REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Napoli - ottava sezione civile - in persona dei magistrati
Dr. Alessandro Cocchiara Presidente
Dr. Antonio Quaranta Consigliere
Dr. Alberto Canale Consigliere est.
riunita in camera di consiglio, ha pronunziato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa in grado di appello iscritta al n. 269 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2020 con
OGGETTO: risarcimento danni da cose in custodia e vertente
TRA
sito in Pozzuoli alla Via P. A. Allodi n. 94 (P. Iva , in Parte_1 P.IVA_1
persona dell'amministratore elettivamente domiciliato in Pozzuoli alla via Parte_2
Terracciano n. 28 presso l'avv. Antonio Viola (C.F.: ) da cui è rappresentato e difeso in CodiceFiscale_1
virtù di procura alle liti in calce all'atto di appello.
APPELLANTE
E
(CF: ) elettivamente domiciliato in Napoli al Corso Vittorio Controparte_1 CodiceFiscale_2
Emanuele n. 112 presso l'avv. Dario Cimmino (CF: da cui è rappresentato e difeso in CodiceFiscale_3
virtù di procura prodotta in allegato alla comparsa di costituzione in appello depositata telematicamente.
APPELLATO
CONCLUSIONI
PER L'APPELLANTE: “L'avv. Antonio Viola per il DO appellante si riporta all'atto di appello ed alle
conclusioni, anche istruttorie, ivi rassegnate. In via istruttoria conclude perché l'Ecc.ma Corte di Appello voglia
ammettere la prova per testi così come articolata, nonché disporsi consulenza tecnica di ufficio per gli
accertamenti e valutazioni di cui all'atto di appello. Nel merito conclude per l'integrale accoglimento
pagina 1 di 14 dell'appello perché in riforma dell'impugnata sentenza vengano rigettate le domande proposte da CP_1
nei confronti del perché inammissibili, improponibili, infondate ed in ogni caso estinte per
[...] Parte_1
intervenuta prescrizione ex artt. 2946 e 2947 c.c. e perché venga accolta la domanda riconvenzionale proposta
in primo grado dalla convenuta e riproposta con il presente gravame con vittoria di spese, diritti e onorari di
giudizio di entrambi i gradi con attribuzione al procuratore anticipatario. Chiede assegnarsi la causa a
sentenza con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.”.
PER L'APPELLATO: “L'avv. Dario Cimmino, per l'appellato sig. , impugna e contesta le avverse CP_1
domande; chiede l'accoglimento delle conclusioni già rassegnate in atti e chiede che la causa vada a sentenza
con i termini di legge”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con citazione notificata il 18.07.2016 , proprietario di un alloggio ubicato al secondo Controparte_1
piano del , ha dedotto che il proprio immobile era interessato da Parte_1
infiltrazioni provenienti dal lastrico di copertura dell'edificio condominiale come attestato dall'a.t.p. espletato
ante causam dall'arch. che stimava in € 15.100,00 il costo delle riparazioni. CP_2
A tale importo erano da aggiungere le spese di trasloco dei mobili, da liquidare in € 3.000,00, e quelle da sostenere per ottenere la disponibilità di altra abitazione durante il tempo occorrente per l'esecuzione dei lavori, da determinare in altri 3.000,00 euro, risultando il cespite inabitabile ed in condizioni pericolose per la salute e l'incolumità dei suoi abitanti. Tanto premesso l'istante ha convenuto innanzi al Tribunale di Napoli il chiedendone la condanna al risarcimento degli anzidetti danni da Parte_1
liquidare in complessivi € 26.000,00.
Il DO, costituitosi tempestivamente in giudizio, ha chiesto il rigetto della domanda deducendo che, come accertato dallo stesso a.t.p. invocato da controparte, il fenomeno infiltrativo era presente sin dalla costruzione dell'edificio ad opera della di cui l'attore era stato socio fondatore e Parte_1
consigliere di amministrazione. Già al momento della realizzazione degli alloggi sociali l'edificio aveva infatti presentato degli evidenti vizi costruttivi tant'è che la Cooperativa aveva intentato una causa contro la ditta costruttrice ottenendo il riconoscimento di danni per £.

1.780.000.000 che non erano stati mai conseguiti a causa del fallimento dell'appaltatore dichiarato nel 1995.
