REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI SALERNO
I SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello – Prima Sezione Civile- riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti magistrati:
1) Dott. Aldo Gubitosi Presidente
2) Dott.ssa Giuliana Giuliano Consigliere
3) Dott.ssa Marina Mainenti Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile d'appello iscritta al n. 1158\2023 RG, vertente
TRA
elettivamente domiciliato in Salerno, a Calata S. Vito n. 137, presso Parte_1
lo studio dell'avv. Roberto Cocozza, che lo rappresenta e difende, in virtù di procura alle liti rilascia su foglio separato in calce all'atto di appello;

APPELLANTE
E
, in persona del suo legale rappresentante p.t, Controparte_1 P_
elettivamente domiciliato in Salerno, alla via Sichelgaita n. 2, presso lo studio
[...]
1 dell'avv. Nicola Falvella, che lo rappresenta e difende giusta procura a margine dell'atto di citazione introduttivo del primo grado di giudizio;

, in persona dell'amministratore p.t., sig. Controparte_2
, elettivamente domiciliato in Salerno, alla via Nizza n. 134, presso lo studio Controparte_3
dell'avv. Antonio D'Acunto, che lo rappresenta e difende giusta procura a margine dell'atto di costituzione del primo grado di giudizio;

APPELLATI
Nonché

Controparte_4

Controparte_5
APPELLATI-contumaci
OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 4028/2023 del 7\9\2023, pubblicata dal Tribunale
di Salerno il 27\9\2023 e notificata il 17\10\2023; in materia di risarcimento danni per
risoluzione del contratto di locazione;
CONCLUSIONI: come da verbale di udienza del 26\11\2024.
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO
Con ricorso depositato in data 15\11\2023 - notificato, in uno al pedissequo decreto di fissazione udienza, in data 16\11\2023 alla e al appellato, in data P_ CP_2
22\11\2023 al e il 20\12\2023 alla Controparte_4 [...]
proponeva appello avverso la sentenza n. Parte_2
4022\2023 del 7\9\2023 (pubblicata il 27\9\2023 e notificata il 17\10\2023), con la quale il
Tribunale di Salerno lo condannava al risarcimento del danno subito in favore della P_
[... per la somma complessiva di € 207.754,00 a titolo di danno emergente ed € 34.396,20 per
2 lucro cessante, oltre rivalutazione, interessi nella misura legale dal giorno della domanda all'effettivo soddisfo e spese di lite.
Invero, con atto di citazione notificato il 29\08\2005, in proprio e in Controparte_1
qualità di rappresentante legale della , rappresentava che Controparte_1
con contratto stipulato il 15\10\1999 la aveva locato un immobile ad uso diverso P_
da abitazione (in Salerno, via Delle Galesse n. 15) di proprietà di per Parte_1
la durata di anni 6, con decorrenza dal 1\10\1999, al canone mensile di € 679,60 e con l'espressa previsione della destinazione del bene ad uso commerciale del tipo;
Parte_3
che, quindi, nell'immobile locato veniva esercitata dalla un'attività di P_
ristorazione sotto l'insegna “Osteria delle Gallese”; che per rendere il locale operativo la aveva provveduto alla ristrutturazione e arredamento dello stesso, sopportando CP_6
un costo complessivo pari ad € 82.000,00; che in data 22\5\2002 la aveva fittato P_
l'azienda a per € 1.910,90 mensili, continuando a corrispondere Controparte_4
personalmente al il canone di locazione dell'immobile; che, tuttavia, stante Parte_1
l'inadempimento del , aveva agito giudizialmente ed ottenuto la sentenza del CP_4
27\5\2004, con la quale il Tribunale di Salerno aveva pronunciato la risoluzione del contratto di fitto di azienda e condannato il all'immediata restituzione di tutti i beni CP_4
costituenti l'azienda, poi avvenuta in data 27\9\2004 a seguito di esecuzione forzata;
che, però,
all'atto della reimmissione nella detenzione del locale commerciale, quest'ultimo si presentava in pessime condizioni di conservazione a causa della carente manutenzione straordinaria del medesimo;
che, in particolare, erano evidenti plurimi distacchi dell'intonaco dalle pareti e dal soffitto, muffa e macchie di umidità dovute ad infiltrazioni d'acqua, con rovina degli impianti tecnologici al pari dell'impianto elettrico;
che, inoltre, la sala adibita al consumo dei pasti era stata demolita;
che, pertanto, risultando i locali malsani, l'attività commerciale era stata sospesa a seguito dell'intimazione ricevuta dai Vigili del Fuoco, i quali in data 18\10\2003,
nell'effettuare il sopralluogo nel locale, avevano riscontrato le gravi condizioni dell'immobile
3 sopra descritte, imputando le infiltrazioni all'abbattimento della costruzione sovrastante il locale ristorante che aveva lasciato scoperto il vecchio solaio;
che per tali avvenimenti la aveva subito gravi ripercussioni economiche, in termini di danni per mancati P_
utili e perdita di avviamento, oltre ai danni materiali arrecati alle suppellettili e agli altri beni strumentali;
che, di conseguenza, non era stata posta nelle condizioni di godere dell'immobile in conformità al contratto stipulato in data 15\10\1999, avendo il locatore contravvenuto agli obblighi di legge di mantenere la cosa locata in buono stato di manutenzione ed in grado di servire all'uso convenuto.
Pertanto, in proprio e in qualità di rappresentante legale della Controparte_1
adiva il Tribunale di Salerno per sentir condannare il locatore e il P_
, in solido ovvero in misura proporzionale, al risarcimento di tutti i danni CP_4
descritti, da liquidarsi eventualmente in via equitativa.
Si costituiva in giudizio chiedendo, in via preliminare, il mutamento Parte_1
del rito da ordinario in locatizio ed eccependo la carenza della legittimazione attiva del in proprio, in quanto estraneo ai rapporti dedotti in giudizio. Nel merito, il P_
convenuto contestava la pretesa avversa e precisava che la responsabilità, comunque, era da attribuire al , ma soprattutto al , il quale aveva proceduto CP_4 CP_2
all'abbattimento del solaio sovrastante la sala ristorante e si era formalmente assunto ogni responsabilità per i lavori con scrittura privata del 29\7\2004. Il avanzava, Parte_1
altresì, domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto di locazione per non avere la conduttrice mai comunicato l'intervenuto affitto di azienda in favore del e per CP_4
non avere mai informato il proprietario delle infiltrazioni. Chiedeva, infine, lo spostamento della prima udienza di trattazione al fine di poter chiamare in causa il Controparte_7
DI SALERNO per essere manlevato.
[...]
4 Autorizzata la chiamata in causa, si costituiva in giudizio il predetto , CP_2
chiedendo l'autorizzazione alla chiamata in garanzia dell'impresa appaltatrice dei lavori, la
Controparte_5
Rimanevano, comunque, contumaci sia che la Controparte_4 [...]
nonostante la regolare notifica. Controparte_5
Quindi, assunta la prova orale ammessa (cfr. ordinanza del 26-29\9\2008 e verbali di udienza del 29\11\2010 per i testi quest'ultimo anche in udienza del Testimone_1 Testimone_2
24\1\2014), previo mutamento del rito (cfr. ordinanza a verbale del 7\12\2012), con sentenza parziale n. 671/2015 il Tribunale di Salerno rigettava la domanda di risarcimento e di risoluzione proposta in proprio da dichiarava la risoluzione del Controparte_1
contratto di locazione del 15\10\1999 relativo all'immobile, sito in Salerno, alla via Delle
Galesse, per colpa del locatore – il primo giudice riteneva irrilevante sia l'omessa comunicazione dell'avvenuto fitto di azienda al , che l'informazione sulle gravi CP_4
infiltrazioni solo nel novembre 2003- , nonchè rigettava le riconvenzionali avanzate dal
. Parte_1
Con contestuale ordinanza, però, il Giudice di prime cure disponeva per la prosecuzione del giudizio per le quantificazioni e le azioni di garanzia, occorrendo che le parti chiariscano in
particolare: a) quale fosse l'importo del canone mensile che il era tenuto a versare CP_4
alla b) quale importo sia stato versato al a tacitazione del danno Controparte_8 CP_2
subito dall'affittuario; c) quale sia stata la sorte delle dotazioni presente presso l'immobile >.
Successivamente, dopo una serie di rinvii, all'udienza del 08\09\2023, sulle conclusioni rassegnate dalle parti, la causa era decisa con la sentenza qui appellata, con la quale il Tribunale
di Salerno così provvedeva:

1. accoglie la domanda, nei limiti sopra precisati e, per l'effetto,
condanna il Sig. al risarcimento del danno subito dalla in Parte_1 P_
persona del legale rappresentante, che liquida in complessivi € 207.754,00 (danno emergente)
ed € 34.396,20 (lucro cessante), oltre rivalutazione ed interessi nella misura legale dal giorno
5 della domanda all'effettivo soddisfo;

2. pone le spese di lite in capo al convenuto Parte_1
, che liquida in € 8.917,00 per compensi ed € 340,00 per spese, oltre IVA, CAP e
[...]
rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% come per legge>.
In particolare, il Tribunale di Salerno, rilevato il giudicato sceso sulla accertata responsabilità
esclusiva per inerzia del locatore, come statuito nella sentenza n. Parte_1
671\15 del Tribunale, riteneva non provati i presupposti per riconoscere il risarcimento del danno da perdita di chance, ma, di contro, accoglieva la domanda per il resto e condannava l'odierno appellante al pagamento in favore della della somma complessiva di P_
€ 207.754,00 a titolo risarcimento danni per danno emergente (€ 44.000,00 per perdita integrale dell'avviamento, € 82.000 per i lavori di ristrutturazione e arredamento, € 10.194,90
per la restituzione dei 15 mesi di canoni di locazione pagati “a vuoto”, € 71.756,00 per mancato guadagno) ed € 34.396,20 per il mancato percepimento del fitto di azienda per il periodo ottobre
2003-maggio 2005. In ragione della soccombenza, infine, condannava il anche Parte_1
al pagamento delle spese di lite.
Con l'appello in esame, previa istanza di sospensione dell'efficacia Parte_1
esecutiva, censurava la sentenza di primo grado per i seguenti motivi:
- il giudice di primo grado avrebbe errato nella valutazione dei fatti inerenti alle posizioni contrattuali per cui è causa. Infatti, per l'appellante, era necessario considerare che il contratto di locazione tra la e il veniva stipulato nel 1999 e che nel 2002, P_ Parte_1
senza autorizzazione di quest'ultimo, la suddetta società concedeva in affitto l'azienda al percependo dallo stesso un canone pari ad € 1.910,90 e versando al CP_4
un canone mensile di € 679,00 di gran lunga inferiore;
Parte_1
- il Tribunale di Salerno avrebbe errato nella valutazione dei fatti e delle prove inerenti alla condotta inerte tenuta dal , dovendosi la responsabilità dei denunciati danni Parte_1
ascriversi in via esclusiva al e al . A detta dell'appellante, CP_2 CP_4
infatti, non solo non era stato informato dell'inizio dei lavori, ma, non appena reso edotto,
6 veniva manlevato da ogni responsabilità dal (cfr. scrittura privata del CP_2
29\07\2004), ilo quale, in precedenza, aveva proceduto a concludere un accordo per l'esecuzione dei lavori con il (affittuario) e incaricato la ditta CP_4 [...]
per la realizzazione materiale (cfr. scrittura privata Controparte_5
dell'11\05\2004);
- il giudice di primo grado avrebbe errato nell'imputare all'odierno appellante la risoluzione del contratto di locazione stipulato con la in data 15\10\1999, avendo la società P_
conduttrice con il contratto appena richiamato dichiarato che aveva preso visione ed accettato l'immobile allo stato in cui si presentava perché idoneo all'uso desiderato (attività ristorativa).
Tanto sarebbe ulteriormente dimostrato, per il , dalla statuizione del Tribunale di Parte_1
Salerno, che con sentenza parziale nr. 671/2015 riconosceva che la risoluzione per impossibilità
di utilizzare l'immobile all'uso convenuto era da imputare non alle condizioni originarie dell'immobile ma, a quelle successive a partire dall'esecuzione dei lavori, di cui è responsabile il di SALERNO;
Controparte_9
- il Tribunale di Salerno avrebbe errato nel riconoscere le voci di danno domandate dalla
In particolare, per quanto riguarda la perdita dell'avviamento non veniva P_
considerato che, nel momento in cui la rientrava nel possesso del locale a P_
seguito dello sfratto per morosità nei confronti dell'affittuario (settembre 2004), l'attività di ristorazione era stata già interrotta dal proprio affittuario di azienda, Controparte_4
essendo il locale era rimasto chiuso dal febbraio 2004. Per quanto attiene alla perdita dell'attrezzatura e delle suppellettili, non era stato considerato che i beni non erano stati distrutti, ma solo trasportati e affidati in custodia alla ditta on spese a carico P_0
del ; la liquidazione del lucro cessante era errata, in quanto erano stati utilizzati Parte_1
a tal fine i ricavi lordi e non quelli netti emergenti dalle dichiarazioni dei redditi della degli anni 2001-2004 e perché i redditi del 2001 per € 71.560,00 non erano P_
pertinenti, tenuto conto che solo dal 2002 si erano verificate le denunciate
7 infiltrazioni;
parimenti non dovuto era il danno per il mancato pagamento dei canoni di affitto d'azienda, perchè unico responsabile doveva considerarsi l'affittuario resosi moroso, non essendo determinato dal crollo del solaio, di cui comunque era responsabile il
[...]
di SALERNO;
Controparte_9
- il giudice di primo grado, avrebbe errato nel porre a carico dell'odierno appellante le spese di lite, in quanto per i motivi sopra esposti era la a doversi considerare parte P_
soccombente.
Quindi, l'odierno appellante così concludeva:

1. Voglia l'ecc.ma Corte di appello di Salerno
sospendere l'efficacia esecutiva della sentenza nr. 4028/2023 emessa dal Tribunale di Salerno,
giudice dott. D'Ambrosio, il 7.9.2023 pubblicata il 27.09.2023 e notificata il 17.10.2023 a
mezzo pec, a questo difensore domiciliatario;

2. Piaccia all'ecc.ma Corte di appello di Salerno,
in totale riforma della sentenza impugnata dichiarare inammissibile ogni richiesta effettuata
dall'appellata nel giudizio di primo grado revocando ogni condanna attribuita P_
all'appellante, sig. ;

3. Voglia l'ecce.ma Corte di appello di Salerno Parte_1
accertare e dichiarare la infondatezza, in fatto ed in diritto, di tutte le domande proposte dalla
e da nei confronti del sig. ;

4. P_ Controparte_1 Parte_1
Voglia l'ecc.ma Corte di appello di Salerno accogliere le richieste del sig. Parte_1
rassegnate nel giudizio di primo grado e qui riportate, in quanto la sentenza di
[...]
primo grado ha statuito, in base allo erroneo assunto, l'incontrovertibilità degli elementi
probatori sopra riassunti e la palese erroneità del ragionamento adottato dal giudice di prime
cure sussistendone i presupposti, parte appellante chiede, ex art. 283 cpc, che la Corte
sospenda l'efficacia esecutiva della sentenza impugnata e la dichiari nulla, inefficace ed
improduttiva di effetti legali, cambiandola nel contenuto punto per punto, descritto nel presente
appello;

