REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
La Corte, composta dai Magistrati:
Dott.ssa Maria Grixoni Presidente – rel.
Dott.ssa Cinzia Caleffi Consigliere
Dott.ssa Cristina Fois Consigliere
ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo la seguente:
SENTENZA
nella causa civile di II grado iscritta al n. 418 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024 tra
) rappresentata e difesa, come Parte_1 C.F._1
da procura in atti, dall'avv. ZIZI ALBERTO MARIO, avv. MELE MONICA e avv.
PIRAS EMANUELA RITA domiciliata in Indirizzo Telematico
APPELLANTE
( ) rappresentato e difeso, come da CP_1 C.F._2
procura in atti, dall'avv. MAMELI MARIA ELENA domiciliato in OLBIA 07026
APPELLATO

1 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione in rinnovazione conveniva in giudizio dinanzi Parte_1
al Tribunale di Nuoro al fine di ottenere la risoluzione del contratto di CP_1
locazione per grave inadempimento, nonché il risarcimento del danno.
L'attrice esponeva:
- che aveva stipulato un contratto di locazione con il convenuto in data 22.5.2015 avente ad oggetto un terreno e un fienile sito nel Comune di NI per l'apertura di un pubblico esercizio;

- che aveva eseguito trasformazioni materiali, urbanistiche e amministrative necessarie a rendere fruibile l'immobile alle esigenze della propria attività;
- che il aveva ostacolato l'accesso alle maestranze e nel gennaio 2016 CP_1
aveva esercitato il diritto di recesso dal contratto, come previsto nell'accordo;
- che il terreno era rimasto ed era stato successivamente venduto con atto pubblico in data 18.11.2017.
Pertanto, chiedeva la risoluzione del contratto per grave inadempimento e il risarcimento del danno.
Si costituiva in giudizio il e chiedeva il rigetto della domanda attorea, CP_1
esponendo:
- che la prima intenzione di era quella di usare solo il terreno per la posa di Pt_1
giochi gonfiabili, ma successivamente essa aveva deciso di servirsi del fienile come magazzino;

- che l'immobile non poteva essere modificato e/o costruito, in quanto parte di un piano di risanamento per il quale dovevano pagarsi gli oneri di urbanizzazione;

- che in sede di accordo, le parti avevano espressamente stabilito una apposita clausola di recesso in suo favore qualora fosse sopraggiunta l'urgenza “da parte del proprietario di edificare il lotto”;

2 - che, nonostante la conclusione del contratto, la conduttrice non aveva mai provveduto alla cura del bene tanto da costringerlo ad effettuare la pulizia annuale delle erbacce;

- che, di conseguenza, egli aveva deciso di recedere dal contratto entro il termine pattuito (gennaio 2016), cui era seguita la restituzione della cauzione versata;

- che, durante la breve durata del rapporto, la non aveva versato alcun Pt_1
canone in quanto essi avevano espressamente pattuito che per i primi tre anni di locazione essa era esentata da tale pagamento;

- che aveva invitato la in mediazione, ma l'attrice non aveva aderito alla Pt_1
proposta formulata.
Il Giudice disponeva il mutamento del rito ai sensi dell'art. 426 c.p.c. e, a seguito di istruzione meramente documentale, con la sentenza n. 245/2024 del 9.5.2024, dichiarava inammissibile, in quanto nuova, la domanda di parte attrice di nullità della clausola di recesso, rigettava la richiesta di risoluzione e di risarcimento e condannava la alla rifusione delle spese processuali. Pt_1
***
Avverso tale sentenza ha proposto appello la affidato alle seguenti doglianze: Pt_1
1) erronea interpretazione del contratto in violazione degli artt. 1362, 1363, 1366,
1369 c.c.;
2) erronea dichiarazione di inammissibilità della domanda di nullità della clausola di recesso, qualificata come domanda nuova anziché come

contro

-eccezione;
3) erroneo rigetto della domanda risarcitoria per la nullità ai sensi dell'art. 101, u.c.,
c.p.c.;
4) omessa pronuncia sulle istanze istruttorie e mancata ammissione di mezzi istruttori.
Pertanto, ha chiesto:
- in via preliminare, dichiarata la nullità della statuizione sulla violazione dell'art. 101, u.c., c.p.c., rimettere la causa dinanzi al primo giudice ovvero ai sensi
3 dell'art. 354 c.p.c., ammettendo le parti all'esercizio della facoltà di modificare domande ed eccezioni, allegare nuovi fatti e formulare richieste istruttorie sulle questioni sollevate d'ufficio;
- in via istruttoria, ammettere la prova testimoniale dedotta nel primo grado del giudizio del Geom. e la consulenza tecnica d'ufficio Controparte_2
dedotta in primo grado ai fini della quantificazione degli utili ritraibili al netto di ogni spesa di realizzazione;

