R.G. N. 561/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE QUARTA CIVILE
composta da:
Dott. Anna Mantovani - Presidente relatore
Dott. Irene Lupo - Consigliera
Dott. Roberta Nunnari - Consigliera ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile promossa in grado d'appello sub RG 561/2024
TRA
(C.F. e P.IVA IVA ), Parte_1 P.IVA_1 rappresentato e difeso dagli avv.ti Alberto M. Tedoldi (C.F. ) e Diana CodiceFiscale_1
Ingravallo (C.F. ) ed elettivamente domiciliato presso il loro studio in CodiceFiscale_2
Milano, Via Podgora, n. 12/A;
APPELLANTE
(C.F. e P.IVA ), rappresentato e difeso dall'avv. Andrea Emilio Maria Parte_2 P.IVA_2
Sgalla (C.F. ed elettivamente domiciliato presso il loro studio in Milano, C.F._3
Corso Europa n. 12;
APPELLANTE
CONTRO
(C.F. Controparte_1
), rappresentato e difeso dall'avv. Alessandra Tommolillo (C.F. P.IVA_3 C.F._4
) ed elettivamente domiciliato presso il loro studio in Milano, viale Lazio n. 21;
[...]
APPELLATO
Avente ad oggetto: Appalto, altre ipotesi ex art. 1655 e ss. c.c. (ivi compresa l'azione ex. art. 1669
c.c.)
Sulle seguenti conclusioni.
1

R.G. N. 561/2024
Per IL SVOLGIMENTO DEL Pt_1 Parte_1
PROCESSO
Voglia l'Ecc.ma Corte d'appello adita, in riforma della Sentenza impugnata, così giudicare:
Nel merito, rigettare le domande tutte proposte nei confronti dell'appellante principale “
[...]
”, in quanto infondate. Vinte le spese di ambedue i gradi di Parte_1 giudizio e con la condanna del a rimborsare tutte le somme che l'appellante fosse CP_1 costretta a corrispondere, oltre a interessi ex art. 1284, comma 4, c.c.
In via istruttoria, si richiamano le istanze ed eccezioni formulate in prime cure e, pertanto, ribadite le eccezioni di nullità assoluta e/o di inammissibilità della CTU, perché svolta extra petita et quaesita e con finalità esplorative, ribadite, oltre alla nullità, anche la manifesta contraddittorietà e totale inattendibilità della CTU (per estensione su fatti e temi d'indagine estranei a quelli oggetto della domanda;
per mancata riposta alle osservazioni del CTP e alle richieste di chiarimenti;
per utilizzo di dati e circostanze non verificate durante le oo.pp. né in altro modo acquisite all'istruttoria; per avere reso conclusioni compensative al di là del giudizio tecnico), così come eccepite e rilevate con istanze del 21/09/2022 e del 24/10/2022, nonché a verbale del 25/11/2021 e del 23/11/2022, senza che ciò implichi alcuna inversione dell'onere della prova, si chiede: a) disporsi rinnovazione della CTU con altro consulente;
b) l'ammissione di prova per interpello e testi sui seguenti capitoli, preceduti dalla locuzione “è vero che”:
Pt_ 1) “nei primi mesi del 2015 la ha preso visione delle infiltrazioni sul soffitto dell'appartamento interno 41”
Pt_ 2) “nella prima metà dell'anno 2015 la ha eseguito interventi sui terrazzi delle unità immobiliari riferite ai signori e e sul terrazzo superiore all'unità interno 41 ( ”. CP_2 Pt_3 Per_1
Si indicano a testi: i signori , e tutti dom.ti in via Cialdini Tes_1 Tes_2 Tes_3
n.91, la sig.ra , dom.ta in Paderno Dugnano, ed il sig. , dom.to Persona_2 Persona_3 presso Siro spa.
Per Parte_2
In via principale
- in accoglimento dei motivi d'appello articolati in atti, accertare e dichiarare che la sentenza n. 731/2024 del Tribunale di Milano è illegittima ed erronea in relazione ai capi impugnati (motivi riproposti da ultimo nei paragrafi 5.1.-5.2-5.3. della comparsa di costituzione e risposta depositata dall'esponente in data 17 maggio 2024) e, conseguentemente, riformare la suddetta sentenza in forza di quanto richiesto nei citati motivi d'appello;
- rigettare il primo motivo d'appello articolato da in quanto Parte_1 del tutto infondato in fatto ed in diritto, per tutte le ragioni descritte in atti;

In via istruttoria
2 R.G. N. 561/2024
[..
- rigettare le istanze istruttorie rispettivamente proposte dal e da Controparte_1 per tutte le ragioni descritte in atti;
Parte_1
Ferma la riforma parziale come sopra della sentenza n. 731/2024 del Tribunale di Milano, pubblicata in data 22 gennaio 2024, accogliere per quanto di competenza in questa sede, contraiis reiectis, le conclusioni precisate in primo grado e qui di seguito richiamate testualmente:
- in ogni caso accertare e dichiarare l'intervenuta decadenza del Controparte_1 dall'esercizio dell'odierna azione ai sensi dell'art. 1669 c.c. e, per l'effetto, dichiarare l'inammissibilità della medesima;

Nel merito
In via principale, rigettare integralmente le domande proposte dal nei Controparte_1 confronti di in quanto totalmente infondate in fatto ed in diritto, per tutte le ragioni Parte_2 esposte in atti;

In via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi di accertamento di qualsiasi responsabilità di in ordine ai presunti vizi lamentati presso il complesso residenziale sito Parte_2 in Via Cialdini n. 89, Milano, accertare e dichiarare che la quota di responsabilità imputabile a
[...] deve essere determinata in misura minima, tenuto anche conto dell'attività e delle opere ivi Pt_2 svolte da e della clausola di esonero di responsabilità contenuta nel Controparte_3 contratto di appalto stipulato in data 16 gennaio 2012 tra e Parte_2 Parte_1
nonché del ruolo effettivo avuto da ciascuna parte nella vicenda;

