R E P U B B L I C A I T A L I A N A
CORTE D'APPELLO DI MESSINA
Seconda Sezione Civile
La Corte d'Appello di Messina, Seconda Sezione Civile, composta da
Dott. Giuseppe Minutoli Presidente
Dott. Antonino Zappalà Consigliere
Dott.ssa Maria Luisa Tortorella Consigliere rel. riunita in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO nel giudizio iscritto al n. 722/2020 R.G.A.C., promosso da
(p.i. ), in persona del legale rappresentante Parte_1 P.IVA_1
pro tempore, elettiv.te domiciliata in Via S. Agostino 4, Messina, presso lo studio dell'Avv. Santi Delia che la rappresenta e difende per procura in atti, appellante, contro
(c.f. , (c.f. CP_1 CodiceFiscale_1 Controparte_2 [...]
), (c.f. ), C.F._2 CP_3 CodiceFiscale_3 CP_4
(c.f. e (c.f. CodiceFiscale_4 Controparte_5 C.F._5
), tutti in proprio e n.q. di eredi di , elettiv.te
[...] Persona_1
domiciliati in Via Faranda 24, Messina, presso lo studio dell'Avv. Tigano, rappresentati e difesi, sia congiuntamente che disgiuntamente, dagli Avv.ti
Salvatore Giambò e Alessandro Arcifa per procura in atti, appellati, avente ad oggetto: proprietà (appello avverso la sentenza n. 1195/20 R.S. del
Tribunale di Messina).
Conclusioni delle parti: come da atti e verbali di causa.
In fatto ed in diritto
1 Con atto di citazione notificato in data 4 novembre 2020 Parte_1
proponeva appello avverso la sentenza n. 1195/20 R.S. con la quale il Tribunale di
Messina aveva rigettato la domanda proposta dalla odierna appellante nei confronti di , , e CP_1 Controparte_2 CP_3 CP_4
, tutti in proprio e n.q. di eredi di , Controparte_5 Persona_1
condannandola al pagamento delle spese processuali.
Con l'atto di appello l'appellante esponeva i fatti di causa: “il 15 maggio 2000 la stipulava, unitamente ai convenuti e ad altri soggetti ivi Parte_1
indicati fra cui la LED S.r.l. una convenzione di lottizzazione con il Comune di
Messina, relativa ad un piano esecutivo convenzionato di una vasta zona di terreno, meglio identificata in catasto al Fg. 140, partt. nn. 1306, 4, 1, 1301, 2, 3,
1304, 1307; Fg. 141 partt. nn. 132,10, 239, 369, 796, 127, 128, 93, 574, 107, 570,
571, 573, 109, 125, 126, 358, 364, 124, 765, 698, 703, 142, 699, 88, 89, 90, 91,92,
572, 119, 817, 814, 812, 120, 521, 117, 116, 101,106, 693, 700, 701, 133, 694,
807, 108, 557, 558, 121, 122, 706, 707, 708, 710, 688, 712, 696, 697, 826, 824,
822, 1308, 820. L'area complessiva inclusa nel piano aveva un'estensione di
62.448,00 mq, l'area fondiaria di 58.294,00 mq e la volumetria complessiva di progetto era pari 87.266,565 mc destinata dall'allora vigente PRG in parte a
Z.T.O. C2D ed in parte in La predetta convenzione, agli artt. 3 e 4, Parte_2
imponeva ai lottizzanti di cedere gratuitamente le aree destinate alle opere di urbanizzazione primaria e secondaria nonché le medesime opere di urbanizzazione. La il 26 giugno 2002, stipulava un atto di Parte_1 compravendita con la LED S.r.l per l'acquisto delle particelle di terreno di cui questa era proprietaria per complessivi mq 41.782 divenendo così la lottizzante principale. Pertanto, in virtù di questo ruolo di lottizzante principale provvedeva a rilasciare al Comune di Messina, anche per conto degli altri lottizzanti, le garanzie fideiussorie necessarie per avviare il programma costruttivo e provvedeva a sostenere gli oneri economici per la concreta realizzazione di tutte le opere. Il 26 gennaio 2005, con nota prot. 599 veniva trasmesso il certificato di regolare esecuzione delle opere, a cui poi seguiva da parte degli uffici competenti il rilascio del nulla osta prot. n. 823 alla consegna degli impianti di pubblica illuminazione e di fognatura realizzati sulle aree da cedere al Comune. Il
