N. R.G. 893/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI MILANO terza sezione civile
La Corte, composta dai magistrati
Dott. Roberto Aponte - Presidente rel.
Dott. Elena Mara Grazioli - Consigliere
Dott. Isabella Ciriaco - Consigliere ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 893/2024 r.g. promossa da
(CF ), nella qualità di titolare della omo- Parte_1 C.F._1 nima ditta individuale “LI DI ABOU MOUSA WALID”, rappresentato e difeso dall'Avv. Zakaria Abouabid C.F. e dall'Avv. Giulia Ghidoni C.F. C.F._2
del Foro di Modena con studio in Modena, via Cesare Battisti n. 5 C.F._3
con domicilio eletto presso Corso dei Plebisciti 1, Milano nonché domiciliato digitalmente presso la PEC e Email_1 Email_2
appellante contro Co
. (CF ), in persona del suo legale rappresentante pro tempore, IG. CP_2 P.IVA_1
, assistita e rappresentata dall'Avv. Giorgio Galbiati del Foro di Monza (CF Parte_2
) ed elettivamente domiciliata presso e nel suo studio in Milano, viale C.F._4
Regina Margherita 33 - pec Email_3
appellata – appellante incidentale
CONCLUSIONI DELLE PARTI
pagina 1 di 15 L'appellante : Parte_1
Voglia l'Ill.ma Corte di Appello di Milano, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e de- duzione, in accoglimento dell'appello e in riforma della sentenza n. 2040/2023 emessa inter partes dal Tribunale di Monza ex art.447 bis cpc, in via principale nel merito: dichiarare valida ed efficace e produttiva di effetti la scrittura del gennaio 2018 con conseguente rigetto delle domande dell'appellato formulate in primo grado perché infondate in fatto e diritto, non provate e generiche;
in via riconvenzionale, accertato: l'inadempimento dell'obbligo di manutenzione a carico della appellata in merito alle infiltrazioni presenti sul capannone, condannare la stessa al ri- sarcimento di tutti i danni patiti e patiendi dalla appellante nella misura di euro 97.000,00 o quella maggiore o minore che risulterà dovuta a seguito di istruttoria;

1. L'inadempimento relativo alla mancata regolarità della realizzazione degli uffici e la man- cata regolarizzazione del fabbricato commissionato e coordinato nella realizzazione da parte
Cont della medesima conduttrice, condannare in persona del legale rappresentante CP_2
pro tempore al risarcimento danni per euro 100.000 o quella maggiore o minore somma che verrà liquidata a seguito di istruttoria;

2. L'inadempimento relativo alla mancata riparazione del portone di ingresso della porzione di fabbricato concessa in locazione e quindi alla messa in opera di serratura di accesso tesa a garantire la sicurezza dei locali condannare PA. in persona del legale rappresentante CP_2
pro tempore al risarcimento danni per euro 15.000 o quella maggiore o minore somma che verrà liquidata a seguito di istruttoria;

3. L'inadempimento relativo alla mancata riparazione/regolarizzazione dell'impianto elettri- co della porzione di fabbricato concessa in locazione e quindi alla messa in opera e realizza- zione di impianto conforme alla normativa condannare PA. in persona del legale CP_2
rappresentante pro tempore al risarcimento danni per euro 50.000 importo necessario a rego- larizzare l'impianto elettrico o quella maggiore o minore somma che verrà liquidata a segui- to di istruttoria);
- con vittoria di spese e competenze ed onorari dei due gradi di giudizio;

Si reitera espressamente la richiesta di espletamento dell'istruttoria formulata in primo grado con memoria costitutiva e con richiesta di escussione dei seguenti testimoni sui seguenti ca- pitoli di prova:
pagina 2 di 15 1) vero che le parti si erano incontrate più volte prima della firma della scrittura del 2018 per discutere le condizioni da inserire;
Cont
2) vero che RE. aveva incaricato una propria ditta per l'esecuzione degli uffici CP_2
mentre la conduttrice doveva solo procedere al pagamento delle fatture della ditta Abitare
Verde; Co 3) vero che le fatture di Abitare verde venivano inviate alla resistente direttamente da re per il saldo;

4) Vero che avete informato più volte PA. RE. della problematica delle infiltrazioni di CP_2 acqua, della non conformità dell'impianto elettrico, della necessità di sistemare la serratura del portone di ingresso;