[...]
In ogni caso, con vittoria di compensi e spese, anche con riferimento al primo grado di giudizio.
Per Controparte_1
Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello adita, contrariis reiectis, accogliere le seguenti conclusioni:
1) In via principale e nel merito:
-accertare e dichiarare infondato l'appello proposto da avverso la sentenza n. 731/2024 del CP_4
Tribunale di Milano, Sez. VII Civile, Dott. Federico Salmeri, RG 44783/2020, pubblicata il
22/01/2024, posto che non sono stati offerti fondati e/o legittimi motivi di gravame, essendo la sentenza ben motivata e priva di vizi logici-giuridici e per l'effetto
-respingere l'appello proposto da con pedissequa conferma della sentenza sopra CP_4 identificata.
- con vittoria di spese e compensi, oltre rimborso forfettario spese generali, oltre IVA e CPA come per legge, relativi ai due gradi di giudizio, oltre ai compensi per il sub-procedimento ex art. 351
c.p.c. di cui pure si chiede la liquidazione;

- IN VIA ISTRUTTORIA si chiede l'ammissione delle istanze istruttorie non ammesse e/o rigettate in primo grado.
3 R.G. N. 561/2024
2) In via principale e nel merito:
-accertare e dichiarare infondato sia l'appello principale che quelli incidentale proposto da
[...]
avverso la sentenza n. 731/2024 del Tribunale di Milano, Sez. VII Civile, Dott. Federico Pt_2
Salmeri, RG 44783/2020, pubblica il 22/01/2024, posto che non sono stati offerti fondati e/o legittimi motivi di gravame, essendo la sentenza ben motivata e priva di vizi logici-giuridici e per l'effetto
-respingere sia l'appello principale che l'appello incidentale, proposti da con pedissequa Parte_2 conferma della sentenza sopra identificata.
- Con vittoria di spese e compensi oltre al rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge relativa ad entrambi i gradi di giudizio, oltre ai compensi per il sub-procedimento ex art, 351 cpc di cui pure di chiede la liquidazione.
3) IN VIA ISTRUTTORIA, si chiede l'ammissione delle istanze istruttorie non ammesse e/o rigettate in primo grado.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il , conveniva in giudizio (in qualità di Controparte_1 Parte_1 costruttore-venditore e di seguito solamente “ ”) e (in qualità di appaltatore) onde Parte_1 Pt_2 ottenere il risarcimento, ex artt. 1669 c.c. e 2043 c.c., di tutti i danni derivanti dai vizi e difetti di costruzione del complesso condominiale stesso imputabili all'operato delle convenute.
A sostegno delle proprie domande, l'attore esponeva che:
- Il era stato realizzato dalla società in qualità di Controparte_1 Parte_1 costruttore-venditore, la quale aveva appaltato l'esecuzione dei lavori, dapprima, a
[...]
(fallita in corso d'opera) e, successivamente, a (già Siro Spa); Controparte_3 Pt_2
- in data 26.11.2019, a fronte di riscontrati vizi e difetti di costruzione nelle parti comuni, faceva eseguire dall'arch. una perizia di parte, che confermava quanto visivamente Persona_4 riscontrato di condomini, le relative cause e la relativa gravità (doc. 9 fasc. Condominio); Pt_
- in data 13.12.2019, denunciava tali vizi a ed a , ai quali veniva altresì contestata Parte_1 la responsabilità ex artt. 1669 c.c. e 2043 c.c.;
- di aver successivamente introdotto un procedimento di ATP (RG n. 56754/2019¹) terminato con
CTU del 27.10.2020, che confermava l'esistenza di gravi vizi e difetti di costruzione delle parti comuni, per un ammontare complessivo di € 923.130,00 oltre oneri fiscali.
Chiedeva dunque, in definitiva:
- il risarcimento dei danni per i vizi e difetti di costruzione;

Per_ ¹ introdotto invero da una condomina ma a cui hanno partecipato tutte le odierne parti processuali, ed in occasione del quale l'accertamento è stato esteso ai vizi lamentati dal CP_5 4
[...] R.G. N. 561/2024
- i costi previsti dal CTU (non quantificati) quali i compensi per DL e Progettista;

- il costo degli interventi ritenuti necessari per il corretto funzionamento dell'impianto di riscaldamento;

