R.G.N. 3231/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Quarta Civile
Nelle persone dei seguenti magistrati:
Dr.ssa TA ON Presidente Rel.
Dr.ssa Anna Mantovani Consigliera
Dr.ssa Maria Teresa Brena Consigliera ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa iscritta al N.R.G. 3231/2024 promossa in grado d'appello
DA
(C.F. ), con il patrocinio dell'Avv. SALADINO Parte_1 C.F._1
IO elettivamente domiciliato presso il suo Studio;

(C.F. ), con il patrocinio dell'Avv. Parte_2 C.F._2
SALADINO IO elettivamente domiciliato presso il suo Studio;

(C.F. ) con il patrocinio dell'Avv. SALADINO IO Parte_3 C.F._3 elettivamente domiciliato presso il suo Studio
Parte_4
CONTRO
(C.F. ), con il patrocinio dell'Avv. ACQUATI Controparte_1 C.F._4
FR elettivamente domiciliata presso il suo Studio;

(C.F. , con il patrocinio dell'Avv. ACQUATI Parte_5 C.F._5
FR elettivamente domiciliato presso il suo Studio;

- APPELLATI
(C.F. ), in persona dell'amministratore unico Controparte_2 P.IVA_1 [...]
con il patrocinio dell'Avv. PUCILLO FURER OLIVER elettivamente domiciliato CP_3 presso il suo Studio;

- APPELLATA
pagina 1 di 19 (C.F. , in persona del legale rappresentante pro tempore, con il CP_4 P.IVA_2 patrocinio dell'Avv. ORLANDONI ANDREA, elettivamente domiciliatA presso il suo Studio;

-APPELLATA
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Como n. 1073/2024 pubblicata in data
7 ottobre 2024, in materia di “Vendita di cose immobili”.
CONCLUSIONI:
PER GLI APPELLANTI: “In via principale: Nel merito nei confronti della signora accertare e Controparte_1 dichiarare il diritto dei signori e ad ottenere la riduzione del prezzo della compravendita e dei Parte_3 Parte_2 costi di ristrutturazione del 25% pari ad €. 122.500,00 ovvero a quella diversa somma che verrà accertata, anche in via equitativa, nei limiti dell'indicato scaglione di valore e per l'effetto condannare la signora al risarcimento del Controparte_1 danno nella misura accertata in favore dei signori e oltre interessi legali dal dovuto al saldo. Parte_3 Parte_2
Ai sensi dell'art. 96 c.p.c. voglia il Giudice condannare parte convenuta oltre che al pagamento delle spese, Controparte_1 al risarcimento dei danni, da liquidarsi anche di ufficio, atteso che controparte ha resistito in giudizio con mala fede o colpa grave. Nel merito nei confronti del signor accertare e dichiarare il diritto del signor ad ottenere Parte_5 Parte_1 la riduzione del prezzo della compravendita e dei costi di ristrutturazione del 25% pari ad €. 115.000,00 ovvero a quella diversa somma che verrà accertata, anche in via equitativa, nei limiti dell'indicato scaglione di valore e per l'effetto condannare il signor al risarcimento del danno nella misura accertata in favore del signor oltre interessi legali Parte_5 Parte_1 dal dovuto al saldo. Ai sensi dell'art. 96 c.p.c. voglia il Giudice condannare parte convenuta oltre che al pagamento Parte_5 delle spese, al risarcimento dei danni, da liquidarsi anche di ufficio, atteso che controparte ha resistito in giudizio con mala fede
o colpa grave. Nel merito nei confronti di a socio unico: Accertare e dichiarare la responsabilità di Controparte_2
a socio unico per violazione dell'art. 1759 c.c. e per l'effetto condannarla al risarcimento del danno Controparte_2 subito dai signori e pari ad €. 122.500,00 ovvero a quella diversa somma che verrà accertata, Parte_3 Parte_2 anche in via equitativa, nei limiti dell'indicato scaglione di valore oltre interessi legali dal dovuto al saldo. Accertare e dichiarare la responsabilità di a socio unico per violazione dell'art. 1759 c.c. e per l'effetto condannarla al Controparte_2 risarcimento del danno subito dal signor 10 pari ad €. 115.000,00 ovvero a quella diversa somma che verrà Pt_1 Pt_2 accertata, anche in via equitativa, nei limiti dell'indicato scaglione di valore oltre interessi legali dal dovuto al saldo. In subordine condannare a socio unico a restituire le somme corrisposte dal signor a titolo di Controparte_2 Parte_1 provvigione e pari ad € 4.758,00 e dai signori e pari ad €. 5.124,00, maggiorate di interessi Parte_2 Parte_3 legali e rivalutazione. Condannare e al pagamento Controparte_1 Parte_5 Controparte_2 CP_4 delle somme corrisposte dai signori e in esecuzione della sentenza di primo Parte_6 Parte_3 grado e pari ad € 14.000,00 per compensi, oltre 15% rimborso spese generali e oltre c.p.a. e i.v.a. alle rispettive aliquote di legge per e a € 14.000,00 per compensi, oltre 15% rimborso spese generali e oltre c.p.a. e Parte_5 Controparte_1
i.v.a. alle rispettive aliquote di legge per ed € 4.500,00 per compensi, oltre 15% rimborso spese generali Controparte_2
e oltre c.p.a. e i.v.a. alle rispettive aliquote di legge per In ogni caso: Con vittoria di compensi professionali, CP_4 spese, CPA e IVA, come per legge, per entrambi i gradi giudizio. In via istruttoria: si reiterano le istanze istruttorie non ammesse”.
pagina 2 di 19 PER e : “Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello adita, contrariis rejectis, previa Controparte_1 Parte_5 ogni più opportuna declaratoria di legge, così giudicare: dichiarare l'inammissibilità e/o manifesta infondatezza dell'appello ex adverso proposto ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c.; rigettare le domande degli appellanti e confermare la sentenza del Tribunale di Como – G.I. dr.ssa AN OP, n. 1073/2024 sent. del 07.10.2024 resa nella causa n. 2510/2021 RG;
nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento delle domande avversarie e conseguente riforma, anche parziale, della sentenza qui impugnata si insiste per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate in primo grado che qui si riportano: “…Voglia l'Ecc.mo
Tribunale di Como adito, in composizione monocratica, contrariis rejectis, previe le declaratorie di legge e del caso così giudicare:
Nel merito ed in via principale: - respingere e rigettare tutte le domande ex adverso proposte da e Parte_2 Pt_3 da un lato e dall'altro nei confronti rispettivamente di e siccome
[...] Parte_1 Controparte_1 Parte_5 inammissibili e/o improcedibili e/o improponibili anche per intervenuta decadenza e/o prescrizione ed in ogni caso infondate in fatto e in diritto anche per intervenuta cessazione della materia del contenere, come eccepito nella parte narrativa, assolvendo
i sigg.ri e da ogni pretesa avversaria o, comunque, accogliendo le difese ed eccezioni come esposte. Controparte_1 Parte_5
Con condanna al pagamento delle spese legali comprensive di accessori di legge. Condannare gli attori al risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c. per aver agito in giudizio con mala fede. - in via subordinata: riconvenzionale nei confronti del convenuto
- nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento delle domande svolte nei confronti di Controparte_2 Parte_5
e , condannare con socio unico (C.F. – P.IVA con sede in Como, Controparte_1 Controparte_2 P.IVA_1 CP_ via CO NA n. 1, in persona dell'Amministratore Unico o comunque del legale rappresentante CP_3 pro tempore, a tenere indenni, garantiti e manlevati gli odierni convenuti e da ogni pretesa Parte_5 Controparte_1 svolta nei loro confronti dagli attori, con condanna alla refusione delle spese legali;
accertato l'inadempimento contrattuale, condannare in ogni caso con socio unico (C.F. – P.IVA con sede in Como, via Controparte_2 P.IVA_1
CO NA n. 1, in persona dell'Amministratore Unico o comunque del legale rappresentante Controparte_3 pro tempore, a restituire gli importi ricevuti a titolo di provvigioni da e pari rispettivamente ad Parte_5 Controparte_1
€ 14.274,00 ed € 15.372,00, oltre interessi dal dovuto al saldo. Con condanna alla refusione delle spese legali. Qualora ritenuto necessario da codesto giudice, si chiede a tal fine il differimento dell'udienza ex art. 269 c.p.c. per consentire la chiamata in causa di a socio unico (P.IVA ) con sede legale in Como, via CO NA n. Controparte_2 P.IVA_1
1, già convenuta dagli attori. In via istruttoria: Si insiste per essere ammessi a prova contraria nella denegata e non creduta ipotesi di ammissione delle istanze istruttorie avversarie…”. Con condanna di parte appellante alla refusione delle spese legali
e risarcimento del danno ex art. 96 c.p.c”.