5. Con condanna a parti appellate, in solido o proporzionato alla sancita
responsabilità, del pagamento di spese, ed onorari di causa del doppio grado di giudizio, con
attribuzione all'avv. Francesco Benincasa del foro di Salerno, fino alla fase post istruttoria del
8 giudizio di primo grado ed all'avv. Roberto Cocozza per la restante fase del giudizio di primo
grado e per quello instaurato dinanzi a codesta ecc.ma Corte di appello>.
In data 16\2\2024 si costituiva in secondo grado la , Controparte_1
eccependo, in via preliminare, l'inammissibilità e l'improcedibilità dell'appello, per le questioni coperte dal giudicato di cui alla sentenza n. 671\15 e, nel merito, la sua infondatezza sia in fatto che in diritto, chiedendone il rigetto, con condanna dell'appellante alla refusione delle spese di lite. Inoltre, l'appellata chiedeva la correzione della sentenza P_
gravata nel capo relativo alle spese processuali, facendo presente che presso il primo giudice pendeva il relativo subprocedimento – nelle more l'istanza di correzione di errore materiale è
stata rigettata con ordinanza del 22\2\2024 – il quale le aveva poste in maniera generica a carico del convenuto , senza precisare se si trattasse delle spese della Parte_1 CP_6
ovvero del . CP_2
In data 23\2\2024 si costituiva, altresì, il Controparte_11
, eccependo, in via preliminare, l'inammissibilità/improcedibilità del gravame per
[...]
l'inesistente/omessa notifica dell'appello alla CP_5 Controparte_5
l'inammissibilità del gravame per difetto di chiarezza, sinteticità e specificità ai sensi e per gli effetti dell'art. 434 cpc;
l'infondatezza dell'appello proposto.
Rimanevano, di contro, contumaci gli appellati e la Controparte_4 [...]
nonostante al regolare notifica (cfr. ordinanza del Controparte_5
27\2\2024).
Di poi, acquisito il fascicolo di primo grado, la Corte disponeva la sospensione della provvisoria esecutività della sentenza appellata (cfr. ordinanza del 27/02/2024).
Alle successive udienze del 28\5\2024 e del 15\6\2024 la Corte rinviava la discussione per l'integrazione documentale, mediante il deposito del provvedimento definitivo del sub procedimento di correzione di errore materiale, della visura camerale della P_
9 nonché della sentenza dello sfratto per morosità emessa nei confronti del Controparte_4
in data 27\5\2004.
Infine, la causa era decisa all'udienza di discussione del 26\11\2024 come da dispositivo in atti,
di cui si dava pubblica lettura.
Ciò premesso, ritiene la Corte che l'appello sia solo in parte fondato e vada, pertanto, accolto nei limiti e per le motivazioni che di seguito si esporranno.
Appare opportuno, per ragioni sistematiche, affrontare dapprima le questioni di rito sollevate dalle parti costituite.
A. Eccezione di inammissibilità dell'appello per inesistenza della notifica alla
Controparte_5
Nel costituirsi in giudizio, il appellato eccepiva CP_2
l'inammissibilità\improcedibilità dell'appello, in ragione dell'inesistenza ovvero dell'omissione della notifica alla atteso che la Controparte_5
stessa veniva eseguita a mezzo posta presso un non meglio identificato “Consorzio Urbania”
sedente in Cava dei Tirreni al Corso Principe Amedeo n. 143.
Ritiene la Corte che l'eccezione sia infondata, come già argomentato nell'ordinanza del
27\2\2024.
Invero, l'appello, con il pedissequo decreto di fissazione udienza, benchè non notificato presso la sede legale indicata (Salerno, alla via Principessa Sichelgaita n. 37), risultava comunque indirizzata alla e formalmente ritirato in data 20\12\2023 con Controparte_5
firma del ricevente e sottoscrizione dell'addetto alla consegna, secondo le formalità previste dall'art. 8 della Lg n. 890\1982, che ha valore di prova legale sulla idoneità del ricevente fino a querela di falso.
Peraltro, giova ricordare che anche qualora l'appellante avesse omesso la notifica del gravame alla – ma così non è per le motivazioni testè Controparte_5
riportate -, nei confronti della quale il non formulava alcuna domanda, tale Parte_1
10 mancanza non avrebbe determinato alcuna sanzione di inammissibilità e\o improcedibilità
dell'appello, trattandosi di cause scindibili.
E' noto, invero, che la sentenza del giudice di appello, il quale abbia omesso di disporre la notificazione dell'impugnazione relativa a cause scindibili, é suscettibile di essere cassata dalla
Corte Suprema soltanto se al tempo della decisione di quest'ultima non siano ancora decorsi i termini per l'appello, non producendo diversamente l'inosservanza dell'art. 332 cod. proc. civ.
alcun effetto (cfr. Cass. n. 17868 del 22/08/2007; Cass., Ordinanza n. 13465 del 17/05/2023).
B. Eccezione di inammissibilità dell'appello per difetto di chiarezza ex art. 434 cpc.
L'appellato , poi, si doleva dell'assenza di chiarezza, sinteticità e specificità CP_2
dell'atto di appello, in violazione dell'art. 434 cpc, con conseguente inammissibilità del gravame.
In via preliminare, ritiene la Corte che l'appello in esame è ammissibile, in quanto l'impugnazione, che soggiace alla nuova disciplina, risulta costruita in maniera conforme all'art. 434 c.p.c. nel testo vigente a far data dall'11 settembre 2012.
E' ormai noto che l''art. 434 c.p.c., come sostituito dall'art. 54, comma 1 lett. c-bis d.l.
22.06.2012 n. 83, convertito in legge 07.08.2012 n. 134, sotto la rubrica Deposito del ricorso
in appello>, in parallelo all'art. 342 nel giudizio ordinario di appello, dispone al primo comma:
"Il ricorso deve contenere le indicazioni prescritte dall'art. 414. L'appello deve essere motivato.
La motivazione dell'appello deve contenere, a pena di inammissibilità: 1) l'indicazione delle
parti del provvedimento che si intende appellare e delle modifiche che vengono richieste alla
ricostruzione del fatto compiuta dal giudice di primo grado;
2) l'indicazione delle circostanze
da cui deriva la violazione della legge e della loro rilevanza ai fini della decisione impugnata".
Tuttavia, la norma va letta nel senso di privilegiare un'esegesi sostanzialistica, come avallato dalla interpretazione delle Sezioni Unite della Cassazione, le quali hanno espressamente affermato che Gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal d.l. n. 83 del 2012, conv. con
modif. dalla l. n. 134 del 2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere,
11 a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della
sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una
parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che
occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di
decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di
“revisio prioris instantiae” del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto
alle impugnazioni a critica vincolata> (cfr. Cass. S.U. n. 27199 del 16/11/2017; Cass.
ordinanza n. 13535 del 30/05/2018; Cass. ordinanza n. 40560 del 17/12/2021).
Ora, nel caso in esame, dalla lettura dell'atto di appello sono evincibili, gli specifici motivi di appello, sopra indicati, e le parti della pronuncia di primo grado di cui si chiede la riforma.
C. Estinzione della prima della citazione in primo grado. P_
Vero è che, a seguito del deposito della visura storica della come sollecitata P_
dalla Corte, è emerso che la società risultava cancellata con iscrizione datata 1\10\2004 per attività cessata dal 15\1\2004 per mancata ricostituzione della plurarità dei soci (cfr. All 1°, doc.
B), ossia in epoca antecedente alla stessa notifica dell'atto di citazione in primo grado
(29\8\2005). Vero è, di conseguenza che in linea generale la morte della parte attrice prima ella notifica dell'atto di citazione o del deposito del ricorso determina l'estinzione del mandato al difensore e la nullità della vocatio in ius e dell'intero giudizio, rilevabile di ufficio in ogni stato e grado (cfr. Cass., ordinanza n. 27530\17; Cass., ordinanza n. 16177\2018; Cass.,
Ordinanza n. 11506 del 08/04/2022).
Ma è altrettanto vero che sulla questione si è formato il giudicato, atteso che con la sentenza n.
sentenza parziale n. 671\15 – definitiva a seguito della dichiarazione di inammissibilità del relativo appello (cfr. sentenza della Corte di Appello di Salerno n. 557\2018, pubblicata il
14\06\2018) – il Tribunale di Salerno ha ritenuto implicitamente valida ed efficace la costituzione della accogliendo le domande da questa avanzate nei confronti del P_
. Parte_1
