REPYBR ITALIAN
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Napoli, Settima Sezione Civile, composta dai magistrati:
Presidente dr.ssa Aurelia D'Ambrosio
dr. Michele Magliulo Consigliere
Consigliere rel. dr.ssa Marielda Montefusco
riunita in camera di consiglio, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta n 5394/2019, avente ad oggetto: appello avverso la sentenza n. 2295/2019, del Tribunale di Nola, Prima Sezione Civile, Sezione Civile,
pubblicata in data 5 novembre 2019, vertente
TRA
Parte 1 (codice fiscale C.F. 1 rappresentata e difesa dall'avv.
), in virtù della procura in atti RL US (codice fiscale C.F. 2
-APPELLANTE-
E

C.F. 3 ), rappresentata e difesa dall'avv. CP 1 (codice fiscale
Codice Fiscale 4 ), in virtù della procura in atti IO TO (codice fiscale
-APPELLATA-
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
I.

1. Con atto di citazione per l'udienza del 16 gennaio 2012, notificato il 23
conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Nola, Pt 1giugno 20¹¹, ^CP ¹
[...] , esponendo che:
1)"L'attrice è proprietaria dell'immobile sito in Liveri (NA) alla Via Salita Bocciano,
20, distinto in catasto del relativo comune al fg. 5, p.lla 517 sub 101, 521 sub 101, 522
sub 101, cat. A/4, classe 2, 3.5 vani, piano T-1, giusto atto di donazione del 05.12.2008,
rogato dal Notaio Persona 1 e registrato in Napoli il 17.12.2008 al numero 28768
serie 1T, nonché trascritto in S. Maria Capua Vetere in data 23.12.2008 ai n.ri
58436/40513";
2) "Detto immobile, alla data della donazione risultava essere concesso in locazione dal sig. Persona 2 dante causa dell'attrice, al sig. AC Valerin, come da contratto di locazione per uso abitativo prodotto in atti, con decorrenza dal 23.09.2008
e con pattuizione di un canone mensile di € 100,00";
3) "In data 05.11.2009, nella qualità di promittente venditore, per il tramite della intermediazione effettuata dalla agenzia Capitaldes srl filiale di Nola, sottoscriveva con ^la ^sig.ra ^Parte 1 nella qualità di promittente acquirente, scrittura avente ad
/
oggetto la promessa irrevocabile di acquisto, da parte di quest'ultima, dell'immobile di cui al punto 1) che precede, per l'importo complessivo di 67.000,00";
4)"In particolare, con detta scrittura si conveniva un pagamento dell'importo complessivo in più acconti, il prima dei quali, regolarmente corrisposto al momento della sottoscrizione, di € 3.000,00, ed i successivi, rispettivamente di € 15.000,00 e di €
49.000,00 (a saldo), da corrispondersi entro il 30.04.2010 ed entro il 30.10.2010,
termine ultimo convenuto per il rogito notarile";
5)"Per procedere alla sottoscrizione della proposta irrevocabile di acquisto, la convenuta sig.ra Parte 1 richiedeva che lo stesso fosse libero da persone e cose al momento della sottoscrizione, per cui l'attrice, subentrata nel contratto di locazione,
provvedeva a richiedere il rilascio dell'immobile al conduttore, per la data del
30.09.2009, mediante il riconoscimento a quest'ultimo di un bonus per il rilascio anticipato pari ad € 1.000,00 (vedi verbale di consegna in atti)";
6)"Non avendo adempiuto a quanto previsto dal punto 6) (condizioni di pagamento)
della proposta di irrevocabile di acquisto, l'attrice con racc. a/r del 06.05.2010,
provvedeva a comunicare alla convenuta la volontà di recedere dall'accordo sottoscritto in data 05.11.2009, nonché di richiedere il risarcimento di ogni ulteriore danno subito in ragione della condotta inadempiente";
7) "Nel caso di specie l'inadempimento ingiustificato della convenuta a quanto stabilito con la proposta di acquisto irrevocabile sottoscritta in data 05.11.2009 rende legittimo il recesso operato dall'attrice con la comunicazione del 05.05.2010, nonché
rende fondato il diritto della stessa a trattenere, a titolo di penale, l'importo di €
3.000,00 corrisposto dalla convenuta contestualmente alla sottoscrizione della proposta, nonché il diritto al risarcimento di ogni danno patrimoniale, sia nella specie del danno emergente, sia nella specie del lucro cessante, da determinarsi nel guadagno che parte attrice avrebbe conseguito mediante la realizzazione del contratto, nonché
nel mancato incasso dei canoni di cui al contratto di locazione dal quale l'attrice ha receduto per poter addivenire alla stipula della proposta di acquisto: danni tutti che saranno meglio determinati e quantificati in corso di causa, all'esito anche di risultanze peritali, e da contenersi nella competenza per valore dell'adito Tribunale entro €
26.000,00." (cfr. pagg.

