REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI AVELLINO
Il Tribunale di Avellino, I Sezione Civile, nella persona del Giudice monocratico dott.ssa Maria
Iandiorio, viste le conclusioni così come precisate dalla parte nelle le note scritte depositate, le quali tengono luogo della discussione orale, ai sensi dell'art. 281 quinquies c.p.c., pronunzia la seguente
SENTENZA nella causa civile, iscritta al n. 1332/2024 R.G., avente ad oggetto “Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare – spese condominiali” e vertente
TRA
, c.f. , nato a [...] il [...] residente in [...]al Parte_1 C.F._1
Corso Europa, n. 27 rappresentato e difeso dall'avv. Anna GAROFALO,
ATTORE
c.d. in Controparte_1 Controparte_2 persona dell'amministratore p.t. avv. rappresentato e difeso, dall'avv. Controparte_3
Emilio LO SANDULLI, in virtù di mandato in atti,
CONVENUTO
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Le parti hanno concluso come da atti e note di trattazione scritta
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Va premesso che la presente sentenza è redatta senza lo svolgimento del processo in ossequio alla nuova formulazione degli artt. 132 comma 4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c. per effetto delle modifiche introdotte dagli artt. 45 e 52 dalla legge n. 69 del 18/ vigore dal 4.07.2009.
Con atto di citazione regolarmente notificato, ha convenuto in giudizio il Parte_1 [...]
, chiedendo di “annullare e/o dichiarare nulla la delibera Controparte_4 condominiale adottata dal il 12 settembre 2023; vittoria di spese”. Controparte_5
In particolare, a sostegno dell'impugnativa, l'attore - assumendo di essere comproprietario unitamente a , e in Avellino al Controparte_6 Controparte_7 Controparte_8 [...]
di un locale commerciale posto al piano terra del c.d. fabbricato Controparte_4 CP_2 CP_2 di interesse storico in stato di abbandono, e che i condomini hanno deliberato di ristrutturare con le agevolazioni eco-bonus e sisma-bonus - ha dedotto le seguenti cause di nullità e/o annullabilità della delibera condominiale del 12/09/2023:
- omessa individuazione dei presenti e in particolare dei rappresentanti dei condomini;

- violazione dell'art. 67, comma 5, disp. att. al c.c.., deleghe conferite all'amministratore e violazione dell'art. 1136, comma 2, c.c.;
- approvazione dell'appalto con soggetto diverso da quello indicato dall'assemblea nella delibera datata 30 giugno 2023;
- approvazione dell'appalto in assenza di un progetto approvato dall'assemblea e di un quadro economico della spesa.;
- violazione degli artt. 1123, 1124, 1125 c.c. per illegittima ripartizione delle spese per gli interventi dei c.d. eco-bonus e sisma-bonus;
- violazione dell'art. 1135, comma 1, n. 4 c.c.;
- omessa costituzione di un fondo;

- carenza di autorizzazioni ed in particolare della mancata acquisizione del parere della
Soprintendenza.
Con comparsa di costituzione depositata il data 18/07/2024 il Controparte_1
, c.d. ha chiesto: “I. Dichiarare l'inammissibilità o, in
[...] Controparte_2 ogni caso, rigettare l'opposizione in quanto, per gli esposti motivi, infondata. II. Condannare
l'opponente all'integrale refusione delle spese e competenze del giudizio oltre rimborso di spese generali, iva e cpa con distrazione”.
Il ha dedotto, in via preliminare, l'inammissibilità dell'opposizione alla delibera CP_1 condominiale per difetto di legittimazione attiva dell'opponente e per violazione degli artt. 1102 e ss.
c.c. e dell'art. 67, II comma, disp. att. c.c., e, nel merito l'infondatezza e la pretestuosità dell'opposizione.
Depositate le memorie ex art. 171 – ter c.p.c., la causa, istruita documentalmente e ritenuta matura per la decisione, è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni e la discussione ex art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del 19/12/2024 e rinviata alla successiva 06/05/2025.
All'udienza del 12/11/2025 la causa è stata riservata in decisione.


