CORTE DI APPELLO DI ROMA
Sezione VI civile
R.G. 4529/2022
All'udienza collegiale del giorno 01/10/2025 ore 12:35
Presidente Dott. Antonio Perinelli
Consigliere Dott. Raffaele Miele
Consigliere Relatore Dott. Elena Maria Guida

Chiamata la causa
Appellante/i
Parte_1
Avv. PAOLETTI ANNA RITA presente
Appellato/i
ROMA Controparte_1 Controparte_2
Avv. PASSARETTI LOREDANA avv. Bava in sost
ROMA Controparte_1 Controparte_3
[...]
***
La Corte invita le parti presenti a precisare le conclusioni ed alla discussione orale ex art 281 sexies cpc.
Le parti discutono riportandosi ai propri atti difensivi
La Corte trattiene la causa in decisione
IL PRESIDENTE
Dr Antonio Perinelli
Martina Bianchi
Assistente giudiziario

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE composta dai magistrati dott. Antonio Perinelli - Presidente dott. Raffaele Miele - Consigliere dott.ssa Elena Maria Guida – Giudice ausiliario est. all'udienza del 1° ottobre 2025 ha pronunciato ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c. la seguente
S E N T E N Z A definitiva nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 4529 del registro generale degli affari contenziosi dell'anno 2022, vertente tra
- nato a [...] il [...] (c.f. ) Parte_1 C.F._1
elettivamente domiciliato in Roma, Via A. Casella 16, presso l'Avv. Anna Rita
Paoletti ), che lo rappresenta e difende Email_1
giusta procura in atti, - APPELLANTE
e
- SUPERCONDOMINIO di Via Sebastiano Satta n. 18/20 (c.f. , P.IVA_1
amministrato dalla in persona del Controparte_4
suo legale rappresentante p.t., con sede legale in Roma, Via delle Fresie n. 32, ed ivi elettivamente domiciliato alla Via Appia Nuova n. 59, presso l'Avv. Loredana
SA (c.f. , fax 06/36088875, C.F._2
,), che lo rappresenta e difende giusta Email_2
delega in atti, - APPELLATO nonchè
-CONDOMINIO di Via Sebastiano Satta nn. 18/20 – Fabbricato C,
-APPELLATO CONTUMACE

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
§.1. Con atto di citazione notificato a mezzo pec in data 26.07.2022, Parte_1
ha proposto appello avverso la sentenza definitiva del Tribunale ordinario di
Roma n.1328/2022, pubblicata in data 27.01.2022, non notificata, resa nel giudizio di primo grado dal medesimo appellante promosso nei confronti del
, in Roma e del Controparte_5
via Sebastiano Satta 18/20 in Roma. Controparte_2
§.2. I fatti di causa sono esposti nella sentenza impugnata come qui di seguito viene riportato.
« e con distinti ricorsi per accertamento tecnico Parte_2 Parte_1
preventivo hanno esposto che i loro immobili, entrambi posti al piano seminterrato, erano interessati da infiltrazioni provenienti dalla sovrastante copertura appartenente al Supercondominio di via Sebastiano Satta 20.
Successivamente hanno introdotto il presente giudizio di merito con il quale hanno chiesto la condanna del convenuto al risarcimento dei danni ed alla effettuazione dei lavori indicati come necessari per rimuovere la causa delle infiltrazioni. ha convenuto prima il Condominio di via Sebastiano Parte_1
Satta 20 e successivamente all'esito delle difese di quest'ultimo il contraddittorio
è stato integrato nei confronti del Supercondominio di via Satta. Il
convenuto si è costituito in entrambi i giudizi. Rispetto alle Controparte_2
domande di ha contestato la legittimazione passiva e la Parte_2
quantificazione del danno e in particolare le richieste avanzate a titolo di mancato godimento. Nei confronti di invece, ha preliminarmente Parte_1
eccepito che nel corso del procedimento per Atp questi aveva conciliato la lite a condizione che il effettuasse i lavori volti al ripristino Controparte_2 dell'immobile dell'attore nonché alla eliminazione dell'origine del danno. Ha esposto di avere ottemperato a quanto indicato nella transazione sia pure con un lieve ritardo che non giustificava la risoluzione dell'accordo. Ha concluso per il rigetto di entrambe le domande. I due giudizi di merito sono stati riuniti e trattenuti in decisione all'esito dello svolgimento di attività istruttoria».