1-2 dell'atto di citazione).
Tanto premesso, CP 1 nell'assunto che il mancato adempimento dell'obbligazione di pagamento del prezzo da parte della convenuta (promissario acquirente) legittimerebbe il recesso dell'attrice (promittente alienante), chiedeva all'adito Tribunale di:
"Nel merito,
- 1) Accertare e dichiarare legittimo il recesso operato dall'attrice con la comunicazione del 06.05.2010 in ragione del mancato adempimento da parte della convenuta alle condizioni di pagamento di cui all'art. 6 della proposta irrevocabile di acquisto sottoscritta tra le parti in data 05.11.2009;
- 2) Per l'effetto di siffatta declaratoria accertare e dichiarare la legittimità del diritto di parte attrice a trattenere, a titolo di penale, l'importo di € 3.000,00
corrisposto dalla convenuta contestualmente alla sottoscrizione della proposta,
nonché il diritto al risarcimento di ogni danno patrimoniale, sia nella specie del danno emergente, sia nella specie del lucro cessante, da determinarsi nel guadagno che parte attrice avrebbe conseguito mediante la realizzazione del contratto, nonché nel mancato incasso dei canoni di cui al contratto di locazione dal quale l'attrice ha receduto per poter addivenire alla stipula della proposta di acquisto, e da quantificarsi in corso di causa, all'esito anche di risultanze peritali, e da contenersi nella competenza per valore dell'adito Tribunale entro € 26.000,00.
3) Condannare, infine, parte convenuta al pagamento delle spese, diritti ed onorari del presente giudizio con attribuzione al sottoscritto procuratore antistatario." (cfr. pagg.

2-3 dell'atto di citazione). Parte 1 deducendo 1.2. In data 15 dicembre 2011 si costituiva in giudizio l'infondatezza delle avverse domande: in particolare, eccepiva la nullità del recesso
CP 1 bensì esercitato dall'attrice, poiché non sottoscritto personalmente dalla unicamente dal suo legale, nonché l'infondatezza delle sue pretese, chiedendone il rigetto Spiegava, a sua volta, domanda riconvenzionale per la restituzione del doppio della somma versata all'atto della sottoscrizione della proposta di acquisto in ragione della pretesa responsabilità precontrattuale e contrattuale dell'attrice, per averle taciuto quest'ultima il titolo di provenienza dell'immobile oggetto della proposta.
In particolare, chiedeva:
"Accertati i fatti per cui è causa, rigettare la domanda attorea, in quanto manifestamente infondata sia in fatto che in diritto;

per l'effetto, accogliersi la svolta domanda riconvenzionale e consequenzialmente accertata la responsabilità precontrattuale e contrattuale della promittente venditrice, Sig.ra CP 1 dichiarare la legittimità del diritto di recesso esercitato dalla Sig.ra Parte 1 , per giusta causa, con raccomandata a.r. n.
13755771844/9 del 15.10.2010, dalla proposta revocabile di acquisto sottoscritta il 05.11.2009;
Sempre per l'effetto condannare la Sig.ra ^CP ¹ quale promittente venditrice a restituire alla Sig.ra Parte 1 il doppio della caparra, nella misura di euro 6.000,00, oltre interessi legali, a far data dal 05.11.2009;
- Condannare l'attrice, Sig.ra CP 1 al pagamento delle spese, diritti ed onorari." (cfr. ult. pag. della comparsa di costituzione e risposta in primo grado)

1.4. Il Tribunale di Nola, Prima Sezione civile, con sentenza n. 2295/2019,
pubblicata in data 5 novembre 2019, così decideva:
1. "Accoglie parzialmente la domanda di parte attrice e, per l'effetto, dichiara la legittimità del recesso dalla stessa effettuato e il relativo diritto alla ritenzione della caparra confirmatoria versata da parte convenuta per l'importo di
€3.000,00.

2. Rigetta le ulteriori domande. ³. ^Condanna ^la ^{convenuta Part}e 1 al pagamento della metà delle spese di lite liquidate in complessivi € 2.625,00 (dei quali € 2.430,00 per compensi ed €
195,00 per spese), oltre IVA, CPA ed accessori nella misura di legge, con attribuzione al procuratore di parte attrice, dichiaratosi anticipatario." (cfr. ult.
pag. della sentenza gravata).
II.