2. Sull'ammissibilità dell'opposizione.
Così brevemente sintetizzata la vicenda processuale, esigenze di ordine logico- giuridico impongono la disamina delle questioni processuali prima della valutazione di quelle attinenti al merito della controversia.
Va preliminarmente valutata l'ammissibilità dell'opposizione alla delibera condominiale. L'impugnazione delle delibere condominiali è materia disciplinata dagli artt. 1136 e 1137 c.c., in particolare l'art. 1136 c.c. definisce in particolare i requisiti di validità delle delibere condominiali, mentre il successivo art. 1137 c.c. si occupa nello specifico delle impugnazioni delle delibere.
Secondo l'orientamento consolidato della Suprema Corte (cfr. Cass. Sez. 2 n. 5889 del 20.04.2001;
Cass. Sez. 2 n. 5611 26/02/2019): “In tema di impugnazione di delibere condominiali annullabili, la legittimazione ad agire spetta al condomino che sia stato assente all'assemblea nel corso della quale la delibera contestata è stata assunta o che, se presente, abbia espresso in merito il suo dissenso o si sia astenuto, ricadendo sullo stesso l'onere di provare tali circostanze. Il difetto di detta legittimazione può, invece, essere rilevato d'ufficio dal giudice ed il relativo accertamento non è soggetto a preclusioni, non potendosi accordare la facoltà di opporre la menzionata delibera a chi non ne abbia titolo”, mentre con riferimento all'azione di nullità, avente ad oggetto una delibera condominiale, ai fini della legittimazione attiva “è necessaria la qualità di condomino - presente o assente, consenziente o dissenziente che sia stato all'approvazione della delibera impugnata - la quale costituisce requisito essenziale per la configurabilità del suo interesse ad agire per la nullità della delibera medesima.” (Cass. Civ. n. 8135 del 28/04/2004).
Ebbene, nel caso in esame, risulta incontestato e documentalmente provato, che l'attore e gli ulteriori comproprietari, non hanno partecipato all'assemblea del 12/09/2023, e pertanto, in quanto assenti, nonché comproprietari dell'unità immobiliare facente parte del Controparte_1
, hanno legittimazione, nonché interesse ad impugnare la delibera assunta all'esito
[...] della predetta assemblea.
La Corte ha chiarito che, nel caso di unità in comunione legale tra coniugi, ciascun coniuge ha legittimazione attiva separata per impugnare le delibere condominiali. Questo rafforza il principio che ogni comproprietario può agire autonomamente, ma in assemblea deve esserci un solo rappresentante (cfr. Cassazione Civile, Ordinanza n. 27772 del 2 ottobre 2023).
Tale principio è applicabile anche alla fattispecie in esame, e l'art. 67, comma 2, disp. att. c.c., regolamenta la partecipazione all'assemblea dei comproprietari, per cui ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante e se un'unità immobiliare appartiene in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'art. 1106 c.c.
Orbene, né l'attore né i comproprietari risultano aver partecipato all'assemblea del 12/09/2023, ed
“E' principio consolidato in relazione all'azione di annullamento delle deliberazioni delle assemblee condominiali, che la legittimazione ad agire attribuita dall'art. 1137 cod. civ. ai condomini assenti e dissenzienti non è subordinata alla deduzione ed alla prova di uno specifico interesse diverso da quello alla rimozione dell'atto impugnato, essendo l'interesse ad agire, richiesto dall'art. 100 cod. proc. civ. come condizione dell'azione di annullamento anzidetta, costituito proprio dall'accertamento dei vizi formali di cui sono affette le deliberazioni.” (cfr. Cass. Civ. n. 17294/2020;
Cass. Civ. n. 4270/2001; Cass. Civ. n. 2999/2010).
