R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE DI APPELLO DI ROMA Terza Sezione Civile
Così composta:
Dott. G. CASABURI Presidente rel.
Dott. A.M. STERLICCHIO Consigliere,
Dott. B. R. CIMINI Consigliere. ha pronunciato la seguente S E N T E N Z A nella causa civile di II° grado iscritta al N. 2919/2021 del Ruolo Generale degli Affari Civili Contenziosi, riservata in decisione in data 12 marzo 2025 avente ad oggetto: appello avverso sentenza Tribunale di Viterbo n. 1235/2020 e vertente tra rappresentato e difeso dall'avv. Luigi Parenti Parte_1
- appellante – e rappresentata e difesa dall'avv. Maria Bitonto Controparte_1
- appellata –
CP_2
- Appellato contumace –
in persona del Controparte_3 curatore p.t. , rappresentata e difesa dall'avv. Michela Morgese.
- Appellato -
IN FATTO E IN DIRITTO
Rilevato che:
-il Tribunale di Viterbo, con sentenza n. 1235/2020 del 16.11.2020 rigettò la domanda di avverso i Parte_1 Controparte_ convenuti e e nei confronti di terzo chiamato, condannando lo stesso al Controparte_1 CP_2 pagamento delle spese in favore di per euro 15.478,00, per compensi, oltre accessori di legge;
Controparte_1
- le vicende di causa possono così riassumersi: con atto di compravendita stipulato il 19/11/2010 (notaio di Roma rep. 29186/racc. 20029) l'odierno Persona_1 appellante titolare della omonima impresa individuale, acquistò, unitamente a in seguito fallita nel Parte_1 CP_3 2020, il terreno edificabile individuato al foglio 22, partt. 419, 443, 529 e 530, sito all'interno della lottizzazione Belvedere CP_ Lydia in Comune di CP_ Nel mese di marzo 2011, la ditta MO e la presentarono al Comune di n progetto per la edificazione CP_3 di dieci villini, che venne approvato nel mese di Giugno 2011. Successivamente, nel mese di novembre 2012, a seguito della richiesta del pagamento degli oneri di manutenzione del Centro , la ditta chiedeva Parte_2 Parte_1 all'Amministratore di avere tutta la documentazione afferente la propria posizione, e decideva di non proseguire le proprie attività volte al rilascio del permesso di costruire in quanto riscontrava delle irregolarità urbanistiche relative alle strade interne al centro residenziale e agli oneri di urbanizzazione primaria; Il MO introdusse quindi il giudizio di primo grado chiedendo in via principale la declaratoria di nullità del succitato contratto di compravendita, deducendo: a) la mancanza dei titoli abilitativi per la realizzazione delle strade interne al centro residenziale;
b) la difformità della rete viaria rispetto alla documentazione amministrativa, configurandosi l'abuso insanabile;
chiedeva quindi il i accertare l'invalidità del negozio, con retrocessione del prezzo pagato e degli Parte_1 oneri versati, oltre al risarcimento del danno subito;
Il giudice di prime cure rigettò la domanda di nullità della compravendita immobiliare, di ripetizione dell'indebito e di risarcimento del danno, dichiarò inammissibile ogni altra domanda, e condannò il lla refusione delle spese in Parte_1 favore di liquidate in Euro 15.478, per compensi, oltre accessori di legge;
dichiarò irripetibili le spese nei Controparte_1 confronti del di CP_2 CP_3
- il MO propose appello, preliminarmente chiedendo di sospendere l'efficacia della sentenza n. 1235/2020, per i seguenti motivi: 1) MANIFESTA ERRONEITA' ED ILLOGICITA' DELLA SENTENZA PER ERRATA APPLICAZIONE DEGLI ARTT. 112-115- 116C.P.C. VIZIO DI MOTIVAZIONE RELATIVO ALLA DISATTESA DISPOSIZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO
2) TRAVISAMENTO, ERRONEA INTERPRETAZIONE ED APPLICAZIONE DELLA NORMATIVA SULLA NATURA PUBBLICISTICA DELLE OPERE DI URBANIZZAZIONE
3) TRAVISAMENTO DELLA TABELLA MINISTERIALE RELATIVO ALLA CONDANNA ALLE SPESE LEGALI
- le controparti e (la società infatti era stata nelle more dichiarata fallita dal Tribunale Controparte_1 Controparte_3 di Roma con sentenza n. 19/2020 del 14.1.2020) si sono costituite e hanno chiesto in via pregiudiziale dichiararsi l'inammissibilità dell'appello per violazione degli articoli 342 e 348 bis c.p.c., e nel merito il rigetto dell'appello;
- il rimasto contumace;
CP_2
-la Corte, con ordinanza del 21.12.2021, ha rigettato l'istanza di sospensione;

