N.1741/2023 R.G.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Terza sezione civile
nelle persone dei magistrati:
dott.ssa Laura Sara Tragni Presidente est.
dott.ssa Maria Grazia Federici Consigliere
dott.ssa Maura Caterina Barberis Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'appello da
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'Avv. Stefano Santorelli Parte_1 P.IVA_1 ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Roma alla Via di S. Agnese n. 16
APPELLANTE contro
(P.IVA ), rappresentata e difesa Controparte_1 P.IVA_2 dagli Avv. Diego Bonanni e Fiorella Borla, presso lo studio dei quali in Genova, Via San
Bartolomeo della Certosa, n. 2/2 ha eletto domicilio
APPELLATA
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 4894/2024 emessa dal Tribunale di Milano l'8.5.2024
e pubblicata in pari data
Conclusioni:
Per l'appellante : Parte_1
“Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello di Milano adita, ogni contraria istanza disattesa, a parziale modifica della sentenza n. 4894/24 resa dal Tribunale di Milano in data 8/5/2024 nel procedimento R.G. n. 31701/2022 e, in particolare in riforma dei seguenti capi del dispositivo: pagina 1 di 7 1) in parziale accoglimento dell'opposizione,
2) revoca il decreto ingiuntivo n.10145/2022 emesso dal Tribunale di Milano in data
08/06/2022 e per l'effetto: 3) condanna al pagamento in favore di della somma di € CP_1 Parte_1
1.520,00 già integralmente corrisposti;

3) condanna alla restituzione in favore di della somma di Parte_1 CP_1
€ 1.283,46 all'attualità, oltre interessi legali dalla data di decisione al saldo effettivo;

4) rigetta nel resto;

5) compensa integralmente tra le parti le spese di lite.
In via principale
1) respingere totalmente le domande formulate in primo grado dalla Controparte_1 [...]
e, per l'effetto confermare in toto il decreto n° 10145/22 (R.G. 15025/22) del CP_1
Tribunale di Milano;

2) in via subordinata, condannare la Ditta Individuale al pagamento in favore CP_1 della della somma di € 1.601,00, per canoni di locazione relativi ai mesi di Parte_1 febbraio, marzo e aprile 2022 e rimborso imposta di registro 2022/2023, o di quella minore ritenuta di giustizia, anche eventualmente a titolo di indennità per indebito arricchimento.
3) Respingere la domanda riconvenzionale formulata dalla Individuale CP_1 CP_1 inerente la restituzione del deposito cauzionale in quanto infondata in fatto e in diritto nonché sprovvista di qualsivoglia suffragio probatorio, in particolare, dichiarando l'intervenuta compensazione del deposito cauzionale con i maggiori crediti vantati dalla - Parte_1 ulteriori rispetto a quanto portato dal decreto ingiuntivo de quo - per canoni di locazione mesi di maggio e giugno 2022, imposta registro risoluzione contratto, o, comunque, la non richiedibilità dello stesso anteriormente al saldo di tutti i debiti della Conduttrice.
Con vittoria di spese di lite di entrambi i gradi di giudizio nonché del procedimento monitorio.”

Per : Controparte_1
“Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello, contrariis reiectis,
- in via istruttoria, ma solamente per scrupolo difensivo e cautelativamente, ammettere le istanze istruttorie tutte formulate nel ricorso in opposizione a decreto ingiuntivo datato
04/08/2022 e nella memoria difensiva datata 23/02/2023;
- in via preliminare e/o pregiudiziale, in assenza di istanza di sospensione della provvisoria esecutività della pronuncia del Tribunale di Milano, dichiarare tenuta parte appellante, in virtù della sentenza esecutiva emessa all'esito del giudizio di primo grado, al pagamento in favore dell'esponente dell'importo pari ad Euro 1.299,46, a titolo di deposito cauzionale indebitamente trattenuto dalla maggiorato degli interessi legali come da Parte_1 dispositivo della sentenza del Tribunale di Milano, non avendo ad oggi la stessa corrisposto alcunché a parte appellata;