PER “IN VIA PRELIMINARE: accertare e dichiarare la manifesta Controparte_2 infondatezza dell'appello proposto, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 348 bis c.p.c.; NEL MERITO: previa ogni opportuna declaratoria di legge e del caso, rigettare integralmente il gravame proposto in quanto infondato sia fatto sia in diritto, respingere tutte le domande ex adverso avanzate e, per l'effetto, confermare la sentenza n. 1073/2024 del Tribunale di Como – Dott.ssa
AN OP. In ogni caso, con la rifusione delle spese, compensi ed accessori di legge di entrambi i gradi di giudizio. Nel denegato caso, assolutamente non creduto, di accoglimento, anche parziale, dell'appello proposto e/o di accoglimento delle domande delle altre parti in causa, la scrivente difesa ripropone in questa sede tutte le proprie domande formulate in primo grado, qui da intendersi richiamate e trascritte, con particolare riferimento alla domanda di condanna di ad CP_4 integrale manleva, mandando assolta da ogni avversa pretesa. IN VIA ISTRUTTORIA: per quanto Controparte_2
pagina 3 di 19 occorrente, si insiste per l'ammissione delle istanze istruttorie articolate da parte appellata nelle proprie memorie istruttorie di primo grado, qui da intendersi integralmente trascritte”.
PER : “In principalità e nel merito: previe declaratorie del caso, rigettare l'appello proposto dagli odierni CP_4 appellanti e per l'effetto confermare la sentenza n. 1073/24 emessa dal Tribunale di Como. Con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa oltre IVA e CPA”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
I Signori e hanno proposto appello avverso la Parte_3 Parte_2 Parte_1 sentenza n. 1073/2024 pubblicata in data 7 ottobre 2024, emessa dal Tribunale di Como nella causa
RG n. 2510/2021 nei confronti degli attori (attuali appellanti), dei convenuti Signori Parte_5
e nei confronti di chiamata in causa da Controparte_1 Controparte_2 CP_4
Controparte_2
I FATTI- IL PRIMO GRADO DI GIUDIZIO
In primo grado gli attori e hanno convenuto in Parte_3 Parte_2 Parte_1 giudizio e nella loro qualità di venditori e Parte_5 Controparte_1 Controparte_2 nella qualità di mediatore, per ottenere la riduzione del prezzo della compravendita di due immobili di proprietà dei convenuti Signori siti in Como, Via Gasparotto n. 14. CP_1
In merito ai fatti oggetto di causa, gli attori hanno allegato che in data 10 ottobre 2019 e Pt_1
avevano effettuavano una visita alla proprietà dei convenuti, costituita da un Parte_2 unico compendio immobiliare diviso in due abitazioni di proprietà di e Pt_5 Controparte_1 durante il sopralluogo, alla presenza di dell'agenzia i signori Per_1 Controparte_2 chiesero espressamente ai signori e la parete rocciosa posta a monte del fabbricato Pt_2 CP_1 fosse pericolosa e i signori dichiararono che la parete rocciosa non aveva mai costituito un CP_1 problema, se non in caso di piogge intense che, in passato, avevano causato fenomeni di allagamento del giardino: il problema era stato risolto con la realizzazione di un cordolo di cemento armato e di una rete di smaltimento delle acque meteoriche. Nel mese di novembre 2019 Pt_1
e sottoscrivevano due proposte d'acquisto relative all'intera proprietà Parte_2 immobiliare;
tali proposte si perfezionavano grazie all'intervento dell'agenzia Controparte_2
in data 13 dicembre 2019 e sottoscrivevano il rispettivo
[...] Parte_1 Parte_5 contratto preliminare di compravendita per l'importo di € 390.000,00 e, in pari data, Pt_2
per sé, persona o società da nominare e sottoscrivevano l'altro
[...] Controparte_1 contratto preliminare di compravendita per l'importo di € 420.000,00. Il contratto di compravendita è stato stipulato con atto notarile in data 18 giugno 2020 da Parte_1
(acquirente) e da (venditore), avente ad oggetto la porzione di casa bifamiliare a due Parte_5 piani fuori terra (oltre il seminterrato) per il prezzo di € 390.000,00; in data 24 giugno 2020 i coniugi e hanno acquistato con atto notarile l'altra porzione di casa Parte_3 Parte_2
pagina 4 di 19 bifamiliare a due piani fuori terra (oltre il seminterrato) per il prezzo di € 420.000,00. Gli attori hanno allegato che in data 25 settembre 2020 nel giardino dell'immobile acquistato erano caduti alcuni massi di grandi dimensioni;
nell'immediatezza dell'evento aveva chiamato Parte_1 la venditrice per informarla dell'accaduto; la sig.ra aveva risposto che non Controparte_1 CP_1 era mai accaduto prima della sottoscrizione del preliminare di compravendita ed aveva specificato che si era verificato un episodio in data successiva alla sottoscrizione del preliminare: alcuni massi di piccole dimensioni erano caduti nel giardino, senza provocare alcun danno all'immobile o a persone. Di questo episodio la sig.ra aveva informato per telefonato e per iscritto il signor CP_1
legale rappresentante di ricevendo rassicurazioni dal mediatore CP_3 Controparte_2 circa il fatto che avrebbe informato la parte promissaria acquirente;
in realtà il mediatore non aveva fornito alcuna informazione ai promittenti acquirenti circa l'accaduto. I signori avevano Pt_2 inviato, quindi, ai signori tramite il legale, una raccomandata in data 30 settembre 2020 con CP_1 la quale comunicavano alla parte venditrice- quale denuncia del vizio- che nei giorni precedenti si erano verificati episodi di caduta massi che avevano interessato l'immobile acquistato, la situazione era molto preoccupante ed incideva in maniera significativa sul valore del bene, il quadro della situazione non era ancora definito e gli acquirenti si erano attivati per comprendere l'esatta portata del pericolo. Nel frattempo gli attori avevano incaricato il geologo di verificare Persona_2 lo stato dei luoghi e di effettuare una valutazione dei rischi e degli interventi necessari all'attenuazione e, se possibile, all'eliminazione dei pericoli;
il geologo aveva evidenziato nella sua relazione che la situazione di pericolo dei beni oggetto di compravendita, risultava essere risalente ed aveva subito un'evoluzione negativa: il distacco dei massi era avvenuto dal terreno di proprietà del signor sovrastante la proprietà acquistata dagli attori, i quali lo avevano Controparte_5 invitato a partecipare ad un incontro con i rispettivi tecnici per individuare gli interventi urgenti necessari per consentire ai signori di utilizzare il proprio bene. Gli attori hanno dedotto Pt_2 che la parte venditrice “aveva sottaciuto il pericolo, omettendo di informare gli acquirenti che vi fosse un fenomeno di cadute che interessava la proprietà da oltre 30 anni. Dalla consultazione delle riprese satellitari storiche è emerso come la portata del distacco della parete rocciosa è stato tale da risultare visibile e compreso nel periodo prossimo al
29/01/2020”; i signori avevano altresì scoperto che in occasione del fenomeno franoso Pt_2 del gennaio 2020, un masso di grandi dimensioni aveva colpito l'immobile oggetto di compravendita e si chiedevano per quale motivo i venditori non avessero richiesto al il CP_5 risarcimento del danno e la messa in sicurezza del versante roccioso. Dopo l'acquisto dell'immobile gli attori avevano effettuato lavori di ristrutturazione, spendendo circa € 70.000,00 il sig. Pt_1
e € 70.00,00 i coniugi e Sulla base di queste premesse gli attori hanno
[...] Pt_3 Pt_2 richiamato la disciplina dell'art. 1490 c.c.- art. 1492 c.c. e hanno dedotto il diritto alla riduzione del prezzo d'acquisto degli immobili, allegando che il minor valore dei beni è pari al 25% del prezzo, pagina 5 di 19 con una riduzione complessiva di € 240.000,00 rispetto a quanto pagato per l'acquisto e per i costi di ristrutturazione.