Applicando i principi esposti al caso in esame, va, dunque, dichiarata la legittimazione ad agire dell'attore, a nulla rilevando la sua minore consistenza dei millesimi di proprietà, la mancata individuazione di un rappresentante comune nonché l'eventuale conflitto di interessi degli attori, come dedotto dal non avendo partecipato all'assemblea del 12/09/2023. CP_1


3. Nel merito della controversia.
Premesso quanto sopra, è opportuno far precedere la disamina dell'odierna controversia da alcune puntualizzazioni, stante la richiesta di nullità e/o annullabilità della delibera impugnata da parte attrice, in merito alla distinzione tra vizi di nullità e di annullabilità delle delibere condominiali, anche alla luce della recente pronuncia della Cassazione a SS.UU. del 2021 che ha ridefinito i confini tra nullità e annullabilità delle delibere assembleari, enunciando il principio di diritto secondo cui “In tema di condominio negli edifici, sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell'assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico
- dando luogo, in questo secondo caso, ad un "difetto assoluto di attribuzioni" - e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'ordine pubblico" o al "buon costume" la Corte di legittimità “ha costantemente affermato che l'obbligo di preventiva informazione dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno dell'assemblea risponde alla finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi,
l'oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire una partecipazione consapevole alla discussione e alla relativa deliberazione (cfr. Cass. 21966/2017; Cass. 15587/2018).
Quindi, le Sezioni Unite hanno distinto le delibere nulle e annullabili, precisando i casi tipici della nullità, che diventano residuali “nel rispetto alla generale categoria della annullabilità, attenendo essa a quei vizi talmente radicali da privare la deliberazione di cittadinanza nel mondo giuridico”.
In particolare, i casi di nullità individuati sono tre: 1) “mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali” (volontà della maggioranza;
oggetto; causa;
forma) tale da determinare la deficienza strutturale della deliberazione;
2) “Impossibilità dell'oggetto, in senso materiale o in senso giuridico”, da intendersi riferito alla concreta possibilità di dare attuazione a quanto deliberato ovvero in relazione alle attribuzioni dell'assemblea (come nel caso di una deliberazione che incide sulla modifica di una proprietà privata); 3) “Illiceità” (articolo 1343 c.c.), nel senso che quanto deciso risulta contrario a norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume (ad esempio una deliberazione che introduce discriminazioni tra i condòmini nell'uso delle cose comuni). “Al di fuori di tale ipotesi deve ritenersi che ogni violazione di legge determina la mera annullabilità della deliberazione che può essere fatta valere solo nei modi e nei tempi di cui all'articolo 1137 Codice civile”.
Tanto chiarito in punto di diritto, parte attrice ha impugnato la delibera per una serie di vizi che rientrerebbero nella categoria dell'annullabilità, ma che, nel merito, risultano essere infondati per i motivi che seguono.


3.1 Primo e secondo motivo di impugnazione.
Il primo e il secondo motivo di impugnazione possono essere esaminati e valutati congiuntamente stante la dedotta violazione, ai sensi dell'art. 67, disp. att. c.c., sia in relazione al conferimento delle deleghe ai condomini, ( e e sia a quelle conferite al condomino, nonché Persona_1 Persona_2 amministratore, avv. Controparte_3
Parte attrice assume che l'omessa indicazione del nome del rappresentante, precluda il doveroso controllo sulla corretta formazione dell'assemblea, e che ai sensi dell'art. 67, comma 5, disp. att. al c.c., “all'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea”, pertanto, tali considerazioni costituiscono motivi di annullamento/invalidità della delibera.
Entrambi i motivi sono infondati.
Va disatteso il motivo di impugnazione in forza del quale l'attore ha chiesto l'annullamento del deliberato assembleare, per non essere stata riportata l'indicazione specifica dei nominativi dei condomini presenti e di quelli presenti per delega ovvero se di persona o rappresentati per delega.
Giova premettere che, secondo il costante insegnamento della Suprema Corte, il verbale dell'assemblea condominiale deve contenere l'elenco nominativo dei partecipanti intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali, perché tale individuazione è indispensabile per la verifica della esistenza dei quorum prescritti dall'art. 1136 c.c. Inoltre, il verbale offre una prova presuntiva dei fatti che afferma essersi in essa verificati, per modo che spetta al che impugna la deliberazione CP_1 assembleare, contestando la rispondenza a verità di quanto riferito nel relativo verbale, provare il suo assunto (Cass. Civ. 16774/2015).