- il costo degli interventi necessari per il rilascio del certificato prevenzione incendi in corso di validità, nonché per l'eliminazione delle discrepanze di ordine urbanistico/edilizio ed impiantistico eventualmente a carico del CP_1
Si costituiva chiedendo il rigetto integrale delle domande attoree. Parte_1 Pt_ Eccepiva, anzitutto, l'esclusiva responsabilità dell'appaltatore , nei confronti del quale aveva già proposto azione² ed evidenziava, in ogni caso, di non aver mai ricoperto il ruolo di costruttore- venditore, bensì di mero venditore, con conseguente inoperatività nei propri confronti, della responsabilità ex art. 1669 c.c..
Eccepiva, inoltre, quanto al merito, che taluni dei vizi lamentati riguardavano le singole unità immobiliari (e che, dunque, con riferimento agli stessi il Condominio non aveva alcuna legittimazione ad agire) mentre altri non integravano gli estremi della gravità ex art. 1669 c.c. o, comunque, erano contestati in maniera del tutto generica e tardiva.
Contestava, infine, la quantificazione dei danni operata dalla CTU in sede di ATP, poiché ritenuta eccessiva.
Si costituiva altresì , chiedendo a sua volta il rigetto integrale delle domande attoree. Pt_2
Eccepiva, in rito, l'intervenuta decadenza del dall'azione ex art. 1669 c.c., essendo CP_1 alcuni appartamenti stati consegnati nel 2014, e dunque ben prima della denuncia del 2019.
Quanto al merito, eccepiva invece che nessuna responsabilità poteva essergli attribuita, essendo i vizi lamentati (compresi i fenomeni infiltrativi) riconducibili esclusivamente all'operato dell'originario appaltatore e che ciò era confermato dal fatto che il contratto con essa CP_3 sottoscritto riguardava solamente l'ultimazione delle opere già iniziate da questa³.
Contestava, infine, la riconducibilità dei vizi lamentati all'alveo di quelli di cui all'art. 1669 c.c. (in quanto non tali da comprometterne la funzionalità globale e la normale utilizzazione), nonché le conclusioni della CTU eseguita in sede di ATP.
Il giudizio veniva istruito tramite l'acquisizione del fascicolo di ATP e la disposizione di apposita
CTU (redatta a cura dell'ing. e, a conclusione dello stesso, il Tribunale di Milano, con Per_5 sentenza n. 731/2024, del 22.01.2024, accoglieva le domande attoree, seppur per una minor somma rispetto a quella richiesta. R.G. N. 561/2024
Il Tribunale, preliminarmente, rigettava le eccezioni di decadenza formulate sia da Parte_1 Pt_ (poiché tardiva) che da (poiché infondata e comunque indimostrata) e accertava la qualità di costruttore-venditore assunta da il quale, alla luce del contratto d'appalto sottoscritto Parte_1 Pt_ con e del ruolo in concreto assunto, risultava aver partecipato attivamente alla realizzazione dell'edificio.
Con riferimento ai vizi e ai difetti delle opere, invece, accoglieva integralmente le conclusioni raggiunte dal CTU, il quale, individuati i vizi sussistenti, quantificava le somme necessarie per le opere di ripristino per un totale di € 450.666,57, così suddivise secondo le singole responsabilità delle parti coinvolte:
- € 75.303,39; CP_3
- € 314.018,54; Pt_2
- € 59.099,24; Parte_1
- € 2.245,41; Controparte_1
Rilevava, in ogni caso, che Il , nella sua qualità di costruttore-venditore, era tenuto a Pt_1 rispondere per l'intero, poiché solidalmente responsabile con gli appaltatori dalla stessa nominati
(salvo che per la voce riferibile al Condominio).
Avverso tale sentenza hanno proposto appello sia che , con atti notificati alle Parte_1 Pt_2 altre parti rispettivamente in data 26.02.2024 ed in data 28.02.2024.
Con il proprio appello, solleva sette motivi di gravame, che possono così riassumersi. Parte_1
1) Con il primo motivo di appello, lamenta che il Tribunale ha erroneamente qualificato la società venditrice come costruttore-venditore, con conseguente attribuzione di responsabilità ex art. 1669
c.c.
Sostiene che tale qualifica spetti esclusivamente al venditore che ha provveduto alla costruzione personalmente (con diretta gestione di uomini e mezzi) o che, comunque, ha mantenuto il potere di impartire direttive e di ingerirsi nello svolgimento dell'attività dell'appaltatore (sì da rendere quest'ultimo un nudus minister) ma che, nel caso di specie, alla luce del contratto sottoscritto con Pt_
, tale qualifica e tale ingerenza nelle decisioni tecniche e professionali dei due appaltatori risultava del tutto assente;

2) Con il secondo motivo di appello, lamenta che il Tribunale, riportandosi acriticamente alle considerazioni del CTU, ha riconosciuto al importi riferibili esclusivamente a vizi e CP_1 difetti attinenti alle sole parti private⁴, con riferimento alle quali, tuttavia, lo stesso risultava privo di legittimazione ad agire;
⁴ “infiltrazioni di acque meteoritiche all'interno delle unità immobiliari” (citazione, pagg. 5 e 7);
“degrado degli intonaci interni e del rivestimento dei parapetti in muratura dei terrazzi” (citazione, pag. 5);
“porzioni superficiali in fase di distacco che interessano alcune porte basculanti dei box” (citazione, pag. 7);
“ristagno di acqua al piano interrato nelle autorimesse private” (citazione, pag. 8);
6 R.G. N. 561/2024
3) Con il terzo motivo di appello, lamenta la nullità della sentenza per aver il Tribunale disposto
CTU meramente esplorativa onde ricercare i gravi difetti lamentati dal solamente in CP_1 maniera del tutto generica (“perdite dalle giunture degli impianti termici, scarsa realizzazione delle saldature a tenuta” in relazione agli impianti di riscaldamento), incorrendo così nel vizio di extra et ultra petizione;
4) Con il quarto motivo di appello, impugna la sentenza nella parte in cui il Tribunale ha erroneamente qualificato i vizi riscontrati come “gravi” (e dunque rientranti nell'ambito di applicazione dell'art. 1669 c.c.) nonostante la stessa CTU affermi, a p. 16, la non attuale incidenza degli stessi sulla struttura o sul godimento dell'immobile;
5) Con il quinto motivo di appello, l'appellante lamenta che il Tribunale, qualificandolo come costruttore-venditore, gli ha attribuito anche la quota di responsabilità gravante sul primo appaltatore in difetto dei presupposti di cui all'art 1669 c.c.. Contesta, in ogni caso, la CP_3 stessa responsabilità di poiché affermata con riferimento a opere integralmente realizzate CP_3 Pt_ da .
6) Con il sesto motivo di appello impugna la sentenza nella parte in cui il primo giudice si è riportato acriticamente alle conclusioni del CTU, che ritiene tuttavia arbitrarie e, pertanto, riporta in tale sede le critiche già prospettate all'operato e alle conclusioni della perizia e non tenute in considerazione dal Tribunale.
Evidenzia nuovamente a tal proposito:
- che il CTU ha accertato l'esistenza di vizi attinenti alle unità private per il quale il non CP_1 aveva legittimazione ad agire;

