R.G.N. 1787/2018
Tribunale Ordinario di AO Sezione Prima Civile Verbale di udienza del 28/03/2025
È presente, per l'attore, l'avv. CLAUDIO PIO ACRI. È altresì presente, per il convenuto, l'avv. FLAVIO MICUCCI. Il Giudice invita le parti alla precisazione delle conclusioni e alla discussione orale della causa. I procuratori delle parti si riportano agli atti e alle conclusioni ivi rassegnate. Esaurita la discussione, il Giudice si ritira in camera di consiglio. All'esito della camera di consiglio, nell'ora del deposito telematico, il Giudice decide la controversia pronunciando la sentenza incorporata al presente verbale, su pagina separata, dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Il Giudice
Matteo Torretta
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R.G.N. 1787/2018
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Tribunale Ordinario di AO, sezione Prima civile in composizione monocratica, nella persona del giudice dott. Matteo Torretta, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al numero di ruolo RG 1787/2018 vertente
TRA
(C.F. e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F. , rappresentati e difesi dall'avv. Claudio Pio Acri
[...] C.F._2
(C.F. ; C.F._3
Attori
E
(C.F. ) anche quale erede di (C.F. Controparte_1 C.F._4 Persona_1
, rappresentata e difesa dall'avv. Flavio Micucci (C.F. C.F._5
); C.F._6
Convenuta
Oggetto: Altri istituti e leggi speciali Conclusioni delle parti: come in atti
RAGIONI DI FATTO E DIRITTO

1. e hanno proposto ricorso ex art. 702 bis c.p.c. al Parte_1 Parte_2 fine di ottenere la risoluzione del contratto preliminare del 14/07/2009, avente ad oggetto l'acquisto di un terreno sito nel Comune di Fuscaldo (CS), località “Sotto Le Timpe Mazzei”, identificato in Catasto di detto Comune al Foglio 32 particelle nn. 1632, 1633, 1634, 1635, 1636, 1637 e 1638, e della scrittura privata del 16/07/2012, stipulati con _2
, procuratore generale a vendere in nome e per conto delle promittenti venditrici
[...]
e per grave inadempimento delle stesse. CP_1 Persona_1

1.1. I ricorrenti a sostegno della domanda, premettendo che il rilascio di due concessioni edilizie da parte della p.a., per la costruzione di fabbricati, costituiva condizione essenziale per la successiva stipula dell'atto pubblico di vendita, deducono che l'immissione in pagina 2 di 6 possesso del fondo è avvenuta al momento della stipula del preliminare e che il prezzo di vendita del bene veniva pattuito in € 210.000,00, con pagamento all'atto della stipula dello stesso di € 10.000,00, a titolo di acconto (versato a mezzo di assegno bancario n. 0024532085-6) e con successivi versamenti pari a € 10.000,00, € 28.000,00, € 22.832,82, € 20.000,00, € 27.000,00 ed € 6.616,00, in favore delle sig.re Deducono, poi, che le CP_1 promittenti venditrici si obbligavano a riconoscere e a garantire, sin da subito, in favore dei promissari acquirenti, la sussistenza e il relativo esercizio del diritto di servitù di passaggio pedonale e carrabile su strada asfaltata della larghezza di circa metri 4 e della lunghezza complessiva di circa metri 257, la quale si diramava dalla strada comunale parallela alla SS. 18 ed attraversava diversi fondi, da Ovest verso Est, sino a giungere al complesso industriale denominato Plastisud. Tale accesso al predetto fondo veniva, però, contestato e impedito da soggetti terzi proprietari dei fondi confinanti, tant'è che le si videro CP_1 costrette ad adire il Tribunale di AO (Proc. Civ. n. 386/2012 R.G.A.C.) per ottenere, in favore del fondo dominante oggetto del preliminare, il diritto di passaggio pedonale e carrabile. A cagione di ciò, con la scrittura privata del 16/07/2012 le parti convennero che la stipula del contratto definitivo veniva subordinata all'eventuale esito favorevole del sopracitato giudizio civile. La controversia venne definita con la sentenza n. 708 del 27/07/2017, con la quale fu costituita servitù di passaggio coattivo pedonale e carrabile in favore del predetto terreno. Ciononostante, le promittenti venditrici hanno successivamente manifestato la palese volontà di recedere dal contratto preliminare, mediante la restituzione, nelle date del 29-30/05/2017, 19/09/2017 e 23/11/2017, a mezzo di bonifici bancari ed in favore dei promissari acquirenti, di alcune delle somme da questi ultimi corrisposte in acconto sul prezzo. Inoltre, in data 30/11/2017, le stesse hanno stipulato con un soggetto terzo, la società “EDIL MAPI s.r.l.”, un atto pubblico a mezzo del quale hanno venduto, in favore della società acquirente, parte del terreno già oggetto dei preliminari di vendita stipulati dalle resistenti con gli odierni ricorrenti. Hanno, quindi, dedotto che tali circostanze costituiscono grave inadempimento. Deducono, ancora, che la mancata restituzione degli acconti sul prezzo di vendita ad oggi indebitamente trattenuti dalle ha cagionato in capo ai ricorrenti un ulteriore danno CP_1 legato alla perdita di liquidità che, in particolare, avrebbe Parte_1 potuto utilizzare per estinguere le proprie pendenze di natura fiscale e tributaria e che entrambi i germani avrebbero potuto impiegare per far fronte ai propri debiti nei confronti degli eredi di altro fratello, cui dovevano restituire delle somme ricevute in prestito. Concludono, pertanto, chiedendo di accertare e dichiarare il grave inadempimento delle resistenti e la risoluzione dei due contratti preliminari di compravendita del 14/07/2009 e del 16/07/2012, intercorsi tra le parti;
la condanna individuale e solidale di
[...]
e alla restituzione, in favore dei ricorrenti, della complessiva somma di € CP_1 Per_1
104.448,82, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali, e al risarcimento dei danni subiti nella misura di € 9.000,00 in favore di oppure in Parte_1 quell'altra maggiore o minore somma che dovesse risultare dal giudizio.

