N. 324/2020 Reg. Gen.

Corte d'appello di Reggio Calabria
Sezione Civile

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Sezione civile della Corte d'appello di Reggio Calabria, composta dai magistrati
Natalino Sapone presidente
Rosa Maria Bova componente
Ilario Nasso relatore ha emesso la seguente
sentenza

nel procedimento iscritto al n. 324 del Reg. Gen. dell'anno 2020, proposto da Parte_1
in persona del rappresentante legale pro tempore (P. IVA.: –
[...] P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avvocato Biagio Di Vece del Foro di Reggio Calabria), nei confronti di (C.F.: – rappresentato e difeso dall'avvocato Parte_2 CodiceFiscale_1
Natale Polimeni del Foro di Reggio Calabria), e di (C.F.: Parte_3 C.F._2
– rappresentata e difesa dall'avvocato Augusto Romeo del Foro di Reggio Calabria).
[...]

1. Occorre innanzitutto segnalare come la sentenza venga redatta in maniera sintetica, senza l'esposizione dello svolgimento del processo, in conformità alle seguenti norme:
a) art. 132 c.p.c., a norma del quale la sentenza deve contenere la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione;

b) art. 118 disp. att. c.p.c., a norma del quale la motivazione consiste nella succinta esposizione dei fatti rilevanti della causa e delle ragioni giuridiche della decisione;

c) art. 16 bis comma IX-octies, d. l. 179/2012, a norma del quale «Gli atti di parte e i provvedimenti del giudice depositati con modalità telematiche sono redatti in maniera sintetica».
1 2. Ciò detto, con sentenza n. 270/2020 (pubblicata il 26 febbraio 2020), il Tribunale di Reggio
Calabria rigettava le domande risarcitorie proposte dalla nei confronti di Parte_1
e , ritenendo insussistenti eventuali condotte illecite a loro carico, e Pt_2 Parte_3 piuttosto accertando l'inadempimento dell'attrice agli obblighi contrattuali di ripristino dei luoghi locati.

2.1. Sebbene venisse ritenuta dovuta l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale
(riconosciuta in misura pari a diciotto mensilità dell'ultimo canone corrisposto (pari a
16.268,40 euro), tale importo era – tuttavia – interamente compensato con il controcredito vantato da (per le spese sostenute nell'esecuzione forzata del rilascio Parte_3 dell'immobile, quantificate in 26.099,70 euro (con conseguente condanna dell'attrice al pagamento della differenza).

2.2. Avverso tale decisione propone appello, deducendo l'erroneità della Parte_1
sentenza nella parte in cui la stessa avrebbe ritenuto sussistente (in capo alla società conduttrice) l'obbligo di ripristino dello stato dei luoghi, nonostante l'assenza – a dire della compagine – d'un valido impegno contrattuale, assunto nei confronti della locatrice
[...]
. Pt_3

2.3. La persona giuridica contesta – in particolare – come un tale obbligo possa derivare da una dichiarazione proveniente da un soggetto privo di poteri rappresentativi, ritenendo come la società VI.MI. non abbia mai assunto formalmente l'impegno di ripristino (il quale non si sarebbe – pertanto – trasferito ai conduttori successivi).

2.4. asserisce – inoltre – come, anche in riferimento al rapporto intercorso Parte_1 con , l'obbligo di ripristino dovesse ritenersi superato per effetto della stipula Parte_2
di nuovi contratti di locazione, nei quali tale previsione era stata omessa (in ritenuta coerenza con la volontà delle parti).

2.5. La società critica – poi – la condanna subita in relazione al rimborso integrale delle spese sostenute da per l'esecuzione coattiva del rilascio, chiedendone la Parte_3
ripartizione in ragione della comproprietà (fra e ) del muro divisorio Parte_2 Pt_3
(e sulla base degli artt. 880 e 882 c.c.).

2.6. Essa censura – infine – la sentenza di primo grado nella parte in cui la statuizione ha escluso ogni responsabilità dei convenuti per l'inagibilità dell'immobile locato, nonostante la mancata esecuzione dei lavori necessari a garantirne l'agibilità, e chiede il riconoscimento del danno subito, comprensivo di danno emergente e lucro cessante.

