N. R.G. 489/2023
R E P U B B L I C A I T A L I A N A OGGETTO:
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione Seconda Civile, composta Vendita di cose da immobili
Dott. Giuseppe Serao Presidente Relatore
Dott. Lucia Cannella Consigliere
Dott. Vittorio Carlo Aliprandi Consigliere
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile n.° 489/2023 R.G. posta in decisione
all'udienza collegiale del 18.12.2024 e promossa d a
(C.F. ), residente in Parte_1 C.F._1
TE (prov. Bergamo) alla via Rota n.5, rappresentato e difeso,
giusta procura alle liti da considerarsi apposta in calce al presente atto in quanto rilasciata su documento informatico separato e pagina 1 di 29 congiunto ai sensi dell'art. 83, comma 3, terzo periodo, c.p.c.,
dall'Avv. Martina
Bolis (c.f. ), appartenente al foro di CodiceFiscale_2
Bergamo, con Studio Legale in via Borfuro n. 9 – 24122 Bergamo
(prov. Bergamo), tel. (+39) 035.238372, tel. mobile (+39) 334
2793166, telefax (+39) 035.2282034, indirizzo di posta elettronica ordinaria la quale indica ai fini delle Email_1
comunicazioni degli avvisi e delle notificazioni di cancelleria l'indirizzo di posta elettronica certificata elettivamente domiciliata Email_2
presso lo Studio Legale dell'Avv. Martina Bolis sito in via Borfuro 9
– 24121 Bergamo (prov. Bergamo).
APPELLANTE
c o n t r o
(d'ora in poi Controparte_1
) (P.IVA: – REA n. BG270022), in Controparte_1 P.IVA_1
persona dell'Amministratore Unico e legale rappresentante sig.
(CF: ) nato a [...] Controparte_2 CodiceFiscale_3
il 24.11.1956 e residente in [...], con sede legale in Bonate Sotto (BG), via 2 Giugno n. 231/233,
pagina 2 di 29 rappresentata e difesa dall'avv. Vanessa Bonaiti (CF:
) e dall'avv. Emanuela Cortinovis (CF: C.F._4
) entrambe del Foro di Bergamo, giusta C.F._5
procura apposta su foglio separato da intendersi in calce al presente atto e presso il cui studio sito in Dalmine, via Cinquantenario n. 8
elegge domicilio;
si dichiara di voler ricevere le comunicazioni e le notifiche relative al presente procedimento ai seguenti recapiti fax
035.370536 e pec Email_3
Email_4
APPELLATA
In punto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Bergamo
Sezione Quarta Civile, pubblicata in data 4.4.2023 con il n.°
729/2023.
CONCLUSIONI
Per parte appellante:
“Piaccia all'Ill.ma Corte D'Appello di Brescia adita, disattesa e
respinta ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, in
accoglimento del presente appello ed in totale riforma della sentenza
impugnata
In via preliminare pagina 3 di 29 Sospendere la provvisoria esecutività della sentenza appellata
inaudita altera parte ovvero anche con udienza ad hoc che sarà
all'uopo richiesta, ricorrendone i presupposti di legge.
In via principale
Accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e
riformare la sentenza di primo grado n. 729/2023 emessa dal
tribunale di Bergamo nella persona del dott..Panzeri in data 03
aprile 2023 e depositata il successivo 04 aprile 2023 nella causa
rubricata al numero 5790/2019 R.G. e, conseguentemente,
accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado
da intendersi che si riportano e conseguentemente disattendere tutte
le eccezioni e le istanze sollevate dalla appellata dinanzi al tribunale
di Bergamo:
In via principale e nel merito:
- respingere integralmente tutte le domande attoree in quanto
infondate in fatto e in diritto e per tutte le argomentazioni esposte in
narrativa qui integralmente richiamate, ivi compresa la richiesta di
ispezione dell'immobile;
- accertato e rilevato che l' in Controparte_1
persona del suo legale rapp.te pro tempore, si sono resi inadempienti
pagina 4 di 29 all'obbligo di concludere il contratto definitivo per atto pubblico
previsto nel contratto preliminare concluso il 12 aprile 2018 nonché
all'obbligo di ultimazione e di consegna dell'immobile, con ogni
conseguente danno del sig. e dato atto, altresì, che il Pt_1
convenuto offre con il presente atto l'importo ancora dovuto a
pagamento del saldo prezzo dell'immobile oggetto di compravendita,
dedotto l'importo di tutte le opere eseguite in vece dell'attrice per suo
comportamento inadempiente agli obblighi assunti in sede di
contratto preliminare, così come meglio verranno accertate in corso
di causa, oltre il risarcimento dei danni subiti e subendi che
verranno meglio quantificati in corso di causa o, comunque, in
quell'altra diversa somma che risultasse di giustizia, emettere
sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. nei confronti di
[...]
in persona del legale rappresentante pro tempore, e Controparte_1
in favore del sig. che tenga luogo del contratto di Parte_1
vendita non concluso, relativamente all'immobile facente parte del
complesso edilizio in corso di edificazione ai mappali nn. 9159, 9160
9162, 9163 e 9164 nel Comune di Cologno al Serio, via A. Gramsci
– e, nello specifico, la villetta a rustico in corso di realizzazione,
individuata con la lettera D, producendo gli effetti del contratto
pagina 5 di 29 definitivo non concluso e il trasferimento della proprietà
dell'immobile sopra meglio descritto e identificato al sig. Parte_1
, il tutto con la richiamata riduzione del prezzo a saldo della
[...]
compravendita;
- accertato l'importo delle opere eseguite dal sig. Pt_1
nell'immobile in sostituzione dell' per Controparte_1
l'inadempimento di quest'ultima, procedere alle dovute
compensazioni tra il saldo prezzo dovuto da Parte_1
all' e, per l'effetto riconoscere il Controparte_1
favore del sig. la debenza del minore importo in Parte_1
favore dell' a titolo di pagamento del Controparte_1
saldo prezzo per l'acquisto dell'immobile meglio descritto e
identificato in narrativa;