Inoltre “in tema di assemblea di condominio, sebbene il relativo verbale dovrebbe contenere l'elenco nominativo dei condomini intervenuti, indicando assenti e dissenzienti, nonché il valore delle rispettive quote, la mancanza di tale indicazione non incide sulla validità della delibera, ove a tale incompletezza possa rimediarsi mediante un controllo aliunde della regolarità del procedimento (cfr.
Cass. n. 40827/2021). Passando alla disamina della censura si evidenzia, in primo luogo, che la delibera impugnata riporta i nominativi dei condomini presenti o rappresentati per delega con il corrispondente valore dei millesimi di proprietà rappresentati, e in mancanza di contestazione in relazione all'effettiva proprietà degli stessi, il valore dei millesimi riportati in corrispondenza dei nominativi, raggruppati per identificare la comproprietà delle unità immobiliari, vanno considerati rappresentativi delle rispettive quote di comproprietà.
Inoltre, dalla disamina delle deleghe prodotte e di quanto riportato nella delibera impugnata è Per_ facilmente verificabile che le deleghe UL e sono state conferite ai rispettivi comproprietari,
i quali, in sede di partecipazione all'assemblea e di espressione del voto, ne hanno rappresentato i valori millesimali complessivi riportati nella delibera.
L'omessa specificazione sulla qualità dell'intervento dei condomini, ovverosia se di persona o per delega altrui, non determina alcuna insanabile incertezza in relazione alla partecipazione degli intervenuti né della loro rappresentanza del valore delle quote millesimali di loro titolarità essendo stati, peraltro, votati i punti all'ordine del giorno all'unanimità dei partecipanti, consentendo di stabilire e verificare senza incertezza alcuna il raggiungimento dei quorum costitutivi e deliberativi prescritti dall'art. 1136 c.c., come di seguito riportato:
Le deleghe prodotte integrano la mancata indicazione nella delibera condominiale della dicitura per delega, e, conseguentemente non v'è alcuna preclusione alla verifica dell'effettiva partecipazione all'assemblea. Del resto, quand'anche i condomini delegati non avessero effettivamente ricevuto il potere rappresentativo dal soggetto apparentemente delegante, l'unico legittimato a far valere l'inesistenza e/ o i vizi della delega sarebbe stato quest'ultimo.
Come, infatti, affermato a più riprese dalla Suprema Corte, in difetto di norme particolari, i rapporti tra il rappresentante ed il condomino rappresentato sono disciplinati dalle regole del mandato, con la conseguenza che, come si ritiene per l'ipotesi del negozio concluso dal falsus procurator, l'operato del delegato nel corso dell'assemblea è inefficace nei confronti del delegante fino alla ratifica da parte di quest'ultimo. L'inefficacia, tuttavia, non è rilevabile d'ufficio, ma solo su eccezione di parte e la legittimazione a proporre l'eccezione spetta esclusivamente al condomino pseudo-rappresentato
(Cass. Civ. 2218/2013; 4531/2003).
Le medesime valutazioni valgono anche in relazione alle deleghe conferite dai condomini
[...]
e all'avv. , i quali unitamente a Controparte_9 CP_10 Controparte_3
, sono tutti eredi . Controparte_11 Persona_3
È corretto sostenere che ai sensi dell'art. 67, comma 5, disp. att. c.c. l'amministratore non può ricevere deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea;
tuttavia, questo divieto si applica solo all'amministratore in quanto tale. Se l'amministratore è anche condomino, nonché comproprietario di condomini deleganti, può ricevere delega in qualità di comproprietario, e non come amministratore, come nella fattispecie in esame.


3.2 Terzo motivo di impugnazione.
L'attore, assumendo che dal quorum deliberativo di 508,20 millesimi andrebbero sottratti i millesimi dei condomini 77,36 millesimi ossia quelli attribuiti ai sig.ri (millesimi 25,29), Persona_4 Per_5
(millesimi 25,29), e (millesimi 26,77), sostiene,
[...] Persona_6 Persona_7 altresì, che la delibera che approva i lavori straordinari deve essere presa con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno 1/2 dei millesimi del . CP_1
Anche tale motivo va disatteso, sia in ragione della reiezione dei primi due motivi di impugnazione e sia in considerazione dell'individuazione della maggioranza prescritta per i lavori deliberati.
