IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
Settima Sezione Civile composta dai magistrati:
Maria Rosaria Rizzo Presidente
Maria Speranza Ferrara Consigliere relatore
Paolo Caliman Consigliere ausiliario
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 3354/2022 R.G.A.C.C. e nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 3380/2022 R.G.A.C.C., riunite e trattenute in decisione il 18.06.2025, a seguito di trattazione scritta, ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., e vertenti
TRA
, Parte_1 Parte_2
(c.f. ) in persona del legale rappresentante pro tempore P.IVA_1 elettivamente domiciliato in Roma, Via Nicola Ricciotti 11, presso lo studio
Castrichella-Improta, con l'avvocato Leonardo Roscioni (c.f. , C.F._1 che lo rappresenta e difende per procura in atti - APPELLANTE PRINCIPALE -
E
(c.f. ) Controparte_1 C.F._2
(c.f. ) E_ C.F._3
(c.f. ) Controparte_3 C.F._4
(c.f. Parte_3 C.F._5
(c.f. ) Parte_4 C.F._6
Tutti elettivamente domiciliati, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Maria
Cristina Riccetti (c.f. ) che li rappresenta e difende per procura C.F._7 in atti -APPELLANTI INCINDENTALI-

Oggetto: appello principale del Controparte_4 Parte_2
e appello incidentale di ,
[...] Controparte_1 E_ Controparte_3
, , avverso la sentenza, resa tra le parti, dal Tribunale Parte_3 Parte_4
r.g. n. 1 Ordinario di Civitavecchia n. 518/2022, in data 26.04.2022, a definizione del giudizio recante n° R.G. 721/2019 promosso da , Controparte_1 E_ CP_3
e nei confronti del -
[...] Parte_3 Parte_4 Parte_1 impugnazione della delibera assembleare in data 21.02.2019 -
IN FATTO E IN DIRITTO
Con ricorso depositato l'08.03.2019, , Controparte_1 E_ CP_3
, convengono in giudizio, dinnanzi al primo
[...] Parte_3 Parte_4
Giudice, il e rassegnano le Controparte_5 seguenti conclusioni:
“(…) previa sospensione, inaudita altera parte, della delibera assembleare, fissata
l'udienza per la comparizione delle parti, voglia dichiarare nulla, o comunque annullabile, la deliberazione impugnata per i motivi indicati e per l'effetto:

1. Accertare che cortile e androne, ove sono ubicati contatore gas e acqua, sono beni comuni anche dei proprietari ricorrenti e, comunque, che i ricorrenti hanno diritto di accedervi per servitù, conseguentemente ordinare al di consegnare le chiavi di accesso;
Parte_1


2. Dichiarare che i ricorrenti hanno diritto di installare la canna fumaria sulla parete cieca che affaccia sulla corte;

3. Accertare e dichiarare che i ricorrenti e gli altri proprietari non hanno mai prestato consenso alla edificazione del lastrico solare e al suo cambio di destinazione di uso da locale tecnico a locale residenziale;

4. Accertare e dichiarare che i millesimi di spettanza dei ricorrenti sono 243, e, per l'effetto, pronunciare condanna generica di restituzione degli indebiti pagamenti degli ultimi dieci anni;

5. Condannare il convenuto al pagamento delle spese, diritti ed Parte_1 onorari del giudizio”.
I ricorrenti , premesso che e , quali Controparte_3 Parte_4 Parte_3 nudi proprietari del locale commerciale sito in , Via Duca del Mare 8, Parte_1 foglio 25, particella 48, sub 9, piano terra, z.c. 2, classe 7, categoria C/1 di cui CP_2
e sono usufruttuarie, rispettivamente per 2/3 e per 1/3;
[...] Parte_4 [...]
quale proprietario del locale commerciale sito in , Via Duca CP_1 Parte_1 del Mare 6, foglio 25, particella 48, sub 8, piano terra, z.c. 2, classe 7, categoria C/1; che i due immobili fanno danno parte del fabbricato avente accesso da Via Duca del Mare
10, oggi Via Thaon De Revel 8; che le parti comuni dell'edificio sono riportate nel
Regolamento di condominio negoziale del 21.09.1993, a rogito del notaio Per_1 impugnano la delibera condominiale del 21.02.2019, approvata, in seconda r.g. n. 2 convocazione, dall'assemblea straordinaria del convenuto e, a sostegno Parte_1 delle rassegnate conclusioni, allegano:
- la omessa/irrituale convocazione per l'assemblea del 21.02.2019, inviata all'indirizzo e-mail di e con ordine del giorno allegato in E_ indirizzo e riferito al solo presso;
Controparte_3 E_
- i punti all'ordine del giorno contenuti nella convocazione sono i seguenti : “1- presentazione nuovi gestori del locale di proprietà di e Controparte_3 richiesta degli stessi di installazione canna fumaria (sarà presente in assemblea il nuovo gestore del lo-cale);