- sempre in via preliminare, dichiarare l'ex adverso gravame inammissibile per tutti i motivi di cui alla suesposta narrativa;

- nel merito, confermare integralmente la sentenza impugnata e respingere le domande tutte avanzate dalla siccome infondate in fatto ed in diritto. Parte_1
Vinte le spese di entrambi i gradi di giudizio.” pagina 2 di 7 Svolgimento del processo e motivi della decisione
1. (d'ora in avanti, , titolare dell'omonima ditta individuale, proponeva CP_1 CP_1
opposizione avverso il decreto ingiuntivo n.10145/2022 emesso dal Tribunale di Milano in favore della società per l'importo complessivo di € 1.601,00 oltre interessi e Parte_1
spese, per il pagamento di canoni di locazione riferiti ai mesi di febbraio, marzo e aprile 2022 oltre accessori, di cui al contratto di locazione uso deposito avente ad oggetto l'immobile sito in Opera (MI), via Dandolo n.6, sottoscritto in data 24.2.2021 congiuntamente a CP_2
ad un canone annuo complessivo di € 10.200,00 da corrispondersi in 12 rate mensili
[...]
anticipate da € 850,00 oltre IVA, dovuta da ciascuna delle parti per la somma di € 518,50
(aumentati dal mese di aprile a € 539,00 a seguito dell'adeguamento ISTAT).
A sostegno dell'opposizione, deduceva la sussistenza di un accordo transattivo (limitato CP_1
alla propria posizione contrattuale), sottoscritto con la locatrice in data 1.7.2022 contenuto nel
“Verbale di restituzione dell'immobile”, a mezzo del quale si prevedeva “l'espresso riconoscimento della debenza da parte della parte conduttrice dei canoni di locazione dal febbraio 2022 fino alla data del 30.6.2022 pari a € 1.520,00”; che, pertanto, a fronte della complessiva morosità di cinque canoni arretrati (da febbraio a giugno 2022) per un importo complessivo di € 2.592,50, il creditore aveva parzialmente rimesso il debito, riconoscendo come dovuta - a saldo e stralcio - la minor somma di € 1.520,00.
in ogni caso, eccepiva l'inadempimento contrattuale della locatrice giacché dalla CP_1
risoluzione consensuale del contratto era sorto l'obbligo, in capo alla stessa, di restituire la quota parte del deposito cauzionale versato, pari alla somma di € 1.200,00 (doc. 7 prod. , avendo CP_1 le parti novato il contratto “relativamente alla durata ed all'ammontare dei canoni, non per quanto attenga alle altre reciproche obbligazioni”; formulava pertanto domanda riconvenzionale di restituzione del detto importo (da porre “in compensazione con l'eventuale credito della resistente che emergerà in corso di causa”) nonché di risarcimento dei danni derivanti da un allagamento dell'immobile verificatosi nel gennaio 2022, quantificati in complessivi € 500,00.
2. Si costituiva 77 resistendo alle avverse pretese, chiedendo preliminarmente la Pt_1
provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo opposto, in ogni caso la sua conferma, e, in via riconvenzionale. il rimborso delle spese per lo smaltimento di materiali rinvenuti nei locali dopo il loro rilascio, il tutto oltre interessi e spese.
Sosteneva l'opposta che le parti, nel convenire sulla risoluzione del contratto, a fronte del riconoscimento da parte del conduttore della morosità relativa ai mesi da febbraio a giugno pagina 3 di 7 2022, avevano concordato “di compensare con parte del debito del Conduttore il deposito cauzionale a suo tempo versato pari – per la quota dell'opponente a € 1.200,00 – concordando che il residuo debito della Ditta Individuale ammontasse a € 1.520,00”. Stante CP_1
l'inadempimento della controparte all'impegno preso nel pagamento di tale somma, la società opposta aveva azionato il decreto ingiuntivo già ottenuto. Chiedeva infine, in via riconvenzionale, il rimborso della somma di € 610,00 “spesa per lo smaltimento del materiale abbandonato dalla Conduttrice”.
Così instaurato il contraddittorio, il primo giudice, con ordinanza del 20.4.2023, concedeva la provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo opposto, limitatamente alla somma non contestata di € 1.520,00, e rigettava le istanze istruttorie fissando udienza ex art. 429 c.p.c.