Cont 5) Vero che E. rispondeva che le infiltrazioni erano dovute ad eventi climatici ec- CP_2
cezionali. Cont 6) Vero che RE. mai è intervenuta per riparare il tetto del capannone, l'impianto CP_2
elettrico e il portone di ingresso;

7) Vero che i tecnici e periti hanno rilevato che i macchinari erano danneggiati da acqua e umidità; si indicano a testi i sigg.ri:

1. ex dipendente LI e residente in [...], 13 – Cantu;
Tes_1

2. Ali Persona_1
3. ; Controparte_3

4. RA Patti;

5. tutti dipendenti LI;
Persona_2

6. quale legale rappresentate di Abitare avente sede in Via IV CP_4 CP_5
Novembre, 25 10094, Giaveno (TO).
b) disponga il Giudice CTU per quantificare i danni sui macchinari ed accertare il nesso cau- sale tra infiltrazioni presenti nell'immobile locato e i danni cagionati nonché avuto riguardo alla realizzazione abusiva degli uffici, alla sistemazione dell'impianto elettrico a norma e al- la sistemazione del serraggio del portone di ingresso dell'area locata;

L'appellata CP_6
Voglia l'ecc.ma Corte d'Appello adita,
IN PRINCIPALITÀ,
pagina 3 di 15 1- rigettare la svolta impugnazione ed ogni argomentazione, domanda, eccezione ed istanza, anche istruttoria, articolata da controparte, perché infondata in fatto ed in diritto e comunque pronunciare l'improcedibilità delle domande avversarie in ragione della operatività della clausola “solve et repete” apposta nel contratto integrativo del 2018 di cui controparte invoca la validità
IN ACCOGLIMENTO DELLE ECCEZIONI RIPROPOSTE E DELLA IMPUGNAZIONE
Cont INCIDENTALE SVOLTA DA E, IN PARZIALE RIFORMA DELLA IMPUGNATA
SENTENZA,

1- affermare la valida proposizione ed ammissibilità delle domande riconvenzionali svolte da con la memoria del 1.12.2022 depositata nel primo grado di giudizio (reconventio re- CP_6
conventionis);

2- pronunciare l'improcedibilità delle domande avversarie in ragione della operatività della clausola “solve et repete” apposta nel contratto integrativo del 2018 di cui controparte invoca la validità;

3- accertare e dichiarare che la proposta contrattuale sottoscritta da nel 2018 non Pt_3
ha mai formato alcun contratto, essendo la stessa stata revocata prima della comunicazione di sua accettazione da parte di LI;

4- nell'ipotesi in cui affermasse la validità dell'accordo integrativo del gennaio 2018, accer- tare e dichiarare che LI è debitrice verso dell'importo di Euro 20.000,00 a tito- CP_6
lo di contributo acque e luce previsto nel contratto integrativo dal 2018 al 2022 (ora aumen- tato a Euro 28.000,00 in ragione della maturazione della quote riferita all'anno 2023 e 2024), pronunciare la risoluzione del contratto 2015 e del contratto integrativo del 2018 in ragione della operatività della clausola risolutiva espressa apposta nel contratto;

5- accertato e dichiarato il grave inadempimento del conduttore in relazione agli abusi edilizi
(uffici, porta d'accesso e servizi) ed all'occupazione di spazi diversi ed ulteriori rispetto a quelli locati senza titolo, pronunciare la risoluzione del contratto del contratto 2015 e del contratto integrativo del 2018 (ove ritenuto valido) per colpa ed inadempimento del Condut- tore, ed ordinare a questi il rilascio degli immobili locati liberi da persone e cose;