12 Ragion per cui la cancellazione della prima della notifica dell'atto di citazione P_
di primo grado non è in grado di produrre alcun effetto nel presente appello.
D. Eccezione di inammissibilità dell'appello per giudicato.
Con l'appello in esame, si lamentava dell'erronea valutazione dei fatti Parte_1
e delle prove inerenti alla sua condotta inerte, come ritenuta dal primo giudice, dovendosi la responsabilità dei denunciati danni ascriversi in via esclusiva al e al CP_2
. A detta dell'appellante, infatti, non solo non era stato informato dell'inizio dei CP_4
lavori, ma, non appena reso edotto, veniva manlevato da ogni responsabilità dal
(cfr. scrittura privata del 29\07\2004) il quale, in precedenza, aveva proceduto CP_2
a concludere un accordo per l'esecuzione dei lavori con il (affittuario) e CP_4
incaricato la ditta er la realizzazione materiale Controparte_5
(cfr. scrittura privata dell'11\05\2004). Di conseguenza, l'appellante sosteneva che non poteva a lui imputarsi la risoluzione contrattuale del contratto di locazione stipulato con la P_
[... in data 15\10\1999.
Il motivo è inammissibile, perché coperto da giudicato.
Va rilevato, infatti, che con sentenza parziale n. 671\15 – definitiva a seguito della dichiarazione di inammissibilità del relativo appello (cfr. sentenza della Corte di Appello di Salerno n.
557\2018, pubblicata il 14\06\2018) – il Tribunale di Salerno, oltre a pronunciare l'inammissibilità della domanda di risoluzione del contratto di locazione e relativo risarcimento proposta in proprio da , dichiarava la risoluzione del medesimo contratto Controparte_1
per colpa del , rigettando le domande riconvenzionali da questi proposte. Parte_1
Pertanto, la sentenza parziale n. 671\2015 emessa dal Tribunale di Salerno ha acquisito efficacia di giudicato in merito alle questioni decise in maniera definitiva.
Permane l'appellabilità, di contro, delle statuizioni in ordine alla quantificazione del danno e per la verifica della fondatezza dell'azione di garanzia proposta dal nei confronti Parte_1
13 del uniche questioni decise con la sentenza n. Controparte_9
4028\2023 qui gravata.
E. Ricostruzione dei fatti.
Prima di procedere all'esame delle questioni di merito formulate, questa Corte ritiene opportuno ripercorrere i fatti e le vicende processuali che hanno interessato le parti in causa.
Orbene, la locava un immobile ad uso diverso da abitazione (in Salerno, via P_
Delle Galesse n. 15) di proprietà di per la durata di anni 6 con Parte_1
decorrenza dal 1\10\1999 e canone mensile di € 679,60, con l'espressa previsione della destinazione del bene ad uso commerciale del tipo bar-rosticceria-stuzzicheria. Infatti,
avviava nel predetto locale un'attività di ristorazione sotto l'insegna “Osteria P_
delle Gallese”. Nell'anno 2002, senza autorizzazione del locatore e senza preventiva comunicazione allo stesso, la concludeva con un P_ Controparte_4
contratto di fitto d'azienda, con il quale cedeva allo stesso l'attività commerciale ristorativa. A
seguito della conclusione di tale contratto la cessava la sua attività, limitandosi P_
a percepire il canone dell'affitto di azienda pari ad € 1.910,90 e continuando a versare il canone locatizio di € 679,00 al (locatore). Successivamente, previo accordo raggiunto Parte_1
tra il e il (affittuario), il primo incaricava la ditta CP_2 CP_4 [...]
di eseguire lavori di ristrutturazione e riparazione relativi Controparte_5
alla porzione dell'edificio sovrastante il piano ove aveva sede la suddetta azienda (cfr. scrittura privata del 11\5\2004). Venuto a conoscenza dell'effettuazione dei lavori, il Parte_1
sottoscriveva con il una scrittura privata in data 29\07\2004, con la quale il CP_2
secondo si assumeva la responsabilità degli eventuali danni conseguenti ai lavori da eseguirsi.
I primi interventi di riparazione risalivano al periodo giugno\luglio 2002, mentre risulta che il continuava ad occupare il locale e ad utilizzarlo per l'attività di bar\ristorante, CP_4
versando il fitto alla fino all'ottobre del 2003, momento che coincide con la P_
sospensione dell'attività disposta dai Vigili del Fuoco, a causa delle pessime condizioni in cui
14 versava il locale, dovute alle infiltrazioni generate dalla scopertura del solaio determinata dalla demolizione del locale sovrastante (cfr. verbale di sopralluogo del 18\10\2003).
Stante l'accertata morosità del , il contratto d'affitto di azienda veniva risolto CP_4
con sentenza del 27\5\2004 (cfr. sentenza n. 661\2005 del Tribunale di Salerno, passata in giudicato come da certificazione in atti) e la si reimmetteva nella detenzione P_
dell'immobile in data 27\9\2004 solo grazie ad esecuzione forzata (cfr. verbale di rilascio, All.
A- doc. H).
Nel contempo, nell'agosto 2004 si verificava il crollo del solaio della sala ristorante. Dagli atti risulta che per tutti i danni verificatesi prima di tale data, il procedeva ad CP_2
indennizzare il (cfr. scrittura privata del 11\5\2004). CP_4
Dal mese di novembre del 2004 la non versava più il canone locatizio al P_
, laddove dall'1\1\2005 il proprietario riceveva il canone dal CONDOMINIO a Parte_1
titolo di indennizzo fino alla fine dei lavori.
Infine, date le gravi condizioni in cui veniva a trovarsi lo stabile, i proprietari dei vani sovrastanti alla sala ristorante ( e ) chiedevano ed Controparte_12 Persona_1
ottenevano un provvedimento urgente di accesso alla proprietà del , al fine di Parte_1
effettuare i lavori di rifacimento e di consolidamento dei solai divisori, poi autorizzati con provvedimento emesso dal Tribunale di Salerno in data 11\4\2005. Con detta ordinanza, il
Tribunale ordinava anche lo sgombero del locale posto al piano terra per consentire l'esecuzione, previa autorizzazione da parte della competente autorità comunale, di tutti i lavori di rifacimento del solaio posto tra il piano terra ed il primo piano, disponendo sia che tutte le attività di sgombero fossero svolte sotto la direzione dell'arch. “mediante Controparte_13
l'ausilio di ditta specializzata scelta a cura del medesimo professionista”, sia che le spese per la rimozione delle attrezzature dell'azienda esercente attività di ristorazione allocate nel suddetto locale venissero provvisoriamente anticipate dal (cfr. allegato sub M – Parte_1
15 produzione di parte attrice di primo grado). Seguiva lo sgombero per mezzo della ditta che diveniva custode dei beni mobili asportati, a spese del . P_0 Parte_1
F. Valutazione delle voci di danno.
L'odierno appellante lamentava l'errata valutazione effettuata dal giudice di primo grado in ordine alla sussistenza del danno emergente e del lucro cessante, ritenendoli entrambi infondati. In particolare, per quanto riguarda la perdita dell'avviamento, a detta del
, non veniva considerato che, nel momento in cui la rientrava nel Parte_1 P_
possesso del locale a seguito dello sfratto per morosità nei confronti dell'affittuario (settembre
2004), l'attività di ristorazione era stata già interrotta dal proprio affittuario di azienda,
essendo il locale rimasto chiuso dal febbraio 2004. Per quanto attiene Controparte_4
alla perdita dell'attrezzatura e delle suppellettili, poi, non era stato considerato che i beni non erano stati distrutti, ma solo trasportati e affidati in custodia alla ditta con P_0
spese a carico del;
la liquidazione del lucro cessante era errata, in quanto erano Parte_1
stati utilizzati a tal fine i ricavi lordi e non quelli netti emergenti dalle dichiarazioni dei redditi della degli anni 2001-2004 e perché i redditi del 2001 per € 71.560,00 non erano P_
pertinenti, tenuto conto che solo dal 2002 si erano verificate le denunciate infiltrazioni;
parimenti, non dovuto era il danno per il mancato pagamento dei canoni di affitto d'azienda, perchè unico responsabile doveva considerarsi l'affittuario resosi moroso, non essendo determinato dal crollo del solaio, di cui comunque era responsabile il
[...]
di SALERNO. Controparte_9
La Corte ritiene il motivo parzialmente fondato.
In particolare, per la Corte nulla può essere liquidato riguardo al dedotto danno da perdita
dell'avviamento di impresa.
E' noto che il diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale consegue in misura prestabilita - salvo che nei casi tassativamente indicati dal legislatore, tra cui rientrano le ipotesi di cessazione del rapporto di locazione dovuta a risoluzione per inadempimento o a
