REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
Settima Sezione Civile
Composta dai seguenti Magistrati:
IA RI IZ Presidente
IA ER FE Consigliere relatore
Paolo Caliman Consigliere ausiliario
Riunita in Camera di Consiglio ha pronunziato la seguente
SENTENZA
Nella causa in materia in materia locatizia in grado di appello iscritta al n. 5197 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022 trattenuta in decisione all'esito dell'udienza del 26/11/2025, ai sensi dell'art. 437 c.p.c. e 429 c.p.c., a seguito di trattazione scritta disposta ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA
(c.f. ) Parte_1 C.F._1
(c.f. Parte_2 C.F._2 elettivamente domiciliati, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Emanuela
LL (c.f. che li rappresenta e difende per procura in atti - C.F._3
APPELLANTI -
E
(c.f. ) in persona del legale rappresentante pro tempore CP_1 P.IVA_1
Elettivamente domiciliata, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Filippo
TT (c.f. ) che la rappresenta e difende per procura in atti - C.F._4
APPELLATA-

OGGETTO: appello di e nei confronti di Parte_1 Parte_2 CP_1 avverso la sentenza del Tribunale Ordinario di Velletri n. 628/2022, resa tra le
[...] parti il 24.03.2022, a definizione del giudizio iscritto al n.r.g. 5379/2016 promosso da e nei confronti di comodato di uso- Parte_1 Parte_2 CP_1 locazione immobile uso diverso e risarcimento del danno-
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 1 CONCLUSIONI: come in atti
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
e convengono in giudizio, dinanzi al Tribunale di Parte_1 Parte_2
CP_ Velletri, la società “ CP_1
Gli attori chiedono accertarsi la nullità del recesso esercitato, dalla società, dal contratto di locazione commerciale, avente ad oggetto l'immobile in Genzano di
Roma, via Giuseppe Garibaldi 40/48; la condanna della società convenuta a corrispondere loro, quali locatori, i canoni maturati da ottobre 2015, alla scadenza del contratto (aprile 2020), per l'importo complessivo di euro 80.850,00, o in subordine “alla minore somma dovuta per il canone di euro 1.470,00 mensili, oltre interessi e rivalutazione”; la condanna della società convenuta a corrispondere loro, le quote condominiali non versate, per un importo di euro 680,00; la condanna della società convenuta al corrispondere loro l'ulteriore importo di euro 12.620,00 per i costi di risanamento dell'immobile (come da preventivo approvato dalle parti), nonché della ulteriore somma di euro 10.000,00 “ quale risarcimento del danno provocato per danno emergente, dovendo gli attori provvedere alla risistemazione dell'immobile, e lucro cessante, non avendo potuto procedere a nuova locazione”.
In via subordinata, chiedono la condanna della società a corrispondere loro gli importi sopra riportati, “per diverso o ulteriore titolo che emergerà in corso di causa, o alla maggiore o minore somma che verrà ritenuta di giustizia”, in ogni caso con vittoria di spese e onorari di lite.
A sostegno delle domande proposte, premesso di essere proprietari dell'immobile in
Genzano di Roma, Via Garibaldi 40-44-46 e 48, destinato ad uso commerciale,
e allegano: Parte_1 Parte_2
- La società, avendo preso atto dello stato di manutenzione dell'immobile e della necessità di eseguire opere di ristrutturazione, si impegna a sostenerne le spese di ristrutturazione, previa accettazione, da parte dei proprietari, di un dettagliato preventivo di lavori da eseguire, con specifica dei costi in euro 48.346,00, oltre iva.
- “il valore dei lavori di ristrutturazione veniva addebitato al canone mensile
(concordato tra le parti in euro 1470,00)” e la previsione dei lavori “permetteva, con un conto a scalare, la stipula di un contratto di comodato gratuito di 9 mesi (…) il costo dei lavori avrebbe quindi coperto il mancato pagamento del canone per il periodo concordato”.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 2 - Immessa nel possesso dell'immobile, la società intraprende i lavori e la proprietà nomina il proprio tecnico di fiducia (geom. per verifica della esecuzione Per_1 dei lavori stessi, ma al tecnico non è consentito l'accesso sul cantiere, se non a opere realizzate;
in tale occasione, il tecnico rileva che non tutte le lavorazioni pattuite sono state eseguite e che quelle eseguite non lo sono state tutte ad opera d'arte e nel rispetto agli impegni intervenuti tra le parti, con una differenza di valore, tra i lavori pattuiti e quelli seguiti, pari ad euro 15.000,00; la società, richiesta di dar conto dell'adempimento di tale parte dell'accordo, rappresenta di aver eseguito lavorazioni diverse, non ricomprese nell'originario preventivo ( rivestimento in lavagna dei gradini della scala interna e installazione di un condizionatore con pompe di calore inverno estate) e pertanto la proprietà scomputa il valore dei lavori “extra” eseguiti, dal valore dei costi dei lavori accertati non essere stati eseguiti come da impegni, che residua per il minor importo di euro 12.620,00.
