R.G. n. 471/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI GENOVA
SEZIONE SECONDA CIVILE
nelle persone dei magistrati
Dott. Marcello BRUNO - Presidente
Dott. Valeria ALBINO - Consigliere
Dott.ssa Maria Laura MORELLO - Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile d'appello avverso la sentenza N. 1249/2024 del Tribunale di Genova promossa da:

e rappresentati e difesi dall'Avv. Ivana Parte_1 Parte_2
Camoirano, ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in Genova, via Taggia 3/7, come da mandato in atti
Appellanti contro
, in persona dell'Amministratore pro tempore, Controparte_1
rappresentato e difeso dagli Avv.ti Rosalia Bazzurro e Paolo Maria Francesco Patrone, ed elettivamente domiciliato presso il loro studio in Genova Via XX Settembre 33/2A, come da mandato in atti
Appellato

CONCLUSIONI DELLE PARTI:
Per gli appellanti:
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Genova - ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, per le ragioni esposte in Atto di Appello in riforma della Sentenza emessa dal
Tribunale di Genova N. 1249/2024 del 18/04/2024 - limitatamente ai punti e parti non accolte così provvedere: - in via principale e nel merito per i motivi esposti in Atto di Appello, in accoglimento del gravame, riformare la Sentenza N. 1249/2024 del 18/04/2024 pronunciata dal Tribunale di Genova Giudice Got dott.ssa D. Bellingeri nei punti e parti non accolti e, per
l'effetto, accertare e dichiarare illegittima, nulla e in ogni caso invalida in toto la delibera dell'Assemblea del 28/07/2022 adottata dal in LE Controparte_2
(Ge), relativamente a tutti i punti e parti non accolti dell'O.d.G. e precisamente ai punti 1, 2,
3, 4 e 5. - in via principale e nel merito per i motivi esposti in narrativa dell'Atto di Appello, in accoglimento del gravame, riformare la Sentenza N. 1249/2024 del 18/04/2024 pronunciata dal Tribunale di Genova Giudice Got dott.ssa D. Bellingeri e, per l'effetto, accertare e dichiarare illegittima, nulla e in ogni caso invalida la delibera dell'Assemblea del 13/09/2022 adottata dal in LE (Ge), relativamente al punto 2; - Controparte_2
Rigettare l'appello incidentale proposto dal LE (Ge) Controparte_1
in quanto infondato in fatto ed in diritto e comunque avendo il riproposto le CP_2
stesse argomentazioni del primo grado di giudizio e già oggetto di pronuncia di rigetto in relazione alle parti individuali e respingere la richiesta ex adverso formulata di condanna ex art. 96 c.p.c.; - in ogni caso, vinte le spese e compensi di entrambi i gradi di giudizio, compreso il giudizio di reclamo nanti Tribunale di Genova R.G.N. 73/2023, oltre alla fase cautelare di sospensiva nel subprocedimento R.G.N. 9662-1/2023 per la quota meglio ritenuta, oltre alle spese sostenute dagli attori nel procedimento di mediazione. - disporre, ove ritenuto opportuno, la condanna aggravata per termerarietà della lite ex art. 96 c.p.c. del visto il comportamento assunto per aver promosso sterile appello CP_2
incidentale in relazione al punto 1 delibera del 28/07/2022 (parti individuali dei condomini
, da valutarsi equitativamente dalla Corte adita e anche in considerazione Controparte_3
delle due proposte conciliative formulate dai Sigg.ri e sia nel giudizio di Pt_1 Pt_2 mediazione che dopo l'udienza di reclamo rifiutate dal Condominio come documentate.”

Per l'appellato:
“Piaccia alla Ecc.ma Corte di Appello di Genova, contrariis reiectis, respinta ogni contraria istanza, eccezione e/o deduzione, anche istruttoria, per tutte le ragioni e le causali di cui in atti: a) in via preliminare, accertare e dichiarare inammissibile ex art. 342 c.p.c. e/o 348 bis
c.p.c e, per l'effetto, rigettare l'appello promosso dai signori e Parte_1 [...]
avverso la sentenza del n°1249/2024 del Tribunale di Genova del 18.04.2024, Parte_2
depositata in pari data;
b) in via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento delle eccezioni preliminari, nel merito respingere l'appello ex adverso proposto siccome infondato in fatto ed in diritto e/o, comunque, non provato, con conseguente integrale conferma della sentenza impugnata;
c) in ogni caso, accogliere
l'appello incidentale proposto dal Condominio di Via Vigne 44-46 in LE avverso il capo della sentenza del Tribunale di Genova n° 1249/2024 del 18.04.2024, depositata in pari data, con cui il Primo Giudice ha dichiarato la nullità della delibera assunta in data
28.07.2022 sub 1 dell'o.d.g. nella parte relativa agli approvati lavori di posa del c.d. cappotto sui muri condominiali perimetrali della unità immobiliare dei signori e Pt_1 Pt_2 siccome prospicienti i balconi di loro proprietà e, conseguentemente rigettare l'impugnativa ex art. 1137 c.c. promossa avverso tale delibera dai signori e con Pt_1 Pt_2
conseguente diritto per il in LE (GE) di installare i pannelli Controparte_2
di materiale coibente anche su dette facciate condominiali in corrispondenza dei balconi di proprietà come originariamente previsto nel capitolato lavori approvato Controparte_3 dall'assemblea condominiale del 28.07.2022. d) in ogni caso, anche in accoglimento dell'appello incidentale proposto dal Condominio di Via Vigne 44-46 in LE avverso il capo della sentenza del Tribunale di Genova n° 1249/2024 del 18.04.2024, depositata in pari data, di liquidazione delle spese legali, accertare e dichiarare tenuti, nonché condannare i signori e al pagamento in favore del Parte_1 Parte_2 [...]
(GE), in persona del suo Amministratore pro tempore, per Parte_3
intero delle spese di entrambi i gradi di giudizio, compresa quelle della fase inibitoria conclusasi con decreto r.g. n°471-1/2024 del 27-28.06.2024 di rigetto dell'istanza avversaria per inammissibilità, oltre spese generali e oneri accessori come per legge;
e) in ogni caso, condannare i signori e ai sensi e per gli effetti di Parte_1 Parte_2 cui all'art. 96 comma 1 e/o 3 c.p.c., con liquidazione in favore del Controparte_2
in LE (GE), in persona del suo Amministratore pro tempore, al risarcimento
[...]
dei danni e/o pagamento della somma meglio ritenuta, da liquidarsi comunque anche in via equitativa."

