N. R.G. 678/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Bari, Prima Sezione Civile, composta dai signori magistrati:

1.dott. Maria Mitola Presidente

2.dott. Michele Prencipe Consigliere

3.dott. Alessandra Piliego Consigliere rel. ha pronunziato, nella causa iscritta nel registro generale dell'anno 2022 col numero d'ordine 678 la seguente
SENTENZA sulla domanda proposta da , Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4
(avv.ti Fischetti Pierpaolo, Bavaro Gabriele)
[...] Parte_5
CONTRO
(avv.to Totaro Teresa) Controparte_1
All'udienza del 22.10.2024 la causa è stata riservata per la decisione
MOTIVI DELLA DECISIONE
, , quali Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5
proprietari di un lotto sito in tra via Gargano e via Monte Barone, fgl 22, p.lle 834, 835 CP_1
e 836 di mq 2662, esponevano che:
- con istanza del 7.8.18, avevano chiesto al Comune di il rilascio del permesso di CP_1
costruire per la realizzazione, sul predetto lotto, di tre fabbricati per civili abitazioni conformemente alle prescrizioni di p.r.g. e alla zonizzazione urbanistica di detta area (“zona
B”);
- il con nota notificata il 31.10.2018, aveva comunicato che l'area era stata di fatto CP_1
adibita ad uso pubblico ininterrottamente da 40 anni e con successiva nota del 26.11.2018 aveva ribadito il diniego;

- il TAR, adito dai ricorrenti, aveva annullato il predetto diniego di pdc con sentenza n.
955/2019 del 2.07.2019 che era stata confermata dal Consiglio di Stato ( adito dal , CP_1 pagina 1 di 7 con sentenza n. 3671/21 valorizzando la mancanza di un valido titolo costitutivo dell'uso pubblico e con l'esplicita indicazione al della possibile attivazione della procedura CP_1 sanante di cui all'art. 42-bis del DPR n. 327/2001;
- con istanza notificata il 10.06.2021 avevano chiesto al la restituzione Controparte_1 delle aree illegittimamente occupate ovvero il loro acquisto al patrimonio dell'Ente mediante provvedimento di acquisizione sanante ex art. 42 bis L. n. 327/01;
- avverso il reiterato silenzio serbato dal i ricorrenti avevano nuovamente proposto CP_1
ricorso al TAR che, con sentenza n. 3/2022 del 3.01.2022, “ordinava al
[...] di pronunciarsi sull'istanza dei ricorrenti in data 10 giugno 2021 nel termine CP_1
perentorio di 90 giorni dalla notifica della presente sentenza, nomina(ndo) il Prefetto di Foggia, con facoltà di sub delega, quale Commissario ad acta per l'ipotesi di perdurante inerzia del
CP_1
- con nota prot. n. 3556 del 25.1.22 il aveva comunicato che, giusta Controparte_1
deliberazione della Commissione Straordinaria con i poteri del C.C. n. 75 del 27.10.21, aveva proceduto all'acquisizione sanante di detti suoli a titolo gratuito a cui era seguito il decreto sanante n. 10640/2022 del 01.04.2022.
Tutto ciò premesso i ricorrenti adivano questa Corte per determinare l'indennità di cui al decreto di acquisizione sanate n. 10640/2022 del 1°.04.2022 che quantificavano in € 6.820.000,00, come da stima operata dal ctp ing. ovvero nella somma giudizialmente determinata. Per_1
Si costituiva il contestando la fondatezza della domanda deducendo che: Controparte_1
- sui suoli oggetto del contendere era stata già rilasciata a la concessione edilizia Parte_6
n. 9 del 14.3.1971 per la costruzione di due palazzine per civile abitazione e negozi, con l'apposizione della prescrizione di “cedere al le strisce di suolo antistante e lato della CP_1 erigenda costruzione come specificato dalla convenzione”, oltre che di sistemare a parcheggio la zona retrostante al fabbricato, nonché, ancora, di provvedere agli alloggi delle reti idriche e fognarie e alla pubblica illuminazione;