16 disdetta o recesso del conduttore - alla cessazione del contratto di locazione, prescindendo da qualsiasi accertamento circa la relativa perdita e il danno che il conduttore abbia subito in concreto in conseguenza del rilascio.
Tuttavia, il carattere di automaticità che la l. n.392 del 1978 ha attribuito all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, avendo il legislatore riconosciuto il diritto all'indennità
in forza di una valutazione fondata sull'id quod plerumque accidit (Cass. n.4487\94; Cass. n.
2616\86; Cass. n. 892\86; Cass. n. 2734\85), non esenta il conduttore dalla prova di avere esercitato in concreto nell'immobile una delle attività per le quali è prevista la corresponsione dell'indennità (cfr. Cass. n. 13934 del 07/07/2016). E questo perchè la funzione dell'indennità
dovuta dal locatore al conduttore per la perdita dell'avviamento commerciale risiede nell'esigenza di riequilibrare la posizione delle parti, onde evitare, da un lato, che il locatore possa realizzare un arricchimento senza causa per effetto dell'incremento di valore dell'immobile dovuto all'attività del conduttore.
Orbene, nel caso di specie, la circostanza emergente dagli atti, ossia che la sia P_
stata formalmente cancellata in data 1\10\2004, ma con attività cessata sin dal 15\1\2004, per mancata ricostituzione della pluralità dei soci (cfr. All. 1 doc. B della produzione della
, rivela l'insussistenza di una attività commerciale con contatto diretto col P_
pubblico effettivamente esercitata della conduttrice ben prima della risoluzione contrattuale per inadempimento del . Parte_1
D'altra parte, anche se si guarda alla posizione del , in qualità di affittuario CP_4
dell'azienda e già moroso dall'aprile 2003 (cfr. sentenza n. 661\05 di risoluzione del contratto di affitto di azienda), risulta chiaramente che sin dall'ottobre 2003, epoca dello sgombero, non svolgeva più alcuna attività imprenditoriale nei locali oggetto di locazione, tanto che dal febbraio del 2004 l'Enel procedeva al distacco della fornitura energetica.
Il che, quindi, consente di escludere in radice la sussistenza di quella funzione riequilibratrice della indennità di avviamento sopra descritta.
17 Per quanto riguarda le spese per la ristrutturazione del locale (€ 82.000,00), la società
si doleva, in tutta evidenza, di vizi dell'immobile locato conosciuti o P_
conoscibili: la conduttrice aveva dato atto espressamente di avere visionato l'immobile locato e di averlo trovato di proprio gradimento, accettando, quindi, lo stato di fatto in cui il locale si trovava e impegnandosi a non apportare modifiche senza l'autorizzazione del proprietario, che era legittimato in caso contrario a ritenerle gratuitamente (cfr. art. 6 del contratto di locazione).
Orbene, è opinione pacifica della giurisprudenza di legittimità che allorquando il conduttore,
all'atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l'esatto adempimento, nè avvalersi dell'eccezione di cui all'art. 1460 c.c., dal momento che non si può escludere che il conduttore ritenga di realizzare i suoi interessi assumendosi il rischio economico dell'eventuale riduzione dell'uso pattuito ovvero accollandosi l'onere delle spese necessarie per adeguare l'immobile locato all'uso convenuto,
in cambio di un canone inferiore rispetto a quello richiesto in condizioni di perfetta idoneità del bene al predetto uso (cfr., ex multis, Cass., 1\12\2009 n. 25278; Cass., 13\9\1974 n. 2490; Cass.,
7\5\1979 n. 2597; Cass., 25\5\2010 n. 12708).
Nel caso di specie, la società conduttrice invocava il rimborso delle spese sostenute per la ristrutturazione ex novo del locale locato, con la conseguenza della infondatezza della domanda di rimborso dei relativi costi, tenuto conto della avvenuta accettazione del bene nello stato di fatto in cui esso era stato consegnato (come si ricava per tabulas dall'art. 6 del contratto di locazione acquisito agli atti).
Privo di fondamento è, altresì, il preteso danno da perdita dell'attrezzatura e delle
suppellettili, atteso che, in primo luogo, a seguito dell'ordine di sgombero intimato dai Vigili
del Fuoco, il stipulava con l'allora affittuario, una CP_2 Controparte_4
18 scrittura privata in data 11\5\2004, nella quale l'amministratore condominiale si impegnava a custodire i beni come inventariati nell'allegato A), mai prodotto- con la conseguenza che non è
dato sapere quali beni fossero esistenti al momento dello sgombero ed il relativo valore -.
Inoltre, in esecuzione dell'ordinanza ex art. 700 cpc del 2005 sopra citata, il Direttore dei Lavori
condominiali, arch. , incaricava la ditta i trasportare i beni Controparte_13 P_0
mobili presenti nei locali in questione, ponendo solo il relativo costo a carico del Parte_1
– spese, peraltro, pagate dal proprietario, come ammesso dalla stessa nella P_
denuncia del 23\1\2011 in atti.
Ne consegue, pertanto, che non risulta alcuna perdita e\o distruzione dei suddetti beni.
Comunque, della dedotta mancata restituzione degli stessi non può essere ritenuto responsabile il , ma la ditta incaricata del ritiro e custodia, come ipotizzato dalla stessa Parte_1
nella denuncia penale del 23\3\2011 in atti, la quale non aveva restituito i mobili P_
nonostante la formale richiesta.
Parimenti non dovuto è il risarcimento per lucro cessante (€ 71.560,00).
In via preliminare, deve essere espunto il dato relativo all'anno 2001, ossia all'annualità
precedente all'affitto di azienda. Sempre preliminarmente, va rilevato che il primo giudice ha fatto riferimento erroneamente ai ricavi lordi della (€ 71.560,00 per l'anno 2001 P_
e azzerati nel 2003), in luogo di quelli netti, ammontanti, peraltro, a poche migliaia di euro. Ma
soprattutto la riduzione progressiva del reddito di impresa (€ 6.249,00 nel 2001, € 4.791,00 nel
2002 ed € 1.661,00 nel 2003) trova la sua ratio nella dismissione di fatto dell'attività, mediante dapprima l'affitto dell'azienda al in data 22\5\2022 e, poi, la vera e propria CP_4
cessazione dell'attività di impresa già nel 2003, quando nella società era rimasto solo P_
e la società provvedeva alla sua formale cancellazione in data 24\10\2004,
[...]
dichiarando la cessazione dell'attività sin dal 15\1\2024.
In merito, poi, al danno per mancata percezione dei canoni di affitto di azienda (€
22.830,80) ritiene la Corte la non debenza di tale voce del preteso danno.
19 Emerge a chiare lettere dalla sentenza 661\05 più volte in precedenza citata, con la quale il
Tribunale di Salerno dichiarava risolto il contratto di affitto di azienda stipulato in data
22\5\2002 tra la e il , che detto rapporto è venuto meno a P_ CP_4
decorrere dal settembre 2003, ossia in epoca antecedente allo sgombero del locale (ottobre
2003), in quanto, vertendosi in materia di clausola risolutiva espressa ex art. 1456 cc, l'effetto risolutivo deve ritenersi prodotto sin dalla diffida ad adempiere (settembre 2003, come attestato nella sentenza n. 661\2005), avendo la successiva pronuncia giudiziale mero valore dichiarativo
(cfr. Cass., n. 32277 del 21/11/2023; Cass., Ordinanza n. 9369 del 08/04/2024).
Discorso diverso va fatto, di contro, in relazione ai canoni di locazione dell'immobile versati dal novembre 2003 dalla nonostante il mancato godimento dell'immobile P_
locato a seguito dello sgombero.
Si palesa, in tale evenienza, un vero e proprio indebito ex art. 2033 cc, che determina il diritto della società conduttrice a pretendere la restituzione di detti canoni, essendo venuta completamente a mancare la controprestazione del godimento del bene locato da parte del proprietario.
Tuttavia, ritiene la Corte che il giudice di prime cure abbia erroneamente determinato la restituzione di n. 15 mensilità per la complessiva somma di € 10.194,90, laddove dalla documentazione in atti risulta la prova del pagamento da parte della solo di n. P_
10 canoni nel periodo in contestazione: sono state prodotte, infatti, le ricevute relative solo ai mesi di novembre e dicembre 2003, nonché dei mesi da gennaio, febbraio, aprile, maggio,
luglio, agosto, settembre e novembre 2004 (cfr. doc. F).
Ne consegue, pertanto, che può essere riconosciuto in favore della il diritto alla P_
restituzione esclusivamente di n. 10 canoni di locazione, per la complessiva somma di €
6.796,00 (€ 679,60 X 10), oltre interessi dalla domanda al soddisfo ex art. 2033 cc, stante la buona fede dell'accipiens.