1. Avverso la predetta sentenza
- con citazione per l'udienza del 28 aprile
Parte 1 proponeva appello articolando i 2020, notificata il 5 dicembre 2019-
seguenti motivi:
I. "Censurabilità della sentenza per non avere il Tribunale ritenuto nulla la domanda proposta in primo grado dalla CP_1 (cfr. pag. 6 dell'atto di appello);
II "Erroneità della sentenza per errata valutazione delle risultanze istruttorie -
Erronea qualificazione della domanda proposta in prime cure dall'appellata e sull'omesso esercizio del recesso da parte della Sig.ra CP_1 _Inefficacia _del _recesso _esercitato
dall'appellata. " (cfr. pag. 8 dell'atto di appello);
III. "Insussistenza dell'inadempimento dell'appellante" (cfr. pag. 16 dell'atto di appello);
IV." Erroneità della condanna della parte appellante alle spese del primo grado."
(cfr. pag. 25 dell'atto di appello).
Chiedeva, pertanto, all'adita Corte di:
"1- IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in parziale riforma della sentenza n. 2295/2019, pubblicata il 05/11/2019, resa inter partes dal Tribunale di Nola - Prima Sezione Civile - nella persona del Giudice Unico, Dott.ssa Valeria Rossi, nel giudizio recante il N.R.G. 4300/2011 e notificata dall'Avv. IO TO a mezzo della sua posta elettronica certificata, il 08/11/2019, accogliere tutte le conclusioni avanzate in prime cure che qui si riportano:
"Disattese tutte le avverse richieste, eccezioni, deduzioni e conclusioni ed accertati i fatti per cui è causa, rigettare tutte le domande attoree, in quanto manifestamente infondate sia in fatto che in diritto, con obbligo, in ogni caso, in capo alla Sig.ra di restituzione dell'importo di euro 3.000,00,CP 1
ricevuto a titolo di caparra confirmatoria, oltre interessi legali a far data dal
05/11/2009;
2 per l'effetto, accogliersi la svolta domanda riconvenzionale ^e
conseguenzialmente accertata la responsabilità precontrattuale ^e
contrattuale della promittente venditrice, Sig.ra CP_1 d^ichiarare
la legittimità del diritto di recesso esercitato dalla Sig.ra ^Parte ¹ , p^er
giusta causa, con raccomandata ar. n. 13755771844/9 del 15.05.2010,
dalla proposta irrevocabile di acquisto sottoscritta il 05.11.2009;
3 Sempre per l'effetto condannare la Sig.ra ^CP ¹ quale il doppio della promittente venditrice a restituire alla Sig.ra ^Parte ¹
caparra versata, nell'importo di euro 3.000,00, oltre interessi legali, a far data dal 05.11.2009;
4 Condannare l'attrice, Sig.ra CP_1 al pagamento delle spese, diritti ed onorari."
e conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dall'appellata dinanzi il Tribunale di Nola per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto;
^II Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio, in favore della Sig.ra Parte 1 "(cfr. ult. pagg. atto di appello) ^CP_¹II.

2. Con comparsa depositata il 12 febbraio 2025 si costituiva in giudizio deducendo l'inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 342 c.p.c. e la sua
[...]
infondatezza, chiedendone il rigetto.
II.

3. Dopo vari rinvii di ufficio, all'udienza del 16 gennaio 2025 celebrata secondo le modalità indicate dal citato art. 127 ter c.p.c. le parti depositavano le note scritte in sostituzione dell'udienza e la Corte riservava la causa in decisione assegnando i termini ridotti (30+20) ex art. 190, 1^ comma c.p.c. per il deposito degli scritti defensionali conclusivi, l'ultimo dei quali è venuto a scadere il 26 febbraio 2025.
Infine, depositati gli scritti defensionali conclusivi ad opera delle parti, il fascicolo veniva rimesso al Collegio per la decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Preliminarmente deve dichiararsi l'ammissibilità dell'appello.
L'atto di appello, infatti, contiene espressamente l'indicazione delle parti del provvedimento specificamente gravate, delle modifiche richieste alla ricostruzione del fatto che è stata compiuta dal giudice di primo grado, nonché
delle circostanze da cui deriverebbero le lamentate violazioni della legge, oltre che la precisazione della loro rilevanza ai fini della decisione impugnata. Come
è noto, nella sentenza n. 27199 depositata il 16 novembre 2017, le Sezioni
Unite civili della Corte di Cassazione hanno chiarito che la riforma del 2012
non ha modificato la natura dell'appello, precisando che le declaratorie di inammissibilità devono rimanere ipotesi residuali e che l'ampiezza delle doglianze, così come la specificità, risultano legate da un rapporto di proporzionalità con l'ampiezza della motivazione assunta nella decisione del giudice di primo grado. Inoltre, nel caso in cui la pronuncia impugnata non abbia valutato tutte le tesi prospettate dalla parte appellante, le stesse potranno essere riproposte.
Se dunque il giudice d'appello deve essere posto nella condizione di comprendere con chiarezza ⁱl ^contenuto delle ^censure ^mosse ^al
provvedimento impugnato, attraverso la precipua indicazione delle ragioni per le quali la prima pronuncia non si consideri condivisibile, tale ultimo onere si considera validamente adempiuto, da parte dell'appellante, con la chiara individuazione, nell'atto di impugnazione, delle questioni e dei punti contestati della pronuncia di primo grado e delle relative doglianze, "senza inutili formalismi", come specifica la Suprema Corte.
Deve, pertanto, ritenersi che l'atto di appello superi il vaglio di ammissibilità ex art. 342 c.p.c.

