REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
SEZIONE III^ CIVILE in composizione collegiale, nelle persone di
Dott.ssa Maria Di Lorenzo Presidente
Dott.ssa Regina Marina Elefante Consigliere
Dott. Fernando Amoroso Giudice Ausiliario Rel./Est. ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al numero 833/2021 del ruolo generale, promossa da
(C.F.: ) e Parte_1 C.F._1 [...]
(C.F.: , rappresentati e difesi dall'Avv. Pt_2 C.F._2
Gennaro Grassia (C.F.: presso il cui studio, in C.F._3
Trentola Ducenta, alla Via Coppola, n. 12, sono elettivamente domiciliati;

APPELLANTI contro
(C.F. ), in persona del suo Controparte_1 P.IVA_1
legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avv.
Giovanni Sellitto (C.F.: ), presso il cui studio, in C.F._4
Napoli, alla Piazza G. Bovio, n. 22, è elettivamente domiciliata;

APPELLATA avverso l'ordinanza, ex art. 702 ter c.p.c., del G.U. del Tribunale di Napoli
Nord, pubblicata il 29.01.2021, in epilogo al giudizio n. 6706/2020 R.G.
RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
1. È impugnata, con atto notificato il 25.02.2021, l'ordinanza evidenziata in epigrafe, con la quale il G.U. del Tribunale di Napoli
Nord, adito dalla odierna appellata, in accoglimento della domanda attorea, ha dichiarato la nullità, per indeterminatezza dell'oggetto, del contratto preliminare 21.01.2008, avente ad oggetto la futura compravendita di unità immobiliare facente parte di edificio condominiale realizzato dalla in Melito di Controparte_1
Napoli, alla Via Sandro Pertini, snc.
2. Con l'originario libello, la ricorrente, ex art. 702 bis c.p.c., aveva dedotto in lite il richiamato preliminare, per farne dichiarare la nullità per indeterminatezza e/o indeterminabilità dell'oggetto, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 1346 e 1418 c.c.
3. Il Tribunale, nel contraddittorio con i convenuti, ha accolto la domanda attorea, sul rilievo che “la possibilità di determinare l'oggetto del contratto mediante il rinvio ad elementi esterni individuabili aliunde, sulla base della ricostruzione della presumibile volontà delle parti (cfr.
Cass. n. 14254/2012) trova un limite nel caso in cui l'individuazione del bene oggetto del futuro trasferimento sia individuato per relationem in un atto destinato a formare parte integrante dell'accordo negoziale, come avvenuto nel caso di specie, laddove le parti richiamavano una piantina (dell'appartamento) allegata ma anche una planimetria generale che avrebbe dovuto precisare l'unità immobiliare nella sua configurazione interna” (V. pag. 2 dell'ordinanza impugnata); ed ha concluso che “senza far riferimento … anche alla planimetria dell'intero edificio, non appare possibile individuare effettivamente quale fosse l'unità immobiliare effettivamente promessa in vendita senza il riferimento a tutti gli appartamenti realizzati sul suolo di proprietà della apparendo insufficienti le sole Controparte_1
indicazioni del lotto, del piano e delle dimensioni dell'appartamento.
L'espressa indicazione dell'elemento documentale in virtù del quale le parti avevano inteso assicurare la determinazione dei beni interessati dal contratto, imponeva, quindi, la produzione in giudizio anche della planimetria, la cui assenza in giudizio non permette di ritenere soddisfatto il requisito della determinabilità dell'oggetto ex art. 1346
c.c.” (V. pag. 3 dell'ordinanza impugnata).
4. Con il gravame, sostanzialmente affidato ad un unico motivo, gli appellanti lamentano l'erroneità della pronuncia, in quanto, nella planimetria catastale allegata al preliminare, sottoscritta dalla promittente alienante, oltre all'indicazione dei dati catastali, era ben individuata l'unità immobiliare oggetto del contratto dedotto in lite, sia per allocazione (“Lotto nr 76, al piano terzo, scala unica, interno A sub nr 59”) sia per consistenza (“composto da tre vani, cucina e doppi accessori”).
4.1. Ha resistito l'appellata. Vinte le spese del grado.
4.2. All'udienza del 20.11.2024, sulle conclusioni rassegnate dai procuratori delle parti, la causa è stata introitata a sentenza, con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di conclusionali e repliche.
5. L'appello è fondato.
5.1. Si è evidenziato in narrativa che il Tribunale ha ricondotto l'indeterminatezza dell'oggetto del preliminare alla assenza della planimetria dell'intero edificio, sì da non rendere “possibile individuare effettivamente quale fosse l'unità immobiliare effettivamente promessa in vendita senza il riferimento a tutti gli appartamenti realizzati sul suolo di proprietà della apparendo insufficienti le Controparte_1 sole indicazioni del lotto, del piano e delle dimensioni dell'appartamento”.
5.2. In realtà, è pur vero che in contratto le parti hanno inteso richiamare la planimetria generale dell'intero edificio, per “precisare graficamente” l'unità oggetto del preliminare, ma è altrettanto vero che il richiamo si è palesato ultroneo rispetto ai requisiti essenziali integranti il contratto inter partes, anche perché la planimetria generale
è richiamata con la precisazione che “la stessa è da considerarsi, allo stato approssimativa e non vincolante per la società costruttrice”.