2 successivo 3 marzo 2005 sempre l'anzidetto dipartimento rilasciava alla Società attrice il nulla osta alla consegna all'Amministrazione comunale delle opere relative al parcheggio e al verde pubblico, realizzate sulle aree da cedere. Tutti i costi relativi agli interventi eseguiti, oltre la loro stessa esecuzione, venivano anticipati dalla . Parte_1
La con nota del 21 maggio 2009, aveva chiesto agli Parte_1
odierni appellati il rimborso, pro quota, delle somme anticipate nell'interesse anche degli altri lottizzanti ma tale istanza era rimasta senza esito, malgrado l'avvio di un procedimento di mediazione. Ciò premesso, dopo aver chiarito che tra i proprietari delle aree oggetto della lottizzazione doveva ritenersi costituito un consorzio volontario, con conseguente obbligo dei lottizzanti di contribuire, ciascuno in ragione della propria quota, ai costi sostenuti per la cessione delle aree al Comune di Messina, per l'esecuzione delle opere di urbanizzazione e per gli oneri amministrativi, la società aveva chiesto la condanna degli Parte_1
odierni appellati al pagamento della somma di € 258.492,77, oltre IVA, interessi e rivalutazione monetaria.
Il giudice di primo grado aveva rigettato la domanda;
dopo aver escluso la configurabilità di un consorzio urbanistico tra le parti, aveva evidenziato che la odierna appellante aveva acquistato alcune aree oggetto di lottizzazione dalla LED
s.r.l., società che si era impegnata, nei confronti dei propri danti causa, a sostenere i costi della lottizzazione;
trattandosi di obbligazioni propter rem, caratterizzate dalla ambulatorietà, la era consapevole dei pesi gravanti sulle Parte_1
quote acquistate e doveva quindi sostenerne i costi.
Con il primo motivo di appello la società appellante censurava l'inquadramento della fattispecie operato dal giudice di primo grado che aveva, erroneamente, escluso la configurabilità di un urbanistico tra i proprietari delle aree CP_6
oggetto della lottizzazione. L'appellante evidenziava che la convenzione di lottizzazione comporta l'insorgenza di un consorzio urbanistico volontario tra i singoli proprietari lottizzanti a prescindere dalla esistenza di un atto formale di costituzione del;
tale è assoggettato alla disciplina della CP_6 CP_6
comunione dettata dal codice civile in proporzione alle relative quote ex art. 1101,
3 2° comma, c.c. sicché anche gli odierni appellati dovevano farsi carico dei costi della lottizzazione in ragione dei terreni di loro proprietà.
Con il secondo motivo di gravame la società lamentava che il Parte_1
giudice di prime cure aveva erroneamente ritenuto che i terreni acquistati dalla stessa da potere della LED s.r.l. in data 26 giugno 2002 fossero i medesimi terreni originariamente appartenenti ai e che questi ultimi, con Parte_3
contratto preliminare del 28 maggio 1996, si erano impegnati a vendere alla LED entro il 31 dicembre 1996. Tale preliminare, tuttavia, non era stato eseguito ed alcun atto di vendita era intercorso tra gli odierni appellati e la LED s.r.l. sicché gli obblighi assunti da quest'ultima nel contratto preliminare in alcun modo potevano ritenersi gravanti in capo alla Parte_1
Ciò premesso, con il terzo motivo, l'appellante insisteva nella richiesta di c.t.u., non ammessa in quanto ritenuta “esplorativa” dal giudice di primo grado;
indicava l'importo di € 3.316.058,08 quale costo complessivo della lottizzazione
(comprensivo del valore delle aree cedute al Comune di Messina, del costo dei lavori per le opere di urbanizzazione primaria, delle spese tecniche e degli oneri amministrativi) che, alla luce della complessiva cubatura dell'area, comportava il costo di € 41,44 per ogni mc. Considerata la cubatura complessiva dei terreni di proprietà degli odierni appellati, pari a 6.237,76 mc, gli oneri a loro carico ammontavano ad € 258.492,77.