- ordinare conseguentemente al Conservatore dei Registri
Immobiliari competente di trascrivere la emananda sentenza,
esonerando il sig. da qualsiasi responsabilità; Parte_1
- ordinare ex art. 210 cpc all' la Controparte_1
produzione in giudizio del contratto ovvero del libro
matricola/giornale relativo all'impiego temporale della gru presso
l'immobile di cui è causa onde accertare fino a quando la stessa è
pagina 6 di 29 stata presente in cantiere ovvero onde accertare la presenza dei
signori in loco all'atto della realizzazione delle opere CP_1
“extra contratto preliminare”.
In via istruttoria
Si insiste per l'ammissione di tutte le istanze istruttorie richieste in
primo grado nella seconda e nella terza memoria 183 comma VI
c.p.c., che qui si ripropongono:
• si chiede l'ammissione di prova per interpello e interrogatorio
dell'attrice su tutti i capitoli di seguito indicati e prova per testi,
anche a prova contraria, sui seguenti capitoli:
1) Vero che l'immobile ha ancora la facciata al rustico e che la
stessa doveva e deve essere tinteggiata dall' Controparte_1
2) Vero che alla realizzazione della piscina insistente nel giardino
dell'immobile di cui è causa l' era presente;
Controparte_1
3) Vero che il sig. era presente in cantiere durante la CP_1
realizzazione dello scavo per costruire la piscina;

4) Vero che la gru presente nel cantiere era dell' Controparte_1
5) Vero che solo il sig. e i suoi operai potevano CP_1
movimentare la gru di cui al capitolo che precede;

6) Vero che il pozzetto limitrofo allo scavo della piscina per il suo
pagina 7 di 29 peso poteva essere spostato solo con la gru;

7) Vero che Lei era presente allo sbancamento della terra per il
realizzo della piscina;

7 bis) Vero che Lei era presente in cantiere quando sono state
effettuate le opere di gettata della platea per l'appoggio della
piscina;
8) Vero che il sig. ha fatto eseguire la piastrellatura del Pt_1
terrazzo da un'impresa diversa della CP_1
8 bis) Vero che la piastrellatura del terrazzo citato nel capitolo che
precede è stato da Lei eseguito;