- Il 16.03.2015, la società comunica recesso dal contratto di locazione esplicitando che :” la decisione deriva principalmente dalla situazione che ultimamente si è avvenuta a creare nel negozio a causa della manifestazione di copiose macchie di umidità su alcune pareti ( è interessato un fronte di lunghezza di oltre 10.00 metri) e sul soffitto dei locali” e che :” ultimamente (in modo sporadico) si sono manifestate, all'interno del locale con civico 40, delle installazioni fetide con un'insopportabile e nauseante cattivo odore di fogna. Ciò avviene in prossimità di un(probabile) pozzetto cieco di raccolta degli scarichi delle acque sanitarie condominiali”, ma l'esercizio del diritto di recesso difetta dei necessari presupposti
(la società ben conosceva lo stato dei luoghi condotto in locazione, tanto che si è impegnata eseguire specifici lavori proprio diretti ad eliminare l'umidità e la problematica lamentata dalla conduttrice con la lettera di recesso trova la propria causa negli stessi lavori eseguiti dalla società).
- La società è inadempiente rispetto agli accordi intervenuti tra le parti, per molteplici ragioni: i lavori di ristrutturazione ( convenuti per complessivi euro
48.360,00 oltre iva e a fronte della esecuzione dei quali la società ha ottenuto in comodato i locali per 9 mesi) non sono mai stata ultimati, residuando lavori per euro
12.620,00; le fatture relative ai lavori eseguiti, pur richieste, non sono mai state consegnate ai proprietari, nonostante l'espressa previsione dell'articolo 7 del contratto di comodato;
al geom. è stato precluso l'accesso al cantiere, in Per_1 violazione del citato art. 7 del contratto di comodato;
i lavori non sono stati eseguiti r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 3 a regola d'arte, come da relazione di parte;
alla limitata esecuzione dei lavori convenuti e alla pessima riuscita dei lavori, è conseguita fuoriuscita di umidità.
- La proprietà non ha responsabilità rispetto al manifestarsi di tali problematiche.
- Per l'art. 8 del contratto di locazione, la società è tenuta, in deroga alla previsione dell'art. 1576 c.c. e dell'art.1609 c.c. a eseguire, a proprie cure e spese, le riparazioni ordinarie straordinarie, di restauro e di manutenzione che si fossero rese necessarie per l'immobile locato.
- L'art. 9 del contratto di locazione descrive l'immobile in buono stato locativo e adatto all'uso, impegnandosi alla richiesta di permessi e concessioni
- L'art. 10 del contratto esclude possibili pretese della conduttrice per indennità compensi o rimborsi per i miglioramenti apportati all'immobile.
- Il recesso è nullo in assenza del necessario preavviso e dei presupposti gravi motivi, in quanto l'unico motivo addotto a sostegno dell'esercizio del recesso, è la presenza di umidità, da ricondursi non a responsabilità della proprietà, ma alla pessima realizzazione delle opere murarie da parte della stessa conduttrice.
Nel costituirsi, la società confermata la sottoscrizione dei due contratti tra le parti (il primo, in data 01.08.2013, di comodato ad uso gratuito, per 9 mesi, dal 01.08.2013 al 30.04.2014; il secondo, di locazione ad uso commerciale e per il medesimo immobile oggetto del contratto di comodato, con efficacia dal 01.05.2014 e al canone mensile di euro 1470,00), chiede respingersi le domande della proprietà e, a sostegno delle rassegnate conclusioni, per quanto di interesse anche al fine della valutazione delle censure proposte in questa sede, allega:
- Gli immobili, originariamente in stato di degrado, non erano adatti all'uso, dunque, la società assume l'impegno a eseguire i lavori indicati in citazione a proprie spese, a fronte della concessione, in comodato gratuito, degli stessi immobili, per un periodo di 9 mesi circa, con conseguente partecipazione indiretta, dei proprietari, alle spese di ristrutturazione.
- I lavori sono eseguiti a regola d'arte (al netto dei lavori aggiuntivi), ma dopo la loro esecuzione, l'immobile corrispondente al civico 40, per destinazione catastale, risulta inidoneo all'uso; la pratica amministrativa necessaria alla modifica della destinazione urbanistica del civico 40 si conclude solo alla fine del mese di ottobre del 2013, data a partire dalla quale è possibile presentare la documentazione per l'inizio dell'attività commerciale, con grave danno economico da ritardata apertura dell'attività.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 4 - I locali, ove nelle condizioni preesistenti alla esecuzione dei lavori da parte della società, mai avrebbero potuto essere locati a terzi e i proprietari si sono avvantaggiati della ristrutturazione dei locali e del cambio di destinazione del loro immobile, in assenza di oneri.
- I tecnico incaricato dai proprietari è stato presente in cantiere durante la esecuzione dei lavori.
- Dopo il completamento dei lavori e l'inizio dell'attività commerciale, si è manifestata la presenza di copiose infiltrazioni provenienti dal suolo pubblico, problematica non risolta dalla proprietà.
- La facoltà di recesso esercitata è prevista dall'art. 4 del contratto di locazione.