2- aggiornamenti legali in merito a quanto deliberato nell'ultima assemblea dello scorso 18/12/2018, sarà presente l'avv.
Alessandro Cascioni;

3 - Analisi dei preventivi di rifacimento portone ingresso, segue ogni delibera in merito;

4 - parabole e antenne private, installazione e messa in sicurezza, segue ogni delibera” e sono stati integrati, con successiva convocazione del 14.02.2019, a mezzo di e-mail a con il punto E_
“

5 - proposta di spostamento dei contatori di gas e energia elettrica, segue ogni delibera in merito” e con il punto “6 - revoca e nomina amministratore, deliberazioni in merito”;
- nessuna delle due convocazioni è pervenuta a e Parte_4 Parte_3
;
[...]
- riceve notizia, da , della riunione Controparte_3 E_ condominiale del 21.02.2019, solo il giorno in cui si è tenuta l'assemblea;
- riceve solo la prima convocazione;
Controparte_1
- l'art. 24 del Regolamento condominiale prevede l'invio della convocazione assembleare a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno;

- l'art. 2 del Regolamento condominiale prevede i beni ricadenti in comunione tra i condomini;

- l'art. 5 del Regolamento condominiale vieta la esecuzione di opere che possano arrecare danno o offendere la stabilità e il decoro del fabbricato;

- l'art. 12 prevede la proprietà esclusiva del lastrico solare e che la sua edificazione deve essere autorizzata dai condomini, con conseguente modifica delle tabelle millesimali dell'intero edificio;

- il Regolamento condominiale attribuisce 243 millesimi alle porzioni commerciali dei ricorrenti;

r.g. n.

3 - per l'art. 1136 c.c., l'assemblea non può deliberare nella mancata convocazione di tutti gli aventi diritto;

- il punto 1) della delibera (diniego alla installazione della canna fumaria) è nullo e/o annullabile, in quanto contrario al Regolamento del condominio che vieta solo le installazioni idonee a pregiudicare stabilità o decoro del fabbricato;
la installazione della canna fumaria non configura innovazione ai sensi dell'art. 1120 c.c. e concretizza l'uso legittimo di bene comune (art. 1102 c.c.);
- il punto 2) della delibera (nella parte in cui conferisce ad un legale mandato ad intraprendere azione giudiziaria per ATP con nuovi quesiti) è nullo e/o annullabile, in quanto esula dall'ordine del giorno comunicato;

- il punto 5) della delibera è nullo e/o annullabile, in quanto il cortile in cui sono allocati i contatori che servono le unità immobiliari di proprietà esclusiva è area comune, con conseguente diritto dei ricorrenti a fruirne;