I danni di cui si chiedeva il ristoro erano dunque preesistenti all'acquisto della proprietà dell'immobile pagina 2 di 14 da parte dell'attore che non era legittimato a reclamarli avendo ottenuto l'assegnazione dell'appartamento solo in data 17.06.08 con la piena consapevolezza delle condizioni dello stesso e dei lastrici solari. L'istante era inoltre corresponsabile dei danni subiti in quanto il , con delibera del 30.11.10 adottata all'unanimità in Parte_1
un'assemblea in cui era presente anche l'attore, si era così espresso: “L'assemblea manifesta l'unanime volontà
di intervenire al recupero delle parti comuni del fabbricato condizionato alla vendita dei locali di proprietà
della Cooperativa in quanto non tutti i condomini hanno la disponibilità economica”.
Il aveva inoltre contribuito attivamente alla produzione dei danni in questione posando in CP_1
opera, sul lastrico solare dell'edificio, un grosso serbatoio d'acqua al servizio del proprio immobile, solo di recente rimosso, determinando in tal modo un aggravamento delle già precarie condizioni della copertura attraverso i molteplici buchi praticati sulla sua superficie per ancorare al suolo tale manufatto.
Il ha ancora eccepito la prescrizione del diritto al risarcimento dei danni e la loro eccessiva Parte_1
quantificazione da parte del c.t.u. proponendo, subordinatamente all'accoglimento della pretesa risarcitoria, una domanda riconvenzionale volta a sentir: “accertare e dichiarare l'obbligo dell'attore, nella sua veste di
condomino, al pagamento, rispetto alle quote millesimali di pertinenza e comunque secondo i riparti di cui
all'art. 1123 del codice civile, della quota cedente a proprio carico quale condomino, del presunto danno
riconosciuto”.
Il tribunale, concessi i termini di cui all'art 183 co. 6 c.p.c., ha ritenuto la causa matura per la decisione e, disattese le richieste istruttorie del , ha fissato l'udienza di precisazione delle conclusioni per poi Parte_1
decidere la controversia con sentenza pubblicata il 13.11.2019 e non notificata la quale ha condannato parte convenuta al pagamento in favore dell'attore della somma a titolo di risarcimento danni di € 15.100,00, oltre interessi legali da calcolare su tale somma annualmente rivalutata dalla data dell'a.t.p. (04.11.2015), nonché al rimborso delle spese di lite avversarie, liquidate in € 264,00 per esborsi e in € 3.200,00 per onorari.
Detta sentenza è stata così motivata: “La domanda è fondata e va accolta. Vanno, anzitutto, rigettate le
eccezioni pregiudiziali proposte dal convenuto.
Al riguardo si osserva che sussiste la legittimazione passiva del . Nella specie, infatti, si Parte_1
versa in materia di obbligazioni da fatto illecito per le quali vige il principio della responsabilità solidale dei
debitori. Non era, pertanto, necessario citare i singoli condomini.
Non si è, poi, verificata la prescrizione del diritto al risarcimento. Si tratta, infatti, di un illecito
pagina 3 di 14 permanente le cui conseguenze sono ancora in atto o, al più, sono state eliminate solo di recente come affermato
dallo stesso convenuto.
Venendo al merito va premesso che è stato effettuato un ATP, acquisito agli atti, al fine di verificare le
condizioni dell'immobile in questione. Il c.t.u. ha accertato che l'appartamento dell'attore è interessato da
“diffusi fenomeni di infiltrazioni d'acqua provenienti dal solaio di copertura che interessano ampie zone
dell'intradosso del solaio e le pareti di alcune camere”.
Tali infiltrazioni sono dovute al cattivo stato della guaina impermeabilizzante posta sul lastrico solare.
Al fine di ripristinare l'immobile occorre trattare i ferri di armatura, demolire e rifare gli intonaci e
tinteggiare. Occorre, inoltre, rifare l'impianto elettrico danneggiato dall'umidità. L'importo stimato dal c.t.u.
per tali interventi e di € 15.100 di cui € 3.500 per il rifacimento dell'impianto elettrico. Il condominio, in
sostanza, non contesta tali circostanze ma afferma che:
-il lastrico solare è stato mal realizzato quindi responsabile dei danni è il costruttore;

-il c.t.u. ha stimato in maniera eccessiva tali danni, non tenendo conto della vetustà dell'immobile e calcolando
opere non necessarie come l'integrale rifacimento dell'impianto elettrico;

-l'attore ha contribuito alle infiltrazioni installando un serbatoio sul solaio di copertura.
Al riguardo si osserva che le condizioni di degrado del solaio di copertura, e le conseguenti infiltrazioni
di acque meteoriche, si sono protratte per un trentennio e, quindi, i danni in questione sono in massima parte
imputabili all'inerzia del . Le infiltrazioni, come affermato dallo stesso condominio, sono in atto ab Parte_1
origine e, pertanto, la vetustà dell'immobile è irrilevante.