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione ritualmente notificato e Parte_1 Parte_2
convenivano in giudizio, dinanzi il Tribunale di Genova, il Condominio Via Vigne 44-46 in
LE chiedendo la declaratoria di illegittimità/nullità delle delibere assembleari del
28.07.2022 ai punti 1, 2, 3, 4 e 5 e della delibera assembleare del 13.09.2022 al punto 2, assunte dal medesimo. Con istanza in data 14.11.2022 gli attori chiedevano al CP_2
Tribunale di Genova di sospendere l'efficacia esecutiva delle delibere impugnate.
Gli attori, a sostegno della domanda, deducevano che: -erano comproprietari dell'appartamento sito in LE, via delle Vigne 46/5 e dei due box siti in LE, via delle Vigne
44/15 e 44/16, facenti parte del in LE;
-le delibere Controparte_2
per cui è causa, datate 28.07.2022 e 13.09.2022, riguardavano interventi di efficientamento energetico e l'utilizzo del Superbonus 110%; -le stesse erano affette da nullità, illegittimità
e inefficacia per i seguenti motivi: 1) indeterminatezza dell'oggetto: le delibere non specificavano chiaramente l'oggetto delle decisioni, mancavano di elementi essenziali e non rispettavano i quorum deliberativi;
2) mancanza di informazioni: non erano stati forniti dettagli sufficienti sui costi, i lavori, le agevolazioni fiscali e le modalità di detrazione;
3) interventi illegittimi: alcuni lavori, come il cappotto termico, compromettevano l'accessibilità ai balconi e riducevano la superficie calpestabile;
4) problemi procedurali: la delibera del
13.09.2022 non aveva riesaminato adeguatamente la precedente delibera, mantenendo i vizi originari;
5) esclusione di alcuni condomini: i proprietari di box senza appartamenti erano stati esclusi dal calcolo delle spese, violando le norme di ripartizione;
6) scelta arbitraria dell'impresa: l'impresa scelta per i lavori non sembrava adeguatamente qualificata e presentava criticità finanziarie;
-lamentavano, pertanto, la mancanza di trasparenza e di informazioni adeguate, con potenziali rischi economici e tecnici per i condomini.
In particolare, esponevano che: “

1.3.1. la delibera assembleare del 28/07/2022 in tutti i suoi punti risultava affetta di illegittimità e/o nullità e, in particolare, 1.3.1.1. dall'esame dell'avviso di convocazione, dai documenti allegati allo stesso, dal testo del deliberato condominiale non era possibile evincere l'oggetto della decisione assembleare essendo il tutto indeterminato perché privo degli elementi essenziali, privo di oggetto, privo di forma e carente di volontà chiara dei condomini,

1.3.1.2. non erano stati rispettati i quorum deliberativi riguardanti gli interventi deliberati,

1.3.1.3. non era stato portato a conoscenza dei condomini l'importo totale delle opere, il computo metrico estimativo, il capitolato dei lavori, il conferimento di incarico alla ditta appaltatrice, il corrispettivo economico totale dell'appalto, la quota per cui era possibile beneficiare delle agevolazioni fiscali, le modalità di detrazione fiscale e il dettaglio con le relative voci di spesa delle quote non agevolabili.

1.3.2. inoltre in relazione al punto 1 dell'o.d.g. del 28/07/2022 1.3.2.1. i lavori deliberati comportavano interventi illegittimi in quanto il cappotto termico, avrebbe compromesso l'accessibilità ai due balconi di proprietà attorea riducendone la superficie calpestabile e la volumetria

1.3.3. inoltre in relazione al punto 2 dell'o.d.g. del 28/07/2022 1.3.3.1. mancava l'indicazione del compenso ai professionisti

1.3.3.2. i professionisti indicati non avevano fornito le garanzie di legge

1.3.4. inoltre in relazione al punto 3 dell'o.d.g. del 28/07/2022 1.3.4.1. detto punto non era indicato nella lettera di convocazione

1.3.4.2. ai condomini non era stata offerta la possibilità di scegliere come potere usufruire del superbonus (detrazione in dichiarazione dei redditi (in cinque anni), lo sconto in fattura o la cessione del credito.

