Repubblica Italiana In nome del popolo italiano
La Corte di Appello di Catanzaro, Prima Sezione Civile, riunita in camera di consiglio e così composta:
dott.ssa Antonella E. Rizzo Presidente
dott. Fabrizio Cosentino Consigliere
dott. Damiano Comito Giudice ausiliario relatore ha pronunciato la presente
SENTENZA
Nella causa civile n. 34/2022 del ruolo generale degli affari civili contenziosi, vertente

TRA
, in persona del legale Parte_1 rappresentante pro tempore, P.Iva e C.F. , rappresentata P.IVA_1
e difesa dall'avv. Yvonne Posteraro, come da procura alle liti a margine della comparsa di costituzione e risposta del giudizio di primo grado, elettivamente domiciliata presso il suo studio in via Veneto n. 21/A Amantea frazione Campora San Giovanni (CS).
Appellante

E
C.F. rappresentata e difesa CP_1 C.F._1 dall'avv. Fiorella Perna come da delega a margine all'atto di citazione ed elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in via Milelli 26/B Cosenza.
Appellata-appellante incidentale

Sulle conclusioni delle parti

1
Per l'appellante:< ogni contraria istanza, ed eccezione disattesa:
-in via preliminare concedere la sospensione della provvisoria esecutività della sentenza impugnata, per i motivi esposti in narrativa, ai sensi degli artt. 351, comma 2, e 283 c.p.c.;
-In via principale: in accoglimento dell'appello, riformare la sentenza n. 445/2021 emessa in data 18.06.2021 dal Tribunale Ordinario di Paola nella persona del dott. Matteo Torretta e resa nel procedimento R.G. n. 93/2014 e pertanto, rigettare la domanda formulata dalla parte appellata nel giudizio di primo grado, per tutte le motivazioni esposte nel presente atto e, di conseguenza, in accoglimento della spiegata domanda riconvenzionale: accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale del convenuto e, per l'effetto, dichiarare risolto ex art. 1453 c.c. il contratto preliminare di vendita intercorso inter partes con conseguenziale diritto per la parte adempiente al risarcimento del danno subito e commisurato a tutti i disagi subiti a causa della mancata stipula dell'atto definitivo, nonché commisurato al canone di locazione, per la cui determinazione si chiede fin da subito C.T.U., per la illegittima occupazione dell'immobile dalla data del preliminare a tutt'oggi e fino all'effettivo rilascio;
2) ritenere e dichiarare il diritto degli istanti alla ritenzione delle somme già versate dalla convenuta, con condanna della convenuta al pagamento degli interessi legali maturati e maturandi sulle somme suddette;
Con vittoria di spese e compensi del doppio grado di giudizio da distrarre al sottoscritto procuratore>>. Per l'appellata-appellante incidentale:< Voglia l'adita Corte d'Appello, previa riunione del presente giudizio e di quello iscritto al n. 114/22 RG, respingere, siccome infondato, l'appello avversario, con condanna dell'appellante alle spese e competenze di lite, da distrarsi ex art. 93 c.p.c. in favore del difensore antistatario>>.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO I fatti di causa e la vicenda processuale sono così esposti nella sentenza impugnata:
< ha convenuto in giudizio la società CP_1 Parte_2 per ottenere una pronuncia costitutiva del
[...] trasferimento del diritto di proprietà sull'immobile 1.1. Deduce l'attrice che con contratto preliminare del 08.09.2011, a società convenuta ha promesso la vendita di un magazzino di mq 120, posto al piano seminterrato del fabbricato di Serra d'Aiello, 'da 'scorporarsi dal subalterno n. 17 della particella n. 368 (foglio 32). II prezzo di vendita è stato determinato in € 22.000,00, di cui € 7.000,00 sono stati
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corrisposti a titolo di anticipo sul prezzo e la restante parte da corrispondersi entro il termine per fa stipula del definitivo. La determinazione della data del rogito è stata rimessa al comune accordo tra le parti. Il magazzino è stato frazionato e ha assunto il subalterno n. 22, p.lla 368, del Foglio 32. Con nota del 08.10.2013, la Sig.ra ha convenuto per la stipula la signora per il giorno CP_1 Pt_1
30.10.2013, innanzi al notaio . Quest'ultima, pur Per_1 comparendo innanzi al notaio, non ha prodotto la documentazione necessaria al trasferimento immobiliare, rendendosi inadempiente. Conclude per la pronuncia di sentenza costitutiva di trasferimento della proprietà dell'immobile censito al NCEU del Comune di Serra d'Aiello; foglio 32, p.lla 368, sub 22, con ordine al Conservatore dei RR.II. territorialmente competente di procedere alla trascrizione dell'emananda sentenza e condanna delta convenuta al risarcimento dei danni sofferti.

