N. R.G. 799/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI BARI
Terza Sezione Civile
La Corte d'Appello, in composizione collegiale, nelle persone dei seguenti Magistrati:
dott.ssa Paola Barracchia Presidente
dott. Antonello Vitale Consigliere
dott.ssa Maristella Sardone Consigliere rel.
Ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile in grado di appello, iscritta sotto il numero d'ordine n. 799/2024 R.G., avverso la sentenza del Tribunale di Bari n.2535/2024 del 29.05.2024
TRA
in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Bari Pt_1 Parte_2 alla Via Roberto da Bari n° 59, presso lo studio degli Avv.ti Francesca Sogari e Luisa De Cesare, che la rappresentano e difendono, giusta procura in atti
-Appellante –
E in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_1 elettivamente domiciliata presso con sede Controparte_2 in Bari alla Via Andrea da Bari n. 35, rappresentata e difesa dal Prof. Avv. Giuseppe Trisorio
ZI e dall'Avv. Francesco Biga, giusta procura in atti
- Appellata -
Conclusioni delle parti: all'udienza collegiale del 17.09.2025 i procuratori delle parti hanno concluso come da verbale di udienza e la causa è stata discussa e decisa come da dispositivo.
MOTIVI DELLA DECISIONE IN FATTO E DIRITTO
Con ricorso depositato il 25.3.2022, dinanzi al Tribunale di Bari, in persona del Pt_3 Parte_2 legale rappresentante p.t., chiedeva accogliersi, nei confronti di in Controparte_1 persona del legale rappresentante p.t., le seguenti conclusioni: “in via principale:- in accoglimento delle ragioni come spiegate e documentate: accertare e dichiarare la reale qualificazione dei due contratti di associazione in partecipazione, intercorsi tra le parti quali contratti di locazione;
dichiarare che il contratto ancora in corso tra le parti deve configurarsi ab origine e senza soluzione di continuità come contratto di locazione ad uso commerciale, diverso da abitazione, con ogni conseguenza all'attualità del rapporto;
- per
1 l'effetto, dichiarare in essere tra le parti ab origine un contratto di locazione uso commerciale e applicare le norme imperative attagliate a detto contratto sin dall'inizio del rapporto, con ogni conseguenza all'attualità del rapporto con scadenza il 13 marzo 2030; - in subordine, ove il Giudice tenga conto solo del secondo contratto di locazione ad uso commerciale, sottoscritto in data 13/03/2011, dichiarare che la scadenza dello stesso è il 13 marzo 2029; in via subordinata: - accertare e dichiarare che il contratto di associazione in partecipazione costituisce un atto simulato relativamente, ex art. 1414 c.c., dissimulante un contratto di locazione di immobile ad uso diverso da quello abitativo, della durata di anni 9 come previsto dall'art. 27 del d. lgs. 392/1978, con ogni conseguenza all'attualità del rapporto;
- accertare e dichiarare la nullità e/o inefficacia e/o l'annullabilità del contratto di associazione in partecipazione stipulato tra la e Pt_1 Parte_2 la perché dissimulante in via relativa ed ex art. 1414 c.c. un contratto di Controparte_1 locazione di immobile ad uso diverso da quello abitativo, con ogni conseguenza all'attualità del rapporto;
-
e per l'effetto, dichiarare tra le parti ancora oggi in essere il contratto di locazione stipulato in data 13 marzo
2003 e pertanto avente scadenza il 13 marzo 2030, ovvero altra data che il Tribunale vorrà acclarare;
- ancora in via estremamente subordinata, ove il Giudice tenga conto solo del secondo contratto di locazione ad uso commerciale, sottoscritto in data 13/03/2011, dichiarare che la scadenza dello stesso è il 13 marzo
2029, con ogni conseguenza all'attualità del rapporto”.
Deduceva la ricorrente che: - era titolare di una concessione demaniale per la gestione del Lido
“Pellerossa” sito in Monopoli;
- in data 10.03.2003 aveva stipulato un contratto di associazione in partecipazione con la la quale aveva apportato in uso all'impresa ( Li) un terreno CP_1 Pt_1 agricolo di sua proprietà, sito in Monopoli alla Contrada Pantanelli, censito in catasto al fg. 113,
p.lle 93, 96 e 97, la cui “naturale strumentalità” rispetto allo stabilimento balneare l'aveva indotta ad “accettare la stipula di un contratto di associazione in partecipazione in luogo di un regolare contratto di locazione”, anche se i proprietari del terreno avevano assicurato la li che la scelta Pt_1 contrattuale “alternativa” alla locazione era solo di natura tecnica e non avrebbe pregiudicato la reale locazione, per un tempo certamente non inferiore alle concessioni demaniali, di volta in volta rinnovate, fino al 2033; - alla scadenza del primo contratto, il 13.03.2011, era stato stipulato un nuovo contratto di associazione in partecipazione, avente durata fino al 13.03.2017 che, fatto salvo il rinnovo tacito di anno in anno, prevedeva sostanzialmente le stesse clausole del primo, eccezion fatta per la clausola n. 4, relativa alla predeterminazione della partecipazione agli utili dell'associata, in misura non inferiore alla somma annua di € 24.634,00, da aumentarsi ogni anno di un minino del 6%, oltre alla rivalutazione Istat;
- con lettera raccomandata a.r. CP_1 dell'8.09.2020, le aveva inviato la disdetta prevista dall'art. 7 del contratto, invitandola al rilascio del terreno entro la scadenza contrattuale del 13.03.2021; - in data 14.07.2021, nel corso di una riunione tenutasi tra (legale rappresentante della , , Controparte_3 Pt_1 Parte_2 CP_4 legale rappresentante, ed , soci di questi ultimi avevano CP_5 CP_6 CP_1 dichiarato di essere disponibili alla prosecuzione del contratto di locazione, a patto che il canone
2020/2021 fosse pagato senza evidenze fiscali, onde evitare il rinnovo tacito del contratto, ma tale proposta non era stata condivisa;
- in data 29.07.2021, nell'ambito di una operazione di scissione
2 societaria, la aveva trasferito una parte del suo patrimonio, tra cui il terreno oggetto CP_1 del contratto, a che le aveva comunicato la propria volontà di Controparte_1 conseguirne la restituzione, in forza della disdetta già inoltrata dalla propria dante causa;
- anche se formalmente ricondotto alla tipologia dell'associazione in partecipazione, “il contratto occultava una locazione ad uso diverso da quello abitativo, in forza del quale la concedeva sostanzialmente CP_1 in locazione il suddetto terreno”, “preferenza” originata dall'esigenza della di avvalersi di CP_1 uno strumento contrattuale più libero della locazione, che le permettesse di svincolarsi dalla durata legale di 9 anni prevista dalla normativa, dal dover riconoscere l'indennità di avviamento commerciale, oltre a vantaggi da un punto di vista fiscale;
- pur avendo, con l'art. 4 del primo contratto (periodo 13.03.2003 – 13.03.2011), stabilito che “Il corrispettivo dell'apporto dell'associato è costituito da una partecipazione agli utili dell'impresa dell'associante nella misura del 15% l'associato non parteciperà alle perdite e, in considerazione di quest'ultimo beneficio, la partecipazione agli utili non potrà essere superiore a € 15.493,00 oltre iva, per i primi quattro anni, da versarsi entro il 10.02 di ogni anno, a decorrere dal quinto anno la partecipazione agli utili non potrà essere superiore al 20% e comunque non superiore a € 23.240,56 oltre Iva all'anno, sempre da versarsi entro il 10.02 di ogni anno”, la CP_1 aveva incassato, a titolo di partecipazione agli utili, la somma complessiva di € 158.032,41, superiore a quella prevista dal predetto art. 4, tenuto conto dei risultati dei propri bilanci di esercizio;
- la simulazione del rapporto si poteva desumere dal comportamento delle parti che, nel periodo contrattuale successivo (13.03.2011 -13.03.2017), avevano modificato l'art. 4, prevedendo un importo minimo a titolo di partecipazione agli utili, dalla circostanza che CP_1 aveva emesso delle fatture con la causale “fitto ramo di azienda” o “canone”, dalle pattuizioni
[...] che esoneravano l'associata dal rischio d'impresa, dalla mancata determinazione dell'apporto costituito dalla concessione del godimento del terreno agricolo, e dalle dichiarazioni rese da e nel corso della predetta riunione del 14 luglio 2021; - la CP_5 CP_6 controdichiarazione negoziale, idonea a dimostrare la simulazione relativa, doveva ritenersi fornita dalla causale riportata in alcune fatture emesse da nonché da quanto riportato CP_1 nell'art. 8 del contratto (all'associante non sarà riconosciuta alcuna forma di avviamento commerciale da parte dell'associato).