- con rogito del 7.4.1971 i predetti suoli erano stati venduti dal ad alcuni acquirenti, tra i Pt_6
quali odierno ricorrente, prevedendo che mq. 1103 “dovranno essere adibiti Parte_1
a servizio dei fabbricati” e mq. 2788 “dovranno essere adibiti a pubblica piazza, giusta atto di sottomissione sottoscritto con il ”; Controparte_1
- in sede istruttoria l'ufficio tecnico aveva evidenziato l'irreperibilità dell'originaria licenza edilizia del 1971 ma che, in ogni caso, i suoli oggetto della proposta progettuale erano stati pagina 2 di 7 “trasformati irreversibilmente” e la conformazione della predetta insula era incompatibile con quella proposta dai ricorrenti nella domanda di permesso di costruire.
Concludeva che, le aree in questione dovevano ritenersi cedute gratuitamente al in CP_1 applicazione della disciplina, applicabile ratione temporis, di cui all'art. 28 della legge 1150/1942 e all'art. 10 della legge 765/1967, e che tali aree erano state adibite ad uso pubblico “ininterrottamente da oltre quarant'anni”.
Eccepiva, altresì, il difetto di giurisdizione di questa Corte di Appello poiché, a fronte della intervenuta cessione gratuita dei suoli, il giudizio introdotto dai ricorrenti non verteva sulla determinazione dell'indennità ex art. 42 bis ma aveva ad oggetto il decreto stesso di acquisizione sanante n.
10640/2022 del 1°.04.2022.
Per le medesime ragioni contestava la fondatezza nel merito della avversa domanda ed instava per il rigetto con vittoria di spese.
La domanda è fondata.
L'assunto del in ordine alla cessione gratuita dei suoli non è condivisibile poiché- come già CP_1
reiteratamente affermato dai giudici amministrativi- non sussiste un titolo giuridicamente idoneo a legittimare il passaggio di proprietà al delle aree di cui è causa, tale non potendosi ritenere la CP_1
compravendita tra privati del 7 aprile 1971, con cui le particelle sono state trasferite anche in favore di uno dei ricorrenti in primo grado, mancando un titolo da cui ricavare che le aree Parte_1
erano destinate ad opere di urbanizzazioni soggette ad obbligo legale di cessione gratuita.
In altri termini, la cessione delle aree prevista nella licenza del 1971 (“strisce di suolo antistante e lato della erigenda costruzione come specificato dalla convenzione”) invocata dal Comune di CP_1
non è mai stata trasfusa in una convenzione.
Ne consegue che, come già diffusamente argomentato dai giudici amministrativi, l'intervenuta occupazione delle aree, non supportata da un titolo idoneo (esproprio o cessione volontaria derivante dalla licenza del 1971) e la realizzazione su di esse di opere pubbliche integra un mero fatto e non un titolo di acquisto della proprietà.
A sostegno dell'assunto della cessione gratuita il ha richiamato gli artt. 28 della legge CP_1
1150/1942 e 10 della legge 765/1967 che non sopperiscono, tuttavia, alla mancanza di una convenzione nel senso sopra indicato.
A questo punto occorre ribadire il consolidato principio, parimenti affermato anche dalla giurisprudenza amministrativa, secondo cui l'acquisizione sanante obbliga la P.A. a corrispondere, per l'acquisizione, una somma pari al valore che il bene ha al momento dell'emanazione dell'atto
(Consiglio di Stato, Sez. IV, 6255/2021; Cass. 18780/2021). Infatti il provvedimento di acquisizione pagina 3 di 7 sanante ex art. 42 bis citato è volto a ripristinare, ma solo con effetto ex nunc, la legalità amministrativa violata, sicché il valore venale delle aree da acquisire al patrimonio pubblico, ai fini del ristoro del pregiudizio patrimoniale per la perdita della proprietà, deve essere calcolato alla data di adozione del provvedimento acquisitivo. In altri termini, dall'irretroattività dell'acquisizione sanante prevista dall'art. 42 bis Testo unico espropriazioni, consegue che il valore venale del bene, in base al quale determinare l'indennizzo patrimoniale dovuto al proprietario ablato, deve essere quello riferito al momento dell'acquisizione del bene stesso 8vd. in motivazione ez. 1 - , Ordinanza n. 8163 del
26/03/2024).
La Corte di Cassazione ha, altresì, affermato che, comunque, non deve computarsi il valore dell'opera pubblica che sullo stesso bene sia stata, anche solo parzialmente, realizzata dalla P.A. (Cass., Sez. 1,
Ordinanza n. 9871 del 13/04/2023; Cass., Sez. 1, n. 15822 del 06/06/2024).