1.3.5. inoltre in relazione al punto 4 dell'o.d.g. del 28/07/2022 1.3.5.1. non esisteva alcun dettaglio dell'importo complessivo dei lavori oggetto di appalto,

1.3.5.2. non esisteva l'importo totale della cessione,

1.3.5.3. non esisteva alcun documento attestante come era residuato l'importo di Euro
110.094,93,

1.3.5.4. dal computo e riparto erano stati esclusi i condomini proprietari dei soli box,

1.3.5.5. il G. C. non poteva dare garanzie essendosi costituito solo a Controparte_4
novembre 2020

1.3.6. inoltre in relazione al punto 5 all'o.d.g. del 28/07/2022 1.3.6.1. indeterminatezza del fondo speciale da pagarsi per l'importo complessivo oppure per stato avanzamento lavori.

1.3.6.2. non è stato deliberato dai condomini il compenso dell'amministratore

1.3.6.3. il compenso dell'amministratore non poteva essere inserito nel fondo speciale di cui all'art. 1135, n. 4, c.c.

1.3.7. la delibera del 13/09/2022 relativamente al punto 2 dell'o.d.g. risultava affetta da nullità in quanto 1.3.7.1. l'assemblea di condominio non poteva limitarsi a richiamare una precedente delibera, ma avrebbe dovuto riesaminare la precedente decisione, con un nuovo apprezzamento degli interessi da perseguire e comporre,

1.3.7.2. la delibera ratificante non era adottata in conformità alla legge, 1.3.7.3. sono stati esclusi dal calcolo – quindi addebitati i loro importi a tutti gli altri condomini
– i condomini che hanno nell'immobile un box ma che non hanno appartamenti di proprietà.”
Si costituiva in giudizio il contestando Parte_3 integralmente le pretese attoree e chiedendo accertare e dichiarare la tardività dell'azione avversaria ai sensi e per gli effetti dell'art. 1137 c.c., con conseguente rigetto delle domande avversarie. Deduceva che: -l'edificio, costruito alla fine degli anni '80, non aveva mai subito lavori di ristrutturazione straordinaria, tanto che il tetto presentava infiltrazioni d'acqua che danneggiavano gli appartamenti sottostanti;
-i condomini chiedevano all'amministratore di convocare un'assemblea straordinaria per valutare l'opportunità di usufruire dell'ecobonus
110% per i lavori di manutenzione straordinaria;
-durante l'assemblea straordinaria del
02.12.2021 era stato conferito l'incarico agli architetti e di Controparte_5 CP_6
occuparsi degli adempimenti tecnici e amministrativi necessari per accedere al Superbonus
110% e, successivamente, il 14.03.2022, l'assemblea deliberava di procedere con i lavori di manutenzione straordinaria e riqualificazione energetica;
-i coniugi e Pt_1 Pt_2
avevano votato contro le delibere, proponendo solo in seguito impugnazione contro le delibere del 28.07.2022, che approvavano i lavori di rifacimento delle facciate e delle coperture;
-nonostante le opposizioni, l'amministratore sottoscriveva un contratto di appalto con la società per un importo complessivo di € 1.669.191,76, di cui € Controparte_4
110.094,93 a carico del condominio;
e avviavano una procedura di Pt_1 Pt_2
mediazione, conclusasi senza accordo, mentre il Tribunale di Genova emetteva un'ordinanza di sospensione delle delibere di cui ai punti 1 e 5 dell'assemblea del
28.07.2022, limitatamente ai lavori di cappotto termico che avrebbero ridotto la proprietà privata dei coniugi;
-nonostante le vicissitudini giudiziarie, il consegnava l'area CP_2 di cantiere all'impresa appaltatrice per avviare i lavori, in conformità con gli obblighi contrattuali e le disposizioni del decreto aiuti quater (D.L. 176/22 del 18.11.2022).
Il Giudice di primo grado, istruita la causa documentalmente, con l'impugnata sentenza così statuiva: - “dichiara la nullità della delibera assunta dal convenuto in data CP_2
28.7.2022 sub 1 dell'odg, nei limiti e per le ragioni di cui in parte motiva;
- dichiara inammissibile l'impugnativa delle delibere assunte dal convenuto in data CP_2
28.7.2022 sub 2, 3, 4 e 5 dell'odg, nei limiti e per le ragioni di cui in parte motiva;
- rigetta
l'impugnativa della delibera assunta dal convenuto in data 13.09.2022 sub 2 CP_2 dell'odg, nei limiti e per le ragioni di cui in parte motiva;
- condanna il convenuto CP_2
a rimborsare alla parte attrice le spese di lite, che si liquidano, per la fase di merito, in €
288,10 per esborsi e € 1.693,00 per onorario, oltre spese generali e accessori di legge, per la fase cautelare, in € 1.168,00, per onorario, oltre spese generali e accessori di legge, per le fasi di mediazione in € 97,60 per esborsi e € 150 per onorario oltre spese generali e accessori di legge.”
Avverso la pronuncia proponevano appello e Parte_1 Parte_2 domandano, previa sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza gravata e in parziale riforma della stessa, accertare e dichiarare illegittime, nulle e invalide le delibere dell'assemblea del 28.07.2022 e la delibera dell'assemblea del 13.09.2022.
In particolare, gli appellanti si dolevano della errata interpretazione e/o valutazione delle delibere assembleari. Omesso inquadramento nella nullità, chiedendo la condanna aggravata del condominio ex art. 96 c.p.c.
Con decreto del 27.06.2024, questa Corte dichiarava inammissibile l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata.
Si costituiva in giudizio il chiedendo, previa Controparte_1 dichiarazione di inammissibilità dell'appello ex art. 342 c.p.c. e 348 c.p.c., rigettare lo stesso perché infondato in fatto e in diritto e comunque non provato. In via incidentale, domandava rigettare l'impugnativa ex art. 1137 c.c. promossa avverso la delibera del 28.07.2022, con conseguente diritto per il di installare i pannelli di materiale coibente anche sulle CP_2
facciate condominiali in corrispondenza dei balconi di proprietà attorea, come originariamente previsto nel capitolato lavori approvato dall'assemblea condominiale del
28.07.2022. Chiedeva condannare e l pagamento Parte_1 Parte_2
in favore del condominio delle spese di entrambi i gradi di giudizio condannando in ogni caso i coniugi, ai sensi dell'art. 96 co.1 e/o 3 c.p.c., al risarcimento dei danni e/o pagamento della somma ritenuta di giustizia. In particolare, lamentava la violazione e falsa applicazione del principio della domanda e l'erronea interpretazione dei fatti e documenti di causa, censurando la statuizione di primo grado nella parte in cui il Tribunale di Genova: 1) ha dichiarato la nullità della delibera assunta in data 28.07.2022 sub.1 dell'o.d.g. nella parte relativa agli approvati lavori di posa del c.d. cappotto sui muri condominiali perimetrali della unità immobiliare di e 2) non ha tenuto conto alcuno del fatto che Pt_1 Pt_2 Pt_1
e nulla hanno mai lamentato in atti in ordine a qualsivoglia asserita riduzione della Pt_2
proprietà privata, omettendo di formulare qualsivoglia domanda giudiziale sul punto;
3) ha violato o applicato falsamente le disposizioni di cui all'art. 119 c.9 bis del Decreto-legge
34/2020 (decreto rilancio). Con provvedimento del 2.4.2025 il Consigliere istruttore, viste le note depositate dalle parti sostitutive dell'udienza in data 01.04.2025, visto l'art. 352 c.p.c., riservava la decisione al
Collegio ed il deposito della sentenza.
MOTIVI DELLA DECISIONE