3. e – di contro – chiedono il rigetto dell'appello e la conferma Parte_3 Pt_2
integrale della sentenza impugnata.
2 3.1. L'appellata – in particolare – I) deduce come la società Parte_3 Pt_1 Parte_1
sia subentrata nei contratti di locazione relativi a due distinte unità immobiliari, assumendone integralmente diritti e obblighi (tra cui quello di ripristinare lo stato dei luoghi alla cessazione del rapporto); II) evidenzia come la mancata esecuzione spontanea del rilascio abbia reso necessaria una procedura esecutiva (con oneri accertati – e posti a carico dell'esecutata – dai provvedimenti passati in giudicato); III) esclude ogni propria responsabilità per i danni lamentati dall'appellante, ritenuti conseguenza esclusiva dell'inadempimento di quest'ultima.
3.2. – da parte propria – eccepisce l'infondatezza delle censure mosse nei Parte_2 confronti di lui, rilevando come I) l'obbligo di ripristino dello stato dei luoghi gravasse contrattualmente sulla conduttrice (come da clausole negoziali e – soprattutto Parte_1
– sentenza passata in giudicato), e II) i danni lamentati dall'appellante derivino da proprie condotte inadempienti e dilatorie (non essendo ravvisabile alcuna responsabilità in capo ai distinti locatori).

4. All'esito della camera di consiglio dell'8 luglio 2025, il contenzioso è stato definito in virtù delle osservazioni esposte appresso.

5. L'appello è infondato.

6. Mediante l'accordo locatizio del 2 gennaio 1996, è succeduta nel Parte_1
precedente contratto di locazione intercorso fra (a sua volta sopravvenuto CP_1 nella posizione – di conduttore – già rivestita dalla Curatela fallimentare di VI.MI. di MA
CI e & C.: ciò, in virtù della cessione di ramo d'azienda operata dalla Curatela predetta, in favore di ) e (titolare dell'immobile ubicato al numero 513 di Corso CP_1 Parte_3
Garibaldi a Reggio Calabria: immobile confinante con l'unità – parimenti adibita a negozio – contrassegnata dal numero civico 515, e appartenente al fratello di , Parte_3
). Parte_2
7. – prima di diventare (per effetto della cessione sopracitata) locatrice di Parte_3
– aveva locato (con contratto di locazione del 30 giugno 1987, registrato Parte_1
presso l'Ufficio del registro di Reggio Calabria 7 giorni dopo) il proprio immobile (di cui al civico n. 513) a CI LO.

8. CI LO – a sua volta – si era storicamente reso conduttore (con negozio separato) anche dei locali finitimi (appartenenti a ), e appunto contrassegnati dal Parte_2
numero civico 515.