Infine, con il quarto motivo di gravame, la società appellante si doleva della condanna al pagamento delle spese processuali.
, , , e CP_1 Controparte_2 CP_3 CP_4 CP_5
, costituendosi, contestavano la fondatezza delle censure svolte dalla
[...]
società appellante;
in ordine al primo motivo di appello gli appellati evidenziavano che la questione relativa alla configurabilità di un consorzio urbanistico tra i lottizzanti non era stata ritenuta dirimente ai fini della decisione, contrariamente a quanto affermato dalla Il Tribunale aveva Parte_1
rigettato la domanda proposta dall'appellante alla luce della assunzione, da parte di quest'ultima, dell'obbligo di sostenere i costi della urbanizzazione, obbligo che la società aveva assunto con l'atto in Notar del 26 giugno 2002 avente ad PE oggetto l'acquisto di terreni interessati dalla lottizzazione da parte della LED s.r.l.;
4 questa società si era già impegnata a far fronte a tali costi ed il prezzo della compravendita in Notar era costituito appunto dalle somme già sborsate PE
dalla LED in adempimento degli obblighi assunti;
con tale atto, inoltre, la LED aveva trasferito alla anche aree interessate dalle opere di Parte_1
urbanizzazione e quindi già destinate ad essere cedute al Comune, con la conseguenza che certamente di tali aree le società contraenti non avevano tenuto conto al fine di determinare il corrispettivo dell'acquisto.
Essendo questa la considerazione posta a fondamento della decisione, la questione se tra i lottizzanti potesse configurarsi un consorzio urbanistico o meno non poteva ritenersi rilevante.
Riguardo al secondo motivo di gravame gli appellati escludevano che il giudice di primo grado fosse incorso in alcun errore nel valutare l'origine degli obblighi gravanti sulla concordavano con l'appellante in ordine alla Parte_1
irrilevanza, nella vicenda in questione, del preliminare intercorso tra loro e la LED
s.r.l., rimasto inadempiuto e privo di effetti, evidenziando piuttosto che l'obbligo di sostenere i costi della urbanizzazione in capo alla appellante derivava dalla circostanza che tali oneri costituivano obbligazioni propter rem gravanti sui terreni alienati dalla LED ed acquistati dalla . Parte_1
Gli appellati contestavano inoltre gli importi indicati dalla società appellante quali costi della lottizzazione, rilevando di aver già ceduto la part. 1424 di loro proprietà al Comune ed evidenziando che, relativamente alle aree destinate a viabilità, verde attrezzato e parcheggio pubblico, alcuna cessione gratuita si era perfezionata nei confronti del Comune;
anche l'ammontare degli esborsi asseritamente sostenuti dalla appellante, infine, non era stato dimostrato in alcun modo. Gli appellati sottolineavano che la LED si era fatta carico di tali oneri e che l'importo degli stessi era stato pari a quanto detta società aveva ricevuto dalla a titolo di corrispettivo per la vendita di alcune particelle oggetto Parte_1
di lottizzazione. Si opponevano alla richiesta di c.t.u. e chiedevano il rigetto dell'appello.
I primi due motivi di appello, in quanto strettamente connessi, possono essere esaminati congiuntamente e devono ritenersi fondati.