§.3. L'adito Tribunale, con detta sentenza, ha così deciso in relazione alla posizione di : «1) Respinge le domande avanzate da;
Parte_1 Parte_1
2) […]; 3) […]; 4) […]; 5) Condanna al pagamento in favore del Parte_1
Condominio di Via Satta delle spese di lite che liquida in €. 2.500,00 per compensi oltre Iva e Cpa e rimborso spese generali, con distrazione;
6) Compensa le spese tra e il convenuto». Parte_1 Controparte_2
§.4. La decisione, in relazione alla posizione di è motivata come Parte_1
qui di seguito riportato.
«Con riferimento alla domanda avanzata da il Parte_1 Controparte_2
ha eccepito l'avvenuta conciliazione della lite e in subordine contestato la quantificazione dei danni. L'eccezione di transazione della lite risulta fondata.
Nella memoria ex art. 183 VI co. Cpc n. 1 l'attore a fronte della eccezione, Pt_1
ha dedotto unicamente che l'accordo era limitato al giudizio per accertamento tecnico preventivo ovverosia alle modalità di esecuzione dei lavori all'interno dell'immobile danneggiato dalle infiltrazioni e non anche al risarcimento dei danni subiti in conseguenza del perdurante comportamento omissivo del convenuto. Solo successivamente il ha posto l'accento anche sul carattere Pt_1
essenziale del termine per il compimento dei lavori, apposto nel verbale di accordo, e nel suo mancato rispetto. In punto di fatto deve premettersi che la realizzazione dei lavori di rimozione della origine delle infiltrazioni e di ripristino dell'immobile del emersa dalla istruttoria espletata e, peraltro, non è stata Pt_1
oggetto di specifiche contestazioni. Il contenuto dell'accordo non può essere, come sostiene il limitato ai soli lavori di ripristino. Manca, infatti, nel Pt_1
verbale di accordo una espressa limitazione a singoli aspetti e neppure una esclusione del danno da mancato guadagno;
anzi, il ricorso per Atp indica specificamente tra i pregiudizi sofferti ed oggetto del tentativo di conciliazione, cui è teso per definizione l'azione ex art. 696 bis cpc, anche il mancato godimento
e la restituzione dell'appartamento da parte del conduttore. Pertanto, nel verbale di accordo sottoscritto nel corso delle operazioni peritali deve ritenersi compreso Con ogni profilo di danno oggetto del giudizio per e del successivo procedimento di merito. Con riferimento invece al ritardo nella realizzazione dei lavori rispetto
a quanto previsto nell'accordo (i lavori sono stati appaltati nel dicembre 2018 e ultimati nel marzo 2019, mentre nell'accordo l'impegno era al completamento delle opere entro il 30 settembre 2018), si rileva che secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione a determinare l'essenzialità di un termine non sono sufficienti le sole espressioni usate dalle parti ma è necessario valutare se queste nell'accordo raggiunto hanno inteso collegare il rispetto del termine ad un interesse specifico tale che la prestazione resa successivamente non avrebbe prodotto l'utilità economica perseguita. In altre parole, l'essenzialità del termine non può ritenersi sussistente quando non risulta, né da specifiche indicazioni delle parti, nè dall'oggetto del negozio, che l'utilità economica del contratto andrebbe perduta se la prestazione non venisse eseguita entro una certa data.
(Cass. 1629/87; 2870/83, 3678/89; 3645/07). Ne1 caso di specie non sono state dedotte ragioni, nè 1e stesse sono desumibili dall'accordo conciliativo, per le quali i 5 mesi di ritardo nel completamento dei lavori avrebbe reso questi inidonei
a soddisfare l'interesse del Quest'ultimo, peraltro, ha consentito anche allo Pt_1
svolgimento del ripristino nel proprio appartamento con ciò manifestando la volontà di ricevere la prestazione oggetto dell'accordo. In ragione di quanto premesso le domande avanzate dal devono essere dichiarate inammissibili. Pt_1
[…]. Il deve essere condannato al pagamento delle spese di lite in favore Pt_1
del Condominio di via Satta, erroneamente chiamato in giudizio pur avendo avuto la parte attrice piena conoscenza dello stato dei luoghi all'esito del procedimento di Atp. Nella quantificazione dei compensi si tiene conto del fatto che la questione della legittimazione passiva è diventata pacifica immediatamente dopo la costituzione delle parti. Ricorrono evidenti ragioni per compensare le spese di lite tra il e il , atteso che al momento della introduzione Pt_1 Controparte_2
del giudizio i lavori al cui svolgimento l'ente si era impegnato non erano ancor iniziati».