In particolare, per lavori straordinari di notevole entità, è richiesta una maggioranza qualificata: maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio in prima convocazione, oppure maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore in seconda convocazione.
Tuttavia, il Decreto Rilancio (DL 34/2020, art. 119), convertito in L. 77/2020, ha introdotto una norma speciale (lex specialis) che deroga a tali disposizioni per favorire gli interventi di riqualificazione energetica e riduzione del rischio sismico (Ecobonus e Sismabonus).
Secondo questa disciplina, le delibere aventi ad oggetto l'approvazione di lavori che accedono agli incentivi fiscali previsti dall'art. 119 sono valide se adottate con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio, indipendentemente dalle maggioranze più elevate previste dall'art. 1136 c.c. per lavori straordinari.
Il comma 9-bis dell'art. 119 del DL 34/2020 (Decreto Rilancio) prevede una deroga alle maggioranze ordinarie dell'art. 1136 c.c. e specificamente “Le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto di cui all'articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio. …”.
Ne consegue, quindi, che la delibera del 12/09/2023 rispetta il quorum deliberativo prescritto dalla legge, e tale motivo di impugnazione è infondato.


3.3 Quarto motivo di impugnazione.
L'attore ha impugnato la delibera condominiale del 12/09/2023 in quanto l'assemblea “ha ratificato la sottoscrizione del contratto d'appalto con il c.d. “general contractor” identificato nella CP_12 sebbene in una precedente delibera datata 30 giugno 2023 e già impugnata dal , il Pt_1
Condominio avesse deliberato di “procedere alla stipula del contratto d'appalto e affidamento del servizio di general contractor alla autorizzando “l'amministratore alla Parte_2 sottoscrizione del contratto di appalto …” e il contratto d'appalto è stato approvato senza la presentazione e l'approvazione di un progetto e senza la presentazione e l'approvazione di un quadro economico.
Il motivo non ha pregio.
Con la delibera impugnata, i condomini, rappresentativi di 508,20 millesimi dell'intero edificio, hanno approvato all'unanimità solo i primi due, dei 12 punti all'o.d.g. ,ovvero: “1) approvazione del contratto di appalto stipulato con il General contractor con ratifica dell'operato dell'amministratore
e relative determinazioni;
2) approvazione dello schema delle appendici individuali del contratto
d'appalto e relative determinazione …” rinviando alla successiva assemblea condominiale fissata per il 24-25/09/2023 la discussione e la deliberazione dei restanti punti all'o.d.g.
Dall'esame della documentazione versata in atti da tutte le parti, emerge che la delibera impugnata è una delle numerose delibere, assunte dal , anche in un lasso di tempo ristretto, in relazione CP_1 ai lavori straordinari di intervento per il miglioramento sismico ed energetico mediante il restauro e risanamento conservativo dell'edificio , utilizzando i benefici fiscali del cd. Controparte_2 superbonus.
La delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve determinare l'oggetto del contratto di appalto da stipulare con l'impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi e il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell'opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa (cfr. Cass. n.
20146/2022).
Pertanto, in tema di condominio negli edifici, occorre l'autorizzazione dell'assemblea (o, comunque,
l'approvazione mediante sua successiva ratifica), ai sensi dell'art. 1135, comma 1, n. 4) c.c. e con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, comma 4 c.c. per l'approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell'edificio condominiale (Cass. civ. 17/08/2017, n. 20136) ovvero, dal rispetto delle maggioranze previste dal comma 9-bis dell'art. 119 del DL 34/2020 (Decreto Rilancio), applicabili alla fattispecie in esame.
Le appendici individuali al contratto di appalto non costituiscono elementi essenziali del contratto di appalto ma sono documenti aggiuntivi che integrano il contratto principale, specificando condizioni particolari per singoli condomini (ad esempio modalità di pagamento personalizzate, clausole di salvaguardia per chi versa subito le quote, o accordi su varianti richieste da singoli proprietari).