2. Venendo al merito, il Tribunale di Nola ha parzialmente accolto la domanda proposta da nei confronti di Parte 1 con la quale, l'attrice, in CP 1 '
ragione del mancato adempimento da parte della convenuta promissaria acquirente
P^arte 1 ), alle condizioni di pagamento di cui all'art. 6 della proposta irrevocabile (
di acquisto sottoscritta il 5 novembre 2009, ^entro ⁱl ^termine del 30 aprile 2010 ivi convenuto, ha chiesto: di accertare e dichiarare la legittimità del recesso da essa operato quale promittente venditrice dalla proposta di acquisto;
^di ^accertare ^e
dichiarare il suo diritto di ritenzione della somma di € 3.000,00, "a titolo di penale",
corrisposto dalla convenuta contestualmente alla sottoscrizione della proposta;
di riconoscere il suo al risarcimento di ogni danno patrimoniale, nella specie del danno emergente e del lucro cessante. In particolare, il Giudice, ritenendo che dalla documentazione acquisita fosse emerso chiaramente l'inadempimento della Pt 1 agli impegni assunti con la sottoscrizione del 5 novembre 2009, ha dichiarato la legittimità del recesso operato dalla CP 1 ancorché a mezzo del difensore munito di procura, unitamente alla ritenzione della somma di € 3000,00 corrisposta a titolo di caparra confirmatoria,
negando, viceversa, la speculare richiesta avanzata da parte convenuta con la proposta domanda riconvenzionale, non ravvisando alcuna responsabilità precontrattuale né
contrattuale ascrivibile alla promittente alienante né alcuna giustificazione all'
inadempimento della predetta.
Ha altresì respinto la pretesa risarcitoria dell'attrice ad oggetto gli asseriti danni patrimoniali derivati dall'inadempimento della controparte, "^stante ^l'^assenza ^della
relativa prova".

3. Avverso detta sentenza, Parte 1 ha proposto appello articolando diversi motivi, che però vanno tutti respinti per quanto appresso si dirà.

4. Con il primo, l'appellante deduce l'erroneità della sentenza impugnata sia perché emanata "in violazione di precise e puntuali norme di diritto", sia perché il primo Giudice ha "omesso di esaminare esaustivamente punti decisivi della controversia, sui quali sono state sollevate, in corso di causa, precise e fondate ^{contestazioni}". In particolare, evidenzia la contraddittorietà della linea difensiva dell'attrice, la quale "con l'atto di citazione, prima ha invocato la declaratoria della legittimità del recesso esercitato con la lettera del 06/05/2010, affermando di avere trattenuto la somma a titolo di penale", e poi "con la prima memoria ex art. 183 VI
comma c.p.c. depositata il 16/02/2012, negando l'esistenza del vincolo contrattuale
(...) ha affermato di non avere esercitato alcun recesso con la richiamata missiva del
6/05/2010, ma di avere chiesto solo i danni, a seguito del mancato adempimento della
Pt 1 , che non avrebbe rispettato i termini contrattuali, specificando che invece l'azione di recesso era stata esercitata dalla convenuta Parte_1 (cfr. pag. 7
dell'atto di appello).
Le deduzioni dell'appellante non meritano apprezzamento.
Premesso l'insegnamento della Suprema Corte a mente del quale
"Nell'interpretazione del contratto il criterio letterale va integrato, nell'obiettivo di ricostruire la volontà delle parti, con gli altri canoni ermeneutici idonei a dare rilievo alla
"ragione pratica" del contratto, in conformità agli interessi che le parti medesime hanno inteso tutelare mediante la stipulazione negoziale" (cfr. Cass. n. 31811/ 2024), nella fattispecie in esame, dalla lettura dell'atto di citazione e della prima memoria difensiva ex art. 183 comma 6 c.p.c. della CP 1 si evince chiaramente che la domanda proposta dall'attrice aveva (recte ha) ad oggetto l'accertamento e la declaratoria della legittimità
del recesso dalla proposta irrevocabile di acquisto dell'immobile sottoscritta il 5
novembre 2009 - poi evoluta in vero e proprio preliminare di acquisto con la conoscenza dell'accettazione della proposta da parte del venditore e il conseguente diritto a
-
ritenere l'importo di €. 3.000,00, versato dalla Pt 1 , promissaria acquirente (parte inadempiente) a titolo di caparra (cfr. atto di citazione nelle cui conclusioni è riportato
"Accertare e dichiarare legittimo il recesso operato dall'attrice con la comunicazione del
06.05.2010 in ragione del mancato adempimento da parte della convenuta alle condizioni di pagamento di cui all'art. 6 della proposta irrevocabile di acquisto sottoscritta tra le parti in data 05.11.2009; 2) Per l'effetto di siffatta declaratoria accertare e dichiarare la legittimità del diritto di parte attrice a trattenere, a titolo di penale, l'importo di € 3.000,00 corrisposto dalla convenuta contestualmente alla sottoscrizione della proposta, nonché il diritto al risarcimento di ogni danno patrimoniale
(...)"; così come nella memoria ex art. 183 co. 6 c.p.c. ove è richiesto di: "Accertare
e dichiarare la risoluzione/recesso della proposta irrevocabile di acquisto tra le parti in causa in ragione del mancato adempimento da parte della convenuta alle condizioni di pagamento di cui all'art. 6 della proposta irrevocabile di acquisto sottoscritta tra le parti in data 05.11.2009;- 2) Per l'effetto di siffatta declaratoria accertare e dichiarare la legittimità del diritto di parte attrice a trattenere, a titolo di penale, l'importo di €
3.000,00 corrisposto dalla convenuta contestualmente alla sottoscrizione della proposta, nonché il diritto al risarcimento di ogni danno patrimoniale").
La domanda, pertanto, risulta specificamente formulata dalla CP_1 ^non
ravvisandosi alcuna contraddizione o incertezza al riguardo: va dunque confermata la decisione del Tribunale laddove ha statuito che "^la ^domanda ^attorea (è )
sufficientemente chiara tanto per il petitum quanto per la causa petendi" (cfr. pag. 2
della sentenza appellata).