1.2. Si sono costituite in giudizio e le quali hanno chiesto il Controparte_1 Persona_1 rigetto della domanda perché infondata, deducendo: i) l'insussistenza del preteso pagina 3 di 6 inadempimento;
ii) l'erronea indicazione degli importi;
iii) l'infondatezza della richiesta di risarcimento del danno per inesistenza e carenza probatoria dello stesso. In particolare, hanno dedotto di non essere incorse in alcun colpevole inadempimento contrattuale, dal momento che il mancato trasferimento dell'immobile oggetto di causa è imputabile a esplicita richiesta degli attori, i quali intendevano sciogliersi dal contratto per sopravvenute difficoltà economiche. Le convenute, con l'avallo degli attori, si sono adoperate per la ricerca di un altro acquirente – che è stato poi individuato nella società Edil Ma.Pi. S.r.l. – e per la restituzione agli attori degli importi già versati. Sennonché, la Edil Ma.Pi. S.r.l. si determinava, ad acquistare soltanto una parte di esso (pari a 2/5), con l'opzione che, una volta realizzate le prime strutture sul terreno ed eventualmente vendute, il trasferimento della proprietà si sarebbe potuto estendere alla restante porzione. Tuttavia, a fronte del contratto di compravendita sottoscritto, Edil Ma.Pi. S.r.l. si rendeva inadempiente all'obbligo di pagamento del prezzo di € 75.000,00, al punto che e sono state costrette ad adire l'Autorità Giudiziaria al fine di CP_1 Persona_1 ottenere la risoluzione per inadempimento del contratto di compravendita in questione e la restituzione del terreno ancora nel possesso della predetta società. Rappresentano, dunque, che se non ci fosse stata questa incapacità finanziaria dei ricorrenti non avrebbero avuto alcuna ragione per recedere dall'affare e per vendere ad altro soggetto gli stessi beni o parte di questi, così ricavando meno di quanto era previsto con il contratto originario. Deducono che la condotta posta in essere da e è Parte_1 Parte_2 da considerarsi contraria alle regole generali della correttezza e della buona fede e che tutto il rapporto contrattuale tra le parti si è svolto in virtù di successivi accordi verbali. Deducono, inoltre, che l'importo da restituire ammonta a € 77.448,82 e non a € 104.448,00, atteso che degli acconti corrisposti, quello che gli attori indicano di importo di
€ 27.000,00 – documentato da meri ordini di pagamento revocabili nel giorno in cui sono effettuati – non è mai pervenuto alle resistenti. Concludono chiedendo, preliminarmente, di disporre la conversione del rito e la prosecuzione del giudizio con le forme della cognizione ordinaria;
nel merito, il rigetto della domanda per infondatezza;
in subordine, nella denegata ipotesi di accoglimento della richiesta restitutoria, ridurre in ogni caso l'ammontare delle somme pretese da controparte.