9) Vero che il sig. ha fatto eseguire la barriera/recinzione a Pt_1
delimitazione della proprietà da un'impresa diversa della CP_1
10) Vero che il sig. ha fatto realizzare il giardino da Pt_1
un'impresa diversa della CP_1
10 bis) Vero che i signori erano a conoscenza della CP_1
realizzazione da parte del sig. della tettoia, Parte_1
dell'intercapedine e della piscina;

11) Vero che un tecnico del Comune di Cologno ha fatto un
accesso/ispezione presso l'immobile di cui è causa. Riferisca il teste
se ricorda la data dell'ispezione;
pagina 8 di 29 12) Vero che l'impianto elettrico dell'immobile di cui è causa è stato
da lei realizzato;

12bis) Vero che l'impianto elettrico presente nell'immobile di cui è
causa è stato realizzato nel rispetto delle norme in materia;

13) Vero che Lei ha eseguito tutti gli studi dei cementi armati per la
costruzione dell'immobile sito nel Comune di Cologno al Serio, via
A. Gramsci individuato con la lettera D;

14) Vero che Lei effettuava i rilievi presso l'immobile di cui è causa
e forniva al sig. lo studio di fattibilità per la realizzazione Pt_1
dell'intercapedine, come da docc. 5) e 8);
15) Vero che Lei conosce i signori e l'Impre Edile F.lli CP_1
Foglieni srl;

16) Vero che il nominativo dell'ing. veniva Testimone_1
indicato al sig. dal sig. Pt_1 CP_1
- Si indicano quali testimoni sui capitoli da 1 a 11) compreso e
capitolo 16) sopra indicati:
• , via L. Ariosto n. 48, Cologno al Serio Testimone_2
• , via L. Ariosto n. 48, Cologno al Serio Testimone_3
- Si indicano quali testimoni su tutti i capitoli ad esclusione dei
capitoli n. 11) e da 13) a 16) sopra indicati:
pagina 9 di 29 • , via Petrarca n. 2, Testimone_4 [...]
, residente a [...]
• Colciaghi Mauro, via Rota n. 5, TE
• via Leoparti n. 2, Cavernago Tes_6
- si indica a teste sui capitoli 4), 5) ,7) e 10) sopra indicati:
• in persona del legale rappresentante pro tempore o del CP_3
tecnico/operaio via Crema 70, Cologno al Serio
- si indica a teste sui capitoli 13), 14) e 15) sopra indicati:
• Ing. via Morzenti n. 15, Martinengo Testimone_1
- ammettersi prova per testi a prova contraria su tutte le circostanze
e i capitoli di prova articolati da controparte e qui integralmente
ritrascritti, epurati delle valutazioni, nonché esprimenti un parere
sentendo i seguenti testi:
• , via L. Ariosto, n. 48, Cologno al Serio - In Testimone_2
particolare, sui capitoli avversari i) e j)
- si chiede ammettersi a prova contraria il teste Geom. Tes_7
Comune di Cologno al Serio, via Rocca n. 2/a sui seguenti
[...]
capitoli di prova a controprova;

