Corte di Appello di Messina
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

La Corte di Appello di Messina, Seconda Sezione civile, in persona di dott.ssa Vincenza Randazzo Presidente
dott. Giuseppe Minutoli consigliere rel.
dott. Antonino Zappalà consigliere all'udienza del 24 aprile 2025 ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo, la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 671/2022 R.G., vertente
TRA
nato a [...] il [...] (c.f. ), Parte_1 CodiceFiscale_1
rappresentato e difeso dall'Avv. Massimo Maiorana (C.F.
), giusta procura rilasciata su foglio separato e congiunto C.F._2
in calce all'atto di appello,
appellante contro
nato a [...] il [...], c.f.: , CP_1 C.F._3
rappresentato e difeso, anche disgiuntamente, per procura in calce alla comparsa di costituzione, dagli Avv.ti Antonio Carmelo Coraci (c.f.:
) e (c.f.: ) del C.F._4 Parte_2 C.F._5
Foro di Messina, appellato
Oggetto: appello avverso la sentenza del tribunale di Messina 10 giugno 2022 n.
969 – rapporto locatizio – “cause relative alla validità o efficacia del contratto o di
singole clausole”.
Motivi della decisione
1. Con ricorso del 31 dicembre 2018 il sig. ha proposto Parte_1
opposizione al decreto ingiuntivo n. 1641/2018, con il quale il Tribunale di
Messina gli aveva ingiunto il pagamento a favore di della somma di CP_1
€ 60.196,32 oltre interessi e spese del procedimento monitorio, dovuta a titolo di canoni locativi (con rivalutazione Istat e interessi) dal mese di agosto 2012 e fino a luglio 2018 per la locazione dell'appartamento sito in Messina, via Industriale
n. 126, identificato in atti, di proprietà del , in relazione ad un canone CP_1
annuo di € 9.000,00 e ratei mensili di € 750,00.
A sostegno dell'opposizione, il sig. ha eccepito Pt_1
a) l'insussistenza della morosità, avendo sempre e puntualmente corrisposto i canoni in contanti, senza ricevere il rilascio della relativa quietanza;

b) la trasformazione del rapporto negoziale in comodato gratuito con decorrenza dal 1 ottobre 2013;
c) la prescrizione delle somme pretese per le mensilità relative ai canoni da agosto 2012 a settembre 2013.
L'opponente ha altresì contestato l'aggiornamento del canone richiesto dal locatore ed ha formulato domanda riconvenzionale volta ad ottenere il risarcimento dei danni subiti, quantificati in € 15.000,00, per la parziale e protratta inagibilità dell'appartamento, chiedendone in subordine l'eventuale compensazione con le somme dovute.
2. Costituitosi in giudizio, il locatore ha dichiarato di aderire alla eccezione di prescrizione delle somme relativamente alle mensilità da agosto 2012 a settembre 2013 e, contestando le residue difese del conduttore, ha,
conseguentemente, precisato il suo residuo credito, ammontante ad € 51.835,72
per i canoni dal mese di settembre 2013 a luglio 2018, oltre al periodo di novembre 2018 - febbraio 2019, data quest'ultima in cui era avvenuto il rilascio dell'immobile da parte del . Pt_1

3. Con sentenza 10 giugno 2022 n. 969 il Tribunale di Messina,
a) in accoglimento dell'eccezione di prescrizione delle somme dovute dal sig.
a titolo di canoni di locazione per il periodo agosto 2012 – Pt_1
settembre 2013, per un importo di € 11.704,84, ha revocato il decreto ingiuntivo opposto;

b) ha rigettato le ulteriori domande formulate da parte opponente e, per l'effetto, accertato l'inadempimento del sig. nel Parte_1
pagamento dei canoni di locazione per il periodo da settembre 2013 a luglio
2018 e da novembre 2018 a febbraio 2019, lo ha condannato al pagamento in favore del sig. della somma di € 51.835,72, oltre interessi legali CP_1
da ogni singola scadenza fino al soddisfo.