1.3. Con la memoria ex art. 183, comma 6, n. 1 c.p.c., e Parte_1 hanno rilevato che, a seguito della sentenza civile n. Parte_2
708/2017, resa dal Tribunale di AO in data 26/07/2017 e con la quale veniva costituito coattivamente il diritto di servitù in favore del fondo promesso in vendita, è emersa la cessazione di efficacia e comunque la decadenza al 30/07/2017 dei permessi a costruire e del provvedimento di proroga dei titoli edilizi ed è altresì emerso che il fondo loro promesso in vendita aveva ed ha tutt'oggi destinazione agricola ed è pertanto inidoneo a soddisfare la finalità edificatoria perseguita dagli esponenti;
deducono, pure, che l'autorizzazione paesaggistica n. 130 del 2009, la quale costituisce anch'esso titolo abilitativo alla edificazione sul fondo promesso in vendita, risulta decaduta e spirata al pagina 4 di 6 06/05/2017; pertanto, atteso che la finalità edificatoria costituiva unica causa dei contratti preliminari, ne deriva la radicale nullità degli stessi. Hanno, quindi, precisato le conclusioni chiedendo di accertare e dichiarare la risoluzione per inadempimento dei due contratti preliminari di compravendita, sottoscritti dalle parti in causa il 14/07/2009 ed il 16/07/2012, e per l'effetto condannare solidalmente e CP_1 alla restituzione, in favore dei ricorrenti, di tutte le somme da questi versate Persona_1
e quantificate in € 77.448,82 (ovvero alla restituzione di quell'altra maggiore o minore somma ritenuta di giustizia), oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dovuto e fino al soddisfo; nonché condannare e olidalmente al risarcimento CP_1 Persona_1 dei danni subiti da quantificati nella misura di € 9.000,00, Parte_1
(oppure in quell'altra maggiore o minore somma ritenuta di giustizia), oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dovuto e fino al soddisfo; in via subordinata e nell'ipotesi di rigetto della domanda di risoluzione contrattuale, accertare e dichiarare la nullità, oppure l'annullabilità, dei contratti preliminari del 14/07/2009 e 16/07/2012, e per l'effetto condannare solidalmente e alla restituzione, in favore dei CP_1 Persona_1 ricorrenti, delle somme da questi versate in ragione dei predetti contratti preliminari e quantificate in € 77.448,82 (ovvero quell'altra maggiore o minore somma ritenuta di giustizia) oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dovuto e fino al soddisfo;
e risarcimento di tutti i danni subiti da quantificati nella Parte_1 misura di € 9.000,00 (oppure in quell'altra maggiore o minore somma ritenuta di giustizia) oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dovuto e fino al soddisfo.

1.4. Disposto il mutamento del rito, il procedimento è stato istruito per il tramite di interrogatorio formale degli attori e prova testimoniale. Dopo la riassunzione del processo a seguito del decesso di la causa è stata decisa con sentenza contestuale, Persona_1 previa discussione orale della causa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c..

2. La domanda è parzialmente fondata e va accolta nei limiti che saranno di seguito indicati.

2.1. L'art. 1372 cod. civ. dispone che «il contratto ha forza di legge tra le parti. Non può essere sciolto che per mutuo consenso […]». L'accordo per lo scioglimento, per mutuo dissenso, di un contratto per il quale la legge richiede la forma scritta "ad substantiam", deve rivestire la stessa forma stabilita per la sua conclusione [Cass. Civ. Sez. 2 -, Ordinanza n. 35931 del 22/11/2021 (Rv. 662972 - 01); con particolare riferimento alla risoluzione consensuale del contratto preliminare cfr. Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 13290 del 26/06/2015 (Rv. 635893 - 01)].