17) Vero che Lei il giorno 23 novembre 2018 eseguiva un accesso
presso l'immobile abitato dal Sig. sito nel Comune di Parte_1
pagina 10 di 29 Cologno al Serio, via Gramsci, immobile identificato con “villetta
D” e di proprietà dell' Controparte_1
18) novembre 2018 erano presenti il sig. il sig. Pt_1 CP_2
e un altro tecnico del Comune di Cologno, suo collega.
[...]
Riferisca il teste il nome del collega presente all'accesso/incontro
presso l'immobile abitato dal sig. in Cologno al Serio, via Pt_1
Gramsci, identificato con “villetta D”;
19) Vero che Lei a seguito dell'accesso eseguito in data 23 novembre
2018 presso l'immobile abitato dal Sig. sito nel Parte_1
Comune di Cologno al Serio, via Gramsci, immobile identificato con
“villetta D” e di proprietà dell' Controparte_1
inviava al sig. a sua firma, una comunicazione scritta Pt_1
evasa in data 18 gennaio 2019 con protocollo di partenza n.
0001210 – Comune di Cologno al Serio.
In ogni caso
Con vittoria di spese e compensi del giudizio di primo grado e del
presente giudizio, oltre 15% spese generali, IVA e Cpa”.
Per parte appellata:
“Voglia l'Ill.ma Corte d'appello di Brescia, disattesa ogni contraria
istanza, eccezione e deduzione e previe le opportune declaratorie del
pagina 11 di 29 caso, così giudicare:
in via preliminare:
- previo esame circa l'ammissibilità, dichiarare inammissibile, ai
sensi dell'art. 342 o 348 bis l'appello proposto dal sig. Parte_1
;
[...]
- rigettare l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della
sentenza oggi oggetto di gravame richiesta dall'attore appellante, in
quanto infondata in fatto ed in diritto e per tutti i motivi esposti in
narrativa;
nel merito:
- rigettare, in quanto inammissibili e infondati per tutte le
argomentazioni di cui in narrativa, tutti i motivi d'appello proposti
da , confermando la sentenza n. 729/2023 pubbl. il Parte_1
04/04/2023 (proc. primo grado n.RG n. 5790/2019), oggi oggetto del
gravame e tutte le statuizioni in essa contenute, con condanna di
parte attrice appellante ex art. 96 c.p.c. 1° comma al risarcimento
dei danni da liquidarsi d'ufficio ovvero ex art. 96 c.p.c. 3° comma al
pagamento di una somma equitativamente determinata;

- in ogni caso, con accoglimento delle conclusioni che qui di seguito
vengono ritrascritte:
pagina 12 di 29 in via principale:
I) accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare
stipulato e sottoscritto il 12.04.2018 tra l e il sig. Controparte_1
e, per l'effetto, ordinare la riconsegna dell'immobile Pt_1
indicato in narrativa;

