TRIBUNALE DI MESSINA - I sezione Civile
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Nella persona del Giudice Unico Onorario GOT Avv. Onofrio Natoli, ha emesso ai sensi dell'art. 281 sexies cpc, dando lettura del dispositivo in udienza con contestuale concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione (cfr. in generale art. 132 n. 4 cpc), la seguente
SENTENZA
NELLA CAUSA CIVILE ISCRITTA AL N. RG 2626 \2021
TRA
, nato a [...] il [...] ed ivi residente in Parte_1
VIA MARCO POLO, 232/A 98125 MESSINA ITALIA , C.F. C.F._1
, rappresentato e difeso dall'Avv. SOTTILE GABRIELE , ricorrente-attore,
CONTRO
, nato a [...] il [...] e residente in [...]CP_1
CARMINE PALAZZINA A SCALA B INTERNO 7, 41 98125 MESSINA ITALIA,
C.F. , rappresentato e difeso dall'Avv. MEZZASALMA C.F._2
MARIATERESA, resistente-convenuto.
OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso .
Sfratto per morosita - fase successiva.
PRECISAZIONE DELLE CONCLUSIONI
I procuratori presenti discutono la causa illustrando brevemente le conclusioni, così come da verbale di udienza di cui la presente sentenza costituisce parte integrante, richiamandosi a quelle già rassegnate in atti. Quindi
IN FATTO ED IN DIRITTO Con l'atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale richiesta di ingiunzione di pagamento del 22.3.21, parte istante premetteva e documentava: di aver locato alla controparte l'immobile uso diverso sito in Messina villaggio Contese via Marco polo
231, giusto contratto registrato del 2.3.98, per il canone allora pattuito di lire 400.000 mensili, pari alle attuali € 230,00 mensili;
che il conduttore si rendeva moroso per 84 mensilità, per il corrispondente importo di € 19.320,00. Chiedeva quindi al Tribunale voler: convalidare l'intimato sfratto, dichiarando risolto il contratto di locazione, ovvero emettere ordinanza non impugnabile di rilascio, e con l'emissione di decreto- ingiuntivo per il suddetto importo.
Controparte si costituiva con comparsa del 26.4.21 sostenendo: la nullità del contratto di locazione per l'omessa registrazione della proroga dello stesso;
che la bottega di che trattasi versava in evidente stato di fatiscenza, causato da enormi infiltrazioni e quant'altro, per come documentato giuste allegazioni fotografiche. Chiedeva quindi al
Tribunale voler: dichiarare la detta nullità, rigettando le avverse richieste;
in subordine eccepiva l'inadempimento ex adverso stante le condizioni dell'immobile, o comunque una riduzione del canone in ragione della sua minore usufruizione.
In esito alla prima udienza del 25.5.21, con provvedimento depositato il 28.5.21, questo got rilevava che la nullità del contratto per posizioni maggioritarie era da valere solamente per la prima scadenza, con gli adempimenti fiscali di rinnovo che peraltro potevano essere opera di entrambe le parti;
che l'eventuale diritto alla riduzione del canone non poteva pronunciarsi in esito alla prima disamina sommaria. Disponeva quindi il rilascio dell'immobile ex art. 665 cpc, in uno al mutamento di rito e previa assegnazione alle parti del rituale termine per l'avvio della procedura di mediazione.
Alla successiva udienza del 24.1.23 parte convenuta dava atto dell'esito infruttuoso della procedura di mediazione, chiedendo termine per l'integrazione degli atti. Parte attrice invece chiedeva potersi decidere il giudio, di natura documentale. Con la memoria integrativa del 10.2.22 parte istante rilevava come la mediazione si concludeva negativamente per assenza della parte, pur avendo la stessa avviato parimenti istanza in tal senso. E che nel mese di gennaio 2022, dopo il primo accesso dell'Ufficiale Giudiziario del 17.11.21, parte convenuta aveva rilasciato l'immobile, restando però debitore per canoni per il totale aggiornato di € 21.620,00, e che la stessa