Il eccepisce in via preliminare l'inammissibilità Parte_4 dell'avversario atto di appello ai sensi e per gli effetti degli artt. 342 cpc.
Secondo l'appellato, infatti, l'atto di appello non avrebbe specificato come l'appellante intendeva modificare la sentenza.
L'eccezione è infondata.
Nell'interpretazione dell'art. 342 c.p.c., la giurisprudenza ha affermato che “Gli artt. 342 e
434 c.p.c., nel testo formulato dal d.l. n. 83 del 2012, conv. con modif. dalla l. n. 134 del
2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di
“revisio prioris instantiae” del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata (Cass. Sez. Un. 27199/17).
In sostanza, il requisito della specificità dei motivi dell'appello postula che alle argomentazioni della sentenza impugnata vengano contrapposte quelle dell'appellante, al fine di inficiare il fondamento logico-giuridico delle prime.
Ciò è quanto fatto da parte appellante.
Questa, infatti, ha indicato le parti della sentenza impugnate e le ragioni per cui queste dovrebbero essere riformate. Inoltre, dal contesto dell'atto di appello è chiaramente evincibile quello che, a giudizio di parte appellante, avrebbe dovuto essere il contenuto della sentenza di primo grado: annullare tutte le delibere condominiali impugnate per le ragioni dedotte.
Non è, invece, necessario un'indicazione analitica o formale di tale modifica, con un progetto di sentenza alternativa: “Gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal d.l. n. 83 del 2012, conv. con modif. dalla l. n. 134 del 2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, ovvero la trascrizione totale o parziale della sentenza appellata, tenuto conto della permanente natura di "revisio prioris instantiae" del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata.
Le delibere impugnate attengono all'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria con agevolazione fiscale Superbonus 110% dell'edificio condominiale per efficientamento energetico di tetto e facciate con apposizione del cappotto termico e lavori trainati con sostituzione serramenti e caldaie.
Con il primo motivo gli appellanti deducono che il Tribunale avrebbe errato nel non considerare nulle tutte le delibere assunte dal nelle assemblee del 28/07/2022 CP_2
ai punti 1, 2, 3, 4 e 5 e del 13/09/2023 al punto 2.
Gli appellanti asseriscono che il Tribunale ha accolto la domanda di nullità della delibera al punto 1 del 28/07/2022 circa l'apposizione del cappotto sulle parti individuali ed in parte motiva ha sostenuto che a fronte dell'accoglimento di tale motivo di censura ogni pronuncia sulle altre doglianze risulta superata ed assorbita, salvo poi dichiarare inammissibili e respingere le altre domande attoree.
In realtà, il ritenuto assorbimento di altre questioni riguarda sempre la delibera di cui al punto
1 del 28.7.2022, nulla in quanto comporta una lesione del diritto di proprietà determinando una riduzione della superficie utile (piano di calpestio) dei balconi in proprietà esclusiva degli appellanti.
Solo nel successivo paragrafo sono infatti trattate le doglianze da riferirsi all'ulteriore deliberato di cui ai punti 2, 3, 4 e 5 dell'ordine del giorno, come segue: “Parte attrice eccepisce l'illegittimità delle delibere di cui ai punti 2,3,4,5 dell'odg del verbale 28.07.2022 per indeterminatezza, incompletezza, arbitrarietà, irregolarità non essendo state fornite all'Assemblea adeguate informazioni né sui lavori, né sui tecnici incaricati, né sulle spese conseguenti;
per errata convocazione e calcolo delle maggioranze”. Indi, ritenuto che “Alla luce di quanto sopra la decisione prese dall'assemblea risultano frutto di consapevole, attenta ed elaborata discussione, assunte nell'ambito della discrezionalità di cui gode l'assemblea”, il Tribunale disattende le predette doglianza. Così prosegue la statuizione di primo grado: “In merito al lamentato mancato rispetto del quorum costitutivo e deliberativo 5.6.1. Secondo la Suprema Corte, devono essere qualificate come semplicemente annullabili 5.6.1.1. le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale (Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza 4806/05).