- che nessuno dei vizi rilevati dal CTU rientra tra i gravi difetti ex art. 1669 c.c. e che molti dei vizi lamentati dal condominio sono risultati insussistenti (così, ad esempio, i vizi conseguenti alla presenza di ponti termici);
- che i vizi relativi all'impianto di riscaldamento non risultano gravi e le contestazioni del CTU sul punto risultano del tutto generiche (avendo lo stesso affermato solamente che “l'impianto di riscaldamento nel suo complesso non soddisfa le esigenze di riscaldamento degli appartamenti”.
“infiltrazioni unità privata villa” (citazione, pag. 8);
“segni di escoriazione anche all'interno dei terrazzi privati” (citazione, pag. 9);
“sollevamento e distacco piastrelle per mancata sigillatura delle ceramiche nell'unità villa” (citazione, pag. 9);
“fessurazioni nei muri dell'unità villa” (citazione, pag.9);
“infiltrazioni e distacco intonaco facciata interna del parapetto - terrazzo sub 56” (citazione, pag.9);
“sollevamento pavimentazione lastrico solare sub. 56 con infiltrazioni ai panini sottostanti” (citazione, pag. 9);
“presenza di materiali di cantiere da smaltire” (nel box già della , venduto a soggetti privati: citazione, pag. 9). CP_4
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Critica altresì che Il CTU si è limitato ad affermare apoditticamente l'esistenza di un vizio di installazione, poiché “le pompe di calore sono disposte con distanze fra loro e dalle pareti NON conformi a quanto previsto nei manuali tecnici DAIKIN, ditta costruttrice delle macchine” cfr. p.
24-25, senza tuttavia spiegare la portata ed effetto di tale asserita divergenza rispetto alle indicazioni della manualistica)
- che il mancato rilascio del Certificato di Prevenzione Incendi non era qualificabile come vizio grave ai sensi dell'art. 1669 c.c. e che, in ogni caso, era stato dimostrato che lo stesso era stato rilasciato in data 16/06/2016, ma, ciononostante, Il CTU aveva ipotizzato un diniego di rinnovo per una asserita inidoneità della documentazione;

- che numerose obiezioni alla CTU non erano state adeguatamente vagliate (ad esempio quelle relative allo spostamento macchine termiche dal locale sotterraneo al tetto).
7) Impugna, infine, il riparto delle spese di lite, evidenziando che la domanda avanzata in primo grado dal era stata accolta solamente in minima parte (5%) rispetto alla somma CP_1 originariamente richiesta.
Contestualmente, avverso la medesima sentenza ha proposto appello proponendo Parte_2 istanza di sospensiva (rigettata in data 29.03.2024) e sollevando tre motivi di gravame che di seguito si riportano.
Pt_ 1. Con il primo motivo di appello, lamenta il rigetto dell'eccezione di decadenza dall'azione ex art. 1669 c.c. Sostiene che i vizi lamentati, e in particolar modo i fenomeni infiltrativi, risultavano ben riscontrabili sin dal 2014 anche in assenza di una specifica perizia (eseguita solamente in data
26.11.2019), poiché di immediata percezione sia con riferimento alla relativa entità che con riferimento alle possibili origini. Evidenzia, in ogni caso, che la pregressa conoscenza dei vizi risultava confermata dal contenuto del verbale di assemblea dell'8.07.2019, da cui si evince che il risultava essere già da tempo a conoscenza dell'esistenza ed entità dei vizi. CP_1
Pt_ 2. Con il secondo motivo di appello, impugna la sentenza nella parte in cui il Tribunale ha qualificato i fenomeni infiltrativi come gravi e idonei a incidere, ex art. 1669 c.c., sul godimento dell'immobile. Sostiene, al pari di , che la CTU non ha mai qualificato i vizi come gravi, Parte_1 ma, al contrario, ha affermato la non incidenza di quelli relativi all'impianto antincendio e di riscaldamento sul godimento dell'immobile.
3. Lamenta infine che il Tribunale lo ha ritenuto responsabile, seppur parzialmente, dei vizi relativi all'impianto di riscaldamento. Sostiene che la CTU sia sul punto fumosa e non possa quindi essere tenuta in considerazione, avendo dapprima attribuito i vizi nell'impianto di riscaldamento al Pt_ progettista, salvo poi immotivatamente ritenere parzialmente responsabile .
In data 12.09.2024 è stata disposta la riunione dei due procedimenti.
In data 16.01.2024, precisate le conclusioni, la Corte ha trattenuto la causa in decisione. La stessa è stata poi discussa e decisa nella camera di consiglio del 23.01.2025.
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MOTIVI DELLA DECISIONE
I. Sul primo motivo di appello proposto da . Parte_1
Il primo motivo d'appello proposto da , con cui lo stesso lamenta l'attribuzione della Parte_1 qualifica di costruttore-venditore, e della conseguente responsabilità ex art. 1669 c.c., è infondato e, pertanto, non può essere accolto.
Secondo la difesa dell'appellante, affinché il committente possa essere ritenuto responsabile ex art. 1669 c.c. in qualità di costruttore venditore è necessario che la costruzione viziata risulti ad esso riferibile per aver mantenuto il potere di direttiva e controllo sull'operato dell'appaltatore e dei professionisti coinvolti, ma che, nel caso di specie, il non si sarebbe in alcun modo ingerito Pt_1 nello svolgimento dell'attività dell'appaltatore.
Pt_ A sostegno di ciò, evidenzia che il contratto d'appalto sottoscritto con non attribuiva alla committente alcun ruolo nelle decisioni tecniche e professionali dell'appaltatore, rilasciate esclusivamente allo stesso (riporta a tal proposito gli artt. 1, 11, 14 e 15 lett. k e o). Evidenzia altresì che, in quanto società immobiliare (in alcun modo riconducibile ad un'impresa edile), la stessa mai avrebbe potuto esercitare qualche ingerenza nella realizzazione dell'opera, e che la mera nomina del progettista e del direttore dei lavori non risultava significativa in tal senso.
Le argomentazioni di parte appellante non colgono tuttavia nel segno, ben potendo affermarsi la riferibilità dell'opera viziata all'operato della committente e, dunque, ben potendo affermarsi la sua qualifica di costruttore-venditore.
I.I In primo luogo, si osserva che, come già correttamente rilevato dal primo giudice, dal contenuto Pt_ del contratto sottoscritto con emerge chiaramente che le parti avevano inteso attribuire ampi spazi di intervento nell'esecuzione dell'appalto alla committente , la quale impartiva Parte_1 specifiche indicazioni in ordine all'esecuzione dei lavori, riservandosi un ruolo di generale conduzione e direzione degli interventi costruttivi di completamento dei lavori.
L'art. 5 del contratto riserva, infatti, alla committente la possibilità di richiedere all'appaltatrice, in qualsiasi momento, l'esecuzione di maggiori opere, stralci o varianti. Allo stesso modo, l'art. 17 prevede che sia di competenza della committente la predisposizione del progetto esecutivo delle opere architettoniche e strutturali, la direzione lavori architettonica e strutturale a mezzo dei propri incaricati, nonché lo svolgimento delle operazioni necessarie al collaudo delle opere e lo svolgimento di pratiche di carattere tecnico amministrativo.
A fronte di tali ampi margini di azione della committente, risultano inconsistenti le clausole evidenziate dall'appellante onde sostenere l'affidamento integrale della gestione dei lavori Pt_ all'impresa edile , per aver stipulato con essa un contratto del tipo “chiavi in mano” con l'attribuzione del massimo dell'autonomia gestionale e realizzativa all'appaltatore.
Le previsioni secondo cui l'appaltatrice “curerà autonomamente l'organizzazione del lavoro,
l'amministrazione de capitali, delle attrezzature e del personale dipendente” (cfr. lett. j premesse) nonché “l'organizzazione del cantiere, l'impiego dei mezzo d'opera…” (cfr. art. 14) risultano
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irrilevanti alla luce di una lettura complessiva del contenuto contrattuale. Tali margini di azione risultano infatti consentiti solamente nell'ambito delle disposizioni del progetto esecutivo (redatto a cura e spese di , cfr. art. 11) e delle decisioni della direzione lavori, che tuttavia fanno Parte_1 entrambe capo all'ambito decisionale della committente, la quale, peraltro, ha provveduto a nominare tutti i professionisti coinvolti nell'opera (progettisti, direttore lavori, etc).