- attribuzione di millesimi in misura maggiore rispetto a quella prevista nel
Regolamento e nullità delle precedenti delibere anche per difetto di convocazione, non avendo mai i ricorrenti autorizzato la edificazione del lastrico solare e il cambio di destinazione del locale tecnico a residenziale.
Con comparsa depositata il 18.09.2019, si costituisce il e rassegna le Parte_1 seguenti conclusioni: “(…) respingere integralmente tutte le domande avversarie, ivi compresa la richiesta di sospensione dell'efficacia delle delibere impugnate, in quanto infondate in fatto ed in diritto per i motivi di cui alla narrativa che precede. Con vittoria delle spese e dei compensi del presente giudizio”.
Il contesta il vizio di convocazione dell'assemblea; richiama l'art. 66 delle Parte_1
Disposizioni di Attuazione del c.c., come riformato dalla L. n° 220 dell'11/12/2012, per il quale la delibera dell'assemblea, viziata da omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, pur annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del c.c., deve essere impugnata nei termini di legge solamente dai condomini assenti o dissenzienti;
allega che all'assemblea in oggetto hanno partecipato , Controparte_1
e sanando il vizio di convocazione;
aggiunge che la E_ Controparte_3 mancata presenza, in assemblea, di uno dei comproprietari, non concretizza “assenza” ai fini dell'impugnativa della delibera, avendo, i comunisti, comunque, diritto ad un solo rappresentante in assemblea, designato dagli stessi interessati.
Quanto al punto 1 dell'ordine del giorno, allega che il diniego alla realizzazione della canna fumaria a servizio del locale ristorante di proprietà dei ricorrenti è conseguito alla r.g. n. 4 genericità della domanda, alla mancata presentazione della documentazione tecnica di regolarità della cappa e a preesistente situazione di aggravio nell'utilizzo della cosa comune.
Quanto al punto 2 dell'ordine del giorno, oppone che la delibera rispetta l'ordine del giorno.
Quanto al punto 5 dell'ordine del giorno, oppone che i condomini si sono limitati a prendere atto della rappresentata disponibilità espressa dal conduttore dei ricorrenti rispetto allo spostamento dei contatori del ristorante, come da discussione assembleare tenutasi rispetto al punto 1) all'ordine del giorno.
Quanto ai millesimi imputati ai ricorrenti, oppone la delibera del 02.09.2002, modificativa dei millesimi di proprietà.
La sentenza impugnata definisce, come di seguito, la controversia.
<< (…) annulla la deliberazione assunta dall'assemblea del Controparte_6
– il 21/02/2019; accerta il diritto dei ricorrenti a
[...] Parte_1 ricevere copia delle chiavi di accesso alle parti comuni dove sono ubicati i contatori di gas, luce ed acqua;
accerta il diritto dei proprietari del locale commerciale sito in
, via Duca del Mare n. 8 e distinto in Catasto Fabbricati al foglio 25, Parte_1 particella 48, sub 9, piano terra, z.c. 2, classe 7, categoria C/1, a posizionare una canna fumaria sul muro cieco comune;
rigetta nel resto le domande proposte dai ricorrenti;
condanna il a rimborsare Controparte_7
a , , Parte_4 Parte_3 Controparte_3 CP_2
e , con vincolo di solidarietà tra loro, le spese di lite,
[...] Controparte_1 che liquida in € 156,00 per spese esenti ed € 3.500,00 per compenso, oltre rimborso spese forfetarie (art. 2, co. 2, d.m. 10.03.2014, n. 55), I.V.A. e C.P.A. nella misura di legge>>.
A sostegno della decisione di annullamento della delibera, le seguenti motivazioni.
L'avviso di convocazione è stato inviato solo a (uno dei nudi Controparte_3 proprietari), “presso e ”, mediante e-mail ordinaria Controparte_3 E_ all'indirizzo di posta elettronica di . E_
, e tuttavia, hanno partecipato Controparte_1 E_ Controparte_3 all'assemblea.
Il vizio (di annullamento e non di nullità) può essere fatto valere dai condomini dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
r.g. n. 5 Per l'art. 1136, co. 6, c.c., l'assemblea non può deliberare se tutti gli aventi diritto non sono stati regolarmente convocati.
Per l'art. 67 disp. att. c.c., anche usufruttuario e nudo proprietario possono partecipare all'assemblea condominiale, in quanto entrambi hanno diritto di voto, ma l'usufruttuario ha diritto di voto in relazione alle delibere che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni, mentre, per il resto, il diritto di voto spetta ai proprietari, salve ipotesi espressamente previste dalla norma ( qualora l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all'art. 1006 c.c. di far eseguire le ripa- razioni a proprie spese, se il proprietario si rifiuta di eseguirle ovvero qualora si tratti di lavori od opere ex artt. 985 e 986 c.c., miglioramenti e addizioni), in cui l'avviso di convocazione deve essere comunicato all'usufruttuario e al nudo proprietario;