5. Con il secondo motivo di appello, strettamente connesso al precedente,
critica la sentenza impugnata sia per avere ritenuto che la CP_1 e per Parte 1
essa il suo legale, con la missiva del 6 maggio 2010, avesse esercitato legittimamente il diritto di recesso dalla proposta irrevocabile di acquisto, sia per avere dedotto che con il mandato (procura alle liti) conferito al suo difensore, il recesso esercitato da questi (falsus procurator) fosse stato ratificato con effetti retroattivi (cfr. pag. 12
dell'atto di appello).
Di contro, sostiene che da una attenta lettura della missiva del 6 maggio
2010, pervenuta alla ^Pt 1 il 10 maggio 2010, e dalla interpretazione offerta dallo stesso difensore della CP 1 sarebbe emerso che costei non aveva ^esercitato ^alcun
recesso, come dalla stessa precisato con la prima memoria ex art. 183 comma 6 c.p.c.
ma che avesse domandato semplicemente la liquidazione dei danni a suo dire subiti a seguito della inadempimento della promissaria acquirente agli impegni scaturenti dal preliminare (avendo ella provveduto a liberare l'immobile dal conduttore, al fine di consegnarlo libero e vuoto da persone e cose, rinunciando, altresì, in previsione della vendita, alla presentazione alle competenti autorità della domanda di adesione al Programma di Sviluppo Rurale per il rinnovamento di villaggi rurali): tanto è che la sua d^ifesa aveva qualificato la somma ricevuta nell'importo di € 3.000,00 come penale ovvero una sorta di preliquidazione del danno.
In ogni caso, aggiunge che, pur a volere ritenere che la promittente venditrice avesse voluto esercitare il recesso dalla proposta irrevocabile di acquisto,
detto recesso non era stato "correttamente formulato" perché richiedeva il rispetto dei medesimi requisiti di forma del contratto di cui mira a determinare l'estinzione ( nella specie il preliminare di compravendita) "richiedendo la missiva del 6.05.2010 la sottoscrizione di colei che aveva partecipato alla formazione del preliminare", e ^non
potendo certamente affermarsi che, con il mandato conferito al difensore, la CP_1
avesse ratificato l'esercizio del diritto di recesso da quest'ultimo operato (cfr. pag. 13
dell'atto di appello).
Anche la seconda doglianza va respinta.
Ed invero, le censure articolate dalla Pt 1 sulla presunta inefficacia o invalidità del recesso esercitato dalla CP 1 ( si ripete, perché sottoscritto dal suo legale e non dalla stessa personalmente) sono prive di pregio perché confondono, da un lato, il principio di simmetria fra la forma del recesso e quella del contratto che lo stesso è destinato a fare cessare, dall'altro, la legittimazione a porlo in essere, senza considerare che il recesso esercitato dal legale rappresentate deve intendersi ratificato ex post dall'interessata ai sensi dell'art. 1399 c.c.
La Corte ritiene che la questione posta debba essere risolta alla luce dei principi generali che disciplinano il diritto dei contratti: invero il legislatore non ha previsto disposizioni specifiche circa la forma da adottarsi per il recesso, il quale,
pertanto, resta soggetto alla regola generale della libertà delle forme, salvo diversa disposizione. Nel caso concreto, trattandosi di "recesso" da un contratto preliminare, in quanto negozio unilaterale recettizio, esso è valido se la dichiarazione di recesso è
comunicata al destinatario, senza che sia necessario il ricorso a formalismi particolari,
purchè la volontà di recedere venga manifestata in modo chiaro e inequivocabile: a sostegno di tale interpretazione, la Corte di Cassazione che ha, infatti, più volte ribadito che il recesso, essendo un negozio unilaterale e recettizio, può avvenire senza l'osservanza di formalismi precisi, purché la comunicazione di recesso giunga al destinatario, il quale deve essere messo in condizione di conoscere l'intenzione di recesso e le relative implicazioni giuridiche (Cass. sent. n. 2759 del 9 febbraio 2000 e n. 11916 del 28 maggio 2014).
Nondimeno va considerato che, ferma restando la regola della recettizietà
del recesso (nella specie sussistente, essendoci prova della regolare ricezione della raccomandata del 6 maggio 2010 da parte della convenuta), è pacifico che una parte possa giovarsi dell'operato e della manifestazione di volontà espressa dal proprio rappresentante, anche in assenza di una preventiva specifica indicazione in tal senso o di una procura formale. Infatti, è lo stesso principio di libertà delle forme che consente una certa flessibilità anche in contesti nei quali una parte si affida ad un proprio legale per l'espletamento di atti giuridici.
Pertanto, in virtù dei principi generali sul mandato e sulla rappresentanza,
la parte rappresentata ben può giovarsi delle azioni compiute dal proprio avvocato,
anche in mancanza di una procura espressamente conferita per compiere atti di recesso,
qualora tale comportamento sia stato da lui implicitamente autorizzato, anche tramite una consuetudine consolidata. In altri termini, il legale può essere ritenuto abilitato a compiere l'atto di recesso qualora questo rientri nelle normali attribuzioni professionali,
ovvero quando la parte abbia espresso il proprio consenso, anche tacito, alla condotta del rappresentante. Venendo alla vicenda in oggetto, dopo il conferimento da parte della CP_1
dell'apposito incarico di assistenza e rappresentanza in fase stragiudiziale al suo legale,
nessun dubbio sussiste circa la riconducibilità alla "parte rappresentata" di manifestazione di volontà "rescindente" espressa da suo rappresentate non essendo stata disconosciuta ma anzi confermata dagli atti susseguenti al recesso (cfr. Cass. n.
8497/2010, "l'esistenza di una procura formale non è sempre un requisito imprescindibile per la validità dell'atto compiuto dal legale, soprattutto quando la volontà della parte rappresentata risulta inequivocabile").
In tale senso anche la giurisprudenza di legittimità correttamente menzionata nella sentenza primae curae, secondo cui la condotta del dominus negotii che dimostri (alla parte che ha concluso il negotium con un falsus procurator)
l'approvazione dell'operato di chi abbia agito in suo nome, pur in assenza di poteri rappresentativi, integra i presupposti sostanziali per ritenere il negozio ratificato per l'intero e con effetto retroattivo, a condizione che tale approvazione, ancorché implicita,
risulti in modo chiaro ed inequivoco (Cass. 6937/09; 3071/98). In altre parole, la ratifica del contratto concluso dal rappresentante senza poteri, ai sensi dell'art. 1399 c.c., può
derivare non solo da dichiarazione espressa ma anche da atti o fatti che implichino necessariamente la volontà di fare proprio il negozio medesimo (ex multis Cass. n.
14618/2010).
Per quanto detto, la decisione anche sotto il profilo esaminato non merita riforma.