Con comparsa di risposta con domanda riconvenzionale si costituiva in giudizio la
[...] in persona del legale rappresentante p.t., formulando le seguenti Controparte_1 conclusioni: “nel merito, respingere tutte le domande proposte da . a mezzo del ricorso Pt_1 Parte_2 notificato in data 7 ottobre 2022; -accogliere le domande riconvenzionali proposte con la presente comparsa
e, per l'effetto, condannare . in persona del suo legale rappresentante pro tempore, alla Pt_1 Parte_2 immediata riconsegna, in favore della proprietaria della disponibilità Controparte_1 dell'immobile sito in Monopoli, alla Contrada Pantanelli, censito in catasto al fg. 113, ptc. 93 e 96 e 97, libero e sgombero da persone e da cose, nonché al risarcimento del danno patrimoniale arrecato dalla sua occupazione illegittima dell'immobile e dalla conseguente privazione della sua disponibilità da parte della proprietaria, dal mese di marzo 2021 fino al mese della definitiva riconsegna, in misura pari alla somma
3 mensile di € 5.000,00= od in subordine al valore figurativo – locativo del bene accertato a mezzo consulenza tecnica d'ufficio, al netto dell'importo già corrisposto, oltre al rimborso delle spese di ripristino, alla rivalutazione monetaria ed agli interessi legali sulla somma annualmente rivalutata;
– condannare
. in persona del suo legale rappresentante pro tempore, alla rifusione integrale delle spese e Pt_1 Parte_2 dei compensi del presente giudizio.
La resistente contestava gli avversi assunti, deducendo: - l'infondatezza della domanda principale, di riqualificazione giudiziale del rapporto, alla luce dei criteri di interpretazione codificati dagli artt. 1362 e ss. c.c., attesa l'inidoneità degli elementi addotti per dimostrare la diversa natura del contratto, potendo l'apporto dell'associato essere costituito dalla concessione del godimento di un immobile, come previsto dall'art. 1350, n. 9, c.c., che giustifica l'esonero dalle eventuali perdite dell'associante e la predeterminazione a suo favore di una base fissa di partecipazione agli utili;
- l'inutilizzabilità del file audio del 14.7.2021, che dichiarava formalmente di disconoscere, ai sensi dell'art. 2712 c.c.;- l'infondatezza della domanda subordinata di simulazione relativa del contratto, in assenza di controdichiarazione negoziale scritta, essendo il contratto di locazione immobiliare di durata ultra-novennale assoggettato all'obbligo della forma scritta, a pena di nullità; -dalla scadenza del rapporto di associazione in partecipazione, fin dal 13.03.2021, occupava illegittimamente l'immobile. Pt_1 Parte_2
Con sentenza n. 2535/2024 del 29 maggio 2024 il Tribunale di Bari così provvedeva: “- rigetta le domande avanzate da - in accoglimento delle domande riconvenzionali avanzate da Pt_1 Parte_2 [...]
condanna alla immediata riconsegna in favore della proprietaria Controparte_1 Pt_1 Parte_2 [...] dell'immobile sito in Monopoli, alla Contrada Pantanelli, censito in catasto al fg. 113, Controparte_1 ptc. 93, 96 e 97, libero e sgombero da persone e da cose, ed al versamento in favore di Controparte_1 di un'indennità mensile nella misura di € 5.000,00 dal 13.3.2021 fino al rilascio dell'immobile, oltre
[...] interessi legali dal dovuto al soddisfo ed al netto di quanto già percepito;
- condanna alla Pt_1 Parte_2 rifusione delle spese processuali in favore di liquidate in € 7.616,00 per compensi Controparte_1 professionali ed in € 518,00 per esborsi documentati, oltre rimborso spese forfetarie nella misura del 15%,
C.P.A. ed I.V.A., se dovuta, come per legge”. CP_ Avverso detta sentenza ha proposto tempestivo appello Li. in persona del legale Pt_1 rappresentante p.t., chiedendo, previa sospensione dell'esecutività della sentenza gravata, accogliere l'appello, annullando e/o riformando la sentenza gravata, con ogni conseguenza di legge e vittoria di spese.
Con decreto del 14.06.2024, emesso inaudita altera parte, è stata disposta la sospensione della efficacia esecutiva della sentenza impugnata, limitatamente alla statuizione di “immediata riconsegna in favore della proprietaria dell'immobile sito in Monopoli, alla Controparte_1
Contrada Pantanelli, censito in catasto al fg. 113, ptc. 93, 96 e 97, libero e sgombero da persone e da cose”. in persona del legale rappresentante p.t., si è costituita in Controparte_1 giudizio e ha chiesto di respingere l'appello, in quanto inammissibile ed infondato;
con condanna di alla rifusione dei compensi del presente grado di giudizio. Pt_1 Parte_2
4 Con ordinanza del 17.07.2024 la Corte ha confermato la sospensione parziale dell'efficacia esecutiva della sentenza, come disposta con decreto del 14.06.2024.
All'udienza di discussione del 17.09.2025, svoltasi in presenza, la causa è stata discussa e decisa come da dispositivo di seguito trascritto, di cui è stata data lettura mediante invio telematico.
I. Il Tribunale, a fondamento della decisione, ha osservato che:
- al fine di escludere la causa del contratto di associazione in partecipazione, non vale affermare la presenza di una partecipazione agli utili dell'impresa e non anche alle perdite, atteso che l'art. 2554 c. 1 c.c. espressamente prevede una forma particolare di cointeressenza, nella quale vi è la possibilità che le parti escludano l'associato dalla partecipazione alle perdite, così come l'art. 2553
c.c. consente alle parti di convenire in misura diversa la partecipazione dell'associato agli utili dalla partecipazione alle perdite, senza peraltro affermare la necessità di una partecipazione alle perdite che, pertanto, non è elemento qualificante della causa del contratto;

- come chiarito dalla Suprema Corte, l'art. 2552 c. 3 c.c. prevede il diritto dell'associato al controllo ed al rendiconto annuale della gestione, ma non ne determina le modalità, lasciando poi libera la parte associata di esercitare o non tali poteri, sì che anche le modalità concrete del controllo e del rendiconto non rientrano nella struttura essenziale della causa del contratto de quo e non ne determinano l'invalidità (cfr. Cass. n. 11222/1998);
– nell'associazione in partecipazione, l'apporto dell'associato può essere di qualsiasi natura, purchè strumentale per l'esercizio di quell'impresa o per lo svolgimento di quell'affare, così come, secondo la giurisprudenza di legittimità, non è incompatibile con la natura del contratto di associazione in partecipazione la previsione della corresponsione, in favore dell'associato, di una somma fissa priva di ogni riscontro con gli utili effettivamente conseguiti (cfr. Cass. n.
15175/2000);
- non è condivisibile l'interpretazione dei contratti oggetto di causa prospettata dalla ricorrente, che ha addotto elementi inidonei a dimostrare la sussistenza di una locazione ad uso commerciale, in luogo dell'associazione in partecipazione;

-in base all'elaborazione giurisprudenziale, il contratto di associazione in partecipazione è pienamente compatibile con l'apporto dell'associato consistente nella concessione in godimento di bene immobile di sua proprietà, con la previsione dell'esclusione dell'associato dalla partecipazione alle perdite e del pagamento di utili in suo favore in maniera fissa o forfetaria, con il mancato effettivo esercizio del controllo sulla gestione e con la previsione dell'esclusione del pagamento dell'avviamento;
-nel caso di specie, non può dubitarsi della stipulazione di un contratto di associazione in partecipazione, tenuto conto delle regole di ermeneutica di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., come desumibile dai seguenti elementi: la costituzione di una associazione in partecipazione, di cui agli artt. 2549 e ss. c.c., l'apporto dell'associata, l'esclusività dell'associazione in partecipazione, salvo il consenso dell'associato, la compartecipazione agli utili nella misura percentuale del 15%, dapprima limitata fino ad un tetto massimo annuo (art. 4 del primo contratto) e poi garantita per
5 un tetto minimo annuo (art. 4 del secondo contratto), il diritto dell'associata al rendiconto annuale, la titolarità esclusiva dell'impresa in capo all'associante, il potere dell'associata di esercitare il controllo sulla gestione dell'impresa a cadenza mensile, la cessazione automatica del rapporto in caso di cessazione dell'attività dell'associante;
- nessuna valenza decisiva può assumere la circostanza che la abbia utilizzato, in CP_1 alcune fatture, i termini “canone” e “fitto”, trattandosi all'evidenza di un utilizzo improprio dei termini, così come nessuna valenza può essere attribuita alla registrazione effettuata nel corso di una riunione tenutasi il 14.07.2021 tra e , ed;
Controparte_3 CP_4 CP_5 CP_6
-quanto alla domanda subordinata di simulazione relativa, poichè i contratti di locazione immobiliare di durata ultra-novennale ed i contratti di associazione in partecipazione per un tempo eccedente i nove anni sono assoggettati all'obbligo della forma scritta ai sensi dell'art. 1350 nn. 8 e 9 c.c., la prova della conclusione dissimulata di tali contratti può avvenire solo mediante la produzione in giudizio della controdichiarazione negoziale sottoscritta tra le parti contestualmente al contratto simulato, come evincibile dall'art. 1414 c. 2 c.c., non potendo tale prova essere fornita per testimoni o per presunzioni;

-la domanda riconvenzionale di rilascio dell'immobile in favore della proprietaria e di risarcimento del danno per occupazione sine titulo è fondata, avendo continuato a Pt_1 Parte_2 detenere l'immobile anche dopo la scadenza del rapporto di associazione in partecipazione, ed avendo assolto agli oneri probatori in ordine alla perdita subita per la Controparte_1 mancata utilizzazione del bene, senza che tale circostanza sia stata specificamente contestata dalla ricorrente Pt_1 Parte_2
-il danno liquidato è in via equitativa, in misura pari ad un'indennità mensile di € 5.000,00 (dal
13.3. 2021 fino all'effettivo rilascio dell'immobile), tenuto conto che la stessa Li aveva Pt_1 determinato unilateralmente il valore locativo dell'immobile in € 4.346,17, che
[...] aveva chiesto una somma non inferiore ad € 5.000,00 mensili, e che Li non Controparte_1 Pt_1 aveva contestato tale richiesta.