20 G. Domanda di manleva nei confronti del . CP_2
Per quanto riguarda la posizione del appellato, evidenzia la CORTE che con CP_2
l'appello in esame non formulava alcuna espressa critica alla sentenza Parte_1
di primo grado in merito alla responsabilità del , esclusa dal Tribunale, pur CP_2
facendo riferimento nelle conclusioni dell'atto di impugnazione alla chiamata in causa del terzo e alla domanda di primo grado. Ragion per cui la domanda nei confronti del è CP_2
inammissibile.
E' noto, infatti, che gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal d.l. n. 83 del 2012, conv.
con modif. dalla l. n. 134 del 2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice,
senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di "revisio prioris instantiae" del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità
rispetto alle impugnazioni a critica vincolata (cfr. Cass.
Sez. U, Ordinanza n. 36481 del 13/12/2022;Cass.,Ordinanza n. 13535 del 30/05/2018; Cass.,
Sez. U, n. 27199 del 16/11/2017).
Peraltro, emerge a chiare lettere che con la sentenza parziale e definitiva n. 671\2015 il
Tribunale di Salerno rigettava tutte le domande riconvenzionali, quindi, compresa quella proposta dal nei confronti del . Parte_1 CP_2
Inoltre, vale sottolineare l'irrilevanza nel caso di specie della scrittura privata intervenuta in data 29\7\2024 tra il e , in cui l'amministratore si impegnava a CP_2 Parte_1
manlevare il da ogni responsabilità per gli eventuali danni provocati dai lavori Parte_1
da eseguirsi.
21 E' evidente, infatti, che l'unica somma qui riconosciuta alla è quella per canoni P_
pagati prima dell'inizio di detti lavori.
H. Spese processuali.
Le spese di lite dei due gradi di giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo, in ragione del “nuovo” decisum, con addebito a carico del previa P_4
compensazione di 2\3, stante l'esito complessivo della controversia e l'accoglimento in misura minima della domanda proposta dalla e attribuzione in favore dell'avv.to P_
Falvella per dichiarato anticipo.
Nulla per le parti rimaste contumaci sia in primo che in secondo grado, Controparte_4
e la Controparte_5
H. Correzione.
Infine, va delibata la richiesta correzione del dispositivo della sentenza di primo grado, nella parte in cui il Tribunale non aveva chiarito a favore di quale delle parti costituite, P_
[... ovvero il , le spese processuali fossero state liquidate: il primo giudice, CP_2
infatti, aveva semplicemente posto le spese di lite in capo al convenuto, Parte_1
, liquidandole nella somma complessiva di € 8.917,00, comprensiva delle spese di €
[...]
340,00, oltre IVA, CAP e rimborso forfettario (cfr. capo b del dispositivo).
Tuttavia, la riforma della sentenza di primo grado qui impugnata in relazione al quantum del risarcimento riconosciuto alla comportando la riforma anche della statuizione P_
sulle spese processuali, come sopra indicato, determina l'assorbimento dell'istanza di correzione.
22