6. Con il terzo motivo di appello, l'appellante si duole che il primo Giudice
abbia ritenuto correttamente esercitato il recesso da parte dell'attrice e dunque fondata la relativa domanda di ritenzione della caparra di € 3.000,00 sul presupposto che decorso infruttuosamente il termine del 30 aprile 2010, la promittente acquirente non avesse provveduto a versare l'ulteriore acconto di € 15.000,00. All'opposto sostiene che il Tribunale non abbia tenuto in debito conto che
"il versamento dell'ulteriore importo di euro 15.000,00 da parte della proponente acquirente era condizionato alla stipula di una eventuale scrittura integrativa e che pertanto il termine fissato al 30.04.2010 non poteva configurarsi come perentorio e dunque essenziale". In aggiunta, argomenta che agli atti manca la prova di un invito preventivamente formulato alla Pt 1 da parte della CP_1 lla stipula del preliminare o a corrispondere il suddetto acconto decorso il termine e dunque una diffida ad adempiere. Peraltro, aggiunge di essere venuta a conoscenza delle criticità dell'affare solo nel mese di marzo dell'anno 2010, prima dello scadere del termine sia per la stipula del preliminare ( 30 aprile 2010) sia per il rogito notarile (30 ottobre 2010), quando
"avuta la materiale apprensione del titolo di provenienza, mai ricevuto prima, sebbene più volte sollecitato, recatasi presso il Notaio di fiducia, Dott. Persona 3 (....) veniva '
informata della circostanza di non scarso rilievo che la donazione non era consolidata"
(cfr. pag. 20 dell'atto di appello).
Anche il terzo motivo di appello è infondato.
Innanzitutto, va chiarito che come ritenuto dal primo Giudice e non la proposta di acquisto sottoscritta dalla specificamente contestato dalle parti -
promissaria acquirente il 5 novembre 2009 e comunicata per accettazione alla promittente alienante il 7 novembre 2009 e dunque integrata dalla congiunta sottoscrizione e notifica del modulo di proposta di acquisto dell'immobile, aveva (ha)
natura di preliminare di vendita immobiliare.
Il documento in questione, ancorché qualificato come "promessa irrevocabile di acquisto", in realtà, contiene tutti gli elementi necessari al perfezionamento del "contratto" e, ^non ^necessitando ^di ^un'^ulteriore
regolamentazione, non può essere considerato quale mero segmento di una fattispecie non ancora compiutamente definita, bensì come contratto preliminare di vendita, tout court. ^Le parti avevano, ^infatti, ^convenuto: l'oggetto ^della
compravendita (l'immobile sito in Liveri); il prezzo (pari ad € 67.000,00) da effettuarsi in varie fasi;
il versamento di €3.000,00 a titolo di caparra confirmatoria;
il termine entro cui perfezionare il pagamento (30 aprile 2010
per i successivi €15.000,00 e 30 ottobre 2010 per il saldo finale in sede di rogito notarile); le ulteriori condizioni cui era subordinato l'acquisto (che l'immobile fosse libero da persone e cose al momento della sottoscrizione del contratto definitivo). Inoltre, il modulo stesso contiene la seguente formula,
La presente proposta si perfezionerà in vincolo non contestata: ^II
contrattuale (contratto preliminare) allorché il proponente avrà conoscenza dell'accettazione della proposta stessa da parte del venditore;
la relativa comunicazione potrà pervenire al proponente anche tramite l'agenzia immobiliare a mezzo telegramma o raccomandata ... ".
Tale prospettiva sostanzialistica risulta confermata dalla Suprema
Corte, che sostiene che: "In tema di stipulazione del contratto, anche preliminare, non essendo indispensabile la compresenza fisica delle parti stipulanti, né l'adozione di particolari formule sacramentali, bensì sufficiente che dal contesto documentale complessivo sia desumibile l'incontro della volontà delle parti, costituito da una proposta e dalla relativa accettazione,
dirette a contrarre il vincolo giuridico "de quo". Quest'ultimo, nell'ipotesi di stipula del negozio preliminare, si sostanzia nell'assunzione dell'impegno alla futura stipula, in un contesto che consenta l'individuazione degli elementi essenziali del contratto definitivo, come può avvenire allorquando l'iniziale proposta d'acquisto venga sottoscritta per accettazione, con conseguente incontro della volontà delle parti e conclusione del contratto all'atto in cui l'opponente viene a conoscenza di tale adesione" (ex multis, Cassazione, sez.
11, 25/10/2005, n. 20653).
Ancora, la giurisprudenza di legittimità ha più volte ribadito che per poter ricondurre l'accordo intercorso tra le parti nel diverso solco dei contratti a "formazione progressiva" è necessario rinvenire all'interno del detto accordo un esplicito riferimento ad una volontà pre-negoziale dei contraenti, i quali ^nella ^stesura ^del ^contratto
- - avrebbero dovuto volutamente lasciare in sospeso taluni aspetti controversi, con il fine espresso di stipularli in un secondo momento, dovendo a tal fine emergere necessariamente quella "c.d. expessio causae" a cui la Suprema Corte fa più
volte riferimento. Le SS.UU. con la sentenza n. 4628/2015 hanno stabilito:
"Riterrà produttivo di effetti l'accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell'interesse delle parti ad una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta aerea del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare".