5.6.1.2. le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio delle dette attribuzioni assembleari, che non sono contrarie a norme imperative (Corte Cass n. 9839/2021), cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, secondo comma, cod. civ. , 5.6.2. Si osserva che nel caso di specie, le delibere di cui ai punti 2, 3, 4
e 5 dell'odg 18.07.2022 avrebbero vizi che, qualora accertati, porterebbero all'annullabilità, non esaminabile da questo giudice stante la tardività dell'impugnazione, come sopra accertata.

5.6.3. Alla luce di quanto sopra deve essere dichiarata inammissibile l'impugnazione dei punti 2,3,4 e 5 all'odg del verbale del 28.07.2022”.
Parte appellante assume invece che le delibere impugnate sono anch'esse affette da nullità in quanto mancanti degli elementi costitutivi essenziali e/o impossibilità dell'oggetto, afferente deliberazioni di spese ricomprese nel cd Superbonus.
Il Superbonus è l'agevolazione fiscale disciplinata dall'art. 119 del D.L. n. 34/2020 (c.d. decreto Rilanci). Esso comporta una detrazione fino al 110% delle spese sostenute per la realizzazione di specifici interventi finalizzati all'efficientamento energetico e al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici.
La detrazione è riconosciuta per le spese sostenute 2022/2023.
E' possibile una detrazione in quattro quote annuali entro i limiti di capienza dell'imposta annua derivante dalla dichiarazione dei redditi oppure ottenere un contributo anticipato sotto forma di sconto in fattura praticato dai fornitori di beni e servizi ovvero la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante in favore degli altri fornitori di beni e servizi necessari alla realizzazione degli interventi, agli altri soggetti oppure agli istituti di credito o intermediari finanziari.
Lamentano gli appellanti che perché la deliberazione fosse valida nell'O.d.G. doveva essere indicato l'ammontare della spesa totale oggetto di appalto, le spese oggetto di detrazione ed altresì indicate le varie opzioni possibili conseguibili dai singoli condomini, ripartite per quote e indicate le modalità di utilizzo, ossia se in compensazione diretta oppure cedibili a terzi mediante il sistema di sconto in fattura e/o con cessione del credito anche a favore di banche e/o intermediari finanziari autorizzati, mentre invece la delibera era meramente programmatica, non suscettibile di dare luogo all'esecuzione dell'opera perché priva dei requisiti essenziali (i documenti allegati alla convocazione erano insufficienti : il valore dell'appalto non c'era, come c'era un computo metrico illeggibile in formato exel e anche le precedenti Assemblea che il Giudice cita già citati dal ossia quelle del CP_2
21/06/2021 - 1/12/2021 e 15/03/2021 erano semplicemente atte a far stilare la sola relazione di salto delle due classi per efficientamento energetico oltre ad incarico ai tecnici di verificare la regolarità urbanistica) . Quindi, utilizzando tutti i criteri generali di interpretazione, parte appellante evinceva che il deliberato fosse affetto da nullità, sottolineando che comunque la delibera assunta in contrasto con la volontà di alcuni condomini laddove contemplava lavori nella parte individuale, ed era pertanto viziata da nullità che veniva ad invalidare anche i punti successivi del deliberato del 28/07/2022 (In particolare, così si esprime parte appellante: “Circa il punto 2: la spesa non meglio precisata dai tecnici dello c'è Parte_5 scritto nel Verbale di assemblea che “il cui compenso sarà pagato dal G.C.” l'importo di ben
Euro 143.599,78 indicata come detratta invece non meglio precisata sia al 110% che al 60% salta fuori a giudizio radicato (Cfr. prod. 23 allegato Riepilogo compensi); circa punto n. 3 veniva inserito senza metterlo nella lettera di convocazione che riguardava appunto la cessione del credito senza indicare esattamente le alternative e senza sapere esattamente i condomini cosa andassero a cedere: quindi anch'esso nulla e poi oggetto di rettifica con
Assemblea come punto 2 pedissequo in Assemblea condominiale del 13/09/2023; circa il punto 4 in realtà non veniva esaminata l'Offerta del NE TR perché come si evince dalla lettera di convocazione (Cfr. prod. 12 e per Condominio doc. 14) l'offerta del general contractor è l'importo residuo da pagare di Euro 110.094,93 mentre avrebbe dovuto indicare l'importo totale dell'appalto con gli importi ceduti e il residuo rimanente;
circa il punto
5 ossia la costituzione del fondo - dove peraltro l'Amministratore chiede due rate una entro il 31/08/2022 e non viene votata l'altra opzione stato avanzamento lavori quindi ancora prima della firma del contratto è inserito anche il suo compenso che ovviamente non andava inserito come nel fondo e comunque anche nella bozza del contratto c'era scritto che l'importo sarebbe stato Versato a stato avanzamento lavori e ricordiamo che poi i lavori sono effettivamente iniziati quasi allo spirare della fine del Superbonus 110% ossia ad ottobre