II) accertare e dichiarare la risoluzione per grave inadempimento
imputabile al sig. e, per l'effetto, condannarlo alla Pt_1
rimozione di tutte le opere abusive realizzate nell'immobile occupato
nonché condannarlo al risarcimento dei danni patiti e patiendi
dall' nella misura che verrà accertata in corso di Controparte_1
giudizio;
III) accertare e dichiarare il diritto dell' a Controparte_1
percepire i canoni di locazione per il periodo di possesso
dell'immobile da parte del sig. e, per l'effetto, condannare Pt_1
il convenuto al versamento di somma pari ad euro 9.100,00 o nella
maggior o minor somma risultante in corso di causa, a titolo di
canoni di locazione per l'occupazione dell'immobile dalla stipula del
preliminare fino alla data odierna, nonché condannare il convenuto
anche al versamento di tutte le successive mensilità fino all'effettivo
rilascio dell'immobile; pagina 13 di 29 IV) in ogni caso accertare e dichiarare il diritto dell'impresa
ad incamerare la caparra confirmatoria versata dal CP_1
quale liquidazione anticipata e convenzionale del Pt_1
risarcimento del danno.
In via subordinata:
nella denegata ipotesi di non accoglimento di tutto quanto previsto
in principalità,
- accertare e dichiarare, in ogni caso, la risoluzione del contratto
preliminare stipulato e sottoscritto il 12.04.2018 tra l CP_1
e il sig. e, per l'effetto, ordinare la riconsegna
[...] Pt_1
dell'immobile indicato in narrativa e condannare il sig. Pt_1
alla rimozione di tutte le opere abusive realizzate nell'immobile
occupato così come disposto dal provvedimento comunale e dal
decreto penale di condanna.
Con vittoria di spese e compensi oltre rimborso spese forfettario per
spese generali e C.P.A. come per legge
In via istruttoria:
senza rinuncia alcuna alle istanze proposte in primo grado,
ripropone le istanze che vengono,
di seguito, integralmente riformulate e ritrascritte
pagina 14 di 29 Come da atto introduttivo:
· ordinare, ex art. 210 c.p.c., l'esibizione dei contratti di
allacciamento luce, gas e acqua nonché la documentazione prodotta
per le rispettive richieste onde verificare la regolarità della stessa
alla luce di quanto dedotto in narrativa.
· ordinare ed autorizzare l'ispezione dell'immobile identificato in
narrativa in quanto indispensabile per meglio conoscere i fatti di
causa e per quantificare il danno patito da parte attrice, la quale ad
oggi non ha potuto ancora accedervi (nemmeno per il tramite di
sopralluoghi comunali)
Come da memorie ex art. 183 c.p.c. n. 1, 2, 3:
· Prova per testi: si indicano i sig.ri
- residente in [...]
- residente in [...]
- residente in [...]
- Arch. con studio in Cologno al Serio, via Bergamo Tes_11
34
Sui seguenti capitoli di prova:
a) Vero che l è venuta a conoscenza delle Controparte_1
abusività solo nell'estate 2018? pagina 15 di 29 b) Vero che i lavori abusivi indicati in atti e che si rammostrano in
fotografia (foto già allegate in citazione) sono stati eseguiti dal
incaricando altra impresa edile? Pt_1
c) Vero che l'altra impresa Edile incaricata era l'Edil Rebecca di
Urgnano come da fotografia che si rammostra (foto già allegata in
citazione)?
d) Vero che la piscina realizzata è un'opera insanabile?
e) Vero che l'unico lavoro ancora da eseguire dall CP_1
è la tinteggiatura?
[...]
f) Vero che il sig. ha ammesso di aver realizzato le Pt_1
abusività?
g) Vero che prima di instaurare il giudizio il sig. aveva Pt_1
promesso di rimuovere le abusività realizzate?
h) Vero che è sempre stata volontà dell' Controparte_1
concludere la compravendita?
i) Vero che l'ufficio comunale ha tentato quattro accessi presso
l'immobile occupato dal Pt_1
j) Vero che il ha impedito l'accesso all'immobile al Pt_1
personale mandato dal Comune?
· con acquisizione dei documenti tutti allegati negli atti di causa
pagina 16 di 29 . In ogni caso, con ogni più ampia riserva di aggiungere, integrare,
precisare e formulare istanze anche istruttorie nonché produrre
documenti nei modi e nei termini stabiliti dalla legge anche in
relazione al comportamento processuale di controparte”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione in rinnovazione del 15 ottobre 2019,
ritualmente notificato, conveniva in Controparte_1
giudizio, avanti il Tribunale di Bergamo, chiedendo: Parte_1
- che venisse dichiarata la risoluzione del contratto preliminare di compravendita inter partes del 12 aprile 2018 per grave inadempimento del promissario acquirente, Parte_1
- che, per l'effetto, venisse condannato alla Parte_1
riconsegna del bene promesso in vendita;
alla demolizione di tutte le opere dal medesimo abusivamente realizzate;
al risarcimento dei danni patiti ed al pagamento della somma di € 9.100,00, a titolo di canoni di locazione per l'occupazione dell'immobile;
- che, inoltre, venisse accertato il diritto della società menzionata ad incamerare la caparra confirmatoria versata dal promissario acquirente “quale liquidazione anticipata e Parte_1
convenzionale del risarcimento del danno”; pagina 17 di 29 A sostegno dell'azione esponeva: Controparte_1
- che in data 12 aprile 2018 la stessa, quale parte promittente venditrice e quale parte promissaria acquirente, Parte_1
stipulavano un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto “una villetta a rustico in corso di realizzazione” facente parte di un complesso edilizio in corso di edificazione nel Comune di
Cologno al Serio;

- che all'atto della sottoscrizione, il promissario acquirente Parte_1
veniva immesso nel possesso dell'immobile promesso in
[...]
vendita;
- che, essendo l'immobile a rustico, nel contratto preliminare venivano specificamente indicate, sia tutte le opere mancanti al momento della stipulazione dello stesso contratto (art. 1), sia quelle che avrebbero dovuto essere ancora eseguite, rispettivamente, dalla promittente venditrice e dal promissario acquirente (art. 9);
- che, nonostante le precise indicazioni contenute nel contratto, il promissario acquirente, da un lato, provvedeva nel periodo estivo dell'anno 2018 a realizzare opere abusive (quali una piscina interrata nel giardino privato di pertinenza ed una tettoia), all'insaputa della deducente e dall'atro lato, non provvedeva a realizzare pagina 18 di 29 l'impiantistica necessaria in conformità alle norme sul risparmio energetico e prestazioni energetiche minime di classe “A”;
- che la società attrice che era ancora intestataria dell'immobile,
provvedeva a denunciare le opere abusive realizzate da sia Pt_1
alla Procura della Repubblica di Bergamo, che al Comune di
Cologno al Serio;