Ciò posto, l'accordo tra la Pt ¹ da un lato, e la CP 1 dall'altro,
va considerato certamente irrevocabile e non può qualificarsi mero atto preparatorio o propedeutico alla stipula di un futuro contratto. Per quanto riguarda, invece, la questione circa la legittimità del recesso,
detta legittimità vaa fronte dell'inadempimento della promissaria acquirente,
senz'altro confermata, vista la inequivocabile, quanto ingiustificata, volontà della
Pt 1 , dopo la sottoscrizione della proposta e la sua accettazione da parte della CP 1
di non adempiere gli obblighi assunti con la stessa come risulta dagli stessi fatti
-
costitutivi e dalle stesse deduzioni poste a fondamento dell'avversa riconvenzionale - e ciò fin dal Marzo 2010, ovvero ben prima del recesso notificato alla convenuta (risalente al Maggio 2010).
Va infatti rilevato che, decorsa infruttuosamente la data convenuta per il versamento del secondo acconto senza che la Pt 1 avesse ottemperato a quanto pattuito, la CP_1 rovvedeva a contestare l'inadempimento alla promissaria acquirente con la comunicazione a firma del proprio legale del 06 maggio 2010, regolarmente pervenuta alla stessa in data 10 maggio 2010. Quest'ultima veniva riscontrata con comunicazione a firma congiunta dell'appellante e del suo legale. Nella citata missiva l'appellante affermava esplicitamente che in quel momento (quindi ben prima della data prevista per il versamento del secondo acconto) si era determinata a non dare seguito ^al ^contratto ^intercorso ^con ^la CP 1 formalizzando tale proposito (già maturato)
mediante formale dichiarazione di non voler più acquistare l'immobile e la conseguente richiesta di restituzione della caparra di €. 3.000,00 versata all'attrice (e dunque non di
€. 6.000,00, come poi infondatamente richiesto in via riconvenzionale).
Ebbene non persuade né è dirimente la giustificazione addotta dall'appellante, a supporto del proprio inadempimento contrattuale, secondo la quale ella si determinò a non addivenire alla stipula del definitivo allorquando venne a conoscenza che il bene compromesso era pervenuto nella sfera giuridica della dante causa a titolo di donazione. Innanzitutto, come risulta dalla allegazioni di entrambe le parti, la Pt 1
sottoscrizione della proposta diera stata prontamente informata, alla data della acquisto, dall'agenzia immobiliare che l'immobile de quo era pervenuto a CP_1
per donazione: sicchè, ricevuta l'informazione, in ipotesi, sarebbe stato onere della parte che intendeva effettuare l'acquisto accertarsi, ulteriormente e/o più
approfonditamente delle specificità del titolo (nello specifico, del periodo in cui era stata effettuata la donazione).
Peraltro, va considerato che la donazione di per sé, quale valido modo di acquisto della proprietà in capo alla CP_1 non avrebbe potuto concretamente inficiare la validità dell'eventuale acquisto da parte dell'odierna appellante, giacchè
contrariamente a quanto da ella asserito nel tentativo di sottrarsi alla responsabilità
precontrattuale- non v'è alcuna differenza né rileva in alcun modo, che il bene de quo provenga per donazione da un estraneo o dal padre dell'appellata, dal momento che il titolo di acquisto della proprietà in capo a quest'ultima sarebbe comunque il medesimo.
CP 1 effettuò Senza contare che con l'atto di donazione de quo il padre della contestualmente ben tre donazioni in favore di tutti e tre i figli - di fatto disponendo equamente la divisione del proprio patrimonio in parti uguali e in favore di tutti e tre i propri figli donando loro tre distinti immobili in conto di legittima e, per l'eccedenza,
sulla disponibile della futura successione dei donatari il che evidenzia l'infondatezza
-
della censura, non essendovi in ipotesi per i donatari alcuna possibilità di chiedere la riduzione delle donazione.
Di tale circostanza, si ribadisce, la ^Pt 1 ^era ^stata ^messa a ^conoscenza
anche prima di formulare la proposta dall'agenzia immobiliare (tant'è che la stessa non ha eccepito in prime cure, né eccepisce nell'atto di appello l'allegazione di un titolo di acquisto diverso). La stessa Corte di Cassazione con la sentenza n. 32694 del 12 dicembre
2019, ha affrontato la questione della vendita di immobili di provenienza donativa e, in tale pronuncia, ha chiarito che la provenienza donativa di un bene oggetto di un contratto preliminare non costituisce, di per sé, un rischio concreto e attuale di perdita del bene per il promissario acquirente. Pertanto, tale circostanza non giustifica l'applicazione dell'art. 1481 del Codice civile, che consente al compratore di sospendere il pagamento del prezzo quando ha motivo di temere che la cosa possa essere rivendicata da terzi, salvo che il venditore presti idonea garanzia. Tuttavia, è
fondamentale che il promittente venditore informi il promissario acquirente della provenienza donativa del bene, al fine di rispettare i principi di buona fede e trasparenza contrattuale, come è avvenuto nel caso di specie.
Acclarato, dunque, l'inadempimento della CP_1 quale promissaria acquirente, agli impegni assunti con la sottoscrizione del 5 novembre 2009, il primo
Giudice ha correttamente dichiarato la legittimità del recesso operato dalla promittente alienante, adempiente, e riconosciuto il suo diritto a ritenere la caparra confirmatoria ricevuta all'atto di sottoscrizione del preliminare.