2023 quindi ben 14 mesi dopo il Verbale di Assemblea.”
Circa il punto 2 della delibera del 13/09/2022 parte appellante assume che “l'Amministratrice accortasi di non aver inserito tale punto già 3 del deliberato nella lettera di convocazione del 20/07/2022 ha convocato ulteriore assemblea per ratificare in modo pedissequo il punto 3 di quella del 28/07/2022, ma considerato che per tale punto non era stata spiegata la modalità di fruizione detrazioni né era neppure stata spiegata nel punto 2 del 13/09/2022 non può essere ratifico un punto nullo.”
Affermando che correttamente invece la sentenza impugnata ha ritenuto che i condomini fossero adeguatamente informati sugli argomenti oggetto della delibera (docc. 14-16 e 17
), il appellato rileva anzitutto l'intervenuto passaggio in giudicato CP_2 CP_2
della sentenza nella parte in cui il Tribunale ha rigettato le domande formulate nel primo grado di giudizio da e inalizzate a far valere ex art. 1137 c.c. asseriti vizi di Pt_1 Pt_2 annullabilità delle delibere impugnate di cui ai punti nn°1-2-3-4-5 dell'o.d.g. del 28.07.2022
e n°2 dell'o.d.g. del 13.09.2022
Quanto ai documenti allegati all'avviso di convocazione dell'assemblea del 28.07.2022 così come alle stesse delibere impugnate il deduce che “sono stati specificati sia gli CP_2 importi complessivi delle opere deliberate – pari ad euro 974.526,90 oltre i.v.a., compensi professionisti e extra, così come distinte in base alla quota di agevolazione fiscale (110% -
60% - 50%) - sia l'ammontare della quota dei c.d. “oneri finanziari”, quota lavori 50% e 60%, nonchè compenso dell'Amministratore - pari a complessivi euro 135.822,42 - a carico del
, siccome fiscalmente non detraibili e cedibili (Allegato C - doc. 14 e 17); nel CP_2
testo dei verbali di assemblea del 1.12.2021, 15.03.2022 e 28.07.2022, oltre che dal tenore dei documenti visionati in dette adunanze ed allegati ai relativi avvisi di convocazione
(Allegato C - docc. 11-17) ben risultano comunque specificati i riferimenti normativi della pratica c.d. Superbonus 110% e/o, comunque, la volontà di procedere da parte del all'esecuzione di tali lavori attraverso la cessione del credito fiscale CP_2 conseguente;
l'assemblea del 28.07.2022 ha approvato i lavori c.d. “superbonus 110%” sulla base di attestato di prestazione energetica, nonché di una “diagnosi energetica” dei tecnici incaricati dall'assemblea del 1.12.2021 (Allegato C - doc. 11) confermata, poi, dalla
“relazione di intervento” redatta dall'ing. (Allegato C - doc. 36); Controparte_7
l'assemblea del 28.07.2022 ha approvato i lavori per cui è causa sulla base di preventiva verifica urbanistica sia dell'edificio condominiale, sia delle proprietà private (Allegato C - docc. 14 e 23); i compensi del Direttore dei lavori, piuttosto che del Responsabile dei Lavori
e del coordinatore della sicurezza, sotto stati tutti inclusi nella quota parte del corrispettivo del contratto di appalto oggetto della cessione del credito e, quindi, sono a carico integrale del NE TR (Allegato C - doc. 21 art. 6), rimanendo invariato -a prescindere da detti compensi -l'importo a carico del per i soli oneri finanziari e compenso CP_2 amministratore così come approvato regolarmente il 28.07.2022 (Allegato C - doc. 17), difatti riportato in ugual misura nel contratto di appalto (Allegato C - doc. 23 art. 6); il computo metrico estimativo presentato all'approvazione dell'assemblea del 28.07.2022 (Allegato C - doc. 14) e allegato al contratto di appalto stipulato col NE TR (Allegato C - doc. Contr 23) è stato redatto secondo il prezziario c.d. ggiornato al secondo semestre 2021; i professionisti incaricati dal Condominio, così come l'Amministratore risultano assicurati per i rischi conseguenti e relativi i lavori approvati secondo la pratica di cessione del credito c.d.
“superbonus 110% (Allegato C - doc. 37)”.
Parte appellata svolge altresì appello incidentale per la riforma della pronuncia di nullità della delibera di cui al punto 1 dell'odg del 28.7.2022, assumendo anzitutto che il Tribunale non avrebbe tenuto conto alcuno del fatto che gli attori in primo grado non hanno formulato alcuna domanda che presuppone una “riduzione della proprietà privata”, violando così il disposto dell'art. 112 cpc. Deduce altresì la violazione della disposizione di cui all'art. 119 c.
9 bis del Decreto Legge 34/2020.
Si esamina dapprima l'appello incidentale in quanto gli appellanti principali hanno dedotto la nullità delle ulteriori delibere impugnate anche come derivante dalla pronunciata nullità della delibera di cui al punto 1 dell'odg.
Orbene, non si versa in ipotesi di violazione dell'art. 112 cpc, dal momento che gli attori in primo grado avevano dedotto “inoltre in relazione al punto 1 dell'o.d.g. del 28/07/2022