II. Motivi di appello.
1.Erronea presupposizione di fatto e diritto, violazione e falsa applicazione dell'art. 2549 e ss c.c. e difetto di motivazione.
Lamenta l'appellante che il primo giudice ha fondato il proprio convincimento discostandosi dalla giurisprudenza prevalente in relazione alla causa tipica (rischio di impresa) del contratto di associazione in partecipazione, attenendosi esclusivamente al tenore letterale delle clausole contrattuali che, se analizzate nel loro complesso e in considerazione del comportamento convergente delle parti, riconducono inequivocabilmente a un contratto di locazione.
Deduce che nell'ambito del primo contratto (dal 13.03.2003 al 13.03.2011) le parti avevano pattuito che “Il corrispettivo dell'apporto dell'associato è costituito da una partecipazione agli utili dell'impresa dell'associante nella misura del 15%. l'associato non parteciperà alle perdite e, in considerazione di quest'ultimo beneficio, la partecipazione agli utili non potrà essere superiore a € 15.493,00 oltre iva per i
6 primi quattro anni, da versarsi entro il 10.02 di ogni anno. a decorrere dal quinto anno la partecipazione agli utili non potrà essere superiore al 20% e comunque non superiore a € 23.240,56 oltre Iva all'anno, sempre da versarsi entro il 10.02 di ogni anno”, ma detta clausola veniva totalmente disattesa dalla
Riva. che, pur registrando per i primi quattro anni perdite di esercizio e per gli anni Parte_2 successivi utili irrisori, pagava alla importi (indicati nelle fatture in atti) sganciati dalle CP_1 previsioni contrattuali, e tanto a dimostrazione che le parti volevano attuare “soltanto” un contratto di locazione, il cui corrispettivo è stato – fin dall'inizio del rapporto - arbitrariamente imposto dalla locatrice anno per anno, sotto la minaccia del recesso dalla fittizia e simulata associazione in partecipazione.
Il primo Giudice ha omesso di esaminare la reale volontà delle parti e il loro comportamento concludente e, per tentare di giustificare la sua decisione, ha incautamente citato la cointeressenza impropria, che non è in alcun modo applicabile alla fattispecie in esame.
Sostiene l'appellante che “la condotta posta in essere dalle parti conclude univocamente per una diversa volontà delle due società rispetto alle condizioni pattuite e simulate per fini fiscali, manifestando la inequivocabile volontà di cedere un bene in godimento da parte di a fronte di un corrispettivo CP_1
(locazione)”.
Le parti nel primo contratto hanno derogato all'art. 4, ponendo in essere una condotta in contrasto con l'associazione in partecipazione, che non prevede la possibilità per l'associato di percepire utili nel caso di perdita di esercizio;
nel secondo contratto hanno modificato la suddetta clausola, ponendo a carico della il pagamento di un corrispettivo, sganciato dagli utili di Pt_1 Parte_2 esercizio, di un “minimo garantito”. Osserva l'appellante che, se si fosse trattato davvero di una partecipazione agli utili, la avrebbe dovuto verificare gli utili di esercizio e, CP_1 successivamente, ottenere il pagamento;
invece pagava l'importo stabilito camuffato Pt_1 Parte_2 da minimo garantito prima ancora della redazione ed approvazione del bilancio di esercizio.
Secondo l'appellante, il primo giudice, nel ritenere che il contratto di associazione in partecipazione come formulato dalle parti sarebbe compatibile con lo schema negoziale tipico, ha omesso ogni motivazione sul comportamento delle parti nella materiale esecuzione del contratto, privilegiando esclusivamente il contenuto delle clausole contrattuali che, tuttavia, se analizzate nel loro complesso, propendono per una tipologia contrattuale non corrispondente al contratto associativo, essendo evidente la totale assenza di commisurazione e percezione del valore degli utili, delle perdite e del rischio di impresa, che sono del tutto sbilanciati a favore della con la Controparte_1 conseguenza che viene a mancare un elemento essenziale ed ineliminabile dell'associazione in partecipazione.
Il regolamento negoziale convenuto tra le parti era diretto ad assicurare all'associato-locatore la certezza del canone e la libertà di recesso annuale, e tanto a conferma che la volontà delle parti fosse quella di avere il godimento un immobile e non di essere associati in un'impresa.
2. Violazione e falsa applicazione dell'art. 1362 c.c. e ss..
Con il secondo motivo l'appellante lamenta che il Tribunale ha omesso di accertare la comune intenzione delle parti, ritenendo che la disciplina effettiva del rapporto non potesse essere
7 ricondotta, quanto alla causa prevalente, allo schema della locazione, fondando così il proprio giudizio unicamente sul tenore letterale delle clausole contrattuali;
tale criterio interpretativo, tuttavia, non è sufficiente, essendo necessaria anche una valutazione complessiva del comportamento concretamente tenuto dalle parti nella esecuzione del contratto.
Il Giudice di prime cure ha totalmente omesso di valutare il comportamento concludente delle parti e più, precisamente, la circostanza che l'associato incassava importi non parametrati agli utili di esercizio, e che i fratelli nel corso della riunione tenutasi il 14.07.2021, avevano CP_6 confermato che, anche se il contratto formalmente era stato denominato di associazione in partecipazione, in realtà era sempre stato inteso come contratto di locazione.
Il Tribunale non ha inoltre tenuto conto del richiamo alla disciplina dell'avviamento, della causale
“canone/fitto d'azienda”, riportata in alcune fatture emesse da e dell'incremento annuale CP_1 del 6% del corrispettivo percepito in misura fissa, indipendentemente dagli utili conseguiti.
3. Omessa statuizione su un fatto e un principio di diritto incontroverso, rilevabile di ufficio, relativo alla nullita' e illegittimita' del recesso dell'opposta per violazione degli artt. 2, 3 e 41 della Costituzione e degli artt. 1175 e 1375 c.c..
Con il terzo motivo l'appellante censura la decisione poiché il primo giudice ha omesso di valutare e dichiarare la nullità ed illegittimità del recesso, previsto dall'art. 7 del contratto di associazione in partecipazione, per come operato dalla con lettera dell'8.09.2020, CP_1 nonostante il profilo di nullità fosse chiaramente desumibile dagli atti e dalle allegazioni di parte e, pertanto, rilevabile anche d'ufficio.
Deduce che la dopo aver valutato positivamente l'attività della avrebbe CP_1 Pt_1 Parte_2 deciso di approfittarne, inviando una lettera di disdetta, in evidente malafede e in violazione dei principi di cui agli artt. 1175 e 1375 c.c., con l'intento di accaparrarsi l'attività lavorativa della senza corrispondere alcun avviamento, come desumibile dagli atti di causa, avendo Pt_1 Parte_2 dichiarato di “voler svolgere la medesima attività lavorativa in manifesta Controparte_1 concorrenza e sfruttando tutto quanto faticosamente costruito dalla . Pt_1 Parte_2
Il legittimo affidamento della Riva. nella prosecuzione del contratto era stato frustrato dal Parte_2 recesso ad nutum, immotivato, della Il Tribunale, perciò, avrebbe dovuto delibare CP_1
d'ufficio la nullità, dichiarando illegittimo il recesso perché contrario a buona fede.