6- ordinare al Conduttore la rimozione, a sue esclusive spese e cure dei manufatti (uffici, porta d'accesso e servizi) ed il ripristino dei locali, nonché lo sgombero delle porzioni anti- stanti il capannone pagina 4 di 15 7- condannare il Conduttore al pagamento, sino all'effettivo rilascio dei locali, di una inden- nità di occupazione così determinata:
(i) quanto alla porzione immobiliare oggetto del contratto di locazione del 2015, in misura pari all'ultimo canone locatizio vigente, (ii) quanto alla superficie di mq. 588 occupata abu- sivamente, già oggetto di contratto ad uso transitorio cessato il 15.11.2017, nella misura di
Euro 60,00/giorno (art.4 del contratto) a far data dal 16.12.2019, (iii) quanto alle ulteriori su- perfici (mq.761) in misura pari al valore locatizio di mercato come risultante dalle tabelle
OMI, a far data dal 16.12.2019. Oltre interessi e rivalutazione dal dovuto al saldo effettivo. maggior quantificazione ritenuta di giustizia.
Con vittoria delle spese del doppio grado di giudizio.
IN VIA ISTRUTTORIA,
ContCo disporre l'ammissione dei mezzi istruttori articolati da nel primo grado di giudizio
(memoria 1.12.2022), e segnatamente
1) ammettere la prova per testi e per interpello sui seguenti capitoli di prova:
(i) vero che a gennaio 2018 la IG.ra (a quel tempo amministratore unico di Pt_3
Cont E) consegnò alla segretaria di LI ( una bozza del contratto che Persona_2
Co si rammostra (doc. 3 avversario) recante la sottoscrizione della sola IG.ra
(ii) Vero che a gennaio 2018 il IG. sottoscrisse detto accordo e ne Parte_4
consegnò una copia con la propria sottoscrizione alla PA.RE
(iii) (Vero che tra il 2018 ed il 2020 tra e LI vennero celebrate trattative per la CP_6 regolamentazione di un accordo per l'utilizzo da parte di LI di una porzione immobi- liare aggiuntiva rispetto a quella indicata nel contratto di locazione del 2015
(iv) Vero che LI incaricò il Dott. e l'Avv. Beretta di tenere tali trattative con Pt_5
la CP_6
(v) Vero che tali trattative fallirono Co (vi) Vero che in tali occasioni in persona della IG.ra contestava a LI CP_6
l'utilizzo abusivo di spazi aggiuntivi rispetto alle superfici dedotte nel contratto di locazione del 2015
Co (vii) Vero che in tali occasioni in persona della IG.ra contestava a LI CP_6
l'abusiva realizzazione di uffici e servizio igienico nei locali locati pagina 5 di 15 (viii) Vero che LI consegnò a per la prima volta, la copia firmata dell'accordo CP_6
datato gennaio 2018 (doc.3 avversario) per mezzo della pec inviata il 8.6.22 dal suo legale al legale di CP_6
(ix) Vero che il IG. ha sottoscritto in data 8.6.2022 l'accordo da- Parte_4
tato gennaio 2018 (doc.3 avversario)
(x) Vero che l'accordo datato gennaio 2018 (doc.3 avversario) prevede all'art.4 penultimo paragrafo l'obbligo per LI di versare Euro 4000,00 annui a titolo di contributo forfet- tario per le spese di corrente elettrica e per l'acqua, in aggiunta al rimborso delle spese effet- tive di consumo di corrente elettrica e dei costi di manutenzione dei carriponte acqua e luce
(xi) Vero che LI ha proceduto alla sistemazione dell'area antistante gli spazi locati
(xii) Vero che LI ha corrisposto detto contributo forfettario per gli anni 2018-2019-
2020-2021-2022
(xiii) Vero che nel 2018 LI ha realizzato degli uffici all'interno dei locali locati
(xiv) Vero che nel 2018 LI ha realizzato un servizio igienico all'interno dei locali lo- cati
(xv) Vero che LI ha realizzato una seconda porta di accesso ai locali locati
(xvi) Vero che ha autorizzato LI alla esecuzione delle opere di cui sopra CP_6
(xvii) Vero che la Conduttrice LI cura la pulizia delle grondaie e dei pozzetti di scari- co delle porzioni immobiliari locate
(xviii) Vero che a metà del 2020 ebbe a procedere all'esecuzione di alcuni interventi CP_6
manutentivi sul manto di copertura, sostenendo le spese di cui alla documentazione che si rammostra (doc.30)
(xix) Vero che il manto di copertura del capannone locato si presenta nella condizioni di cui al dossier fotografico che si rammostra (doc.32)
(xx) Vero che nel 2020 ha contestato a LI la impossibilità di eseguire la manu- CP_6 tenzione dell'impianto elettrico a causa della presenza di materiali che ostacolavano l'accesso degli addetti
(xxi) Vero che, cessato il 15.11.2017 il contratto ad uso transitorio per la superficie di mq.