1.3.2.1. i lavori deliberati comportavano interventi illegittimi in quanto il cappotto termico, avrebbe compromesso l'accessibilità ai due balconi di proprietà attorea riducendone la superficie calpestabile e la volumetria”.
La delibera di cui al punto 1 dell'odg del 28.07.2022 ha per oggetto lavori di rifacimento totale delle facciate e delle coperture dell'edificio condominiale (compresi serramenti e calderine private “per chi ha espresso tale volontà”) ed in quanto approvativa di interventi di riduzione della proprietà privata, in assenza del consenso di tutti i condomini interessati dalla conseguente riduzione degli spazi utilizzabili dei balconi di proprietà individuale, l'opera è stata ritenuta dal Tribunale illegittimamente deliberata a maggioranza dei condomini (Cass., sez. un., Sentenza n. 4806 del 07/03/2005; Sez. 2, Sentenza n. 17014 del 20/07/2010).
È stato oggetto di accertamento peritale il fatto che la posa del cappotto termico (per uno spessore di uno spessore di 3 cm prospicente il balcone) comporta la perdita di superficie utilizzabile di 0.19 mq a fronte di una superficie complessiva di 7,45 mq per il primo balcone e di 0,20 mq a fronte di una superficie per la seconda terrazza di 15,75 mq. Ne deriva quindi una lesione del diritto di proprietà alla luce della riduzione della superficie utile (piano di calpestio) dei balconi degli attori/appellati con conseguente illegittimità della delibera.
Se le finalità del decreto rilancio D.l. 34/2020 art. 119 c. 9 bis portano ad escludere la totalità dei consensi dei condomini partecipanti ai fini della valida approvazione dei lavori di manutenzione straordinaria ed efficientemente energetico e sismico degli edifici condominiali, c.d. Superbonus 110%, (possono essere deliberati dall'assemblea condominiale col voto favorevole della maggioranza semplice (50+1) degli intervenuti all'adunanza che rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio (art. 119 c. 9 bis), va chiarito che il “quorum” necessario per legge ai fini della validità della delibera non potrà essere superato dalla normativa di cui all'art. 119 d.l. 34/2020 che ha previsto maggioranze deliberative speciali per l'approvazione degli interventi di cui alla norma richiamata. La ridotta maggioranza richiesta è infatti riferita esclusivamente alle deliberazioni che hanno ad oggetto lavori sulle parti comuni e che non vadano ad influire sui diritti di proprietà esclusiva.
È quindi evidente che ove non sussiste il consenso unanime dei singoli proprietari , la deliberazione è nulla in quanto avente oggetto impossibile, non potendosi decidere a maggioranza in merito ad interventi che coinvolgono le singole unità immobiliari in proprietà esclusiva: una delibera di questo tenore è radicalmente nulla e impugnabile in ogni tempo anche oltre i termini di 30 giorni previsti dall'art.1137 del c.c.
Ne consegue il rigetto del motivo d'appello incidentale.
Venendo quindi alle doglianze formulate da e le Parte_1 Parte_2
stesso non meritano accoglimento.
Con la sentenza n. 921 del 13 gennaio 2023, la Corte di Cassazione si è pronunziata in materia di delibere condominiali, richiamano i principi della sentenza del 14 aprile 2021, n.
9839: la delibera condominiale può essere nulla per impossibilità dell'oggetto (art. 1346 del c.c.), illiceità della causa (art. 1343 del c.c., ovvero contrarietà a norma imperativa (art. 1418 del c.c.). Quanto alla nullità per impossibilità dell'oggetto, essa è da intendersi sia come impossibilità materiale, che giuridica. L'impossibilità dell'oggetto è materiale qualora sia impossibile dare esecuzione ed attuazione materiale a quanto dai condomini deliberato;