4. Mancato accoglimento della domanda subordinata di simulazione relativa e sul rigetto delle istanze istruttorie dell'appellante – errata applicazione egli artt. 1414 e 1417 c.c..
Con il quarto motivo l'appellante lamenta che il primo Giudice ha rigettato la domanda subordinata di simulazione relativa, dichiarandola non supportata dalla controdichiarazione dell'appellata.
Deduce che la controdichiarazione è invece manifestamente ed inequivocabilmente contenuta nelle fatture emesse dalla in particolare, in otto fatture, essa imputava il pagamento CP_1 eseguito a ”fitto/canone/fitto di azienda”, il che rappresentava una confessione dell'effettivo rapporto contrattuale in essere tra le parti.
8 Lamenta, inoltre, che le è stata negata la possibilità di provare la simulazione attraverso i mezzi istruttori (interrogatorio e prova per testi) richiesti e non ammessi, benchè, in ogni caso, la registrazione della conversazione abbia una genuinità - mai contestata specificamente – e una chiarezza di valore assorbente e dirimente.
5. Violazione e falsa applicazione degli artt. 2697, 2712 e 2704 c.c. in ordine alla mancanza di disconoscimento della registrazione fonografica e al rigetto delle conseguenziali richieste istruttorie.
Con il quinto motivo l'appellante lamenta che il Tribunale ha ritenuto validamente disconosciuta dalla la registrazione della conversazione intercorsa tra il legale Controparte_7 rappresentante della (legale rappresentante della Pt_1 Pt_2 Controparte_3 CP_4 [...]
e , soci della il 14 luglio 2021, epoca Controparte_7 CP_5 CP_6 CP_1 antecedente alla scissione societaria del 29 luglio 2021 e successiva al recesso di dell'8 CP_1 settembre 2020.
Deduce che la registrazione era stata già prodotta nei precedenti giudizi cautelari e non era mai stata disconosciuta, né il disconoscimento del file audio era stato effettuato nel corso del giudizio di primo grado, a seguito del deposito dello stesso, considerata l'inammissibilità della retroattività del disconoscimento operato dalla controparte prima ancora di aver ascoltato il file, poiché non ancora depositato e quindi non udibile;
il Giudice di prime cure avrebbe pertanto dovuto ammettere quantomeno l'interrogatorio formale di e disporre una consulenza tecnica di ufficio. CP_4
Il primo Giudice ha inoltre palesemente errato nell'affermare che le registrazioni sono irrilevanti perché provenienti da soggetti ( ed ) non muniti del potere di spendere la volontà CP_5 CP_6 delle società e atteso che all'epoca della conversazione i soci Controparte_1 CP_1 avevano titolo sia di partecipare sia di spendere la loro volontà, considerato che detenevano CP_6
i 2/3 della proprietà; inoltre, nel corso della conversazione de qua, tutti i soggetti parlano esclusivamente di “fitto/canone” e non di utili e, allorquando accennano al contratto di associazione, lasciano intendere che si tratta di un contratto fittizio.
6. Violazione e falsa applicazione dell'art. 1226 c.c.: valutazione equitativa del danno e difetto di motivazione.
Con il sesto ed ultimo motivo di gravame l'appellante lamenta che il Tribunale ha liquidato l'importo di € 5.000,00 mensili in favore di , in via equitativa, sulla base della Controparte_1 richiesta di quest'ultima, non supportata da elementi probatori idonei ad accertare se il quantum da liquidare fosse riconducibile a quello preteso.
Deduce che il primo Giudice ha proceduto alla liquidazione dell'indennità di abusiva occupazione avendo riguardo al valore figurativo della locazione dell'immobile, non tenendo conto del valore di mercato del bene, come desumibile dalle quotazioni OMI.
III. I primi due motivi di gravame, per la loro stretta connessione, vanno trattati congiuntamente e sono infondati.
Il Giudice di prime cure ha, con motivazione articolata e coerente, correttamente inquadrato la fattispecie nel contratto di associazione in partecipazione osservando che “: Ai sensi dell'art. 2549
9 c. 1 c.c., con il contratto di associazione in partecipazione l'associante attribuisce all'associato una partecipazione agli utili della sua impresa o di uno o più affari verso il corrispettivo di un determinato apporto. La giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 24871/2008; n. 3894/2009; n. 8955/2014) ha avuto modo di rimarcare che, al fine di escludere la causa del contratto in esame, non vale affermare la presenza di una partecipazione agli utili dell'impresa e non anche alle perdite, atteso che l'art. 2554 c. 1 c.c. espressamente prevede una forma particolare di cointeressenza nella quale vi è la possibilità che le parti escludano l'associato dalla partecipazione alle perdite, così come l'art. 2553 c.c. consente alle parti di convenire in misura diversa la partecipazione dell'associato agli utili dalla partecipazione alle perdite, senza peraltro affermare la necessità di una partecipazione alle perdite sì che la partecipazione alle perdite non è elemento qualificante della causa del contratto in esame (nel senso della legittimità del patto di esclusione dalle perdite, cfr. già Cass. n. 5759/1985 secondo cui la pariteticità stabilita in via generale dall'art. 2553
c.c. può essere legittimamente derogata dalla stipulazione di un patto contrario;
inoltre, l'art. 2554 c.c. contempla espressamente sub specie di contratto di cointeressenza, assimilato all'associazione in partecipazione, un modello in cui è prevista la discrasia di cui si discute;
cfr. anche Cass. n. 503/1996; n.
11222/1998). Ancora, secondo il giudice della nomofilachia, l'art. 2552 c. 3 c.c. prevede il diritto dell'associato al controllo ed al rendiconto annuale della gestione, ma non ne determina le modalità, lasciando poi libera la parte associata di esercitare o non tali poteri sì che anche le modalità concrete del controllo e del rendiconto non rientrano nella struttura essenziale della causa del contratto de quo e non ne determinano l'invalidità (cfr. Cass. n. 11222/1998). Inoltre, secondo la giurisprudenza di legittimità (cfr.
Cass. n. 6610/1991), con riguardo al contratto avente ad oggetto l'apporto di beni o servizi per la ripartizione degli utili di attività imprenditoriale, la costituzione di una società, anziché di una mera associazione in partecipazione o cointeressenza, postula l'assunzione in comune della responsabilità e dei rischi dell'impresa (ancorché spetti ad uno solo dei contraenti il potere di amministrazione), e, pertanto, va esclusa in presenza di clausole incompatibili con detto requisito (quali quelle che prevedano la forfettizzazione degli utili indipendentemente dai risultati, ovvero la restituzione dell'apporto anche in corso di attività); l'istituto dell'associazione in partecipazione di cui all'art. 2549 e segg. c.c. che si qualifica per il carattere sinallagmatico fra l'attribuzione da parte di un contraente (associante) di una quota degli utili, anche forfettari, derivanti dalla gestione di una sua impresa o di un suo affare all'altro (associato) e
l'apporto, da quest'ultimo conferito, che può essere di qualsiasi natura, purché strumentale per l'esercizio di quell'impresa o per lo svolgimento di quell'affare, non determina la formazione di un soggetto nuovo o la costituzione di un patrimonio autonomo, né la comunione dell'affare o dell'impresa, che restano di esclusiva pertinenza dell'associante; pertanto, è solo l'associante che fa propri gli utili, salvo, nei rapporti interni, il suo obbligo di liquidare all'associato la sua quota di utili e a restituirgli l'apporto (cfr. Cass. n.