4. Avverso tale sentenza l'originario opponente ha proposto appello,
chiedendone l'integrale riforma, con il rigetto delle domande del . CP_1

5. Preliminarmente deve esaminarsi l'eccezione, sollevata dall'appellante solo con la memoria conclusionale del 15 aprile 2025, di improcedibilità del giudizio
per mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione, disposto dal Tribunale con ordinanza del 29 novembre 2021.
5.1 - L'eccezione è palesemente infondata.
Infatti, all'udienza del 6 maggio 2022, la prima successiva alla predetta ordinanza, il legale del (creditore opposto) ha dato atto dell'esito CP_1
negativo della mediazione attivata (i cui atti, ivi compreso il verbale del 27
gennaio 2022 innanzi al mediatore, è stato ritualmente prodotto), mentre il difensore del nulla ha specificamente eccepito o dedotto, limitandosi a Pt_1
riportarsi alle “eccezioni e difese formulate in atti e verbali di causa”, chiedendo la decisione.
5.2 - La Suprema Corte ha affermato il seguente principio, dal quale non v'è
motivo di discostarsi: In tema di mediazione obbligatoria ex art. 5, comma 1-bis,
del d.lgs. n. 28 del 2010, il preventivo esperimento del procedimento
di mediazione è condizione di procedibilità della domanda, ma l'improcedibilità
deve essere eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata
d'ufficio dal giudice, non oltre la prima udienza; ove ciò non avvenga, il
giudice d'appello può disporre la mediazione, ma non vi è obbligato, neanche
nelle materie indicate dallo stesso art. 5, comma 1-bis, atteso che in grado
d'appello l'esperimento della mediazione costituisce condizione di procedibilità
della domanda solo quando è disposta discrezionalmente dal giudice, ai sensi
dell'art. 5, comma 2 (Cass. 10 novembre 2020, n. 25155).
5.3 – Ne consegue che, al di là di ogni questione circa l'integrità del contraddittorio innanzi al mediatore, la mancata eccezione all'udienza del 6
maggio 2022 assorbe ogni odierna tardiva contestazione.
6. Con il primo motivo di gravame, il signor reitera la difesa svolta Pt_1
innanzi al Tribunale e da quest'ultimo disattesa, secondo cui egli, nel corso del rapporto locatizio iniziato nel 2005, avrebbe versato i canoni contestati in contanti, “data la stabilizzazione di rapporti di fiducia tra locatore e conduttore”,
per i quali “da un certo periodo in poi il locatore, che incassava il canone in
contanti, omise o trascurò di rilasciare le relative quietanze, ed il da Pt_1
parte sua - anche per i seri problemi di salute che da allora cominciarono ad
affliggerlo – non si curò di richiedere le ricevute per i pagamenti eseguiti”.
Aggiunge l'appellante che “la prova dirimente consiste nel fatto che nessun
sollecito, durante gli asseriti sei anni di morosità, è mai intervenuto, né tantomeno
alcuna azione legale” da parte del locatore. Solo a seguito del preannunziato il recesso dal contratto e della contestazione da parte del , con lettera del Pt_1
24 agosto 2018, di gravi vizi dell'immobile, i pagamenti del canone vennero effettuati a mezzo vaglia postale, “con precisa imputazione indicata sulle ricevute
dei vaglia e riportata sulle quietanze che il – obbligatovi dalla mutata CP_1
modalità di versamento – ha compilato di proprio pugno e rilasciato”.
In sostanza, l'appellante (che, per sua stessa ammissione “non dispone della
prova documentale dell'adempimento dell'obbligazione del pagamento dei
canoni per il periodo oggetto di causa e non è riuscito a dimostrare la veridicità
dei propri assunti a mezzo testi”) si affida a “presunzioni o indizi, tutti gravi, precisi
e concordanti e che come tali assurgono già essi stessi al rango di prova”:
a) l'evidenziato silenzio del locatore per oltre 5 anni;

