REPUBBLICA ITALIANA
NEL NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE SESTA CIVILE
In persona della Dott.ssa Manuela Scoppetta, in funzione di giudice monocratico, nella causa iscritta al n.r.g. 8595 dell'anno 2025 e vertente
TRA
, parte elettivamente domiciliata in Parte_1
Marino, PIAZZA G. MATTEOTTI N. 1, presso lo studio dell'Avv. PULITI FRANCESCA, che la rappresenta e difende come da procura in atti
ATTORE
E
, parte elettivamente Controparte_1 domiciliata in Roma, Via S. Agatone Papa n. 50, presso lo studio dell' Avv. MELE CATERINA, che la rappresenta e difende come da procura in atti
CONVENUTO
OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità
All'udienza del 04/11/2025, a seguito della discussione orale della causa, pronuncia ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La (PI ) ha stipulato un Parte_2 P.IVA_1 contratto di locazione in data 21/01/2019, registrato presso l'Agenzia delle Entrate ufficio territoriale di Roma
6 – Eur Torrino n. 693 – serie 3T in data 28/01/2019, con il quale concedeva in locazione ad uso abitativo alla
Sig.ra (c,f, Controparte_1
1 ), l'immobile corrente in Roma Via C.F._1
Pietro Cartoni n. 155, 1° piano, scala “B”, int. 8, per la durata di quattro anni a partire dal 15/02/2019 al
14/02/2023, rinnovabili per altri quattro anni.
In data 12/10/2023 la (PI Parte_2
) con atto di cessione del credito cedeva P.IVA_1 alla Sig.ra tutti i propri crediti, ivi Parte_1 compreso l'immobile sito in Roma (RM), Via Pietro
Cartoni n. 155, posta al 1° piano, scala “B”, int. 8.
Con il trasferimento dell'immobile, veniva trasferito anche il contratto di locazione citato.
All'art. 3 del suddetto contratto le parti concordavano un canone di locazione pari ad € 11.400,00
(undicimilaquattrocento/00) annui, da corrispondersi in n. 12 rate mensili costanti di uguale ammontare pari ad
€. 950,00 (novecentocinquanta/00) assoggettati, con comunicazione ad aggiornamento in misura pari al 100% della variazione ISTAT, entro il giorno 5 di ogni mese.
Con atto di citazione debitamente notificato parte intimante eccepiva che la Sig.ra a decorrere CP_1 dal mese di marzo 2024 (compreso) sino al mese di settembre 2024 (compreso), ometteva di corrispondere parzialmente i canoni di locazione maturando una morosità pari ad Euro 4.149,54, oltre all' integrale omesso pagamento dei mesi di ottobre 2024 e novembre
2024 per un totale complessivo ad Euro 6.165,98.
Eccepiva altresì parte intimante che la Sig.ra CP_1 ometteva di corrispondere parzialmente le quote condominiali, corrisposte dalla locatrice, per un totale complessivo di Euro 3.577,44, importi meglio evidenziati nell'atto di intimazione.
Pertanto parte attrice intimava ai sensi degli artt. 658 e
660 c.p.c. alla Sig. ra sfratto per Controparte_1
2 morosità dell'immobile sito Roma, Via Pietro Cartoni n.
155, 1° piano, scala “B”, int. 8, con invito a rilasciarlo immediatamente, libero di persone e vuoto di cose, nella piena disponibilità dell'istante, invitandola nel contempo a comparire dinanzi il Tribunale Civile di Roma, nella sua nota sede, all'udienza del giorno 13 GENNAIO 2025, ore di rito e seguenti, con invito a costituirsi nei modi e nei termini di legge, per sentir convalidare, in sua presenza o assenza, l'intimato sfratto per morosità con fissazione della data di esecuzione dello stesso, con relativa richiesta di emissione del decreto ingiuntivo per le somme ingiunte.
Il tutto con vittoria di spese, chiedendo, in caso di opposizione, emettersi ordinanza non impugnabile di rilascio, provvisoriamente esecutiva ai sensi dell'art. 665
c.p.c., con contestuale fissazione della data di esecuzione e, per l'effetto, disporsi il mutamento del rito ai sensi del combinato disposto degli artt. 667 e 426 c.p.c., per il prosieguo del giudizio nelle forme del rito speciale locatizio, concedendo termine per il deposito di memorie integrative.
All'udienza di fase sommaria parte convenuta si costituiva in giudizio chiedendo al Tribunale di accogliere l'opposizione della sig.ra alla CP_1 convalida di sfratto per morosità e al decreto ingiuntivo, dando atto:
- dell'avvenuto pagamento della morosità per canoni ed oneri accessori intimati prima del mutamento del rito;