6757/2001), ma non che gli sia attribuita una quota degli eventuali incrementi patrimoniali, compreso
l'avviamento, neppure se ciò le parti abbiano previsto nel contratto, in quanto una clausola di tal fatta costituisce previsione tipica dello schema societario, come tale incompatibile con la figura disciplinata dagli art. 2549 e segg. c.c. (cfr. Cass. n. 13968/2011). Inoltre, secondo la giurisprudenza di legittimità, non è incompatibile con la natura del contratto di associazione in partecipazione la previsione della
10 corresponsione in favore dell'associato di una somma fissa priva di ogni riscontro con gli utili effettivamente conseguiti (cfr. Cass. n. 15175/2000). Ciò premesso, l'interpretazione dei contratti oggetto di causa, come operata dalla ricorrente, non risulta condivisibile. Gli elementi addotti a tal fine dalla ricorrente per dimostrare la sussistenza di una locazione ad uso commerciale in luogo dell'associazione in partecipazione sono i seguenti (cfr. pagina 7 di 13 ricorso e memoria difensiva depositata il 24.2.2023 a seguito della proposizione della domanda riconvenzionale): - nessun valore attribuito al valore del terreno dell'associato;
- nessuna partecipazione alle perdite;
- pagamento del corrispettivo in misura fissa, e quindi disancorato dalle sorti della società;- fittizia percentuale di partecipazione agli utili, considerate le somme corrisposte da Li alla resistente totalmente sganciate dagli utili della società con la previsione dell'aumento del Pt_1
6% annuo, a prescindere dal reale incremento degli utili;
- indicazione dell'obbligo del rendiconto da parte Pa della enunciato nel contratto ma mai richiesto dalla , che nell'ambito della registrazione del Pt_1 CP_1 Pa 14.7.2021 avrebbe dichiarato di non essere interessata alle questioni finanziarie della ma solo alla Pt_1 determinazione dell'aumento del canone;
- nessun potere di controllo esercitato sulla gestione della Li Pt_1 in 18 anni;
- richiamo esplicito nel contratto alla disciplina dell'avviamento, strumento tipico ed esclusivo dei contratti di locazione. Invero, in base all'elaborazione giurisprudenziale sopra riportata, va osservato che il contratto di associazione in partecipazione è pienamente compatibile: - con l'apporto dell'associato in termini di concessione in godimento di bene immobile di sua proprietà; nulla esclude che l'associato possa fornire tale tipologia di apporto, come espressamente previsto dall'art. 1350, n. 9, c.c. proprio riguardo all'associazione in partecipazione;
l'apporto costituito dal conferimento in uso di un bene immobile di proprietà dell'associato comporta di per sé un'alea contrattuale a carico di quest'ultimo, in quanto pone sempre e comunque a carico dello stesso il rischio di conseguire una remunerazione inferiore al controvalore economico del godimento del bene immobile;
tra l'altro, proprio al fine di contenerne il rischio entro i limiti dell'apporto (art. 2553 c.c.), nell'associazione in partecipazione costituita mediante l'apporto dell'uso di un bene immobile da parte dell'associato si prevedono clausole contrattuali dirette ad esonerare quest'ultimo dalle perdite ed a riconoscergli una somma predeterminata a titolo di compartecipazione agli utili (onde garantirgli una remunerazione di base rispetto all'apporto costituito dal godimento del bene immobile strumentale all'esercizio dell'attività d'impresa dell'associante, il cui valore discende direttamente dal reddito figurativo generato dalla possibilità di utilizzarlo per l'affare oggetto dell'associazione in partecipazione), trattandosi di clausole del tutto compatibili con lo schema legale e la funzione causale del contratto di associazione in partecipazione (cfr., a contrario, la già citata Cass. n. 503/1996); - con la previsione della esclusione in capo all'associato della partecipazione alle perdite, ossia dal rischio di impresa
(l'esclusione della partecipazione alle perdite e, quindi, dal rischio di impresa, è invece inderogabile in capo all'associante: cfr. Cass. n. 20189/2015); - con la previsione del pagamento di utili all'associato in maniera fissa o forfetaria;
- con il mancato effettivo esercizio del controllo sulla gestione da parte dell'associato, controllo che resta discrezionale;
- con la previsione dell'esclusione del pagamento dell'avviamento in favore dell'associato (conformemente allo schema dell'associazione in partecipazione: cfr. giurisprudenza sopra indicata), senza che, come sostenuto dalla ricorrente, il mero richiamo al termine “avviamento” possa disvelare la natura locatizia del contratto.”
11 Quanto osservato dal Tribunale è frutto di una corretta applicazione dei principi e delle norme rilevanti in materia di associazione in partecipazione.
Deve considerarsi pienamente valido, nell'ambito del contratto di associazione in partecipazione, il patto con cui l'associato venga esonerato dalla partecipazione alle perdite, anche qualora sia previsto a suo favore un importo minimo garantito a titolo di partecipazione agli utili. Tale pattuizione non comporta il venir meno dell'alea contrattuale né esclude il rischio d'impresa in capo all'associato.
L'esposizione dell'associato al rischio d'impresa permane, infatti, anche in assenza di una partecipazione formale alle perdite, poiché l'apporto da lui conferito – nel caso di specie, il godimento di un bene immobile – comporta comunque il rischio che la remunerazione percepita risulti inferiore al valore economico che il bene avrebbe potuto generare se destinato a un utilizzo alternativo, con conseguente perdita in termini di opportunità economica.
L'art. 2553 c.c., infatti, consente espressamente un patto contrario alla regola generale della partecipazione alle perdite, ponendo come unico limite inderogabile quello della non eccedenza delle perdite rispetto al valore dell'apporto. Tale disposizione, letta in combinato disposto con l'art. 2549 c.c., che non include la partecipazione alle perdite tra gli elementi essenziali del contratto, conferma l'ampia autonomia riconosciuta alle parti nella determinazione del contenuto del vincolo contrattuale.
Priva di pregio e inidonea a scalfire la coerenza argomentativa della decisione di primo grado è
l'osservazione dell'appellante circa il riferimento, operato dal primo giudice, alla figura della cointeressenza impropria.
Sebbene tale istituto riguardi una particolare configurazione dell'associazione in partecipazione, la disciplina di cui all'art. 2554 c.c. non esclude, bensì conferma, in via sistematica, la compatibilità generale tra la causa tipica del contratto associativo e l'esonero dell'associato dalla partecipazione alle perdite.
Ne consegue che ciò che rileva, ai fini della validità del contratto, non è l'automatica partecipazione alle perdite, bensì la strumentalità dell'apporto dell'associato rispetto all'iniziativa economica dell'associante e la sussistenza, in capo all'associato, di un rischio economico, anche se limitato, connesso all'andamento dell'affare.
Quanto al primo profilo, è la stessa ricorrente che, nel ricorso introduttivo di primo grado, parla di “naturale strumentalità del fondo di proprietà della odierna resistente rispetto allo stabilimento balneare”.
Una simile configurazione negoziale risulta, peraltro, pienamente conforme alla prassi, specialmente nei casi – come quello in esame – in cui l'apporto dell'associato consista nella messa a disposizione di un bene immobile;
in tali ipotesi, è prassi frequente inserire clausole che, da un lato, limitano l'eventuale perdita entro il valore dell'apporto, in linea con quanto previsto dall'art. 2553, ultimo comma, c.c., e, dall'altro, riconoscono all'associato una quota fissa o minima di utili,
12 senza che ciò determini il venir meno dell'alea contrattuale che caratterizza l'associazione in partecipazione.
Deve pertanto escludersi che la presenza di un patto di esonero dalle perdite sia incompatibile con la qualificazione giuridica del contratto quale associazione in partecipazione.
Anche la predeterminazione convenzionale dell'ammontare della quota di utili, entro un tetto massimo (art. 4 contratto del 13.03.2023) o con riferimento ad una soglia minima (art. 4 contratto del 13.03.2011), non trasforma l'obbligazione dell'associante in una prestazione fissa, tipica del rapporto locatizio, così come pretende l'appellante, atteso che attraverso dette clausole le parti hanno stabilito prima un tetto massimo e poi una base minima del corrispettivo variabile, riconosciuto all'associato nella misura percentuale del 15% degli utili. Più precisamente le parti, con riferimento al primo contratto (periodo 13.03.2003 -13.03.2011), hanno convenuto che tale corrispettivo non poteva superare l'importo massimo di € 15.493,00 per i primi quattro anni e di
€ 23.240,56 a decorrere dal quinto anno;
tale previsione, di un tetto massimo per i primi anni, è coerente proprio con la previsione di mancata partecipazione alle perdite e con i prevedibili minori utili nei primi anni di attività. Nel contratto del 13.03.2011 hanno, invece, convenuto che la partecipazione agli utili non poteva essere inferiore a € 24.634,00, in coerenza da una parte con una prevedibile previsione di incremento degli utili della associante e, dall'altra, con la natura dell'attività dalla stessa espletata. Dette clausole sono pienamente conformi alla disciplina normativa e alla finalità del contratto di associazione in partecipazione. Nè la configurabilità del rapporto di associazione in partecipazione può essere messa in dubbio dalla previsione dell'esclusione dell'avviamento, come pattuito tra le parti all'art. 7 del contratto sottoscritto del
13.03.2011, non interferendo tale previsione con la struttura tipica e la causa del contratto che, anzi, conferma.
Sotto altro profilo, la mancata indicazione del valore del terreno apportato da non è CP_1 dirimente, visto che il contratto escludeva la sua partecipazione alle perdite. La determinazione del valore del bene apportato rileva perché la partecipazione alle perdite non può superare il valore del bene conferito, ma se non c'è partecipazione alle perdite, diviene irrilevante indicare nel contratto il valore del bene apportato.