b) L'avere il locatore ripreso, solo dopo il ricevimento dei pagamenti a mezzo vaglia, a rilasciare le ricevute con l'imputazione dei canoni correnti, senza alcun richiamo alla pregressa ed enorme morosità o senza imputare gli incassi ai crediti più remoti;

c) La circostanza che il contratto – nel periodo della pretesa morosità – è
scaduto per ben due volte e sempre rinnovato: a) il 30.9.2013 e b) il
30.9.2017.
7. In primo luogo deve esaminarsi l'eccezione dell'appellato di
inammissibilità del gravame, per violazione dell'art. 342 c.p.c., assumendo
egli che l'appellante “articola il primo motivo d'appello (atto d'appello, pag. 4-8)
deducendo non “elementi di diritto” (che devono costituire, ai sensi dell'art. 163,
co. 3 n. 4, c.p.c., le “ragioni 3 della domanda”), bensì mere (malintese) condotte
dell'appellato prive di rilevanza giuridica;

- propone motivi d'appello (atto d'appello, pag. 8-10, sub B, C e D) deducendo
argomentazioni autoreferenziali e tautologiche: tali motivi risultano immotivati,
generici, non specifici;

- omette di indicare le modifiche da effettuare in ordine alla ricostruzione del
fatto compiuta dal giudice di primo grado, né quali circostanze, rilevanti ai fini
della decisione impugnata, avrebbero tratto in errore il giudice;

- quanto al primo motivo d'appello, indica le parti della sentenza che intende
formalmente censurare (come riferito in premessa;
si veda atto d'appello, pag. 3-
4), escludendo però un articolato in contrasto con le sue prospettazioni (come
meglio spiegato di seguito), mentre quanto ai motivi d'appello sub B, C e D (atto
d'appello, pag. 8-10) è del tutta omessa l'indicazione delle parti della sentenza
impugnate: tali motivi sono pertanto inammissibili per intervenuto passaggio in
giudicato delle statuizioni non impugnate”. 7.1 – L'eccezione coglie nel segno.
Infatti (Cass. 18 settembre 2017, n. 21556) in tema di appello, la cognizione del giudice resta circoscritta alle questioni dedotte dall'appellante attraverso specifici motivi e tale specificità esige che alle argomentazioni svolte nella sentenza impugnata vengano contrapposte quelle dell'appellante, volte ad incrinare il fondamento logico-giuridico delle prime, sicché non è sufficiente che l'atto di appello consenta di individuare le statuizioni concretamente impugnate,
ma è altresì necessario che le ragioni sulle quali si fonda il gravame siano esposte con sufficiente grado di specificità da correlare, peraltro, con la motivazione della pronuncia impugnata (Nella specie, la S.C. ha ritenuto carente di specificità
l'eccezione di prescrizione che la parte aveva riproposto in appello facendo riferimento alle domande ed eccezioni già avanzate in primo grado). Peraltro
(Cass. SSUU civili 13 dicembre 2022, n. 36481) l'impugnazione deve contenere,
a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze,
affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di
"revisio prioris instantiae" del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità
rispetto alle impugnazioni a critica vincolata.
Sintetizzando, piò affermarsi in diritto (Cass. 27 gennaio 2014, n. 1651) che la specificità dei motivi di appello deve essere commisurata alla specificità della motivazione e non è ravvisabile laddove l'appellante, nel censurare le statuizioni contenute nella sentenza di primo grado, ometta di indicare, per ciascuna delle ragioni esposte nella sentenza impugnata sul punto oggetto della controversia,
le contrarie ragioni di fatto e di diritto che ritenga idonee a giustificare la doglianza.
7.2 – Ora, quanto al primo motivo di appello, l'appellante non ha formalmente censurato la sentenza d'appello nella parte in cui è stato affermato quanto segue:
“Nel caso di specie, mentre parte opposta ha dato piena prova dell'esistenza del
credito per avere prodotto in giudizio il contratto di locazione stipulato con il sig.
, regolarmente registrato, è evidente come l'opponente non abbia fornito Pt_1
alcuna prova di fatti estintivi o modificativi del proprio debito in quanto, così come
anche dichiarato dallo stesso nei suoi scritti difensivi, manca qualsivoglia
documentazione attestante il versamento dei canoni da parte di esso conduttore.
Al riguardo si osserva che non può certamente sopperirsi a tale carenza
probatoria attraverso il ricorso a riferite presunzioni o indizi gravi, precisi e
concordati, che comunque non si ravvisano nel caso de quo, come neppure può
ammettersi a tal fine una prova per testi su fatti che necessitano invece di una
prova documentale”.E lo stesso deve dirsi riguardo alle altre parti argomentative che hanno rigettato la prospettazione del , riproposta in sede di gravame. Pt_1
7.3 - Ma anche a voler diversamente argomentare, nel merito, l'appellato ammette di avere autorizzato il conduttore, per le sue condizioni di salute, a sospendere il pagamento dei canoni, sospensione che si prolungava in quanto il sig. riferiva della futura disponibilità di somme ottenute a conclusione di Pt_1
una pendente causa risarcitoria per responsabilità sanitaria.
Tale allegazione appare coerente con la situazione di fatti quale emerge dalle prove acquisite, non essendovi innanzitutto prova di pagamenti in contanti e dovendosi interpretare la condotta omissiva del proprietario locatore (anche in sede di rinovo automatico del rapporto) come temporanea tolleranza rispetto al mancato pagamento di canoni poi pretesi, una volta che l'inadempimento del conduttore si è protratto oltre misura.
7.4 – Il motivo va, quindi, rigettato.