l'usufruttuario ha diritto di voto per le decisioni attinenti all'ordinaria amministrazione e al godimento delle cose e dei servizi comuni, mentre il nudo proprietario ha diritto al voto per le decisioni attinenti ad innovazioni e riparazioni straordinarie.
Il diritto di chiedere l'annullamento della delibera impugnata spetta a chi, fra proprietario e usufruttuario, ha il diritto di voto in relazione alla decisione da prendere.
Nel concreto, l'assemblea è stata chiamata a deliberare, tra l'altro, in merito
“all'installazione di una canna fumaria, all'analisi dei preventivi di rifacimento del portone di ingresso, all'installazione e messa in sicurezza di parabole e antenne private”, nonché in merito “allo spostamento dei contatori del gas, dell'energia elettrica, dell'acqua e per la revoca e nomina di nuovo amministratore”. Vertendosi su questioni straordinaria amministrazione (esecuzione di lavori che comportavano miglioramenti e addizioni) e su questioni afferenti al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni, tutti i ricorrenti, nelle loro rispettive qualità, avevano diritto alla convocazione rituale.
La convocazione è stata inviata al solo indirizzo e-mail di . E_
La convocazione della effettuata a mezzo e-mail non è regolare (il CP_2 regolamento condominiale, all'art. 24, prevede esclusivamente l'uso della raccomandata a/r per le relative convocazioni), ma la partecipazione all'assemblea ha sanato il vizio di convocazione.
Anche e hanno partecipato all'assemblea, sanando Controparte_1 Controparte_3 il vizio di convocazione.
La comunicazione della convocazione non è stata inviata a e Parte_4 Parte_3
(nude proprietarie del locale commerciale in , via Duca del Mare 8,
[...] Parte_1
r.g. n. 6 distinto in Catasto Fabbricati al foglio 25, particella 48, sub 9) che non hanno partecipato all'assemblea; dunque, sono legittimate a domandare l'annullamento di tale deliberazione per vizio di costituzione della stessa.
Non rileva, ai fini della regolare costituzione dell'assemblea, la partecipazione, alla stessa, di un asserito rappresentante designato dai comproprietari interessati a norma dell'art. 1106 c.c., come previsto dall'art. 67 disp. att. c.c., poiché tale disposizione normativa presume la rituale convocazione.
La deliberazione, per la mancata convocazione di e , Parte_4 Parte_3 deve essere annullata.
Resta assorbita la valutazione del motivo di annullamento della delibera su un punto non previsto all'ordine del giorno (la decisione di “affidare al legale un'azione giudiziaria di accertamento tecnico preventivo con nuovi quesiti quali ad es., la verifica di spazi occupati in facciata dai dehors”).
A sostegno della valutazione delle ulteriori domande proposte dai ricorrenti, le seguenti motivazioni.
Quanto alla domanda per “accertare che cortile e androne, ove sono ubicati contatori gas e acqua, sono beni comuni anche dei proprietari ricorrenti e, comunque, che i ricorrenti hanno diritto di accedervi per servitù, conseguentemente ordinare al
di consegnare le chiavi di accesso”. Parte_1
I ricorrenti hanno diritto ad ottenere la copia delle chiavi di accesso alle parti comuni del fabbricato, a prescindere dalla presenza o meno negli stessi dei contatori;
i ricorrenti hanno sempre utilizzato il cortile ove sono ubicati i contatori;
non rileva la volontà dei ricorrenti di spostare i contatori di acqua, luce e gas, manifestata, in assemblea, dal conduttore dei ricorrenti;
i ricorrenti diritto di accesso agli spazi condominiali, in quanto ciascun condomino può servirsi della cosa comune e non può impedire agli altri condomini di farne parimenti uso ex art. 1102 c.c.; le parti comuni del fabbricato sono previste dal Regolamento di Condominio negoziale a rogito del notaio in , Parte_1 dott. del 21/09/1993 (rep. n. 26028; racc. n. 10440); la corte dove Persona_2 sono ubicati i contatori del gas e l'androne dove si trovano i contatori dell'acqua sono beni condominiali.
Quanto alla domanda diretta ad accertare che “hanno diritto di installare la canna fumaria sulla parete cieca che affaccia sulla corte”.
Posto che il motivo di impugnazione della deliberazione assunta dall'assemblea del condominio con riguardo al punto 1) dell'o.d.g. dell'assemblea del 21/02/2019 è
r.g. n. 7 assorbita dall'annullamento disposto per vizio di convocazione, la domanda in esame consegue al diniego dell'assemblea del 21/02/2019, di autorizzazione all'installazione della canna fumaria a servizio del locale commerciale sub 9 di proprietà di Parte_4
, e e alla delibera nella parte in cui i ricorrenti
[...] Parte_3 Controparte_3 sono stati intimati di chiudere un foro entro trenta giorni.
L'interesse alla proposizione di tale domanda di accertamento è soltanto in capo ai proprietari del locale commerciale sito in , via Duca del Mare 8 e distinto Parte_1 in Catasto Fabbricati al foglio 25, particella 48, sub 9, piano terra, z.c. 2, classe 7, categoria C/1 che deve ritenersi aver diritto all'installazione di detta canna fumaria.
L'uso del bene comune “facciata” è consentito ai sensi dell'art. 1102 c.c., a condizione che non alteri il decoro dell'edificio e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso oppure non leda i diritti soggettivi dei singoli condomini.