Orbene, nel caso di specie, dal certificato di destinazione urbanistica, aggiornato al momento del decreto di acquisizione sanante, emerge che le p.lle 834, 835 e 836 ricadono in “zona omogenea territoriale di tipo “B”- viabilità esistente.
Il certificato in nota stabilisce che nelle zone B sono ammesse destinazioni d'uso ad abitazioni e attrezzature di interesse collettivo e uffici. In queste zone ai sensi dell'art. 29 delle NTA è ammessa: “ la costruzione su aree eventualmente libere , la demolizione e costruzione di edifici esistenti, sopraelevazoni e ristrutturazioni, mediante singole concessioni edilizie.
Alla luce della suindicata destinazione urbanistica, si ritiene condivisibile la stima dei suoli operata dal CTU, nominato da questa Corte, sul presupposto della natura edificabile degli stessi.
L'esperto, nella relazione integrativa sollecitata da questa Corte, non avendo reperito atti di compravendita comparabili, ha applicato il metodo del valore di trasformazione moltiplicando la superficie commerciale totale del compendio immobiliare finito per il corrispondente valore unitario.
Ha, quindi, riportato i valori ottenuti nelle tabelle riprodotte alle pagg. 11, 12 e 13 dell'elaborato calcolando un Valore medio totale di €4.679.876,25 da cui ha detratto tutti i costi di realizzazione e calcolato tutte le ulteriori voci ex art. 42 bis L. n. 327/2001 pervenendo all'importo finale di €
2.226.21979.
La stima è condivisibile perché frutto di un'analisi approfondita della documentazione catastale nonché delle caratteristiche concrete dei suoli ablati.
Non colgono nel segno le osservazioni sollevate dai CTP.
Il perito del ha invocato la destinazione urbanistica di “viabilità esistente” valorizzando il CP_1
vincolo ad utilizzo pubblicistico derivante dalla irreversibile trasformazione.
Il rilievo non è condivisibile.
pagina 4 di 7 Ed infatti, è alla data del decreto ex art. 42 bis adottato dal in cui si è realizzata la fattispecie CP_1
traslativa, che deve essere ancorata l'indagine sulla situazione urbanistica dell'area.
Correttamente il CTU ha ancorato la stima alla situazione urbanistica vigente all'epoca del decreto di acquisizione sanante che classifica le p.lle 834, 835 e 836 del fgl 22 in “Zona Omogenea territoriale di tipo “B”- viabilità esistente” (vd. certificato di destinazione urbanistica del 3.01.2022) a nulla rilevando quale fosse la situazione urbanistica all'epoca della trasformazione irreversibile “evento non più rilevante a fini traslativi” (vd. Cass. n. 29184 del 21/12/2020 pag. 4 della motivazione).
A tale specifico riguardo anche il TAR, nella citata sentenza n. 955/2019 del 2.07.2019 confermata dal
Consiglio di Stato con sentenza n. 3671/21, così si è espresso: “Dunque, le considerazioni – corrette sì, ma in linea puramente teorica – sulla stabile destinazione delle aree prospicienti le due palazzine
(chiaro appare, infatti, l'asservimento alle esigenze della collettività) avrebbero dovuto seguire – non già precedere – la puntuale definizione delle prerogative di edificazione riconosciute dal vigente piano regolatore ai ricorrenti;
a torto l'irreversibile trasformazione delle aree è stata ritenuta, a prescindere, una giustificazione sufficiente. È, pertanto, fondato il primo motivo di ricorso”.
Per le stesse ragioni non è condivisibile il rilevo secondo cui il suolo oggetto di acquisizione sanate avrebbe esaurito la suscettività edificatoria poiché utilizzata con la licenza edilizia n. 9/1971.
Peraltro, la natura edificatoria del terreno trova conferma in tutte le sentenze succedutesi in sede amministrativa in cui viene valorizzata la DESTINAZIONE A ZONA “B DI COMPLETAMENTO” e comunque la capacità edificatoria del terreno.
D'altra parte il CTU ha riportato due distinte stime (una tenendo conto della destinazione edificatoria ed una fondata sulla natura agricola) unicamente per ragioni di completezza, al fine dichiarato di non addentrarsi in alcuna valutazione di natura giuridica e rimettendo la scelta all'organo giudicante.
Non è un caso, infatti, che lo stesso CTU, in data 27.1.23 abbia proposto un accordo transattivo proprio sull'incontroverso volume inequivocabilmente espresso dallo stesso lotto, al fine di addivenire ad una soluzione bonaria della controversia de qua.
