REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
Sezione VI civile
La Corte di appello di Napoli, sez. VI civile, così composta:
dott. ssa Assunta d'Amore Presidente
dott. Giorgio Sensale consigliere dott. Francesco Notaro consigliere rel.
SENTENZA
nella causa recante il numero di ruolo 502/2021, avente ad oggetto appello avverso la sentenza n. 1684/2020 emessa e pubblicata il 10.07.2020 dal tribunale di SA
RI CA ET e non notificata
TRA
, c.f. residente in [...]alla Parte_1 C.F._1
via dell'Olmo n. 23, elettivamente domiciliata in Maddaloni alla via Marconi n. 62
Palazzo Corbo, presso lo studio dell'avv. Saveria Rosaria Ferraro, c.f.
dalla quale è rappresentata e difesa giusta procura in calce del C.F._2
ricorso in appello
Appellante
E
, c.f. e CP_1 C.F._3 CP_2
, c.f. , entrambi elettivamente domiciliati in
[...] C.F._4
Casagiove (CE) alla via Liguria P.co Merola n. 26, presso lo studio dell'avv. Bruno
Moscatiello, c.f. dalla quale sono rappresentati e difesi giusta C.F._5
procura in calce al ricorso di primo grado
1 Appellati
Conclusioni
All'udienza del 17.04.2025, xcui compariva la sola appellante, ha concluso come verbale.
Motivi della decisione
A – Giudizio di primo grado
A.a.) Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. e CP_1 Controparte_2
convenivano dinanzi al tribunale di SA RI CA ET , Parte_1
premettendo: 1) di avere acquistato in data 23.11.2016 da Persona_1
l'appartamento sito in Casagiove alla via Calabria, n. 36; 2) che l'immobile risultava concesso in locazione alla , subentrata nel contratto di locazione alla genitrice Pt_1
; 3) che il canone mensile di locazione era di euro 530,00 Parte_2
mentre gli oneri condominiali dovuti ammontavano ad euro 52,00 mensili;
4) che parte resistente si era resa morosa di euro 1.841,56 per oneri condominiali dal gennaio
2014 al novembre 2016; 5) che essi ricorrenti in data 9.6.17 avevano proposto sfratto per morosità con procedimento rubricato al n. 6660/17 R.G. innanzi al tribunale di
SA RI CA ET;
6) che all'udienza di discussione de1 17.07.2017 il giudice concedeva il termine di grazia richiesto dalla resistente , invitandola Pt_1
al pagamento di quanto dovuto nonché degli oneri a scadere entro il 17.10.2017 e delle spese processuali, fissando l'udienza di verifica del 24.10.2017; 7) che,
verificato il mancato pagamento di quanto dovuto dalla resistente, all'udienza del
24.10.2017 il giudice convalidava lo sfratto fissando l'esecuzione per il 03.01.2018,
ma nulla disponendo in merito al decreto ingiuntivo richiesto dai locatori, ragione per la quale si rendeva necessario un autonomo giudizio;
8) che, nelle more, Parte_1
si rendeva morosa anche dei canoni di locazione e degli oneri condominiali
[...]
2 relativi ai mesi di luglio, agosto, settembre e ottobre 2017; 9) che gli istanti, a mezzo del proprio procuratore, inoltravano messa in mora e preavvisavano addirittura denuncia per tentata estorsione alla resistente, ma senza sortire effetto;
10) che parte resistente risultava loro debitrice della somma di euro 4.169,56 così determinata: euro
1.841,56 per debito di cui alla procedura di sfratto, euro 208,00 per oneri condominiali dal mese di luglio ad ottobre 2017, euro 2.120,00 per canoni di locazione dal mese di luglio ad ottobre 2017; 11) che gli istanti proponevano ricorso per sequestro conservativo, iscritto al n. 10408/17 R.G., e l'Ill.mo Giudicante, con decreto inaudita altera parte del 30.11.2017, accoglieva in toto la domanda e fissava l'udienza del 15.12.2017, poi rinviata al 20.12.2017, per la comparizione delle parti;

12) che già in data 09.12.2017 avveniva materialmente il sequestro dei beni per il valore di cui alla domanda;
13) che in data 03.01.2018, in parziale accoglimento delle difese della costituita resistente, veniva comunicata ordinanza di accoglimento del ricorso conservativo che, tuttavia - ritenendo non sussistente il fumus del diritto del credito di euro 1841,56 di cui alla procedura di sfratto, sebbene accertato e non contestato in sede di sfratto – modificava parzialmente il decreto concesso inaudita
altera parte, contenendo l'accoglimento della domanda di sequestro alla sola somma di euro 2.328,00, e concedendo il termine di giorni 60 per l'inizio del procedimento di merito;
14) che, sebbene fossero creditori nei confronti della per euro 5.915,56 Pt_1
(ovvero di euro 1841,56 a titolo di oneri di cui alla procedura di sfratto (R.G. n.