Anche a non tener conto dalla produzione del parere favorevole da parte della
, la documentazione fotografica in Controparte_8 atti prova che l'apposizione di una canna fumaria sul muro cieco condominiale non compromette il decoro architettonico dell'edificio condominiale o l'uso anche da parte degli altri condomini, muro già utilizzato da altri condomini per l'apposizione di
“sfiatatoi, parabole, cappe delle cucine e caldaie e cavi”.
L'utilizzo del bene comune, in ogni caso, non è soggetto ad alcuna autorizzazione assembleare, ma solo alla preventiva comunicazione al e negare Parte_1 anticipatamente tale utilizzo al condomino concretizza eccesso di potere da parte dell'assemblea (con conseguente nullità della specifica determinazione assunta).
Quanto alla domanda di “accertare e dichiarare che i millesimi di spettanza dei ricorrenti sono 243 e, per l'effetto, pronunciare condanna generica di restituzione degli indebiti pagamenti degli ultimi dieci anni”.
La domanda trae occasione dalla deliberazione del 21/02/2019, in occasione della quale, ai ricorrenti, sono stati attribuiti 296,566 millesimi di proprietà, in luogo dei 243 millesimi previsi dal Regolamento di condominio.
I valori millesimali imputati dal Regolamento sono stati modificati con delibera assembleare del 02/09/2002, ai sensi del previgente art. 68 disp. att. c.c., delibera che, al pari della successive con cui sono state ripartite le spese sulla base dei millesimi previsti a seguito di tale modifica, non è stata impugnata.
Avulsa è la domanda dei ricorrenti di accertare che gli stessi non hanno mai prestato il proprio consenso all'edificazione del lastrico solare e al suo cambio di destinazione di r.g. n. 8 uso da locale tecnico a locale residenziale, in ogni caso, qualora sia in relazione alla domanda di modifica delle tabelle millesimali, la sua valutazione è assorbita.
Spese di lite regolate secondo soccombenza e liquidate in dispositivo.
Con l'atto di appello, il introduce il giudizio recante n.r.g. 3354/2022 e Parte_1 rassegna le seguenti conclusioni: << (…) dichiarare inammissibili e/o comunque rigettare le domande – qualificate come “di accertamento” - proposte dagli attori nei confronti del convenuto ed accolte nel dispositivo, poiché inammissibili e/o Parte_1 comunque infondate in fatto ed in diritto per i motivi tutti di cui alla narrativa del presente atto. Ferme restando le ulteriori statuizioni della sentenza impugnata. Con vittoria di spese, competenze ed onorari del doppio grado di giudizio, oltre spese generali ed accessori come per legge >>.
Con comparsa depositata il 12.09.2022, si costituiscono , Controparte_1 CP_3
, e rassegnano le seguenti conclusioni: <<
[...] Parte_4 E_
(…) rigettare integralmente l'istanza di sospensiva e l'appello per essere inammissibile ed infondato, con vittoria di spese competenze ed onorari del secondo grado di giudizio>>.
A sostegno delle rassegnate conclusioni, il articola due motivi di appello Parte_1 principale.
1) Rubricato: “Vizio di ultrapetizione-della sentenza in relazione alla pronuncia su presunte domande “autonome” di accertamento inerenti la consegna delle chiavi di cortile ed androne e di installazione della canna fumaria. in subordine
– se ritenute esistenti – inammissibilità delle stesse”. Censura la sentenza nella parte in cui decide domande di accertamento diverse dalla impugnazione della delibera condominiale (la domanda diretta ad accertare il diritto dei ricorrenti ai
“locali-servizi” e il diritto dei ricorrenti “di installare una canna fumaria sulla parete condominiale”), pur avendo annullato la delibera impugnata avente ad oggetto tali diritti. Allega vizio di ultrapetizione, sostenendo che i ricorrenti si sono limitati a impugnare la delibera;
la inammissibilità delle domande, per essere stato il giudizio introdotto con ricorso e non con atto di citazione;
la improcedibilità delle domande per mancato preventivo esperimento della mediazione obbligatoria;
difetto di legittimazione passiva del , mero Parte_1
Ente di gestione e non titolare dei diritti. Ai fini della tempestività di tali difese, allega che sono state rese necessarie dai vizi della sentenza in esame.
r.g. n. 9 2) Rubricato: “Erronea interpretazione delle risultanze istruttorie in relazione all'accoglimento della domanda relativa alla canna fumaria”. L'appellante censura la decisione nella parte in cui accerta il diritto dei ricorrenti a posizionare una canna fumaria sul muro cieco comune. A tal fine richiama i limiti di cui al combinato disposto degli artt. 1102 e 1120 c.c.; le previsioni più restrittive poste da un regolamento condominiale di origine contrattuale che all'art. 4 vieta di adibire i locali ad attività commerciali che producano esalazioni nocive o maleodoranti;
la genericità della richiesta dei ricorrenti rispetto alla apposizione di tale canna fumaria. Lamenta la genericità della domanda e la mancata prova della regolarità della canna fumaria, nonché la irrituale produzione della “Relazione tecnica a firma dell'ing. Per_3 richiamata in sentenza e i tempi di acquisizione del parere della Sopraintendenza