5 La S.C. ha chiarito che la stipulazione con il Comune di una convenzione di lottizzazione implica che i proprietari dei terreni interessati alla urbanizzazione pongano in essere un negozio (interno) di costituzione di un consorzio urbanistico volontario - con assunzione delle obbligazioni a fini organizzativi e con costituzione degli effetti reali necessari per conferire al territorio l'assetto giuridico conforme al progetto approvato dall'Amministrazione - da ritenersi assoggettato alla disciplina della comunione dettata dal codice civile, ivi compreso l'art. 1101, secondo comma, con la conseguenza che, in difetto di espressa deroga convenzionale, giusta la regola da tale norma imposta, le spese per la lottizzazione (quali quelle afferenti, fra l'altro, al progetto, alle opere di urbanizzazione primaria e secondaria) ed i pesi alla medesima inerenti (quali la cessione al comune delle opere di urbanizzazione e la destinazione di talune aree, con vincolo permanente, a vantaggio dell'intera lottizzazione o di singoli lotti) si ripartiscono e si distribuiscono in proporzione alle quote dei partecipanti (Cass.
Civ. Sez. 1, 26 aprile 2010 n. 9941; cfr. anche Cass. Civ. Sez. 2, 3 febbraio 1994
n. 1125 che ha espressamente affrontato il caso in cui non sia stato formalmente costituito alcun consorzio tra i proprietari delle aree oggetto di una convenzione di lottizzazione: “Poiché ai consorzi volontari si applicano le norme sulla comunione, il negozio si integra con la regola fondamentale espressa dall'art.
1101 comma 2 cod. civ., la quale sancisce la corrispondenza tra le quote ed il concorso nei vantaggi e nei pesi, secondo un generale principio di giustizia distributiva. Alla stregua di questa regola, le spese per la lottizzazione (per il progetto, le opere di urbanizzazione primaria e secondaria, l'assicurazione etc.), si ripartiscono in proporzione alle quote e, secondo lo stesso principio, si disciplinano i conferimenti. In difetto di esplicita e diversa disposizione convenzionale, in proporzione con le quote si distribuiscono anche i pesi inerenti alla lottizzazione. Tra questi si comprendono tanto la cessione al Comune delle opere di urbanizzazione, quanto la destinazione di talune aree, con vincolo permanente, a vantaggio dell'intera lottizzazione o dei singoli lotti. La soluzione è conforme al contenuto precettivo del negozio interno alla convenzione, interpretato secondo buona fede e integrato al fine di pervenire all'equo contemperamento degli interessi… Per concludere, la misura delle quote nella
6 comunione non si computa con riferimento alla superficie dei terreni conferiti, ma avuto riguardo alla cubatura delle costruzioni, che rappresenta il valore effettivo della partecipazione di ciascuno. Il valore delle aree, infatti, dipende dalla edificabilità, poiché è dissimile l'utilità delle aree destinate alla costruzione, rispetto a quelle assoggettate a vantaggio della lottizzazione o da cedere al
Comune”).
Alla luce del costante orientamento della S.C., deve ritenersi che la sottoscrizione della convenzione di lottizzazione in Notar del 15 maggio PE
2020 abbia comportato la costituzione di fatto tra i proprietari dei singoli lotti di un consorzio urbanistico in relazione al quale, come sopra evidenziato, trova applicazione la disciplina della comunione.
Né può ritenersi, come sostenuto dagli appellati a confutazione del secondo motivo di appello, che l'atto di cessione di aree in Notar del 26 giugno PE
2002 stipulato tra LED s.r.l. e abbia derogato a tale Parte_1
disciplina; la società acquirente, con tale atto, è subentrata nella posizione della originaria proprietaria, corrispondendole l'importo necessario per l'estinzione del rapporto debitorio della stessa con la a titolo di Parte_4 corrispettivo per l'acquisto delle aree, senza in alcun modo rinunciare al diritto al rimborso dei costi delle opere di urbanizzazione o del valore dei terreni da cedere al Comune nei confronti degli altri lottizzanti, in ragione delle quote di ciascuno di essi. Si osserva, infatti, che la LED s.r.l. non aveva assunto nei confronti degli altri lottizzanti alcun obbligo formale di sostenere i costi della lottizzazione sicché, in applicazione dei principi generali ai quali si è fatto sopra riferimento, gli altri proprietari lottizzanti erano comunque tenuti -in ragione delle rispettive quote- a rimborsare il lottizzante che si fosse assunto tali oneri, che avesse sostenuto i costi per il progetto o per l'esecuzione delle opere di urbanizzazione;
a nulla poi rileva la circostanza che tra le aree cedute dalla LED alla Parte_1 vi fossero particelle già destinate a verde attrezzato o vincolate per l'esecuzione di opere di urbanizzazione secondaria, atteso che, come già chiarito, la società acquirente subentrava nel diritto della LED s.r.l. a chiedere agli altri lottizzanti il rimborso dei costi sostenuti o del valore delle aree da cedere al Comune di
Messina.