Quanto alla dedotta mancanza di controllo, da parte dell'associato, sulla gestione dell'impresa,
l'art. 2552 c.c., comma 3, prevede il diritto dell'associato al controllo ed al rendiconto annuale della gestione, ma non ne determina le modalità, lasciando alle parti il potere di stabilire le modalità del controllo e lasciando poi libera la parte associata di esercitare o meno, effettivamente, tali poteri. Anche le modalità concrete del controllo e del rendiconto non rientrano, dunque, nella struttura essenziale della causa del contratto de quo e non ne determinano l'invalidità (cfr., in tal senso Cass. n. 24871/2008, Cass. n. 954/11).
Le censure mosse dall'appellante non risultano quindi idonee ad escludere, nel caso di specie, la configurabilità di un contratto di associazione in partecipazione.
13 Deve inoltre rilevarsi che la stessa ha ammesso, nel ricorso introduttivo del giudizio Pt_1 Parte_2 di primo grado, che la naturale strumentalità del fondo di proprietà di rispetto allo CP_1 stabilimento balneare, le imponeva di “accettare la stipula di un contratto di associazione in partecipazione in luogo di un regolare contratto di locazione”, a conferma che, in ogni caso (salvo gli eventuali diversi accordi, rilevanti ai fini della delibazione della subordinata domanda di simulazione relativa), il contratto che le parti concludevano il 13.3.2001 e, poi, 13.3.2011, era di associazione in partecipazione, come confermato non solo dall'intestazione (“contratto di associazione in partecipazione”), ma da tutte le clausole, tipiche di detto schema negoziale.
Ulteriore, significativo elemento di conferma della detta qualificazione giuridica del contratto concluso tra le parti, rinviene dal riferimento, al contratto di associazione in partecipazione, fatto da in data 22.06.2021- addirittura in epoca successiva alla scadenza del Controparte_3 contratto a seguito di recesso e, dunque, dopo la sua esecuzione- nella proposta di acquisto dell'immobile del 22.06.2021, con la quale il predetto legale rappresentante di CP_3 Pt_1 Pt_2 manifestava la volontà di acquistare il terreno agricolo di proprietà della “attualmente CP_1 occupato dalla giusta contratto di associazione in partecipazione”. Pt_1 Pt_2
Tale affermazione, come detto proveniente dal legale rappresentante della addirittura CP_1 dopo la scadenza del contratto, appare dirimente e conferma che il contratto concluso tra le parti il 13.3.2003, e poi il 13.3.2011, era di associazione in partecipazione.
Come correttamente ritenuto dal primo Giudice, tutte le clausole contrattuali ricalcano lo schema tipico dell'associazione in partecipazione, e tanto è sufficiente per escludere qualunque intervento di “eteroqualificazione” del contratto.
La pretesa dell'appellante, di pervenire ad una diversa qualificazione del contratto (come locazione), sulla base delle regole di ermeneutica contrattuale di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., alla luce del concreto, successivo atteggiarsi del rapporto, nel corso della sua esecuzione, è infondata.
Per orientamento costante della Suprema Corte, ai fini dell'applicazione dei criteri interpretativi di un contratto (o di una sua specifica clausola) occorre partire dall'esame del suo elemento letterale, il quale assume funzione fondamentale nella ricerca della reale o effettiva volontà delle parti, per poi verificarlo alla luce dell'intero contesto contrattuale: per senso letterale delle parole va intesa tutta la formulazione letterale della dichiarazione negoziale, in ogni sua parte e in ogni parola che la compone, avuto riguardo allo scopo pratico che le parti abbiano inteso realizzare con la stipulazione del contratto (tra le varie, Cass. n. 24699/21, n. 9631/23, n.
23519/2023, 16351/22).
La Suprema Corte ha in particolare sottolineato che, nel rispetto dei citati artt. 1362 e 1363 c.c., il giudice deve preliminarmente procedere all'interpretazione letterale dell'atto negoziale e, cioè delle singole clausole significative, nonché delle une per mezzo delle altre, per poi, qualora sia necessario, in rapporto all'impossibilità di individuare la volontà delle parti, utilizzare criteri sussidiari e, in particolare, il comportamento complessivo successivo alla stipula, precisando, peraltro, che l'espressione "senso letterale delle parole" deve intendersi riferita all'intera
14 formulazione della dichiarazione negoziale, in ogni sua parte e in ogni parola che la compone, e non limitata ad una parte soltanto o addirittura a singole parole, con esclusione, pertanto, di una considerazione atomistica delle espressioni (vedasi Cass., sez. 5^, 23.4.2010 n. 9786, Cass., sez. 1^,
2.2.2007, n. 4176, Cass. sez. 1^, 24.12.2004, n. 23978). Dunque, ai fini della ricerca della comune intenzione dei contraenti, il primo principale strumento è rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate, con la conseguente preclusione del ricorso ad altri criteri interpretativi quando, comunque, la comune volontà delle parti emerga in modo certo ed immediato dalle espressioni adoperate e sia talmente chiara da escludere la ricerca di una volontà diversa, con la precisazione che il rilievo da assegnare alla formulazione letterale va verificato alla luce dell'intero contesto contrattuale considerando le singole clausole in correlazione fra loro ex art. 1363 c.c. (vedasi Cass. sez. 3^, n. 14206 del 23.6.2014).
Ma vi è di più.
Nei contratti soggetti alla forma scritta ad substantiam, il criterio ermeneutico della valutazione del comportamento complessivo delle parti, anche successivo alla stipula del rogito, può essere utilizzato solo per chiarire l'interpretazione del contenuto del contratto, per come desumibile dal testo, non per integrare la portata e la rilevanza giuridica della dichiarazione negoziale (cfr. Cass. civ. I, 12.12.2023 n. 34698; conf. Cass. ord. 15.5.2018, n. 11828).
Se è vero che il nomen iuris attribuito dalle parti ad un contratto non è vincolante per il giudice, è anche vero che ciò diviene rilevante nel caso in cui le clausole contrattuali sono coerenti con il nomen indicato.
La qualificazione del contratto va operata a seguito dell'interpretazione, prima analitica e poi sistematica delle clausole che, nel caso di specie, depongono tutte le senso della conclusione di un'associazione in partecipazione, atteso che il contratto, oltre al nomen iuris, riporta tutte le clausole tipiche di quel contratto, come analiticamente spiegato dal primo giudice.
In tal senso e significativamente depone – oltre alle altre già esaminate- la clausola contrattuale che prevede che il contratto cesserà con la cessazione dell'attività di impresa.
A ciò aggiungasi che le parti ne ricalcavano nome e clausole nel 2011 e, ancora nel 2021, il legale rappresentante della Riva. faceva riferimento al contratto di associazione in partecipazione Pt_2
(oltre a non contestarne la scadenza).
Dunque, il Giudice di primo grado ha fatto corretto uso del criterio prioritario dell'interpretazione letterale, valorizzando la denominazione del contratto, le premesse e le singole clausole, che riproducono in modo fedele lo schema dell'associazione in partecipazione.
Né può sostenersi che la comune intenzione delle parti fosse quella di concludere un contratto di locazione, se è vero che, come ammesso dallo stesso ricorrente nel ricorso introduttivo di primo grado, Li., per avviare l'attività balneare, accettava la stipula di un contratto di associazione in Pt_1 partecipazione, nel 2003 e, poi, anche nel 2011 e che, come sopra riportato, ancora nella proposta di acquisto del giugno 2021, il legale rappresentante di , faceva Pt_1 Pt_2 Controparte_3 riferimento al contratto di associazione in partecipazione.
15 Al di là di quelle che fossero le ragioni sottostanti che inducevano le parti alla conclusione di detto modello contrattuale in luogo della locazione novennale- come ventilato dal ricorrente con la domanda subordinata- non vi è dubbio che, in data 13.3.2003 e 13.3.2011, le stesse concludevano, ed erano consapevoli di sottoscrivere, un contratto di associazione in partecipazione, le cui clausole contrattuali, come analiticamente sopra riportato, riproducevano lo schema tipico di detto negozio.
Dalle allegazioni di Li può inferirsi che le parti abbiano voluto effettivamente concludere Pt_1 tale contratto che, però, avrebbe dissimulato (per vari scopi) una locazione: infatti anche quando
.Li sostiene che vada qualificato come locazione, parla di contratto fittizio e adombra una Pt_1 simulazione.
In sostanza, secondo la stessa prospettazione dell'appellante, le parti erano consapevoli di concludere un contratto di AIP, pur volendo in realtà (per scopi precisi) attuare una locazione, secondo lo schema tipico della simulazione.