6660/17), di euro 2.328,00 a titolo di canoni ed oneri inseriti nella fase di sequestro
(R.G. n. 10408/17), di euro 1.746,00 a titolo di canoni ed oneri maturati da novembre
2017 e fino al rilascio effettivo dell'immobile che doveva avvenire in data
03.01.2018, al tempo non ancora avvenuto), limitavano la domanda di pagamento in euro 5.200,00.
3 I ricorrenti concludevano chiedendo all'Adito Tribunale: “accertata la
responsabilità contrattuale della sig.ra per i motivi di cui in Parte_1
narrativa, condannare la medesima al pagamento in favore degli istanti della somma
di euro 5.200,00 oltre interessi e rivalutazione monetaria. Con vittoria di spese e
competenze di giudizio sia del presente giudizio che di quello cautelare già definito
(con RG 10408/17).”.
A.b.) Si costituiva in giudizio la quale resisteva alla domanda dei Parte_1
ricorrenti, eccependo: 1) l'inesistenza del credito di euro 1.841,56 in quanto seppur vantato nei confronti della originaria conduttrice Parte_2
(deceduta il 14.7.2015) dal venditore-locatore , non era mai stato Persona_1
da questi azionato in sede giudiziaria nei confronti della conduttrice e non era stato oggetto di cessione ai ricorrenti con l'atto di acquisto dell'immobile locato;
2)
l'insussistenza di una morosità da parte della conduttrice nel pagamento degli oneri condominiali relativi all'anno 2017, stante l'espresso riconoscimento fatto dagli intimanti nello stesso atto di citazione per convalida (v. punto n. 8 delle premesse a pagina n. 2).
La resistente concludeva chiedendo: “a) In via preliminare, disporre la sospensione
del presente procedimento ai sensi dell'art. 295 cpc in attesa della definizione di
quello pregiudiziale iscritto al n. 1224/2018 RG pendente dinanzi al Giudice Unico
dott. Edmondo Cacace [afferente giudizio di revocazione avverso l'ordinanza di convalida di sfratto]; b) Nel merito, rigettare la domanda in quanto infondata sia in
fatto che in diritto;
” c) In via riconvenzionale, accertare e dichiarare la
responsabilità dei sigg.ri e per i provvedimenti CP_1 Controparte_2
giudiziali ingiustamente ed illegittimamente chiesti ed ottenuti ai danni di essa sig.ra
e, per l'effetto, condannarli al risarcimento dei danni da Parte_1
4 liquidarsi anche in via equitativa;
d) Condannare i sigg.ri e CP_1
al risarcimento danni da responsabilità aggravata ai sensi Controparte_2
dell'art. 96, comma terzo, cpc nella misura che verrà liquidata dal G.U. adito anche
in via equitativa;
e) In ogni caso, condannare i sigg.ri e CP_1 CP_2
al pagamento delle spese ed onorari di causa ai sensi del DM 55/2014.”
[...]
A.c.) Il tribunale adito, con sentenza n. 1684/2020 del 10/07/2020 accoglieva la domanda così statuendo: “Accoglie la domanda proposta da e CP_1
e per l'effetto, accertata la responsabilità contrattuale della Controparte_2
sig.ra per l'inadempimento di cui in narrativa, conferma il Parte_1
sequestro conservativo emesso e condanna la medesima , al Parte_1
pagamento in favore degli istanti della somma di euro 5.200,00 oltre interessi
decorrenti dalla proposizione del procedimento cautelare r.g. n. 10408/17, a titolo di
rimborso dei canoni di locazione e degli oneri condominiali dovuti e non corrisposti.
Condanna parte resistente al pagamento in favore degli attori delle spese processuali
del procedimento cautelare definito con ordinanza 03.01.2018, spese che liquida in
euro 118,50 per spese ed euro 1.190,00 per compenso, oltre rimborso forfettario
15%, CPA e IVA come per legge;
- condanna la convenuta al pagamento in favore
degli attori delle spese processuali del presente giudizio che liquida in euro 120,50
per spese ed euro 1.378,00 per compenso, oltre rimborso forfettario 15%, CPA e IVA
come per legge.”.
Il Giudice poneva a sostegno della decisione il principio di diritto, espresso anche dalla richiamata sentenza n. 22802/2018 della Corte di Cassazione, secondo il quale,
in forza della statuizione di cui all'art. 1602 c.c., la fattispecie di vendita di cosa
locata integra una ipotesi di cessione legale del contratto di locazione in capo
all'acquirente, che, quale cessionario ex lege, subentra nella situazione di diritto e di
5 fatto facente capo all'alienante al momento della cessione e dal medesimo
trasmessagli con tale atto di vendita;
conseguenza di tale successione è che anche il
nuovo acquirente è legittimato ad agire per lo sfratto di morosità anche se detta
morosità è maturata prima della vendita dell'immobile.