- è stata disposta e espletata dal CTU;

-dopo alterne vicende processuali, il giudizio è stato riservato in decisione;
Ritenuto, a scioglimento della riserva, che l'appello è infondato e va rigettato;
e infatti: Controparte_
-va premesso, come del resto eccepito dalla (ma si tratta di profili rilevabili d'ufficio) che l'appello presenta ampi profili di inammissibilità;
- in primo luogo, ad onta dell'ampiezza delle scritture difensive, come del resto della produzione documentale (non solo in primo grado) i motivi di gravame non colgono la ratio della pur ampia e chiaramente motivata pronuncia di primo grado, sicchè le censure non sono conformi, in fatto e in diritto, ai canoni di specificità di cui all'art. 342 c.p.c.; a ben vedere, del resto, si tratta di profili che già inficiavano lo stesso atto introduttivo, essendo alquanto arduo individuare gli effettivi profili di nullità dell'atto impugnato (si ricordi, un contratto tra privati , pienamente soggetto alla disciplina civilistica), come del resto già segnalato dal Tribunale, § 4.a);
-inoltre, e sul punto devono condividersi i rilievi dell'appellata surrichiamata, sul passaggio in giudicato – in mancanza di specifica impugnazione (il riferimento qui è ai primi due motivi di gravame) – della sentenza di prime cure nella parte in cui sostanzialmente esclude, e non solo per le pur riscontrate lacune probatorie (v. in particolare § 4 a e 5) il collegamento (nel senso della derivazione causale logico- giuridica) tra la pretesa mancanza dei titoli pubblicistici (con specifico riferimento alle opere di urbanizzazione) e la invalidità del contratto (quale che sia: come detto la domanda attorea è, irreparabilmente, deficitaria al riguardo sin dall'atto introduttivo di primo grado) ; ne segue, irreparabilmente, l'inammissibilità, in punto di interesse ad agire- dei motivi di appello espressamente formulati (il primo, come di seguito si dirà, si attarda del resto su profili inerenti la mancata disposizione della Ctu in primo grado, mentre il secondo- astrattamente, e senza legame giuridicamente rilevante con il contratto de quo- è incentrato su pretesi vizi degli strumenti urbanistici);
-sussiste altresì -e è anzi dirimente – l'ulteriore profilo di inammissibilità pure rimarcato dalla appellata: il contratto de quo ha comportato l'acquisto dell'area immobiliare da parte non solo dell'odierno appellante, ma anche della soc. Ritia, ora fallita;
tanto – secondo la stessa prospettazione attorea – “per quote indivise paritarie” (circostanza, del resto, pacifica e documentata) ; la comunione non è stata sciolta, e – anzi – il si è risolutamente opposto Controparte_4 all'accoglimento dell'appello;
- l'eventuale accoglimento della domanda del MO farebbe venir meno l'acquisto anche del comunista, in contrasto con la disciplina civilistica operante al riguardo (né sarebbe giuridicamente prospettabile, e del resto neppure richiesto, una “caducazione” del contratto, rectius la pronuncia di nullità, solo per una parte, appunto l'appellante);
-non va trascurato che lo stesso MO aveva proposto al , in data 30\7\2020, la divisione volontaria del CP_3 terreno, trasmettendo anzi alla LA (il 18\9\21) una bozza di accordo divisorio (in tal modo, in sostanziale contraddizione con la prospettazione difensiva del presente giudizio, implicitamente riconoscendo la validità dell'atto di compravendita di cui si tratta, la cui validità è il presupposto di ogni successiva divisione); Ritenuto ancora che, per completezza, è opportuno delibare comunque specificamente i motivi di appello, comunque infondati;
e infatti:
-con il primo motivo l'appellante insiste nella richiesta di Ctu, al fine di riscontrare il fondamento delle censure attoree relative alle prescritte autorizzazioni urbanistiche connesse alla reale esistenza dei titoli edilizi;