Riguardo al vizio dell'immobile acquistato, gli attori hanno affermato che: per limitare i rischi per le cose e le persone, “dovrà essere installata all'interno della proprietà oggetto di compravendita una barriera di protezione non certamente gradevole e soprattutto limitativa della possibilità di utilizzare una parte dell'area di pertinenza”, “L'impatto della rete di protezione avrà inevitabilmente un riflesso non solo psicologico sia per quanto concerne i proprietari, sia per quanto riguarda i futuri potenziali acquirenti”; “tale protezione avrebbe dovuto essere collocata dai venditori che, evidentemente, non lo hanno fatto proprio con lo scopo di non far fuggire gli acquirenti o di non essere costretti a modificare il prezzo di vendita per effetto dei rischi cui il bene era soggetto”; il dott. ha quantificato in € 90.000,00 circa “le opere di messa in sicurezza da realizzare sui beni di Persona_2 proprietà a cui vanno aggiunti i costi delle manutenzioni periodiche necessarie al mantenimento in sicurezza CP_5 del bene”, senza con ciò poter escludere nuovi fenomeni anche di portata particolarmente grave. Gli attori hanno concluso che “il valore del bene in questione è sensibilmente inferiore a quello per il quale la compravendita si è perfezionata”, secondo un valore di mercato;
“nel caso in cui fosse stato conosciuto il vizio gli odierni attori non avrebbero mai acquistato il bene in questione, risultando in gioco il bene primario per eccellenza, quello della vita”; la scelta degli attori di optare per l'azione di riduzione del prezzo d'acquisto, invece che per la risoluzione della vendita per effetto dei vizi, è dipesa dal fatto che nel frattempo hanno sostenuto spese per la ristrutturazione;
“in caso di rivendita del bene gli odierni attori non potrebbero certo sottacere ai potenziali acquirenti lo stato del versante roccioso posto a monte della fascia boscata soprastante il giardino. Tale vizio, quindi, comporterebbe inevitabilmente una sensibile riduzione del valore del bene, così come avrebbe dovuto essere anche per la vendita per cui è causa”; “Il comportamento omissivo di parte venditrice e del mediatore ha permesso il perfezionamento di una vendita di un bene che allo stato risulta avere caratteristiche di non commerciabilità. Sotto altro profilo il danno subito dagli acquirenti
è anche di natura psicologica, poiché si sono trovati loro malgrado costretti a vivere in un immobile insicuro, che li priva di quella serenità che “lo stare a casa” dovrebbe invece rappresentare”.
Gli attori hanno quindi chiesto al Tribunale- nel merito- nei confronti della signora CP_1 accertare e dichiarare il diritto dei signori e ad ottenere la
[...] Parte_3 Parte_2 riduzione del prezzo della compravendita e dei costi di ristrutturazione del 25% pari ad €.
122.500,00 ovvero a quella diversa somma che verrà accertata, anche in via equitativa e per l'effetto condannare la signora al risarcimento del danno nella misura accertata in favore Controparte_1 dei signori e;
nei confronti del signor accertare e Parte_3 Parte_2 Parte_5 dichiarare il diritto del signor ad ottenere la riduzione del prezzo della Parte_1 compravendita e dei costi di ristrutturazione del 25% pari ad €. 115.000,00 ovvero a quella diversa somma che verrà accertata, anche in via equitativa per l'effetto condannare il signor al Parte_5 risarcimento del danno nella misura accertata in favore del signor;
nei confronti Parte_1 pagina 6 di 19 di accertare e dichiarare la responsabilità della convenuta per violazione Controparte_2 dell'art. 1759 c.c. e per l'effetto condannarla al risarcimento del danno subito dai signori Parte_3
e pari ad €. 122.500,00 e del danno subito dal signor pari ad Parte_2 Parte_1
€. 115.000,00, ovvero a quella diversa somma accertata, anche in via equitativa;
in subordine condannare a restituire le somme corrisposte dal signor a Controparte_2 Parte_1 titolo di provvigione e pari ad € 4.758,00 e dai signori e pari ad €. Parte_2 Parte_3
5.124,00, maggiorate di interessi legali e rivalutazione.
Si sono costituiti i venditori sig.ri replicando che gli attori hanno esercitato l'actio quanti minoris CP_1 ex art. 1490 c.c. a seguito della caduta di massi dalla parete rocciosa di proprietà di un terzo (sig.
, situata a monte del compendio immobiliare acquistato dagli attori;
i fatti da questi CP_5 lamentati non sono in alcun modo imputabili a responsabilità dei sig.ri in quanto la parete CP_1 rocciosa dalla quale viene denunciata la caduta dei massi non è di proprietà dei convenuti, bensì di un terzo soggetto, non coinvolto in causa, che si sarebbe già reso disponibile a risolvere la situazione. I convenuti hanno eccepito, in subordine, l'esclusione della garanzia ex art. 1491 c.c., considerato che i signori non possono sostenere di essere stati all'oscuro della situazione Pt_2 lamentata: la parete di cui asseriscono il rischio di frana è ben visibile e gli attori sono sempre assistiti anche nella trattativa da propri tecnici;
la garanzia della vendita non è dovuta se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa o se erano facilmente riconoscibili. I convenuti hanno contestato di avere fornito agli attori nel corso delle trattative garanzie circa la sicurezza della parete rocciosa ed anzi il Sig. veva precisato che, per scongiurare il rischio di CP_1 allagamento del giardino in caso d'ingenti piogge, era stata trovata la soluzione tecnica. I convenuti hanno aggiunto di aver abitato nella proprietà immobiliare con i figli per più di vent'anni “e, sebbene una caduta di massi non si fosse mai verificata, una totale tranquillità sullo stato della parete non vi è mai stata, anche solo per la conformazione naturale della stessa”. A conferma di tale ultimo aspetto, i convenuti hanno prodotto il certificato di destinazione urbanistica del terreno allegato al contratto di compravendita, da cui si evince che l'ambito territoriale cui risultano prossimi gli immobili è “….individuato dal quadro del dissesto PAI, con particolare riferimento a “frane”. I convenuti hanno dedotto che il rischio di una possibile frana della parete rocciosa “era facilmente riconoscibile da parte attrice, con la conseguenza che si esclude la sussistenza di garanzia in applicazione dell'art. 1491 C.C.”; in subordine hanno eccepito l'intervenuta decadenza ex art. 1495
C.C. In ulteriore subordine, rispetto al mediatore hanno dedotto che il sig. Controparte_2 Pt_5 con email in data 8 gennaio 2020, aveva avvertito il mediatore circa la caduta di sassi
[...]