Il rifacimento integrale dell'impianto elettrico appare necessario per ragioni di sicurezza anche qualora
i danni allo stesso fossero localizzati solo parzialmente. L'installazione del serbatoio appare irrilevante, ai fini
dell'aggravamento del danno, tenuto conto dello stato di estremo degrado del solaio. La somma necessaria per
il ripristino, pertanto, può essere liquidata in € 15.100 all'attualità. Nessuna prova, invece, è stata offerta degli
altri danni lamentati. Per quanto, infine, riguarda la corresponsabilità dell'istante quale condomino
dell'edificio si osserva che questa, indubbiamente, sussiste.
Tuttavia, tale eccezione ha natura di fatto impeditivo dell'altrui pretesa: il convenuto, quindi, avrebbe
dovuto provarla. Orbene se è pacifico che l'attore è condomino dell'edificio nulla sappiamo in ordine alla quota
millesimale di sua spettanza: non è possibile, quindi, stabilire la quota del risarcimento a lui attribuibile.
pagina 4 di 14 In conclusione, il convenuto va condannato al pagamento, in favore dell'attore, della somma di €
15.100 oltre interessi al tasso legale, che si stima equamente remunerativo, da calcolarsi sulla somma
annualmente rivalutata, onde evitare l'indebito lucro derivante dal cumulo tra interessi e rivalutazione, a
decorrere dalla data dell'a.t.p., 4.11.15, non essendo chiaro il momento del verificarsi del danno e vertendosi in
ipotesi di mora ex re”.
Con atto notificato il 21.01.20 ed iscritto a ruolo il 23.01.20 il ha tempestivamente Parte_1
appellato tale decisione chiedendo a questa Corte, in via principale, di riformarla integralmente rigettando la domanda risarcitoria proposta da , perché infondata e comunque prescritta, ed in subordine di Controparte_1
accogliere la riconvenzionale dichiarando l'obbligo dell'attore, nella sua veste di condomino, di pagare, avuto riguardo ai millesimi di sua pertinenza ed ai riparti da effettuare ex art. 1123 c.c., la quota cedente a suo carico del risarcimento.
, costituitosi in giudizio, ha chiesto il rigetto dell'appello con vittoria delle spese Controparte_1
processuali da distrarre in favore del difensore antistatario.
La causa, acquisito il fascicolo di primo grado, è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni fissando un'udienza poi sostituita dalla concessione di un termine per il deposito telematico di note scritte ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c.
Scaduto il termine per il deposito di tali note, il cui contenuto è stato trascritto in epigrafe, la causa è
stata introitata in decisione disponendo il deposito delle difese finali nei termini di cui all'art. 190 c.p.c. ridotti a complessivi 60 giorni (40 gg. per le comparse conclusionali e 20 gg. per le memorie di replica).
§§§§§§
Con il proposto gravame, ed in specie con il secondo ed il terzo motivo da analizzare in via prioritaria per ragioni di ordine logico, l'appellante deduce che il tribunale ha erroneamente omesso di considerare che,
all'esordio del danno, il non era ancora esistente in quanto l'intero compendio immobiliare, Parte_1
composto da 51 alloggi, apparteneva ancora alla la quale, realizzati gli Controparte_3
appartamenti, li assegnava in proprietà ai soci solo nel 2008/2009 con conseguente costituzione del condominio.
Prosegue l'appellante deducendo che il tribunale ha omesso di pronunciarsi sull'eccezione di inammissibilità della pretesa risarcitoria per quel che attiene ai danni verificatisi prima che il , in data CP_1
17.06.2008, acquistasse la proprietà dell'immobile competendo il risarcimento di quelli prodottisi anteriormente pagina 5 di 14 all'originario proprietario del bene, ossia alla . Parte_1
Con il primo motivo di gravame l'appellante lamenta poi la violazione degli artt. 2043 e 2051 c.c.
consumata dal tribunale omettendo di valutare adeguatamente la condotta tenuta dal danneggiato che integrerebbe gli estremi del caso fortuito traducendosi in un'esimente idonea ad escludere la responsabilità del
. Parte_1
Il giudice di primo grado avrebbe in particolare errato nel ritenere irrilevante, ai fini della produzione del danno, l'istallazione di un serbatoio sulla copertura del fabbricato e nell'ignorare altri comportamenti dell'attore che, valutati nel loro insieme, integrerebbero una condotta gravemente colposa tale da far venir meno il nesso di causalità rispetto all'operato del . Parte_1
Il Tribunale avrebbe infatti dovuto considerare che il era perfettamente consapevole delle CP_1
condizioni in cui versava l'immobile acquistato e che egli aveva partecipato all'assemblea condominiale del
30.11.2010 la quale deliberava all'unanimità di subordinare l'esecuzione dell'intervento di riparazione del lastrico alla vendita dei locali ancora in proprietà della . Il aveva infine fatto un uso Parte_1 CP_1
improprio del lastrico modificando arbitrariamente lo stato dei luoghi e incidendo in tal modo sul CP_4
fenomeno infiltrativo.