- sul merito, previa declaratoria di nullità della clausola contrattuale concernente la facoltà del locatore di recedere dal contratto, dichiarare risolto il contratto di locazione per grave inadempimento del CP_1
- condannare il al risarcimento del danno nella misura di € 5.328,96 per CP_1
il danno emergente, e all'importo degli utili netti che l'attrice avrebbe potuto ritrarre dall'utilizzo produttivo del bene, da liquidarsi in via equitativa;

- in ogni caso, con vittoria di spese e competenze di lite nel doppio grado.
Si è costituito il che ha contestato ogni avversa pretesa e ha domandato: CP_1
- il rigetto della domanda proposta dalla e il rigetto dell'appello; Pt_1
- dichiarare che alcunché è dovuto all'attrice;
- condannare al risarcimento del danno ai sensi dell'art. 96 c.p.c.; Pt_1
- con vittoria di spese e compensi relativi a entrambi i gradi del giudizio.
Si è, inoltre, opposto all'ammissione delle istanze istruttorie di controparte e ha chiesto, in via subordinata, l'ammissione dei mezzi di prova dedotti nella memoria integrativa depositata in data 29.7.2022.
Previa ordinanza di rigetto delle istanze istruttorie, la causa è stata decisa all'odierna udienza nelle forme dell'art. 281 sexies c.p.c.

4 MOTIVI DELLA DECISIONE
Sulla domanda di risoluzione per inadempimento e sulla nullità della clausola contrattuale del recesso
Con il primo motivo di doglianza, l'appellante ha lamentato il rigetto della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del locatore.
Tale censura è infondata.
Sulla questione, il Giudice valutava che l'attrice chiedeva la risoluzione di un contratto già risolto a seguito del diritto di recesso. In particolare, risulta agli atti che il CP_1
aveva inviato la sua dichiarazione di recedere dal contratto tramite raccomandata nel mese di gennaio 2016, in forza della espressa clausola contrattuale che prevedeva “la durata minima della locazione viene stabilita in anni sei, con rinnovo tacito, a meno che, non sopraggiunga l'urgenza da parte del proprietario di edificare il lotto, e comunque, previa disdetta a mezzo raccomandata AR inviata entro il mese di gennaio”.
Irrilevante appare il fatto che il NI appartenesse prima al Comune di Posada e che dunque il terreno del fosse identificato al catasto con due fogli differenti - CP_1
foglio 40, mappale 3267 e foglio 12, mappale 3267: essendo il contratto già risolto,
l'appellante non può chiederne la risoluzione.
Correttamente, quindi, il tribunale valutava che l'attrice, domandando in giudizio la risoluzione del contratto di locazione, chiedeva la risoluzione di un contratto già risolto per recesso del locatore, come espressamente previsto dalla clausola sopra indicata.
Quale secondo motivo d'appello, l'appellante si è altresì doluto della erronea decisione di inammissibilità della sua domanda di nullità di tale clausola, definita dal Giudice come domanda nuova, e non invece come

contro

-eccezione.
Anche tale censura non merita pregio.
Correttamente il Giudice riteneva nuova tale domanda, in quanto presentata solo a seguito del mutamento del rito ai sensi dell'art. 426 c.p.c., nonostante l'originaria domanda di risoluzione fosse basata sul medesimo contratto in cui proprio tale clausola era contenuta.
5 Ed infatti, proprio in tale accordo le parti avevano espressamente previsto la possibilità per il locatore di recedere dal contratto (v. doc. 6), con la conseguente restituzione della somma data a titolo di caparra. Ed infatti, è agli atti la dichiarazione del di CP_1
voler recedere dal contratto nel mese di gennaio 2016, inviata tramite raccomandata
AR.
La domanda di nullità relativa a tale clausola è qualificabile, quindi, come domanda nuova, non richiesta in precedenza e preclusa ai sensi dell'art. 426 c.p.c.
In ogni caso, anche ad accedere alla tesi dell'appellante che si tratti, invece, di una

contro

-eccezione derivata dalla posizione assunta da controparte, essa sarebbe infondata per il comportamento concludente assunto dalle parti. Ed invero risulta provato, dopo la conclusione dell'accordo:
1) il disinteresse nella gestione del bene locato da parte della era stato il Pt_1
a provvedere alla cura del terreno, come la pulizia delle erbacce CP_1
richiesta annualmente dal a causa della inerzia della conduttrice;
CP_3
2) il mancato pagamento dei canoni di locazione, in forza di espresso esonero contrattualmente pattuito;

3) la mancata contestazione del recesso del locatore avvenuto nel gennaio 2016 tramite lettera raccomandata;

4) la restituzione della caparra versata al momento della stipula;