“certamente dovuta ad eventi straordinari di pioggia”, senza danni per le persone e cose;
il mediatore aveva risposto via email che si trattava di “..un fenomeno naturale non preoccupante…”, ma che avrebbe in ogni caso segnalato all'acquirente per consentirgli di “…verificare se qualche parte della pagina 7 di 19 roccia soprastante dovrà essere messa in sicurezza…”. I convenuti hanno affermato di avere confidato nel fatto che il mediatore comunicasse l'informazione agli acquirenti, “i quali avrebbero potuto effettuare le proprie valutazioni, se del caso, anche con il proprietario della parete interessata, ma,
a detta di parte attrice, sembra che purtroppo così non sia stato”; hanno dedotto che, qualora i promittenti acquirenti si fossero determinati a chiedere una ulteriore riduzione del prezzo (rispetto a quanto già concesso rispetto al prezzo di pubblicità), i Sig.ri non avrebbero certamente CP_1 consentito e si sarebbe posto il problema di una risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della parte promissaria acquirente. I convenuti hanno chiesto, quindi, il rigetto di tutte le domande proposte dagli attori;
in via riconvenzionale nei confronti di , Parte_1 hanno chiesto la condanna al pagamento dell'importo di € 1.047,61 versato dai convenuti per bollette relative alla fornitura Eni Gas e Luce a causa della mancata voltura da parte di;
Parte_5 in via subordinata, hanno chiesto la condanna a tenere indenni, garantiti Controparte_6
e manlevati i convenuti da ogni pretesa svolta nei loro confronti dagli attori.
Si è costituita in giudizio contestando sia le domande degli attori, sia la Controparte_2 domanda riconvenzionale subordinata dei convenuti;
in subordine ha chiesto di chiamare in causa per essere tenuta indenne in forza del contratto assicurativo . CP_4 CP_7
Si è costituita in giudizio che si è associata alle difese di merito svolte da CP_4 irca l'infondatezza delle domande formulate dagli attori e, in subordine, dalle Controparte_2 parti convenute;
in merito alla domanda subordinata di garanzia, ha eccepito le CP_4 condizioni, i limiti e le franchigie previste nella polizza invocata.
LA SENTENZA DEL TRIBUNALE DI COMO
Con la sentenza impugnata il Tribunale, dopo aver istruito la causa con prove orali, ha rigettato tutte le domande svolte da e nei confronti di Parte_3 Parte_2 Parte_1
e ha dichiarato assorbita la domanda svolta Parte_5 Controparte_1 Controparte_2 da contro e inammissibile la domanda riconvenzionale svolta Controparte_2 CP_4 da

contro

; ha condannato gli attori a rifondere alle parti convenute Parte_5 Parte_1
e alla terza chiamata le spese processuali.
Nella motivazione della sentenza il Tribunale ha affermato, per quanto riguarda il rigetto della domanda di riduzione del prezzo della compravendita svolta dagli attori nei confronti dei convenuti a norma dell'art. 1490 c.c.- art. 492 c.c., che gli attori hanno lamentato non già una CP_1 imperfezione dell'immobili acquistato attinente al suo processo di formazione o fabbricazione, né il difetto di qualità essenziali all'uso, ma una “condizione” della cosa, consistente nell'essere la stessa potenzialmente soggetta al rischio di cadute di massi dal fondo di proprietà di un soggetto terzo, diverso da venditori;
di conseguenza, in applicazione dei consolidati principi giurisprudenziali richiamati, “tale mera condizione della cosa non può essere considerata un “vizio” della stessa, per pagina 8 di 19 il quale è dovuta, dai venditori, la garanzia di cui all'art. 1490 c.c.”; anche a voler applicare al caso in esame la disciplina di cui all'art. 1490 c.c., la garanzia per il “vizio” lamentato dovrebbe essere esclusa a norma dell'art. 1491 c.c., in quanto “il posizionamento della casa a ridosso di una imponente parete rocciosa (cfr., doc. n. 5 convenuti Rossi) era circostanza impossibile da non conoscere per i compratori, che, pertanto, avrebbero ben potuto, prima dell'acquisto, svolgere le indagini ritenute più opportune per accertarsi dei potenziali rischi derivanti dalla collocazione dell'immobile”. Il Tribunale ha escluso che la dedotta “pericolosità” della roccia possa costituire essa stessa, di per sé, un “vizio” dell'immobile passibile di essere dichiarato ex art. 1491 c.c., trattandosi non già di una caratteristica intrinseca ma di una valutazione della condizione di una cosa, peraltro variabile nel tempo”; le doglianze degli attori riferite a eventuali comportamenti informativi omissivi tenuti dai venditori nelle fasi precedenti la stipula del contratto “potrebbero eventualmente rilevare sotto profili diversi da quelli della garanzia per vizi ex art. 1490 c.c. (per esempio, vizi del consenso), profili che, tuttavia, non sono oggetto delle domande formulate nel presente giudizio, rendendo così superfluo l'esame delle rispettive difese delle parti sul punto”. In merito al rigetto delle domande formulate dagli attori nei confronti del mediatore, il Tribunale ha rilevato che il rigetto della domanda consegue al fatto che è stato accertato che gli immobili acquistati dagli attori non presentano vizi ex art. 1490 c.c.; in ogni caso, alcun inadempimento potrebbe imputarsi al mediatore per la mancata comunicazione agli attori dell'avvenuta caduta di massi del gennaio 2020, del quale il mediatore era stato informato dai convenuti poiché l'art. CP_1
1759 c.c. impone al mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione dell'affare “e che possono influire sulla conclusione di esso” e, quindi, l'obbligo gravante sul mediatore non può che riguardare esclusivamente la fase che precede la conclusione dell'affare: nel caso in esame, l'affare era stato concluso con la stipula dei contratti preliminari del
13.12.2019. Il Tribunale ha ritenuto, infine, che il rigetto della domanda degli attori nei confronti di comporta l'assorbimento della domanda in garanzia svolta nei confronti Controparte_2 della terza chiamata CP_4
LA FASE D'APPELLO
Gli appellanti censurano la sentenza del Tribunale di Como per violazione di legge e falsa applicazione degli artt. 1490, 1491, 1759 c.c., per contraddittorietà e illogicità della sentenza.
Affermano che il Tribunale di Como ha respinto le domande proposte dagli attori (attuali appellanti) sulla base dei seguenti elementi: 1) L'art.1490 c.c. non sarebbe applicabile al caso di specie;
2) La collocazione della casa a ridosso della parete rocciosa deve essere considerato elemento conosciuto o conoscibile dai compratori che, pertanto, avrebbero potuto accertarsi prima dell'atto dei potenziali rischi legati alla collocazione del bene;
3) La pericolosità della roccia non pagina 9 di 19 può costituire vizio dell'immobile passibile di essere dichiarato ex art. 1491 c.c.; 4) I comportamenti omissivi dei venditori avrebbero potuto rilevare sotto diversi profili, quali i vizi del consenso, non oggetto delle domande e pertanto non esaminati.
Si è costituita chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: in via Controparte_2 preliminare accertare e dichiarare la manifesta infondatezza dell'appello proposto, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 348 bis c.p.c.; nel merito, rigettare integralmente il gravame proposto e respingere tutte le domande ex adverso avanzate e, per l'effetto, confermare la sentenza n.
1073/2024 del Tribunale di Como;
“nel denegato caso” di accoglimento, anche parziale, dell'appello proposto e/o di accoglimento delle domande delle altre parti in causa, la società convenuta ha riproposto tutte le domande formulate in primo grado, con particolare riferimento alla domanda di condanna di ad integrale manleva. CP_4
Si è costituita chiedendo alla Corte di rigettare l'appello e per l'effetto confermare la CP_4 sentenza n. 1073/24 emessa dal Tribunale di Como.