1.2. La convenuta resiste alla domanda e ne chiede il rigetto. Deduce, in fatto, che sin da 27.02.2012 la società convenuta ha invitato l'attrice alla stipula del contratto definitivo e con successiva del 27.04.2012 ha invitato nuovamente entro la data del 20.05.2012, la data per la stipula. L'attrice, per il tramite dell'avv. Capparelli, ha richiesto documenti quali: titolo di provenienza, frazionamento, documentazione urbanistica ed eventuale certificato energetico cui, con successiva nota del 02.08.2013, la convenuta ha dato riscontro precisando che l'immobile è stato venduto allo stato rustico, sicché eventuali concessioni edilizie, varianti e/o sanatorie, avrebbero dovute essere prodotte dalla parte acquirente e ha prodotto il titolo di provenienza e il frazionamento. Con la stessa missiva ha diffidato la parte attrice ad indicare, entro il 20.08.2013, il notaio, il giorno, l'ora e il luogo della stipula. Alla data indicata pe la stipula del rogito la parte acquirente ha rifiutato la stipula per la mancanza dei documenti urbanistici. Con successiva missiva del 05.11.2013, parte attrice ha dichiarato risolto il contratto preliminare e ha richiesto la restituzione delle somme versate, oltre il risarcimento del danno. Deduce, in diritto, l'incoerenza della domanda proposta in sede giudiziaria, rispetto alla risoluzione 'dichiarata in via stragiudiziale e contesta che, nonostante la dichiarazione stragiudiziale di risoluzione, giammai l'attrice ha provveduto a restituire l'immobile. Deduce, inoltre, che l'attore non ha dimostrato alcun interesse alla stipula e ha violato il dovere di buona fede e correttezza. Ogni tentativo profuso da parte alienante per addivenire alla stipula del definitivo è stato vanificato da inconferenti richieste di parte acquirente, la quale, dal canto suo, pur conservando la disponibilità dell'immobile, si è sottratta all'obbligo di stipula del definitivo e di pagamento integrale del prezzo. La mancata
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consegna del certificato di abitabilità non determina in via automatica la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore. Le eccezioni sollevate circa la documentazione urbanistica non hanno pregio, atteso che le stesse sono state sempre nella completa e piena disponibilità di parte convenuta e sono state prodotte alta presenza del notaio;
onde è la parte attrice che non è voluta addivenire alla stipula del definitivo e ha approfittato della buona fede della convenuta. Conclude per il, rigetto della domanda e, in via riconvenzionale, per la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1453 cod. civ., con condanna dell'attrice al risarcimento dei danni commisurato a tutti i disagi subiti a causa della mancata stipula e commisurato al valore locatizio del bene per l'illegittima occupazione dell'immobile dalla data del preliminare e fino all'effettivo rilascio. Conclude, inoltre;
perché Sia riconosciuto il diritto della parte adempiente di ritenere le somme già versate dall'attore, con condanna di quest'ultimo al pagamento degli interessi. Il Tribunale civile di Paola, all'esito del procedimento avente R.G. n.9372014, con sentenza n. 445 del 18.06.2021, così statuiva:
< trasferisce a il diritto di proprietà sul seguente CP_1 immobile: Locale magazzino sito nel Comune di Serra di Aiello, via Foresta snc, posto piano seminterrato, censito al NCEU del suddetto Comune, Foglio 32, p.lla n. 368, Sub. 22. Subordina la produzione dell'effetto traslativo al pagamento del saldo prezzo di € 12.000,00 di
Ordina al Competente Parte_1
Conservatore dei RR. con esonero da responsabilità, di procedere alla trascrizione del presente provvedimento. Condanna la società convenuta al pagamento delle spese di lite, che si liquidano in € 258,15 per esborsi ed € 2.738,00 oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e CPA per compensi, se dovuti, come per legge, da distrarsi in favore dell'avv. Perna Fiorella, che ha dichiarato di avere anticipato te spese e di non avere ricevuto compenso dalla sua assistita ai sensi dell'art. 93 c.p.c.>> Avverso la suddetta sentenza propone ritualmente appello l'
[...]
, in persona del legale Parte_1 rappresentante pro tempore, affidandolo a quattro motivi. Con il primo motivo la sentenza impugnata viene censurata per contraddittorietà della motivazione, nonché per violazione e/o falsa applicazione dell'art. 2967 c.c. Sostiene l'appellante principale che, avendo il primo giudice trasferito la proprietà ex art 2932 c.c. senza il certificato di agibilità, nessun inadempimento sarebbe ascrivibile al venditore.
