, ai sensi dell'articolo 13, comma
6, della legge 31 dicembre 2012, n. 247”, tenendo conto del valore della domanda (euro 26.000,00), in rapporto ai valori medi previsti stante la media difficoltà delle questioni trattate, escludendosi la voce relativa alla fase istruttoria in quanto assente nel presente grado di giudizio.
Le spese tra le parti appellanti e devono Parte_1 Controparte_1 essere compensate in forza del principio della reciproca soccombenza ex art. 92 c.p.c.
Viene inoltre dichiarata la sussistenza degli estremi di cui all'articolo 13 comma 1- quater del d.p.r. n.
115/2002 (così come inserito dall'articolo 1 co 17. D.228/12) per il versamento da parte dell'appellante pagina 23 di 24 principale e dell'appellante incidentale dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello a norma del comma 1-bis dello stesso art 13.


PQM


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando nel contraddittorio fra le parti – ogni contraria istanza, domanda, eccezione disattesa - così decide:
• Rigetta l'appello principale proposto da avverso la sentenza Parte_1
n. 204/2025 del Tribunale di Milano, pubblicata in data 10 gennaio 2025 nella causa n.
11490/2023 R.G. che per l'effetto conferma;

• Rigetta l'appello incidentale proposto da per i motivi Controparte_1 di cui in motivazione;

• Condanna le parti appellanti e Parte_1 Controparte_1
[...
, in solido tra loro, al pagamento, in favore di parte convenuta , delle spese del Pt_3 presente giudizio che liquida in € 1.134,00 per fase di studio, € 921,00 per fase introduttiva ed € 1.911,00 per fase decisionale per un importo complessivo di €
4.888,00, oltre 15% per rimborso spese forfettarie e accessori di legge;

• Dichiara compensate le spese tra le parti appellanti e Parte_1
; Controparte_1
• Dichiara che sussistono i presupposti di cui al comma 1-quater dell'art. 13 del D.P.R.
115/2002 (nel testo inserito dall'art. 1 comma 17 della legge 24 dicembre 2012, n. 228
– legge di stabilità 2013), per il versamento dell'ulteriore contributo unificato di cui all'art. 13 comma 1-bis del D.P.R. 115/2002 da parte dell'appellante principale e dell'appellante incidentale.
Così deciso in Milano, dalla Seconda Sezione Civile della Corte d'Appello, nella camera di consiglio del 1.10.2025

Il Presidente estensore
Dott.ssa Maria Elena Catalano
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