7. Con il quarto motivo di appello, l'appellante critica la liquidazione delle spese decisa dal primo Giudice, il quale "alla luce del valore della controversia e dell'attività concretamente espletata" ha posto, a suo dire ingiustamente, le spese di lite a carico per la metà della parte convenuta CP 1 e per la restante metà le ha compensate.
Anche tale doglianza non merita apprezzamento.
In disparte la considerazione della estrema genericità della censura,
invero la statuizione di condanna del Tribunale è stata dettata dal principio generale della soccombenza che presiede al regolamento delle spese processuali. Ergo,
apparendo corretta, va pienamente condivisa. ⁸. Atteso l'esito del giudizio di appello, vi è sicuramente una piena soccombenza dell'appellante _Parte 1 che giustifica la sua condanna al pagamento delle spese del presente grado in favore della parte appellata CP_1 d^ette ^spese
si liquidano in dispositivo, tenuto conto della natura delle questioni controverse,
dell'impegno difensivo svolto e dell'esito favorevole della decisione, applicando i valori medi dello scaglione di riferimento (da ragguagliare al decisum da € 1.100,01 a €
5.200,00) dei parametri del D.M. n. 55 del 2014, aggiornati dal D.M. n. 147 del
13/08/2022, con esclusione della fase istruttoria.
Visto l'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002 (Testo Unico delle spese di giustizia), applicabile ratione temporis, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo del medesimo articolo per la proposta impugnazione, totalmente respinta.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Napoli - Settima Sezione Civile - definitivamente pronunciando sull'appello proposto da _Parte ₁ -con citazione per l'udienza del 28 aprile 2020,
notificata il 5 dicembre 2019 - avverso la sentenza n. 2295/2019, del Tribunale di Nola,
Prima Sezione Civile, pubblicata in data 5 novembre 2019, così provvede:
A) rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

B) condanna CP 1Parte 1 a pagare in favore di le spese del presente grado di giudizio, che liquida, in € 1.923,00 per i compensi professionali, oltre
I.V.A. e C.P.A. come per legge, e distrae in favore dell'avv. IO TO;

C) dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato par a quello dovuto per l'impugnazione a norma del comma 1-bis dello stesso articolo.
Napoli, il 20 marzo 2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente
dr.ssa Marielda Montefusco dr.ssa Aurelia D'Ambrosio