Il contratto di appalto e il relativo computo metrico prodotto in atti, contengono tutti gli elementi essenziali per la validità della delibera e per una valutazione da parte dei condomini dei lavori a farsi, approvandoli all'unanimità.
Nel contratto di appalto approvato risulta, inoltre, che la società era già intervenuta nelle CP_12 precedenti assemblee condominiali del 14/06/2023 e 30/06/2023, in favore della quale i condomini hanno conferito l'incarico di progettazione dell'intervento di restauro.


3.4 Quinto motivo di impugnazione.
L'attore assume che alla convocazione assembleare del 12/09/2023 è stato allegato soltanto il computo metrico e che esso, risulta redatto in violazione degli articoli 1123, 1124, 1125 c.c.
Il motivo è infondato.
Come già rilevato con la delibera impugnata i condomini hanno approvato il contratto di appalto e non è invalida la delibera che approva il contratto di appalto senza riparto. Il riparto può essere approvato anche in una successiva assemblea, prima della richiesta di pagamento ai condomini.
In atti è stato prodotto il contratto di appalto, lo studio di fattibilità con il relativo computo metrico che costituisce un documento previsionale che elenca tutte le lavorazioni da eseguire, con le relative quantità e i prezzi unitari, al fine di stimare il costo complessivo dell'opera e fornire la base per il contratto.
Nulla è stato approvato in relazione alla ripartizione delle spese, secondo i millesimi di proprietà.
La giurisprudenza recente chiarisce che la delibera di approvazione dei lavori straordinari e del contratto di appalto è valida anche se non contiene il piano di riparto delle spese, purché sia stata regolarmente convocata e approvata con le maggioranze di legge (cfr. Cass. Sez. Unite, n.
9839/2021). L'approvazione dei lavori straordinari e l'approvazione del piano di riparto non sono inscindibili, e la mancanza del riparto non rende di per sé annullabile la delibera sui lavori.


3.5 Sesto motivo di impugnazione.
L'attore ha impugnato la delibera in quanto il Condominio ha appaltato opere straordinarie senza costituire il fondo speciale, previsto dall'art. 1135, comma 1, n. 4 c.c., norma imperativa e non derogabile.
Tale motivo è infondato.
L'art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, stabilisce che l'assemblea dei condomini provvede: “alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori;
se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti” e certamente i lavori appaltati sono interventi di “straordinaria amministrazione” ai sensi del D.L. 34/2020, art. 119, co. 13-ter: “Gli interventi di cui al presente articolo, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA)”.
Questo giudice non ignora il recente orientamento della Suprema Corte che con sentenza n.
9388/2023 ha osservato che: “L'art. 1135, comma 1, n. 4 c.c., imponendo l'allestimento anticipato del fondo speciale "di importo pari all'ammontare dei lavori", ovvero la costituzione progressiva del medesimo fondo per i pagamenti man mano dovuti, "in base a un contratto", correlati alla contabilizzazione dell'avanzamento dei lavori, configura, pertanto, una ulteriore condizione di validità della delibera di approvazione delle opere indicate, la cui sussistenza deve essere verificata dal giudice in sede di impugnazione ex art. 1137 c.c. La norma in esame è quindi volta alla tutela dell'interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione condominiale, nonché dell'interesse del singolo condomino a veder escluso il proprio rischio di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi, secondo quanto ora dal comma 2 dell'art. 63 disp. att. c.c. Una deliberazione maggioritaria dell'assemblea non può, pertanto, avere un contenuto contrario all'art.
1135, comma 1, n. 4, c.c., decidendo di soprassedere dall'allestimento del fondo stesso, o a modificarne le modalità di costituzione stabilite dalla legge, pur ove abbia ricevuto il consenso dell'appaltatore, in quanto potenzialmente pregiudizievole per ciascuno dei partecipanti, oltre che per le esigenze di gestione condominiale, e perciò nulla”.
Ciononostante, il ha dedotto di avere aperto un conto corrente dedicato per cui la CP_1
“provvista necessaria per il pagamento dei corrispettivi dell'appalto e della relativa progettazione, secondo regolari stati di avanzamento, viene, di volta in volta, costituita dai singoli condomini adempienti, tra i quali non risulta esservi il , mediante bonifici sul riportato conto corrente, Pt_1 che, pertanto, assolve alla funzione di fondo comune che viene progressivamente costituito ogni qualvolta l'avanzamento dei lavori determina la necessità di eseguire i pagamenti dovuti all'impresa esecutrice a norma del contratto di appalto”.