588, LI ne ha dismesso l'utilizzo e lo ha riconsegnato a CP_6
(xxii) Vero che LI sta tuttora facendo utilizzo di tale superficie di mq. 588, in assenza di contratto pagina 6 di 15 (xxiii) Vero che da gennaio 2018 LI dal 2018 LI utilizza una ulteriore porzio- ne di capannone per circa mq.491, in assenza di contratto
(xxiv) Vero che dal 1.10.2019 LI utilizza, in assenza di contratto, un ulteriore spazio di mq.270
(xxv) Vero che le porzioni antistanti il capannone sono occupate da automezzi e merci di
LI
(xxvi) Vero che dal 16.12.2019 LI ha interrotto il pagamento di indennizzi a favore della Locatrice per l'occupazione di tali superfici 2) ammettere a prova contraria su CP_6
eventuali capitoli istruttori che risultassero ammessi mediante l'audizione dei testi indicati sui medesimi capitoli istruttori avversari che risultassero ammessi.
Si indicano a testi (a prova diretta e prova contraria) i signori:
residente in [...]; , residente in [...]Pt_3 CP_7
regno Corso Matteotti 223; residente in [...]; CP_8 CP_9
domiciliato in Desio, via per Cesano 46; AVV. , domiciliato in via CP_10
Carlo Prina 22 Monza;
DOTT. , domiciliato in via Dante Ali- Controparte_11
ghieri 2 Monza;
AVV. , domiciliato via Gioia 4 Meda Persona_3
3) disporsi CTU al fine di verificare la intervenuta realizzazione a cura di LI e la re- golarità sul piano urbanistico- amministrativo degli uffici, di una porta di ingresso e di un servizio igienico nei locali locati.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con ricorso al Tribunale di Monza depositato il 26.5.2022, PA. , proprietaria CP_2
di un capannone in Barlassina via Tasso 3, una cui parte era stata concessa in locazione a
, conveniva in giudizio il conduttore al fine di far accertare e dichiarare: Parte_1
- che il solo contratto di locazione attualmente efficace e vigente tra le parti era quello sti- pulato il 18.12.2015 avente ad oggetto la porzione immobiliare ivi indicata, come risul- tante dalla planimetria allegata sub “A” al predetto contratto (porzione del capannone di mq. 2985 -mq.3028 lordi, indicata in rosso nella planimetria, con diritto di passo sia pe- donale che carraio, sull'area urbana annessa indicata in giallo nella planimetria);
- che il contratto di locazione ad uso transitorio stipulato il 21.10.2016, avente ad oggetto un'ulteriore porzione di 588 mq del capannone, era spirato il 15.11.2017;
pagina 7 di 15 - che non esistevano ulteriori accordi e/o contratti validi ed efficaci tra le parti per la loca- zione e/o per la concessione in godimento, a qualunque titolo, alla LI di ulteriori porzioni del complesso immobiliare di Barlassina via Tasso 3 e che, ove sottoscritti, erano comunque inefficaci, invalidi, revocati e/o comunque nulli anche in ragione della loro mancata registrazione ex art. 1 comma 346, della Legge n. 311/2004. Il tutto con “riserva di assumere ogni ulteriore opportuna iniziativa ed azione, anche in via d'urgenza, per la risoluzione del contratto di locazione del 18.12.2015, per la liberazione degli spazi locati e di quelli ulteriori occupati abusivamente nonché per il pagamento delle indennità matu- rate e maturande per l'utilizzo illegittimo di tali spazi, oltre che per il risarcimento dei danni patiti e patiendi”.
2. Il convenuto si costitutiva in giudizio deducendo che nel gennaio 2018 le parti ave- vano sottoscritto un contratto ad integrazione del contratto di locazione iniziale avente per oggetto l'utilizzo, da parte della conduttrice, di ulteriori 1.150 mq di capannone senza au- mento del canone ma con l'onere a carico della conduttrice di realizzare all'interno del ca- pannone, a proprie spese, degli uffici che al termine della locazione sarebbero rimasti in pro- prietà alla locatrice. A seguito della sottoscrizione dell'accordo la proprietà aveva incaricato la società per la realizzazione degli uffici restando onere di LI il Controparte_12
relativo pagamento che era stato effettivamente corrisposto dalla resistente. Essendo succes- sivamente intervenuto un mutamento della compagine sociale della locatrice, quest'ultima, con comunicazione datata 16/05/2022, le aveva contestato l'illegittimo utilizzo di spazi ag- giuntivi rispetto a quelli previsti dal contratto di locazione iniziale nonché l'abusiva costru- zione in dette aree di uffici e l'illegittimo utilizzo di due-carroponte.