§.5. Con l'atto di appello, ha chiesto accogliersi le seguenti Parte_1
conclusioni: « - IN VIA PRINCIPALE: Condannare il convenuto
00159 ROMA in persona Controparte_7
dell'Amministratore p.t. legale Controparte_8
rappresentante p.t., , a corrispondere al Sig. la CP_9 Parte_1
somma di € 32.000,00 ovverosia il canone mensile di locazione dal mese di febbraio 2015 alla data di notifica dell'atto di citazione (1.000,00 x 32 mensilità), oltre ad € 3.289,15 per rimborso spese della CTU, o quella diversa che verrà quantificata in corso di causa, oltre ad interessi legali e rivalutazione monetaria, secondo domanda già svolta in primo grado;
- IN VIA GRADATA: nel denegato
e non creduto caso di non accoglimento della domanda risarcitoria, riformare la sentenza di primo grado nel capo in cui, disattendendo il verbale di conciliazione sottoscritto dalla parte appellata , non ha previsto la Controparte_2
condanna di quest'ultimo alla rifusione delle spese di CTU in favore dell'appellante, nonostante espressa previsione pattizia;
IN VIA
ULTERIORMENTE GRADATA: riformare la sentenza di primo grado nel capo in cui impone la condanna alle spese processuali in favore del FABBRICATO C, in accoglimento delle motivazioni svolte sul punto. Con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio e del precedente giudizio proposto ex art. 669 bis
c.p.c.».
L'appellato Roma, Controparte_10
costituitosi con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 30.11.2022, ha resistito all'appello e ne ha chiesto il rigetto, con vittoria delle spese di lite. Non si è costituito ed è stato dichiarato contumace il Condominio di Via
Sebastiano Satta nn. 18/20 – Fabbricato C, in Roma.
§.6. All'odierna udienza, sono comparsi i difensori delle parti costituite i quali hanno precisato le conclusioni, riportandosi ai rispettivi scritti, e hanno discusso oralmente la causa.
§.7. In via pregiudiziale va disattesa l'eccezione di inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art.342 c.p.c., considerato che la norma non prescrive l'uso di formule sacramentali o predefinite per la redazione dell'atto di appello, ma richiede che dalla lettura dell'atto nel suo complesso sia possibile identificare con immediatezza quali siano le parti del provvedimento impugnato di cui si chiede la modifica, le specifiche ragioni in fatto e in diritto che stanno alla base di tale richiesta, il risultato finale che parte appellante vuole conseguire trasfuso nelle conclusioni, elementi tutti rinvenibili nello specifico atto di impugnazione, come evincibile dai motivi di seguito riportati.
§.8. Tuttavia l'appello, che contiene quattro motivi, è solo parzialmente fondato.
§ 8.1. Con il primo motivo d'impugnazione, deduce «Difetto ed Parte_1
errore della motivazione nel capo afferente il rigetto della domanda del Sig.
Violazione e falsa applicazione dell'art. 1457 c.c.». Pt_1
Ad avviso dell'appellante, il primo giudice avrebbe fondato il proprio convincimento su una errata ricostruzione e valutazione dei fatti e delle risultanze istruttorie documentali che lo avrebbero indotto a ritenere che «il termine per
l'esecuzione dei lavori a carico del non sarebbe stato Controparte_2
essenziale quando, invece, al contrario, l'essenzialità del termine finale, determinato con data certa, emergerebbe dallo stesso verbale di conciliazione accettato e sottoscritto dalle parti all'esito di procedimento giudiziale»; senza tener conto, peraltro, che il Supercondominio aveva iniziato i lavori di ripristino solo successivamente alla notifica dell'atto introduttivo del giudizio.
La censura non coglie nel segno. La sentenza impugnata risulta, invero, adottata in conformità ai principi che regolano l'accertamento della essenzialità o non del termine per l'adempimento e della sussistenza di un'ipotesi di rinuncia tacita al termine, ove ritenuto essenziale.
Costituisce principio di diritto reiterato nel tempo (come peraltro ricordato dallo stesso appellante) quello secondo cui «l'accertamento dell'essenzialità del termine per l'adempimento, ex art. 1457 c.c., costituisce un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito - la cui valutazione è insindacabile in sede di legittimità, se sorretta da una motivazione congrua ed immune da vizi logici e giuridici - da condurre, oltre che alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti (quale, ad esempio, "entro e non oltre"), tenendo soprattutto conto della natura e dell'oggetto del contratto» (Cass. n.10353 del 01.06.2020; conforme tra le tante: Cass. n.32238 del 10.12.2019), di modo che risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità prefissatasi nel caso di conclusione del negozio, oltre la data concordata (Cass. n.14426 del 15.07.2016).