Tali comportamenti, conclude l'appellante, contribuivano a determinare e/o ad aggravare il fenomeno infiltrativo per cui il primo giudice avrebbe dovuto escludere del tutto la responsabilità del o ridurla Parte_1
proporzionalmente tenendo conto della colpa concorrente del danneggiato.
Con il quarto motivo di gravame l'appellante lamenta ancora l'omessa pronuncia del tribunale quanto all'obbligo dell'attore di concorrere, in ambito condominiale, alla ripartizione della spesa costituente il risarcimento del danno prodotto dalla cosa comune. Osserva al riguardo il che, con riferimento alla Parte_1
domanda riconvenzionale proposta per sentir accertare l'obbligo dell'attore di partecipare al riparto della somma liquidatagli a titolo di risarcimento del danno, il Tribunale, pur avendo correttamente rilevato che “la
corresponsabilità dell'istante, quale condomino dell'edificio, (…) indubbiamente, sussiste”, ha erroneamente concluso che non è possibile stabilire la quota del risarcimento gravante sul affermando: “Orbene, se è CP_1
pacifico che l'attore è condomino dell'edificio, nulla sappiamo in ordine alla quota millesimale di sua
spettanza: non è possibile, quindi, stabilire la quota del risarcimento a lui attribuibile”.
Tale conclusione, a giudizio dell'appellante, è errata poiché la domanda riconvenzionale non era volta a pagina 6 di 14 conseguire la condanna del al pagamento della quota di sua pertinenza del risarcimento ma solo ed CP_1
unicamente a sentir accertare l'obbligo di tutti i condomini, compreso il danneggiato, di partecipare al riparto,
nei limiti della quota da ciascuno dovuta, della somma liquidata per danni arrecati dal bene comune. Sul punto la sentenza andrebbe dunque riformata o, meglio, integrata, essendo stato già affermato il corretto principio per cui l'attore, al pari degli altri condomini, è corresponsabile del danno in questione.
Segue il quinto motivo di gravame con cui l'appellante si duole della mancata ammissione dei mezzi di prova tempestivamente richiesti con la seconda memoria ex art. 183 co. 6 c.p.c. deducendo che la prova testimoniale ivi articolata era pertinente ed influente avendo ad oggetto la dimostrazione dell'uso arbitrario del lastrico solare effettuato dal che ha inciso sul fenomeno infiltrativo. Allo stesso modo era poi CP_1
necessaria la nomina la nomina di un c.t.u. per estrapolare quella parte di danni non reclamabili dall'attore,
perché verificatasi prima dell'acquisto dell'appartamento, essendosi l'a.t.p. limitato ad accertare la produzione del fenomeno infiltrativo sin dalla costruzione del fabbricato.
L'indagine tecnica andava perciò disposta in quanto dall'importo totale del risarcimento andavano decurtati i danni prodottisi sino al giugno del 2008, epoca di acquisto dell'alloggio sociale da parte dell'attore.
Con il sesto motivo di gravame l'appellante lamenta poi l'erronea quantificazione del danno operata dal primo giudice nella misura di € 15.100,00 allegando la necessità di espungere da tale somma il costo del rifacimento dell'impianto elettrico che è stato ritenuto dovuto per l'intero, per ragioni di sicurezza, senza considerare che il costo di € 3.500,00 veniva indicato dal c.t.u. senza effettuare un computo metrico e che l'impianto, perfettamente funzionante al momento del sopralluogo, era assai vetusto perchè realizzato nel 1983.
Con l'ultimo motivo di gravame l'appellante lamenta, infine, l'erroneo rigetto dell'eccezione di prescrizione operato dal tribunale affermando che si tratta “di un illecito permanente, le cui conseguenze sono
ancora in atto”.
Tale assunto non sarebbe condivisibile in quanto vi è la prova che il danno si è prodotto in epoca non recente, ben più di cinque anni prima della domanda, ed in ogni caso il fenomeno infiltrativo era apprezzabile sin dalla sua insorgenza per cui il danneggiato ha avuto da subito la consapevolezza della sua esistenza con conseguente possibilità di azionare la sua pretesa risarcitoria.
