REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Palermo – Seconda Sezione Civile riunita in camera di consiglio e composta da:
1) Dott. IU PO Presidente
2) Dott. Rossana Guzzo Consigliera
3) Dott. FO PI Consigliere relatore ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1640 del Registro Generale degli Affari Contenziosi Civili dell'anno 2023, promossa
DA
, nato a [...] il [...] (C.F. ) Parte_1 CodiceFiscale_1 rappresentato e difeso dagli Avv.ti Carmelo La Fauci Belponer e Marcello Mancia ed elettivamente domiciliato in Palermo, via Giovanni Maurigi, n.11;
APPELLANTE
CONTRO sito in Palermo Viale del Fante n. 58 (C.F. Controparte_1 P.IVA_1 in persona dell'amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in Palermo, via Autonomia
Siciliana n. 18 presso lo studio dell'Avv. Salvatore Musotto che lo rappresenta e difende;

APPELLATO
Oggetto: impugnazione di delibera assembleare
Conclusioni per l'appellante: come da comparsa conclusionale depositata in data 24 luglio 2025.
Per l'appellato: come da memoria di replica del 10 settembre 2025.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Con sentenza n. 1830 del 14 aprile 2023, il Tribunale di Palermo, definitivamente pronunciando, rigettò le domande proposte da che, in qualità di condomino Parte_1 dissenziente, aveva impugnato la delibera assembleare del 1 luglio 2021 adottata dal e regolò secondo soccombenza le spese del giudizio. Parte_2

2. Avverso tale sentenza, ha proposto appello, con atto di citazione Parte_1 notificato il 29 settembre 2023, sulla scorta di tre motivi di impugnazione, che possono essere riassunti nei seguenti termini: (i) violazione ed errata interpretazione art. 67 disp. att. c.p.c.; (ii) omesso esame di un documento decisivo per l'accoglimento della domanda, annullabilità' della delibera assembleare del 1° luglio 2021; (iii) violazione dell'art. 92 c.p.c. ed omessa compensazione delle spese del giudizio.

3. Costituitosi in questo grado con comparsa depositata il 18 gennaio 2024, il ha contestato il gravame, chiedendo la conferma della sentenza Parte_2 impugnata.

4. In assenza di incombenti istruttori, all'udienza del 17 ottobre 2025 - sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c. - la causa è posta in decisione ai sensi dell'art. 352 comma 2 c.p.c.

