Repubblica Italiana
In nome del Popolo Italiano
LA CORTE DI APPELLO DI GENOVA
Sezione Prima Civile riunita in camera di consiglio e così composta
Dott.ssa Rosella Silvestri Presidente rel.
Dott.Riccardo Baudinelli Consigliere
Dott. Stefano Tarantola Consigliere sulle conclusioni precisate ha pronunciato la seguente
Sentenza nella causa civile iscritta al R.G. n. 636/2024 promossa da:
con l'avv.to FARINA FEDERICO Parte_1
PARTE APPELLANTE
contro on l'avv.to ROMANI ROBERTO Controparte_1
PARTE APPELLATA
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DISCUSSIONE ORALE IN DATA 21/05/2025

FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato conveniva in giudizio davanti al Parte_1
Tribunale di Savona hiedendo : Controparte_1
1) accertarsi e dichiararsi l'intervenuta risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c., relativamente al contratto d'affitto d'azienda, stipulato in data 28 marzo 2015, con atto a rogito del notaio rep. 1682, registrato in Savona il 30.03.2015 al n. 1594/1T, nel Per_1 quale la società concedeva in affitto alla Controparte_2 società (poi diventata le attività Parte_2 Parte_1 commerciali di bar ristorante, sia a livello arenile sia a livello passeggiata, annessi allo stabilimento balneare ”., per le ragioni di cui in narrativa;
CP_1
2) dichiararsi tenuta e condannare la società al Controparte_3 pagamento di euro 52.851,45, ovvero al pagamento dell'importo maggiore o minore che
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risulterà di giustizia, a titolo di risarcimento dei danni patrimoniali, con rivalutazione monetaria ed interessi, fino al saldo effettivo.
Sempre in via principale: accertare e dichiarare il diritto della società a riottenere la somma indebitamente Parte_1 pagata pari ad euro 45.000,00, per i motivi in narrativa dedotti, e, per l'effetto, condannare la società , in persona del legale rappresentante Controparte_2 pro tempore, a restituire all'attore la suddetta somma di euro 45.000,00, indebitamente percepita”.
Si costituiva la parte convenuta che chiedeva il rigetto delle domande e in via riconvenzionale “ accertare e dichiarare tenuta in persona del legale rappresentante Parte_1 pro tempore al pagamento in favore di della somma di €. 20.000,00 oltre CP_1 Controparte_2
Iva relativa alle rate scadenti nelle date del 30 dicembre 2020 e del 30 marzo 2021, oltre alla somma di €. 5.000,00 quale ulteriore canone aggiuntivo pattuito tra le parti, il tutto oltre interessi di legge dalla data del dovuto al saldo oltre alla somma complessiva di €. 1.648,00 per utenze non pagate meglio sopra descritte”.
Il Tribunale , rilevato che “ concedeva in affitto alla l'azienda sita Controparte_2 Pt_1 in Noli avente ad oggetto le attività commerciali di bar ristorante, sia a livello arenile sia a livello passeggiata, annessi allo stabilimento balneare ”. CP_1
Il contratto prevedeva una durata di mesi sette a partire dal primo aprile 2015 sino al 31 ottobre 2015 per l'attività a livello arenile, mentre per l'attività posta a livello passeggiata il contratto prevedeva una durata di un anno a partire dal primo aprile 2015 sino al 30 marzo
2016.
Alle rispettive scadenze il rapporto si sarebbe tacitamente rinnovato per uguale periodo sia per l'attività a livello arenile e sia per il locale posto a livello passeggiata, salvo disdetta di una delle parti da far pervenire alla controparte, a mezzo di lettera raccomandata a/r, entro il 30 dicembre di ogni anno”…..
2. Il contratto di affitto di azienda per cui è causa - nonostante l'unicità del documento contrattuale - contiene due distinti regolamenti negoziali aventi ad oggetto complessi aziendali diversi, tanto che gli elementi essenziali sono stati concordati in termini differenti;
in particolare, risultano diversamente regolati la durata del rapporto, l'importo del canone di affitto ed il termine di scadenza delle rate.
Comune ad entrambi, peraltro, è la disciplina del rinnovo tacito alla scadenza in caso di mancata disdetta, da comunicarsi per ambedue le aziende con lettera raccomandata da inviarsi entro il 30 dicembre di ogni anno (“entrambi si rinnoveranno automaticamente per uguale
2 periodo, salvo disdetta di una delle parti da far pervenire alla controparte, a mezzo di lettera raccomandata A/R entro il 30 dicembre di ogni anno”).
In data 15.12.2020 la concedente inviava alla conduttrice una missiva del CP_1 seguente tenore letterale: “La presente allo scopo di comunicare che, ai sensi di quanto disposto con l'atto di affitto d'azienda che regola i nostri rapporti locatizi relativi all'azienda di nostra proprietà all'insegna “ ” corrente in Noli come in indirizzo, la CP_1 locazione cesserà la sua efficacia con la data del 30 dicembre p.v.”.
……Conseguentemente l'attività a livello passeggiata avrebbe potuto proseguire fino alla naturale scadenza del 30 marzo 2021, mentre l'attività a livello arenile era di fatto già terminata al 31 ottobre 2020” ( sent. impugnata) respingeva le domande della parte attrice ed accoglieva la domanda riconvenzionale delle convenuta.
Avverso la predetta sentenza proponeva appello deducendo l'erroneità del Parte_1 provvedimento nella parte in cui era stata respinta la domanda di restituzione delle somme indebitamente versate in aggiunta al canone concordato e sull'accoglimento della domanda riconvenzionale.
Si costituiva in appello chiedendo il Controparte_1 rigetto dell'impugnazione.
Il Consigliere istruttore fissava udienza di precisazione delle conclusioni al 19.02.2025 ove assegnava alle parti i termini per il deposito delle note conclusive. Le parti depositavano tempestivamente le note.
All'udienza del 21/05/2025 teravrebbminata la discussione il Collegio tratteneva la causa in decisione.
I. Sull'appello principale