- che, a seguito di ciò, il Comune di Cologno Al Serio con avviso di avvio del procedimento del 15 dicembre 2018, ordinava la rimozione di tutte le opere “realizzate senza titolo”;
- che, successivamente, in data 25 gennaio 2019 veniva notificato al difensore della società attrice, il decreto penale di condanna emesso nei confronti di con cui veniva disposta “la Parte_1
demolizione dell'opera abusiva e la rimessione in pristino dello stato
dei luoghi, a spese del condannato”;
- che in data 10 gennaio 2019 ed in data 6 marzo 2019 il direttore dei lavori arch. segnalava la realizzazione di ulteriori lavori Tes_11
abusivi all'interno dell'immobile promesso in vendita che venivano,
nuovamente, denunciati dall'attrice.
Si costituiva il quale resisteva chiedendo il rigetto Parte_1
delle domande attoree ed, in via riconvenzionale, che venisse pagina 19 di 29 disposto il trasferimento ex art. 2932 c.c. in suo favore, dei beni immobili oggetto del contratto preliminare.
In particolare, evidenziava: Pt_1
- che la società attrice non aveva realizzato alcune rilevanti opere di completamento previste dal contratto a suo carico;

- che la stessa società attrice aveva partecipato alla realizzazione della piscina ed, in particolare, alle operazioni di scavo e sbancamento della terra, ed era perfettamente al corrente della realizzazione delle restanti opere indicate come abusive (costruzione di una tettoia ed apertura nel piano interrato di un passaggio tra il box ed il vespaio).
La causa veniva istruita mediante prova testimoniale e documentale.
Con sentenza n.° 729/2023 del 4.4.2023 il Tribunale di Bergamo
dichiarava la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento di e lo condannava a rilasciare Parte_1
l'immobile oggetto del contratto preliminare libero da persone e cose, a favore di previa rimozione, Controparte_1
a sua cura e spese, delle opere eseguite in assenza di autorizzazione,
entro il termine di sessanta giorni, nonché, alla rifusione delle spese di lite.
pagina 20 di 29 Il Tribunale aveva ritenuto che l'inadempimento grave risiede nel fatto che immesso nel formale possesso dal momento della Pt_1
sottoscrizione del contratto preliminare, aveva eseguito opere abusive ed al di fuori di quanto previsto nel contratto stesso, su di un immobile ancora di proprietà di Controparte_1
Pertanto, dichiarava la risoluzione del contratto e condannava alla consegna dell'immobile ed a rimuovere le opere Pt_1
abusive, mentre non accoglieva la domanda di trattenimento della caparra confirmatoria perché l'attrice aveva scelto di agire per la risoluzione e non per il recesso.
Per completezza, il primo giudice rigettava la domanda riconvenzionale art. 2932 c.c. in quanto ritenuta assorbita e,
comunque, atteso il disposto dell'art. 40 cpv. della L. n.° 47/1985.
La sentenza veniva gravata da a cui resisteva Parte_1 [...]
Controparte_1
All'udienza del 18.12.2024, la causa veniva trattenuta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo l'appellante censura la sentenza per motivazione errata ed illogica e/o contraddittoria in ordine alla valutazione delle deposizioni testimoniali.
pagina 21 di 29 Secondo il Tribunale erra nella valutazione acritica della Pt_1
deposizione di e perché non tiene Testimone_8 Testimone_9
conto del fatto che essi, fanno parte della compagine societaria dell'appellata.
Posto che la società appellata è una società di capitali e pertanto i membri della compagine societaria, possano rendere dichiarazione testimoniale, tuttavia, il giudicante non ha motivato la ragione per cui ha ritenuto la testimonianza dei predetti attendibile tanto più che, i testi ed il legale rappresentante, sono uniti da vincolo di parentela essendo fratelli.
Allo stesso modo, il giudice di prime cure, non ha valutato i rapporti di lavoro ancora sussistenti tra l'appellata e , il quale, si Tes_11
era dichiarato progettista e direttore dei lavori per cui e causa per conto della Controparte_1