- del pagamento dei successivi canoni ed oneri condominiali effettivamente dovuti;

- che la sig.ra non aveva precisato Parte_1
l'ammontare del suo preteso credito;

3 - dispiegando domanda riconvenzionale in ordine alla restituzione del deposito cauzionale versato, pari alla somma di due mensilità.
Il giudice, chiusa la prima fase del procedimento sommario senza l'emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio, disponeva la trasformazione del rito ai sensi degli articoli 667 e 426 c.p.c., con assegnazione dei termini perentori per l'integrazione degli atti introduttivi mediante deposito in cancelleria di memorie e documenti.
Veniva depositato agli atti di causa verbale attestante l'esito negativo del tentativo obbligatorio di mediazione.
La causa, esaurientemente istruita senza ulteriore ammissione dei mezzi istruttori, è stata discussa e decisa all'odierna udienza.
Devono in questa sede confermarsi le osservazioni rese da questo Giudice al verbale dell'udienza del giorno
10.06.2025.
Nel corso della fase sommaria del giudizio, a seguito dell'avvenuto pagamento, da parte della conduttrice, dei canoni intimati, seppure successivamente all'instaurazione del contraddittorio, l'attenzione delle parti si è concentrata sulla debenza o meno degli oneri condominiali e consortili.
Si rende necessario tenere distinte le due circostanze.
Per ciò che concerne la morosità dei canoni di locazione,
è principio consolidato e pacifico nella giurisprudenza della Suprema Corte che “in tema di locazioni di immobili urbani, adibiti ad uso abitativo, nel caso in cui il conduttore, senza effettuare alcuna contestazione sul quantum, abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento non è rimessa
4 all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli art. 5 e 55 della legge n. 392 del 27.07.1978” (Cass. 23257/2010).
In particolare, in materia di locazioni ad uso abitativo, la norma contenuta nell'art. 5 della legge n. 392 del
27.07.1978, rubricata “inadempimento del conduttore”, dispiega la propria efficacia nell'ambito dei rimedi contro le patologie funzionali del contratto. Essa ha per oggetto la disciplina della risoluzione del contratto di locazione per inadempimento da parte del conduttore dell'obbligazione di pagamento del canone o di quella di corresponsione al locatore dei c.d. oneri accessori. Tale norma si configura come speciale rispetto a quella posta dall'art. 1455 c.c. in quanto permette al conduttore di adempiere tardivamente, - nel termine perentorio di 20 giorni dalla data fissata per il pagamento del canone che di solito è indicata nel giorno 5 del mese- senza il rischio di incorrere nella sentenza di risoluzione del contratto, ed è ispirata alla ratio del favor nei confronti del conduttore, favor giustificato dall'interesse primario di mantenere l'abitazione. La norma, dettando una presunzione assoluta di gravità dell'inadempimento, ha inteso sottrarre alla discrezionalità del giudice l'apprezzamento della non scarsa importanza dell'inadempimento, ancorando tale valutazione a due presupposti oggettivi, uno di tipo quantitativo, consistente nel mancato pagamento di una rata del canone o di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone, ed uno di ordine temporale, dato dal protrarsi dell'inadempimento per oltre venti giorni dalla scadenza del termine convenuto o di due mesi in caso di oneri accessori. In questo senso si è espressa con giurisprudenza costante e conforme la
5 Suprema Corte “in tema di locazione di immobili ad uso abitativo, con riferimento all'inadempimento del conduttore al pagamento del canone, l'art. 5 della legge n. 392 del
27.07.1978, il quale stabilisce che il mancato pagamento del canone della locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'art. 1455 c.c., fissa un criterio di predeterminazione legale della gravità dell'inadempimento
e ciò anche quando si tratti di morosità relativa agli oneri accessori. “ (Cass. Civ. 8628/2006).
Al di fuori delle circostanze citate, non può argomentarsi che il pagamento delle morosità intimate dopo l'introduzione del contraddittorio possa costituire sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell'art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all'introduzione della domanda di risoluzione contrattuale.
La purgazione della mora infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell'intimazione di sfratto non è ostativa, ai sensi del citato articolo 1453
c.c., all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell'ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti (Cass. 7/3/2001 n. 3341).
Unica deroga a tale principio è costituita dalla particolare disposizione dell'art. 55 della legge 392/78, l'invocazione del quale consente al conduttore di impedire unilateralmente ed a contraddittorio instaurato, la pronuncia di risoluzione a mezzo dell'ordinanza di convalida, mediante l'adempimento dell'obbligazione di
6 pagamento del corrispettivo dovuto unitamente agli interessi ed alle spese, nella forma di pagamento banco judicis ovvero della richiesta e successiva osservanza del cosiddetto “termine di grazia”.
Nel caso che ci occupa, l'invocazione dell'art. 55 legge
392/78 non è avvenuta, ma al contrario parte intimata ha deciso di formalizzare l'opposizione e proseguire nel giudizio di merito. In ossequio alla interpretazione della giurisprudenza di legittimità ormai consolidata, la scelta di una delle due soluzioni giuridiche esclude l'altra, in quanto “In tema di sfratto per morosità, sussiste incompatibilità logica tra opposizione alla convalida e richiesta di sanatoria ex art. 55 l. n. 392 del 1978 (cd. termine di grazia) che - a differenza della prima – presuppone appunto una non contestazione alla domanda del locatore, cui infatti il conduttore moroso ammesso al beneficio deve corrispondere non solo il capitale e gli interessi, ma anche l'importo della spese processuali” (da ultimo Cass. Civ. 24.03.2006 n. 6636).
Per quanto concerne la richiesta degli oneri condominiali,
è noto che l'onere della prova della debenza degli oneri accessori, nel corso del giudizio di merito, soggiace ad una vera e propria inversione, venendo ad incombere sul locatore l'onere di provare la sussistenza degli oneri intimati.
La prova che la legge richiede è duplice. Gli oneri dovuti devono risultare quali debiti consolidati dal conguaglio delle spese condominiali e, nell'impossibilità di intraprendere da parte del Condominio, un'azione diretta nei confronti del conduttore, il proprietario locatore deve fornire in giudizio prova dell'avvenuto pagamento degli oneri, elemento che consente al giudice la ripetizione dell'indebito in suo favore. Per cui non è sufficiente, per
7 ottener che il giudice si pronunci in ordine alla ripetizione dell'indebito in favore del locatore, la prova resa da questi di aver pagato gli importi intimati per oneri accessori, in quanto tra i pagamenti potrebbero essere ricomprese quote relative a gestione straordinaria non di competenza del conduttore e solamente il deposito del consuntivo è in grado di dirimere tale dubbio.
La procuratrice di parte intimante dichiara verbalmente all'udienza odierna che detti consuntivi sono stati in realtà depositati in allegato all'atto di intimazione nella fase sommaria del giudizio.
Tale dichiarazione è veritiera, ma questo giudicante non può esimersi dall'evidenziare che documentazione di tale rilevanza dovrebbe essere depositata all'interno di un file dedicato e non, come è avvenuto, in allegato alle mail scambiate dalla parte intimante con l'amministratore o la convenuta, che ai fini probatori non hanno alcuna rilevanza nel processo, documentazione che è risultata oltre che di difficile individuazione, di difficilissima comprensione, per essere prodotta in fotocopie quasi illegibili.