7 Il terzo motivo di gravame, inerente al quantum spettante alla società appellante a titolo di rimborso per i costi sostenuti, deve ritenersi solo parzialmente fondato e deve essere accolto nei limiti indicati.
La ha distinto in quattro voci principali i costi sostenuti Parte_1
per la lottizzazione: 1) valore delle aree occupate dalle opere di urbanizzazione secondaria cedute al Comune di Messina (€ 707.419,60) e valore delle aree da cedere al Comune relative alle opere di urbanizzazione primaria (€ 843.320,80);
2) costo dei lavori eseguiti per le opere di urbanizzazione primaria (€
1.695.309,48); 3) spese tecniche (€ 250.000,00); 4) oneri amministrativi (€
115.000,00); avuto riguardo ai costi sopra elencati ed alla complessiva cubatura di tutta l'area interessata dalla lottizzazione, l'appellante ha determinato in € 41,44 per ogni mc l'incidenza di tali costi.

Considerato che

la cubatura dei terreni di proprietà degli appellati è pari ad € 6.237,76, la società appellante ha determinato il quantum dovuto dagli stessi in € 258.492,77.
Tali stime non possono essere condivise.
In ordine al valore delle aree interessate dalle opere di urbanizzazione primaria si osserva che le stesse non sono state ancora cedute al Comune, come peraltro accertato anche dal c.t.u., sicché alcun rimborso a tale titolo può chiedere, allo stato, la società appellante.
Deve analogamente rigettarsi la richiesta di rimborso dei costi sostenuti per le opere di urbanizzazione primaria;
di tali esborsi la non ha fornito Parte_1
alcuna prova limitandosi a produrre un computo metrico-estimativo delle opere che, pur essendo corretto alla luce del prezziario applicabile, non può costituire dimostrazione degli esborsi sostenuti dalla o dalla LED e Parte_1
rimborsati a questa dalla appellante.
Assolutamente sforniti di prova devono poi ritenersi le ulteriori somme indicate dalla come costi sostenuti per spese tecniche ed oneri Parte_1
amministrativi.
L'unica prova documentale fornita riguarda le polizze fideiussorie stipulate dalla società in data 16 marzo 2000 a garanzia degli obblighi Parte_1
inerenti al pagamento delle opere di urbanizzazione secondaria ed alla cessione gratuita al Comune delle aree e delle opere di urbanizzazione primaria;
dalle
8 polizze allegate risulta un complessivo esborso sostenuto dalla Parte_1 pari ad € 25.631,75.
[...]
L'appellante ha chiesto anche il rimborso delle aree cedute al Comune di
Messina in adempimento degli obblighi derivanti dalla convenzione di lottizzazione.
Con l'atto in Notar del 12 gennaio 2004 alcuni lottizzanti (e non solo la PE
) avevano ceduto al Comune alcune aree per la realizzazione delle Parte_1
opere di urbanizzazione secondaria, per una complessiva superficie di 9.630 mq del valore, secondo le stime del c.t.u., di € 394.525,74 calcolato alla data dell'atto di cessione;
tenuto conto della superficie delle aree cedute e del valore delle stesse, come determinato nella relazione, il c.t.u. ha stabilito in € 357.930,00 il valore delle aree (8730 mq) di proprietà della appellante ed in € 13.120,00 il valore delle aree (320 mq) degli odierni appellati.
La S.C. ha chiarito che i costi della lottizzazione gravano sui singoli lottizzanti in relazione alle rispettive quote, da misurarsi non con riferimento alla superficie dei terreni conferiti, ma avuto riguardo alla cubatura delle costruzioni, che rappresenta il valore effettivo della partecipazione di ciascuno. Il valore delle aree, infatti, dipende dalla edificabilità (Cass. n. 1125/94).