La causa è stata assunta in decisione dal Collegio a norma dell'art. 350 bis cpc.
I MOTIVI D'APPELLO
1)- Gli appellanti e (per brevità anche Parte_3 Parte_2 Parte_1 Pt_2
e hanno censurato la sentenza del Tribunale di Como, in primo luogo, in quanto il Giudice Pt_3 ha ritenuto che l'art.1490 c.c. non è applicabile al caso di specie.
Al riguardo gli appellanti affermano che il Tribunale ha supportato la propria tesi, citando una moltitudine di sentenze relative a compravendite di beni mobili;
quanto alla sentenza n.
26402/2023 della Corte di Cassazione, gli appellanti ritengono non si tratti di un precedente pertinente, essendo riferito alla normativa specifica sull'inquinamento dei terreni;
aggiungono che nel caso di specie risulta carente il presupposto di fatto, l'insorgenza del problema successivamente alla realizzazione del bene, che nella pronuncia della Cassazione del 2023 è stato utilizzato quale elemento per ritenere non applicabile alla compravendita la garanzia per vizi.
Gli appellanti censurano la sentenza per il fatto che il Tribunale non ha considerato, invece, un precedente specifico della Suprema Corte citata dagli attori a sostegno dell'applicabilità dell'art. 1490 c.c. alla fattispecie in esame, “caratterizzata dal fatto che il vizio lamentato derivi da un elemento estraneo al bene oggetto di compravendita”: la sentenza della Suprema Corte 22 agosto
1998 n. 8338 in tema azione per la garanzia per vizi in caso di rumori derivanti dall'immobile del vicino. Gli appellanti affermano che, nel caso oggetto del presente giudizio, il vizio risulta preesistente alla vendita, “sia per dichiarazioni di parte venditrice (che riferisce che il problema della caduta dei massi sia intervenuta tra il preliminare di compravendita ed il rogito) sia per quanto dichiarato dal Geologo Dottor che era stato chiamato dal Tribunale di Como quale Persona_2 pagina 10 di 19 CTU in un contenzioso insorto negli anni 90 tra i venditori signori e gli allora proprietari dei CP_1 beni dai quali provenivano i massi”, come comprovato dalle due relazioni tecniche elaborate dal dottor nell'ambito del giudizio all'epoca promosso dai fratelli Persona_2 CP_1
Gli appellanti richiamano l'art. 844 c.c., deducendo che il fenomeno di caduta massi, nel caso in esame, ha caratteristiche tali superare la soglia di normale tollerabilità, “come si evince anche dalla documentazione fotografica e dal rischio che discende dal fenomeno di caduta, al punto da poter affermare che il superamento della soglia sia in re ipsa”. Concludono che, contrariamente a quanto statuito dal Tribunale di Como, risulta applicabile alla fattispecie oggetto di causa la normativa in tema di vizi della cosa venduta.
2)- Gli appellanti contestano il richiamo alla disciplina dell'art. 1491 c.c., espresso nella sentenza del Tribunale, affermando che “è emerso dalle testimonianze di tutti i testi, compresi quelli di parte convenuta e che gli attori in sede di sopralluogo avessero CP_1 Controparte_2 espressamente richiesto ai venditori se la parete rocciosa potesse costituire un pericolo, ricevendo rassicurazioni che non si fosse mai verificato alcun problema di caduta massi e che in precedenza vi era stato un problema di allagamento che era stato risolto con la realizzazione di un cordolo in cemento armato e di un sistema di raccolta acqua”.
Deducono che la Cassazione “ha avuto modo di chiarire come affinché in presenza di vizi facilmente riconoscibili sorga l'obbligo di garanzia in capo al venditore non è sufficiente la dichiarazione di quest'ultimo circa il buon funzionamento della cosa venduta giacché con tale dichiarazione il venditore promette una particolare qualità della cosa per un determinato, prestando una garanzia di durata regolata da una propria disciplina e diretta ad altri fini, richiedendosi invece per il sorgere dell'obbligo sopraindicato una specifica assicurazione all'assenza di vizi con la quale il venditore determina un particolare affidamento del compratore, indotto a soprassedere all'esame della cosa e quindi
a noti scoprirne gli eventuali vizi (Cass. n. 695/2000; Cass. n. 2862/1997); la giurisprudenza, “in relazione all'art. 1491 c.c. ha escluso l'obbligo in capo all'acquirente di dover svolgere indagini tecniche preliminari. La Suprema Corte ha, infatti, affermato che “Sebbene il grado di detta diligenza non possa essere predicato in astratto ma debba essere apprezzato in relazione al caso concreto, avendo riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualità dell'acquirente, è da escludere che l'onere di diligenza del compratore si spinga fino al punto di postulare il ricorso all'opera di esperti o l'effettuazione di indagini penetranti ad opera di tecnici del settore (Cass. n. 2361/1969; Cass. n. 2321/1974; Cass. n. 38/1979; Cass. n.
14277/1999).
3)- Gli appellanti affermano che il Tribunale di Como è incorso in errore anche in relazione alla rilevanza del vizio lamentato;
“la difesa dei signori ha affermato l'applicabilità del rimedio della CP_8 quanti minoris, sul presupposto che sia stato il comportamento dei venditori, che hanno espressamente negato ai compratori (ma anche a tutti gli altri soggetti che prima di loro avevano visionato l'immobile), che la roccia collocata dietro la casa potesse costituire un pericolo, a rendere applicabile la garanzia ex art. 1490 c.c.. L'art. 1491 c.c. pagina 11 di 19 prevede infatti una deroga per il caso in cui il vizio sia facilmente riconoscibile conoscibile ove “il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.”.
4)- Gli appellanti affermano che, secondo il giudice di primo grado, “i venditori sarebbero incorsi in un comportamento omissivo non idoneo a rendere applicabile la tutela della garanzia per vizi derivante dal combinato disposto degli art. 1490 e 1492 c.c., in conseguenza della previsione di cui all'art. 1491 cc.”.
Hanno dedotto che “nel caso di specie non ci si trova di fronte ad un comportamento omissivo, bensì ad una dichiarazione avente carattere positivo. Si è già chiarito come i venditori in più occasioni e davanti ad una moltitudine di soggetti abbiano reiterato sempre la stessa dichiarazione di non pericolosità della parte rocciosa. Una dichiarazione non può costituire un comportamento omissivo”; “gli attori hanno espressamente chiesto indicazioni specifiche ed hanno ricevuto una risposta esplicita che garantiva l'insussistenza del pericolo e quindi del vizio”.
Gli appellanti ribadiscono che, avendo provveduto a modificare il bene acquistato, in base al disposto di cui al comma 3 dell'art. 1492 c.c., l'ipotesi della risoluzione della vendita era preclusa dalla norma e, quindi, gli attori non avrebbe potuto che richiedere la riduzione del prezzo;
le domande di garanzia per vizi della cosa venduta e per vizio del consenso sarebbero, pertanto, risultate incompatibili, poiché fondate su presupposti antitetici;
“A prescindere da ciò l'applicabilità alla vendita di beni immobili del rimedio della garanzia per vizi anche nel caso in cui gli stessi derivino da bene del terzo rende superflua ogni ulteriore riflessione sul tema, che peraltro non risulta oggetto di causa”.
5)- Gli appellanti hanno impugnato la sentenza anche nella parte in cui il Tribunale ha dedotto dall'assenza di garanzia per vizi ex art. 1490 c.c., l'insussistenza di un inadempimento da parte del mediatore dell'obbligo di comunicare la presenza di vizi conosciuti o conoscibili.