2.1 Deduceva, quindi, di avere contestato l'assunto di controparte rivendicando la validi- tà ed efficacia della scrittura del gennaio 2018 e di avere chiesto il risarcimento dei danni subiti a causa di infiltrazioni di acqua piovana per mancata manutenzione del capannone e chiesto la regolarizzazione degli uffici realizzati nel capannone, la messa a norma dell'impianto elettrico e del portone di accesso dell'immobile.
2.2 Concludeva, per quanto ancora interessa, domandando l'accertamento della validità ed efficacia della scrittura del gennaio 2018 e, conseguentemente, il rigetto delle domande di parte attrice. In via riconvenzionale proponeva domanda di risarcimento dei danni subiti a seguito l'inadempimento dell'obbligo di manutenzione a carico della ricorrente in merito alle pagina 8 di 15 infiltrazioni presenti sul capannone, nonché dei danni conseguenti alla mancata regolarità della realizzazione degli uffici, alla mancata regolarizzazione del fabbricato, alla mancata ri- parazione del portone di ingresso della porzione di fabbricato concessa in locazione e alla mancata riparazione/regolarizzazione dell'impianto elettrico della porzione di fabbricato concessa in locazione e quindi alla messa in opera e realizzazione di impianto conforme alla normativa.
3. Con memoria 2/12/2022 la ricorrente replicava che la scrittura del gennaio 2018 era
C Co una bozza consegnata dall'allora amministratrice di . alla segretaria di RWBILD che non era mai stata restituita sottoscritta, tanto che, successivamente, le trattative finalizzate ad un'eventuale sottoscrizione di un nuovo accordo si erano protratte senza mai giungere a con- clusione. In ogni caso il contratto era affetto da nullità perché non registrato. In via di recon- ventio reconventionis chiedeva che, in ipotesi di ritenuta validità del contratto integrativo di gennaio 2018, fosse pronunciata la risoluzione dello stesso e del contratto di locazione del
2015, cui esso ineriva, in ragione della operatività della clausola risolutiva espressa apposta in contratto all'art.17 del contratto di locazione del 2015 ed in conseguenza del mancato pa- gamento, a cura della Conduttrice, dell'indennità di € 4.000,00 annui prevista all'art. 4 del contratto integrativo del 2018. Chiedeva, comunque, che fosse accertato e dichiarato il gra- vissimo inadempimento del conduttore il quale, in violazione dei patti contrattuali e di qua- lunque principio di buona fede contrattuale, aveva realizzato, senza autorizzazione della Lo- catrice, in spregio ai patti contrattuali ed in assenza di alcuna autorizzazione amministrativa, degli uffici nonché un servizio igienico all'interno dei locali locati. Il conduttore, inoltre, oc- cupava, senza alcun titolo e contro la volontà della Locatrice, degli spazi aggiuntivi dei loca- li locati per complessivi mq. 1115 + 270; occupava, con automezzi e materiali, le aree anti- stanti il capannone, escluse dal contratto di locazione del 2015 ed anche dall'asserito contrat- to integrativo di gennaio 2018. Chiedeva, pertanto, che fosse dichiarata la risoluzione del contratto di locazione del 2015 e dell'asserito contratto di gennaio 2018, ove ritenuto vigen- te, con conseguente condanna del Conduttore al rilascio delle porzioni immobiliari locate e di quelle occupate abusivamente, libere da persone e cose, ed al pagamento, sino alla effetti- va liberazione degli stessi di una indennità di occupazione.
4. Il Tribunale, rigettate tutte le istanze istruttorie, con sentenza n. 2040 del 28/9/2023: dichiarava la nullità della “scrittura privata” del gennaio 2018; dichiarava cessati alla data pagina 9 di 15 del 15/11/2017 gli effetti del contratto 21/10/2016, ferma, invece, l'efficacia del contratto di locazione stipulato dalle parti il 18/12/2015; dichiarava inammissibili le domande proposte in via di reconventio reconventionis dalla parte ricorrente e respingeva ogni altra domanda azionata dalle parti;
dichiarava le spese di lite integralmente compensate tra le parti.
4.1 Nel motivare la decisione, il Tribunale osservava che:
a) La “scrittura privata” del gennaio 2018 era improduttiva di effetti perché nulla per di- fetto di registrazione trattandosi di scrittura modificativa che prevedeva un “aumento del canone”, sicché la convenuta non aveva titolo per occupare la porzione di immo- bile oggetto della stessa;