8. Con il secondo motivo di gravame, il assume che “nei fatti e nella Pt_1
prassi era stato abolito il versamento del canone, allora il rapporto negoziale con
decorrenza dal 1° ottobre 2013 si è trasformato in comodato e che
consensualmente esso non sia stato più a titolo oneroso, per la rinunzia del
locatore alla percezione dei canoni, ossia alla onerosità del rapporto
contrattuale”.
8.1 - Il motivo è palesemente inammissibile, perché, limitandosi ad esporre apoditticamente ed in maniera autoreferenziale una tesi difensiva prospettata innanzi al Tribunale, non si traduce in nessun modo in una critica alla puntuale motivazione resa dal Tribunale, che così ha scritto: “Del pari da rigettare è la
domanda di trasformazione del contratto in comodato, così come quella
riconvenzionale di risarcimento danni formulata dall'opponente, rimaste sfornite
di prova in violazione dei principi sanciti dall'art. 2697 c.c., stante l'inammissibilità
delle circostanze articolate e considerato anche che il presente giudizio, vertendo
in materia locatizia, segue la normativa del rito del lavoro, improntata ai canoni di
celerità e soggetta al regime delle decadenze”.
8.2 - E', quindi, palese la violazione dell'art. 342 c.p.c., a tacere dell'infondatezza nel merito della doglianza, che, come detto, non supera la valenza argomentativa della statuizione di primo grado, che va confermata, non avendo l'appellante offerto alcuna prova di quanto affermato. 9. Ad analoga conclusione deve pervenirsi riguardo il terzo motivo di appello,
con il quale il contesta (senza alcun riferimento al relativo punto Pt_1
motivazionale della sentenza) che il canone di locazione corrente è pari ad €
805,00 e non ad € 836,06 (€ 750,00 canone + € 86,06 aggiornamento), posto che “le ultime ricevute del 2018 rilasciate e scritte di pugno dal locatore ed
emesse a saldo delle corrispondenti mensilità correnti, recano l'importo di €
805,00. Irrilevante ed inefficace è la clausola di aggiornamento automatico, in
assenza di richieste con raccomandata a.r., prevalendo su qualsivoglia conteggio
la volontà delle parti che hanno assestato il canone nell'importo di € 805,00 come
attestato dalle ricevute emesse a saldo delle singole mensilità”.
Vale ricordare che la sentenza appellata così motiva: “Parimenti infondata è
anche l'eccezione di non dover corrispondere l'adeguamento ISTAT in mancanza
di richiesta scritta, in quanto il contratto di locazione prevedeva espressamente il
diritto automatico all'aggiornamento del canone "senza obbligo di
comunicazione".
10. Il quarto motivo di appello attiene al contestato rigetto della domanda risarcitoria formulata dall'opponente avendo il Tribunale così motivato: Pt_1
“Del pari da rigettare è la domanda (…) riconvenzionale di risarcimento danni
formulata dall'opponente, rimaste sfornite di prova in violazione dei principi
sanciti dall'art. 2697 c.c., stante l'inammissibilità delle circostanze articolate e
considerato anche che il presente giudizio, vertendo in materia locatizia, segue
la normativa del rito del lavoro, improntata ai canoni di celerità e soggetta al regime delle decadenze”.
10.1 – Anche in tal caso, l'appello appare generico e sganciato da una precisa e puntuale critica alla sentenza, posto che evidenzia che “L'appartamento in
oggetto ha presentato negli ultimi tali e tanti di quei difetti – cui il locatore non ha
posto adeguato rimedio – da costringere il conduttore a recedere dal 8 rapporto
locativo per gravi motivi (…)”, concludendo che “Non può dubitarsi del diritto al
risarcimento danni (anche per rifusione dei costi sostenuti per riscaldamento e
sostituzione di elettrodomestici), tanto più in quanto la conservazione del buono
stato locativo dell'immobile è una delle obbligazioni principali del locatore” ed invocando una liquidazione equitativa di € 15.000,00.
Vale quanto detto ai punti 6 e punto 7.1.
11. In conclusione, l'appello va dichiarato inammissibile e, in ogni caso, va rigettato, con conferma della sentenza impugnata, anche quanto alle spese ivi liquidate.
12. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano, tenuto conto del valore della causa, nella misura di € 7.000,00 per compensi, in base allo scaglione di riferimento (fase di studio € 1.900,00, fase introduttiva € 1.000,00, fase di trattazione € 1.523,00 (al minimo, tenuto conto dell'attività effettivamente compiuta), fase decisoria € 2.577,00), oltre spese generali al 15 %, c.p.a. ed iva,
ai sensi dei parametri ministeriali, disciplinati dal DM 55/2014 , aggiornati al D.M.
n. 147 del 13/08/2022.