Il motivo è infondato.
Quanto alla reiterata eccezione di incapacità/inattendibilità dei testi predetti, premesso che solo è socio dell Testimone_8 CP_1
e non anche , mero dipendente, la Corte
[...] Testimone_9
ribadisce come già dedotto all'udienza del 3 settembre 2021 dal
Tribunale che i soci delle società dotate di personalità giuridica pagina 22 di 29 società per azioni, società in accomandita per azioni e società a responsabilità limitata sono, per giurisprudenza costante, ammessi a rendere testimonianza, a cagione dell'autonomia patrimoniale sottesa alla persona giuridica atta ad escludere la responsabilità personale dei soci medesimi e, dunque, la sussistenza in capo a loro di un interesse concreto all'esito della controversia.
Lo stesso vale anche per l'argomentazione relativa all'arch. il Tes_11
quale, stante i fatti accaduti, aveva prontamente segnalato alle autorità competenti.
Ad avviso del Collegio, tutte le deposizioni testimoniali sono state correttamente ricostruite e valutate ai fini della decisione dal primo giudice.
Con il secondo motivo censura la sentenza per motivazione errata e/o illogica e/o contraddittoria in ordine alla valutazione dell'importanza dell'inadempimento contrattuale di Pt_1
Secondo l'appellante, il Tribunale ha ritenuto che l'inadempimento del costituisca condizione sufficiente quanto a gravità e Pt_1
conseguenze per motivare l'impossibilità di addivenire alla stipula del contratto definitivo di compravendita e, conseguentemente, per accogliere la principale delle richieste svolte dall'appellata. pagina 23 di 29 L'appellante, in particolare, rappresenta che avrebbe potuto Pt_1
rimuovere tutte le opere ritenute abusive in un termine dato dal
Tribunale ed, in ogni caso, nel lasso di tempo che sarebbe intercorso dall'emissione della sentenza alla data del rogito così rendendo il bene conforme a quanto oggetto di contratto preliminare.
Inoltre, ribadisce come la realizzazione di tutte le opere asseritamente abusive, fosse conosciuta dai i quali, da un CP_1
lato, avallavano tacitamente la condotta di al fine di Pt_1
ottenere un immobile di maggiore valore e dall'altro, fingevano di non sapere della realizzazione delle opere al fine di ottenere l'impunità da eventuali addebiti di rilevanza penale.
Ed ancora, secondo l'appellante, il giudice di prime cure non fornisce elementi idonei a supportare l'assunto secondo il quale la mancata stipulazione del contratto definitivo nel termine previsto dal preliminare, sia dovuta ad un comportamento ascrivibile e riconducibile, univocamente, al solo Pt_1
Allo stesso modo, il giudicante non prende in considerazione gli inadempimenti posti in essere dall'appellata, i quali, hanno costretto l'appellante a svolgere a sua esclusiva cura e spese, i lavori che avrebbero dovuto essere svolti dall'impresa edile per rendere la pagina 24 di 29 propria casa abitabile.
Parte appellante ribadisce come l'appellata non abbia realizzato: 1) la piastrellatura esterna;
2) la piastrellatura del terrazzo;
3) la barriera/recinzione a delimitazione della proprietà;4) il giardino;
5) la tinteggiatura dell'immobile.
Il motivo è infondato.
Ad avviso della Corte, il primo giudice ha correttamente, applicato i principi di legge e giurisprudenziali in materia al caso di specie.
L'istruttoria svolta ha confermato come, sia la realizzazione di opere abusive, sia i comportamenti tenuti da siano stati di tale Pt_1
rilevante entità da risultare già da soli, sufficienti ad inquadrare gli elementi propri del grave inadempimento.
Nel caso di specie, era stata data prova dell'adempimento di
[...]
ed anche volendo considerare l'accertata Controparte_4
unica mancata adozione della piastrellatura esterna e del terrazzo,
ammessa da e confermata dal teste Controparte_2 Testimone_9
perché realizzata da altra impresa, come riferito dai testi Colciaghi e non emerge alcun altro, grave e rilevante inadempimento Tes_2