5. Così brevemente tratteggiato l'oggetto del contendere, con il primo motivo l'appellante si duole dell'errore commesso dal Tribunale nell'avere ritenuto valida ed efficace la delibera adottata in data 1 luglio 2021, con la quale il , riunito in assemblea plenaria, tra Controparte_1
l' altro, aveva approvato il rendiconto di gestione degli anni 2019 e 2020 ed il bilancio preventivo delle spese per l'anno 2021 ed aveva nominato l'amministratore del supercondominio ed i componenti del relativo consiglio.
Secondo l'appellante, tale delibera assembleare si porrebbe in contrasto con l'art. 67 comma 3, disp. att. c.c., a mente del quale “nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando
i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore.”.
A sostegno della propria tesi invoca la natura inderogabile di tale disposizione Pt_1 che riserverebbe – a suo dire - il potere deliberativo sulle materie di ordinaria amministrazione e sulla nomina dell'amministratore del supercondominio ai rappresentanti dei condomini costituenti il supercondominio, pena l'inefficacia delle deliberazioni eventualmente assunte dalla assemblea plenaria.
Il motivo è fondato.
Ed infatti ciascuno dei tre condominii facenti parte del complesso avrebbe piuttosto dovuto prima procedere alla designazione del proprio rappresentante all'interno dell'assemblea dei delegati, osservando le modalità previste dal richiamato art. 1136, comma 5, c.c.; soltanto successivamente, l'assemblea dei rappresentanti così formata e regolarmente convocata
(mediante notifica dell'avviso di convocazione ai rappresentanti all'uopo designati), avrebbe potuto deliberare in ordine alla nomina dell'amministratore del e Controparte_1 all'approvazione dei rendiconti di gestione, attività, quest'ultima, certamente rientrante tra i compiti di ordinaria gestione delle cose comuni.
Ed infatti il dettato di cui all'art. 67 comma 3, disp. att. c.c., allorquando esige per determinate materie – quali per l'appunto la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e la nomina dell'amministratore – la designazione del rappresentante di ciascun condominio, è norma cogente e non è suscettibile di deroga nemmeno da parte del regolamento condominiale, in tal senso deponendo chiaramente il dettato di cui all'art. 72 disp. att. c.c. alla cui stregua “i regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69”.
Alla luce dell'inequivoco tenore di tale disposizione, non giova il richiamo, da parte dell'appellato, al diverso dettato del proprio regolamento condominiale e, in particolare, egli artt.
17 e 19, alla cui stregua organi del supercondominio sono – tra gli altri – “l'assemblea plenaria del Supercondominio o l'assemblea per rappresentanti (nel caso in cui le torri A e C dovessero costituirsi in condominio a seguito di alienazione totale o parziale da parte dell'unico proprietario INVIMIT e si verifichi l'ipotesi di cui al successivo art. 18)”.
Ed ancora l'art. 19 prevede che l'assemblea del supercondominio, con le maggioranze di cui al comma due, nomina un amministratore del supercondominio.
Infatti, pur affrontando materie diverse da quella in esame, la Corte di legittimità ha chiarito che non tutti gli ambiti sono suscettibili di essere derogati dal regolamento condominiale:
“il regolamento di condominio, anche se contrattuale, approvato cioè da tutti i condomini, non può derogare alle disposizioni richiamate dall'art. 1138 comma quarto cod. civ. e non può menomare i diritti che ai condomini derivano dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, mentre è possibile la deroga alle disposizioni dell'art. 1102 cod. civ. non dichiarato inderogabile” (cfr. Cass. n. 11268 del 09/11/1998; nello stesso senso v. Cass. n. 19893 del
29/09/2011 secondo cui “Il regolamento di condominio, anche se contrattuale, approvato cioè da tutti i condomini, non può derogare alle disposizioni richiamate dall'art. 1138 comma quarto
c.c. e non può menomare i diritti che ai condomini derivano dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni”).
Non giova, peraltro, il riferimento alla natura contrattuale del regolamento in esame in quanto, come chiarito in tale occasione dalla Suprema Corte, “per opinione dominante,
l'inderogabilità ricordata sopra vale, oltre che per i regolamenti approvati a maggioranza, anche per i regolamenti contrattuali, formati con il consenso di tutti i condomini” (Cass., Sez. II, 26 maggio 1990, n. 4905). Va quindi evidenziato che il dettato di cui all'art. 63 disp att c.c. delinea il seguente modulo procedimentale, efficacemente illustrato da una condivisibile giurisprudenza di merito:
“«Provando ad ipotizzare una semplificazione… si può dire che le fasi dovrebbero essere le seguenti: 1) l'amministratore del (...) decide di convocare l'assemblea annuale per la gestione ordinaria e per la nomina dell'amministratore: la convocazione di essa deve essere comunicata
a tutti i condomini affinché questi ultimi si riuniscano a loro volta in assemblea per nominare il proprio rappresentante;
2) l'assemblea del singolo Condominio provvede alla nomina del rappresentante al fine del conferimento del mandato: la convocazione dell'assemblea volta alla designazione del rappresentante è qualificata dall'art. 67, terzo comma, disp. att. cod. civ. come obbligatoria per legge;
3) la nomina del singolo rappresentante viene esternata all'amministratore del (...) affinché quest'ultimo possa a propria volta comunicare al legittimo destinatario l'ordine del giorno della convocanda assemblea di (...); 4) ricevuto l'ordine del giorno ad opera dell'amministratore del (...), il singolo rappresentante deve comunicare tempestivamente all'amministratore del che lo ha nominato l'ordine del giorno della Parte_3 convocanda assemblea di (...); 5) l'amministratore del singolo (...), una volta ricevuto l'ordine del giorno, convoca apposita assemblea affinché i condomini possano conferire il mandato al rappresentante con riguardo alle intenzioni di voto sulle singole questioni che dovranno essere trattate in seno all'assemblea di Supercondominio;
6) avvenuta la celebrazione dell'assemblea di Supercondominio, il singolo rappresentante provvede a comunicare le relative decisioni agli amministratori dei Condominii che li hanno rispettivamente nominati;
7) l'amministratore del
(...) riferisce ai condomini le decisioni assunte in seno all'assemblea di Supercondominio affinché
i condomini, ove ritengano viziate le decisioni assunte in seno all'assemblea di Supercondominio, possano impugnarle in conformità all'art. 1137 del codice civile» (Tribunale di Torino, Sezione
8, sentenza 23 aprile 2024 n. 2509; Tribunale di Milano sentenza del 30 agosto 2016, n. 9846I).
Nella fattispecie è pacifico che questo modello non sia stato rispettato e non giova nemmeno il riferimento alla circostanza che, alla data della convocazione della contestata assemblea, le torri A e C non fossero costituite in condominio ben essendo possibile - per come pure previsto dal richiamato art. 67 disp att c.c. - che ciascun condomino chiedesse all'autorità giudiziaria la nomina del proprio rappresentante.
Ed ancora la delibera assembleare impugnata è incorsa in una ulteriore violazione della norma citata allorché i condomini, riuniti in assemblea plenaria, nominarono, proprio in tale contesto, i propri rappresentanti (ossia i componenti del consiglio di Supercondominio). Con riguardo a questo profilo, il deliberato assembleare impugnato non solo viola il più richiamato art. 67 disp att. c.c. ma anche l'art. 19 dello stesso regolamento condominiale il cui primo comma ricalca pedissequamente il dettato del primo.
Ed anche in questo caso non può escludersi – come sostiene l'appellato – che l'ampio consesso dell'assemblea plenaria in cui è avvenuta la nomina dei tre rappresentanti dei singoli condomini abbia assicurato il sostanziale rispetto della normativa richiamata, al contrario dovendosi rilevare che la nomina è avvenuta da parte di un organo a ciò non deputato in cui – a tacer d'altro – alla nomina del rappresentante di un singolo condominio hanno evidentemente partecipato anche i condomini di altro e così via, il che dimostra come anche nella sostanza sia stata violata la normativa che vuole assicurare una rappresentatività dei singoli condomini mediata dai loro stetti rappresentanti.
Alla luce delle superiori considerazioni la delibera assembleare del 1 luglio 2021 deve ritenersi viziata e va conseguentemente annullata.