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Con il secondo motivo l'appellante lamenta l'omessa valutazione, da parte del Tribunale, delle prove ritenute decisive ai fini della decisione.
Adduce, al riguardo, che il contratto preliminare prevedeva l'immissione in possesso prima della stipula del definitivo e, che, dall'attività istruttoria espletata, interrogatorio formale e prova per testi, sarebbe emersa la possibilità per parte appellata di eseguire alcuni lavori di ristrutturazione, anche alla luce della vendita dell'immobile allo stato rustico. Da ciò, secondo gli assunti dell'appellante, sarebbe emerso l'obbligo per parte appellata di conseguire il certificato di agibilità. Con il terzo motivo l'appellante principale lamenta “l'omessa valutazione della mancanza di prova a sostegno della domanda attrice”. Secondo l'appellante principale la domanda ex art. 2932 c.c. sarebbe stata sfornita di prova. Con il quarto motivo l'appellante lamenta l'omessa valutazione della domanda riconvenzionale. Si costituiva in giudizio, con comparsa di costituzione e risposta,
la quale, nel contestare gli assunti di controparte, CP_1 chiedeva il rigetto dell'appello in quanto infondato. Avverso la stessa sentenza parte appellata proponeva appello rubricato al numero di R.G. 114/2022 riunito al presente giudizio con provvedimento del 3.05.2022. Con tale atto di appello lamentava la violazione dell'art. CP_1
112 c.p.c., nonché, l'errore di diritto per non avere il Tribunale condannato il venditore al risarcimento del danno, quale conseguenza della mancata consegna del certificato di agibilità, così concludendo<Voglia l'Ecc.ma Corte adita, previa riunione dell'appello a quello già spiegato dall'appellata e in corso di iscrizione, in parziale riforma dell'impugnata sentenza n. 445/21 del Tribunale di Paola, così provvedere: accertare e dichiarare la responsabilità dell'appellata nella causazione del danno sofferto dall'appellante in ragione dell'omessa consegna del certificato di agibilità del bene immobile e, per l'effetto, previa disponenda CTU, condannare la società appellata al relativo risarcimento, nella misura pari alle spese presuntivamente necessarie per adeguare l'immobile alle condizioni richieste per ottenere, il certificato, ovvero nella misura pari al deprezzamento di valore dell'immobile. in subordine, comunque accertata la responsabilità della parte promissaria venditrice nella causazione del danno da omessa consegna del
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certificato di agibilità, condannarla, anche in via equitativa, al risarcimento del danno sofferto dall'appellante.
Condannare la convenuta alle spese e competenze di lite da distrarsi ex art. 93 C.P.C.>> All'udienza del 17.09.2024 svolta a trattazione scritta, ex art. 127 ter c.p.c., le parti depositavano note di conclusioni e la causa veniva trattenuta in decisione con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE Prima della trattazione in merito dell'appello principale e di quello incidentale, non è superfluo rammentare che ha CP_1 convenuto in giudizio la società per Parte_2 ottenere una pronuncia costitutiva del trasferimento del diritto di proprietà sull'immobile oggetto di preliminare stipulato in data 8.09.2011. Si costituiva in giudizio la società Parte_2 formulando domanda riconvenzione di risoluzione del contratto per inadempimento. Seguiva la decisione del Tribunale che accoglieva la domanda ex art. 2932 c.c. e rigettava la domanda riconvenzionale di risoluzione. Per come la vicenda è stata prospettata dalle parti e per quanto emerso nel corso del precedente grado, non vi è dubbio che, avendo il promittente venditore immesso anticipatamente nel possesso dell'immobile parte promissaria acquirente, non si è verificata un'anticipazione degli effetti traslativi (cfr. promessa di vendita dell'8.09.2011 laddove viene convenuto che “si precisa che si è d'intesa che l'acquirente potrà fin da subito utilizzare il magazzino ed eseguire accomodazioni e modifiche di ogni sorta a condizioni che se dovesse recedere perde le spese”). A tal riguardo, la giurisprudenza di legittimità (partendo da Cassazione Sezioni Unite. N. 7930/2008) è ferma nel ritenere che
< bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori >> (cfr. Cass. n. 1670/2015). Inquadrata correttamente la vicenda portata all'attenzione del Collegio e passando all'esame del merito dell'appello principale se ne deve rilevare l'infondatezza, risultando condivisibile il percorso logico argomentativo del Tribunale.