A fronte del chiaro contenuto delle clausole contrattuali, il Tribunale ha dunque legittimamente escluso la possibilità di attribuire valenza indiziaria contraria a elementi e, soprattutto non univoci, quali la causale riportata in talune fatture emesse da nelle quali si fa CP_1 riferimento ai termini “canone” o “fitto”, o le dichiarazioni delle parti in occasione della riunione tenutasi il 14.07.2021 (il cui contenuto era stato registrato, e la registrazione disconosciuta dalla
. Controparte_1
Quanto in particolare alle fatture, giova evidenziare che, a fronte di sole 8 fatture riportanti la dicitura canone, fitto o fitto ramo azienda, ve ne sono ben più numerose (16, di cui, a titolo esemplificativo, le nn. 129 del 21.7.2011, n. 124 del 18.7.2021, 125 del 30.7.2013, etc.) che recano la causale “Contratto di Associazione in partecipazione Agli utili”, in coerenza con il contratto di associazione in partecipazione concluso.
IV. Il terzo motivo di appello è infondato e va rigettato.
Preliminarmente si osserva che l'appellante, solo nel presente grado di giudizio, ha eccepito l'illegittimità del recesso operato dalla lamentando l'omessa statuizione, da parte del CP_1 primo giudice, di nullità del recesso, rilevabile d'ufficio; trattasi di questione nuova, con riferimento alla quale, peraltro, l'appellante non ha espressamente formulato conclusioni, essendosi limitata a richiedere l'accoglimento dell'appello “annullando e/o riformando la sentenza gravata, con ogni conseguenza di legge e vittoria di spese”.
La doglianza è, comunque, priva di pregio.
L'art. 7 del contratto di associazione in partecipazione prevedeva che “la durata del presente contratto viene fissata in anni 6 a decorrere dal 13/03/2011 per terminare il 13/03/17. A decorrere dal sesto anno il contratto si intenderà tacitamente rinnovato di anno in anno ove una delle parti non dia disdetta
a mezzo lettera raccomandata a.r. da spedire almeno 180 prima della scadenza iniziale. Il contratto de quo comunque cesserà con la cessazione dell'attività da parte dell'associante, senza che quest'ultimo possa vantare alcunché per qualsiasi ragione, titolo o causa nei confronti dell'associato. In
16 ogni caso di cessazione del presente contratto, all'associante non sarà riconosciuta alcuna forma di avviamento commerciale da parte dell'associato”.
Come si apprezza dal tenore della clausola, la disdetta (o recesso) non doveva essere motivata.
Con lettera del 8.9.2020, nel rispetto del termine di 180 giorni previsto contrattualmente, CP_1 inviava disdetta del seguente tenore: “In relazione al contratto in oggetto, questa società esplicita
[...] la volontà di avvalersi della disdetta, così come descritto dall'art. 7 dello stesso. Pertanto si invita codesta società ad un riscontro per concordare la modalità di rilascio”.
Parte appellante ha censurato l'omessa pronuncia, da parte del giudice di primo grado, della nullità di detto recesso, la cui illegittimità, per violazione degli artt. 1175 e 1375 c.c., avrebbe dovuto essere rilevata d'ufficio dal Giudice, in quanto risultante dagli atti.
In particolare, deduce che il recesso, pur se correttamente esercitato sotto il profilo formale, è contrario ai principi di correttezza nel rapporto obbligatorio, ex art. 1175 c.c., e di buona fede nell'esecuzione del contratto, ex art. 1375 c.c., in quanto - come manifestato nella comparsa di costituzione e risposta in primo grado - aveva intenzione di utilizzare Controparte_1 direttamente il bene, per esercitarvi in proprio l'attività aziendale di stabilimento balneare, approfittando delle competenze e degli investimenti operati dalla in concorrenza e Pt_1 Pt_2 con evidente pregiudizio per l'appellante.
Il recesso, avendo creato, con malafede, una situazione di iniquo squilibrio tra le posizioni contrattuali, deve essere ritenuto invalido, inefficace e nullo, in quanto espressione di un abusivo esercizio del diritto.
A fondamento dell'eccepita nullità –mai ventilata in primo grado -, a suo dire rilevabile d'ufficio,
l'appellante ha richiamato la giurisprudenza di legittimità sulla rilevabilità d'ufficio, anche in appello, della nullità del contratto.
Ritiene la Corte che tale richiamo sia del tutto inconferente e che la dedotta violazione dei principi di correttezza e buona fede giammai potrebbe condurre ad una declaratoria di nullità, tantomeno del recesso: una eventuale illegittimità per contrarietà a buona fede potrebbe, invero, fondare, in presenza di tutti i relativi presupposti, soltanto una richiesta risarcitoria (arg. da Cass. III,
10549/2020), nel caso di specie mai formulata dalla Pt_1 Pt_2
Alla violazione delle norme invocate dall'appellante, ex art. 1175 e 1375 c.c., non può in alcun modo farsi conseguire, d'ufficio, una declaratoria di nullità, né l'applicazione dell'art. 1421 c.c..
V. Il quarto e il quinto motivo di appello, che possono essere congiuntamente esaminati, sono infondati e vanno rigettati.
Il Giudice di prime cure ha correttamente osservato che “… i contratti di locazione immobiliare di durata ultra-novennale ed i contratti di associazione in partecipazione in cui è conferito il godimento di beni immobili per un tempo eccedente i nove anni sono assoggettati all'obbligo della forma scritta ai sensi dell'art. 1350 nn. 8 e 9 c.c., ne deriva che la prova della conclusione dissimulata di tali contratti può avvenire solo mediante la produzione in giudizio della controdichiarazione negoziale sottoscritta tra le parti contestualmente al contratto simulato, come evincibile dall'art. 1414 c. 2 c.c., non potendo tale prova essere
17 fornita per testimoni (art. 2725 c. 2 c.c.) o per presunzioni (art. 2729 c. 2 c.c.). Sul punto, costituisce orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità il principio secondo cui, in caso di simulazione relativa di un contratto per il quale sia prescritta la forma scritta ad substantiam, la dimostrazione della volontà delle parti di concludere un negozio diverso da quello apparente incontra non solo le normali limitazioni legali all'ammissibilità della prova testimoniale e per presunzioni, ma anche l'ostacolo, più rigoroso, derivante dal disposto dell'art. 1414 c. 2 e art. 2725 c.c., norme in base alle quali il contratto dissimulato ha efficacia tra le parti purché ne sussistano i requisiti di sostanza e di forma: di talché, ove si tratti di contratto per il quale la forma scritta è richiesta sotto pena di nullità, è necessaria la produzione di una controdichiarazione contestuale alla stipula del contratto (cfr. Cass. n. 21822/2010; n. 4071/2008).
Orbene, a fronte della mancata produzione della suddetta controdichiarazione, la domanda di accertamento della simulazione relativa (vertente sulla dimostrazione dell'effettiva stipulazione di un contratto di locazione) deve essere rigettata. A tal fine, va altresì rimarcato che: - la resistente ha eccepito la mancata produzione della controdichiarazione;
- la resistente ha eccepito l'inammissibilità delle prove orali
(interrogatorio formale e prova testimoniale) richieste dalla ricorrente, ai sensi degli artt. 1417, 2725 c. 2,
2727 c. 2 e 2722 c.c; in ogni caso, l'interrogatorio formale è inammissibile in caso di simulazione relativa
(cfr. Cass. n. 6262/2017); - come visto in ordine alla domanda principale, prive di rilievo sono le circostanze dell'utilizzo dei termini “canone” o “fitto” da parte della resistente in talune fatture o dell'utilizzo del termine “avviamento” nel contratto proprio per escluderne l'applicazione (la nullità sarebbe stata ipotizzabile solo rispetto ad un contratto di locazione ad uso commerciale prevedente l'esclusione dell'avviamento); stesso discorso vale in ordine alle registrazioni audio;
pertanto, tali circostanze non sono valevoli per ritenere sussistente una controdichiarazione;
- inoltre, la richiesta della ricorrente circa
l'ammissione della prova testimoniale in quanto il negozio dissimulato (contratto di locazione) sarebbe stipulato in violazione di norme imperative è inammissibile: invero, l'estensione probatoria di cui all'art.
1417 c.c. è prevista solo in caso di illiceità del contratto ed il contratto dissimulato può classificarsi illecito, ai sensi della norma in esame, solo qualora persegua interessi che l'ordinamento reprime (cfr. Cass. n.
7878/1994; n. 8325/1990), onde l'illiceità deve caratterizzare il patto occulto e non il fatto in sé dell'occultamento, il che è da escludersi in ordine all'asserito contratto dissimulato di locazione ad uso commerciale”.