( solo in corso di causa) Aggiunge che la canna fumaria lederebbe in maniera esorbitante i diritti dei condomini e , proprietari CP_9 CP_10 dell'appartamento posto all'ultimo piano, che potrebbero intentare cause nei confronti del Condominio in quanto si ritroverebbero, dentro casa, lo sfiato dei fumi e dei cattivi odori provenienti dalla canna fumaria, sul lastrico solare che gli stessi hanno acquistato;
che la canna fumaria, in edificio storico di fronte al mare sulla passeggiata principale di , ne altera le linee Parte_1 architettoniche.
, e Controparte_1 E_ Controparte_3 Parte_4 Parte_3
propongono appello avverso la medesima sentenza;
introducono il giudizio
[...] riunito, inscritto n.r.g. 3380/2022 e rassegnano le seguenti conclusioni: << (…) riformare parzialmente, per i motivi sopra esposti, la sentenza n. 518/2022 emessa dal
Tribunale di Civitavecchia nella causa R.G. 721/2019, pubblicata il 26/04/2022, notificata il 04/05/2022, e per l'effetto, accertare e dichiarare che i millesimi di spettanza dei ricorrenti sono 243 e, per l'effetto, pronunciare condanna generica di restituzione degli indebiti pagamenti degli ultimi dieci anni;
rettificare la sentenza gravata nel senso che nessuna statuizione è stata richiesta per essersi gli attori meramente riservati di esperire un successivo ed eventuale giudizio sul punto della sopraelevazione sul lastrico solare>>.
Con comparsa depositata il 04.11.2022 si costituisce il e rassegna le Parte_1 seguenti conclusioni: << (…) – previa riunione del presente giudizio a quello pendente presso codesta Corte al n.3354/22 R.G.A.C., 7° Sezione, rigettare il presente appello ex
r.g. n. 10 adverso proposto, siccome del tutto infondato in fatto ed in diritto, in uno con la conferma della sentenza di primo grado sui punti della stessa impugnati dagli odierni appellanti (riformandola invece nei punti indicati dal nel suo atto di Parte_1 appello). Con vittoria di spese, competenze ed onorari, oltre spese generali ed accessori di legge del doppio grado di giudizio>>.
, e Controparte_1 E_ Controparte_3 Parte_4 Parte_3
, a sostegno delle rassegnate conclusioni, articolano due motivi di appello
[...] incidentale.
1) Gli appellanti censurano la decisione nella parte in cui respinge la domanda di accertamento dei 243 millesimi di propria spettanza e di condanna del alla restituzione delle maggiori somme corrisposte, in base ai Parte_1 maggiori millesimi applicati, nel corso degli ultimi dieci anni. A tal fine, sostengono che, diversamente da quanto accertato in sentenza, la delibera del
02.09.2002 è nulla e dunque non è utile alla modifica della tabella millesimale in quanto adottata non all'unanimità, ma da condomini che rappresentavano 723 millesimi della proprietà, dunque inopponibile ai ricorrenti, nonostante la mancata impugnazione.
2) Gli appellanti censurano la decisione per vizio di ultrapetizione nella parte in cui si pronuncia sulla mancata autorizzazione, da parte dei ricorrenti, all'edificazione del lastrico solare e al cambio di destinazione di uso da locale tecnico a locale residenziale, laddove, come emerge dalla comparsa conclusionale del marzo 2022, la parte ha espresso una mera riserva di far valere tale circostanza, per altro oggetto di separato procedimento di mediazione.
Il 18.11.2022 al procedimento n.r.g. 3354/2022 viene riunito il procedimento n.r.g.
3380/2022 introdotto da , , Controparte_1 Controparte_3 Parte_4 CP_2
[...]
Appello principale.
L'appello principale è infondato.
Censure di cui al motivo di appello principale sub 1).
Nell'ordine logico di trattazione.
L'art. 276, comma 2, c.p.c., impone al giudice di esaminare preliminarmente le questioni di rito (proposte dalle parti o rilevabili d'ufficio), dal momento che la relativa soluzione
è astrattamente suscettibile di precludere la decisione nel merito della causa. (cfr. Cass.
n. 21859 del 02/08/2024).
r.g. n. 11 Ciò detto e sul motivo di appello principale del ). Parte_5
Le domande di accertamento esaminate con la sentenza impugnata, diversamente da quanto ritenuto dall'appellante e conformemente a quanto ritenuto con la sentenza impugnata, sono state proposte con il ricorso introduttivo del giudizio di primo grado.
Il condòmino, nell'impugnare una delibera assembleare denuncia una pluralità di vizi che ne possono determinare l'invalidità e ben può proporre, contestualmente, domande giudiziali che hanno, in comune il petitum della domanda di declaratoria della nullità e/o la pronuncia di annullamento della delibera impugnata, ma distinte causae petendi, pur corrispondenti ai vizi dedotti con riguardo alla delibera impugnata.