§§§§§§
L'appello, solo in parte fondato, merita di essere accolto per quanto di ragione. Correttamente il pagina 7 di 14 DO afferma, infatti, di non poter essere chiamato a rispondere dei danni prodottisi prima che l'appellato acquistasse la proprietà dell'alloggio cooperativistico e prima ancora della costituzione del il quale, Parte_1
al principiare del fenomeno infiltrativo, non era ancora venuto ad esistenza e non poteva pertanto avere obblighi di custodia dei beni comuni appartenendo l'intero compendio immobiliare alla . Parte_1
La Cassazione, anche a Sezioni Unite, ha infatti ripetutamente affermato che il diritto al risarcimento dei danni cagionati ad un immobile non costituisce un accessorio del diritto di proprietà sull'immobile stesso,
trasmissibile in via automatica per effetto della sua alienazione, ma ha natura personale competendo esclusivamente a chi, essendo proprietario del bene all'epoca dell'evento dannoso, ha subito la relativa diminuzione patrimoniale (cfr. ad es. Cass. n. 15744/2009, Cass. n. 24146/2014 e Cass. S.U. n. 2951/2016).
È inoltre noto il condominio sorge ipso iure per effetto del frazionamento della proprietà di un edificio in virtù di negozi giuridici idonei a trasformare una situazione di dominio esclusivo e solitario in una situazione di dominio plurimo senza alcuna necessità di adozione di un formale atto costitutivo, della formazione di un regolamento e dell'approvazione di tabelle millesimali o di una delibera assembleare che, se esistente, assume un valore meramente dichiarativo.
Solo in seguito al trasferimento di una o più unità immobiliari dall'originario unico proprietario a soggetti terzi si determina, infatti, la comunione pro indiviso di quelle parti del fabbricato, quali il lastrico di copertura, che, per ubicazione e struttura, sono destinate all'uso comune o a soddisfare esigenze fondamentali del condominio stesso, a meno che il contrario non risulti espressamente dal titolo traslativo (così già Cass. n.
4769/1979, n. 6073/1978, n. 1/1977 e n. 3671/1987).
È infine pacifico che il di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è Parte_1
obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché detti beni non rechino pregiudizio ad alcuno ed è tenuto a rispondere, in base all'art. 2051 c.c., dei danni da essi prodotti alla proprietà esclusiva di uno dei condomini,
ancorché i medesimi siano imputabili a vizi edificatori dello stabile che importano la concorrente responsabilità
del costruttore ai sensi dell'art. 1669 c.c., non potendosi equiparare i difetti originari dell'immobile al caso fortuito il quale costituisce l'unica causa di esonero del custode dalla responsabilità ex art. 2051 c.c.
Con riferimento ai danni che un appartamento di proprietà esclusiva ubicato in un subisce Parte_1
per vizi delle parti comuni imputabili all'originario costruttore, deve dunque riconoscersi al titolare di detto cespite la possibilità di esperire azione risarcitoria contro il non in forza dell'art. 1669 c.c., dato che Parte_1
pagina 8 di 14 il non subentra nella responsabilità posta a carico del costruttore da detta norma, ma in base all'art. Parte_1
2051 c.c. stante la ricollegabilità di quei danni all'inosservanza da parte del medesimo dell'obbligo Parte_1
di provvedere quale custode all'eliminazione delle caratteristiche dannose della cosa.
Qualora, poi, la situazione dannosa ereditata sia potenzialmente produttiva di ulteriori danni, il condominio è obbligato anche a rimuoverne le cause ai sensi dell'art. 1172 c.c. (per tal principi cfr. ex multis
cass. n. 12211/2003, cass. n. 15291/2011, cass. n. 3209/1991, cass. n. 6856/1993 e cass. n. 3753/1999).
Nel caso di specie risulta documentalmente provato che è divenuto proprietario Controparte_1
dell'appartamento per cui è lite con l'atto di assegnazione di alloggi autenticato per notar Persona_1
del 17.06.2008 il quale rappresenta anche l'atto di nascita del DO per effetto del frazionamento
[...]
dell'originaria proprietà unica.
Solo a partire da tale momento il è dunque legittimato a chiedere il risarcimento dei danni CP_1
ricollegabili all'inosservanza, da parte del , dell'obbligo di provvedere, quale custode, Parte_1
all'eliminazione delle infiltrazioni provenienti del lastrico solare ed è sempre da tale momento che il
è tenuto a rispondere dei danni prodotti dalle infiltrazioni stesse mentre, per quelli verificatisi Parte_1
anteriormente, non ricorre né la legittimazione dell'appellato a richiederne il ristoro né l'obbligo del Parte_1
di risponderne.