5) la mancata consegna del bene, nonostante il sollecito via PEC della conduttrice e la mancata reazione da parte di essa dopo il negato accesso al terreno già dal settembre 2015, ben prima del recesso del locatore (gennaio 2016);
6) la mancata partecipazione della al procedimento di mediazione e il suo Pt_1
disinteresse.
Tali elementi, insieme alla conoscenza di tale clausola e la mancata contestazione di essa fino al mutamento del rito avvenuto nel 22.3.2022, inducono comunque, in fatto,
a ritenere che le parti avessero accettato, con il loro comportamento concludente, il recesso avvenuto sei anni prima.
Ne deriva, dunque, che nessuna eccezione di nullità può essere invocata.
6 Sulla domanda di risarcimento dei danni
Con l'ulteriore motivo di appello, la ha lamentato il rigetto della domanda di Pt_1
risarcimento del danno da lei presentata.
Anche tale doglianza non merita pregio.
Giustamente il primo Giudice rigettava tale domanda, in quanto priva di prova sul danno subito.
In merito all'onere della prova del risarcimento del danno, osserva, infatti, questa Corte che per il principio generale espresso dall'art. 2697 c.c., chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento.
Nel caso di specie, quanto al danno emergente, l'attrice si limitava a produrre una fattura proforma relativa ad un progetto di un geometra per l'immobile locato ed un
DVD esplicativo del lavoro, da cui si evince che il tecnico aveva ricevuto la delega in data 17.3.2016, ossia due mesi dopo il recesso da parte del La dunque, CP_1 Pt_1
non avrebbe dovuto commissionare alcun progetto né far eseguire alcun lavoro, in quanto il contratto di locazione era già risolto al tempo della delega e le era stata anche restituita la caparra.
In ogni caso, non è presente agli atti alcuna prova dell'avvenuto pagamento di tale fattura proforma.
Quanto al lucro cessante, correttamente il primo Giudice, secondo l'orientamento della
Suprema Corte di Cassazione, riteneva necessaria una rigorosa prova ai fini della liquidazione del quantum, poiché si deve procedere sulla base di una valutazione probabilistica e non in termini di mera possibilità, in quanto il lucro cessante comprende le somme che la parte danneggiata avrebbe conseguito in assenza dell'inadempimento. Il quantum risarcitorio può essere determinato con criterio equitativo dal giudice solo alla luce di elementi certi offerti dalla parte che lo richiede attraverso un'operazione sillogistica. Pertanto, la somma da liquidare non può essere calcolata sulla base di presunzioni, senza che ci siano prove specifiche (Cass., ordinanza n. 5616 del 8.3.2018).
7 Nel caso di specie, la non assolveva l'onere della prova al fine di poter Pt_1
riconoscere la somma da liquidare in via equitativa, non essendo in alcun modo sufficiente la produzione della sola fattura proforma emessa dal geometra.
Alla luce di quanto esposto, ritiene questa Corte che, in difetto di prova sia in ordine al danno emergente che al lucro cessante, la relativa doglianza deve essere rigettata.
Sulla omessa pronuncia in merito alle istanze istruttorie
Con l'ultimo motivo di appello parte appellante si è doluta della omessa pronuncia in merito alle sue istanze istruttorie.
Vero è che il Giudice non si pronunciava su tale istanza, ma esse non appaiono necessarie alla luce dei documenti già prodotti dalle parti nel primo grado. È, infatti, agli atti il contratto di locazione stipulato nel maggio 2015, la dichiarazione di recesso da parte del locatore, la fattura proforma emessa dal Geom. datata Controparte_2
20.6.2016 e il DVD contenente i documenti del progetto.
La richiesta di audizione del Geom. nonché la consulenza tecnica Controparte_2
d'ufficio per la quantificazione degli utili risultano, pertanto, non necessarie, considerato che l'incarico conferito al tecnico è successivo alla data del recesso da parte del locatore, come provato dal contenuto del DVD e che, pertanto, la non Pt_1
aveva più alcun titolo per attuare modifiche all'immobile.
La sentenza deve, pertanto, essere integralmente confermata, non sussistono i presupposti per l'applicazione dell'art. 96 c.p.c., non avendo la parte agito in giudizio con mala fede o colpa grave.
Il rigetto totale dell'appello determina la condanna di al pagamento Parte_1
delle spese del presente grado del giudizio, liquidate secondo i valori minimi, delle cause di valore indeterminabile, complessità bassa, considerata la semplicità delle questioni trattate, per un importo pari ad € 4.996,00, per compensi oltre accessori di legge.
8 Si dà atto della sussistenza dei presupposti, per gli appellanti, per il versamento del doppio importo a titolo di contributo unificato, ai sensi dell'art 13 D.P.R. n. 115/2002.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente decidendo:
1) rigetta l'appello proposto da e conferma la sentenza n. Parte_1
245/2024 emessa dal Tribunale di Nuoro in data 9.5.2024;
2) condanna a rifondere a le spese del presente Parte_1 CP_1
grado di giudizio, che liquida in complessivi € 4.996,00, per compensi, oltre accessori di legge.
Dà atto della sussistenza dei presupposti, per gli appellanti, per il versamento del doppio importo a titolo di contributo unificato, ai sensi dell'art 13 D.P.R. n. 115/2002.
Così deciso in Sassari, lì 13.06.2025
Il Presidente – rel.
Dott.ssa Maria Grixoni
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