1. SULLA DOMANDA DI RESTITUZIONE DELLE SOMME INDEBITAMENTE
PERCEPITE DALL'APPELLATO
L'appellante deduce l'erroneità nella sentenza rilevando:
- che nulla era previsto contrattualmente circa l”affitto” di un ulteriore e diverso magazzino durante i mesi estivi essendo pacifico l'utilizzo da parte di di tutti i magazzini posti Parte_1
a livello arenile, sia durante i mesi estivi sia durante quelli invernali. Per questo motivo non vi sarebbe stata la necessità di un ulteriore accordo relativo ai mesi estivi. Deduce altresì
l'inattendibilità delle dichiarazione dei testimoni e . Testimone_1 Testimone_2
In via subordinata allega che il Tribunale ritenendo la sussistenza di un contratto di locazione commerciale del locale magazzino, non registrato, avrebbe dovuto dichiararne la nullità.
Il motivo è fondato e deve essere accolto.
3 “Il giudice, nel valutare se un contratto debba essere qualificato come locazione di immobile od affitto di azienda (o di un ramo di essa), deve, in primo luogo, verificare se i beni oggetto di tale contratto fossero già organizzati in forma di azienda;
in caso di esito positivo dell'indagine, egli è tenuto, quindi, ad accertare se le parti abbiano inteso trasferire o concedere il godimento del complesso organizzato o semplicemente quello di un immobile, al cui utilizzo risultino strumentali gli altri beni e servizi eventualmente ceduti, restando poi libero l'avente causa di costituire "ex novo" un'azienda propria. (Cass. Sez. 3, 17/02/2020, n.
3888, Rv. 657146 - 01).
Nel caso in esame nel contratto di affitto di azienda si da atto che :
Ma nessuna delle parti ha allegato tale elenco pertanto non vi è prova che nel contratto di affitto di azienda fosse compreso anche il magazzino “estivo”.
Peraltro la parte appellante che ha dedotto l'inattendibilità dei testi , in quanto già Tes_1 affiliati alla società locatrice, non ha tempestivamente sollevato alcuna eccezione di inammissibilità della testimonianza, né ha riproposto la stessa nella precisazione delle conclusioni.
Infatti “Qualora il giudice abbia respinto con ordinanza l'eccezione di incapacità a testimoniare tempestivamente sollevata, essa deve essere nuovamente riproposta in sede di precisazione delle conclusioni, chiedendo la revoca del provvedimento emesso;
in caso contrario, l'eccezione deve intendersi rinunciata, con conseguente sanatoria della nullità stessa per acquiescenza, rilevabile d'ufficio dal giudice in ogni stato e grado del processo. (Cass.
Sez. 3, 23/05/2023, n. 14178, Rv. 667913 - 01)
Quanto alla attendibilità dei predetti testi si deve rilevare che “In materia di prova testimoniale, la verifica in ordine all'attendibilità del teste - che afferisce alla veridicità della deposizione resa dallo stesso - forma oggetto di una valutazione discrezionale che il giudice compie alla stregua di elementi di natura oggettiva (la precisione e completezza della dichiarazione, le possibili contraddizioni, ecc.) e di carattere soggettivo (la credibilità della dichiarazione in relazione alle qualità personali, ai rapporti con le parti ed anche all'eventuale
4 interesse ad un determinato esito della lite), con la precisazione che anche uno solo degli elementi di carattere soggettivo, se ritenuto di particolare rilevanza, può essere sufficiente a motivare una valutazione di inattendibilità” ( Cass. Sentenza n. 7623 del 18/04/2016 ).