Rispetto ai danni di cui il è tenuto a rispondere non è poi configurabile alcuna prescrizione. Parte_1
Per quanto concerne la decorrenza del termine di prescrizione del diritto al risarcimento del danno da responsabilità aquiliana, occorre infatti distinguere tra fatti illeciti istantanei con effetti permanenti e fatti illeciti permanenti. La prima di tali ipotesi ricorre quando il fatto illecito si esaurisce in un unico atto, perfezionatosi in un tempo istantaneo, pur se da esso deriva un danno di natura permanente. Ricorre, invece, la seconda ipotesi quando il fatto illecito consiste in un comportamento, attivo od omissivo, che perdura nel tempo producendo una violazione ininterrotta del diritto altrui e, perciò, un danno continuativo.
Nel caso di illecito istantaneo con effetti permanenti, caratterizzato da un'azione che si esaurisce in un lasso di tempo definito lasciando sussistere i suoi effetti, la prescrizione inizia a decorrere con la prima manifestazione del danno mentre, in ipotesi di illecito permanente, protraendosi la verificazione dell'evento per la durata del danno e della condotta che lo produce, essa ricomincia ogni giorno successivo a quello in cui il danno si è manifestato per la prima volta, fino alla cessazione della condotta dannosa (cfr. ex multis cass. n.
pagina 9 di 14 3314/2020 e n. 9318/2018).
Nel caso di specie viene in considerazione un illecito permanente in quanto sia il fenomeno infiltrativo che la condotta omissiva da cui trae origine (mancato rifacimento del lastrico) si sono protratti ininterrottamente nel tempo cessando solo con l'effettuazione dei lavori di riparazione che lo stesso appellante deduce essere iniziati nel maggio del 2016 concludendosi prima della notifica della citazione, che è avvenuta il 18.07.16, con la conseguenza che nessuna prescrizione è maturata.
Per l'individuazione dei danni risarcibili è poi evidentemente inutile disporre la richiesta c.t.u. la quale non avrebbe elementi di sorta sulla cui base poter stabilire in che misura le infiltrazioni si sono prodotte in un anno piuttosto che in un altro, quando una determinata macchia d'umido o caduta di intonaco si è generata e come è progredita la corrosione dei ferri di armatura nel corso del tempo.
L'unico dato certo è invero che il fenomeno infiltrativo era corso da ben trent'anni quando, in data
04.11.2015, è stato depositato l'accertamento tecnico preventivo che ha stimato in € 15.100,00 il danno complessivamente prodotto dallo stesso.
La prima attestazione del fenomeno infiltrativo risale, infatti, al 29.11.1985 quando l'ing. CP_5
su incarico della , stilava una “perizia relativa allo stato di fatto esistente nei piani di
[...] Parte_1
copertura del complesso edilizio della cooperativa ” dove, sotto la voce “stato di Parte_1
conservazione”, si legge quanto segue: “La guaina bituminosa risulta in ampie zone staccata dal masso
sottostante, con la formazione di vasti tratti corrugati e forati…che ostacolano il regolare deflusso delle acque e
che determinano la formazione di zone di ristagno permanente nelle quali le acque vengono eliminate solo per
evaporazione, nei tempi occorrenti, in funzione dell'insolazione esistente…tale effetto si è verificato in quanto,
nella maggioranza dei casi, le imposte intradossate interne delle pluviali hanno un livello superiore a quello del
piano di smaltimento delle acque medesime. Con il risultato che viene smaltita solo l'acqua che riesce a
superare tale salto, mentre la restante acqua ristagna. Inoltre, dette zone sono riscontrabili anche nei vasti tratti
della copertura medesima, dove il manto sottostante è stato realizzato con parziali avvallamenti, oppure con le
livellette a pendenza non costante…La guaina medesima risulta distaccata in più punti, attraverso i quali,
l'infiltrazione delle acque avviene in maniera diretta e che, tramite la struttura cellulare del manto sottostante,
raggiunge con facilità gli alloggi sottostanti…” (cfr. doc. 9 della produzione dell'appellante).
L'unico modo di prevenire alla determinazione del danno risarcibile è dunque quello equitativo pagina 10 di 14 presupponendo, come è verosimile, che il danno si sia prodotto e si sia accresciuto in modo costante, anno dopo anno, sino a raggiungere l'ammontare finale stimato dall'a.t.p. a distanza di un trentennio dal suo esordio.