l'impossibilità è, invece, giuridica qualora la deliberazione assembleare non riguarda beni ed oggetti comuni, bensì individuali;
ovvero, qualora abbia ad oggetto finalità extracondominiali: in tal caso, la nullità è da vedersi nella mancanza di titolarità della deliberazione da parte dell'assetto condominiale. Orbene, con riferimento alla assemblea Con del 28.7.2022 sono state esaminate “le due offerte pervenute da parte dei due ”, dopo che è stato deliberato di procedere con “i lavori in 110%” ed è stato conferito incarico allo studio A20 per le mansioni tecniche professionali previste dal D Lgs 81/2008 (“il cui Con compenso sarà pagato dal ”).
A fronte dell'esame delle due offerte viene precisato che la quota maggiore a debito dei condomini costituita dal costo della cessione che sono gli oneri finanziari, “Tale quota andrà versata 50% entro la fine di agosto (alla firma del contratto con CG e 50% fine settembre
(inizio lavori). Viene deliberato di affidare i lavori a con l'approvazione di un CP_4 preventivo di importo di € 110.094,93”. Viene quindi indicato il preventivo totale dell'importo di € 135822,42, e l'amministratore comunica che invierà il riparto, ribadendo i termini dell'acconto e del saldo, come sopra indicati.
Vi è quindi la costituzione del fondo speciale ex art. 1135 n 4 cc , previsto a condizione di validità della deliberazione, al fine di scongiurare il rischio che i condomini virtuosi debbano sostenere la spesa anche per i morosi, garantendo così anche il terzo fornitore.
E' altresì presente la precisazione che “il metodo adottato per la divisione della spesa totale esclude i proprietari dei box che non hanno un appartamento di proprietà in quanto da tali subalterni ci viene data capienza fiscale, e che è un'eccezione che non dovrà ripetersi per eventuali futuri interventi.” La sentenza di primo grado ha statuito che l'esclusione dei proprietari dei box dalla ripartizione “comporta che gli stessi non abbiano interesse a votare su delibere relative alle spese stesse quale è la scelta di stipulare l'atto concessione di credito o sconto in fattura”, e tale statuizione non è oggetto di specifico motivo di concreta doglianza.
Ne consegue che, a prescindere dalla successiva redazione del contratto d'appalto, ciò che rileva ai fini di considerare la deliberazione assunta valida è rappresentato dalla sussistenza dagli elementi evidenziati, che consentono di escludere si versi in ipotesi di nullità.
Neppure sussiste un'ipotesi di nullità derivata dalla declaratoria di nullità del punto 1. Ciò in quanto la nullità accertata dalla pronuncia di primo grado e confermata nell'odierna sede è riferita (“dichiara la nullità della delibera assunta dal convenuto in data CP_2
28.7.2022 sub 1 dell'odg, nei limiti e per le ragioni di cui in parte motiva”) unicamente alle deliberazioni che interessano la proprietà esclusiva e si deve prescindere da ogni valutazione in ordine alla eventuale minore resa degli interventi alla luce della circostanza – non contestata – che i lavori approvati con le delibere condominiali per cui è causa nelle more sono stati eseguiti e quasi ultimati, e non hanno interessato le porzioni di facciata in corrispondenza dei balconi di proprietà e in osservanza di quanto disposto Pt_1 Pt_2
dal Tribunale. Nella delibera in esame veniva verbalizzata altresì la decisione dei condomini in merito alla cessione, a titolo oneroso e pro soluto, del credito d'imposta loro spettante ai sensi dell'art. 121 DL 34/2020, come convertito in legge 770/2020: “conferimento all'Amministratore dell'incarico di raccogliere le manifestazione scritte di volontà dei condomini” e di espletare le pratiche necessarie per addivenire alla stipula dell'atto di cessione o sconto in fattura.
Non era previsto un tale ordine del giorno nell'avviso di convocazione dell'assemblea.
Pertanto nella successiva delibera del 12.9.2022 al punto 2 si da atto di ratificare la delibera precedente. In realtà dalla verbalizzazione di evince che viene espressamente e nuovamente deliberato di conferire incarico all'amministratore di addivenire all'atto di cessione del credito, conferendo all'uopo tutti i poteri necessari, con ciò determinando propriamente ad una nuova deliberazione, quantomeno sotto tale profilo.
Ne consegue la reiezione dei motivi d'appello volti ad accertare la nullità delle ulteriori deliberazioni condominiali impugnate.
Il impugna altresì in via incidentale la pronuncia in ordine Controparte_2 alle spese di lite. Il Tribunale di Genova, secondo l'assunto di parte appellante non avrebbe dovuto compensare le spese nella misura dei 2/3 addebitando al condominio il pagamento della residua quota di 1/3, bensì compensare per 1/3 le spese di lite con condanna della parte e al pagamento in favore del condominio della restante quota di Pt_1 Pt_2
2/3,ovvero quantomeno compensare le spese di lite.
Il motivo non merita accoglimento, alla luce della accertata invalidità di parte del deliberato.
Non sussistono i presupposti per una condanna aggravata del ai sensi dell'art. CP_2
96 cpc, non risultando che la condotta processuale di quest'ultimo sia connotata da profili di dolo o mala fede, non rilevando eventuali raggiunte transazioni con terzi che non attengono al presente giudizio.
Quanto alle spese di lite del presente grado di giudizio, queste sono integralmente compensate tra le parti, attesa la reciproca soccombenza.
Si dà atto della sussistenza dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del D.P.R. 115/2002 a carico dell'appellante principale ed incidentale.

P. Q. M.

La Corte di Appello
Ogni diversa o contraria domanda, eccezione e deduzione disattesa e reietta, definitivamente pronunciando, rigetta l'appello principale formulato da e Parte_1 Parte_2 rigetta l'appello incidentale formulato da e per l'effetto Controparte_2
conferma la sentenza N. 1249/2024 del Tribunale di Genova.
Compensa integralmente tra le parti le spese di lite del grado.
Dà atto della sussistenza dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del D.P.R. 115/2002 a carico dell'appellante principale ed incidentale.
Genova, 4.4.2025
Il Consigliere estensore Il Presidente dott.ssa Maria Laura Morello dott. Marcello Bruno