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da con atto di Parte_1 citazione notificato nei confronti di CP_1
, così decide:
[...]
1) dichiara risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione tra le parti, avente ad oggetto l'immobile ad uso abitativo sito in Roma, Via Pietro
Cartoni n. 155, 1° piano, scala “B”, int. 8;
2) condanna parte conduttrice a rilasciare a parte locatrice l'immobile de quo, libero da persone e da cose, entro e non oltre il 5.12.2025;
8 3) condanna parte conduttrice al pagamento in favore di parte locatrice dei canoni intimati scaduti e non pagati dal mese di aprile 2025, (importo di un canone
Euro 950,00 oltre aggiornamento ISTAT) oltre a quelli a scadere maturati sino alla materiale riconsegna dell'immobile, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

4) condanna parte conduttrice al pagamento in favore di parte locatrice degli oneri accessori per la somma di
Euro 3.577,44, come risulta da copia dei bilanci consuntivi allegati agli atti di causa e di cui parte locatrice ha provveduto ad effettuare il pagamento;

5) condanna parte conduttrice al pagamento in favore di parte locatrice delle spese di giudizio, liquidate in complessivi Euro 1.800,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, ed Euro 1.600,00 per compensi, oltre oneri di legge.
Così deciso in Roma, 04/11/2025
IL GIUDICE
Dott.ssa Manuela Scoppetta

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