Nel concreto, con il ricorso introduttivo del giudizio di primo grado, i condòmini, odierni appellanti incidentali, oltre alla pronuncia di annullamento della delibera impugnata (in questa sede non oggetto di censure, principali o incidentali), invocando l'art. 1102 c.c. e il Regolamento condominiale (oltre al risalente uso delle aree comuni e al pari uso del muro dell'edificio da parte degli altri condomini, non rilevante ai fini dell'accertamento della natura comune del bene), rassegnano anche conclusioni in punto di accertamento della natura di bene comune di cortile e androne che alloggiano i contatori relativi alle utenze private ( oltre che in punto di accertamento di servitù, domanda che non è stata oggetto di pronuncia e chiaramente assorbito) e dunque del diritto a ottenere le chiavi di accesso alle parti comuni nonché del diritto a posizionare sul muro comune una canna fumaria al servizio di uno dei due immobili in proprietà e/o uso dei ricorrenti stessi.
A ciò consegue che non si ravvisa il lamentato vizio di ultrapetizione e la violazione dell'art. 112 c.p.c.
Quanto al rito scelto per la introduzione del giudizio: in difetto di specifiche allegazioni in ordine a pregiudizi conseguiti, non rileva.
Sul mancato preventivo esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria rispetto a tali domanda ulteriori.
Il difetto della condizione di procedibilità deve essere eccepito o rilevato d'ufficio alla prima udienza, in piana applicazione del disposto dell'art. 5, comma 1-bis, d.lgs. n. 28 del 2010.
L'appellante principale solleva la questione solo in questa sede, sostenendo la tempestività della eccezione per aver il primo giudice, in sentenza, valutato domande asseritamente non introdotte dalla parte e già oggetto della censura sollevata ai sensi dell'art. 112 c.p.c. e respinta.
r.g. n. 12 Ciò detto, trattandosi, per quanto sopra, di domande proposte ritualmente con il ricorso introduttivo del giudizio di primo grado (e non introdotte in giudizio con la decisione impugnata), la eccezione del Condominio è tardiva e inammissibile.
Quanto alla censura in punto di difetto di legittimazione passiva del . Parte_1
Spetta all'amministratore la legittimazione passiva per qualunque azione abbia ad oggetto parti comuni dello stabile condominiale (cfr. Cass. n. 133 del 05/01/2017), seppure esuli dai limiti della legittimazione passiva dell'amministratore rispetto alla domanda volta ad ottenere l'accertamento, in capo ad un singolo, della proprietà esclusiva su di un bene altrimenti comune, ex art. 1117 c.c., (domanda che impone il litisconsorzio necessario di tutti i condomini come da Cass. n. 20612 del 31/08/2017), ipotesi, la seconda, che tuttavia non ricorre.
Nel concreto, infatti, le domande sono dirette ad accertare la natura comune di spazi e del muro di appoggio della realizzanda canna fumaria per previsione del Regolamento condominiale e per disposto dell'art. 1102 c.c.
Quanto alle censure dell'appellante principale aventi ad oggetto l'accertamento del diritto dei ricorrenti a ricevere la copia delle chiavi di accesso “alle parti comuni dove sono ubicati i contatori di gas, luce ed acqua”.
La pronuncia implica l'accertamento della natura “comune” di tali aree;
l'accertamento in esame è motivato in sentenza con il richiamo alla previsione del Regolamento di condominio e all'art. 1102 c.c.; talli punti di motivazione non sono oggetto di specifica censura;
in ogni caso, la stessa circostanza che l'assemblea dei condòmini è chiamata a deliberare dell'uso di tali spazi, in difetto di allegazioni in punto di proprietà esclusiva di tali beni ( e di instaurazione del contraddittorio nei confronti del titolare esclusivo dell'area), implica la natura comune di tali spazi.
Motivo di appello principale sub 2).
La sentenza si limita ad accertare il diritto dei proprietari del locale commerciale
“distinto in Catasto Fabbricati al foglio 25, particella 48, sub 9” a posizionale una canna fumaria sul muro cieco comune e che la questione è stata oggetto di delibera anticipata (e nulla) rispetto alla realizzazione della canna fumaria
La natura comune del muro sul quale dovrà essere apposta la canna fumaria in oggetto non è in contestazione.
Nella sostanza, il pone questioni (relative alla violazione dei canoni estetici Parte_1 del palazzo condominiale e alla immissione di fumi nella abitazione di alcuni condomini) che possono essere esaminate esclusivamente dopo la realizzazione della r.g. n. 13 canna fumaria, non essendovi censure dell'appellante principale che riguardano la parte della decisione che accerta la natura comune del muro e il diritto del ricorrente all'uso del muro secondo il disposto dell'art. 1102 c.c., con conseguente inidoneità delle censure ad inficiare l'accertamento in oggetto.
La obiettiva esistenza di un diritto non esclude affatto l'interesse ad ottenerne un espresso riconoscimento, finalizzato alla certezza del rapporto intercorrente tra il suo titolare e colui nei cui confronti tali diritto può essere esercitato e tale diritto è stato accertato, cosa diversa è che l'esercizio di tale diritto si attenga ai limiti di legge e regolamentari vigenti all'epoca della realizzazione della canna fumaria.
L'appello incidentale è infondato.
Motivo di appello incidentale sub 1).
Con l'atto introduttivo del primo grado di giudizio, i ricorrenti hanno sostenuto la
“erronea imputazione dei millesimi alle proprietà dei ricorrenti” e la conseguente