- I lavori sono stati completati a ottobre 2013, epoca di apertura dell'attività commerciale;
dunque, il termine di 60 giorni previsto dall'art. 1667c.c. e il termine di 8 giorni previsto dall'art. 2226 c.c. è spirato.
- Ove pure non fossero state eseguite tutte le opere di cui al preventivo convenuto, il valore delle diverse lavorazioni eseguite, riconosciute dagli attori come necessarie e improcrastinabili per la funzionalità dei locali, compensa il valore dei lavori pattuiti e non eseguiti.
La causa, rinviata per discussione ex art. 429 c.p.c. all'udienza dell'11 gennaio 2022, è definita, come di seguito, dalla sentenza impugnata:
<< 1) accertata la legittimità del recesso esercitato dal contratto di locazione stipulato in data 1.08.2013, rigetta la domanda di condanna al pagamento dei canoni dovuti fino alla naturale scadenza del contratto;
2) rigetta la domanda di condanna al risarcimento dei danni;
3) condanna i ricorrenti e al Parte_2 Parte_1 pagamento in favore della resistente delle spese processuali, che liquida in € 7.000 per compensi, oltre rimborso forfettario del 15% per spese generali, iva e cpa come per legge;
4) pone definitivamente a carico dei ricorrenti le spese di CTU, già liquidate con separato decreto>>.
Di seguito, i motivi della decisione.
Domanda di accertamento delle legittimità del recesso, esercitato dalla società conduttrice con la raccomandata del 16.03.2015, rispetto al contratto di locazione sottoscritto dalle parti il 01.08.2013, con condanna, della società, a corrispondere tutti i canoni di locazione previsti fino alla scadenza del contratto (30.04.2020).
a) L'art. 27 L. 392/1978, ai commi 7 e 8, disciplina due diverse ipotesi di recesso, il comma 7, prevede un recesso c.d. “ad nutum” da parte del conduttore r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 5 che deve essere espressamente previsto in contratto;
il comma 8 prevede un'ipotesi di recesso c.d. “titolato”, esercitabile a prescindere da qualsiasi previsione pattizia, purché sorretto dall'indicazione dei gravi motivi di recesso b) L'art. 4 del contratto di locazione prevede:” la parte conduttrice ha facoltà di recedere anticipatamente ai sensi dell'art. 27, comma 7, L.n. 392/1978, con preavviso di almeno sei mesi, da formularsi mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno”.
c) Non rileva il richiamo, nella raccomandata del 16.03.2015, a ragioni giustificative del recesso, in quanto la società ben poteva recedere prima della naturale scadenza del contratto nel solo rispetto del preavviso semestrale.
d) Il preavviso è stato rispettato e i canoni fino al rilascio (30.09.2015) sono stati versati.
Domanda di condanna della società a risarcire i danni conseguiti all'inadempimento degli obblighi assunti con il contratto di comodato, per la esecuzione delle opere di ristrutturazione del medesimo immobile oggetto del contratto di locazione, danni consistenti nel minor valore dei lavori eseguiti, rispetto a quello dei lavori pattuiti (euro 12.620,00) e nel danno da lucro cessante, pari a euro 10.000,00, per non aver potuto rilocare prontamente l'immobile sul mercato degli affitti.
a) Le parti hanno sottoscritto, in pari data (01.08.2013), due distinti contratti: il contratto di comodato della durata di 9 mesi ( dal 01.08.2013 al 30.04.2014), per l'uso gratuito dei locali, da parte della società comodataria, che si obbliga ad eseguire i lavori indicati nel preventivo allegato, del valore di euro 48.346 più iva;
il contratto di locazione ad uso commerciale con efficacia iniziale differita al 01.05.2014 ( coincidente con la cessazione del contratto di comodato) per il medesimo immobile al canone strutturato, a fronte del pagamento di un canone di locazione di euro 1.470,00 mensili.
b) I contratti hanno avuto entrambi esecuzione e la società complessivamente ha detenuto l'immobile da agosto 2013, in forza del comodato gratuito, e dal
01.05.2014 al 30.09.2015 (data di riconsegna dopo il recesso esercitato), in forza del contratto di locazione.
c) La società ha eseguito lavori di ristrutturazione, ma tra le parti si discute della completezza dei lavori eseguiti e della loro corretta esecuzione.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 6 d) Le parti hanno voluto un contratto di comodato gratuito, ma hanno posto a carico della società (oltre al normale obbligo di custodia del bene) l'obbligo di realizzare opere di straordinaria manutenzione elencate in un preventivo allegato al contratto che non integra un contratto di appalto a carico della comodataria, che non è un'impresa in grado di assumere il rischio di un'attività di tale tipo;
l'obbligazione della comodataria (ristrutturazione del locale commerciale) è prestazione accessoria nell'ambito di un contratto pur sempre di comodato gratuito. La previsione dell'obbligo di fare in capo alla società non snatura la gratuità della detenzione per i primi 9 mesi, per espressa qualificazione data, al contratto, dalle parti e per la scelta di sottoscrivere due diversi impegni, laddove ben avrebbero potuto disciplinare la esecuzione e i costi dei lavori nell'ambito di un unico contratto oneroso, dunque la scelta di stipulare due distinti contratti indica la volontà delle parti di soddisfare due diverse esigenze (quella dei proprietari di concedere, gratuitamente, l'immobile alla società che in tale primo periodo di uso gratuito si facesse carico di risistemarlo e quella della società, successiva al ripristino dello stato dell'immobile, di prendere in godimento l'immobile dietro pagamento di un corrispettivo).