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Ed invero, mutuando i principi espressi dalla giurisprudenza di legittimità richiamata, deve ritenersi che, in assenza di specifica pattuizione tra le parti, l'onere della consegna del certificato di agibilità fosse posto a carico del promittente venditore. Né può escludersi, per come sostenuto dall'appellante principale, l'inadempimento del venditore, in ragione del trasferimento della proprietà ai sensi dell'art 2932 c.c. operata dal Tribunale senza il certificato di agibilità, in quanto la mancata consegna o rilascio dell'agibilità incide sull'adempimento contrattuale ma non sulla validità dell'atto di compravendita o del preliminare (cfr. Cass. n. 10665/2020). Anche per ciò che concerne il rigetto della domanda di risoluzione formulata in primo grado in via riconvenzionale dal convenuto, oggi appellante principale, il ragionamento del Tribunale appare corretto, in quanto la mancanza del certificato di agibilità per l'immobile consegnato prima della stipula del definitivo abilita il promissario acquirente, senza che sia tenuto al rispetto del termine di decadenza di cui all'art. 1495 c.c., ad opporre l' "exceptio inadimpleti contractus" al promittente venditore che gli chieda di aderire alla stipulazione del contratto definitivo e di pagare contestualmente il saldo del prezzo, ovvero, a domandare, in via alternativa, la risoluzione del preliminare per inadempimento. Quanto all'appello proposto da successivo all'appello CP_1 principale e da qualificarsi incidentale, con cui veniva censurata la sentenza impugnata per non aver il Tribunale accolto la domanda di risarcimento del danno, contestualizzata in sede di memoria n. 1 ex art. 183 6° comma c.p.c., in ragione della responsabilità contrattuale del venditore per l' omessa consegna del certificato di agibilità, se ne deve rilevare l'infondatezza, in quanto la relativa domanda risulta sfornita di prova. Ed invero, nel giudizio di primo grado, nell'atto CP_1 introduttivo chiedeva “la condanna della convenuta al risarcimento dei danni sofferti dall'attrice” e in sede di memoria n. 1 ex art. 183 6° comma c.p.c. evidenziava come avesse “legittimo e fondato titolo ad ottenere il risarcimento del danno per il trasferimento ex art. 2932 c.c. del bene privo delle naturali caratteristiche e qualità amministrative, da quantizzarsi, quanto meno, nella misura degli oneri necessari alla regolarizzazione del trasferendo bene” demandando, tuttavia, con la richiesta di ammissione della CTU (cfr. memoria n. 2 ex art. 183 6° comma c.p.c.), la quantificazione d'ufficio del risarcimento del danno. Come più volte chiarito dalla giurisprudenza sia di legittimità che di merito, “la CTU costituisce un mezzo di ausilio per il giudice, volto
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alla più approfondita conoscenza dei fatti già provati dalle parti, la cui interpretazione richiede nozioni tecnico- scientifiche, e non un mezzo di soccorso volto a sopperire all'inerzia delle parti”. Nella concreta fattispecie la parte avrebbe potuto agevolmente fornire la prova quantomeno dei costi amministrativi per il rilascio del certificato di agibilità. Inoltre, non ha fornito neanche la prova che il cespite CP_1 acquistato non presentasse le caratteristiche per il rilascio del certificato mancante. In conclusione, sia l'appello principale che quello incidentale devono essere rigettati con conferma della sentenza impugnata. La reciproca soccombenza giustifica la compensazione delle spese di lite del presente grado.
In ragione del rigetto dell'appello principale e di quello incidentale va dato atto che ricorrono gli estremi di cui all'art.13 comma 1 quater T.U. n.115/2002.



P.Q.M.

La Corte di Appello di Catanzaro, Prima Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
, in persona del legale Parte_1 rappresentante pro tempore, con atto di citazione notificato il 4.01.2022, nei confronti di avverso la sentenza n. 445 CP_1 del Tribunale civile di Paola del 18.06.2021, rigettata ogni contraria istanza, eccezione o deduzione, così provvede:
-rigetta l'appello principale e quello incidentale e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

-compensa le spese di lite del presente grado;

-dichiara che sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater T.U. n.115/2002 per porre a carico dell'appellante principale e di quello incidentale, l'obbligo del versamento di un ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la proposizione dell'appello principale e di quello incidentale. Così deciso nella camera di consiglio della Corte di Appello di Catanzaro della Prima Sezione Civile tenutasi da remoto il 17.06.2025.
Il Giudice ausiliario estensore La Presidente
dott. Damiano Comito dott.ssa Antonella Eugenia Rizzo
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