Peraltro, in assenza di una destinazione a viabilità prevista dal PRG, la irreversibile trasformazione dei suoli operata ha rilievo sul piano meramente fattuale.
Tutte le suindicate emergenze, sia valutate singolarmente che, a maggior ragione, nel loro complesso, escludono qualsivoglia natura agricola o comunque non edificatoria dei suoli.
Il CT dei ricorrenti, invece, pur condividendo il criterio di stima adottato dal CTU, ha contestato i valori unitari €/mq adottati ritenendoli sottostimati.
pagina 5 di 7 Ha, pertanto, sollecitato l'adozione di alcuni correttivi tratti dal Market Comparison Approch che, tuttavia, non si ritengono ammissibili esorbitando dai metodi classici di stima.
Non colgono nel segno le censure in ordine ai valori unitari utilizzati per il calcolo del valore del compendio immobiliare.
Ed infatti il CTU ha già considerato i valori massimi riportati nella banca dati OMI dell'Agenzia delle Entrate, per l'anno 2022, che sono riferiti a nuove costruzioni ovvero a immobili totalmente ristrutturati ed ha condivisibilmente valutato, come coefficiente di incremento ponderato quello del
15%.
A fronte di tale meditata valutazione, non è condivisibile il coefficiente del 35% invocato dal tecnico dei ricorrenti in quanto fondato su un mero articolo di stampa tratto dal Sole 24 ore Real estate senza tener conto del fatto che il CTU, si ripete, ha già considerato i valori del nuovo aumentandoli del 15%.
Meditata ed equilibrata si rivela la valutazione del CTU in merito alla quantificazione dei costi da detrarre che il CT dei ricorrenti riduce ad una percentuale minima (6% a front del 13% indicato dal
CTU).
Il CTU, nella valutazione globale dei suoli ha, infine, tenuto conto dell'area limitrofa delle particelle ablate rappresentata da terreno incolto e non già dall'interno dell'abitato come ritenuto dal CT dei ricorrenti.
L'indennità complessivamente dovuta ai ricorrenti è di € 2.226.219,79 (€865.450,76 valore commerciale, € 86.545,08 10% forfettario del valore commerciale;
€1.081.813,45 5% del Valor commerciale per 25 anni).
Sul totale dell'indennizzo sono dovuti gli interessi legali dalla domanda al saldo.
Poiché l'obbligazione di pagamento dell'indennità ex art. 42 bis TUES costituisce un debito di valuta,
l'importo riconosciuto non deve essere maggiorato della rivalutazione monetaria.
Né risultano allegate e provate, nella specie, le circostanze da cui deriverebbe un ipotetico maggior danno da ritardo, eventualmente liquidabile ex art. 1224 cod. civ., non essendo ravvisabile un ritardo colpevole, ai sensi degli artt. 1218 e 1176 cod. civ., imputabile all'ente espropriante, che giammai avrebbe potuto prestare adesione alla domanda dell'opponente in quanto velleitariamente mirante a conseguire somme palesemente eccessive.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo in base al valore della causa, ai sensi del DM n. 55/2014 (valori medi in considerazione della complessità della causa determinata anche dalla ostinazione del a riconoscere l'indennità ex art. 42 bis nonostante il contenzioso in sede CP_1
amministrativa e la proposta transattiva sollecitata dal CTU).
pagina 6 di 7 Le spese di ctu, come liquidate in via d'anticipazione in corso di causa, vanno poste definitivamente per quote uguali a carico delle parti.

PQM

La Corte di Appello di Bari, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da Parte_1
, , , contro il
[...] Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5 [...]
, così provvede: CP_1
- determina in € 2.226.219,79 l'indennità per l'acquisizione sanante ex art. 42 bis TUES;

- ordina al di versare la suddetta somma presso la Cassa a Controparte_1 Pt_7
disposizione degli aventi diritto, oltre interessi al tasso legale con decorrenza dalla data del decreto di acquisizione sanate ex art. 42 bis TUES fino al giorno del deposito;

- condanna il al pagamento, in favore dei ricorrenti, delle spese liquidate in € Controparte_1
44.201,00 per compensi, oltre rsf 15%, IVA e CPA come per legge.
- pone definitivamente a carico di entrambe le parti le spese di CTU.
Così deciso in Bari nella camera di consiglio della prima sezione civile della Corte di Appello di Bari del 17.12.2024.
Il Presidente
Dott. Maria Mitola
Il Consigliere est.
Dott. Alessandra Piliego
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