e) Nel comodato modale, pur potendosi astrattamente ipotizzare un risarcimento del danno in favore del comodante, l'accoglimento della domanda risarcitoria implica la necessità di valutare se l'onere fosse contenuto nei limiti di valore della prestazione gratuita ricevuta, come previsto dall'art. 793, secondo comma c.c., con la conseguenza che se l'onere eccede il valore della cosa donata, non si configura inadempimento e non sorge il diritto al risarcimento. Nel concreto la società ottiene per nove mesi il godimento gratuito dell'immobile e, a fronte di tale godimento, si impegna ad eseguire lavori per un valore di euro 48.346,00 oltre iva, laddove il valore della prestazione ricevuta dal comodatario (godimento dell'immobile) si stima in un importo non superiore a euro 13.230,00 (in base al valore della locazione contestualmente sottoscritta), con la conseguenza che il modus posto a carico della società comodataria eccede il valore della prestazione.
Come da c.t.u., i lavori di ristrutturazione eseguiti hanno un valore di euro
54.005,27, superiore a quello pattuito come modus; dunque, la società ha adempiuto l'onere posto a proprio carico dal comodato per un valore r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 7 superiore al vantaggio ricevuto, con conseguente non configurabilità di alcun inadempimento.
f) Non si ravvisa, nel primo, un contratto a prestazioni corrispettive, per la iniziale inidoneità dell'immobile ad essere adibito all'attività commerciale e per la scelta, delle parti, di addivenire alla stipula, contestuale, di due separati contratti il primo gratuito e l'altro oneroso, il primo strumentalmente finalizzato al soddisfacimento delle esigenze del secondo. Non rileva in senso contrario alla gratuità del contratto di comodato l'entità dei lavori eseguiti, sempre per la iniziale inidoneità dell'immobile ad essere adibito allo svolgimento di attività commerciali e poiché la apposizione del modus a carico della comodataria era funzionale alla realizzazione di plurimi interessi di entrambe le parti (consentire la regolare esecuzione del rapporto locatizio, con soddisfacimento di esigenze anche della comodataria).
g) Anche a ritenere il rapporto oneroso sin dal primo contratto, la domanda di risarcimento è generica e indimostrata: la proprietà si limita ad allegare di aver patito un danno da mancato completamento di alcune opere, neppure indicate specificamente, nonché di aver patito l'ulteriore pregiudizio per non aver potuto rilocare l'immobile; per altro verso, la istruttoria ( c.t.u.) non prova quali sono le opere eseguite nella vigenza del rapporto negoziale e quali solo le opere eseguite dai comproprietari e gli attori ben avrebbero potuto svolgere un accertamento tecnico preventivo prima di eseguire nuove lavorazioni nei locali oggetto di causa;
infine il c.t.u. rileva la pressoché totale esecuzione, da parte della società, delle opere concordate, con la sola difformità dell'uso di materiale non specialistico, ma ordinario per gli intonaci e la installazione, in ogni ambiente, di pompe di calore inverno/estate, anziché dell'impianto di riscaldamento originariamente previsto, ma la società non è “appaltatrice”, con la conseguenza che non è tenuta, ai sensi dell'art. 1667 c.c., a garantire vizi dell'opera e i proprietari possono ricorrere solo alla disciplina dell'inadempimento e del risarcimento del danno, con relativi oneri di allegazione e prova rimasti inadempiuti. La mera realizzazione di un intonaco con materiale ordinario non integra inadempimento grave e la installazione di condizionatori, in luogo della realizzazione di un impianto di riscaldamento, non viola un accordo specifico dalle parti anzi, i proprietari ratificarono e accettarono la scelta r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 8 della società, ritenendo i condizionatori maggiormente conformi, alle esigenze locative della società.
h) Il montaggio dei condizionatori concretizza ipotesi di “addizione” e non di
“miglioria”; dunque, la scelta della società di asportarli dall'immobile locato
è legittima, oltre a non essere oggetto di contestazione da parte della proprietà, che per contro ha chiesto di ritenere le addizioni, offrendo il pagamento di un'indennità.
i) Quanto alla richiesta della condanna della società a risarcire ulteriore importo di euro 10.000,00, per danno emergente da risistemazione dei locali e da lucro cessante per impossibilità di locare l'immobile, non vi è prova che a seguito del rilascio dell'immobile, che l'immobile fosse deteriorato, danneggiato o in condizioni tali da renderne necessaria la sistemazione e tale voce di danno rappresenta una duplicazione della richiesta, anche questa infondata, di ottenere i costi per il completamento delle opere.
j) Alla cessazione dei due contratti, a proprietari è riconsegnato un immobile in una situazione decisamente migliore rispetto a quella alla quale lo avevano concesso in godimento alla società.
k) Il danno da impossibilità di rilocare l'immobile a causa del cattivo stato manutentivo non si ravvisa: i non deducono e non provano di aver Pt_3 tentato di concludere nuovi accordi di locazione con terzi e di non esservi riusciti per le condizioni dell'immobile.