b) le domande svolte dalla ricorrente in via di reconventio reconventionis erano inam- missibili e, comunque, quelle fondate sull'inadempimento di obbligazioni derivanti dalla scrittura del gennaio 2018, infondate;

c) erano parimenti infondate le domande riconvenzionali proposte da RWBILD, posto che: non vi era prova dei danni ai macchinari derivanti dalle infiltrazioni di umidità lamentate da LI in quanto le relazioni di parte erano prive di valore probato- rio, la documentazione prodotta era proveniente dalla stessa LI o formata da soggetti incaricati da quest'ultima e i capitoli di prova orale erano inammissibili;
i pretesi danni “da opere irregolari”, “da mancato serraggio dei portoni di accesso” e“ da mancata conformità dell'impianto elettrico” non erano indicati in alcun modo;

d) le spese del giudizio dovevano essere compensate in considerazione della reciproca soccombenza nonché della riconducibilità ad entrambe le parti della nullità della scrittura privata del gennaio 2018
4. Avverso tale sentenza ha interposto appello affidato a due motivi. Parte_1
4.1 Con il primo motivo si duole dell'erroneità della declaratoria di nullità della scrittura del gennaio 2018. Sostiene che, trattandosi di scrittura meramente modificativa del contratto in vigore senza la previsione di aumento del canone, diversamente da quanto ritenuto al Tri- bunale, non era soggetta a obbligo di registrazione. In via cautelativa allega di avere registra- to tardivamente la scrittura con conseguente sanatoria della nullità.
4.2 Con il secondo motivo deduce che il Tribunale sarebbe incorso in errore nel rigettare la domanda di risarcimento dei danni. Il Tribunale, secondo l'appellante, avrebbe omesso di valutare ed esaminare le prove offerte e di disporre ctu, se ritenuta necessaria, per la valuta-
pagina 10 di 15 zione dei danni. Il danno ai macchinari sarebbe dimostrato dalla perizia prodotta in giudizio e chiede alla corte “di rinviare la presente causa al giudice di primo grado per l'espletamento dell'istruttoria ritenuta necessaria ai fini della domanda”.
5. L'appellata, nel costituirsi in giudizio, ha chiesto il rigetto dell'appello. In via di ap- pello incidentale ha lamentato l'erroneità della sentenza in punto alla ritenuta inammissibilità delle domande proposte in via di reconventio reconventionis. Ripropone, quindi, le domande di risoluzione dei contratti e di condanna alla messa in pristino e al rilascio dei locali nonché al pagamento di indennità di occupazione come da conclusioni riportate in epigrafe.
6. All'udienza dell'11/9/2024, alla quale l'appellante ha fatto presente che nelle more del giudizio la locatrice ha introdotto altri due procedimenti in primo grado proponendo le domande oggetto della reconventio reconventionis proposta in questo giudizio, la Corte ha disposto il rinvio all'udienza odierna per consentire alle parti di valutare la possibilità di una definizione transattiva delle vertenze pendenti. All'udienza odierna, non avendo le parti rag- giunto un accordo, la causa, all'esito della discussione, è stata decisa ed è stata data lettura del dispositivo trascritto in calce.
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7. L'appello principale è infondato.
8. Per quanto riguarda il primo motivo di impugnazione, osserva il collegio che con il contratto del gennaio 2108 le parti hanno raggiunto un accordo in forza del quale la proprie- taria ha concesso in locazione all'odierno appellante una diversa e ulteriore porzione del ca- pannone con la previsione dell'obbligo, da parte del conduttore, di eseguire opere che sareb- bero poi state acquisite dalla locatrice quale corrispettivo del godimento degli spazi e di cor- rispondere la somma di € 4.000,00 annui a titolo di contributo per la fornitura di energia elet- trica e acqua in aggiunta al rimborso delle spese effettive di consumo di corrente elettrica e dei costi di manutenzione dei carriponte.
8.1 Diversamente da quanto sostenuto dall'appellante, dunque, si tratta di un contratto di locazione (e cioè di concessione in godimento di una porzione di immobile verso corrispetti- vo) che, come ritenuto da giudice a quo, è soggetto a obbligo di registrazione ed è nullo in difetto di registrazione ai sensi dell'art. 1, comma 346, L. n. 311/2004 (secondo cui “i con- tratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti reali di godimento, di unità immobi-