P.Q.M.


La Corte di Appello di Salerno, I sezione civile, definitivamente pronunciando, nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 1158\2023 RG, sulla domanda proposta con appello da nei confronti della Parte_1 Controparte_1
, Controparte_9 CP_9 P_1 Controparte_5
e ogni altra istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede: Controparte_4

1. DICHIARA la contumacia degli appellati, ed Controparte_4 [...]
Controparte_5

2. ACCOGLIE per quanto di ragione l'appello e, per l'effetto, in RIFORMA della sentenza appellata, n. 4028\2023, emessa in data 7\9\2023 e pubblicata il 27\9\2023 dal Tribunale di
Salerno, CONDANNA l'appellante, al pagamento in favore Parte_1
dell'appellata, , della minor somma di € 6.796,60 Controparte_1
(rimborso n. 10 canoni), oltre interessi dalla domanda al soddisfo;

3. COMPENSA per 2\3 le spese processuali di entrambi i gradi tra le parti costituite;

4. CONDANNA l'appellante, al pagamento delle spese processuali Parte_1
di primo grado (1\3) in favore della , che liquida in Controparte_1
€. 340,00 per esborsi ed € 1.000,00 per competenze professionali, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario come per legge, con attribuzione in favore dell'avv. Nicola Falvella per dichiarato anticipo;

5. CONDANNA l'appellante, al pagamento delle spese processuali Parte_1
di primo grado (1\3) in favore del di Salerno, che Controparte_9
liquida in € 1.000,00 per competenze professionali, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario come per legge;

6. CONDANNA l'appellante, al pagamento delle spese processuali Parte_1
di secondo grado (1\3) in favore della , che liquida in Controparte_1
23 € 1.450,00 per competenze professionali, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario come per legge, con attribuzione in favore dell'avv. Nicola Falvella per dichiarato anticipo;

7. CONDANNA l'appellante, al pagamento delle spese processuali Parte_1
di secondo grado (1\3) in favore del di Salerno, che Controparte_9
liquida in € 1.450,00 per competenze professionali, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario come per legge;

8. NULLA per le spese processuali delle parti rimaste contumaci.
Così deciso in Salerno in Camera di Consiglio del 26 novembre 2024
Il Consigliere estensore Il Presidente
-dott.ssa Marina Mainenti- -dott. Aldo Gubitosi-
24 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ “Il criterio della soccombenza, al fine di attribuire l'onere delle spese processuali, non si fraziona a seconda dell'esito delle varie fasi del giudizio, ma va riferito unitariamente all'esito finale della lite, senza che rilevi che in qualche grado o fase del giudizio la parte poi definitivamente soccombente abbia conseguito un esito ad essa favorevole” (cfr. ex multis, Cass. Ordinanza n. 6369 del 13/03/2013;
Cass. Ordinanza n. 13356 del 18/05/2021; Cass. n. 19880 del 29/09/2011).