Proprio in forza di tale principio di diritto, il giudice dichiarava infondata l'eccezione sollevata dalla resistente circa la non opponibilità del credito richiesto a base dell'intimazione di sfratto per morosità relativo al pagamento degli oneri condominiali sostenuti dal precedente proprietario ed esercitato dai nuovi acquirenti dell'immobile.
B – Giudizio d'appello
B.a.) Avverso detta pronuncia proponeva appello , da intendersi Parte_1
qui ritrascritto e alla cui integrale lettura si rimanda quale parte espressa della
presente decisione, lamentando che il giudice aveva erroneamente omesso di considerare la volontà dei contraenti la vendita dell'immobile locato in ordine alla mancata cessione del credito del venditore agli acquirenti, relativo al pagamento degli oneri condominiali da gennaio 2014 al novembre 2016 e, conseguentemente,
applicato un principio di diritto – quello statuito dalla richiamata Suprema Corte con sentenza n. 22802/2018 – non conferente al caso di specie e diverso da quello applicabile (ovvero quello ribadito dalla Corte di Cassazione Sez. III, sentenza n.
6552 del 05.04.2016).
Secondo l'appellante, infatti, nel caso di specie, e non erano CP_1 CP_2
legittimati ad agire giudizialmente nei confronti della conduttrice con l'azione di sfratto per morosità e risoluzione contrattuale in quanto non erano titolari del credito per oneri condominiali pagati dal venditore antecedentemente all'atto di Per_1
vendita, in quanto tale credito non era stato fatto oggetto di cessione nell'atto di
6 vendita per notar del 23.11.2016 ed anzi, al contrario, era stato Persona_2
espressamente escluso.
A supporto di tale motivo di gravame l'appellante richiamava il contenuto dell'art. 3 e dell'art. 6 dell'atto di vendita del 23.11.2016 Rep. N. 120.652 e Racc. n. 77.750
nonchè la condotta del venditore-locatore , che in data antecedente Persona_1
alla vendita dell'immobile ai coniugi e , non si era attivato in sede CP_1 CP_2
giudiziaria nei confronti della conduttrice per recuperare gli oneri condominiali pagati.
B.b) Si costituivano e i quali Controparte_1 Controparte_2
resistevano all'impugnazione, concludendo per il suo rigetto in quanto inammissibile ed infondata in fatto e diritto.
B.c.) La causa è stata rinviata all'udienza di discussione indicata in epigrafe e decisa come da dispositivo.
C – Analisi dei motivi di appello
C.a.) Per la corretta comprensione delle questioni da trattare occorre partire da due premesse necessarie.
La prima, del resto ribadita ancora con insistenza nelle note conclusionali dalla e in sede di discussione, è riferita alla non debenza, in radice, secondo Pt_1
l'appellante, della somma di euro 1.841,26, per l'assorbente ragione che gli attori erano del tutto privi di “legittimazione” a richiedere la convalida di sfratto per morosità e la conseguente risoluzione del contratto di locazione in relazione al mancato pagamento degli oneri condominiali dal mese di gennaio 2014 al mese di luglio 2016, tanto che l'appellante contesta l'emissione stessa dell'ordinanza di convalida, che renderebbe “del tutto ingiustificata la domanda di pagamento” della predetta somma (ha, infatti, autonomamente proposto anche domanda di revocazione
7 proprio della ordinanza di convalida, rappresentando, però, che tale domanda è stata rigettata, senza poi documentare, né più dedurre alcunché circa l'esito del giudizio di appello che sarebbe stato proposto contro il rigetto della domanda ex art. 395 c.p.c.).
La seconda, all'opposto, oggetto della esposizione delle ragioni della domanda di pagamento avanzata dal e dalla , con cui, prendendo posizione sul CP_1 CP_2
passaggio della motivazione del tribunale relativa al parziale rigetto della richiesta di sequestro conservativo riguardante la somma di euro 1.841,56, per assenza del fumus,
contestano che tale valutazione da parte del giudice è stata operata “senza invece
tenere in considerazione che tale credito fosse già stato accertato in sede di sfratto e
non era stato nemmeno contestato in quel procedimento”, sostanzialmente lasciando intendere che, sul punto, la questione è oramai divenuta irretrattabile.
C.b.) Il giudice di primo grado non ha affrontato la questione, risolvendo la controversia sulla scorta della differente considerazione che gli attori erano succeduti nel contratto di locazione ed avevano, pertanto, titolo a chiedere il pagamento degli oneri condominiali.