pagina 11 di 15 liari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”).
8.2 Quanto, poi, all'assunto dell'appellante di avere proceduto alla registrazione tardiva della scrittura privata, va osservato che, come puntualmente eccepito dall'appellata, la prova della registrazione non è stata offerta con l'atto di appello e che la produzione effettuata con la memoria integrativa del 22/11/2024 è inammissibile perché tardiva;
il che rende superflua ogni considerazione in ordine all'assunto dell'appellata secondo cui, comunque, la registra- zione tardiva del contratto non avrebbe efficacia sanante se effettuata dopo la pronuncia di nullità del contratto.
9. Con riferimento al secondo motivo di appello, rileva il collegio che il Tribunale ha osservato che non vi è prova dei danni da infiltrazioni asseritamente subiti dai beni del con- duttore. Il giudice a quo, in particolare, ha specificamente rilevato, al riguardo, che “anche ad ammettere che lo spazio locato sia stato interessato dalle infiltrazioni di umidità lamenta- te da LI, sarebbe stato onere di quest'ultima fornire dimostrazione dei danni ai beni di cui si legge nello scritto difensivo;
prova qui del tutto assente, dal momento che i) le rela- zioni di parte valgono alla stregua di asserzioni della parte stessa, non potendosi così attri- buire ad esse alcun valore dimostrativo in relazione al tema di prova;
ii) la documentazione prodotta risulta proveniente dalla stessa LI o formata da soggetti incaricati da quest'ultima; iii) i capitoli di prova orale non sono stati ammessi per le ragioni specifica- mente indicate nell'ordinanza 10.5.2023”.
9.1 A fronte di tale motivazione, l'appellante si è limitato ad affermare che il Tribunale non avrebbe tenuto conto delle “allegazioni del conduttore consistenti in perizie di parte che hanno quantificato il danno. Successivamente sarà onere del Giudice valutare ed esaminare le prove offerte e decidere se procedere con una CTU o con l'espletamento di altre prove ma di certo la domanda non può essere rigettata per mancata prova di quanto richiesto a fronte del rigetto di tutta l'istruttoria”. Tale motivo, per la sua assoluta genericità, è inidoneo a con- futare la motivazione della sentenza impugnata e, comunque, è privo di fondamento.
9.2 Premesso, infatti, che il capannone è stato concesso in locazione “per il solo uso di deposito e/o magazzino di macchinari per la lavorazione del legno non funzionanti e non collegati alla rete elettrica e non alimentati a combustibile o similari”, deve osservarsi che il conduttore ha prodotto relazioni tecniche prive di una parte descrittiva dei beni asseritamente pagina 12 di 15 danneggiati nonché dei criteri di stima dei danni, la cui quantificazione è apodittica (v. rela- zione 8/9/2022 a firma , nella quale non sono indicati i singoli beni Persona_4
esaminati e la stima è sorretta da una motivazione talmente generica da impedirne una valu- tazione e – alla controparte – una confutazione). Né può farsi a meno di osservare, per un verso, che anche le fotografie non consentono di individuare puntualmente i beni danneggia- ti, per altro verso che, come eccepito dalla locatrice, trattandosi di macchinari usati e non funzionanti, non vi prova di quale fosse la loro condizione al momento dell'acquisto, con conseguente impossibilità di individuare con certezza la causa dei pretesi danneggiamenti.
Sotto altro profilo, poi, va osservato che, a fronte della contestazione della proprietaria se- condo cui, in occasione dell'episodio del 2020, le infiltrazioni si sarebbero verificate in una porzione del capannone occupata abusivamente, l'appellante non ha allegato elementi per dimostrare il contrario.
9.3 Il difetto di prova, ad avviso della Corte, non può essere superato con l'ammissione della prova testimoniale riproposta dall'appellante in questo grado di giudizio attesa la gene- ricità dei capitoli (da 4 a 7) riguardanti i danni lamentati;
né, non avendo il conduttore pro- ceduto a ATP, può ritenersi utilmente esperibile una c.t.u. atteso il tempo trascorso (oltre 4 anni) dall'ultimo evento dannoso e non essendovi prova che la situazione dei luoghi (e dei beni) sia rimasta immutata.