3. Con la sentenza impugnata, il Tribunale, in parziale accoglimento dell'opposizione, revocava il decreto ingiuntivo e, per l'effetto, condannava al pagamento a favore di 77 della CP_1 Pt_1
somma di € 1.520,00 già integralmente corrisposta;
condannava alla restituzione in Pt_1
favore della controparte della somma di € 1.283,46 all'attualità, oltre interessi legali dalla decisione al saldo effettivo e rigettava le ulteriori domande, compensando integralmente tra le parti le spese di lite.
In particolare, il primo giudice dava atto della pacifica volontà delle parti di risolvere consensualmente il contratto di locazione;
richiamava il contenuto dell'accordo espresso nel verbale di restituzione dell'immobile e riteneva infondata la tesi sostenuta dalla locatrice secondo la quale l'importo di € 1.520,00 risulterebbe già al netto del deposito cauzionale che, in base ad accordi coevi, il conduttore avrebbe autorizzato ad incamerare.
Riteneva che, dalla previsione contrattuale contenuta nell'art. 5 e dal tenore letterale del verbale di riconsegna, non potesse “in alcun modo desumersi l'esistenza di un accordo, in ordine alla pregressa compensazione del credito del conduttore per deposito cauzionale con i debiti da lui maturati per canoni”.
4. Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto in giudizio la ditta Pt_1 CP_1 lamentando l'erroneità della sentenza per i motivi di seguito esposti.
Si è costituita in giudizio 77 contestando quanto ex adverso dedotto, chiedendo il rigetto Pt_1 dell'appello e la conferma della sentenza impugnata.
All'udienza del 20.11.2024, tentata invano la conciliazione e dopo la discussione orale delle parti, il Collegio ha deciso la causa dando lettura del dispositivo trascritto in calce.
5. Con un unico motivo di censura articolato in vari profili, l'appellante contesta l'erroneità della sentenza nella parte in cui non ha confermato il decreto ingiuntivo, limitando a € 1.520,00 pagina 4 di 7 il credito riconosciuto in suo favore e ribadisce l'esistenza di “apposite trattative” intercorse tra le parti che avrebbero portato, secondo le indicazioni contenute nel verbale di riconsegna, oltre che alla risoluzione consensuale del contratto di locazione e al rilascio dell'immobile, a una
“cristallizzazione dei rapporti dare/avere fra le Parti e individuazione delle modalità di estinzione del residuo debito del Conduttore” mediante pagamento di € 1.520,00 prima della sottoscrizione dell'accordo medesimo, “eccettuata una somma equivalente al deposito cauzionale” da porre in compensazione “conformemente a quanto concordato in fase di trattative per la restituzione dell'immobile”.
Per l'appellante, inoltre, il Tribunale avrebbe erroneamente accolto l'indimostrata tesi di controparte circa una parziale remissione del debito e una sua parziale novazione e non avrebbe correttamente considerato che le somme complessivamente dovute al tempo della risoluzione del 30/6/2022 erano pari a € 2.696,25 e che, “sottraendo a € 2.696,25 (credito del Locatore) €
1.200,00 (credito del Conduttore) si ottengono € 1.496,25 e (tenendo conto del presumibile residuo spese utenze) arrotondati a € 1.520,00”. L'appellante sostiene pertanto che, pur non essendo stata fatta espressa menzione -nel verbale di riconsegna- della compensazione con il deposito cauzionale, il credito di € 1.200,00 sarebbe stato già conteggiato, ciò senza cadere nel divieto di cui all'art. 5 del contratto in quanto il diritto alla sua restituzione, avvenuta per compensazione, sarebbe correttamente maturato per solo “una volta terminata la CP_1 locazione, verificato il buono stato dell'immobile e dopo l'avvenuto saldo di tutto quanto dovuto al locatore”.
6. Il motivo di gravame è infondato e va pertanto respinto.