Nel caso in esame non sussistono indici di “inattendibilità” atteso che le dichiarazioni rese trovano conferma in quelle di altri testi e dal complesso dell'istruttoria.
Si deve quindi ritenere provata la locazione di un n locale magazzino ulteriore e diverso dai beni facenti parte dell'azienda. Tale contratto tuttavia è affetto da nullità in quanto pacificamente non registrato .
Infatti “ Nei contratti di locazione ad uso non abitativo stipulati anteriormente all'entrata in vigore della legge n. 311 del 2004 - che ha introdotto la sanzione della nullità testuale in caso di omessa registrazione - il patto occulto di maggiorazione del canone è comunque da considerarsi viziato da nullità (virtuale), atteso che l'accordo simulatorio trova la sua causa concreta nella finalità di eludere il fisco, sottraendo all'erario il maggior canone dissimulato realmente pattuito, così ponendosi in contrasto con la norma che impone l'obbligo di registrazione, integrale e fedele, dei contratti di locazione, da considerarsi imperativa e, in quanto tale, idonea ad incidere sulla validità degli atti civili, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1418, comma 1, c.c. (Cass. Sez. 3, 02/03/2018, n. 4922, Rv. 647362 - 03). Si tratta quindi di nullità rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del processo, rilevandosi che è stato comunque rispettato il principio del contraddittorio.
Deve quindi essere accolta la domanda di restituzione di quanto percepito dalla parte locatrice pari ad € 45.000,00, effettuata la compensazione con quanto ancora dovuto, e non compiutamente contestato da controparte,oltre interessi legali dalla data della domanda in primo grado al saldo.
2. sulle spese di lite
L'appellante ha proposto impugnazione anche sulla definizione delle spese di lite.
La riforma della sentenza di primo grado impone in ogni caso la revisione delle stesse.
Attesa la reciproca soccombenza le spese di lite sono interamente compensate.
Le spese di CTU sono poste a carico delle parti in misura del 50% ciascuno perché utili ad entrambe (Cass. Sez. 1, 10/06/2020, n. 11068).


P.Q.M.


La Corte di Appello, ogni diversa o contraria domanda, eccezione e deduzione disattesa e reietta, definitivamente pronunciando in parziale riforma della sentenza impugnata:
1) Dichiara nullità del contratto di locazione del locale magazzino di cui alla domanda riconvenzionale della parte convenuta in primo grado;

5 2) Dichiara tenuta e condanna la parte appellata alla restituzione alla parte appellante, già effettuata la compensazione con quanto da questa dovuto in forza della sentenza di primo grado, al pagamento della somma di € 18.952,00= oltre interessi legali dalla data della notifica dell'atto di citazione al saldo;

3) Conferma per il resto la sentenza impugnata;

4) Spese di lite interamente compensate tra le parti per l'intero giudizio;

5) Pone definitivamente a carico delle parti in misura del 50% ciascuna le spese di CTU, già liquidate con separato provvedimento;

Così deciso addì 21/05/2025
Il Presidente est.
Dott.sa Rosella Silvestri
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