I.II A tale ultimo proposito, deve inoltre escludersi anche la fondatezza dell'argomentazione di parte appellante secondo cui la nomina del progettista e del direttore dei lavori non sarebbe di per sé significativa per affermare la responsabilità del committente-venditore, occorrendo piuttosto accertare che questo abbia apportato un concreto ed effettivo contributo causale alla produzione del danno.
In merito, la giurisprudenza di legittimità appare ferma nel ritenere che la responsabilità ex art. 1669
c.c. “sia applicabile al committente-venditore che abbia avuto una qualche ingerenza, sorveglianza
o influenza nella realizzazione dell'opera, come può avvenire, esemplificativamente, quando egli nomini il direttore dei lavori o designi il progettista dalla cui negligenza dipenda, sia pure in concorso con l'appaltatore, il vizio lamentato” (cfr. Cass. n. 12675/2014).
Conseguentemente, si ritiene che “Ai sensi dell'art. 1669 c.c., quando la venditrice di un immobile possiede la competenza tecnica per fornire direttamente o tramite il direttore dei lavori da lei commesso indicazioni mirate all'appaltatore, dev'essere presunta l'addebitabilità dell'evento dannoso ad un'attività (anche eventualmente omissiva) colposa del committente per fatto proprio o del suo ausiliare direttore dei lavori, nel caso in cui non abbia assolto all'onere di provare di non aver avuto alcun potere di direttiva o controllo sull'impresa appaltatrice” (cfr. Cass. n. 9370/2013; ma in tal senso anche Cass. n. 17955/2024).
Secondo la Suprema Corte, quindi, affinché il committente assuma la qualifica di costruttore- venditore, non è necessario che questi abbia impartito direttive specifiche per l'esecuzione dei lavori, ben potendo l'attività di interferenza e controllo manifestarsi tramite la nomina del direttore dei lavori, con conseguente corresponsabilità dello stesso per i vizi presentati dalle opere, “salvo che, in ipotesi limite, sia dimostrata la incolpevole estraneità” (cfr. Cass. n. 12675/2014): estraneità che, nel caso di specie, non solo non è stata in alcun modo dimostrata, ma anzi, come sopra già affrontato, è stata confermata dal contenuto del contratto sottoscritto.
I.III Da ultimo, deve conseguentemente affermarsi l'irrilevanza della qualifica di società immobiliare (e non di società di costruzioni) assunta da , che secondo l'appellante Parte_1 avrebbe precluso a monte la possibilità di individuare una qualche forma di ingerenza della stessa nell'esecuzione delle opere. Avendo la Suprema Corte di cassazione affermato che la competenza tecnica per fornire (…) indicazioni mirate all'appaltatore” può essere posseduta dalla committente sia direttamente, che “tramite il direttore dei lavori da lei commesso”, ed essendo pacifica la nomina del direttore lavori ad opera di , la qualifica da questo posseduta (di società Parte_1 immobiliare o di impresa edile) appare del tutto irrilevante ai fini del decidere (cfr. a tal proposito
Cass. n. 9370/2013).
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Per tutte le ragioni di cui sopra, il primo motivo d'appello deve dunque essere rigettato in quanto infondato, risultando evidente il penetrante potere di ingerenza assunto da Controparte_6 realizzazione delle opere e, dunque, dovendosi confermare la sua qualità di costruttore-venditore.
II. Sul quinto motivo di appello proposto da . Il quinto motivo di appello proposto da Parte_1
deve ritenersi assorbito dalle considerazioni sopra svolte. Parte_1
Con tale doglianza, l'appellante lamenta che il Tribunale, qualificandolo come costruttore- venditore, lo ha ritenuto responsabile anche per la quota di responsabilità imputabile ad CP_3
Tuttavia, accertata la qualifica di costruttore-venditore in capo a il Giardino, la decisione impugnata risulta perfettamente condivisibile nella parte in cui ha ritenuto la committente solidalmente responsabile con gli appaltatori da lei nominati, e ciò indipendentemente dalle rispettive percentuali Pt_ di responsabilità di e . Anche il quinto motivo di appello proposto da deve CP_3 Parte_1 dunque rigettarsi.
III. Sul secondo motivo di appello proposto da Parte_1
Non merita accoglimento nemmeno il secondo motivo di appello proposto da , con cui Parte_1 viene impugnata la sentenza nella parte in cui il giudice ha riconosciuto al importi CP_1 riferibili a vizi e difetti attinenti anche parti private (e non solamente condominiali), con riferimento alle quali risultava privo di legittimazione ad agire.
Sul punto è sufficiente osservare che il CTU, nella propria relazione peritale, ha tenuto in debita considerazione la distinzione tra vizi attinenti alle parti private e quelli attinenti alle parti comuni
(poiché il quesito postogli dal giudice aveva specificatamente circoscritto l'ambito d'indagine ai soli vizi attinenti alle parti comuni) e, nell'elencare le convenzioni assunte “ai fini delle valutazioni riguardo alla “condominialità” dei vizi riscontrati”, lo stesso ha specificato che “I danni su parti private conseguenti a vizi su parti comuni sono assimilati a danni su parti comuni” (cfr. p. 14
CTU).
In definitiva, il CTU ha tenuto in considerazione unicamente le ripercussioni sulle singole unità immobiliari derivanti da vizi riscontrati sulle parti comuni di proprietà sulle quali, CP_7 dunque, il aveva piena legittimazione ad agire. CP_1
Sul punto, peraltro, il CTU ha fatto corretta applicazione della giurisprudenza di legittimità formatasi in materia, la quale pacificamente afferma che “Sussiste la legittimazione dell'amministratore di condominio a proporre l'azione di natura extra contrattuale ex articolo
1669 c.c. intesa a rimuovere i gravi difetti di costruzione, nel caso in cui questi, col determinare un'alterazione che incida negativamente ed in modo considerevole sul godimento dell'immobile, riguardino l'intero edificio e i singoli appartamenti (nella specie, l'accertata CP_7 mancanza di potere fonoisolante di pareti divisorie, solai e facciata), vertendosi in un'ipotesi di causa comune di danno che abilita alternativamente l'amministratore del e i singoli CP_1 condomini ad agire per il risarcimento, senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o parte di essi soltanto”. (Cass. n. 7875/2021, ma nello stesso senso anche Cass. n.
2436/2018; Cass. n. 3040/2009).
Alla luce di tutto quanto sopra esposto, anche il secondo motivo di appello proposto da è Parte_1 infondato e deve essere rigettato.
VI. Sul terzo motivo di appello proposto da . Parte_1
11 R.G. N. 561/2024
Nemmeno merita accoglimento il terzo motivo di appello, con il quale viene lamentata la nullità della sentenza per aver il Tribunale disposto l'espletamento di una CTU meramente esplorativa, in quanto finalizzata a ricercare i difetti lamentati dal solamente in maniera generica. CP_1
La doglianza risulta essere del tutto inconsistente, risultando agli atti che il lungi dal CP_1 lamentare i vizi dello stabile in via generica, li ha specificatamente contestati:
- fornendone una dettagliata descrizione;