Con l'atto di appello, e rassegnano le Parte_2 Parte_1 seguenti conclusioni.
<< 1) dichiarare nullo e/o di nessun effetto il recesso operato dalla
al contratto di locazione commerciale stipulato per CP_1
l'immobile sito in Genzano di Roma, via Giuseppe Garibaldi n.40-48;
2) conseguentemente condannare la convenuta in persona CP_1 del legale rappresentante, al pagamento in favore degli attori
[...]
e dei canoni maturati e maturandi Pt_1 Parte_2 dall'ottobre 2015 sino alla scadenza del contratto dell'aprile 2020, per un totale di € 80.850,00 o, in subordine, alla minore somma dovuta per il canone di € 1.470,00 mensili, oltre interessi e rivalutazione;
3) condannare altresì la convenuta in persona del legale rappresentante, al CP_1 pagamento della somma di € 12.620,00 per il risanamento dell'immobile
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 9 secondo il preventivo approvato dalle parti, nonché alla somma di €
10.000,00 quale risarcimento del danno provocato per danno emergente, dovendo gli attori provvedere alla risistemazione dell'immobile, e lucro cessante, non avendo potuto procedere a nuova locazione;
4) in via subordinata condannare la convenuta in persona del legale CP_1 rappresentante, al pagamento di quanto sopra, per diverso o ulteriore titolo che emergerà, o alla maggiore o minore somma che verrà ritenuta di giustizia, anche secondo equità; Con vittoria di spese ed onorari dei due gradi di giudizio secondo la soccombenza, previa riforma del capo relativo alle spese di primo grado.>>
A sostegno delle riportate conclusioni, e articolano Parte_1 Parte_2 tre motivi di appello.
1) Rubricato: “La determinazione del recesso”. Gli appellanti censurano la decisione nella parte in cui, ricondotto il recesso esercitato dalla conduttrice ad ipotesi di recesso “ad nutum”, lo ritiene legittimo e sostengono che, diversamente da quanto accertato in sentenza, la società esercita il recesso nella forma disciplinata dal comma 8 dell'art 27 L. 393/1978 (per gravi motivi), A tal fine richiamano il tenore della lettera di recesso, in cui la società indica i motivi del recesso (la presenza di umidità nell'immobile locato, che lo avrebbe reso inutilizzabile). Quanto alla sussistenza dei giusti motivi, la negano e sostengono che la società, alla data di sottoscrizione del contratto, conosceva lo stato dell'immobile, tanto da impegnarsi a rimuovere le infiltrazioni presenti nei locati e che la società è inadempiente rispetto agli obblighi assunti con la sottoscrizione del comodato.
2) Rubricato: “Ricostruzione della vicenda non conforme ai fatti ed alla volontà negoziale”. Vi si censura la decisione nella parte in cui accerta la esistenza di due distinti contratti i cui obblighi sono stati adempiuti, laddove le parti “ hanno implicitamente sottoposto il secondo contratto (la locazione) alla piena realizzazione del primo (il ripristino dei luoghi)” e a fronte della concessione del possesso sia in comodato sia a titolo di locazione ( in ciò adempiendo, la proprietà, agli obblighi contrattualmente assunti) , la conduttrice, per contro, non ha adempiuto agli obblighi assunti con la sottoscrizione del primo contratto, non avendo realizzato tutti i lavori che si era impegnata a realizzare o avendoli realizzati non a regola d'arte, con ciò rimanendo inadempiente ai propri r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 10 obblighi. Sul comodato a uso gratuito. Secondo gli appellanti, con la sottoscrizione del contratto di comodato le parti disciplinano dettagliatamente, anche attraverso un allegato, i lavori posti a carico del comodatario;
l'aver convenuto la facoltà dei proprietari di accedere sul cantiere tramite il proprio tecnico è indicativo della volontà dei proprietari di vigilare sulla correttezza dei lavori;
la concessione in comodato alla società dell'immobile non ne consente, al comodatario, la facoltà di deteriorarlo, cosa avvenuta con la esecuzione di lavori non ad opera d'arte, per effetto dei quali un immobile che secondo la comune volontà delle parti all'inizio della locazione avrebbe dovuto essere perfettamente ristrutturato, di fatto è stato riconsegnato non fruibile per effetto dei lavori eseguiti dai comodatari, anche in violazione dei criteri di buona fede e correttezza. Sul collegamento tra i due contratti. Gli appellanti sostengono che non si verte in ipotesi di donazione modale;
che i contratti due contratti, sottoscritti contemporaneamente, non esistono l'uno senza l'altro ( il comodato d'uso è finalizzato alla successiva locazione) e hanno finalità unitarie: quella della società è stato ottenuto ( l'uso dell'immobile per aprire la propria attività ad un canone scontato), quella della proprietà non è stato ottenuto ( di ottenere la esecuzione di lavori di ripristino dell'immobile che, per contro, è stato restituito sostanzialmente inagibile, come ammesso dalla stessa società che della presenza di infiltrazioni d'acqua all'interno dell'immobile fa la causa dell'esercizio del diritto di recesso). La separata valutazione delle obbligazioni assunte con i due negozi comporta un grave depauperamento per la proprietà e un ingiusto arricchimento per la società appellata, circostanza per la quale invia subordinata si invoca l'applicazione dell'art. 2041 c.c.