E' stato, tuttavia chiarito che, in ogni caso, «la previsione di un termine essenziale per l'adempimento del contratto, essendo posta nell'interesse di uno o di entrambi i contraenti, non preclude alla parte interessata di rinunciare, seppur tacitamente, ad avvalersene, anche dopo la scadenza del termine, così rinunciando altresì alla dichiarazione di risoluzione contrattuale» (Cass. n. 20052 del 22.07.2024; conformi tra le tante: Cass. n. 11068 del 05.04.2022; Cass. n.32238 del
10.12.2019; Cass. n.8733 del 09.09.1998); con la precisazione che la rinuncia tacita può desumersi da fatti univoci e indicativi della circostanza che il creditore accettando l'adempimento tardivo del debitore abbia ritenuto più conforme ai propri interessi l'esecuzione del contratto che non la risoluzione di diritto del medesimo (cfr. tra le altre, Cass. n. 2720 del 04.02.2009; Cass. n. 16880 del
05.07.2013) e che la stessa rinuncia può intervenire anche dopo la scadenza successiva ai tre giorni di cui all'art. 1457 c.c. (cfr. Cass. n.8881 del 03.07.2000).
Ebbene, nel caso in esame, le argomentazioni del primo giudice posso essere pienamente condivise sia per quanto riguarda l'accertamento della non essenzialità del termine sia, in ogni caso, per quanto attiene la verifica della sussistenza di un rinuncia tacita al termine.
Sotto il primo profilo, appare evidente che le parti, oltre a non aver fatto uso di espressioni specifiche ed inequivoche, non abbiano inteso riconoscere l'essenzialità del termine prefissato, non riscontrandosi elementi che possano far ritenere che senza la stretta osservanza di detto termine esse non sarebbero addivenute all'accordo conciliativo. Piuttosto, è proprio il comportamento assunto da entrambe le parti a dare contezza della non essenzialità del termine indicato: da un lato, il che non solo ha realizzato i lavori in ritardo, ma li Controparte_2
aveva addirittura appaltati quando erano trascorsi già circa tre mesi dalla scadenza del termine dell'accordo; dall'altro lato, il he ha consentito la realizzazione Pt_1
in ritardo dei lavori di ripristino del proprio appartamento, senza nulla opporre, e ne ha accettato la consegna;
neppure risulta che egli abbia chiesto la risoluzione dell'accordo neanche con l'atto introduttivo del giudizio.
Sicchè, la rilevanza che il termine ha assunto nel quadro complessivo dell'operazione negoziale non appare rivestire carattere di essenzialità, tenuto conto della reale volontà delle parti, desumibile dall'atteggiamento già descritto,
e del loro evidente interesse all'esecuzione del contratto e della persistente sua utilità, anche oltre il termine pattuito.
A ciò va aggiunto, sotto diverso profilo, che il particolare contegno assunto dall'odierno appellante successivamente alla scadenza del termine appare configurare un'ipotesi di rinuncia tacita ad avvalersi della risoluzione automatica conseguente alla scadenza del termine fissato per l'adempimento al 30 settembre
2018. Costituisce, invero, principio di diritto reiterato nel tempo quello alla stregua del quale la rinuncia ad avvalersi del termine essenziale può ben risultare da facta concludentia (cfr. Cass. n.8733/1998).
§.8.2. Con il secondo motivo di appello, ha chiesto la riforma della Parte_1
sentenza gravata per omessa statuizione relativa al rimborso delle spese di CTU sostenute nel procedimento di accertamento tecnico preventivo, come, invece, espressamente previsto nell'accordo conciliativo.
La censura merita accoglimento.
Risulta infatti dalla documentazione di causa che il Supercondominio, con l'accordo del 21.06.2018, aveva assunto, tra gli altri, l'ulteriore obbligo di rimborsare le spese sostenute dal per il compenso corrisposto al consulente Pt_1
tecnico d'ufficio in euro 3.289,15. L'appellato non ha dimostrato di aver adempiuto anche a tale obbligo né risultano contestazioni in relazione al mancato versamento dell'importo al c.t.u.
Consegue che il deve essere condannato al versamento in Controparte_2
favore di della somma di euro 3.289,15. Su tale importo devono Parte_1
essere calcolati gli interessi nella misura legale a decorrere dalla data della presente sentenza sino all'effettivo soddisfo.