5.3. Ad avviso del Collegio, dunque, contrariamente a quanto affermato dal Tribunale, il preliminare, integrato dalla planimetria catastale allegata al contratto, contiene l'esatta individuazione dell'unità immobiliare oggetto della futura compravendita, con indicazione analitica del piano (terzo), della scala (unica), dell'interno
(A), dei dati catastali (fg. 1, ptc.lla 1936, sub 59, del Comune di Melito di Napoli), dell'indirizzo (Via Sandro Pertini, snc).
Dalla stessa planimetria catastale emergono, altresì, i confini dell'appartamento, indicati, su tre lati, nella ptc.lla sub 47 e, dal rimanente lato, con la sub 60.
5.4. A ciò aggiungasi che l'appartamento risultava completamente rifinito, già abitabile, per il quale era stato trasferito il possesso agli odierni appellanti già in sede di preliminare, mediante consegna di tre esemplari delle chiavi di accesso.
Gli stessi appellanti, sin dalla loro originaria costituzione in giudizio avevano documentato, inoltre, l'intestazione di tutte le utenze relative a detto immobile, nonché, il trasferimento della residenza dell'intero nucleo familiare a far data da giugno 2008.
6. Sotto il profilo strettamente giuridico, la Corte di legittimità, in recente arresto, n. 5536/2024 (in fattispecie del tutto sovrapponibile a quella in esame), ha avuto modo di richiamare, con riguardo ai contratti ad effetti reali o obbligatori, relativi ad immobili, Cass.
n.7079/1995: “Il requisito della determinatezza o determinabilità dell'oggetto di un contratto preliminare relativo a bene immobile non postula la necessaria indicazione dei numeri del catasto o delle mappe censuarie e di tre almeno dei suoi confini – che sono indicazioni rilevanti ai fini della trascrizione (art. 2659 n. 4 e 2826 cod. civ.) – quando, pur in mancanza delle dette indicazioni, l'oggetto del contratto può essere determinato in base alle altre clausole del contratto medesimo”.
Solo laddove l'identificazione dell'oggetto del preliminare afferisca ad una pronuncia giudiziale ex art. 2932 cod. civ., occorre che, nel preliminare stesso, l'immobile sia esattamente precisato con indicazione dei relativi confini e dati catastali, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento (Cass. n. 952/2013).
È stato anche statuito che “Ai fini della validità del contratto preliminare, non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando sufficiente l'accordo delle parti su quelli essenziali. In particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale è richiesto “ex lege” l'atto scritto come per il definitivo, è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il rimando ad elementi esterni ma idonei a consentirne l'identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può altresì essere incompleta o mancare del tutto, purché l'intervenuta convergenza delle volontà risulti, sia pure “aliunde” o “per relationem”, logicamente ricostruibile” (Cass. n. 11297/2018).
Il Tribunale non si è uniformato alla giurisprudenza di legittimità, avendo ritenuto che il bene non fosse identificabile, malgrado il contratto recasse ordinari elementi identificativi dell'immobile, costituiti dal Comune di ubicazione, dalle strade, dalle proprietà confinanti e che, in particolare, il contratto indicasse gli estremi catastali, la consistenza e l'allocazione all'interno del complesso condominiale.
7. All'accoglimento del gravame segue la condanna dell'appellata al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio, che, tenuto conto del valore della controversia (€ 180.000,00), dell'attività svolta dalle parti (con esclusione dell'istruttoria in senso stretto) e dei parametri
(medi, fatta eccezione della fase di trattazione, per la quale si applicano i minimi) di cui al D.M. n. 147/2022, vengono liquidate come da dispositivo.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Napoli, terza sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto, con atto notificato il 25.02.2021, da e nei confronti di Parte_1 Parte_2 [...]
avverso l'ordinanza, ex art. 702 ter c.p.c., del G.U. Controparte_1
del Tribunale di Napoli Nord, pubblicata il 29.01.2021, in epilogo al giudizio n. 6706/2020 R.G., così provvede:
- in accoglimento del gravame ed in riforma della impugnata pronuncia, rigetta la domanda di nullità del contratto preliminare stipulato il 20.01.2008 tra e gli odierni Controparte_1
appellanti;
- condanna l'appellata, in persona del suo legale rappresentante pro tempore, alle spese del doppio grado, che liquida, quanto al primo grado, in complessivi € 11.268,00, oltre rimborso spese forfettarie al 15%, Cassa Avv.ti ed IVA, come per legge;
e quanto al presente grado, in complessivi € 12.958,00, di cui € 804,00 per spese, oltre rimborso spese forfettarie al 15%, Cassa Avv.ti ed IVA, come per legge;
con distrazione in favore dell'Avv. Gennaro Grassia, che ha reso dichiarazione di rito.
Così deciso, in Napoli, nella Camera di Consiglio del 19.02.2025.
Il Giudice Ausiliario Est. La Presidente
Dott. Fernando Amoroso Dott.ssa Maria Di Lorenzo