- producendo la perizia di parte esperita in data 26.11.2019 volta a individuarli con precisione;

- chiedendo (e ottenendo) l'acquisizione del fascicolo di ATP, ove era stata esperita ulteriore perizia, che ne aveva confermato la sussistenza e la portata.
La doglianza va dunque integralmente rigettata in quanto infondata, non potendosi in alcun modo affermare la natura esplorativa della CTU disposta in primo grado di giudizio.
V. Sul quarto motivo di appello proposto da e sul secondo motivo di appello Parte_1 proposto da . Pt_2
Per ragioni di semplicità e coerenza espositiva, il quarto motivo di appello proposto da e Parte_1 Pt_ il secondo motivo di appello proposto da vengono trattati congiuntamente in quanto, con tali doglianze, le due appellanti hanno entrambe censurato il capo della sentenza con cui il primo giudice ha qualificato i vizi riscontrati come gravi e, dunque, rientranti nell'ambito di applicazione dell'art. 1669 c.c.
Le argomentazioni delle appellanti non meritano considerazione e le doglianze proposte devono essere integralmente rigettate.
Il CTU ha rilevato vizi relativi all'impianto di riscaldamento, all'impianto antincendio, nonché alle parti comuni e private dell'edificio (questi ultimi originati comunque da vizi su parti comuni) e, per le motivazioni che seguono, tutte e tre le tipologie risultano gravi ai sensi dell'art. 1669 c.c..
V.I Con riferimento all'impianto di riscaldamento, la CTU ha rilevato che questo “non soddisfa le esigenze di riscaldamento degli appartamenti in particolare nei periodi invernali più freddi”
(riducendo la sua resa del 30% quando la temperatura esterna invernale scende a -5 gradi), e che ciò dipende dalla non conforme disposizione delle pompe di calore alle prescrizioni del manuale di installazione (cfr. p. 24 e 25 e 42 CTU).
Trattasi di vizi che, in un condominio interamente adibito ad uso abitativo, sito in una regione tendenzialmente caratterizzata da basse temperature esterne invernali, “riducono in modo apprezzabile il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura” e, dunque, ben possono qualificarsi come gravi vizi ai sensi dell'art 1669 c.c. (cfr. Cass. n. 24230/2018).
Peraltro, la riconducibilità all'art. 1669 c.c. dei difetti relativi all'impianto di riscaldamento (che ne determinano quindi una minor resa) è stata espressamente affermata da giurisprudenza di legittimità che, seppur risalente, non è mai stata contestata da pronunce successive (le quali, al contrario, hanno espresso principi che indirettamente la confermano), e secondo cui “Per la configurabilità della responsabilità suddetta (1669 c.c.) vanno ritenuti gravi difetti dell'edificio non solo quelli costruttivi che possono pregiudicare la sicurezza o la stabilità del fabbricato, ma anche quelli da cui deriva un apprezzabile danno alla funzione economica o una sensibile menomazione del normale godimento dell'edificio stesso, come nel caso di difetti incidenti sull'impianto centralizzato
12 R.G. N. 561/2024
di riscaldamento, conseguendone grave limitazione al normale godimento delle abitazioni. (Cass. n.
5002/1994 e Cass. n. 7924/1992).
V.II Con riferimento all'impianto antincendio, il CTU ha rilevato non solamente irregolarità nella presentazione della documentazione e la mancata effettuazione del collaudo, ma vere e proprie inefficienze (tra cui, a titolo esemplificativo, “Il cablaggio del quadro di controllo Contr dell'elettropompa fornito dalla ditta era erroneamente realizzato e quindi la pompa funzionava con rotazione inversa”, “L'attacco dello scappamento della motopompa al motore è realizzato in modo non conforme”; “Il tubo di scarico dei fumi della motopompa esce sì all'aperto dal locale C.T., ma si trova al di sotto della scala di accesso alla C.T. medesima in posizione quindi non conforme e va riposizionato”. cfr. p. 18-19 CTU).
L'insieme dei vizi sopra elencati, secondo il perito, rappresenta un fatto di particolare gravità, in quanto la presenza di un impianto antincendio che si crede funzionante (quando invece non lo è), oltre a comportare oggettivamente “un minore livello di protezione contro il pericolo dell'incendio”, costituisce “elemento di amplificazione del rischio” oltre che “elemento di pericolo per gli addetti alle operazioni di spegnimento di un eventuale incendio” (cfr. CTU p. 22).
Può quindi pacificamente affermarsi che i vizi relativi all'impianto antincendio siano tali da incidere “sulla struttura e funzionalità globale dell'edificio, menomandone il godimento in misura apprezzabile”. (Cass. 27315/2017), sì da renderlo inidoneo a fornire l'utilità cui è destinato.
Peraltro, l'esperibilità dell'azione di cui all'art. 1669 c.c. con riferimento agli stessi è confermata dalla stessa ratio della disposizione in esame che, per pacifica giurisprudenza di legittimità, “pur presupponendo un rapporto contrattuale, ne supera i confini, essendo riconducibile ad una violazione di regole primarie (di ordine pubblico), stabilite per garantire l'interesse, di carattere generale, alla sicurezza dell'attività edificatoria, quindi la conservazione e la funzionalità degli edifici, allo scopo di preservare la sicurezza e l'incolumità delle persone” (cfr. Cass. S.U.
2284/2014).
E' dunque evidente come i vizi dell'impianto antincendio che, come rilevato dal CTU, costituiscono
“un elemento di amplificazione del rischio” e che, quindi, ben rientrino in quelli gravi di cui all'art. 1669 c.c.
Alla luce delle considerazioni sopra esposte, di nessun rilievo si manifestano le varie contestazioni sul rilascio del certificato antincendio, dato che la questione rilevante è che l'impianto non è sicuro
(a prescindere dal fatto che il certificato possa o meno essere rilasciato e secondo quale procedura), al punto che sono necessarie opere importanti per la regolarizzazione dello stesso e la sua eventuale messa in funzione, ad oggi non praticabile.
V.III Da ultimo, si conferma la riconducibilità all'alveo dell'art. 1669 c.c. anche degli ulteriori vizi e difetti di costruzione accertati nelle operazioni peritali e descritti negli allegati 1a, 1b, 1c, 1d e 1e della perizia.
A tal proposito si precisa che a nulla rileva il fatto che il CTU abbia affermato che “i vizi, difetti e malfunzionamenti riscontrati con la sola eccezione di quelli riguardanti gli impianti antincendio e riscaldamento di cui si dirà di seguito NON incidono al presente sulla struttura dell'immobile e