non poteva dolersi dello stato dell'immobile, in suo possesso sin dal 1998. Controparte stesso mezzo insisteva sulle proprie posizioni, aggiungeva l'eccezione di prescrizione dei canoni. “più vetusti”, e insisteva per la declaratoria della nullità “funzionale” del contratto. Nel contrasto tra le parti anche all'udienza del 24.1.24, con provvedimento del 26.1.24 questo got rilevava che la causa appariva matura per la decisione, vertendo su questioni interpretative in diritto e con quanto eventualmente poteva definirsi in via equitativa. Fissava quindi -motivatamente- l'odierna udienza di precisazione conclusioni, discussione orale e decisione del giudizio ex art. 281 sexies cpc.
In punto di decisione, richiamato quanto ut supra quale motivazione in parte a qua, va innanzitutto pronunziata la cessazione della materia del contendere in ordine al rilascio dell'immobile, intervenuto nelle more del giudizio. Per il resto ad integrazione del confermato provvedimento del 28.5.21 non è dato riferire altro circa l'eccezione di nullità ”funzionale” del contratto in relazione alla mancata registrazione della proroga, posto che per posizioni giurisprudenziali la nullità secca si ricollega alla mancata registrazione ab initio del contratto, il chè non è nel caso di specie, salvo sempre che anche parte convenuta poteva procedervi, ovvero con salvezza delle eventuali sanzioni fiscali\pecuniarie a carico di chi di ragione ed in separata sede amministrativa. Non vi
è poi prova del dedotto inadempimento del proprietario in ordine alle condizioni dell'immobile in detenzione da parte del conduttore dal 1998, per come infra per quel che concerne la domanda di riduzione del cacone. In proposito, va detto che a prescindere se tale istanza sia provata o meno (l'immobile appare nelle condizioni di cui alla produzione fotografica di parte convenuta, raffiguranti pessime condizioni di manutenzione presumibilmente dopo il rilascio e anche l'indicazione esterna della ditta, in carenza di contestazioni sul punto), va osservato che giuste sottoscrizioni del contratto di locazione l'immobile all'epoca risultava in “buone condizioni” e che il conduttore doveva provvedere alla sua manutenzione ordinaria (rif. Art. 7), il chè non sembra dalle stesse foto. Ragion per cui si ritiene una sorta di compensazione tra dette evenienze ed evidenze.
La quantificazione del dovuto può quindi fissarsi in € 21.620,00 (somma peraltro non specificatamente contestata in punto di conteggio), a carico di parte convenuta, non in questa sede con ingiunzione di pagamento. Nulla infine può attribuirsi o imputarsi circa la procedura di mediazione in termini negativi, avviata comunque da entrambe le parti.
Quanto alla regolamentazione delle spese processuali, dato atto di quanto sinora, si ritiene giusto ed equo compensarle per 1\3, con i restanti due terzi a carico del convenuto, liquidandole in tale proporzione come in dispositivo.

PQM

Il Tribunale, in persona del sottoscritto GOT, sentiti i procuratori delle parti e definitivamente pronunziando sulla domanda proposta da nei Parte_1
confronti di ogni diversa istanza, difesa e deduzione disattesa od CP_1
assorbita, così provvede:

1-dichiara cessata la materia del contendere in ordine al rilascio dell'immobile, intervenuto nelle more del giudizio;

2-dipone che il convenuto corrisponda all'attore l'importo di € 21.620,00 per canoni arretrati, oltre interessi di legge dal dì al soddisfo;

3-compensa per 1\3 le spese di liti, condannando il convenuto alla rifusione dei restanti
2\3 a favore dell'attore, liquidandole in tale proporzione in € 135,00 per spese vive ed in € 1.100,00 per compensi, oltre rimborso forfettario, IVA e CPA se dovute.
Così deciso in Messina al termine della Camera di Consiglio in calce all'udienza del
24.9.2024 .
IL GOT