13. Deve darsi atto che sussistono i presupposti previsti dall'art. art. 13, co. 1 quater, d.p.r. n. 115/2002 (t.u. spese giustizia), modificato dalla legge 24
dicembre 2012, n. 228 (“Quando l'impugnazione, anche incidentale, è respinta
integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile”), per il pagamento da parte dell'appellante soccombente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.


P.Q.M.


La Corte di appello di Messina, Seconda sezione civile, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 671/2022 R.G., sull'appello proposto da contro avverso la sentenza del tribunale di Parte_1 CP_1
Messina 10 giugno 2022 n. 969:

1. Rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma l'impugnata sentenza;

2. Condanna l'appellante a pagare all'appellato le spese di lite del grado,
liquidate in € 7.000,00 per compensi, oltre spese generali, c.p.a. ed iva.

3. dà atto che sussistono i presupposti previsti dall'art. art. 13, co. 1 quater, d.p.r.
n. 115/2002 (t.u. spese giustizia), modificato dalla legge 24 dicembre 2012,
n. 228, per il pagamento da parte dell'appellante soccombente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.
Così deciso in Messina, nella camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte di Appello, il 24 aprile 2025.
Il consigliere est.
(Giuseppe Minutoli)
La Presidente
(dott.ssa Vincenza Randazzo)