Sulla scorta di tale principio, considerato che il c.t.u. ha stimato nella percentuale del 75,232% la partecipazione della appellante alla lottizzazione e del
6,215% quella degli appellati, il costo delle aree cedute al Comune doveva essere così ripartito: € 296.809,60 (€ 394.525,74 x 75,232%) a carico della appellante, €
24.519,77 (€ 394.525,74 x 6,215%) a carico degli odierni appellati ed € 73.196,36
(€ 394.525,74 x 18,553%) a carico degli altri lottizzanti. Poiché gli appellati, con l'atto del 12 gennaio 2004, avevano comunque ceduto una particella di loro proprietà al Comune, l'importo da loro ancora dovuto a titolo di partecipazione alle spese della lottizzazione è € 11.399,77, pari alla differenza tra l'importo da loro dovuto in base alla cubatura delle loro costruzioni ed il valore delle aree da loro già cedute (€ 24.519,77 - € 13.120,00).
Anche il costo delle fideiussioni sostenuto dalla appellante deve essere ripartito tra i lottizzanti sulla base delle medesime percentuali sicché la quota gravante sugli odierni appellati sarà pari ad € 1.593,00 (€ 25.631,75 x 6,215%).
9 Gli appellati devono, quindi, in parziale accoglimento del terzo motivo di appello, essere condannati al pagamento, a favore della della Parte_1 complessiva somma di € 12.992,77 a titolo di rimborso per le aree cedute al
Comune di Messina dalla appellante e per le polizze fideiussorie stipulate dalla stessa, oltre interessi legali dalla data della domanda al saldo, atteso che l'obbligo di rimborso a carico di partecipanti alla comunione in favore del comunista che abbia sopportato costi per il bene comune costituisce debito di valuta e non di valore (cfr. Cass. Civ. Sez. 2, 26 agosto 1996 n. 7834).
In ordine alle spese processuali, tenuto conto del parziale accoglimento delle domande svolte dalla società appellante e del riconoscimento di importi nettamente inferiori a quelli richiesti, visto l'art. 92, 2° comma, c.p.c., appare opportuno compensare in ragione di 4/5 le spese di entrambi i gradi di giudizio, condannando gli appellati in solido al pagamento del restante 1/5 a favore della società appellante.
Le spese di c.t.u., poste a carico solidale di tutte le parti, devono ripartirsi nei rapporti interni nella misura di 2/5 a carico dell'appellante e di 3/5 a carico degli appellati in solido.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Messina, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza n. 1195/20 R.S. del
Tribunale di Messina, così provvede: accoglie parzialmente l'appello proposto da e, per Parte_1
l'effetto, in riforma della sentenza impugnata, condanna gli appellati in solido al pagamento, a favore della società appellante, della somma di € 12.992,77, oltre interessi in misura legale dalla data della domanda al saldo;
compensa, in ragione di 4/5, le spese di entrambi i gradi di giudizio tra le parti e condanna gli appellati in solido al pagamento, a favore della società appellante, del restante 1/5 liquidato, per il giudizio di primo grado, in € 170,00 per spese ed
€ 800,00 per compensi (€ 700,00 fase studio, € 600,00 fase introduttiva, €
1.200,00 fase trattazione, € 1.500,00 fase decisoria), oltre rimborso spese generali,
CPA e IVA come per legge e, per il presente grado di appello, in € 233,10 per spese ed € 800,00 per compensi (€ 700,00 fase studio, € 600,00 fase introduttiva,
10 € 1.200,00 fase trattazione, € 1.500,00 fase decisoria), oltre rimborso spese generali, CPA e IVA come per legge;
pone le spese di c.t.u. a carico solidale delle parti, secondo la ripartizione nei rapporti interni indicata in parte motiva.
Messina, 27 febbraio 2025
Il Consigliere est. Il Presidente
(dott.ssa Maria Luisa Tortorella) (dott. Giuseppe Minutoli)
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