9.4 Le osservazioni che precedono rendono superfluo il rilievo che l'appellante non ha offerto prova di spese sostenute per riparazioni ed esimono, altresì, dal prendere in conside- razione le contestazioni dell'appellata in ordine alla causa (a suo dire dovuta a difetto di ma- nutenzione ordinaria delle grondaie e dei pozzetti di scarico) degli sporadici episodi di infil- trazione.
9.5 Ad analoghe conclusioni deve giungersi con riferimento alla doglianza relativa al mancato accoglimento della domanda di risarcimento dei danni “da opere irregolari”, “da mancato serraggio dei portoni di accesso” e “da mancata conformità dell'impianto elettrico”.
Sul punto la Corte ritiene condivisibile quanto osservato dal Tribunale e cioè che, in relazio- ne a tali danni, “fanno assoluto difetto - sul piano dell'allegazione, ancor prima che su quel- lo della (pur necessaria) prova - deduzioni atte a sostenere l'esistenza di danni risarcibili, non conseguendo questi in via automatica dalla (ipotetica) esistenza di “opere irregolari”, dal “mancato serraggio dei portoni di accesso” e dalla “mancata conformità dell'impianto
pagina 13 di 15 elettrico”; fermo, comunque, il rigetto delle istanze istruttorie”. Il conduttore neppure con l'atto di appello ha superato il difetto di allegazione (con l'indicazione di specifici danni ri- sarcibili), essendosi limitato a richiamare genericamente le pec e diffide inviate alla locatrice per intervenire nel ripristino di quanto lamentato e di ricevere il documento sulla regolarità degli impianti.
10. Per le ragioni sopra esposte l'appello principale deve essere rigettato.
11. È parimenti infondato l'appello incidentale proposto dalla locatrice CP_6
11.1 La conferma della sentenza impugnata in punto a dichiarazione di nullità del contrat- to del gennaio 2018 esime dal prendere in considerazione la domanda svolta da nel CP_6
punto 4) delle conclusioni trascritte in epigrafe, domanda espressamente subordinata all'accoglimento dell'appello principale (e cioè “per l'ipotesi” di affermazione della validità dell'accordo integrativo del gennaio 2018).
11.2 Per quanto riguarda le altre domande formulate dall'odierna appellante incidentale in via di reconventio reconventionis, osserva la Corte che si tratta di domande - che l'attrice si era espressamente riservata ab origine di proporre in separato giudizio e che, successivamen- te alla sentenza di primo grado, come esposto in parte narrativa, ha proposto davanti al Tri- bunale di Monza - che non possono ritenersi dovute alla necessità di assicurare all'attrice un'adeguata difesa di fronte alla domanda riconvenzionale del convenuto (di accertamento della validità del contratto del 2018 e di risarcimento dei danni) e non possono essere consi- derate ad essa consequenziali. Pertanto, come ritenuto dal Tribunale, sono inammissibili (v. cass. n. 26782/2016 che ha affermato che la cd. reconventio reconventionis - che non è un'azione autonoma - può essere introdotta esclusivamente per assicurare all'attore un'adeguata difesa di fronte alla domanda riconvenzionale o alle eccezioni del convenuto e deve essere consequenziale rispetto ad esse).
13. Avuto riguardo agli aspetti di reciproca soccombenza, ricorrono i presupposti per compensare tra le parti le spese del grado. Deve darsi atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte sia dell'appellante principale che dell'appellante incidentale dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex art. 13 co.1 quater D.P.R. n.
115/2002.


P.Q.M.


pagina 14 di 15 La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Co
contro . , nonché sull'appello incidentale proposto da Parte_1 CP_2
Cont
avverso la sentenza del Tribunale di Monza n. 2040/2023, pubblicata in data CP_2
28/09/2023, così provvede:

1. rigetta l'appello principale;

2. rigetta l'appello incidentale;

3. compensa tra le parti le spese di lite;

4. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante princi- pale e dell'appellante incidentale dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unifica- to ex art. 13 co.1-quater D.P.R. n. 115/2002.
Così deciso, in Milano il 05/02/2025
Il Presidente est.
Roberto Aponte
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