Come risulta espressamente dal contratto di locazione sottoscritto dalle parti (art. 5), “Il deposito cauzionale viene versato a garanzia della buona conservazione dell'immobile locato, degli obblighi tutti assunti con il presente contratto, e non potrà mai essere computato in conto canone di locazione.” Il dato letterale è chiaro nel prevedere il divieto di operare la compensazione invocata ora dall'appellante il quale, coerentemente con il dato contrattuale, aveva a suo tempo rifiutato la disdetta del contratto inviata dal il 29.12.2021 e l'offerta CP_1
del medesimo di trattenere il deposito cauzionale come versamento di tre mesi di canone, proprio invocando l' “espresso divieto previsto all'art. 5 del contratto di locazione” (doc. 4 fascicolo Baho di primo grado) che subordina altresì la restituzione del deposito cauzionale alla decorrenza del termine di 30 giorni dalla data del verbale di riconsegna dei locali.
Occorre altresì tener conto del tenore letterale del verbale di riconsegna dell'1.7.2022 in base al quale le parti, addivenendo a una soluzione bonaria dei loro rapporti, dichiaravano che “la pagina 5 di 7 riconsegna viene effettuata con l'espresso riconoscimento della debenza da parte della parte conduttrice dei canoni di locazione dal febbraio 2022 fino alla data del 30/06/2022 pari a €
1.520,00”. Con tale pattuizione il conduttore si riconosce debitore dei canoni di locazione sopra indicati il cui pagamento, da effettuarsi nell'immediato, viene concordemente quantificato dalle parti in € 1.520,00.
La tesi dell'appellante secondo cui le parti, per giungere a tale quantificazione, avrebbero altresì concordato la compensazione del maggior credito del conduttore mediante trattenimento del deposito cauzionale è del tutto sfornita di riscontro non solo perché di tale compensazione volontaria non vi è traccia nella scrittura redatta dalle parti l'1.7.2022, ma altresì perché una simile trattativa avrebbe dovuto formare oggetto di espressa pattuizione in forma scritta, stante i limiti di ammissibilità alla prova testimoniale imposti dall'art. 2722 c.c. a colui che intende dimostrare, come nel caso di specie, che anteriormente o contemporaneamente alla stipulazione di un accordo scritto siano stati prodotti altri patti, non risultanti dal medesimo documento.
Disposizione quest'ultima che riflette una regola generale di comune esperienza in base alla quale, di fronte a un atto stipulato per iscritto, è assai poco plausibile che le parti non vi abbiano inserito tutte le loro manifestazioni di volontà, lasciando alla forma orale ulteriori pattuizioni aggiuntive, per di più contrastanti con quanto risultante dal documento scritto.
7. Al rigetto dell'appello consegue, in base al principio di soccombenza, la condanna di Pt_1
[...
a rifondere alla controparte le spese di lite che si liquidano, come da dispositivo, ex D.M
147/2022, tenuto conto del valore della controversia, in applicazione dei parametri medi
(quanto alla fase di studio e introduttiva) e minimi (quanto alla fase di trattazione, in assenza di attività istruttoria, e alla fase decisionale, consistita nella sola discussione orale).


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Pt_1
[...
- contro avverso la sentenza del Tribunale di Controparte_1
Milano n.4894/2024, pubblicata in data 8/5/2024, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:

1. rigetta l'appello;

2. condanna l'appellante al pagamento in favore della parte appellata delle spese del presente grado del giudizio, che liquida ai sensi del D.M. 147/2022 in complessivi € 1.994,00 di cui €
536,00 per la fase di studio della controversia, € 536,00 per la fase introduttiva, € 496,00 per la fase di trattazione ed € 426,00 per la fase decisionale, oltre 15 % per spese generali, I.V.A. e
C.P.A. come per legge;

pagina 6 di 7 3. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002, art. 13 c. 1 quater, comma inserito dall'art. 1 c. 17 L. n. 228/2012.
Così deciso, in Milano il 20/11/2024.
Il Presidente estensore dott.ssa Laura Sara Tragni
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