Ritiene la corte, invece, che debba affermarsi che la non possa più Pt_1
rimettere in discussione, come sembra volere continuare a prospettare, né la titolarità
del rapporto, né l'inadempimento e la conseguente causa giustificatrice della risoluzione del contratto di locazione e del disposto rilascio dell'immobile, ma, per le ragioni che si stanno per esporre, neppure la legittimità della richiesta della somma di euro 1.841,56.
Occorre considerare che, in base alla giurisprudenza di legittimità, l'ordinanza di convalida di sfratto è un provvedimento irrevocabile che ha valore di cosa giudicata sostanziale: a) sull'esistenza del contratto di locazione e sulla qualità di parti di intimante ed intimato;
b) sulla risoluzione del contratto e sulla conseguente condanna
8 al rilascio del bene;
c) sull'intervento della causa di cessazione o risoluzione del rapporto, richiesta e accordata dal giudice della convalida.
Ciò in piena sintonia e coerenza con le regole che governano il cd. giudicato implicito, che si estende a tutte le questioni dedotte o deducibili come antecedenti logici necessari della statuizione adottata, ma solo ad esse, tanto che, parallelamente,
si afferma che il giudicato di condanna al pagamento dei canoni si forma soltanto laddove sia stata non solo richiesta, ma anche concessa, l'ingiunzione di pagamento contestualmente alla convalida, restando impregiudicata, pertanto, in suo difetto, sia la possibilità del locatore di avanzare successiva, autonoma domanda di pagamento,
sia al conduttore di contestare l'entità del canone tramite o la contestazione della sua entità, o l'opposizione di ulteriori fatti impeditivi o modificativi, considerata la limitatezza della cognizione collegata alla mancata comparizione dell'intimato o alla non contestazione della morosità, essendo sufficiente, per l'adozione del provvedimento di convalida, l'an della mora, ma non anche il quantum (tra le tante,
Cass. 12994/2013)
Partendo da tali principi deve, però, rilevarsi che, come si è evidenziato, la contesta la stessa legittimità della convalida, per non avere gli intimanti Pt_1
titolo a richiederla, non essendo creditori della somma di euro 1.841,56 – si badi,
l'unica in virtù della quale era stato azionato il procedimento di sfratto e rispetto alla quale era stato anche chiesto il termine per purgare la morosità, cosa poi non avvenuta
– conseguentemente opponendo la illegittimità stessa della pronunciata risoluzione del rapporto e della condanna al rilascio, in sostanza, 'a monte', (ri)ponendo in discussione non il quantum della pretesa, ma l'an stesso dell'esistenza della mora che ha giustificato la convalida, tutta, come detto, incentrata proprio sulla somma di euro
9 1.841,56 e, quindi, la cessazione del rapporto per causa imputabile all'inadempimento di essa conduttrice ed il conseguente provvedimento di rilascio.
Inadempimento, pertanto, riferito specificamente al pagamento proprio della somma su indicata che, quale antecedente logico necessario, occorrente per l'adozione dell'ordinanza di convalida, costituendo la causale che l'ha legittimata,
sicuramente è, oramai, coperto da giudicato.
Da ciò, trattandosi, peraltro, di questione rilevabile d'ufficio, oltretutto chiaramente contenuta nelle difese svolte dagli attori, non può che discenderne il rigetto dell'appello.
D) Le spese
Circa il governo delle spese del grado ritiene la corte che le peculiarità sia in fatto,
che in diritto, delle questioni trattate rispetto alla natura e agli effetti dell'ordinanza di convalida, in particolare proprio nello specifico caso in esame, valutate unitamente ad elementi sicuramente contraddittori, alla luce del contenuto del contratto di compravendita, della condotta del venditore, originario locatore e della posizione degli acquirenti dell'immobile rispetto al credito azionato qui ancora in contestazione,
dovendo la decisione, pure relativamente alla statuizione sulle spese, rispondere sempre a ragioni di equità, inducano a ravvisare gravi ed eccezionali ragioni per compensare integralmente le spese del grado, sussistendo, però, i presupposti di cui all'art.13 comma 1 quater dpr 115/02 per il versamento, a carico dell'appellante,
dell'ulteriore contributo unificato di cui all'art.13 comma 1 bis dpr cit..


P.Q.M.


La Corte di appello di Napoli, sezione VI civile, definitivamente pronunciando sull'impugnazione di cui in epigrafe, così provvede:
a) rigetta l'appello;
10 b) compensa integralmente le spese del grado tra le parti;

c) dà atto che, per effetto della odierna decisione, sussistono i presupposti di cui all'art.13 comma 1 quater dpr 115/02 per il versamento, a carico dell'appellante,
dell'ulteriore contributo unificato di cui all'art.13 comma 1 bis dpr cit..
Napoli, così deciso all'udienza del 17 aprile 2025
Il consigliere est. dott. Francesco Notaro
La Presidente dott.ssa Assunta d'Amore
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