-nella specie il veva adito il Tar Lazio che, con sentenza n.11943\16, accertò l'illegittimità del silenzio diniego Parte_1 del ull'istanza di accesso ai titoli abilitativi relativi alle realizzazione delle strade del centro residenziale CP_2
“Belvedere Lydia” compresa la documentazione tecnica afferente i nulla osta relativi ai vincoli e quelli relativi ai lavori, alle garanzie, al collaudo, ed all'agibilità delle opere di urbanizzazione, come richiesto dall'odierno appellante;
tuttavia il suddetto non ottemperò e il MO rimase inerte, non esperendo i rimedi pur previsti dal Cod. proc. Amm. CP_2 e dal cod. proc. Civ., limitandosi appunto a chiedere, nel corso del giudizio di primo grado, la Ctu di cui ancora al motivo di appello in esame;

-tale Ctu, comunque, è stata disposta dalla Corte e quindi espletata;
la relazione peritale conclude confermando l'esistenza delle difformità lamentate rispetto alle strade del centro residenziale e la mancata risultanza delle autorizzazioni edilizie per le opere di urbanizzazione primaria realizzate, nonché il mancato completamento delle opere di urbanizzazione nel termine di 10 anni a partire dalla stipula dell'atto integrativo della convenzione originaria (convenzione del 22.1.1979);
-la Corte reputa però che , nondimeno, l'appellante non possa trarre giovamento da tale atto;

-va premesso che il Giudice di merito dispone di ampia discrezionalità al riguardo, atteso che la Ctu non è un mezzo istruttorio in senso stretto e che, soprattutto, resta fermo il principio dell'onere della prova: la Ctu, in altri termini, non può valere ad agevolare la parte istante, supplendo a una inerzia di questa;

-tanto si riscontra nella specie: la relazione in parola è in primo luogo meramente esplorativa (il che ne inficia in radice la stessa rilevanza processuale) ; resta infatti che l'attore\appellante è rimasto inerte, pur dopo aver conseguito la pronuncia del Tar cui si è fatto cenno, venendo meno così all'onere, cui era gravato, di esibire la documentazione di natura amministrativa, pur posta a fondamento della domanda;

-oltretutto, nel merito, lo stesso Ctu riconosce di non essere riuscito ad accedere alla documentazione tecnica relativa alle opere di urbanizzazione primaria, in quanto, nel corso degli accessi presso l'U.T. del Comune, per la pratica urbanistica del PDL “non erano presenti titoli abilitativi edilizi con elaborati esecutivi che ne identificano e descrivono la qualità, CP_ quantità, i dati metrici.. Questo anche alla luce dell'unica nota del Comune di el 16.10.2023 che chiude con la frase
..” non è possibile estrarne copia, in quanto la documentazione è in corso di sistemazione negli archivi comunali”: in sostanza, quindi, la Ctu è giunta a conclusioni del tutto apodittiche;
e d'altronde al Ctu era stata chiesta una verifica che, in definitiva, riguarda aspetti che non possono essere accertati in sede di giurisdizione ordinaria avendo ad oggetto documenti tecnici di natura amministrativa;

-neppure può trascurarsi - e si tratta di profilo che si interseca con quanto sopra già osservato in tema di giudicato parziale e di genericità della pretesa- che già nella prospettazione gli accertamenti tecnici sollecitati (e poi disposti) non erano funzionali alla decisione, pur sempre inerente alla validità di un negozio di compravendita immobiliare di natura privatistica;

-l'appellante -con il secondo motivo, contesta la ricostruzione operata dal giudice di primo grado, insistendo sulla circostanza che le strade realizzate nel P.d.L., pur avendo rilevanza pubblicistica, sono prive dei titoli e difformi rispetto a quanto approvato: afferma e ribadisce che si è in presenza di lottizzazione abusiva e che quindi, tale difformità esplicherebbe i suoi effetti determinando l'inedificabilità del terreno e la nullità dei titoli edilizi eventualmente rilasciati dal per la sua edificazione;
CP_2
-va qui ribadito, in continuità con il Tribunale e con quanto sopra osservato- che l'appellante (già in primo grado) non ha provato, e anzi neppure correttamente prospettato- la “derivazione” dell'invalidità della compravendita dalla pretesa difformità dei titoli per la realizzazione delle strade del P.d.L. e per le opere di urbanizzazione;
quanto sopra concerne anche i provvedimenti amministrativi ( (tra cui parere favorevole al progetto edificatorio) rilasciati dall'Ente comunale al MO, di cui pure è apoditticamente affermato l'invalidità;
-l'appellante ancora richiama l'art. 18 L. 47/85 (ad oggi sostituito dall'art. 30 D.p.r. 180/2001) e l'art. 10 l. 765/1967;
-fermo quanto osservato dal Tribunale, e che si condivide, può qui richiamarsi Cass. SU 8230\19, secondo cui l'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, è volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile; pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato;