3) Rubricato: “Valutazione delle lavorazioni eseguite”. Vi si censura la decisione nella parte in cui valuta privi di rilevanza l'utilizzo di materiale non specialistico ma ordinario, per la realizzazione degli intonaci, da parte della comodataria e l'installazione, in ogni ambiente, di pompe di calore, piuttosto che di un impianto di riscaldamento, come originariamente previsto dalle parti. A tal fine, l'appellante sostiene che il primo giudice non considera che la questione della umidità presente nell'immobile, era stata specificamente valutata dalle parti e regolata nel dettaglio del contratto di comodato. In sostanza sostiene l'appellante che la presenza dell'umidità ha permesso, alla società, di ottenere la disponibilità dell'immobile a condizioni vantaggiose, con l'impegno di eseguire delle lavorazioni specifiche di r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 11 risanamento dell'immobile, di fatto non eseguite;
la società ha svolto dei lavori che non è stata in grado di documentare in quanto trattavasi di lavori “al nero”, che hanno causato criticità nell'immobile che poi la proprietà ha dovuto sanare con lavori a proprie spese. Il fatto che tali criticità siano state superate dall'esecuzione dei lavori a cura dell'appellante vi mostra il fatto che il lavori della società comodataria non erano stati eseguiti a regola d'arte. In ogni caso la società con la sottoscrizione del contratto di locazione, all'articolo 8, si obbliga ad eseguire tutti i lavori di manutenzione, anche straordinaria, che si fossero evidenziati come necessari durante la locazione. A ciò consegue che sia per effetto dell'impegno assunto con il contratto di comodato, sia per effetto dell'impegno assunto con il contratto di locazione, l'immobile avrebbe dovuto essere riconsegnato alla proprietà in condizioni ottime, cosa che non è avvenuta, dato che la proprietà ha visto la rescissione del contratto e il mancato incasso dei canoni di locazione fino alla scadenza del contratto di locazione, con l'aggravio dei costi dei lavori di ripristino dei luoghi, riconsegnati in condizioni peggiori rispetto l'antefatto, in ciò contestano la sentenza nella parte in cui viene ritenuto privo di allegazione il pregiudizio patrimoniale subìto.
L'appello è meritevole di accoglimento nei limiti di cui di seguito.
Motivo di appello sub 1)
La censura in esame non si pone in contrapposizione critica con la sentenza e dunque non la inficia.
Il primo giudice, motivando a sostegno del punto di decisione oggetto del motivo di appello in esame, enuclea i due tipi di recesso disciplinati dall'art. 27 L.n.392/1978; riporta la previsione dell'art. 4 del contratto di locazione sulla facoltà pattiziamente riconosciuta, alla conduttrice, di recedere anticipatamente dal contratto, condizionata al solo al rispetto di un preavviso di sei mesi ( previso comunicato secondo i termini previsti in contratto) e in tale quadro “normativo” complessivo, preso atto della rappresentazione di ragioni del recesso nella comunicazione del 16.03.2015, le ritiene ultronee, in ragione della esistenza di una clausola contrattuale ( il citato art. 4) che consentiva, alla conduttrice, di recedere anche nella non configurabilità dei gravi motivi richiesti dalla disciplina del recesso c.d. “ titolato” e di cui al comma 8 del citato art.27.
Con il motivo in esame, gli appellanti si limitano a sostenere che l'avvenuta indicazione, nella comunicazione del 16.03.2015, delle ragioni delle ragioni dell'esercizio del recesso, impongono di ricondurre tale esercizio non alla disciplina del r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 12 contratto (e dell'art. 27 comma 7 L.n.392/1978 richiamato in contratto), bensì alla diversa previsione del comma 8 del citato art. 27, senza esplicitare specifiche censure sulla ultroneità, ritenuta in sentenza, della indicazione dei motivi del recesso nella missiva del 16.03.2015, in presenza di una previsione contrattuale che riconosce la facoltà di recesso anticipato condizionandola al solo rispetto del termine di preavviso.
Tale considerazione depone per la infondatezza della censura.
Giova precisare che il recesso dal contratto è l'atto col quale uno dei contraenti si scioglie unilateralmente dal vincolo negoziale e non costituisce un istituto dai caratteri unitari.