Su tali basi l'ammontare del danno prodottosi in ogni singolo anno può essere individuato in € 503,33 (€
15.100,00 : 30 anni = € 503,33) e quello risarcibile, ossia quello prodottosi nei sette anni decorsi dall'acquisto nel 2008 della proprietà del bene da parte del sino alla redazione nell'anno 2015 dall'a.t.p., può essere CP_1
stimato in complessivi € 3.523,31 (€ 503,33 x 7 anni = € 3.523,31).
La quantificazione del danno operata dal c.t.u. deve poi ritenersi senz'altro corretta. La circostanza che il costo di rifacimento dell'impianto elettrico dell'appartamento sia stato indicato a corpo, e non a misura, non implica infatti che esso sia erroneo dal momento che l'appellante non ha fornito concreti elementi da cui poter desumere che tale importo non riflette i prezzi di mercato correnti al momento della redazione dell'a.t.p. ma ha al contrario riportato uno stralcio delle osservazioni del proprio c.t.p. in cui si legge: “Il prezzo di 3.500,00 euro
è il prezzo per effettuare un impianto elettrico di nuova costruzione per circa 100 (cento) punti elettrici
compreso di tracce a muro, tubazioni in corrugato, fili conduttori…opere non necessarie nel caso in esame dato
che i pulsanti interruttori, prese e quanto altro al momento della perizia della c.t.u. erano e sono funzionanti…”.
Pienamente condivisibile è poi anche l'affermazione del tribunale secondo cui il rifacimento dell'impianto si impone per ragioni di sicurezza.
Un impianto elettrico imbibito d'acqua per effetto di un fenomeno percolativo protrattosi per trenta anni non può infatti offrire alcuna garanzia di affidabilità, dovendosi ritenere la sua sicurezza del tutto compromessa,
per cui l'unico modo di sottrarsi al rischio di fulminazioni, corti circuiti e incendi è quello di rifarlo ex novo non potendosi procedere ad una mera revisione così come suggerito dall'appellante e dal suo consulente di parte.
Allo stesso modo è da escludere che un uso improprio del lastrico solare da parte dell'attore abbia contribuito a determinare e/o ad aggravare il fenomeno infiltrativo per cui il tribunale avrebbe dovuto escludere totalmente la responsabilità del , ravvisando l'esimente del caso fortuito, o comunque ridurla Parte_1
proporzionalmente, considerando la responsabilità concorsuale del danneggiato, mentre ha erroneamente ritenuto irrilevante la condotta del consistita nel posizionare un serbatoio sulla copertura del fabbricato. CP_1
L'autore dell'a.t.p., accedendo sui luoghi, ha infatti descritto una situazione di fatto sostanzialmente coincidente con quella riscontrata nel 1985 dall'ing. affermando: “La guaina del lastrico solare CP_5
presenta zone staccate dal massetto sottostante con tratti corrugati e qualche lesione;
ciò non permette alle
pagina 11 di 14 acque piovane di defluire regolarmente le quali, ristagnando, si infiltrano fino a raggiungere il piano
sottostante; a questo si deve aggiungere…una messa in opera non a regola d'arte unitamente ad una scarsa
manutenzione che hanno originato lo stato in cui versa il lastrico solare (cfr. schede fotografiche all. n. 13-14).
L'acqua infiltratasi origina sui soffitti dell'intradosso la formazione di muffe con conseguente distacco degli
intonaci e ossidazione dei ferri di armatura, rendendo gli ambienti invivibili e malsani”.
Nell'elaborato peritale non si accenna dunque minimamente a danneggiamenti provocati dalla perforazione della guaina impermeabile a mezzo di chiodi utilizzati per fissare al suolo serbatoi, condutture o altri manufatti né di rappezzi del manto impermeabile all'origine del ristagno d'acqua.
A giusta ragione il tribunale non ha dunque ammesso la prova testimoniale articolata dal Parte_1
per provare tali circostanze, ritenendo la stessa superflua alla luce di quanto accertato in sede di a.t.p., ed altrettanto a ragione ha ritenuto priva di rilevanza causale la pregressa istallazione sul lastrico di un serbatoio,
non più esistente in loco, individuando quale causa unica del danno la cattiva realizzazione della copertura da parte del costruttore alla quale non si è mai ovviato per colpevole inerzia dei membri del , ivi Parte_1
compreso l'attore.