addebitabile alla medesima, tale da giustificare il venir meno del contratto, in raffronto alle gravissime condotte di Pt_1
pagina 25 di 29 Come esattamente evidenziato dal Tribunale, ai sensi dell'art. 1455
c.c., nei contratti a prestazioni corrispettive, la risoluzione può
giustificarsi solo, laddove, sia provato un inadempimento di non scarsa importanza imputabile ad una delle parti contraenti.
Sul punto, si richiama il condivisibile insegnamento del Supremo
Collegio secondo cui, “in presenza di contrapposte domande di
esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare e di
risoluzione del medesimo per inadempimento, il giudice deve
procedere a una valutazione comparativa ed unitaria degli
inadempimenti che le parti si sono addebitati al fine di stabilire se
sussista l'inadempimento che legittima la risoluzione. La valutazione
della gravità dell'inadempimento, prendendo le mosse dall'esame dei
fatti e delle prove inerenti al processo, è rimessa al giudice del
merito ed è incensurabile in cassazione se la relativa motivazione
risulti immune da vizi logici o giuridici” (Cass, n.° 12296/2011;
Cass, n.° 6401/2015).
In tema di risoluzione per inadempimento, il giudice, per valutarne la gravità, deve tener conto di un criterio oggettivo, avuto riguardo all'interesse del creditore all'adempimento della prestazione attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura pagina 26 di 29 apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità, e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale, nonché, di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuarne l'intensità (Cass, n.° 22346/2014).
Ciò posto, l'inadempimento di era divenuto definitivo, Pt_1
poiché era spirato il termine fissato dalle parti per la stipulazione dell'atto definitivo di compravendita (cfr. art. 2 del contratto).
Invero, l'immobile promesso in vendita, dopo la stipulazione del contratto preliminare e prima della scadenza del termine fissato per la stipulazione dell'atto definitivo di compravendita, era stato modificato mediante la realizzazione delle opere abusive sopra evidenziate.
Pertanto, l'inadempimento di quale parte promissaria Parte_1
acquirente alle obbligazioni assunte, era divenuto definitivo e ciò è di indubbia gravità, avuto riguardo all'interesse che aveva la pagina 27 di 29 controparte a ricevere la prestazione, cioè, il pagamento del prezzo della compravendita per cui si giustifica la risoluzione del contratto.
Considerato che era interesse della promittente venditrice vendere il complesso immobiliare promesso in vendita ed incassare il corrispettivo pattuito, è indubbio che ponendosi Pt_1
volontariamente nella impossibilità di dare esecuzione al contratto, si era reso gravemente inadempiente alle obbligazioni assunte nei confronti della società menzionata.
In conclusione, l'appello di è rigettato così Parte_1
confermando la sentenza appellata.
Atteso l'esito del giudizio. parte appellante va Parte_1
condannata a rifondere in favore di Controparte_1
le spese del presente grado, liquidate in complessivi € 6.946,00 (di cui € 2.058,00 per la fase di studio, € 1.418,00 per la fase introduttiva e € 3.470,00 per la fase decisionale), oltre rimborso forfettario 15%,
ed accessori di legge.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Brescia, Seconda Sezione Civile,
definitivamente pronunciando sull'appello svolto da Parte_1
avverso la sentenza del Tribunale di Bergamo pubblicata in data pagina 28 di 29 4.4.2023 con il n.° 729/2023, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, così provvede:
- rigetta l'appello;
- condanna, la parte soccombente a rifondere in Parte_1
favore di le spese del grado Controparte_1
liquidate, come in parte motiva;

- dà atto che ricorrono i presupposti per porre a carico della parte appellante l'onere del pagamento di una somma pari Parte_1
al contributo unificato versato.
Brescia, così deciso nella camera di consiglio del giorno 29 gennaio
2025.
Il Presidente est.
Dott. Giuseppe Serao
pagina 29 di 29