“necessità di procedere al ricalcolo di tutte le spese agli stessi imputate negli ultimi dieci anni”, non dovute concludendo per “accertare e dichiarare che i millesimi di spettanza dei ricorrenti sono 243 e, per l'effetto, pronunciare il condanna generica di restituzione degli indebiti pagamenti degli ultimi 10 anni”.
La sentenza accerta che i valori millesimali imputati ai ricorrenti con il regolamento condominiale sono stati modificati con la delibera dell'assemblea del condominio in data 2 settembre 2002 ai sensi del previgente articolo 68 delle disposizioni di attuazione e che la delibera non risulta impugnata.
Ciò detto.
La delibera del 2002, in ragione delle generiche allegazioni dei condomini, non può ritenersi impugnata neppure in questa sede, a ciò consegue che, come già ritenuto con la sentenza impugnata, i millesimi di spettanza dei ricorrenti non sono i 243 previsti dal regolamento del condominio, ma i maggiori millesimi previsti dalla delibera del 2002.
Né i ricorrenti hanno proposto domanda di revisione delle tabelle in uso al condominio
(né, ripetesi, impugnato per vizio di nullità la delibera del 2002), avendo concluso semplicemente per l'accertamento dei millesimi in uso, che sono quelli accertati con la sentenza impugnata.
Non può qualificarsi, infatti, la domanda dei ricorrenti, come domanda di revisione delle tabelle millesimali.
Il diritto di chiedere la revisione delle tabelle millesimali è condizionato dall'esistenza di uno od entrambi i presupposti indicati dall'art. 69 disp. att. c.c. la cui ricorrenza va r.g. n. 14 dimostrata in base alla regola generale del riparto dell'onere probatorio e ancor prima allegata mentre nel concreto difetta ogni allegazione sul punto essendosi limitati i ricorrenti ad assumere che sono stati loro applicati millesimi di misura maggiore rispetto a quella prevista nel regolamento condominiale ed essendo rimasta incontestata,
o comunque dimostrata, la intervenuta modifica, nel 2002, delle tabelle millesimali come accertato dalla sentenza impugnata, sul punto, esente da censure.
La domanda di modifica ricadrebbe, infatti, nella nuova formulazione dell'art. 69
Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, per il quale “I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. (…)” e sono queste le norme che si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.
Motivo di appello incidentale sub 2).
Il giudice, con la sentenza impugnata, accerta che la allegazione in punto di mancata prestazione del consenso alla edificazione del lastrico da parte dei proprietari in via esclusiva non è contestualizzata nelle difese e che se fosse una allegazione a sostegno della domanda di applicazione di diversa ripartizione millesimale, la sua valutazione è assorbita dalla decisione di rigetto della domanda di applicazione delle tabelle contenute nel regolamento condominiale.
Diversamente da quanto sostenuto dall'appellante incidentale con la censura in esame, nelle conclusioni dell'atto introduttivo del primo grado la parte chiede espressamente di:” accertare e dichiarare che i ricorrenti e gli altri proprietari hanno mai prestato consenso all'edificazione del lastrico solare e al suo cambio di destinazione di uso da locale tecnico a locale residenziale” e tali conclusioni trovano corrispondenza nella parte motiva dell'atto introduttivo, nella quale i ricorrenti allegano la circostanza che intendono accertare, con la conseguenza che la domanda deve ritenersi proposta.
r.g. n. 15 Dunque, la censura, diretta solo ad escludere la avvenuta proposizione della domanda di accertamento del mancato consenso alla sopraelevazione, non è fondata in quanto la domanda è stata proposta e la allegata riserva di proposizione della domanda non trova alcun riscontro nella formulazione letterale dei motivi e delle conclusioni del ricorso di primo grado che, ripetesi, contiene, sul punto, le riportate specifiche conclusioni.
Spese di lite
Compensate nella reciproca soccombenza.
Ulteriore tributo.
Trattandosi di causa iscritta a ruolo successivamente al 31 gennaio 2013, occorre dare atto del fatto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del DPR
n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante principale e dell'appellante incidentale, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.


P. Q. M.


Il Collegio, definitivamente pronunciando, sull'appello principale del
[...]
e sull'appello incidentale di Controparte_5 CP_1
, ,
[...] E_ Controparte_3 Parte_3 Parte_4 avverso la sentenza, resa tra le parti, dal Tribunale Ordinario di Civitavecchia n.
518/2022, in data 26.04.2022, a definizione del giudizio recante n° R.G. 721/2019 promosso da , Controparte_1 E_ Controparte_3 Parte_3
e , nei confronti del , ogni diversa conclusione disattesa, Parte_4 Parte_1 così provvede:
- Respinge l'appello principale.
- Respinge l'appello incidentale.
- Compensa tra le parti le spese di lite.
- Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del
DPR n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante principale e da parte dell'appellante incidentale, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Roma, 10.09.2025
Il Consigliere Est. Il Presidente
Maria Speranza Ferrara Maria Rosaria Rizzo
r.g. n. 16 r.g. n.

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