§.8.3. Col terzo motivo di appello, censura la sentenza gravata per Parte_1
omessa statuizione sul quantum della domanda di risarcimento del danno.
Deduce, in particolare, che tutti i testi escussi in primo grado hanno confermato, oltre che la presenza dell'ammaloramento dei luoghi, anche il conseguente mancato utilizzo dell'immobile fortemente danneggiato dalle infiltrazioni tanto da indurre il conduttore dell'epoca a risolvere anticipatamente il contratto di locazione in essere. Il Tribunale, invece, non avrebbe tenuto conto di tali circostanze (desumibili anche documentalmente) ed avrebbe omesso di pronunciarsi sui danni subiti a titolo di mancato guadagno, avendo erroneamente ritenuto non essenziale il termine indicato nell'accordo di conciliazione.
La censura, per come proposta, appare inammissibile in quanto non coglie con specificità le chiare argomentazioni della decisione impugnata sul punto.
Il Tribunale non ha, invero, rigettato le domande formulate da solo Parte_1
sulla base della accertata natura non essenziale del termine e della successiva realizzazione dei lavori, ma ha considerato, in relazione all'oggetto ed alla sua ampiezza, che l'accordo transattivo intercorso inter partes non poteva ritenersi circoscritto alle sole opere di ripristino, non avendo le parti inteso limitare soltanto a tale voce di danno la volontà conciliativa. Cosicchè, ritenuto compreso nel Con verbale di accordo «ogni profilo di danno oggetto del giudizio di e del successivo giudizio di merito» (cfr. sentenza impugnata pag.3,) l'appellante avrebbe dovuto confutare tale accertamento ed esporre le ragioni per le quali la domanda era da ritenersi fondata perché, ad esempio, la reale intenzione delle parti, desumibile dall'intero contesto contrattuale, era stata proprio quella di escludere il danno derivante dalla inutilizzabilità del locale danneggiato. Il che non è stato.
§.8.4. Il quarto motivo di appello, con il quale censura la condanna Parte_1
alle refusione delle spese di lite in favore del Parte_3
, è infondato avendo il Tribunale statuito motivatamente sulla base
[...]
dei principi espressi dall'art.91 c.p.c., riducendo, peraltro, l'importo della quantificazione.
In definitiva, l'appello può essere solo parzialmente accolto in relazione alla condanna dell'appellato al pagamento in favore di Controparte_2 Pt_1
delle spese da questi sostenute per il compenso al c.t.u. in conformità delle
[...]
pattuizioni contenute nel verbale di accordo del 21.06.2018.
§.9. In considerazione dell'esito complessivo del giudizio, le spese del doppio grado e del procedimento di accertamento tecnico preventivo sono compensate nella misura di ¾ e poste per la restante parte a carico del , e Controparte_2
sono liquidate come in dispositivo secondo i parametri di cui al D.M. n. 147 del
13/08/2022 (valore effettivo della causa: euro 3.289,15 tabelle 2, 9 e 12, scaglione
2°, compensi medi, con esclusione per il giudizio di appello, della fase istruttoria non espletata) in favore dell'appellante.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_1
avverso la sentenza definitiva del Tribunale ordinario di Roma n.1328/2022 pubblicata in data 27.01.2022, così provvede: a) accoglie parzialmente l'appello; per l'effetto, in parziale riforma della sentenza impugnata, che conferma nel resto, condanna il Supercondominio via Sebastiano
Satta 18/20 in Roma, in persona del suo legale rappresentante p.t., al pagamento in favore di della somma di euro 3.289,15, oltre interessi nella Parte_1
misura legale a decorrere dalla data della presente sentenza sino all'effettivo soddisfo;

b) compensa nella misura di ¾ le spese processuali del giudizio di merito e del procedimento di a.t.p.; condanna il Supercondominio via Sebastiano Satta 18/20 in Roma, in persona del suo legale rappresentante p.t., alla rifusione, in favore di della restante parte che liquida, quanto al procedimento di Parte_1
istruzione preventiva, in euro 64,75 per esborsi ed euro 584,00 per compensi;
quanto al primo grado, in euro 189,75 per esborsi e in euro 638,00 per compensi;
quanto al secondo grado, in euro 194,25 per esborsi ed euro 481,00 per compensi, oltre, per procedimento a.t.p. ed entrambi i gradi di merito, rimborso forfettario
15%, cpa ed iva nella misura di legge.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 1° ottobre 2025.
Il Giudice Ausiliario est. Il Presidente
Elena Maria Guida Antonio Perinelli