6. Con il secondo motivo, l'appellante lamenta l'omesso esame da parte del Tribunale di un documento decisivo ai fini dell'accoglimento della domanda di annullamento di altra parte del deliberato assembleare.
In particolare, il Tribunale avrebbe trascurato di considerare il foglio presenze allegato al verbale dell'assemblea, dalla lettura del quale si evincerebbe la partecipazione alla votazione di approvazione del rendiconto di gestione anno 2019 (punto 1 dell'o.d.g.), di condomini che non erano legittimati ex art. 63, quarto comma, disp. att. c.c.; si trattava, nello specifico, di soggetti che, avendo acquistato le rispettive unità immobiliari (facenti parte della Torre C) tra la fine dell'anno 2020 e l'inizio dell'anno 2021, non avevano diritto a concorrere all'approvazione del rendiconto di gestione per l'anno 2019.
Ciò, secondo il avrebbe dovuto condurre il decidente a dichiarare la Pt_1 illegittimità della delibera assembleare.
Anche questa censura è meritevole di accoglimento ma non per quanto illustrato dall'appellante, bensì per ragioni consequenziali a quelle derivanti dall'accoglimento del primo motivo.
Ed infatti, per il dettato di cui all'art. 67 comma 3 disp. att. c.c. la “gestione ordinaria delle cose comuni” deve avvenire tramite l'assemblea dei rappresentanti dei singoli condomini ciò che, come detto, non è avvenuto. Non può certamente dubitarsi che l'approvazione dei rendiconti di gestione del 2019 e del
2020 oltre che del bilancio preventivo del 2021 rientrasse appieno in quella gestione ordinaria affidata – come detto – all'assemblea dei rappresentanti dei condomini.

7. Con il terzo ed ultimo motivo, l'appellante impugna il capo relativo alla condanna al rimborso delle spese di lite del primo grado in favore del supercondominio convenuto.
Contesta, in particolare, la liquidazione operata dal Tribunale, ritenendola totalmente disancorata dai parametri di legge di cui al D.M. n.55/2014 applicabili alle controversie di pari valore a quello dichiarato nell'atto di citazione.
La doglianza in questione deve ritenersi assorbita in considerazione dell'integrale accoglimento dell'appello interposto e quindi del nuovo regolamento delle spese processuali cui questa Corte è tenuta per effetto della riforma della sentenza (cfr. Cass. 3964 del 2003; Cass.
1775 del 2017; Cass. 14916 del 2020).

9. Conclusivamente la sentenza appellata va interamente riformata con statuizione secondo soccombenza sulle spese del grado.

P.Q.M.

La Corte, ogni diversa e contraria istanza, domanda ed eccezione disattese, definitivamente pronunciando, uditi i procuratori delle parti, così provvede: in riforma della sentenza nr. 1830 del 14 aprile 2023 resa dal Tribunale di Palermo, appellata da , con atto di citazione notificato il 28 settembre 2023 , annulla la Parte_1 delibera assembleare del adottata in data 1 luglio 2021; Parte_2 condanna l'appellato a rifondere all'appellante le spese di lite del doppio grado, liquidate per il primo in complessivi euro 1700,00 per compensi e, per questo, in complessivi euro
1984,00 per compensi, in ambo i casi oltre contributo unificato pagato ed accessori come per legge.
Così deciso, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile della Corte di Appello di Palermo, il 24 ottobre 2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
FO PI IU PO