9. CI LO – cedendo (nel 1996) a società costituita Controparte_2
da CI MA, figlia di CI LO, e da , figlia dell'amministratore Controparte_3 di – ribadiva l'impegno a ripristinare i locali di Parte_1 Controparte_4 Pt_3
3 , qualora gli stessi sarebbero stati modificati, al fine d'unificarli a quelli dell'adiacente Pt_3
civico numero 515 (di ): unione poi prontamente realizzata. Parte_2
10. Lo stesso impegno veniva assunto da all'atto del subentro di essa nella Parte_1
posizione di in conseguenza della sopraddetta cessione Controparte_2 di ramo aziendale (promossa – come detto – dalla Curatela fallimentare di
[...]
: ciò, in quanto si sarebbe ritrovata a subentrare a Controparte_2 Parte_1 [...]
nell'identica situazione fattuale e giuridica di quest'ultima. Controparte_2
11. Alla luce di quanto sopra – quindi – la prospettazione dell'appellante – volta a sostenere la propria incolpevole ignoranza dell'originaria distinzione (e distinguibilità) fisica dei locali, e della contestuale alterità (sia dei rispettivi proprietari-locatari, sia) dei contratti istitutivi dei due rapporti di locazione (reciprocamente impermeabili) – è insostenibile, oltreché smentita dalla sentenza (pronunciata anche in confronto di e passata in giudicato) n. Parte_1
55/2008 del Tribunale reggino, in forza della quale veniva convalidato – a istanza della locatrice – lo sfratto (dai locali di cui al numero civico 513) intimato a Parte_3 [...]
Parte_1
11.1. La sentenza 55/2008 fa stato nei riguardi dell'appellante odierna, ed è esplicita nel ricondurre alla sola la proprietà del bene individuato al numero civico 513. Parte_3
12. Orbene, sulla scorta del canone per il quale nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habeat, la natura derivativa del diritto (della conduttrice implica – Pt_1 Parte_1 per la stessa – di dover soggiacere alle medesime limitazioni della propria dante causa
[...]
(o meglio: della relativa Curatela fallimentare), con correlato Controparte_2
obbligo di ripristino del bene locato, alla cessazione della locazione (avvenuta in corrispondenza dello sfratto intimato).
13. La circostanza – dedotta da – dell'inopponibilità (alla propria dante causa Parte_1
della missiva (del 10 gennaio 1996) inviata da CI Controparte_2
LO a (sul presupposto dell'estraneità a CI LO di poteri di Parte_3
rappresentanza della società è ininfluente, poiché Controparte_2
l'obbligo di restituire il bene (dato in locazione) nelle condizioni originarie (una volta intervenuta la scadenza del contratto) è una naturale conseguenza della temporaneità dell'accordo di locazione, e della pedissequa provvisorietà del potere di godimento del bene
(da parte del relativo inquilino), vieppiù quando non autorizzato dal locatore a mutare definitivamente gli ambienti oggetto del contratto.
14. Da siffatta precarietà – allora – discende fisiologicamente la necessità del ripristino della cosa locata, alla cessazione dell'operazione negoziale: ciò, senza esigenza di espresse
4 assunzioni di responsabilità da parte del conduttore (si consideri – fra le altre – Trib. Milano,
Sez. XIII, sent. n. 1653/2023, secondo cui «L'obbligo di conservazione del bene locato, deducibile dal combinato disposto degli artt. 1587 n. 1, 1588 e 1590 c. c. si traduce nell'imposizione, in capo al conduttore, del divieto di alterare (anche solo temporaneamente ed in modo reversibile) le caratteristiche funzionali del bene e nella conseguente necessità di restituirlo nelle medesime condizioni in cui lo ha ricevuto. Anche la tolleranza del locatore, manifestata prima della scadenza della locazione, alla realizzazione di modificazioni strutturali al bene locato, rende solo legittimo il comportamento del conduttore ex artt. 1587
n. 1 e 1588 c. c., ma non può essere intesa come manifestazione dell'intenzione del locatore di non pretendere, alla scadenza, la rimessione in pristino dell'immobile. Al diritto del conduttore - ex art. 1593 c. c. - di asportare le addizioni separabili senza nocumento della cosa locata corrisponde il diritto del locatore di pretenderne la rimozione senza che possa essergli opposto che egli ha prestato il consenso all'esecuzioni delle addizioni in costanza di rapporto. Così pure è legittimo il rifiuto del locatore, ai sensi degli artt. 1176 e 1218 c. c., di accettare la restituzione della cosa locata fino a quando il locatore non l'abbia rimessa in pristino stato, rendendosi inadempiente all'obbligazione di cui all'art. 1590 c.c.»).
14.1. Lo stesso ragionamento vale – poi – a respingere l'ulteriore argomento attoreo, della estraneità (ai nuovi contratti stipulati) d'un espresso obbligo di rifacimento dei locali.
14.2. Al di là – infatti – della presenza (o meno) d'esplicite pattuizioni in tal senso, la necessità di riconsegnare il bene locato nelle condizioni strutturali alle quali lo stesso sarebbe stato originariamente dato in locazione ai conduttori è un precipitato fisiologico del modello contrattuale in discorso, a tanto deponendo il tenore cristallino dell'art. 1590, I c., c.c.
15. Ancora, la circostanza dell'inconsapevolezza di circa la dualità dei Controparte_4 magazzini locati è smentita non solamente dal protratto versamento – da parte sua, e quale rappresentante legale di – di canoni locatizi distinti (uno per Parte_1 Parte_2
e l'altro per ), ma anche dal tenore dell'ulteriore missiva del 23 novembre Parte_3
2002, con cui il rappresentante legale dell'appellante affermava di voler subentrare in tutti i diritti e obblighi preesistenti al suo sopraggiungere (quale nuovo conduttore), ivi inevitabilmente incluso quello ripristinatorio della separatezza fra le unità (una volta cessata la locazione).
16. Ciò chiarito – in ordine a) alla distinguibilità dei locali, b) alla doverosità della ricostituzione del muro divisorio, allo scadere della locazione, c) all'opponibilità di detto obbligo ripristinatorio nei confronti di – appare inconsistente la doglianza Parte_1