La stessa Corte, con la citata sentenza n. 9388/2023 ha chiarito che il fondo può essere costituito progressivamente, in corrispondenza degli stati di avanzamento lavori (SAL), e non necessariamente in un'unica soluzione per l'intero importo. Se il condominio ha aperto un conto corrente dedicato e i condomini versano le somme man mano che i SAL lo richiedono, questo meccanismo può essere interpretato come una costituzione progressiva del fondo speciale.
La funzione del fondo è, infatti, quella di garantire la provvista e la tracciabilità delle somme destinate ai lavori: un conto corrente vincolato e alimentato dai bonifici dei condomini adempienti risponde a questa finalità.
Inoltre, l'art. 121 del D.L. n. 34 del 2020, nel consentire al condominio di cedere i crediti legati all'efficienza energetica e alle misure antisismiche potrebbe aver in qualche misura limitato l'anticipazione di immediati esborsi a carico dei condomini che si apprestano ad eseguire i lavori.
Nel caso in esame emerge che con la delibera impugnata si è proceduto alla sola approvazione del contratto stipulato con il General Contractor, con ratifica dell'operato dell'amministratore e all'approvazione del progetto di intervento, con rinvio ad altra assemblea con specifico riguardo a altri punti all'o.d.g. avente ad oggetto tra l'altro, la deliberazione in merito all'accollo della quota parte dei condomini dissenzienti, ai pagamenti in conformità del piano di riparto del 30/06/2023, pagamenti in occasione dell'approvazione del primo SAL e deliberazione in merito ai successivi pagamenti e alla relativa rateizzazione, come indicato sia nella convocazione di assemblea per il giorni 11/12 settembre 2023 che per quella del successivo 25 settembre 2023.
La previsione nel contratto di appalto della cessione del credito e della progressiva previsione dei pagamenti dei lavori sulla base di stati di avanzamento, il rinvio operato dall'assemblea dei condomini ad ulteriore convocazione per determinazione in merito ai pagamenti, alla gestione della cessione dei crediti, pur non prevedendo espressamente un fondo speciale costituiscono elementi indicativi di una volontà di provvedere al corretto funzionamento della gestione CP_13 nonché dell'interesse del singolo condomino a veder escluso il proprio rischio di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi.
Ne consegue, quindi che in relazione alla delibera de qua, non è ravvisabile alcuna violazione di legge.

3.5 Sesto motivo di impugnazione.
Va infine respinto anche l'ultimo motivo di opposizione.
Non è annullabile la delibera condominiale per la mancanza del parere della Soprintendenza, il suo rilascio è condizione amministrativa per l'esecuzione dei lavori sugli immobili vincolati.
Pertanto, la mancata preventiva richiesta e rilascio non incide sulla validità della delibera condominiale.
4. Le spese di lite seguono la soccombenza dell'attore e si liquidano come in dispositivo ed in applicazione dei parametri di cui al dal D.M. n. 147/2022, tenuto conto del valore della causa, scaglione di riferimento indeterminabile- complessità bassa, dei parametri medi per le fasi studio, introduttiva, l'assenza di istruttoria orale e la decisione assunta ai sensi dell'art. 281 quinquies c.p.c.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni ulteriore istanza e deduzione disattesa, così provvede:

1. rigetta la domanda di annullamento e/o nullità della delibera condominiale del 12/09/2023;

2. condanna parte attrice al pagamento in favore del Controparte_1
, c.d. in persona dell'amministratore p.t., le spese di
[...] Controparte_2 lite, liquidate in € 7.616,00 per compenso professionale oltre IVA e CPA nonché spese accessorie al
15%., con attribuzione all'avv. Emilio LO SANDULLI, dichiaratosi antistatario.
Si comunichi.
Così deciso in Avellino, 1/12/2025
Il giudice dott.ssa Maria Iandiorio