NON influiscono oggi sul godimento dell'immobile stesso”. Lo stesso perito, infatti, lungi dal fare una valutazione giuridica circa la riconducibilità dei vizi riscontrati all'alveo di quelli di cui all'art. 13 R.G. N. 561/2024
1669 c.c., afferma altresì che, i vizi di cui sopra “comporteranno, se non eliminati in tempi ragionevolmente brevi, un decadimento anzitutto estetico ma poi anche funzionale dell'immobile nel suo complesso che come è noto agli addetti ai lavori ha una progressione esponenziale”
A fronte di ciò, si può dunque pacificamente ritenere che i vizi in esame ben possano qualificarsi come gravi ex art. 1669 c.c., in quanto per loro natura idonei a incidere “sulla struttura e funzionalità globale dell'edificio, menomandone il godimento in misura apprezzabile”. (Cass.
27315/2017), sì da renderlo inidoneo a fornire l'utilità cui è destinato.
VI. Sul sesto motivo di appello proposto da . Parte_1
Fermo tutto quanto sopra, il sesto motivo di appello, con cui l'appellante ripropone le osservazioni già prospettate alle conclusioni del CTU, risulta inconsistente, in quanto integralmente assorbito dalle considerazioni sopra svolte sia con riferimento al secondo motivo di appello (ove è stata riesaminata la questione relativa ai vizi attinenti alle unità private) che con riferimento al quarto motivo di appello (in cui è stata riesaminata la questione attinente alla gravità dei difetti riscontrati e alla loro riconducibilità all'alveo di quelli di cui all'art. 1669 c.c., compresi i vizi attinenti all'impianto di riscaldamento e all'impianto antincendio).
VII. Sul primo motivo di appello proposto da . Pt_2
Pt_ Deve altresì rigettarsi il primo motivo di appello proposto da , con cui lo stesso lamenta il rigetto dell'eccezione di decadenza dall'azione ex art. 1669 c.c. sostenendo che i vizi lamentati
(specialmente i fenomeni infiltrativi) risultavano ben riscontrabili sin dalla data di consegna (2014) anche in assenza di una specifica perizia (eseguita solamente in data 26.11.2019), poiché di immediata evidenza e percezione.
La doglianza è infondata e deve essere rigettata.
Indipendentemente dall'avvenuta percezione o meno dei difetti al momento della consegna degli appartamenti, risulta di piena evidenza che solamente con la perizia del 26.11.2019 i condomini hanno avuto piena contezza dell'identità dei vizi presentati dall'immobile nel suo complesso, delle relative cause e della relativa entità.
I vizi riscontrati dai condomini in via generale ed esclusivamente a livello visivo sono infatti stati meglio individuati e definiti solamente in sede peritale, dove ne è stata precisamente individuata la portata e le relative cause, quali, ad esempio, le “inefficaci tenute dei manti impermeabili in particolare: dagli ancoraggi delle strutture presenti in corrispondenza delle terrazze con i tirafondi che presumibilmente hanno interessato e danneggiato le guaine sottostanti le pavimentazioni;
dagli inadeguati risvolti verticali delle guaine;
dalle inadeguate pendenze e relativo sistema di smaltimento verso i bocchettoni e pilette di scarico;
dalla inadeguata protezione sommità batterie camini;
dalla inadeguata sigillatura dei serramenti/davanzali.” (cfr. pp. 7 e ss doc. 9 fasc.
. CP_1
14 R.G. N. 561/2024
Appare dunque evidente che esclusivamente in tale momento gli stessi abbiano potuto avere piena contezza degli stessi e della relativa portata, e che dunque solamente da tale momento poteva decorrere il termine per la denuncia di cui all'art. 1669 c.c..
La giurisprudenza di legittimità pacificamente ritiene che il momento dal quale decorre il termine per la denuncia dei vizi che hanno determinato o potrebbero determinare la rovina dell'immobile coincide con quello in cui “il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza obiettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera
(spesso attraverso una relazione di consulenza tecnica), non essendo sufficiente […] la constatazione di segni esteriori di danno o di pericolo (ovvero manifestazioni di scarsa rilevanza o semplici sospetti), salvo che si tratti di manifestazioni indubbie come cadute o rovine estese” (tra le altre Cass. n. 13707/2023 e Cass. n. 4249/2010).
Alla luce di quanto sopra e della giurisprudenza richiamata, deve quindi confermarsi integralmente la decisione del primo giudice sul punto, il quale non risulta essersi in alcun modo appiattito su eventuali automatismi rapportati all'espletamento della perizia tecnica, ma ha semplicemente dato atto del fatto che, a fronte della tipologia di vizi riscontrati, solamente con la perizia tecnica il ha conseguito “un apprezzabile grado di conoscenza obiettiva della gravità dei difetti CP_1
e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera” rilevante ai fini della decorrenza del termine ex art. 1669 c.c..
VIII. Sul terzo motivo di appello proposto da Pt_2
Pt_ Con il terzo motivo di appello, lamenta che il Tribunale l'ha ritenuta responsabile (seppur parzialmente) dei vizi relativi all'impianto di riscaldamento. Sostiene che il primo giudice si sia sul punto erroneamente affidato alla CTU che, tuttavia, risulta fumosa sul punto, avendo in un primo momento attribuito i vizi nell'impianto di riscaldamento esclusivamente al progettista e, Pt_ successivamente, fatto ricadere parte della responsabilità su .
La doglianza non merita considerazione.
Il CTU, infatti, dopo aver individuato la causa di tali vizi nella cattiva collocazione delle pompe di Pt_ calore (imputabile al progettista), ha altresì espressamente affermato che , non potendo considerarsi un “nudus minister” di un progetto realizzato da altri, “prima di procedere alla realizzazione dell'impianto, avrebbe dovuto acquisire consapevolezza attraverso un controllo dei manuali di corretta installazione sempre presenti nei documenti di fornitura, ed una valutazione del progetto stesso svolta, se non direttamente, attraverso tecnici indipendenti” e “Nel caso avesse ravvisato, come avrebbe dovuto, palesi difformità, avrebbe dovuto avvisare la committente ed il progettista chiedendo conferma delle disposizioni esecutive”.
E' dunque tale mancata attivazione che ha fatto sorgere la sua responsabilità con riferimento ai difetti dell'impianto di riscaldamento, e con riferimento alla quale il CTU ha ritenuto, correttamente, di imputare alla stessa parte dei costi necessari a rimuovere le difformità.
15 R.G. N. 561/2024
Anche tale doglianza deve dunque rigettarsi in quanto infondata.