6)- Gli appellanti hanno impugnato, infine, i capi della sentenza relativi alla condanna degli attori al pagamento delle spese processuali in favore delle altre parti, affermando che anche nell'ipotesi in cui la Corte d'appello di Milano dovesse ritenere non applicabile l'art. 1490 e ss, “si ritiene che il comportamento omissivo di parte convenuta possa senz'altro costituire grave ragione per la compensazione delle spese di lite”, tenendo conto della sentenza della Corte costituzionale n.
77/2018.
DECISIONE DELLA CORTE.
Sui motivi d'appello, sopra sintetizzati, la Corte osserva quanto segue.
I- Col primo motivo d'impugnazione gli appellanti censurano la sentenza del Tribunale di Como per aver ritenuto non applicabile alla fattispecie in esame la disciplina della garanzia per vizi ex art. 1490 c.c. pagina 12 di 19 Gli attori, attuali appellanti, hanno fatto valere tale garanzia per ottenere la riduzione del prezzo pagato per l'acquisto degli immobili dai convenuti signori incluse le spese di ristrutturazione CP_1 sostenute, allegando che gli immobili sono collocati a ridosso di una parete di roccia dalla quale, pochi mesi dopo l'acquisto, sono caduti dei sassi: chiedono, quindi, la condanna dei venditori al pagamento della somma di € 122.500,00 in favore dei sig.ri e e della Parte_3 Parte_2 somma di € 115.000,00 in favore del signor;
chiedono altresì la condanna del Parte_1 mediatore al pagamento delle medesime somme a titolo di risarcimento del danno per inadempimento all'obbligo di cui all'art. 1759 c.c., per non aver informato gli acquirenti dei vizi degli immobili oggetto del contratto concluso per effetto del suo intervento.
La Corte osserva che, come già ritenuto dal Tribunale, il pericolo di caduta di massi allegata dagli attori a fondamento della domanda di riduzione del prezzo, non è oggettivamente intrinseco alla proprietà immobiliare venduta dai signori agli attuali appellanti, essendo inerente CP_1 all'imponente parete rocciosa retrostante al compendio acquistato dagli appellanti, di proprietà di un terzo, Controparte_9
Gli appellanti, nell'atto di citazione in primo grado (pag. 4), hanno riferito di aver informato ell'episodio della caduta di alcuni massi di grandi dimensioni nel giardino del compendio CP_9 immobiliare in data 25 settembre 2020 (a distanza di tre mesi dall'acquisto); aveva CP_5 nominato un proprio consulente e stava “procedendo ad individuare le opere di primo intervento per limitare i rischi per le persone e le cose”. Da tale condotta si desume che il terzo proprietario della parete rocciosa ha riconosciuto di essere responsabile per la caduta di massi denunciata dagli appellanti.
Gli appellanti hanno prodotto la relazione del geologo dr. datata novembre 2020, Persona_2 incaricato dagli stessi attori dopo l'acquisto (cfr. deposizione del testimone), da cui risulta che il settore interessato dal pericolo di distacco di massi è il pendio retrostante la proprietà acquistata dagli attori e che per la messa in sicurezza della porzione di proprietà sottesa alla parete occidentale ed al “gradino”, occorre la predisposizione, al piede della parete, di una barriera ad elevata capacità di trattenuta di altezza utile non inferiore a 3 metri e sviluppo longitudinale non inferiore a 40 metri.
Si tratta, quindi, di lavori di messa in sicurezza- per rimuovere la situazione di pericolo allegata dagli appellanti- che riguardano la parete rocciosa della proprietà confinante, che incombe a ridosso di quella acquistata dagli appellanti, come si evince chiaramente anche dalla fq otografia prodotta dagli appellati sub 5.
Ad avviso della Corte, si deve quindi confermare la valutazione espressa dal Tribunale di Como secondo cui la fattispecie in esame esula dalla garanzia per vizi ex art. 1490 c.c., non avendo gli appellanti allegato un vizio intrinseco degli immobili acquistati dai signori CP_1
pagina 13 di 19 Va considerato, infatti, che per giurisprudenza costante della Suprema Corte, la garanzia per vizi redibitori (art. 1490 c.c.), concerne i casi in cui la cosa consegnata presenti imperfezioni e difetti attinenti al processo di formazione, fabbricazione o produzione di essa, o conservazione della cosa, ovvero difetti di qualità essenziali per l'uso cui è destinata (Cass. n. 26402/2023; Cass.
n. 6596/2016); “l'obbligo di garanzia stabilito a carico del venditore dagli artt. 1490 e 1497 cod. civ. riguarda esclusivamente i vizi e la mancanza di qualità essenziali intrinseci alla cosa venduta e non può quindi trovare riferimento in dati estrinseci alla cosa stessa” (Cass. n. 1522/1989).
A diversa conclusione non si potrebbe pervenire sulla base della pronuncia della Cassazione citata dagli appellanti, vale a dire la sentenza n. 8338/1998 in materia di garanzia per vizi della cosa venduta per immissioni causate da terzi. Nella peculiare fattispecie esaminata dalla Suprema Corte si trattava dell'immissione rumorosa proveniente dalle tubazioni adducenti acqua calda sanitaria, collocate all'interno di un altro appartamento, ritenuta dalla Cassazione “un vizio che è preesistente alla compravendita ed inerisce alla stessa res vendita, essendo certamente suscettibile di diminuirne in misura apprezzabile il godimento e, quindi, il valore”; nel caso oggetto del presente giudizio gli appellanti lamentano, invece, una situazione di pericolo che è insita nella parete rocciosa situata a ridosso del compendio immobiliare acquistato e che risulta controllabile (a spese del proprietario confinante), con adeguati accorgimenti tecnici di messa in sicurezza.
Ad avviso della Corte, non si tratta quindi di un vizio redibitorio coperto da garanzia del venditore ex art. 1490 c.c. e, pertanto, il motivo d'appello dev'essere respinto.
II- Il rigetto del primo motivo d'appello per insussistenza del presupposto del vizio redibitorio ex art. 1490 c.c., implica il rigetto degli ulteriori motivi d'impugnazione della sentenza formulati dagli appellanti nei confronti dei venditori sub 2-4, con riferimento alle parti della sentenza in cui il
Tribunale ha respinto la domanda di garanzia sulla base di un'ulteriore e autonoma ragione, vale a dire per l'esclusione della garanzia del venditore in caso di vizi conoscibili ex art. 1491 c.c.
III- Nei confronti gli appellanti hanno impugnato la sentenza anche nella Controparte_6 parte in cui il Tribunale ha dedotto dall'assenza di garanzia per vizi ex art. 1490 c.c., l'insussistenza della responsabilità del mediatore per violazione dell'obbligo di comunicare agli appellanti la presenza di vizi dell'immobile conosciuti o conoscibili e ha respinto la domanda subordinata di restituzione della provvigione.