Alla luce di quanto puntualmente osservato dal Tribunale, appare del tutto infondata la pretesa dell'odierna appellante di attribuire ad otto fatture emesse da – riportanti le causali CP_1 fitto/canone/fitto di azienda - il valore di controdichiarazione, idonea a dimostrare l'esistenza di un accordo simulatorio tra le parti.
Non è parimenti sostenibile l'assunto secondo cui la menzionata causale potrebbe configurare una confessione stragiudiziale, di per sé sufficiente a fondare la prova della simulazione, o a costituire principio di prova scritta, tale da consentire la prova della simulazione relativa a mezzo di testimoni o presunzioni, richiesto dall'art. 2724 c.c., per fornire la prova della simulazione, anche oltre i limiti dell'art. 1417 c.c.
18 Come evidenziato in precedenza, la dicitura riportata nelle fatture richiamate dall'appellante non
è probante della effettiva natura del rapporto negoziale tra le parti, ove si consideri che a fronte di sole 8 fatture riportanti la dicitura canone, fitto o fitto ramo azienda, ve ne sono ben più numerose, sedici, che recano la causale “Contratto di Associazione in partecipazione” e fanno riferimento agli
“utili”, in coerenza con il contratto di associazione in partecipazione concluso, sicchè deve escludersi, per ciò solo, che tale elemento possa valere addirittura come controdichiarazione, idonea a provare la simulazione relativa del contratto, o come confessione stragiudiziale.
In ogni caso, all'ammissibilità della prova per testi o per presunzioni osta il pacifico principio
(cfr., da ultimo, Cassazione civile sez. II, 11/01/2024, n.1122), secondo il quale, in tema di simulazione relativa di un contratto per il quale è prevista la forma scritta a pena di nullità
(come nel caso di specie, a mente dell'art. 1350 nn. 8 e 9 c.c., rispettivamente per i contratti di locazione novennale e di associazione in partecipazione con conferimento in godimento di bene immobile), ai fini della prova dell'accordo simulatorio occorre distinguere in quanto, se la domanda è proposta da creditori o da terzi - che, essendo estranei al negozio, non sono in grado di procurarsi le controdichiarazioni scritte - la prova per testi o per presunzioni non può subire alcun limite;
qualora, invece, la domanda venga proposta (come nel caso di specie) dalle parti o dagli eredi, la prova per testi, essendo diretta a dimostrare l'esistenza del negozio dissimulato, del quale quello apparente deve rivestire il necessario requisito di forma, è ammessa soltanto nell'ipotesi di cui al n. 3 dell'articolo 2724 citato, cioè quando il contraente ha senza colpa perduto il documento, ovvero quando la prova è diretta a far valere l'illiceità del negozio.
Nel caso di specie, è pacifico che non ricorra alcuna delle due ipotesi contemplate dall'art. 2724
n. 3 c.c., sicchè correttamente il primo giudice non ha ammesso la prova orale, né è ammissibile la prova per presunzioni.
Inoltre, ha pure chiarito da ultimo la S.C., che “in tema di simulazione relativa oggettiva, ai fini della prova del contratto dissimulato che avrebbe dovuto rivestire forma scritta "ad substantiam", deve escludersi che la confessione possa supplire alla mancanza del requisito formale rappresentato dalla controdichiarazione scritta, necessaria per il contratto diverso da quello apparentemente voluto”
(Cassazione civile sez. II, 05/04/2022, n.10933).
Da tanto discende che anche la registrazione della conversazione del luglio 2021 nessuna valenza può rivestire ai fini della prova dell'esistenza di una controdichiarazione.
La mancanza di una valida controdichiarazione esclude, dunque, la possibilità di ritenere provata l'esistenza del contratto dissimulato e, dunque, la simulazione relativa, rendendo insostenibile la ricostruzione prospettata dall'appellante.
VI. Anche il sesto motivo di gravame, con il quale l'appellante si duole dell'entità della liquidazione equitativa del danno da abusiva occupazione dell'immobile, è infondato e va rigettato.
Il Tribunale, pronunciandosi sulla domanda di risarcimento del danno derivante dall'illegittima occupazione dell'immobile, proposta da ha ritenuto non contestata Controparte_1
19 la volontà della predetta società di destinare l'immobile di sua proprietà all'esercizio diretto della propria attività professionale, ovvero ad altro impiego consentito.
Sulla base di tale circostanza, ritenuta non controversa tra le parti, il primo giudice ha concluso per la certezza del danno subito dalla proprietaria.
La predetta statuizione, ovvero la sussistenza del pregiudizio patrimoniale e quindi l'esistenza del diritto al risarcimento in capo a non è stata oggetto di Controparte_1 impugnazione e, pertanto, sulla stessa si è formato il giudicato interno.
L'appellante si duole della mancata ammissione di una CTU, volta alla determinazione del valore figurativo di locazione dell'immobile, tenuto conto del valore dello stesso, rapportato ai prezzi medi di terreni agricoli della zona: in particolare, deduce che, alla luce dei predetti criteri, il valore del terreno in questione, tenuto conto del prezzo medio per un terreno di circa 6.000,00 mq., sarebbe di circa 79.000,00 euro, con la conseguenza che le somme corrisposte da Li sono Pt_1 sempre state superiori al valore dell'immobile e, erroneamente, il primo giudice ha quantificato l'indennità di occupazione in € 5.000,00 mensili.
Nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato. Di conseguenza, nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell'occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato (Cass. civ., SS.UU., sent. n. 33645 del 15/11/2022).
Il canone di locazione è parametro privilegiato per la liquidazione del danno ai sensi dell'art. 1226 cod. civ, ma nella liquidazione equitativa il giudice deve valutare tutte le circostanze del caso concreto, che incidono sulla quantificazione finale che, appunto, rimane equitativa.
Nel caso di specie, è assolutamente inverosimile il valore indicato dall'appellante, al quale il primo giudice avrebbe dovuto ancorare il valore figurativo di locazione. Ed invero, la stessa con la proposta di acquisto del 22.6.2021, offriva di acquistare il terreno de quo al Pt_1 Pt_2 prezzo di € 850.000,00; pertanto, ritiene la Corte che il primo Giudice ha correttamente provveduto alla liquidazione del danno ex art. 1226 c.c., avendo come riferimento di base la somma di € 4.346,17- che la stessa spontaneamente stava versando- e determinando Pt_1 Pt_2 poi, in via equitativa, anche sulla base della contrapposta richiesta di , l'importo finale di € CP_1
5.000,00, di poco superiore alla somma ritenuta congrua dalla stessa Pt_1 Pt_2
Ritiene la Corte che la somma determinata in via equitativa dal Tribunale sia congrua, anche alla luce del presumibile valore di acquisto del terreno;
peraltro, tenuto conto dello sfruttamento economico al quale era destinato, anche da parte della stessa proprietaria, il valore locativo non poteva che costituire un mero riferimento, dal quale partire ai fini della valutazione equitativa.
20 Da quanto finora osservato discende il rigetto dell'appello, con assorbimento di ogni altra questione e conferma della sentenza impugnata.
In virtù del principio della soccombenza in persona del legale rappresentante pro Pt_1 Parte_2 tempore, va condannata al pagamento delle spese di lite del presente grado di giudizio così come liquidate in dispositivo, tenuto conto del valore della controversia e della natura delle questioni trattate, secondo i parametri di cui al DM 147/2022.
Per effetto della odierna decisione (rigetto dell'appello), sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 – quater d.P.R. 11/2002, per il versamento a carico dell'appellante dell'ulteriore contributo unificato di cui all'art. 13 comma 1 bis d.P.R. 115/2002.

P.Q.M.


La Corte di Appello di Bari, Terza Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da in persona del legale rappresentante pro tempore, nei confronti di Pt_1 Parte_2 [...] in persona del legale rappresentante pro tempore, avverso la sentenza Controparte_1
n. 2535/2024 emessa dal Tribunale di Bari in data 29.05.2024, ogni altra istanza, deduzione, ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
1) rigetta l'appello;
2) condanna l'appellante alla rifusione, in favore dell'appellata, delle spese di lite del presente giudizio, che liquida in € 8.450,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese forfetarie del 15%, I.V.A. e C.A.P. come per legge;

3) dichiara che per effetto dell'odierna decisione (rigetto dell'appello), sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1- quater d.P.R. 11/2002 per il versamento a carico dell'appellante dell'ulteriore contributo unificato di cui all'art. 13 comma 1 bis. d.P.R. 115/2002.
Così deciso in Bari, nella Camera di Consiglio della Terza Sezione Civile della Corte, il 17 settembre 2025.
Il Consigliere relatore
Dott.ssa Maristella Sardone
Il Presidente
Dott.ssa Paola Barracchia
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