Risulta infatti documentalmente provata la tenuta, in data 30.11.2010, di un'assemblea condominiale,
alla quale partecipava anche il a mezzo di delegato, il cui secondo capo all'ordine del giorno così CP_1
recitava: “Lavori urgenti e improcrastinabili al lastrico solare ed alle mura perimetrali del fabbricato per le
continue infiltrazioni d'acqua e per lo stato di pericolo in cui versa tutto il fabbricato come da computo metrico
redatto dall'ing. Scelta del preventivo di spesa e dell'impresa a cui affidare l'appalto”. Parte_3
Orbene, nonostante la risalenza al 2006 di tale computo metrico e della sua relazione accompagnatoria,
in cui si dà atto della presenza negli appartamenti di “vistosi segni di infiltrazioni derivanti…dai lastrici di
copertura…privi di adeguata impermeabilizzazione e di opportuna pendenza verso l'esterno” (doc. 8 della produzione dell'appellante), in data 30.11.2010 l'assemblea tutta così deliberava: “Sul secondo punto all'ordine
del giorno l'assemblea manifesta l'unanime volontà di intervenire al recupero delle parti comuni del fabbricato
condizionato alla vendita dei locali di proprietà della cooperativa in quanto non tutti i condomini hanno la
disponibilità economica”.
Correttamente l'appellante sostiene, infine, che è errato il pronunciamento del tribunale il quale, pur avendo dato atto che “la corresponsabilità dell'istante, quale condomino dell'edificio, (…) indubbiamente,
pagina 12 di 14 sussiste”, ha poi concluso affermando: “…se è pacifico che l'attore è condomino dell'edificio, nulla sappiamo in
ordine alla quota di sua spettanza e non è possibile, quindi, stabilire la quota del risarcimento a lui
attribuibile”. La domanda del DO non era infatti diretta a conseguire la condanna del al CP_1
pagamento della quota di danno che ha contribuito a produrre, con conseguente esigenza di conoscere i millesimi di cui lo stesso è titolare, ma solo ed unicamente a sentir accertare il suo obbligo di partecipare, nei limiti della quota di sua spettanza, al riparto della somma liquidata per i danni arrecati alla proprietà individuale dal bene comune.
La somma di € 3.523,31, riflettente il danno al 04.11.2015, deve essere rivalutata con conseguente riconoscimento di € 4.235,02 all'attualità (coefficiente Istat applicato = 1,202). È inoltre condivisibile la scelta del tribunale di riconoscere il danno da ritardo, sotto forma di interessi al tasso legale sull'importo di € 3.523,31,
da rivalutare anno dopo anno sino alla data della presente decisione, con decorrenza iniziale dal 04.11.2015. È
infatti solo a partire da tale data che il danno, prodottosi pian piano nel corso di sette anni, ha assunto una consistenza tale da far presumere un impiego fruttifero della somma in caso di sua corresponsione.
L'appellato, nonostante la minor quantificazione del credito risarcitorio di sua spettanza, resta vittorioso per cui le spese di entrambi i gradi di giudizio debbono far carico al secondo la liquidazione operata Parte_1
con il dispositivo il quale interviene a modificare anche gli importi riconosciuti in primo grado occorrendo applicare, in relazione al quantum debeatur, lo scaglione tariffario relativo alle cause di valore da € 1.101,00 a €
5.200,00 e non quello superiore impiegato in prime cure.


P. Q. M.


La Corte di Appello di Napoli - ottava Sezione civile - con definitiva pronunzia sulla causa di appello di cui in narrativa, così provvede:
1) Accoglie per quanto di ragione l'appello proposto dal sito in Parte_1
Pozzuoli alla via P.A. Allodi n. 94 e, per l'effetto, condanna lo stesso al pagamento in favore di CP_1
della minor somma di € 4.235,02 oltre interessi legali calcolati sull'importo di € 3.523,31, da rivalutare
[...]
anno dopo anno, a decorrere dal 04.11.2015 sino alla data della presente pronunzia.
2) Accerta e dichiara l'obbligo di di partecipare, in base alla propria quota millesimale, al Controparte_1
riparto della somma liquidata con la presente pronunzia per i danni arrecati dal lastrico solare comune all'appartamento di sua proprietà.
pagina 13 di 14 3) Condanna il al rimborso delle spese avversarie del giudizio di Parte_1
primo grado che si rideterminano in € 2.552,00 per compensi professionali ed in € 264,00 per esborsi vivi, oltre rimborso spese generali, Iva, CPA e spese di ATP, distraendo la somma in favore degli avv.ti Dario Cimmino e
Marco Locoratolo per dichiarato anticipo.
4) Condanna il al rimborso delle spese avversarie di appello che si Parte_1
liquidano in € 2.915,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese generali in misura pari al 15% dei compensi e accessori di legge, distraendo la somma in favore dell'avv. Dario Cimmino per dichiarato anticipo
Così deciso in Napoli, in camera di consiglio, il 20.12.2024
IL PRESIDENTE IL CONSIGLIERE EST.
Dr. Alessandro Cocchiara Dr. Alberto Canale
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