2.2. Nel caso che ci occupa, le parti hanno deciso di risolvere il contratto preliminare stipulato in data 14/07/2009, come integrato e modificato con successiva scrittura del 16/07/2012, senza, tuttavia, formalizzare l'accordo risolutorio in un atto scritto, come richiesto in ragione dell'oggetto del contratto. La conferma dell'esistenza dell'accordo risolutorio si ricava dall'ammissione, a chiara valenza confessoria, fatta da
[...] all'udienza del 01/12/2021, il quale ha ammesso l'esistenza di un Parte_2 accordo – e dunque del consenso dei promissari – sia sul subentro della società Edil Ma.pi. srl nell'acquisto (capitolo 6 della memoria ex art. 183, co. 2, c.p.c., di parte convenuta) sia pagina 5 di 6 sulle modalità di restituzione del prezzo anticipato (capitolo 7). Tale accordo non ha, tuttavia, alcun valore, perché privo dei requisiti formali prescritti dall'art. 1350 cod. civ. sicché, con la decisione di vendere a un soggetto diverso dai promissari una porzione dello stesso bene promesso loro in vendita, le convenute si sono rese gravemente inadempienti rispetto agli obblighi assunti con il contratto del 14/07/2009, come modificato e integrato il successivo 16/07/2012. Da ciò consegue la risoluzione del contratto per inadempimento imputabile alle convenute e le conseguenziali statuizioni restitutorie, per come richiesto.

2.3. Per effetto della risoluzione le convenute debbono restituire gli acconti ricevuti che, al netto delle somme di € 20.000,00 già corrisposte, concordemente, le parti quantificano in € 77.448,82 (cfr. memoria ex art. 183, co. 6, n. 1 c.p.c. depositata da parte attrice e comparsa di costituzione delle convenute, pag. 14). Dette somme costituiscono un debito di valuta perché non ineriscono ad un'obbligazione risarcitoria, ma derivano dal venir meno, per effetto della pronuncia costitutiva di risoluzione, della causa delle reciproche prestazioni e obbligazioni;
pertanto, le somme in questione non sono soggette a rivalutazione monetaria, se non nei termini del maggior danno rispetto a quello ristorato con gli interessi legali di cui all'art. 1224 cod. civ. che va, peraltro, provato dal richiedente [Cass, Civ. Sez. 2 -, Sentenza n. 14289 del 04/06/2018 (Rv. 648837 - 03)]. Su tali somme sono dovuti, invece, gli interessi al saggio legale dalla data del pagamento dei singoli acconti e fino alla data dell'effettivo soddisfo.

2.4. La domanda di risarcimento è, invece, infondata, perché non provata e perché, in ogni caso, non vi è alcun nesso di conseguenzialità immediata e diretta (cfr. art. 1223 cod. civ.) tra la mancata conclusione del contratto e il mancato pagamento delle cartelle esattoriali spiccate nei confronti del richiedente per debiti tributari non onorati.

3. In considerazione dell'accoglimento solo parziale della domanda e tenuto conto delle ammissioni fatte nel corso dell'udienza da parte di uno dei ricorrenti, si ritiene sussistano gravi ragioni per disporre la compensazione integrale delle spese di lite tra le parti.

PQM

Il Tribunale in composizione monocratica, disattesa ogni contraria istanza o eccezione e definitivamente pronunciando, così provvede: In parziale accoglimento della domanda di e Parte_1 Parte_2 dichiara la risoluzione del contratto preliminare di compravendita del 14/07/2009, come modificato e integrato con scrittura del 16/07/2012. Condanna in proprio e nella qualità di erede di al Controparte_1 Persona_1 pagamento in favore di e della somma di € Parte_1 Parte_2
77.448,82, oltre interessi al saggio legale, secondo le modalità indicate in parte motiva. Compensa integralmente le spese di lite tra le parti. AO, 28/03/2025. Il Giudice Matteo Torretta
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