dell'appellante, per la quale sarebbe stato onere dei convenuti procedere al ripristino in
5 questione (e andrebbe conseguentemente imputato ai medesimi il ritardo nella riedificazione del muro divisorio e nella realizzazione dei pedissequi lavori di impiantistica, con correlata responsabilità risarcitoria rispettiva).
17. Non solamente – invero – tale obbligo avrebbe dovuto assolversi (come esaminato sopra)
a iniziativa e spese della conduttrice, ma lo stesso è risultato conclamato nella sentenza del
2008 (passata in giudicato) di convalida dello sfratto, pronunciata in confronto della compagine appellante.
18. La richiesta risarcitoria (formulata da e finalizzata alla rifusione del danno Parte_1 asseritamente patito dalla società, a causa della procrastinazione dei lavori di – nuova – divisione delle particelle locate) si mostra – quindi – peregrina e illogica, proprio alla luce delle considerazioni svolte sopra.
19. Va innanzitutto constatata la coincidenza soggettiva tra danneggiato e danneggiante, essendo i lavori di ripristino spettanti – su base codicistica, così come specificamente pattizia
– alla conduttrice (ossia a quella stessa società, da cui pure è prevenuta la domanda di ristoro patrimoniale).
20. Va anche ribadita l'estraneità del convenuto a titolo risarcitorio (ossia ) Parte_2 alla causazione del pregiudizio, non competendo a quest'ultimo (bensì – appunto – a
[...]
l'esecuzione dei lavori mancati. Parte_1
21. Va – infine – esclusa l'ingiustizia del danno, essendo la remissione dei locali in pristino stato a) discendente dalla legge, e b) sancita dal giudicato esterno (formatosi nel 2008).
22. Nessun profilo – pertanto – consente di valorizzare la domanda di risarcimento.
23. Si espone a sorte analoga la richiesta di avanzata nei confronti di Parte_1 Parte_3
, per l'incameramento d'una maggior somma a titolo d'indennità d'avviamento.
[...]
24. Il calcolo compiuto in primo grado è ineccepibile, essendo stata moltiplicata per 18 mensilità l'ultima pigione versata alla locatrice, ed essendo stato detto importo scomputato da quello – maggiore, e parimenti accertato giudizialmente (in fase d'esecuzione della sentenza di sfratto) – dovuto a per la realizzazione dei lavori di ripristino Parte_3
della separazione fra le unità immobiliari (non spontaneamente eseguiti dalla società, pur obbligata al riguardo).
25. Alla luce del percorso motivazionale intrapreso sopra – in ultima analisi – l'appello va respinto integralmente.
26. Le spese dell'appello sono liquidate ai sensi del d. m. 55/2014, come aggiornato dal d.
m. 147/2022, seguono la soccombenza (e sono conseguentemente poste a carico di
[...]
, risultano commisurate all'effettivo grado di complessità della disputa, al pregio Parte_1
6 dell'opera difensiva prestata, e al contegno processuale osservato rispettivamente, e sono determinate secondo il prospetto seguente, alla luce del valore della causa (indeterminabile),
e considerando quest'ultima di complessità bassa, con loro corresponsione in favore di ciascuna parte resistente e vittoriosa (ciò, in ossequio al principio – compendiato, fra gli altri, da Trib. Massa, sent. n. 1379/2015 – in forza del quale «In caso di pluralità di parti coinvolte nel giudizio, preme evidenziare che la pronuncia di un'unica condanna alle spese di causa, con liquidazione cumulativa delle medesime, è consentita a carico di più parti soccombenti, secondo la previsione dell'art. 97 c.p.c., ma non anche in favore di più parti vittoriose, che siano state assistite da difensori diversi. Infatti, la solidarietà attiva non essendo espressamente prevista non si presume, per cui la responsabilità delle parti soccombenti comporta che ciascuna delle controparti, ove abbia presentato distinte comparse e memorie, abbia diritto al proprio rimborso, tanto più se la difesa sia stata espletata da difensori diversi.
Solo quando nello stesso giudizio più parti sono state assistite dal medesimo difensore, e la loro domanda sia stata accolta, è ammissibile a carico del soccombente la liquidazione unitaria e globale delle spese di lite in favore delle parti vittoriose»):
Fase di studio della controversia: € 1.029,00
Fase introduttiva del giudizio: € 709,00
Fase istruttoria e di trattazione: € 1.523,00
Fase decisionale: € 1.735,00
Compenso tabellare: € 4.996,00
27. Alla luce dell'esito dell'appello, infine, va dato atto – ai sensi dell'art. 1, XVII c., l. 228/2012, introduttivo del comma 1-quater all'art. 13, D.P.R. 115/2002 – dell'esigenza di verificare, a cura della Cancelleria, l'eventuale obbligo di versamento – da parte dell'appellante – dell'ulteriore importo (a titolo di contributo unificato), pari a quello dovuto per l'impugnazione proposta.



p.q.m.


la Corte d'appello di Reggio Calabria, pronunciando definitivamente sull'appello proposto da in persona del rappresentante legale pro tempore, nei confronti di Parte_1 Parte_2
e , disattese ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
[...] Parte_3
- rigetta l'appello integralmente;

- condanna l'appellante alla rifusione delle competenze processuali degli avversari – liquidate separatamente in favore di ambo le controparti costituite ( e Parte_2
7 ) – e conseguentemente attribuisce a ciascuno degli appellati Parte_3
l'importo pari a 4.996,00 euro a titolo di compensi, oltre a spese generali forfettarie, eventuali spese documentate, IVA e C.P.A., come per legge: quanto sopra, con distrazione – limitatamente a – in favore del relativo procuratore Parte_3
(avvocato Salvatore Quattrone), siccome dichiaratosi anticipatario;

- dichiara – infine – l'avvenuto rigetto integrale dell'appello, e manda alla Cancelleria per gli accertamenti di competenza (in ordine all'eventuale raddoppio del contributo unificato, posto a carico dell'appellante).
Reggio Calabria, così deciso nella camera di consiglio dell'8 luglio 2025.
Il relatore
Ilario Nasso

Il presidente
Natalino Sapone
8