Gli appellanti affermano che, secondo il Tribunale di Como, la responsabilità del mediatore circa la sicurezza dell'affare viene meno nel momento in cui è stato sottoscritto un contratto preliminare, mentre la Suprema Corte (sentenza n. 672 del 09/01/2024) ritiene permanga in capo al mediatore un obbligo di informazione anche post conclusione dell'affare, la cui violazione può essere fonte di risarcimento danni;
compete al mediatore una analisi differente del bene rispetto a quella che compete al soggetto non professionale interessato all'acquisto; “Nell'esercizio di tale analisi il mediatore pagina 14 di 19 avrebbe dovuto effettuare una serie di approfondimenti tecnici idonei a far emergere il precedente contenzioso risalente agli anni 90, nonché a far effettuare un sopralluogo da parte di un geologo per la verifica del crinale. Da tale adempimento dell'obbligo professionale del mediatore sarebbe altresì emerso il rischio di precipitazioni di massi, una differente valutazione del bene immobile e un obbligo in capo ai venditori di intervenire sul proprio bene, per limitare
i pericoli per le persone e le cose, nonché un obbligo di prendere contatti con il proprietario del terreno limitrofo dal quale i fenomeni franosi si erano verificati in precedenza e si sono verificati tra il preliminare ed il rogito e successivamente, per far realizzare quegli interventi possibili per la limitazione del rischio e per il contenimento degli effetti”. Gli appellanti affermano: “La scelta compiuta da parte attrice nel presente giudizio, circa la richiesta di riduzione del prezzo, è stata certamente condizionata dalla circostanza di aver rogitato, pagando integralmente il prezzo pattuito della vendita, dall'aver provveduto a modificare il bene oggetto del rogito, dall'aver pagato decine di migliaia di euro in più tra lavori, arredi, professionisti per la ristrutturazione, dall'aver fatto un trasloco ecc. ecc.;
L'omissione del mediatore ha, quindi, costretto parte attrice a compiere una scelta legata al momento in cui è sorta consapevolezza del vizio o del problema. Non risulta, invece, corretta la valutazione del Tribunale circa l'obbligo di parte attrice di rogitare il bene una volta concluso il contratto preliminare”; “in ogni caso l'omissione del mediatore ha impedito a parte attrice ogni valutazione in merito, con ciò causandole un danno che deve essere risarcito, anche in via autonoma rispetto al danno subito a causa della sussistenza del vizio del bene immobile”. Gli appellanti deducono che, secondo la giurisprudenza, Il mediatore immobiliare è responsabile nei confronti del cliente se, conoscendo o potendo conoscere, con l'ordinaria diligenza, l'esistenza di vizi che diminuiscono il valore della cosa venduta, non ne informi l'acquirente; tale responsabilità si affianca a quella del venditore e può essere fatta valere dall'acquirente sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno sia rifiutando il pagamento della provvigione”
(Cassazione civile sez. II - 21/02/2017, n. 4415).
Gli appellanti hanno impugnato, quindi, la sentenza anche nella parte in cui il Tribunale non ha accolto la domanda subordinata di condanna a restituire le somme Controparte_6 corrisposte dal signor a titolo di provvigione. Parte_1
- La Corte osserva che gli appellanti hanno sottoscritto i due contratti preliminari di compravendita in data 13 dicembre 2019; in data 8 gennaio 2020 ha inviato al legale rappresentante Parte_5
l'e-mail con la quale comunicava, come già spiegato per telefono a Controparte_6 [...]
(cfr. la testimonianza), che si era verificata “una caduta di cinque sassi Parte_7 certamente dovuta ad eventi straordinari di pioggia”, non c'erano stati danni a persone o cose e il materiale era stato portato via dai muratori;
nell'email ha comunicato al mediatore: Parte_5
“Confermo che dal 1977, anno del mio insediamento a casa, non abbiamo mai avuto casi simili”, ha aggiunto: “ci è sembrato giusto mettervi al corrente anche per non dare l'impressione di voler nascondere un fatto in sé naturale.” (doc. 2 appellati).
Con e-mail in pari data il legale rappresentante d' ha risposto al sig. “la Controparte_2 CP_1 ringrazio per averci messo al corrente dell'accaduto. Mi pare quanto avvenuto rientri in un fenomeno naturale non pagina 15 di 19 preoccupante: in qualsiasi immobile indipendente circondato da giardini e ambiente naturale possono verificarsi cadute di alberi, smottamento di muri a secco e vari altri avvenimenti assolutamente indipendenti dalla incuria dei proprietari degli immobili. Faremo presente agli acquirenti l'accaduto, senza allarmarli, ma facendo presente che, avendo dei bambini piccoli, dovranno verificare se qualche parte della roccia soprastante dovrà essere messa in sicurezza.” (doc.
3 appellati).
Di fatto il mediatore non ha riferito l'episodio ai promittenti acquirenti, i quali in data 18 giugno
2020 e 24 giugno 2020 hanno stipulato i contratti di compravendita.
Gli appellanti hanno chiesto la condanna del mediatore, ai sensi dell'art. 1759 c.c., al risarcimento dei danni rispettivamente quantificati in euro 122.500,00 e in euro 115.00,00, ossia al pagamento della medesima somma richiesta ai venditori sulla base della garanzia per vizi ex art. 1490 c.c., per aver omesso di “effettuare una serie di approfondimenti tecnici idonei a far emergere il precedente contenzioso risalente agli anni 90, nonché a far effettuare un sopralluogo da parte di un geologo per la verifica del crinale”.
Al contenzioso richiamato dagli appellanti si riferiscono le due relazioni di CTU del geologo
[...]
(lo stesso al quale si sono rivolti i signori dopo l'acquisto), in data 31 gennaio Persona_2 Pt_2
1991 e in data 24 agosto 1994; si trattava di due procedimenti dinnanzi alla Pretura di Como introdotti dai sig.ri nei confronti della proprietaria del terreno confinante, aventi ad oggetto CP_1 la verifica del pericolo di frane, caduta sassi o altri eventi simili dalla parete rocciosa di proprietà del terzo.
Dalle relazioni del CTU si evince che non sussistevano, a breve termine, rischi di danno grave al fabbricato dei sig.ri e che, trattandosi di una situazione geologica in evoluzione, erano CP_1 possibili interventi tecnici per scongiurare il pericolo allegato dai ricorrenti.
La Corte osserva che- in merito alla responsabilità per violazione dell'obbligo d'informazione ex art. 1759 c.c.- per giurisprudenza costante, “il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione, particolari indagini di natura tecnico-giuridica (come
l'accertamento della libertà da pesi dell'immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie), al fine di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell'affare, è, pur tuttavia, gravato, in positivo, dall'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero, in tal caso, di astenersi dal darle. Ne consegue che, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l'effetto, dal cliente. (Cass. Ordinanza n. 34503/2023).
Nel caso in esame gli appellanti non hanno allegato, né tanto meno provato, circostanze oggettive dalle quali eventualmente inferire che il mediatore potesse essere a conoscenza del contenzioso giudiziario risalente al 1991\1994. pagina 16 di 19 Gli appellanti non hanno, inoltre, dimostrato e neppure allegato di aver conferito al mediatore no specifico incarico volto ad accertare le condizioni geologiche della parete Controparte_2 rocciosa incombente sul compendio immobiliare di proprietà dei signori incarico questo CP_1 conferito dagli appellanti al geologo solo dopo l'acquisto. Persona_2
Dalle stesse allegazioni degli appellanti e dalle deposizioni dei testimoni, emerge invece che sin dalla prima visita del compendio immobiliare i signori e si sono posti il problema della Pt_2 Pt_3 sicurezza del luogo in cui è situato il compendio stesso, a ridosso della parete rocciosa incombente sulla proprietà, tanto da chiedere espressamente ai signori “se la parete rocciosa posta a CP_1 monte del fabbricato fosse pericolosa”.
Era, quindi, ben evidente per gli attuali appellanti- già nella fase delle trattative- quella situazione di pericolo che gli stessi hanno poi allegato in causa come asserito vizio redibitorio del compendio acquistato.
Dalle deposizioni dei testimoni risulta, inoltre, che prima di stipulare i contratti preliminari di compravendita gli attuali appellanti hanno effettuato una quindicina di sopralluoghi, anche con propri tecnici, con i quali avrebbero dovuto consultarsi riguardo all'opportunità di sottoporre a verifica le caratteristiche della parete rocciosa.
Gli appellanti lamentano, invece, di essersi fidati delle rassicurazioni dei sig.ri circa la CP_1 mancanza di pericolosità della parete rocciosa.