-nella specie, allora, non ricorrono le fattispecie di nullità relative agli atti di compravendita aventi ad oggetto terreni, come indicate nell'art. 30 del DPR 380/2001 cit., in quanto all'atto di trasferimento del terreno risulta allegato il certificato di destinazione urbanistica e risultano le dichiarazioni prescritte dal citato articolo;

-va ancora rimarcato che rispetto alle strade del centro residenziale ed alle opere di urbanizzazione che avevano interessato il PdL oggetto della presente controversia, di carattere pubblicistico, e di cui non vi è alcun obbligo normativo di indicare gli estremi dei titoli autorizzativi in atto di compravendita, era intervenuta una variante di PRG adottata con delibera del C.C. n. 29/2005 ed approvata con R.L. nel 2009 , rispetto alla quale il Ctu non si è espresso mentre il consulente tecnico di parte della afferma che lo stato dei luoghi e le risultanze catastali sono attualmente Controparte_1 conformi alla suddetta Variante che ha sanato le difformità preesistenti, salvo piccole strade private utilizzate per l'accesso ai lotti frontistanti;
- ne segue che, in ogni caso, l'appellante\attore neppure ha provato il presupposto della irregolarità urbanistica delle strade e degli oneri di urbanizzazione alla luce della citata Variante di PRG;

-neppure va trascurato ( sotto il profilo della plausibile conformità edilizia, o quanto meno della ininfluenza delle eventuali CP_ irregolarità) che il Comune di veva assentito al progetto presentato per la costruzione dall'appellante Parte_1 così confermando la conformità del terreno alla sua destinazione urbanistica e l'assenza di ostacoli di natura pubblicistica ed amministrativa rispetto allo scopo edificatorio dell'acquisto;
-tale progetto, ed è profilo pure dirimente, non ha avuto ulteriore corso solo per inerzia del MO stesso il quale, a seguito del parere favorevole del Comune, non aveva presentato la documentazione richiesta né versava gli oneri concessori necessari ai fini del rilascio del permesso di costruire;

-Con il terzo motivo di appello, l'appellante si duole dell'eccessiva quantificazione delle spese di lite a cui il Giudice di primo grado lo ha condannato. Tuttavia, il calcolo effettuato in sentenza appare esente da vizi in quanto pienamente conforme ai parametri medi di liquidazione giudiziale di cui alle tabelle 2014-2018 per i giudizi di cognizione innanzi al Tribunale per cause di valore compreso tra Euro 52.001,00 ed euro 260.000,00, con l'esclusione della fase istruttoria. La non eccedenza del calcolo è ulteriormente suffragata dalle conclusioni formulate dal nell'atto introduttivo del primo grado, in Parte_1 cui viene chiesta alla Società la condanna al pagamento complessivo della somma di Euro 450.000,00, superiore CP_1 quindi anche allo scaglione utilizzato come riferimento nell'iscrizione della causa al ruolo e nella sentenza del giudice di primo grado.
-Al rigetto dell'appello segue la condanna dell'appellata alle spese, come liquidate in dispositivo;
sussistono, altresì, i presupposti per il raddoppio del c.u. ai sensi dell'art. 13 quater D.p.r. 115/2002.


P.Q.M

Rigetta l'appello e condanna l'appellante alle spese, che liquida, in favore di ciascuna delle parti costituite, in euro 12.000,00, oltre competenze di legge;
sussistono i presupposti per il raddoppio del c.u. ai sensi dell'art. 13 quater D.p.r. 115/2002.
Roma, data del deposito Il presidente est. (dott. G. Casaburi)