Il recesso nell'ordinamento è previsto dalla legge quale mera facoltà (quello disciplinato dagli artt. 24, 768 septies, 1671 e 1750 c.c.); quale misura di reazione ad errori di fatto
(quello disciplinato dagli artt. 1538, 1539 e 1893 c.c.); quale strumento di salvaguardia del sinallagma contrattuale contro il rischio di vizi sopravvenuti (quello disciplinato dagli artt. 1613 c.c., 1614 c.c., comma 2; 1897 c.c.).
Nella categoria del recesso quale strumento di salvaguardia del sinallagma contrattuale, rientra il recesso disciplinato dalla L. n. 392 del 1978, art. 27 e richiamato anche dall'art. 4 del contratto di locazione oggetto di causa, il cui scopo è evitare il rischio che il conduttore si trovi costretto ad onorare un contratto che, senza propria colpa, sia divenuto per lui inutile ed è finalizzato a rimediare ad un vizio sopravvenuto del sinallagma contrattuale.
Il contratto di locazione, una volta decorso il semestre previsto dalla legge in entrambe le ipotesi disciplinate e nel concreto anche dal contratto, si scioglie per il solo fatto che la dichiarazione di recesso sia pervenuta al domicilio del locatore, secondo la regola generale di cui all'art. 1334 c.c.
La contestazione del locatore circa l'esistenza o la rilevanza dei "giusti motivi" invocati dal conduttore a fondamento del diritto di recesso non introduce una azione costitutiva finalizzata ad una sentenza che dichiari sciolto il recedente dal contratto, ma introduce una mera azione di accertamento, il cui scopo è stabilire se esistessero al momento del recesso i giusti motivi invocati dal conduttore.
Nel caso concreto, in presenza della richiamata previsione contrattuale che riconosceva alla conduttrice la facoltà di recedere dal contratto alla sola condizione di un preavviso di sei mesi incontestatamente dato, le condizioni contrattualmente poste all'esercizio del diritto di recesso sussistevano e non rileva accertare, in questa sede, la sussistenza dei giusti motivi.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 13 Motivi di appello sub 2) e motivo di appello sub 3).
I motivi in esame hanno complessivamente ad oggetto la qualificazione del rapporto,
l'accertamento in punto di inadempimento della società e la domanda risarcitoria dei proprietari nei confronti della società; vengono valutati congiuntamente e hanno pregio nei limiti di cui di seguito.
Nell'interpretazione dei occorre andare oltre la forma e accertare la sostanza dell'operazione economica voluta dalle parti, valutando, in una visione d'insieme, il loro comportamento complessivo e gli interessi concretamente perseguiti;
non si può, in tale operazione, dare rilievo solo al nome che le parti hanno dato al contratto, dovendosi considerare la reale funzione del complessivo accordo.
Nel concerto, sussiste tale collegamento negoziale e i due contratti, sottoscritti in pari data e con decorrenza, il secondo, a far data dal giorno successivo alla scadenza del primo, sono collegati, disciplinando un unico rapporto a titolo oneroso, tra le medesime parti e per il godimento del medesimo immobile, a fronte della esecuzione di spese di ristrutturazione e, a far data dal maggio 2014, a fonte del pagamento di un canone di locazione.
Del collegamento negoziale sussiste tanto il requisito oggettivo del nesso teleologico tra i due contratti, diretti a raggiungere il medesimo risultato economico, quello del godimento, a fronte del pagamento di un canone di locazione ai proprietari, da parte della società, di un immobile adeguato, anche peer effetto dei lavori oggetto di causa, alle proprie esigenze commerciali, quanto il requisito soggettivo della volontà delle parti, che ben può essere manifestata, come nel caso concreto, in forma tacita, di volere il collegamento, volontà che si evince dalla sottoscrizione dei contratti in pari data;
dalla stretta conseguenzialità temporanea della efficacia dei contratti, il secondo con decorrenza a far data dal primo giorno successivo alla scadenza del primo, senza soluzione di continuità del rapporto di fatto della società con l'immobile; dall'unitario utilizzo dell'immobile (medesimo uso da parte della società) sin dal mese di ottobre del
2013, allorquando era ancora in corso il primo dei due contratti.
Ciò detto, la valutazione dell'adempimento delle obbligazioni complessivamente assunte dalle due parti con la sottoscrizione dei due contratti deve essere unitaria.
Si controverte solo dell'inadempimento della società rispetto agli obblighi assunti nei confronti dei proprietari dell'immobile con la sottoscrizione dei due contratti oggetto di causa.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 14 In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione del contratto, per il risarcimento del danno ( come nello specifico) ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto e il relativo termine di scadenza ma non l'inadempienza dell'obbligato, potendosi limitare alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, spettando, invece, al debitore convenuto l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento degli obblighi assunti nei confronti dell'altra parte.
Nel concreto, occorre tener conto delle obbligazioni complessivamente assunte dalle parti con la sottoscrizione dei due contratti che, come la stessa sottoscrizione dei contratti, non sono in contestazione tra le parti, le quali discutono esclusivamente della rilevanza della mancata esecuzione di parte di alcuni dei lavori pattuiti con il contratto di “comodato gratuito” e della non conformità allo stato dell'arte, di alcuni dei lavori eseguiti.