Dalle deposizioni dei testimoni non risulta, tuttavia, che i sig.ri abbiano occultato condizioni CP_1 del luogo, così da indurre gli appellanti ad omettere qualsiasi verifica tecnica sulle attuali condizioni geologiche della parete rocciosa;
risulta, anzi, che i signori avevano riferito che, in caso di CP_1 piogge intense, nel passato si erano verificate episodi di allagamento del giardino, per i quali si era reso necessario realizzare un cordolo di protezione in cemento armato ed una canalizzazione per lo smaltimento dell'acqua piovana.
La teste all'epoca dei fatti agente immobiliare per conto di ha Per_1 Controparte_2 confermato le circostanze dedotte nel capitolo 2 della memoria istruttoria della convenuta (“Vero che prima della sottoscrizione dei contratti preliminari, i venditori avevano dichiarato agli acquirenti la perfetta tenuta della parete rocciosa posta a monte dell'immobile de quo, affermando che dalla stessa, solo in caso di piogge intense, si erano talvolta in passato verificati sporadici allagamenti del piazzale;
e che, inoltre, tale parete era stata rinforzata con un cordolo in cemento armato ed una canalizzazione per lo smaltimento dell'acqua piovana”); la teste ha aggiunto: “Ad ogni appuntamento per la visone della proprietà in vendita i signori ove presenti, e, CP_1 principalmente il signor in quanto più presente agli appuntamenti, avevano reso le dichiarazioni di cui al Pt_5 capitolo”; “Gli appuntamenti si erano svolti nell'anno precedente alla vendita, erano stati almeno quindici. Ad oggi non ricordo esattamente le date, ma in agenzia avevamo l'elenco degli appuntamenti”; “A domanda dei potenziali acquirenti se la roccia fosse pericolosa, i signori ove presenti, rispondevano: <<vivo qui da 50 anni e non è cp_1< i> pagina 17 di 19 mai accaduto nulla>>”. La teste ha confermato inoltre il cap. 3 della memoria di Per_1
(“Vero che in occasione delle visite all'immobile per cui è causa, i convenuti Controparte_2 CP_1 mostrarono agli attori la parete rocciosa, il cordolo di cemento armato e la canalizzazione per lo smaltimento dell'acqua piovana citati al capitolo che precede”).
Il teste marito di e cognato di sul capitolo 10 della Testimone_1 Controparte_1 Parte_5 memoria di parte attrice ha dichiarato: “Mi ricordo che nell'ottobre 2019 i signori parlando con i futuri CP_1 acquirenti Signori avevano dichiarato che vi erano problemi di caduta di grandi quantitativi di acqua Pt_2 provenienti sia dalla roccia che dalla casa a fianco. Non so se invece abbiano detto che i problemi erano stati risolti dopo la realizzazione del cordolo e del sistema di raccolta delle acque. La circostanza mi è stata riferita da mia moglie.”; sul cap. 18 della memoria parte attrice ha risposto: “Io ho abitato lì dal 1997 al 2020 e in quel periodo era caduto tra il dicembre 2019 e il gennaio 2020 un sasso dalla montagna. Prima non si era mai verificato alcun avvenimento di cui al capitolo”. ADR: “il sasso è caduto tra la casa e il muro di cemento armato a contenimento della montagna”; sul cap. c della memoria di parte convenuta “Vero che i sigg.ri CP_1 Parte_2
e e , hanno effettuato sopralluoghi negli immobili poi acquistati con i propri tecnici e professionisti, Pt_1 Parte_3 con i quali hanno anche fatto accesso alla copertura?”), ha risposto: “Sì è vero. Una volta ero presente e quindi so che erano saliti sul tetto con alcune persone, di cui una mi è stato detto fosse un architetto”; sul cap. 2 della memoria ha risposto: “E' vero che i signori ma non ricordo di preciso chi, Parte_8 CP_1 avevano detto ai potenziali acquirenti, ma non saprei dire di preciso a chi essendo stato poco presente nel corso delle trattative, che non erano mai caduti massi. Lo so perché mi è stato riferito da mia moglie”. ADR: “In un'occasione preciso di aver io stesso riferito al signor che non erano mai caduti massi dalla parete rocciosa. Preciso che Pt_2 la circostanza era precedente alla caduta del sasso, ricordo che c'era il sole”. Dalla deposizione del teste si desume che la famiglia dei signori ha abitato l'immobile per anni, anche dopo le relazioni del CP_1
CTU risalenti agli anni '90. Persona_2
Sulla base di queste risultanze probatorie, ad avviso della Corte, non si può attribuire a responsabilità del mediatore la decisione degli appellanti di stipulare i contratti preliminari e i conseguenti contratti definitivi senza avere proceduto ad una preventiva verifica tecnica delle condizioni della parete rocciosa, attualizzata alla data di conclusione dell'affare.
Dev'essere respinto, quindi, l'appello avverso la sentenza del Tribunale nella parte in cui è stata respinta la domanda degli appellanti di condanna del mediatore al risarcimento dei danni.
Va respinto altresì l'appello riferito al rigetto della domanda subordinata di restituzione della provvigione, considerato che, essendo infondata la domanda degli appellanti di riduzione del prezzo della compravendita, al mediatore è dovuta la provvigione calcolata in relazione al prezzo dell'acquisto del compendio immobiliare (come ritenuto dal Tribunale).
IV- Va respinto, infine, l'appello riferito alle statuizioni della sentenza del Tribunale di condanna degli attori al pagamento delle spese processuali in favore delle altre parti, in conformità al principio pagina 18 di 19 della soccombenza ex art. 91 cpc per quanto ai convenuti ed al principio “della causazione” nei confronti della terza chiamata, in quanto gli appellanti non hanno allegato ragioni per le quali per le spese si dovessero invece compensare ex art. 92 cpc.
Per il principio della soccombenza gli appellanti devono essere condannati a pagare agli appellati le spese dell'impugnazione liquidate nel dispositivo, in base al valore della causa, in favore degli appellati e in favore di secondo i valori medi del DM n. 55\2014 CP_1 Controparte_2
(aggiornati con DM n. 38\2018 e DM n. 147\2022) per le fasi di studio e introduttiva, secondo il valore minimo per la fase di trattazione e per la fase decisionale (svolta a norma dell'art. 350 bis cpc) e in favore di ed in conformità alla nota spese, tenuto conto Controparte_2 CP_4 dell'attività difensiva in concreto svolta da tali appellati.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente decidendo, sull'appello proposto dai signori Pt_3
e avverso la sentenza n. 1073/2024 emessa dal
[...] Parte_2 Parte_1
Tribunale di Como, pubblicata in data 7 ottobre 2024, così provvede:
1. Rigetta integralmente l'appello proposto da e Parte_3 Parte_2 Pt_1
e per l'effetto conferma la sentenza n. 1073/2024 emessa dal Tribunale di Como;

[...]
2. Condanna gli appellanti al pagamento delle spese processuali che liquida: in favore di Pt_5 in € 11.765,00 per compenso oltre il rimborso forfettario del 15%
[...] Controparte_1 ex art. 2 DM n. 55\2014, CPA ed IVA se dovuta;
in favore di in € Controparte_2
9.991,00 per compenso oltre il rimborso forfettario del 15% ex art. 2 DM n. 55\2014, CPA ed IVA se dovuta;
nei confronti di in € 9.991,00 per compenso oltre il CP_4 rimborso forfettario del 15% ex art. 2 DM n. 55\2014, CPA ed IVA se dovuta;

3. Dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte degli appellanti dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art. 13, comma 1-quater, DPR
n. 115 del 2002, così come modificato dall'art. 1, comma 17, l. 24.12.2012 n. 228.
Così deciso in Milano nella Camera di Consiglio in data 11 giugno 2025.
Presidente Rel. Est.
TA ON
pagina 19 di 19