IX. Sulle spese di lite.
Atteso l'esito complessivo della lite, le spese del presente grado di giudizio vanno poste a carico degli appellanti e in quanto parti soccombenti. Parte_1 Parte_2
Queste vanno liquidate ex D.M. 147/2022, tenuto conto dell'attività difensiva svolta, della non particolare difficoltà delle questioni trattate e del valore della causa, facendo riferimento agli importi medi previsti per le cause comprese nello scaglione di riferimento (essendo il valore causa pari ad € 475.362).



PQM


La Corte di appello di Milano, definitivamente pronunciando sugli appelli proposti avverso la sentenza n. 731/2024 del Tribunale di Milano, così provvede:

1. rigetta integralmente gli appelli proposto da e Parte_1 da e, per l'effetto conferma la sentenza impugnata;
Parte_2

2. condanna le parti appellanti al pagamento in via solidale delle spese del presente grado in favore del che liquida in € 14.239,00 per compensi professionali, Controparte_1 oltre al 15 per cento per rimborso spese generali, IVA se dovuta e CPA come per legge;

3. Raddoppio contributo unificato ex art. 13 comma 1 quater del d.p.r. 115/2002, come modificato dalla l. 228/2012 a carico di entrambi gli appellanti.
Così deciso in Milano, il 22 gennaio 2025
La presidente rel. est.
Anna Mantovani
16 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ² con riferimento medesimi vizi aveva introdotto una causa proprio nei confronti di al fine di accertarne l'inadempimento Pt_2 contrattuale e di ottenere la sua condanna al pagamento del risarcimento del danno e della penale contrattuale dovuta per la ritardata consegna delle opere in base al contratto d'appalto del 16.1.2012 causa RG 55174/2019, dott.ssa , oggi definita con sentenza Per_6 n. 8390/2022. ³ lavori di mera finitura e di completamento, relativi ad elementi secondari ed accessori, nonché con riferimento alle impermeabilizzazioni, di aver eseguito solamente quelle relative ai balconi ed esterni a copertura del piano interrato.
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