Per la regola generale che ripartisce l'onere probatorio in ragione della scomposizione della fattispecie tra fatti costitutivi e fatti impeditivi, modificativi o estintivi del diritto azionato, qualora il locatore abbia allegato l'inadempimento, è il conduttore che deve dimostrare l'adempimento dell'obbligazione assunta.
Nel concreto, difetta una prova adeguata della integrale esecuzione dei lavori oggetto dell'allegato al contratto di “comodato gratuito”, per contro non essendovi contestazione, pur in presenza della generica allegazione dei proprietari sul punto, della incompleta esecuzione dei lavori pattuiti, essendosi limitata, la società, ad opporre di averne eseguiti alcuni diversi da quelli pattuiti, per un valore complessivo ( quello dei diversi lavori eseguiti e quello della parte dei lavori pattuiti realizzata) superiore a quello dei lavori pattuiti.
La sentenza accerta che la istruttoria non fornisce prova adeguata della consistenza e delle caratteristiche delle opere eseguite dalla società nella vigenza del rapporto negoziale , nella avvenuta esecuzione, dopo la riconsegna dell'immobile (il
30.09.2015), da parte dei due comproprietari e all'interno degli immobili già locati, di non meglio precisati lavori;
tale punto di accertamento non è oggetto di specifiche censure e trova sostegno nelle risultanze della c.t.u. (” (…) Non è oggettivamente possibile definire con precisione la quantità e la qualità di alcune delle opere eseguite
(…) tenuto anche conto delle lavorazioni eseguite sull' immobile successivamente alla cessata locazione oggetto di causa”.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 15 La impossibilità di ricostruire lo stato dell'immobile alla sua riconsegna ai proprietari comporta, per un verso, la mancata prova, da parte della società ( che, ripetesi, neppure contesta la parziale difformità di tali lavori e non documenta spese sostenute per la esecuzione dei lavori pattuiti), del corretto adempimento degli obblighi assunti nei confronti dei proprietari e , per altro verso, comporta la mancata prova del danno azionato dai proprietari che non forniscono elementi diversi dalla c.t.u. per la sua quantificazione.
Non è utile, se non al fine della (limitata) integrazione delle generiche allegazioni dei proprietari, la relazione a firma del geom. neppure confermata Per_1 testimonialmente, priva di riscontri nell'accertamento del tecnico incaricato dall'ufficio.
Tale relazione, infatti, non fornisce alla istruttoria elementi oggettivi utili alla quantificazione del danno.
La incontestata inesattezza dell'adempimento agli obblighi assunti in punto di esecuzione di lavori di risanamento dell'immobile depone per la configurabilità dell'inadempimento della società, tuttavia la domanda risarcitoria, sempre per la mancata prova dello stato dell'immobile alla data della restituzione, non è provata e deve essere respinta.
Spese di lite
Il giudice di appello, allorché riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale (Cass.n. 9064 del 12/04/2018).
In considerazione dell'esito complessivo della lite, tenuto conto dell'accertato inadempimento della società e del rigetto della domanda risarcitoria proposta dalla proprietà, le spese processuali del doppio grado si compensano, tra le parti, in ragione del 50% e per la restante parte seguono la soccombenza.
I compensi si liquidano, ex dm 55/2014 e successive modifiche, tenuto conto del grado di complessità della lite, delle caratteristiche, dell'urgenza e del pregio dell'attività prestata, dell'importanza, della natura, della difficoltà e del valore dell'affare.
Spese di c.t.u.
Liquidate in atti, si pongono a carico delle due parti processuali in pari misura.


P.Q.M.


r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 16 La Corte d'Appello di Roma, VII sezione civile, definitivamente pronunziando sull'appello come in atti proposto da e nei confronti di Parte_1 Parte_2 avverso la sentenza del Tribunale Ordinario di Velletri n. 628/2022, resa CP_1 tra le parti il 24.03.2022, a definizione del giudizio iscritto al n.r.g. 5379/2016 promosso da e nei confronti di ogni diversa Parte_1 Parte_2 CP_1 conclusione disattesa, così provvede:
- In parziale accoglimento dell'appello e in parziale riforma della sentenza impugnata, ferma nel resto, accerta l'inadempimento di CP_1
- Compensa tra le parti, in ragione del 50%, le spese di lite che per la restante parte condanna a rifondere, a e , CP_1 Parte_2 Parte_1
e liquida, per il primo grado di giudizio, in euro 3.500,00 per compensi ed euro
380,00 per spese, oltre a rimborso forfettario (15%), IVA e CPA come per legge e liquida per il grado di appello in euro 3.200,00 per compensi ed euro 285,00 per spese, oltre a rimborso forfettario (15%), IVA e CPA come per legge.
- Spese di c.t.u. a carico delle due parti processuali nella misura del 50% ciascuna.
Roma, 16.11.2025
Il Consigliere estensore
IA ER FE
Il Presidente
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